Tag: 美国房市

2月份美國30年房貸利率平均為3.71%，相較於1月份的3.67%已有小幅上漲，投資者擔心房貸利率繼續上漲將對房市造成衝擊。學者專家們認為，只要房貸利率是緩緩上升的話，全美房市依然可以穩健復甦。但也有些建商擔心拉斯維加斯的房市不比其它的城市，因為許多居民才剛從房貸的困境走出來，財力薄弱，每月分期付款只要多一、兩百元，他們的房貸就無法通過。

放眼世界，目前以美國的經濟成長最為穩健，雖然面臨聯準會的升息政策，投資者不必擔心會因此改變美國房市復甦的趨勢，升息代表聯準會對景氣的看好，只要未來利率呈現緩步上升格局，房市上漲行情將可走得更長遠。

2015年全球四大經濟體，美國、歐洲、日本、中國的股市連創新高，都是因為資金充斥市場而造成。其中美國與歐洲是靠政府的貨幣量化寬鬆政策 (QE)，以印鈔票為手段，促進股價上漲，來創造財富。

美國率先透過QE恢復了市場的活力，美元開始走高，所以聯準會接著要調漲利息了；歐洲央行隨美國之後跟進QE，歐洲各國股市由德、英領軍屢創新高，連陷入債務危機的愛爾蘭、西班牙、義大利的股市也表現不俗。

日股上漲是靠日幣強貶的力量，80日幣兌1美元到120日幣兌1美元，日本的企業因此恢復競爭力，日經指數大漲近一倍；中國股市大漲則是人民銀行調降存放款利率所致，因此造成外匯資金流出的壓力，人民幣更因而急貶，貨幣的貶值也會助漲股市。此外，由於近來油價大跌，過去被炒高的原物料價格與中港台房地產可能陷入盤整期。

基於以上的分析，歐洲、日本、中國的經濟體還在靠政府的灌水，資金市場可能此起彼落，美國則不然，因為其經濟復甦基礎已經穩固，更由於人口成長，對房屋的需求增加，股市與房市都一致看好。

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什麼！1元就能買進一棟房屋？別高興得太早，這筆「糖衣交易」的背後，可能隱藏數萬元的巨額費用。

紐約上州水牛城（Buffalo）的「都市不動產授與計畫」（Urban Homesteading Program），迄今已運作40年之久，買家以1元購入房屋後，依規定須在18個月內完成修繕任何違規項目，並在該屋內居住至少3年時間，每年只需繳交幾百元的房產稅、保險費與其他費用，相當划算。

然而，如此誘人的交易，每年卻只吸引不到10名買家。

1元房之所以不搶手，其中最主要是因為這些房產多為失修的廢棄屋，光想回復原狀就得花上一筆可觀金額，最後許多廢棄屋落得遭拆除的命運。

根據水牛城不動產局，去年有60間房屋被夷為平地，還有90多間等著被「處決」，如今只剩下少量1元房待售。

翻修1元房需具備相當膽量。以從事維護老房工作的普馬（Mike Puma）為例，他正在整修去年以1元購入的雙家庭房，所有管線及內牆都需要更換。

他說：「夠有種的人，才能做這工作。」

修繕如電路、水管及屋頂等必需項目，就得花上近4萬元，單單清除重達2萬磅的垃圾廢棄物，就需花費2000元。

不過，普馬有信心在5年內回本。該屋為歷史古蹟，免稅額高達數千元，他還計畫出租一半的房屋。

在同一社區，雷斯特（Tom Lester）與女友在去年6月買入一戶新紐奧良式房，至今只花費5000元整修這間1200平方呎大的小屋。

他說，多虧眾多好友挺身相助，讓他們省下大把鈔票，只要買披薩啤酒請客即可。但他也說，「我們問過…要完成所有工作，控制在3萬元已經很了不起。」

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2013年，壹個名叫“我的微型紐約”房屋設計項目，獲得了美國住房和發展辦公室的全力資助。

這個設計的理念來源於為孤單奮鬥在紐約的人提供壹個安身之處，也是我們俗稱的保障性住房，這些住房將於今年春天在紐約市的布魯克林海軍造船廠和曼哈頓基普斯灣亮相。

這棟微型建築將有55 套房屋對外出租，房中包括落地窗，儲物櫃，以及陽臺，每套房屋的面積從24平方米到33平方米左右不等。這個數字低於了1987年頒布的紐約現行區劃法——紐約所有的公寓每套至少在37平方米及以上的規定。但紐約市長在2013年時曾表示，新型的微型公寓將在此規定之外。

而且設計師認為設施建築對微型單元居民的意義非凡，所以微型公寓會為租客提供公共的會客廳、咖啡屋、屋頂公共花園並且配備公共洗衣房，公共儲物間以及自行車房和健身房。

城市“微公寓”將坐落於美國紐約基普斯灣

這棟公寓不久將會在紐約基普斯灣落成，每月每套租金從2,000到3,000美元不等。

按照設計師的計劃，入住日期暫定於2015年9月。這個建築除了尺寸之外，符合所有地方、州及聯邦的房屋法規，而且價格穩定、環境優越。

模塊化管理較傳統區域化管理更加安全快捷

“我的微型紐約”也是曼哈頓地區第壹個使用多用戶建築模塊化構造的項目，所在的區域將由莫納德諾克發展委員會和東城人民互訪協會在布魯克林海軍造船廠進行管理。並且，城區模塊化構成能更有效的保證水、電供給，以及屋外和屋內的設施管理。

這次房屋建築大賽的設計是針對紐約日益增長供不應求的小面積戶型舉辦。這原本也是紐約市場邁克爾·彭博的新房屋計劃的壹部分，這項數十億美元的舉措，預計為50萬的紐約居民提供165,000套住房。

邁克爾·彭博曾在2013年的記者招待會上講到：“隨著時代的發展，紐約緊隨時代發展的能力將會使其成為世界上最大的城市”。

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美國全國地產商協會16日發表報告說，全美70個大城市當中66個租金上漲幅度超過工資增幅，其中紐約市過去5年租金飆漲50%，而家庭收入僅僅上升8%。

過去5年，工資上漲幅度超過租金增幅的城市只有俄克拉荷馬、鹽湖城、俄亥俄州代頓（Dayton）和底特律。

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近年來中國富人紛紛到海外置產，外國房地產業者也積極迎合所需，使盡渾身解數爭取這些生意。

洛杉磯房地產經紀人柯芬(Erik Coffin)就為了向中國富人推銷拉斯維加斯的美國明星豪宅，推出為期七天，每人收費25萬元的豪華購屋團，一個月組團兩次，每團只接待八人，提供私人噴射機和勞斯萊斯豪華車接送，外帶整形諮詢、選擇孩子性別和財富管理。

他的高騰國際企業(Gotham)有18名說中文的員工，占總數的將近三分之一，最近還在北京成立辦事處。

上海居外網聯席執行長安祖耀(Andrew Taylor)說：「中國消費者以前會找我們詢問50萬元能在哪裡買房子，現在他們會同時看三、四個國家的房子。」

彭博新聞社報導說，居外網宣稱擁有58個國家的超過480萬個上市房產登錄資料，而且它不擔心沒有客戶，因為中國有六成富人考慮移居國外。

北京上周末舉辦四個月來的第二次外國房地產和移民展，展出地點包括葡萄牙 (「為全家獲得居住許可」)、日本 (「把產權傳給後代」)、美國 (「一人投資，全家拿綠卡」)。北京搜房網也推出為期12天的「美國淘金之旅」。

提供美國投資綠卡的美國創業區域中心上海行銷主管Ben Liu說：「我們以前覺得出國買房的都是地方大亨，現在還有企業家，以及醫生和工程師之類較有錢的中產階級專業人士。」

他去年12月就與搜房網合作，帶領十個中國投資者到舊金山、洛杉磯和紐約看房地產。

中國經濟飛速成長，使民間財富劇增，海外購屋的財力也非常驚人，2008年海外購屋總值還只有9200萬元，到2014年已暴增到390億元。

這種投資手筆把世界各地城市房價也炒高，雪梨過去一年房價即上漲將近14%，把澳洲政府嚇得提議對「非法」購屋的外國人加重法規管制和罰款，免得當地房市像中國一樣遭到扭曲，使本地居民買不起房子。

不過，有些中國投資者根本不需要國際仲介協助。在浙江經營石化出口業務的林琳在上海有三棟房子，去年首次到紐約觀光，又用400萬元現金買下曼哈坦上東城一戶2152平方呎空間的共有公寓，因為這比上海市區類似住宅便宜。

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當眾人還在討論著北上廣的學區房價格令人咋舌時，部分富裕的中國家長們已經走出國門，開始滿世界豪擲學區房了。

對於背後的“小算盤”，壹方面是為了後代獲得更好的教育機會，另壹方面也包含著對房產投資回報的理性判斷。

好學校與高房價的聯系是世界上最穩定的經驗規律之壹

中國富豪移民投資的項目主要是海外置業，在富豪海外投資項目中占最大比重，超過四成。其中，海外置業七成為了自住，1/3為投資，平均投入600萬元人民幣。洛杉磯、舊金山和溫哥華是富豪最青睞的海外置業城市，近四成富豪選擇獨棟別墅，近壹半選擇學區房。

美國學區房分為兩類：

壹類是大學周邊的公寓，這類房產多為給大學生出租所用。由於大學的學生公寓租金較高且數量難以滿足學生的需求，所以大部分的美國學生都會選擇到學校周邊租房居住，這類學區房僅限於投資和以學養房的人。

另壹類學區房則是優秀高中所在的學區的房子。實際上，中國投資者對美國樓市的熱度還不僅如此。在美購房總量最大的五個來源國分別是加拿大、中國、墨西哥、印度和英國，其中，在海外資金購房成交量方面，中國成為增速最快的國家，份額從12%提高至16%；在購房總成交額方面，中國買家憑借高達220億美元的支出成為美國房地產市場最大客戶，約占美國房產國際總銷售額的四分之壹。

對於提前送小孩出國念書現象，業內人士指出，面對國內日益激烈的高考壓力，再加上美國Top50名校的申請越來越難，不少學校對學生的考察從初中就開始了，除了學業，還涉及社會實踐等內容，而好的學校通常與學區掛鉤。所以許多中國父母送孩子去美國念初高中，希望孩子提前適應美國教育，更符合美國院校對學生錄取標準。這些家長的目光只盯著兩種學校：私立中學或頂尖的公立中學。

購買美國學區房註意事項：

壹、學校分布

既然是為子女留學而買房，我們可以先選定在美國幾個教育事業發展比較好的城市區域，比如加利福尼亞州：選擇中小學也是同樣的道理。

二、住房環境

在壹個地方買房子，尤其是學區房，壹定要考察這個地區的居住環境是否舒適、安靜、便捷、安全。以及，這個學區的族裔是黑人眾多還是白人眾多，是否有很多華人？是否有很多可以讓孩子娛樂遊玩的設施？學區內孩子和大人是否又好，是否可以給孩子提供壹個安心的學習環境，可以讓孩子盡快融入這個其中？都是需要考慮的因素。不得不承認的壹個事實是，有的城市的學區房因為太火，並不是很容易買得到。

三、學區房價

因為美國的房產稅很多都用於學區建設，房屋價格是和學區的好壞緊緊相連的。壹個地方的學區好，房價就會隨行就市水漲船高。所以買房前壹定要衡量自己的支付能力，避免出現學校很好，學區貴的超出預算的情況，要先查考壹下妳選定的學校的周邊的房價情況。

四、出租需求

留學美國的子女買學區房，也要看看這個學區的出租情況，即使孩子回國，也不會讓房子空置。通常來講，好的學區房周邊學校眾多，租房需求相對旺盛。

五、學區本身的學術水平

評判壹個學區好不好，要看老師教的好不好，學生學的好不好，而且每個州可能會有不同的評估標準。

在紐約，教育部門公布的年度學校排名由三個指標決定：學校環境（包括學生出席率）占15%；學生表現，其中初中和小學根據學生英語和數學中的會考成績衡量，而高中則根據學生畢業率衡量，占總分的30%；學生進步，包括學校是否有效地幫助學生取得進步，占總分的55%。

在加州，政府每年主要通過API（加州公立學校學術表現指數）分數來衡量各地中小學校的表現。雖然指標不盡相同，但官方發布的數據具有很強的權威性，可以作為挑選學區房時的可靠依據。此外，家長也可以自行在網絡上查詢學校歷年的SAT成績。

美國人如何購買學區房

首先，美國對學區房的精準定位在高中。美國的中小學教育階段，孩子的學習任務相對輕松，而決定壹個孩子未來能讀哪所大學的飛躍性成長學習都集中在高中階段，即便是玩著長大的美國孩子，都要在這幾年悶頭苦學，為上個好大學沖刺。

其次，美國的學區好不好，通常指的是學校所在整片地區的經濟、環境、文化好不好，兩者緊密聯系且相互促進。美國家長通常不像中國父母壹樣踐行“生活為教育讓路”的原則，但只要壹個家庭選擇壹個良好的生活綜合區，通常附近的學區都不錯。

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