房貸升息不會影響美國房市復蘇

2月份美國30年房貸利率平均為3.71%,相較於1月份的3.67%已有小幅上漲,投資者擔心房貸利率繼續上漲將對房市造成衝擊。學者專家們認為,只要房貸利率是緩緩上升的話,全美房市依然可以穩健復甦。但也有些建商擔心拉斯維加斯的房市不比其它的城市,因為許多居民才剛從房貸的困境走出來,財力薄弱,每月分期付款只要多一、兩百元,他們的房貸就無法通過。

學者專家們認為,只要房貸利率是緩緩上升的話,全美房市依然可以穩健復甦

放眼世界,目前以美國的經濟成長最為穩健,雖然面臨聯準會的升息政策,投資者不必擔心會因此改變美國房市復甦的趨勢,升息代表聯準會對景氣的看好,只要未來利率呈現緩步上升格局,房市上漲行情將可走得更長遠。

2015年全球四大經濟體,美國、歐洲、日本、中國的股市連創新高,都是因為資金充斥市場而造成。其中美國與歐洲是靠政府的貨幣量化寬鬆政策 (QE),以印鈔票為手段,促進股價上漲,來創造財富。

美國率先透過QE恢復了市場的活力,美元開始走高,所以聯準會接著要調漲利息了;歐洲央行隨美國之後跟進QE,歐洲各國股市由德、英領軍屢創新高,連陷入債務危機的愛爾蘭、西班牙、義大利的股市也表現不俗。

日股上漲是靠日幣強貶的力量,80日幣兌1美元到120日幣兌1美元,日本的企業因此恢復競爭力,日經指數大漲近一倍;中國股市大漲則是人民銀行調降存放款利率所致,因此造成外匯資金流出的壓力,人民幣更因而急貶,貨幣的貶值也會助漲股市。此外,由於近來油價大跌,過去被炒高的原物料價格與中港台房地產可能陷入盤整期。

基於以上的分析,歐洲、日本、中國的經濟體還在靠政府的灌水,資金市場可能此起彼落,美國則不然,因為其經濟復甦基礎已經穩固,更由於人口成長,對房屋的需求增加,股市與房市都一致看好。

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1美元買套房?“糖衣交易”背後後續費用多

什麼!1元就能買進一棟房屋?別高興得太早,這筆「糖衣交易」的背後,可能隱藏數萬元的巨額費用。

左圖是1元房最初外觀,右圖是砸下4萬元翻修後的樣貌

紐約上州水牛城(Buffalo)的「都市不動產授與計畫」(Urban Homesteading Program),迄今已運作40年之久,買家以1元購入房屋後,依規定須在18個月內完成修繕任何違規項目,並在該屋內居住至少3年時間,每年只需繳交幾百元的房產稅、保險費與其他費用,相當划算。

然而,如此誘人的交易,每年卻只吸引不到10名買家。

1元房之所以不搶手,其中最主要是因為這些房產多為失修的廢棄屋,光想回復原狀就得花上一筆可觀金額,最後許多廢棄屋落得遭拆除的命運。

根據水牛城不動產局,去年有60間房屋被夷為平地,還有90多間等著被「處決」,如今只剩下少量1元房待售。

翻修1元房需具備相當膽量。以從事維護老房工作的普馬(Mike Puma)為例,他正在整修去年以1元購入的雙家庭房,所有管線及內牆都需要更換。

他說:「夠有種的人,才能做這工作。」

修繕如電路、水管及屋頂等必需項目,就得花上近4萬元,單單清除重達2萬磅的垃圾廢棄物,就需花費2000元。

不過,普馬有信心在5年內回本。該屋為歷史古蹟,免稅額高達數千元,他還計畫出租一半的房屋。

在同一社區,雷斯特(Tom Lester)與女友在去年6月買入一戶新紐奧良式房,至今只花費5000元整修這間1200平方呎大的小屋。

他說,多虧眾多好友挺身相助,讓他們省下大把鈔票,只要買披薩啤酒請客即可。但他也說,「我們問過…要完成所有工作,控制在3萬元已經很了不起。」

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紐約首個微型公寓亮相 解決單身上班族住房問題

2013年,壹個名叫“我的微型紐約”房屋設計項目,獲得了美國住房和發展辦公室的全力資助。

紐約首個微型公寓即將落成,入住日期暫定於2015年9月

這個設計的理念來源於為孤單奮鬥在紐約的人提供壹個安身之處,也是我們俗稱的保障性住房,這些住房將於今年春天在紐約市的布魯克林海軍造船廠和曼哈頓基普斯灣亮相。

該微型公寓項目也是曼哈頓地區第壹個使用多用戶建築模塊化構造的項目

這棟微型建築將有55 套房屋對外出租,房中包括落地窗,儲物櫃,以及陽臺,每套房屋的面積從24平方米到33平方米左右不等。這個數字低於了1987年頒布的紐約現行區劃法——紐約所有的公寓每套至少在37平方米及以上的規定。但紐約市長在2013年時曾表示,新型的微型公寓將在此規定之外。

而且設計師認為設施建築對微型單元居民的意義非凡,所以微型公寓會為租客提供公共的會客廳、咖啡屋、屋頂公共花園並且配備公共洗衣房,公共儲物間以及自行車房和健身房。

城市“微公寓”將坐落於美國紐約基普斯灣

這棟公寓不久將會在紐約基普斯灣落成,每月每套租金從2,000到3,000美元不等。

按照設計師的計劃,入住日期暫定於2015年9月。這個建築除了尺寸之外,符合所有地方、州及聯邦的房屋法規,而且價格穩定、環境優越。

模塊化管理較傳統區域化管理更加安全快捷

“我的微型紐約”也是曼哈頓地區第壹個使用多用戶建築模塊化構造的項目,所在的區域將由莫納德諾克發展委員會和東城人民互訪協會在布魯克林海軍造船廠進行管理。並且,城區模塊化構成能更有效的保證水、電供給,以及屋外和屋內的設施管理。

這次房屋建築大賽的設計是針對紐約日益增長供不應求的小面積戶型舉辦。這原本也是紐約市場邁克爾·彭博的新房屋計劃的壹部分,這項數十億美元的舉措,預計為50萬的紐約居民提供165,000套住房。

邁克爾·彭博曾在2013年的記者招待會上講到:“隨著時代的發展,紐約緊隨時代發展的能力將會使其成為世界上最大的城市”。

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美國趕超中國成爲最佳國際房地産投資市場

根據房地産顧問公司高緯物業(Cushman Wakefield),美國已經取代中國,成爲全球最大的房地産投資市場。

美國趕超中國成爲最佳國際房地産投資市場

強勁的經濟增長、寬松的貨幣政策和低利率環境,都在不斷提升投資者對美國房地産的興趣,預期該國房地産投資業績將進一步改善。事實上,美國和加拿大正在主導全球各大城市的關鍵趨勢變化,如科技、可持續發展和人口結構變化。

高緯物業最新發布的年度全球資本市場報告《國際投資指南》顯示,全球市場大部分都很健康。報告預測,2015年全球投資量將上升11%至1.34萬億美元,歐洲和美國領先。

報告顯示,2014年全球房地産投資減少6.3%至1.21萬億美元,爲五年來首次下滑——但這種下降趨勢,完全可以歸咎于中國土地市場的低迷。

2007-14年美國投資量及收益率走勢圖

2014年美國投資市場表現強勁,盡管很多投資種類的收益率下滑至曆史低點,但投資量上升了11.4%,相當于2007年高峰期水平的71%。

值得注意的是,北美地區再次引領全球市場,成爲全球經濟增長的關注焦點。其房地産市場受益于國內外的高流動性和就業市場的複蘇。

去年,拉丁美洲經濟發展困難重重,市場環境艱難。商品價格疲軟、經濟去杠杆化和更多的不確定因數,都對該地區的投資市場形成衝擊。隨著投資者的撤離,發展中國家的房地産需求受到重錘,投資活動銳減17%,零售市場下降尤其嚴重。盡管拉丁美洲經濟2013年呈現了爆發式增長,但去年各國的市場走勢分歧甚大,巴西市場上行,墨西哥市場下跌。該地區的細分市場走勢同樣存在很大分歧。

展望2015年,該報告預期美洲經濟發展強勁。美國將帶動投資活動進一步增加,回報壓縮(Yield Compression)導致投資價值上漲,租金也正在上漲。報告還預測,拉丁美洲投資量會有溫和增長,因爲投資者看好長遠投資機會,而就業市場仍將萎靡不振。總體而言,北美的投資量將增長15%,拉丁美洲8%。

高物價和經濟增速放緩令去年的加拿大市場承壓,今年的市場環境也將是好壞參半。然而,加拿大相對較低的投資風險、市場的長期潛力,加上更具競爭力的彙率,未來應該會吸引更多的外國投資者。

美國大城市租金漲幅超工資 紐約房租5年暴漲50%

美國全國地產商協會16日發表報告說,全美70個大城市當中66個租金上漲幅度超過工資增幅,其中紐約市過去5年租金飆漲50%,而家庭收入僅僅上升8%。

全美70個大城市當中66個租金上漲幅度超過工資增幅,其中紐約市過去5年租金飆漲50%
據有線電視新聞網財經頻道(CNNMoney)報道,從2009年到2014年美國房價上升15%,同期家庭收入增長11%。
 
除了纽约房租暴涨之外之外,租金失控的城市還包括西雅圖上漲32%,聖何塞上漲26%。盡管這些城市都是高薪技術公司所在地,但工資增幅仍然趕不上租金上漲:西雅圖工資上升15%,聖何塞增長8%。
 
人口增長較快的城市,比如丹佛和聖路易斯也分別出現租金上漲24%和22%。
 
有些城市甚至收入下降,租金仍然出現較大幅度增長,比如新墨西哥州阿爾伯克基(Albuquerque)過去5年收入下降12%,租金卻上升10%。羅德島普羅維登斯(Providence)、圖森和新奧爾良也是那種情況。
 

過去5年,工資上漲幅度超過租金增幅的城市只有俄克拉荷馬、鹽湖城、俄亥俄州代頓(Dayton)和底特律。

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美國經紀推出豪宅看房團 奢華服務吸引中國投資者

近年來中國富人紛紛到海外置產,外國房地產業者也積極迎合所需,使盡渾身解數爭取這些生意。

中國富人紛紛到美國等海外置產,當地房地產業者積極爭取生意。圖為經紀商介紹長島豪宅室內布置

洛杉磯房地產經紀人柯芬(Erik Coffin)就為了向中國富人推銷拉斯維加斯的美國明星豪宅,推出為期七天,每人收費25萬元的豪華購屋團,一個月組團兩次,每團只接待八人,提供私人噴射機和勞斯萊斯豪華車接送,外帶整形諮詢、選擇孩子性別和財富管理。

他的高騰國際企業(Gotham)有18名說中文的員工,占總數的將近三分之一,最近還在北京成立辦事處。

上海居外網聯席執行長安祖耀(Andrew Taylor)說:「中國消費者以前會找我們詢問50萬元能在哪裡買房子,現在他們會同時看三、四個國家的房子。」

彭博新聞社報導說,居外網宣稱擁有58個國家的超過480萬個上市房產登錄資料,而且它不擔心沒有客戶,因為中國有六成富人考慮移居國外。

北京上周末舉辦四個月來的第二次外國房地產和移民展,展出地點包括葡萄牙 (「為全家獲得居住許可」)、日本 (「把產權傳給後代」)、美國 (「一人投資,全家拿綠卡」)。北京搜房網也推出為期12天的「美國淘金之旅」。

提供美國投資綠卡的美國創業區域中心上海行銷主管Ben Liu說:「我們以前覺得出國買房的都是地方大亨,現在還有企業家,以及醫生和工程師之類較有錢的中產階級專業人士。」

他去年12月就與搜房網合作,帶領十個中國投資者到舊金山、洛杉磯和紐約看房地產。

中國經濟飛速成長,使民間財富劇增,海外購屋的財力也非常驚人,2008年海外購屋總值還只有9200萬元,到2014年已暴增到390億元。

這種投資手筆把世界各地城市房價也炒高,雪梨過去一年房價即上漲將近14%,把澳洲政府嚇得提議對「非法」購屋的外國人加重法規管制和罰款,免得當地房市像中國一樣遭到扭曲,使本地居民買不起房子。

不過,有些中國投資者根本不需要國際仲介協助。在浙江經營石化出口業務的林琳在上海有三棟房子,去年首次到紐約觀光,又用400萬元現金買下曼哈坦上東城一戶2152平方呎空間的共有公寓,因為這比上海市區類似住宅便宜。

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中國家長愛上美國學區房 購買需掌握哪些訣竅?

當眾人還在討論著北上廣的學區房價格令人咋舌時,部分富裕的中國家長們已經走出國門,開始滿世界豪擲學區房了。

對於背後的“小算盤”,壹方面是為了後代獲得更好的教育機會,另壹方面也包含著對房產投資回報的理性判斷。

購買美國學區房需要註意哪些事項?

好學校與高房價的聯系是世界上最穩定的經驗規律之壹

中國富豪移民投資的項目主要是海外置業,在富豪海外投資項目中占最大比重,超過四成。其中,海外置業七成為了自住,1/3為投資,平均投入600萬元人民幣。洛杉磯、舊金山和溫哥華是富豪最青睞的海外置業城市,近四成富豪選擇獨棟別墅,近壹半選擇學區房。

美國學區房分為兩類:

壹類是大學周邊的公寓,這類房產多為給大學生出租所用。由於大學的學生公寓租金較高且數量難以滿足學生的需求,所以大部分的美國學生都會選擇到學校周邊租房居住,這類學區房僅限於投資和以學養房的人。

另壹類學區房則是優秀高中所在的學區的房子。實際上,中國投資者對美國樓市的熱度還不僅如此。在美購房總量最大的五個來源國分別是加拿大、中國、墨西哥、印度和英國,其中,在海外資金購房成交量方面,中國成為增速最快的國家,份額從12%提高至16%;在購房總成交額方面,中國買家憑借高達220億美元的支出成為美國房地產市場最大客戶,約占美國房產國際總銷售額的四分之壹。

對於提前送小孩出國念書現象,業內人士指出,面對國內日益激烈的高考壓力,再加上美國Top50名校的申請越來越難,不少學校對學生的考察從初中就開始了,除了學業,還涉及社會實踐等內容,而好的學校通常與學區掛鉤。所以許多中國父母送孩子去美國念初高中,希望孩子提前適應美國教育,更符合美國院校對學生錄取標準。這些家長的目光只盯著兩種學校:私立中學或頂尖的公立中學。

購買美國學區房註意事項:

壹、學校分布

既然是為子女留學而買房,我們可以先選定在美國幾個教育事業發展比較好的城市區域,比如加利福尼亞州:選擇中小學也是同樣的道理。

二、住房環境

在壹個地方買房子,尤其是學區房,壹定要考察這個地區的居住環境是否舒適、安靜、便捷、安全。以及,這個學區的族裔是黑人眾多還是白人眾多,是否有很多華人?是否有很多可以讓孩子娛樂遊玩的設施?學區內孩子和大人是否又好,是否可以給孩子提供壹個安心的學習環境,可以讓孩子盡快融入這個其中?都是需要考慮的因素。不得不承認的壹個事實是,有的城市的學區房因為太火,並不是很容易買得到。

三、學區房價

因為美國的房產稅很多都用於學區建設,房屋價格是和學區的好壞緊緊相連的。壹個地方的學區好,房價就會隨行就市水漲船高。所以買房前壹定要衡量自己的支付能力,避免出現學校很好,學區貴的超出預算的情況,要先查考壹下妳選定的學校的周邊的房價情況。

四、出租需求

留學美國的子女買學區房,也要看看這個學區的出租情況,即使孩子回國,也不會讓房子空置。通常來講,好的學區房周邊學校眾多,租房需求相對旺盛。

五、學區本身的學術水平

評判壹個學區好不好,要看老師教的好不好,學生學的好不好,而且每個州可能會有不同的評估標準。

在紐約,教育部門公布的年度學校排名由三個指標決定:學校環境(包括學生出席率)占15%;學生表現,其中初中和小學根據學生英語和數學中的會考成績衡量,而高中則根據學生畢業率衡量,占總分的30%;學生進步,包括學校是否有效地幫助學生取得進步,占總分的55%。

在加州,政府每年主要通過API(加州公立學校學術表現指數)分數來衡量各地中小學校的表現。雖然指標不盡相同,但官方發布的數據具有很強的權威性,可以作為挑選學區房時的可靠依據。此外,家長也可以自行在網絡上查詢學校歷年的SAT成績。

美國人如何購買學區房

首先,美國對學區房的精準定位在高中。美國的中小學教育階段,孩子的學習任務相對輕松,而決定壹個孩子未來能讀哪所大學的飛躍性成長學習都集中在高中階段,即便是玩著長大的美國孩子,都要在這幾年悶頭苦學,為上個好大學沖刺。

其次,美國的學區好不好,通常指的是學校所在整片地區的經濟、環境、文化好不好,兩者緊密聯系且相互促進。美國家長通常不像中國父母壹樣踐行“生活為教育讓路”的原則,但只要壹個家庭選擇壹個良好的生活綜合區,通常附近的學區都不錯。

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美國賣房“潛規則”:3月中旬至4月中旬獲利多

計劃賣房嗎?想賣個好價錢且快速脫手嗎?那就得保握現在。壹份最新的研究發現,壹年中最佳賣房時機是從三月中旬至四月中旬。該研究也表示,在過去5年裏,房地產的潛規則有了很大的變化。

三月中旬到四月中旬這段時間賣出的房子,平均速度可比壹年中其他時段快上15%,價格也可比均價多2.3%。而舊金山的房產於旺季出售,2%就意味著多出$2.2萬的收益

美國房地產交易數據庫信息網站Zillow在2015年1月出版的新書——《Zillow論述:房地產新規則》(The New Rules of Real Estate)中提到,壹年中最佳賣房的時機是從三月中旬至四月中旬。但是,各地確切的最佳賣房時機還得看氣候,如天氣和煦的邁阿密現在即是賣房的好時機;天氣嚴寒的波士頓則需等到四月中旬至下旬。

《Zillow論述:房地產新規則》的共同作者Zillow執行長拉斯科夫(Spencer Rascoff)和Zillow首席經濟學家漢佛萊斯(Stan Humphries)表示,賣房如果能夠掌握好時機,不僅可以快速賣出,還能賣得好價錢。

他們的研究發現,三月中旬到四月中旬這段時間賣出的房子,平均速度可比壹年中其他時段快上15%,價格也可比均價多2.3%,如果換算成全美房價收益那就是超過$4,300(美元,下同)。如果妳的房子座落於熱門地區,如舊金山的旺季出售,2%就意味著多出$2.2萬的收益。

賣房新規則:漂亮的浴室比漂亮的廚房更吸引人

在拉斯科夫和漢佛萊斯的新書中還有壹些有趣的新發現,本文整理如下:

  1. 賣房時整修浴室的售價將比整修廚房要來得高;
  2. 在售屋廣告上加個“cute”(小巧玲瓏的意思)字眼會提高妳的房價;
  3. 他們並不建議在好學區投資爛房產,因為增值的空間很有限。
  4. 如果妳的住宅方圓400公尺內有星巴克咖啡店(Starbucks Coffee),那先恭喜妳,因為妳的房價可比市值高,在1997年到2014年這17年間,住家附近有星巴克的房價上漲率高達96%;而同壹時段的全美平均漲幅為65%。
  5. 房屋所在街道名稱也會影響售價。如果街道名有Ct.(Court)和Way 等字樣,住宅售價會比有Blvd.(Boulevard)或St.(Street)的同類房價高。而座落於Ct.(Court)和Way 的房屋,如果街道只有名稱而沒有數字,售價會更高。

以下是美國6個城市最佳售屋的時機及其收益:

1. 全美平均值

  • 最佳賣房時機:三月中旬到四月中旬
  • 比平均售出速度快:15%
  • 比均價高百分比:2.3%
  • 比均價高出的價格:$4,300

2. 亞特蘭大(Atlanta)

  • 最佳賣房時機:三月中旬到四月中旬
  • 比平均售出速度快:14%
  • 比均價高百分比:6.2%
  • 比均價高出的價格:$7,200

3. 波士頓(Boston)

  • 最佳賣房時機:四月中旬至下旬
  • 比平均售出速度快:13%
  • 比均價高百分比:4.6%
  • 比均價高出的價格:$8,100

4. 達拉斯-沃斯堡(Dallas-Fort Worth)

  • 最佳賣房時機:三月中旬到四月中旬
  • 比平均售出速度快:22%
  • 比均價高百分比:3.5%
  • 比均價高出的價格:$5,800

5. 邁阿密-勞德代爾堡(Miami-Fort Lauderdale)

  • 最佳賣房時機:三月上旬到四月中旬
  • 比平均售出速度快:16%
  • 比均價高百分比:3%
  • 比均價高出的價格:$3,500

6. 舊金山(San Francisco)

  • 最佳賣房時機:三月上旬到四月中旬
  • 比平均售出速度快:10%
  • 比均價高百分比:5.9%
  • 比均價高出的價格:$22,000

7. 西雅圖(Seattle)

  • 最佳賣房時機:三月中旬到四月中旬
  • 比平均售出速度快:16%
  • 比均價高百分比:2.8%
  • 比均價高出的價格:$64,000

可賣出高房價的原因

1. 選對時機:售屋資訊留在首頁的時間愈久

大部份的買房者都會在三月初開始搜尋房地產資訊,任何在網站上的售屋信息可能很快就會因不斷新增的售屋資料被往後推,這樣壹來就不容易被買房者看見。研究數據顯示,全美上網搜尋新屋最大的點擊量是在二月底到三月初之間。所以,當妳早於最佳時機將售屋訊息放在網絡上,那很快會被擠到後面的列表。

《Zillow論述:房地產新規則》建議,在三月下旬或是四月上旬將房屋訊息上傳到售屋網站是最佳時機。

2. 吸引真正買家

賣房信息最主要是能夠吸引真正想買房的人,那應如何找出這些人呢?《Zillow論述:房地產新規則》建議,賣家可以看看買家是否已和房屋中介或是房貸經紀人簽約,如是,這意味著他們是認真地想買房,且已跨出第壹步。Zillow的數據顯示,四月初是這些房屋中介與房貸經紀人開始熱絡之際。

3. 時間就是金錢

賣房如果可以越快脫手越好,1月1日後,在房屋推出市場的第壹個顯著下降點就是三月下旬,這個時間點也是最終成交價和標價之間差額最高的。

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舊金山灣區學區房大搜羅:帕拉阿圖最貴 聖拉蒙最超值

學區房是華人的最愛,全美尤以灣區有德天獨厚的教育資源,而讓這裏的房地產炙手可熱。這次我們就盤點壹下灣區擁有最好美國學區房的7座城市,提供買房投資的壹個重要參考。

學區房是華人的最愛,全美尤以灣區有德天獨厚的教育資源

皮蒙特(Piedmont)

被加州奧克蘭(Oakland)包圍的皮蒙特(Piedmont),方圓1.678平方英裏,人口才1萬多人。從去年11月中-今年2月份,其房屋上市價格均價252.22萬美元。銷售均價197.5萬美元。去年11月份中旬-今年2月份,房價725美元/平方英尺,比去年同期增32.8%。雖然處在奧克蘭包圍之中,但其犯罪率卻遠低於奧克蘭和加州平均。家庭戶平均單元價值達76萬美元。

皮蒙特德有3所小學,高中和初中各壹所。2013年,高中API高達908分。其中,亞裔學生更高達948分。每年其上大學的比例非常多。在加州屬於最好的壹類學區。

聖拉蒙丹威爾(San Ramon、Danville)

丹威爾(Danville)上市均價133.8萬美元,銷售中間價99.5萬美元,比去年同期增加6.4%,但房屋銷售數量減少12.7%。431美元/平方英尺,比去年同期增長2.6%。和Danville相鄰的城市聖拉蒙(San Ramon),房屋上市均價103萬美元,銷售中間價75萬美元。410美元/平方英尺,比去年同期上漲9.3%。

家庭年收入和人均年收入中間值,Danville分別為12.58萬和5萬美元;San Ramon分別為9.58萬和4.23萬美元。

San Ramon Valley聯合學區可說是灣區最好的學區。San Ramon的Monte Vista高中2013年高中API為913分,亞裔為950分。

Dougherty Valley高中2013年API為928分,亞裔高達965分。San Ranmon Valley高中為884分。小學和中學除1所外,其他API幾乎都在900分以上。

如果想要到最高分的學區,但是房價又相對便宜的地方,聖拉蒙是7座城市性價比最高的壹個。她是壹座較新的城市,位屬偏遠,到矽谷或舊金山相比其他城市有劣勢。

帕拉阿圖(Palo Alto)

灣區房價最貴的學區房。今年2月份,上市均價344.5萬美元,銷售中間價213萬美元,每平方英尺平均高達1,444美元,比去年同期增長18.2%。帕拉阿圖的熱門社區包括市中心和老帕拉阿圖,上市均價分別為493.8萬和575.9萬美元。

家庭年均收入達11.75萬美元,人均收入5.6萬美元。每戶平均住宅價值81.18萬美元。帕拉阿圖的學區除了分數高之外,生源皆來自本身城市,沒有招收其他城市的學生,有別於中半島的其他城市。

其兩所高中,Henry M. Gunn High 2013年API高達917分,亞裔學生高達954分。另壹所Palo Alto高中2013年API為905分,亞裔學生高達968分。

庫伯蒂諾(Cupertino)

庫伯蒂諾(Cupertino)房產上市中間價為170萬美元,銷售中間價為143.7萬美元,平均每平方英尺827美元,比去年同期增長9.1%。家庭戶均收入10.9萬美元,人均收入4.47萬美元。房屋每單元中間價64.9萬美元。

Cupertino有3所高中深受華人追捧:Cupertino高中、Homestead高中和Monta Vista高中。Monta Vista高中2013年API高達956分,亞裔學生為969分,亞裔學生人數較多,佔總學生數的77%以上。Cupertino高中2013年API為906分,Homestead的API2013年為873分,其中亞裔平均為930分。

普萊森頓(Pleasanton)

上市均價144.39萬美元,銷售中間價83.7萬美元。平均每平方英尺470美元,比去年同期增加16.3%。家庭年收入中位數為10.3萬美元。

其公立學校有Amador Valley高中和Foothill高中,學生以白人學生為主。私立高中有The Quarry Lane高中。其中Amador Valley高中,2013年API為897分,亞裔為954分。Foothill高中在2013年API為871分,亞裔雖佔不到1/3,但API高達934分。

菲利蒙(Fremont)

菲利蒙(Fremont)房屋上市中間價105.5萬美元,銷售中間價約70.8萬美元。平均平方英尺485美元,比去年同期增長15.5%。家庭年均收入中間數為8.2萬美元,人均收入3.1萬美元。

菲利蒙高中有Irvington高中、John F. Kennedy高中和著名的Mission San Jose高中,API成績分別為884、743、951。Mission San Jose高中的亞裔分數更達到968分。另外,私立高中有Fremont Christian School。熱門社區Warm Spring上市均價99.3萬美元,Irvington為84.6萬美元。

洛斯蓋托斯薩拉托加(Los Gatos、Saratoga)

Saratoga地區今年2月份銷售價格755美元/平方英尺,比去年同期增長6%。房屋上市中間價441.4萬美元,銷售中間價191.5萬美元。家庭年收入中間值為15.5萬美元,人均年收入6.5萬美元。房屋單元均價100萬美元。

2月份前,Los Gatos上市中間價為255.2萬美元,銷售中間價為130萬美元。685美元/平方英尺。家庭戶均收入中間值為11.9萬美元,人均年收入為5.6萬美元。

2013年Saratoga高中API為938分,亞裔為967分。小學和中學非常出色。還擁有壹些在加州排名前列的私立中學,如Sacred Heart學校。Los Gatos High以白人學生為主,2013年全校API為883分,亞裔學生僅佔大約1/10,但API較高,2013年達940分。

(以上房價數據來自於Trulia網站,API數據來自於加州教育廳網站)

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美國洛杉磯買房 中國富人最愛這7個地方

最近有報道稱,富有的中國房屋購買者在洛杉磯郊區買房,讓洛杉磯的房價壹再上漲。

洛杉磯衛星城爾灣市、聖蓋博、蒙特利公園等城市備受中國富人青睞,華人比例高達40%

對於赴美購房的中國人來說,健康的房產市場以及華人聚集區成了購房的最佳地點。洛杉磯在美國房產市場占有舉足輕重的地位,在2013年美國房產市場復蘇期間,洛杉磯壹馬當先,成為了加州房產市場漲幅最快的幾個城市之壹,年平均漲幅達到了25%。而眾多的華人聚集區也成了洛杉磯吸引國人的壹個重要原因,洛杉磯衛星城爾灣市、聖蓋博、蒙特利公園等城市的華人比例高達40%!學區優質、社區安全,成為了洛杉磯吸引人的另壹個主要原因。

洛杉磯衛星城眾多,那麽中國富人都投資在了哪裏呢?

爾灣市

總人口:212,375

華人比例:36.5%

平均家庭收入:72,057美元

房價/平方米:4050美元

房價中位數:756,700美元

房價上漲趨勢:年漲15.8%

學校:小學22所,初中7所,高中4所

爾灣市坐落於南加州“技術海岸”的中心,因其生機勃勃的商業環境而著稱。該市也以擁有以下優勢而聞名遐邇:宜人的氣候、大量受過良好教育和技術培訓的勞動力、全美最安全的社區、充足的優良住宅供應和眾多生活娛樂設施等。著名的電子遊戲暴雪公司(blizzard),其總部就位於加州爾灣市。

2008年美國人口調查局將爾灣市列為全美人口6.5萬人以上最高收入城市排行榜第七位,2008年美國CNN Mondy雜誌將其列為全美最適合居住的城市排行榜第四名,2011年商業周刊雜誌將其列為美國最佳城市排行榜第五位。另外,爾灣市也在2010年的美國FBI年度犯罪率報告上成為全美10萬人以上的城市中犯罪率最低的城市。

最近十年來,爾灣的華人居住人口劇增,相應的華人超市、書局、各種面向華人子弟的才藝學校如中文、舞蹈、音樂、繪畫等都在爾灣市安家,給華人創造了更加良好的居住環境。

爾灣市學風鼎盛,擁有眾多高等學府,包括美國加州大學爾灣分校、康科迪亞大學、爾灣谷學院,的南加州大學橙縣分校、布蘭德曼大學、拉文大學和佩珀代因大學等。爾灣市大部分地區位於爾灣聯合學區內,該學區內有四所高中,分別是:大學高中、爾灣市高中、諾斯伍德高中(Northwood)和伍德布裏奇高中(Woodbridge)。其中,大學高中在2011年位列全美最好高中排行榜第八位,全美最好公立高中排行榜第二位。小學更是優秀,十八所小學被評為加州前100名小學。

爾灣市的房價壹直也未有大的回落,究其原因,華人大量湧入推高了當地房價。美國房價的整體趨勢並未對其購置資產意願造成影響。許多華人寧願在這裏買房或租房,就是看中了爾灣市優質教育資源和安寧的社會環境。

亞凱迪亞

總人口:53,000

華人比例: 45.4%

平均家庭收入:77,758美元

房價中位數:975,400美元

房價上漲趨勢:同比增長23.9%

學校:小學6所,初中3所,高中1所

亞凱迪亞位於聖蓋博山山腳、洛杉磯市中心東北21公裏。大約30年前,亞市居民幾乎全是白人;然而現在,有近半數人口為亞裔背景。這種轉型與臺灣、中國大陸、韓國乃至其他亞洲國家的財富增加並移民美國,有著密不可分的關系。

亞凱迪亞學區是全美頂尖學區,在2009與2010年,美國《商業周刊》(Business Week)評選“最適合養育孩子城市”名單,亞凱迪亞市成為全美15個入選城市之壹。

美國次貸危機和金融海嘯爆發以來,全美房價暴跌,但亞凱迪亞等加州華裔聚集城市卻不跌反漲,直接原因是華人大量湧入推高了當地房價。華人重視子女教育的傳統在美國發揚光大。許多華人寧願在這裏買房或租房,就是看中了亞凱迪亞等地的優質教育資源和安寧的社會環境。

蒙特利公園

總人口:60,269

華人比例:47.7%

平均家庭收入:52,159美元

房價中位數:547,800美元

房價上漲趨勢:年漲21.11%

學校:小學8所,初中1所,高中2所

蒙特利公園 (簡稱蒙市)座落於洛杉磯市東面,聖蓋博谷帝王山腳,在美國華人主要聚居城市中占有重要指標地位。蒙特利公園不僅生活購物方便,這裏也是美食的天堂,各種口味的餐館應有盡有(特別是華人喜愛的菜肴)。由於各國移民較多,該市充分展示了多元化文化特色,元宵節等中國傳統節日被列為該市的重要節日進行慶賀。

蒙市的房價在2008-11年經歷了壹個大的起落過程,最高點與最低點相差23%,但在2011年4月房價開始迅猛增長且未呈現下降趨勢。

聖蓋博

總人口:39,718

華人比例:25.4%

平均家庭收入:41,791美元

房價中位數:626,400美元

房價上漲趨勢:同比增長11.14%

學校: 小學5所,初中1所,高中2所

聖蓋博位於洛杉磯市以東,擁有高度融合的亞洲、歐洲和北美文化。第二代和第三代美國華人經常惠顧這裏的商店和餐館。

聖蓋博市在聖蓋博聯合學區管轄範圍內。2009年API學校報告將聖蓋博聯合學區評為加州最好的學區之壹。Gabrielino高中壹直是加州最好的高中之壹。美國新聞和世界報道將Gabrielino高中評為“全美最好的公立高中”之壹。

與亞凱迪亞市壹樣,聖蓋博市房價在美國房價暴跌時也並未下降,究其原因,也是因為華人在加州投資興趣漸濃,美國房價的整體趨勢並未對其購置資產觀點造成影響。

核桃(又名:沃爾納特)市

總人口:39,718

華人比例:55.75%

平均家庭收入:81,015美元

房價中位數:701,200美元

房價上漲趨勢:同比增長17.10%

學校:小學5所,初中2所,高中1所

核桃市又名沃爾納特,是壹個富足而又寧靜的城市。核桃市以住宅社區為主,地域開闊,道路四通八達,從城堡、別墅、城市屋到高階公寓,壹應俱全,素有“小瑞士”之美譽。2012 年彭博商業周刊評比核桃市為加州最佳撫養兒童城市。2011年CNN 《金錢(Money)》雜誌評比“全美最適合居住城市”。

核桃市的房產市場的上漲趨勢非常穩定,得益於該地在全美首屈壹指的優質學區,許多美國本地的人都慕名而來購買當地房產,核桃市不僅擁有著著名的加州陽光,還有優良的商業環境,有效率的政府管理與服務。在眾多洛杉磯購房者眼中,核桃市近年來已經成為美國學區房幾個首選城市之壹。

奇諾崗

總人口:74,799

華人比例:30.3%

平均家庭收入:100,099美元

房價中位數:554,900美元

房價上漲趨勢:年漲20.20%

學校:小學10所,初中2所,高中2所

奇諾崗市位於洛杉磯東郊約30分鐘車程之處,面積約116.2平方公裏。“奇諾”(Chino)在西班牙語中的意思為“中國人的”。奇諾崗市在2012年被美國《金錢》雜誌評為2012年最佳居住地;且在被評為美國中型城市年收入榜第6位;在2008年FBI將奇諾崗市評為最安全的城市之壹。以加州來講,在最適宜居住的前壹百名城市中排名第七。

鉆石吧

總人口:60,360

華人比例:52.2%

平均家庭收入:68,879美元

房價中位數:576,700美元

房價上漲趨勢:年漲18.00%

學校:小學,9所,初中3所,高中2所

鉆石吧是洛杉磯縣郊外的壹個富人區城市,與臨近的奇諾崗市(Chino Hills)和核桃市(Walnut)皆位於綿延起伏的丘陵地內, 市容整齊美麗,草木如茵, 因此該區成為中上華人家庭的居住首選之壹。

鉆石吧市(Diamond Bar)為南加州華人聚集的城市之壹,亞裔佔總人口約52%, 約有兩萬九千人。鉆石吧市有壹部分屬於南加州頂尖的核桃市學區, 因此吸引許多重視孩子教育的父母遷居來該市。眾多的華人人口也吸引許多亞裔商家和餐廳前來設立。

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