美国房市 – Page 19

還是買不起！春季美國房市房源緊張價更高

今年春天，本該是屬於美國房市的銷售旺季。但房源緊張，房價上漲，購房對於越來越多的家庭而言都變得遙不可及。一季度數據顯示，今春美國新業主數量不會顯著增長。

在美國，房屋供不應求現象普遍存在。美國全國房地產經紀人協會（National Association of Realtors）的信息表明，3月開始，只需要不到5個月，全美的二手房就可全部出售。在買賣雙方更加平衡的市場，也只需要6個月左右。

更重要的是，對於低價位房屋的大量需求，意味著這些房屋的價格上漲更快。根據美國房屋市場研究機構CoreLogic的數據，今年2月，售價在13.5萬美元以下的房屋，房價較去年同期上漲9%，而售價在22.68萬美元以上的房屋，房價則較去年同期上漲5%。

目前，房價上漲速度已經超過平均時薪漲速的一倍以上。對於購買者來說，尋求資金支付首期款變得越發艱難。

千禧年前後背負的助學貸款以及儲蓄耗盡，也令很多年輕人失去了獲得抵押貸款資格的能力。直至收入有實質上升之前，他們將被迫繼續努力，延遲購房夢想。

Bankrate首席金融分析師Greg McBride指出，「人們在投身於購房之前，需要獲得更高的收入。」

除了支付更多的首期款，一些購房者願意放棄房屋檢查（home inspection）或者在房屋買賣成交後，給予賣方幾週的時間搬出。

另外一個阻止更多房屋進入市場的因素是，許多業主欠下的抵押貸款大於他們的房屋價值，這稱之為負資產狀態。CoreLogic數據顯示，截至 2014年第四季度，通過抵押貸款購房的業主中約有10.8%仍處於負資產狀態。其中以內華達州最為嚴重，近四分之一的貸款購房業主為負資產狀態。

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當美國房市供大於需房屋買賣必將成為壹場博弈

美國房市供給大於需求，房價呈現下降趨勢，此時買方便在交易上取得優勢

當美國房市供給大於需求，美國房價呈現下降趨勢，此時買方便在交易上取得優勢。面對壹個“買方市場”，無論是買家或賣家，都必須掌握壹些原則與策略，如此更有機會達成滿意交易。

屋主：當“賣家”（buyer），不當“掛牌者”（lister）

對賣家來說，只要價格合理且屋況良好，就會有買家上門。不過常見的情況是，房屋實際價值未必與賣家期望壹致，多數屋主不願接受房價偏低的事實，堅持原始出價。

既然選擇在市售房屋量偏高的時候賣房，就要有房屋被砍價的心理準備。如果並非真的急於脫手，可以放緩腳步擇期再出售。

比如說，妳並非壹定要搬家，只是動了換環境的念頭，這樣的賣房動機還不足夠。妳很可能定出高於市場行情的價格，就算有買家現身，他也會討價還價。

最好的作法就是，妳仍然住在家中，等到自己完全準備好了，再將房屋掛牌上市，如此可避免出價好高騖遠，導致房子長時間閑置，落得被人砍價的下場。

當然，因為家中仍住著人，像是清潔、搬除雜物等美化工作也是必要的，買家隨時前來參觀，屋子都保持最佳狀態。

買家：評估市場環境，鎖定理想地段與賣家

在買家市場找房固然具備壹定優勢，但房屋多、買家少可能反映壹個地區景氣不佳，申請貸款較為困難，這些都是買家要承擔的風險。

買房第壹步先做好研究，掌握不同城鎮、社區與學區的價格行情，多花點時間尋找最佳地段，鎖定後就開始積極看房。

既然待售屋眾多，而且許多可能在市面上長達半年至壹年時間，身為買家，妳必須試探屋主的賣房意願有多高，如果已開出最好的價格，他們依然不為所動，就別浪費時間，趕緊去看下壹間房。

倘若妳以價格至上，地段、面積或屋況都不太重要，那麽可以請教中介哪些房屋急於出售，再明確開出理想低價。此外，盡快完成驗屋、房貸預審，讓賣家看到妳的誠意，也能加速協商進行。

買家也可以低價買進屋況較差的物業，再自行翻修，不僅可依照喜好加以裝潢，也能增加房屋價值。

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美國房産市場吹起“購二房”熱度假屋市場興盛

由于房屋扺押貸款利率要上升，美國房市現正涌起買第二棟住宅的風氣，許多嬰兒潮民衆，爲了將來退休後移居到一處生活開銷較低的城市，現在來賭城尋找房屋，先出租作房東，將來自己住。

房屋扺押貸款利率要上升，美國房市現正涌起買第二棟住宅的風氣

最近美國度假屋市場興盛，手頭寬裕的人頻頻出手使得度假屋賣得特別好，其中大多數買主是嬰兒潮年齡層人士。1946年至1964年間出生的嬰兒潮民衆，逐漸走進退休期，他們點燃了度假屋購買之火，都在爲來年退休做準備。

2014年，全美度假屋銷售情况比2013年增加了57%，美國共售出130萬棟度假屋，遠超過2006年房屋出售全盛年。根據美國地産經紀協會（NAR）首席經濟分析家勞倫斯‧雲（譯音，Lawrence Yun）表示，嬰兒潮未雨綢繆關心退休後去何處安居。

美國地産經紀協會最新的調研發現：2014年購買房屋的人中，有21%買的是度假屋，而在這些買度假屋者當中，有85%認爲，目前是購買度假屋的好時機。未來如果房貸利率上漲，屋價也再升，不再有比現在更佳的進場時刻。

把自己現在住宅重新貸款，取得更低利率的條件，可减少每月付款或者再多貸一些淨值出來購買另一棟第二住宅。而此先决條件可以是，房租收入比每月付貸款高，房屋的地點環境良好，假使現在先買的第二棟住宅有不錯的房租收入，將來退休後不願放弃出租成爲自住，届時，房東還可以把外州原住宅賣掉，再換一棟位于賭城更理想的房屋自住，保留這棟出租房，增加社安金以外的更多收入。

還沒有搬進賭城定居前的這段時間，由于距離較遠，房屋很難管理。所以建議買家，可以交給自己信得過和專業度高的地産管理團隊幫自己打理。另外，在一般情况下，房屋的污水費及垃圾費，以及屋內使用的水、電、瓦斯費房屋管理公司都會向房客收取，爲房東省心。

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綠地集團北美房產投資項目「大都會」替洛杉磯創1萬逾就業機會

上海綠地集團（Greenland Group）近年在美國東西兩岸高達71億美元的房地產投資案備受各界矚目，綠地美國子公司負責人張伊琲28日在綠地進軍北美的首個投資項目，即洛杉磯市中心商業區混合用途的「大都會開發案」（Metropolis）推出展示廳之際，她指出，綠地替洛杉磯創造了1萬5000個工作機會，該項包括酒店的開發案，預計未來將持續創造工作機會。

綠地集團北美房產投資項目「大都會」替洛杉磯創1萬逾就業機會

綠地是中國500強企業。大都會開發案位於洛市中心商業區8街和9街間，一塊介於法蘭西斯柯街及110號高速公路間的6.3英畝土地上。該開發案第一期工程去年7月動工，包括高檔酒店及起價至少50萬元起，擁有308個單位的豪華住宅公寓，預計明年底完工，張伊琲說目前預售情形良好。第二期工程包括兩棟豪華公寓大樓，已於今年初動工，預計2017、2018年相繼完工。據悉，該開發案是洛市境內目前最大的土地開發案。

張伊琲說，大都會項目沿著110號高速公路開發，將成為洛杉磯市區新的天際線暨新地標，該工程明後年相繼完成後，可望將洛杉磯市中心及LA Live串連起來，同時將金融商務區、娛樂區等連結起來。洛市市中心過去三年快速崛起，在洛市上班的人逐漸地希望住在附近，在住屋供不應求下，並吸引更多投資客願意回到市中心開發建設。

她說，綠地集團在中國大陸已有20多年經驗，這些經驗是在改革開放後快速積累，以致大都會開發案目前興建的四棟高樓大廈，就佔了全球超高樓的其中四棟。綠地並希望將國內建設的能力帶出來，該公司目前在海外投資遍及四大洲，主要選擇有潛力發展的城市，這也是綠地選擇洛杉磯，及斥資56億元向紐約地產開發商Forest City購買布魯克林「太平洋公園」公寓大樓開發案70%股權之因。

張伊琲說，大都會開發案是綠地百分之百的自主投資，希望在美國將綠地的品牌建立起來。大都會開發案佔據了洛市一條街區，落成後包括一排零售店面，希望打造一個生活機制健全的城中之城。綠地所以在洛杉磯成立營銷中心，就是希望展現在洛杉磯紮根的決心。與早年日本商人投資美國房市是在高點進場，一旦房市下滑，自然受到嚴重衝擊的經營方式完全不同。綠地的模式是先與城市建立一個共同願景，即希望與城市一起建設，然後將資源對接起來，中西合用，共享繁榮。

針對中資企業來美投資該抱持什麼態度的提問？張伊琲說，就是必須有彈性，持續的學習及適應，及尋求不斷的融合。

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2015年3月最新美國房價走勢

美國3月份房價依然走平，房產市場波瀾不驚，月度微弱下跌0.1%，繼續著近幾個月來的平穩走勢，均價為178,400美元，同比增長3.9%。

在熱門區域方面，中國買家最為關註的幾個都會區結束了上個月全線上漲的態勢，整體基本持平，依然呈現逐步復蘇的態勢。

在成交方面，美國3月新屋銷售環比減少11.4%，年化數字下降至48.1萬幢，創11月以來新低。2月份的新屋銷售數字為7年來最高值。而美國3月新屋開工僅小幅增加，則表明，盡管美國的房產抵押貸款利率較低，同時就業在穩步增長，但住房市場仍很難出現顯著改善。

總的來說，近期美國樓市在緩慢的擴張，數據不斷的走好。

在其他指數方面，美國2月FHFA房價指數月率上升0.7%，預期會上升0.5%，前值上升0.3%；年率升幅擴大至5.4%，前值上升5.1%。美國2月S&P/CS20座大城市房價指數年率，該市場預期增長4.6%，前值增長4.7%

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美國度假別墅熱銷：2014年漲幅57%創紀錄

在股市中財富大增的全美富豪去年購買110萬套美國獨棟別墅度假屋，比2013年增長57%，也是全國地產商協會（NAR）2003年開始調查度假屋市場以來的最高紀錄。

佛羅里達州清水海灘（Clearwater Beach）遊人眾多，它也許說明為何南方度假屋熱銷

購買第二套或度假屋的熱潮同自住房市場疲軟及投資房銷量下降形成強烈對比。

NAR星期三發表的報告說，度假屋佔去年所有住宅銷量的21%。

加州地產商協會說，該州情況不同：度假屋銷量所佔比例從2013年的6%下降到去年的5%。協會女發言人洛特斯·婁（Lotus Lou）說，高房價影響銷量。就全國來說，房價昂貴的西部和東北部度假屋銷量都在下降。

全美度假別墅熱銷，推薦房源：奧蘭多Encore俱樂部

NAR通過對全美2000名買主的調查發現，投資性房屋效率去年只有100萬套，下降7%；而自住房為320萬套，下降13%。

進入老年的嬰兒潮一代去年刺激退休住房銷量，通常都同他們近年來的股市投資收益大增相關。NAR經濟學家勞倫斯·云（Lawrence Yun）說，房價穩步上升看來促使他們相信房地產是個有吸引力的長期投資。

去年購買度假屋的買主中位數家庭收入為94,380美元，高於2013年的85,600美元。度假屋中位數價格為15萬美元，下降11.1%。云說，那主要是因為共有公寓和連排房銷量上升而獨立房屋比例下降。

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美國加強對房產海外買家的審查不再姑息空殼交易

美國加強了對外國房地產買家的審查，這項措施得到了廣泛支持，其中有17家非盈利組織於3月10日敦促財政部(Treasury Department)下達命令，要求房地產行業驗證買家們的身份，以防其涉及潛在洗錢風險。

時代華納中心共管公寓的所有權，反映了高端房地產市場中外國資本增加和使用空殼公司的做法愈演愈烈的雙重趨勢

這項要求被寫在壹封信裏，遞交給財政部金融犯罪執法網絡(Financial Crimes Enforcement Network)。信中提出，應當終止2002年頒布的壹項臨時豁免權，它豁免了《愛國法案》(Patriot Act)加諸於房地產行業的壹些條款。

《愛國法案》於2001年簽署為法律後，原本要求房產經紀人與其他涉及房產過戶與結算的機構，對他們的客戶執行壹些合法盡職調查工作。但經過大規模的遊說後，該行業得以免於執行這些最終細則。

這封由透明國際(Transparency International)、全球廉政(Global Integrity)及全球見證(Global Witness)等17家各類組織聯名簽署的信件，引用了《紐約時報》最近刊登的壹個系列報道《摩天大樓的秘密》(Towers of Secrecy)。該報道詳細記錄了包括壹些政客與政府調查對象在內的國際買家，如何利用空殼公司來購買紐約的豪華共管公寓。

信中指出，《紐約時報》的這些文章“證明目前房地產業缺少對買家身份、背景或資金來源的合法清查”。

17家組織中的美國透明國際(Transparency International-USA)的副總裁施魯提·沙(Shruti Shah)在電話采訪中說，“美國絕不應該為黑錢鋪上紅毯。”

財政部金融犯罪執法網絡(FinCEN)的壹名發言人史蒂夫·赫達克(Steve Hudak)在壹封電郵聲明中，回應了這封信。他說，相關房地產領域中可能存在的違法擅權行為，已經成為“最根本的當務之急”。

壹方面，美國還在督促其他國家協助打擊在海外隱藏資金的美國人；另壹方面，近期司法部的案件和國會報告都紛紛指出，在美國房地產行業裏已發現了涉及腐敗的海外資金，它們是利用壹些空殼公司進入美國的。

例如，這封信中引述了2010年由“美國參議院常務調查委員會”(United States Senate Permanent Subcommittee)公布的壹份報告，說明外國的壹些腐敗官員及其相關人員，是如何突破了那些反洗錢的控制措施，利用非法獲取的錢財來購買美國房地產的。

房地產業界稱，在對買家進行背景清查方面他們遵從的是自願原則。上述《紐約時報》系列報道，聚焦的是壹些豪華共管公寓的購買活動，那些公寓位於時代華納中心(the Time Warner Center)，可以俯瞰中央公園。報道中引述了幾名經手這些豪華地產交易的人的言論，他們承認，對於動輒數千萬美元的豪華共管公寓購買活動，他們只會去了解買家必須具備的資金條件，而很少對買家執行超出該範圍的背景核查。

大部分時候，這些共管公寓以某些有限責任公司的名義購買，而這些公司就掩飾了業主真正的身份。在美國的幾個州及壹些離岸司法管轄區內，現行法律並沒有要求披露這些實體的受益人。

這封信還要求強化2014年8月出臺的壹些法規，也就是要求銀行與其他金融單位加強對這些“法人實體客戶”的審查，包括上述壹些有限責任公司。

FinCEN在其電郵聲明中稱，該機構“正致力於擬定壹項法規，要求銀行與其他金融機構收集受益人身份的相關信息，以幫助他們找到在該金融領域整體中存在的濫用法人實體的行為。”

至於在房地產領域強制實行《愛國法案》的要求，該機構稱，“我們也在繼續探索，看看把哪些要求強制實行於房地產領域的哪些行為者，可以最有效地增加透明度，來深化目前通過針對其他金融機構的現有或擬定的要求以及壹些傳統執法措施而獲得的成果。”

目前，那些銀行雖被要求去“了解客戶”，卻沒有義務查明這類法人實體受益人的身份。這是個可以讓他們繞開正規銀行審查的漏洞。

該組織還倡議實行登記措施，讓執法組織與公眾都可以去查詢那些有限責任公司及其他法人實體的受益人。

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2015年2月最新美國房價走勢

2月份美國房價與上月基本持平，近幾個月來壹直維持平穩的態勢，本月美國房價均值為178,700美元，同比增長4.9%，較上月5.4%的同比漲幅有所下滑。

本月中，除底特律外，中國買家最為關註的幾個都會區房價全線上漲，結束了上個月全線下跌的態勢，顯示出了15年以來美國房產市場的復蘇逐步穩固。

在成交方面，美國2月成屋簽約指數反彈，單月升幅創下七個月以來之最，暗示該國的樓市在春季銷售旺季之前，呈現加速復蘇的跡象，主要受益於勞動力市場穩步改善，抵押貸款利率徘徊在4%。

在其他房價指數方面，美國 1月 FHFA房價指數月率 0.3%，前值0.8%。美國1月S&P/CS20座大城市房價指數年率預期增長4.5%，前值增長4.5%，這個預期延續了近期樓市的形式。

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紐約長島豪宅瞄準中國買家爭相雇傭華裔雙語經紀

美國長島地區由於學區好，壹直都受到華人買家的青睞。當地壹些高檔房屋豪宅的屋主，開始傾向雇用華人經紀，瞄準中國買家。

長島豪宅屋主瞄準中國買家，雇傭華人雙語經紀

進入三月份，房屋銷售開始進入熱季，在長島壹些高端房屋的賣家看中中國買家的巨大市場，而壹些中英雙語的房產經紀也變得格外搶手。

家住長島Muttontown的Jackson夫婦太太是藝術家，先生退休前在華爾街工作，2009年從曼哈頓搬到長島。如今女兒升入大學，Jackson夫婦打算將房子賣掉。兩人的房子經過精心的設計和裝修，包括電影院、酒窖、健身房等等，市值估價在480萬左右。Jackson夫婦找到了壹家華裔地產經紀公司，他們看中的是華裔買家市場。

長島地區某地產公司總裁潘琳表示，在長島地區，壹般售價在200-300萬美元的房子銷售比較好，售價在300萬美元以上的高端市場的房屋，可能要花上2年的時間。但是如果賣給中國買家，可能幾周之內就賣掉。她經手的另外壹套高檔房屋從看房到銷售，只用了2個月時間。

潘琳介紹，長島地區的高端房產市場從2010年左右，開始受到中國買家的特別關註，而開始有大批中國買家進駐，就在這壹兩年。大家看重的不僅僅是長島的好學區，沿海的海景房也成為投資居住熱門。不少長島地區的賣主註意到，開始聘用中英雙語懂得中美文化的華人經紀來銷售房屋。而隨著長島房地產的升溫，壹些來自中國的大開發商也準備在長島進行開發項目。

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對比收入和房價美國人工作多久能買房？

在舊金山和曼哈頓這樣的地區，美國房價已飆升至歷史高位，讓美國的中產階級們只能望房興嘆。不過，在鐵銹地帶（RustBelt）和陽光地帶（SunBelt）的部分地區，房價還沒有從大蕭條的破壞中復蘇。

隨著美國人在未來五年內將在房地產市場上投入100億美元，那麽，與收入相比時，在什麽地方購房會花費更高呢？

《商業內幕》（Business Insider）刊文介紹了在全國大都市地區購房所需的平均工作時間。這壹結論依據Zillow所提供的各都市地區的平均房價以及美國人口普查局家庭和單身在這些都市地區的平均收入進行對比後得出的。

家庭購房

下面的這張地圖顯示出中等家庭在全國都市地區購房所需要的工作年份。深紫色表示需要支付更多，反之，則為淡藍色。

從圖中可能看出，西部和東部沿海地區所需時間最長，加利福尼亞州、華盛頓州、俄勒岡州和亞利桑那州以及整個波士頓-華盛頓走廊，大學城如科羅拉多州博爾德市（5.3）、俄勒岡州尤金市（4.9）、紐約州伊薩卡（4.0）、賓夕法尼亞州州立學院（3.8）和密歇根州安阿伯（ 3.8）等都需較長的工作時間。

下表列出了購房所需工作年份最多的10個都市地區，它們中9個位於加州。

那麽在人口過百萬的大都市地區情況又是如何呢？

不過也有這樣的大都市地區，壹個家庭購房只四年多的工作收入，如普邁阿密（4.4），丹佛（4.4）、普羅維登斯（4.2）和華盛頓特區（4.0）。

下面再來看壹看房價最便宜的都市地區。在這些地方，壹個家庭只需支付其不到兩年的收入就能買房。它們是名副其實的鐵銹地帶（RustBelt）。

前10位最便宜的人口超百萬的大都市地區的分布如下表:

單身購房

下面再來看看單身購房成本。自1960年以來，美國單身人數翻了壹番，達到28%。對於這部分群體來說，買房面臨的壓力更大。壹個家庭平均工作3.3年即可購房住房，但對單身者來說則需要6.1年。

下面這張地圖顯示了單身們在全國都市地區購房所需要的工作年份。同樣的，深紫色表示需要支付更多，反之，則為淡藍色。

由圖可見，購房最昂貴的都市分布在西海岸。加利福尼亞州、俄勒岡州、華盛頓州和亞利桑那州以及整個波士頓-紐約-華盛頓走廊東、檀香山等，在大學城如科羅拉多州博爾德市（11.0）、俄勒岡州尤金市（9.6）、賓夕法尼亞州州立學院（7.7）、密歇根州安阿伯（7.3）、紐約州伊薩卡（6.9）和威斯康星州麥迪遜市（6.8）都是房價很高的地區。

在房價昂貴的都市地區，當然大部分還是集中在加州，單身們買房需15至20年的工作收入，如下表所示。

在人口超百萬的大都市，單身們要買房需工作多少年呢？

在波特蘭（8.4）、丹佛（7.8）或邁阿密（7.6）這樣的大都市地區，單身將不得不花費大約8年的收入用於購房。

即使在房價最為實惠的地區，買房對單身來說也並非易事，請看下表：

讓我們再回到大都市。在鐵銹地帶（RustBelt）和陽光地帶（SunBelt）周圍的大都市，對單身購房者來說是否會輕松壹點兒呢？答案是否定的。請看下表：

令人驚喜的是，單身購買普通住房在華盛頓特區（6.5）比在巴爾的摩（6.7）或費城（6.7）所需的工作時間要短；在芝加哥（5.8）會比鳳凰城（6.6）少用壹年時間；在奧斯汀（6.0）也比密爾沃基（6.3）的時間略少。

總之，無論家庭或單身，住房對美國人來說是最重要和最昂貴的財務決策，在許多地方，它成為人們長期的財務負擔。

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