Tag: 美国房市

據美國媒體報導，過去十年間在美國以現金購買住宅的中國買家的人數增長了兩倍，講普通話的中國人所購買的主要是高端房產，房價中值超過50萬美元(約合317萬元人民幣)。

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會講普通話已成為房產中介的職業技能

「如果你想要在美國向一位現金買家銷售房產，你可能會需要一名能夠講普通話的房產中介。」自2005年以來，在美國購買住宅的中國現金買家的人數呈爆炸性增長趨勢，受此影響，正如報導中所言，會講普通話已成為房產中介需要具備的一項重要的職業技能優勢。

近日，位於美國加利福尼亞州的房地產研究公司「地產跟蹤」(RealtyTrac)和位於新澤西州的多元文化營銷公司「種族科技」 ( Ethnic Technologies)發佈了一份聯合分析報告，稱截至2015年5月的17個月內，在美國購買住宅的講普通話的中國買家中有 46%使用現金全額付款，是2005年的三倍。總體而言，在非英語現金買家中，講普通話的買家佔比18%，僅次於講西班牙語的買家(佔比43%)。

中國現金買家市場佔據份額很大

「如今現金買家在房地產市場佔據的份額比十年前大得多，對於講普通話的中國買家尤其如此，」「地產跟蹤」公司副總裁達倫·布朗奎斯特說，「由於外國現金買家通常不會像本地的傳統按揭買家一樣受到收入水平的限制，所以過去幾年間這些人推動了美國住宅房價的上漲。」

目前，美國住宅房價中值已經上漲至18.08萬美元(約合114.7萬元人民幣)，是自2008年年中以來的最高水平，僅在過去一年房價中值就上漲了 3.3%，預計2016年還將上漲2.2%。　　根據美國全國地產經紀商協會(NAR)公佈的數據，截至2014年3月的12個月內，中國買家購得220 億美元(約合1396億元人民幣)的美國住宅，比上年同期激增72%，並且中國買家購買的大多是房價中值超過50萬美元的高端房產。

奧比·雅可比是西雅圖一家房地產經紀公司的負責人，他說在西雅圖最昂貴的社區，近乎一半的房地產交易活動與中國買家有關，並且超過3/4的房產交易用現 金結算，「西雅圖是距離北京最近的美國大陸城市，當地有潔淨的空氣、優質的教育和多家世界500強企業提供的就業機會，這對於中國買家極具吸引力」。在過 去一年，西雅圖的房價上漲了12%，預計在2016年還將上漲6.4%。

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美國的房產銷售正逼近2007年以來的最高水平。今年至8月的房屋銷售總額對比2014年同期增長5.4%。共計售出194萬7028套房屋，創下了自2007年以來的一年中前八個月的最高水平。

傳統而言，大部分外國投資者喜歡在紐約，波斯頓，三藩市，西雅圖與拉斯維加斯買房產，最新數字也如此顯示。在這些城市，以現金轉手的房產比例都有增加的趨勢；通過現金將房產一次過付清是外國熱錢流入最明顯的痕跡。

房產中介也表示，加州南部越來越受外國投資者青睞；一位受訪的經紀人透露，加州爾灣城 (洛杉磯的市郊) 80%的新房被中國內地人買去。在另外一個南加富人區亞凱迪亞，買方90%來自中國；亞凱迪亞有著個很活躍的華人社區。

中國人是加州房產的最大海外投資群體，佔海外投資總數的三分之一。他們買的房產也比本地人來得貴；其購買的房產價格中位數為52萬美元，本地人則是20萬。

加州大學洛杉磯分校經濟學家William Yu表示：「從經濟和政治上來考慮，中國投資者希望保護他們的資產，用美國房地產分散他們的投資。對中國資金來說，最聰明的投資目的地是美國。」

截至2015年3月的前12個月內，來自中國的買家首次超越加拿大買家，成為美國房地產市場第一大海外買家。根據全美地產經紀商協會（NAR）數 據，中國買家同期投資了286億美元於美國當地產市場，房屋均價為83.18萬美元。以房屋的價值來計算，中國買家佔到了海外買家成交額的27.5％，其 中有35%的交易在加州。這成就了大量的中國—美國房地產經紀公司。

不過，在整體的美國房地產市場中，外國買家的數量並不大。根據NAR，在過去的12個月，外國買家購買了20.9萬套房產，約佔成屋銷售的4％。海外買家購買的房產價值較高，佔到總銷售額的8％。

不過顯然中國人大都喜歡投資於美國兩岸地區。據彭博報導，美國北達科他州已出現了鬼城，不像中國，這些空著的房子都沒主人的。北達科他州是美國的重 要石油產地，房產公司原本預料水力壓裂法開採石油產業的快速發展會使得大量的美國人遷移到此地。然而，油價的猛跌與持續低迷導致數千座賣不出的房子的出 現。

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美國房市持續增溫，在民間住宅建案熱的帶動下，8月份營建支出再創2008年以來新高，並為連續第九個月增加。

美國商務部1日公佈，8月份經季節性因素調整後的營建支出年率為1.0862兆美元，較前月(修正後為1.0791兆美元)上升0.7%，並創2008年5月以來新高。路透社訪調經濟學家原先預期營建支出月增0.5%。8月營建支出與2014年同期相比，攀升13.7%。

商務部指出，8月民間營建支出年率為7,880億美元，較前月上揚0.7%。民間住宅營建支出年率較前月增加1.3%至3,833億美元，創2008年1月以來新高。民間非住宅營建支出年率為4,047億美元，較前月揚升0.2%，也創2008年11月以來新高

8月公共營建支出年率自前月攀升0.5%至2,982億美元，教育類建設月減0.2%，公路建設月減0.4%。

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加州大學洛杉磯分校（UCLA）經濟學家表示，舊金山灣區的失業率可能會再下降5%以下。若以這樣的趨勢來判斷，到2016年時，舊金山灣區將達到「充分就業」水平。屆時，對那些打算在房屋市場上購屋或是租屋者來說，無疑是更加困難了。

根據KCBS媒體報導，哈拉斯（Jennifer Halas）和她的丈夫都在舊金山灣區上班，可是他們卻無法居住在當地。哈拉斯說:「我們兩人都在非常遠的帕洛阿圖市工作，但我們卻必須每天花長時間的通勤來上班，因為我們買不起那裡的房子。」

加州經濟持續研究中心的利維（Stephen Levy）表示，當舊金山灣區的就業市場逐漸轉好時，家庭和租賃價格也會水漲船高，「我們有一個非常火熱的經濟」。

經濟學家指出，更多的就業機會將意味著有更多的人轉移到灣區來工作，這無疑會導致更多的交通流量和更高的租金，因為灣區已經沒有足夠住房供應。

「有更多的工作機會和收入擺在大家的面前，確實是一個好消息。問題是除非真的賺得很多，要不然房價和租金的漲幅都將遠遠超過你的收入所得」，利維說。

加州大學洛杉磯分校預測，灣區的「充分就業」的榮景，並不僅僅是指高科技產業，也意味著其他產業的就業機會也在上升。

利維說：「更多的餐館工作、更多的商店工作、更多的服務人員會出現在就業市場上。道理很簡單，因為從事高科技產業的高收入人士，賺錢後需要消費。」他還表示:「建築業也會捲土重來。事實上，我們正面臨技術工人短缺的問題。」

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根據全美房地產經紀商協會公佈的報告，今年第二季仍出現房屋供給量不足造成房價上漲的情況。第二季房價和去年第二季相比，全美93%的地區出現上漲，如果和第一季房價相比則有85%地區上漲，其中更有19%的地區（34個城市）出現兩位數百分比的上漲。這比第一季有51個城市出現兩位數上漲減少了一些。

全美獨立屋成屋的中位價在第二季為$229,400元，和去年第二季的$212,000相比，上漲了8.2%。而今年第一季的中位價和去年同期相比則是增漲7.1%。對此，全美房地產經紀商協會首席經濟學家Lawrence Yun說，最近幾個月房價上漲是用高速檔在進行。

今年第二季的房屋庫存去化期為5.1個月，和去年第二季的5.5個月相比下降。Yun說，因為租金不斷上漲、房貸利率也在上漲、以及一些城市強勁的就業情況，推高了房屋需求；這也導致房屋銷售的速度加快，重現了經濟大蕭條前的現象。與此同時，房屋的供給卻無法跟上這些腳步，而使得房價在很多都會區上漲。

全美第二季中位價獨立屋最貴的前五名城市依序為：聖荷西（San Jose）$980,000、舊金山（San Francisco）$841,600、安納海姆-聖塔安娜（Annaheim-Santa Ana CA）$685,700、檀香山（Honolulu）$698,600、及聖地亞哥（San Diego）$547,800。

前五名最貴的房市有四個在加州，根據加州經紀人協會，加州第二季的房屋中位價為$485,100，隨著房屋可負擔性的降低，第二季只有30%的加州人負擔買得起一棟中位價房屋，年收入須至少$95,980。

首次購房人壓力大

Yun表示，房價和租金不斷上漲，但薪資卻只漲一點點，這使房屋可負擔性下跌，造成租屋族買房的困難，尤其在那些高房價的城市中。

他認為，上漲的房價給屋主帶來了更多的家庭資產，但同時也使美國的貧富差距拉大，因為擁屋率不斷下降，使得房價上漲的財富流向較少的家庭裡。

由於房屋庫存量持續緊俏，這使購屋競價戰煙硝瀰漫，對於入門型房屋更是如此，這使首次購屋人的處境雪上加霜。

七月首次購屋人比例為28%，遠低於歷史的40%。而七月的房屋庫存去化期再掉至4.8個月，一個健康的房市應擁有6個月庫存。Huskey說，由於房屋庫存太低，所有年齡層的購屋人都在搶購同樣的房子，這使得資本最不雄厚的首次購屋人最為不利。

根據房地產網站Zillow對首次購屋人的分析，現在的首次購屋人平均租房六年後才買房，和1970年代的2.6年高出兩倍多；而且現在的首次購屋人平均年齡為32.5歲，比70年代的30.6歲高出約兩歲；現在的購屋人比起之前40年的購屋人還要花上所得的更多部份在買房的成本上。

中檔屋漲幅少

儘管整體房價上漲，但在不同檔次房屋的漲幅卻大不相同。根據房地產資訊公司Clear Capital最近公佈的報告指出，在房市復甦以來，中檔的房屋漲幅是最少的。

Clear Capital從七月房市的資訊，發現低檔的房價目前只低於2006年高峰價的10.1%，高檔屋只低於2006年高峰價14.2%，但中檔房屋離2006年高峰點仍差24.8%，是漲幅最少的。

Clear Capital副總裁Alex Villacorta認為，低檔屋有許多法拍屋，在過去幾年裡很受投資客歡迎，被買下轉成為出租屋。而高檔屋向來比較能夠承受景氣變化而表現出價格韌性。中檔房屋則代表了從低檔升級的房屋市場，如果中檔屋還在市場上掙扎的話，則整個房市的動能還需觀察。

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根據個人理財網站NerdWallet最新公佈的報告顯示，在全美前100個最大的都會區中，就最實惠的住房市場（affordable housing）排名，Raleigh–Cary都會區名列第九。　　

該網站根據當地的平均債務、平均收入、住房花費和住房價格數據，分析家庭在擁有健康的預算（healthy budget）情況下，能支付什麼價位的住房。

Raleigh-Cary都會區的數據分析：

估算家庭收入：$93,928

建議住房價格：$351,588

建議每月按揭：$1721

可支付住房面積：3163平方英呎

平均抵押貸款利率：3.75％

年度物業稅：0.86％

Zillow公司估算的2014年每平方英呎的價格：$111

Charlotte-Concord-Gastonia都會區排在21位，其數據分析如下：

估算家庭收入：$81,216

建議住房價格：$280,232

建議每月按揭：$1355

可支付住房面積：2855平方英呎

平均抵押貸款利率：3.75％

年度物業稅：0.95%

Zillow公司估算的2014年每平方英呎的價格：$98

此外，Winston-Salem 排名41位，Greensboro排名44位。

在全美最實惠的住房市場排名中，排在前五位的都會區依次是Indianapolis, Memphis, Dayton, Cleveland 以及Akron。

美國8月份新屋銷售量跳至7年新高，商務部24日公佈，8月份新屋銷售年率來到55.2萬棟，較前月成長5.7%、更較去年同期攀升21.6%。據彭博社調查，經濟學家平均預估新屋銷售為52.2萬戶。

先撇開就業數據不談，美國現在似乎只有房市數據還能看，且熱度直逼金融海嘯前夕，不禁讓人懷疑美國房市可能熱過頭。

股市所謂的量先價行概念也適用於房市，8月不僅新屋成交量放大，房價（中位數）也較去年同期上升0.3個百分點至每戶29.3萬美元。

美國四大地區有三區新屋交易量增加，其中東北部地區跳升24.1%、南部7.4%、西部5.4%，僅中西部月減9.1%。

截至8月底止，新屋庫存為21.6萬棟，較前月成長0.5%，換算周轉天期從4.9個月降至4.7個月，顯示房屋供給吃緊。

美國聯准會七月底曾表示，因就業市場及房市好轉，指標利率近乎零的非常時期快要結束，若經濟如預期般一直改善，最快九月就會升息，美國失業率八月降至五．一％，似乎說明升息確鑿。G20會議聚焦美國聯准會升息可能對全球經濟帶來的壓力，美國其他經濟數據是否也如此支持升息？

一般認為，升息將使美國企業的資金成本攀高，不利其經濟復甦。但其實美國升息後，新興的經濟體為了避險，資金將大舉衝向美國，提供美國民間和政府資金需求。在此趨勢下，美國資金充沛，長期利率可望持穩，美元對新興國家貨幣將持續走強。而台幣在央行總裁彭淮南操作下，對美元僅下跌二％，在亞洲仍是強勢貨幣，但以中國台灣目前的經濟景氣恐怕無法長期維持，鴻海、台積電等大企業都在囤積美元。

美國房市需求增加，使新建住宅銷售較去年增加一八．一％，政府發放的建築許可增加三○％，新住宅開工數上升二六．六％，住宅完工數上升二二．二％，建商的信心水準回覆到六十分(五十為基準)，顯示房地產市場信心充足。七月成屋銷售升至八年半來高點，新屋開工也攀升至二○○七年十月來高點，都為房市成長動能正蓄勢待發提供佐證。

S&P/Case Shiller房價指數顯示，美國二十座大城市六月房價比一年前上漲五％，全美房價則成長四．五％，展露房市回溫步調加快的跡象。租金市場平均上漲六．二％，房屋空置率亦由去年第二季七．四％下降至六．八％。

雖然美國經濟好轉，太快升息卻不見得是好事。此決策應為長期性，而非在嘗試後又降息。對於升息的不確定感已經開始反映在美股，九月初美國股市三大指數全數下挫。股市若大跌，經濟增長情勢將褪色。

以目前美股震盪走勢，房地產表現相對穩健，新興市場湧入美國避險資金多在美國購置房地產。據美國房地產經紀人協會NAR統計，外國買家共投資一○四○億美元購買美國房地產。美元存款利率高，金融市場成熟透明，且資產的安全性高，難怪會是目前全球經濟震盪下有錢人的避風港。