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美国EB-5项目面临政策调整 | 美国

如今越来越多的投资者打算增持海外资产，而美国已逐渐成为投资者海外资产配置的热门国家。EB-5作为美国投资移民类别中资格条件限制较少的便捷通道，为投资人开启了海外投资新视角。

投资人关注点转变

以往，投资人进行海外资产配置的首要目的是“保值”、“增值”，而随着经济环境的变化，投资人更加关注如何面对风险。“资产私密性”和“税率”也逐渐纳入投资人的考虑范畴。

2017年EB-5将面临转折点，近三十年不变的政策或将调整，很多投资人不知道在变数之中该如何把握投资时机

2005年至今，EB-5进入中国市场已有十余个年头，而从1990年EB-5法案通过至今也有近30年历史。熟悉美国投资移民的投资人对于这个移民途径并不陌生。EB-5申请量由原来的一年几十宗，到现在的一年上万宗，2016财年美国移民局收到I-526递案量达到14147件。此外，排期的出现也在提醒投资人，EB-5名额紧俏，早投资早受益是一个通俗易懂的原则。

2017年EB-5面临政策调整

移民专家表示：2017年EB-5将面临转折点，近三十年不变的政策或将调整，很多投资人不知道在变数之中该如何把握投资时机。不少投资人在目前还持有观望态度，认为可以再等一等，看看形势再说，却不知这样做将导致投资边际效率递减。

从EB-5排期角度来考量，由于排期的出现，目前每多等一天，就会有近40个申请EB-5的家庭排到前头去，这就将是近40个配额的可能占用量，按照美国EB-5签证配额每年1万张，即3000多个家庭（按照一个家庭3口人来计）来计算，这个数量是很大的。

投资越晚，等待越久，造成的结果就是：子女超龄不能作为附属申请人随同移民，或者子女在应该作为绿卡持有者享受美国赋予其教育条件的年龄错过了，或者投资人在美国投资置业的想法被延误。

对于EB-5项目的选择，团队很重要

在EB-5项目团队中，律师团队无疑具有重要的地位。在项目初期，顶级律师团队将以组织结构、尽职调查、合规性和商业的多方面视角，充分考虑EB-5的资金运用，并在每一个关键时刻着眼于合规性、尽职调查和总体结构的把握，为投资人的选择提供足够的保障。

此外，只有顶级的律师团队才能够在不断变化规则与程序的移民体系中驾轻就熟，任职于政府高层的经历，在商业与政府的交叉工作经验有助于其更好地协助客户在日益复杂的法律与监管环境中游刃有余。

（据新华网）

投资客暴炒美国房市！投报率49.2%创至少16年新高 | 美国

美国房市（不含商用不动产）之换手利润；黄：美国房市年均投报率（图片来源：ATTOM）

《路透社》报导，据美国房地产调研机构 ATTOM Data Solutions 数据显示，统计 2016 年美国房地产（不包含商用不动产）共有超过 19.3 万套房在一年以内换手 2 次，显示了美国房市正在疯狂遭受投资客暴炒。

ATTOM Data Solutions 所统计之数据，仅计算一年内换手率达 2 次之美国独栋住宅及共同公寓，如置顶图所示，统计至去年为止，美国房市一年内换手後的利润每套高达了 62624 美元，年均投报率高达了49.2%之高，该投报率至少创下了 2000 年以来的最高水平。

受惠於美国联准会（Fed）长年来的低利率刺激，也带动了美国房市也自 2008 年金融海啸爆发之後一路走多。

据标普席勒房价指数（S&P Case-Shiller Home Price Index）数据显示，2016 年十二月份全美房价年增率再度劲扬 5.6%，创下近两年半以来的最高增速，丝毫不受到 Fed 於去年十二月中旬二度升息所打压。

标普席勒房价指数（S&P Case-Shiller Home Price Index，图片来源：Fred）

标普指数委员会主席 David Blitzer 在今年二月初接受媒体专访时即表示，统计过去两年多来的光景，全美房价以平均每年成长 5.6% 之速度在向上增长，甚至近期更是来到了历史最高水平，这让人们普遍相信，美国房市已经走出了 2008 年金融海啸的大萧条时期。

“美国经济和房市的复苏主要受惠於下列几个因素，那就是：低利率丶低失业率丶人均可支配所得上升。”David Blitzer 说道。

但是 David Blitzer 亦向美国房市提出严重警示，David Blitzer 指出，自 2016 年 11 月 8 日川普当选美国总统以来，美国房贷利率就出现了显着走升，这主要是因为市场预期着重在基础建设之上的“川普经济学”，将可能刺激美国经济进一步增长。

David Blitzer 说道：“更强劲的经济成长率，将可能推升房贷利率至更高水平，并且目前美国房价的涨幅，已是通膨率的两倍有馀。”

（据钜亨网）

美国遣返中国留学生理由不可思议 | 美国

到美国留学是很多中国学生的首选，但有些人却因某些因素而被遣返，尤其从美国总统川普（特朗普）执政以来，该国对海外移民的管理更加严谨。近日于洛杉矶国际机场就有多名中国留学生，被美国海关拒绝入境且直接遣返。其理由不可思议，但大多直指这些留学生并没有在美国好好读书。

据外媒报导，3月9日，洛杉矶华人律师指出，美国移民局规定，如果持有F1学生签证，则只能在该国读书，除此之外的任何行为都是违法的，所以美国海关对持F1签证的留学生，会更加严格检查。

报导中称，有些的留学生不好好上课，一周只上一小时的课，导致功课挂科，学习成绩下降，甚至还有留学生找人代替上课，而被老师发现，或代考被考官识破，因而一个个被退学，迫使这些留学生不停地转学，以维持I-20的身份。

但也由于转学记录太多了，入境时，移民海关执法局就怀疑他们根本没有念书，所以将他们遣返。

除外，还有其他原因如，留学生的入学时间，比学校成立还早；留学生的学校根本就不存在；留学生连学校地址都不知道；上了高等物理专业的留学生，当海关专业提问时，一问三不知（因留学生根本就没有上过一天课）；观看儿童色情片等情形，诸如这类的，如被移民海关执法局发现了，也会被遣返。

律师指称，有很多中国留学生的家庭，条件都很普通，因此付不起大学昂贵的学费，所以不得不半工半读；而条件好一点的，就开餐馆、KTV等；甚至还有的留学生在微信圈做生意，如卖“炸鸡排”、“新鲜小龙虾”与“卤牛饭”等。如留学生打工或生意者，在入境时被海关检查手机，一看微信内的生意广告，就知道了。

有一位中国留学生黄某，他入境时，被检查出电脑中有日本“未成年”色情录像，因而被美国海关移民局移送刑事法庭，并判刑一年，刑满后被遣返回中国。

有网友评论：“这些人本来就该被遣返的，跟川普政策无关”；“把不读书的“学生”拒之门外，也算是帮学生家长。

据悉，美国海关人员拒绝外籍人员入境，是没有歧视的，依照美国移民法规定，外国留学生于申请来美之前，就必须证实自己或担保人有足够的财力，以资助学生的学费和生活费等，以保证不会在美国打工，及抢走美国人民的就业机会。

其实，美国移民法对留学生于美国打工是有相当严格的要求：

第一、外国留学生在第一学年不能申请校外的工作，但可申请在校工作，不过必须获得学校的同意。

第二、在第一学年之后，外国留学生可以向学校及移民局申请校外的三种工作机会，即是课程实习培训（CPT）、额外实习培训（OPT，可以毕业前或毕业后）及理工科实习培训（STEM OPT）等。

（据看中国）

棕榈城度假型优雅大宅：完美宜居地，尽享休闲舒适的理想之居 | 美国

棕榈城（Palm City）位于佛罗里达州斯图尔特的西部，靠近I-95和佛罗里达高速公路，向南可以抵达棕榈滩，向西抵达奥兰多，向北抵达维罗海滩而且非常便捷。棕榈城建有优异的学校，非常低的犯罪率及非常好的商业环境，这里是您在美国购买房地产的必看之地。这是一处漂亮的Key West风格住宅，坐落于佛罗里达州近岸内航道旁，享有私密环境，带有优雅而大气的风格。

环境宜人私密独享，学校优质生活悠闲

这处住宅环境宜人，贴近自然，能享受悠闲舒适的生活，远离一切喧嚣。这也是您住在佛罗里达的优质之选。棕榈城拥有很多A级学校，这里的学生持有全州最高的FCAT成绩——对于有孩子的家庭来说，是非常完美的成长之地。棕榈市拥有超过16.5平方英里的土地和河流，这里的高尔夫球场和马道使得这个镇极具吸引力，非常适宜家庭、专业人士和退休人士居住。

棕榈城毗邻圣露西河，拥有很多美丽的海滨社区以及许多高尔夫球场，从而营造出一种完美祥和的佛罗里达州生活方式。如果把这座住宅当作度假物业，也是十分不错的选择，来这里亲近大自然，享受高尔夫或者其他娱乐休闲，是非常惬意的事。

这是一处漂亮的Key West风格住宅，坐落于佛罗里达州近岸内航道旁，通体全部为混凝土结构，层高为10英尺。住宅开有防飓风门窗，有便利的水路交通，无固定桥梁，有深水航道。本住宅采用了宽敞的开放式空间布局，很适合享受娱乐生活，也很适合作为高档别墅出租。

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旧金山房价走势_旧金山房价走势图

根据这几年的旧金山房价走势看，旧金山依旧处于昂贵的地区。在过去三十年中，旧金山和硅谷所在的圣塔克拉拉郡是加州房价上涨较高的地方。同时根据旧金山房价走势图可以看出，旧金山房价依旧为美国最贵的地方。

美国主要城市养家费用比一比 | 美国

在纽约市和芝加哥这样的地方，在市区内居住要养活一个家庭所需的费用要比周边的郊区贵很多。不过现在达拉斯也加入这些城市的行列了，因为根据一项来自Zillow和Care.com的研究，在达拉斯市区，要养活一个有两个孩子的家庭，每年所需要花的费用平均要比在郊区的同等家庭多14,128美元。

人们似乎已经形成了一个传统的认识，就是在郊区养活一个家庭肯定会比在市区内要便宜，不过该研究显示，事情并不那么绝对，因为并非所有的美国主要城市都是这种情况。

例如，在费城、凤凰城和克里夫兰，情况就刚好相反，在这些城市，在郊区养家费用每年要比在市区内还多超过5,000美元。

Zillow的经济学家Svenja Gudell说：“只有当一个城市的都市地区是健康的且房地产需求很高，才会推高在市区内养家的费用。而达拉斯也看到这样的趋势，因此，达拉斯不但在郊区的抵押贷款月付款会更低廉，房屋也很可能更大，而且托儿中心的费用也显著更低。在其它都市并不都是这种情况。这种情况对于正在达拉斯房价低廉的社区寻找第一栋房屋的年轻家庭来说，是个好消息。”

该研究采用了三个指标，分别是房产税、抵押贷款费用和托儿费用。在达拉斯地区，之所以令到在市区内养家更昂贵主要是因为前两个指标。

首先，德州是众所周知的房产税比较高的州，在全美各州中是第六高的。其次是达拉斯的在过去几年当中由于不断有人口迁入，导致房价暴涨。

不过和纽约市相比，达拉斯的市区和郊区养家费用的差别只是小儿科。在纽约市，市区养家比在郊区每年费用要高出多达71,237美元。

互联网资讯综合整理

美国保持房地产市场稳定有哪些值得借鉴？| 美国

中国进入两会时间，建立促进房地产平稳发展的长效机制继续成为本次会议的热点话题之一。那麽，美国在保持房地产市场稳定发展方面有哪些措施值得中国借鉴？

众所周知，美国房地产市场的市场化程度非常高，联邦政府和州政府丶地方政府除了利用贷款利率丶房地产税等加以调节，基本不进行直接干预。而20世纪20年代以来至今，美国先後发生3次大规模的房地产泡沫破裂，并引发经济衰退，那麽当下美国房地产市场现状如何？2008年次贷危机以後美国在针对房地产市场的金融服务监管上又采取了哪些措施？

在美国充分利用市场机制的房地产市场上，美国政府调节房地产市场的政策目标是“居者有其屋”，利用利率和税收工具使中低收入家庭能够买得起住房，限制投资用住房。美国联邦政府对房地产市场的调控主要在宏观层面，州政府通过各自决定的房产税来进行调控。而县市一级的地方政府则通过对住房开发申请丶审批丶验收丶出售等环节的控制拥有对美国各地房地产市场最直接的干预权。

美国也建立了完备的住房金融体系，通过政府保障型和非政府保障型等多种类型的贷款支持普通人购买房屋。上世纪70年代，美国还开始出现房贷证券化，理论上来说，这可以增加房地产市场的资金投入，购房者也可以更容易地获得贷款并把风险分散到资本市场上。在政府政策推动下，美国居民自用住宅拥有率是发达国家最高的，一度接近70%。

然而，美国政府过度鼓励普通人购房，以及房贷证券化和市场机制的弊端也带来了很多问题。就拿2008年爆发的次贷危机来说，根本原因是2000年以来，美联储维持低利率政策导致融资成本低廉丶各类金融机构只追求利润放宽贷款审核标准，滥发次级债，致使美国房地产价格泡沫化日益严重，而贷款人资质的下降也最终出现利率上涨後，债务违约大范围发生，最终引发次贷危机导致经济衰退。

次贷危机一个最直接的後果是美国政府通过了史上最严厉的《多德－弗兰克法案》，要求必须审核房屋贷款人偿还能力，强化对金融衍生品的监管。目前，特朗普政府正准备放松其中对於企业贷款方面的限制，但对於住房贷款方面，会进行更为严格的审查。

目前，全美待售住房库存量处於历史低位，美国住房市场价格回升到了次贷危机前的水平，美国全国房地产经纪人协会数据显示，2016年第四季度89%的美国城市地区的房价都在上涨。但目前美国房地产究竟处於稳健丶过热还是需求拐点还众说纷纭。随着美联储加速提升联邦基金利率的预期越来越高，这或对美国人的购房意愿造成打击。另外，有分析认为，特朗普政府收紧移民政策的趋势会影响移民在美国租房丶购房的需求。

（据中国评论新闻网）

大陆投资者仍热衷购买境外房产 | 海外

最近有多家外媒报导，即使中共从去年开始加强了资本管控，但是大陆投资者对境外的房地产仍然兴趣不减。美国、中国香港、英国伦敦、新西兰等国家和地区都是大陆买家的青睐之处。

大陆房地产投资者最青睐美国和中国香港

世邦魏理仕近日的数据显示，大陆跨境房地产投资者是亚洲地区最活跃的，大陆投资者2016年的海外房地产投资额高达282亿美元，比2015年增长47%，美国是最吸引大陆投资者的国家，其次是中国香港。

《福布斯》（Forbes）网站3月2日报导，大陆房地产网站居外网（Juwai.com）的数据显示，大陆投资者在该网站查询的美国城市，主要包括西雅图、洛杉矶、纽约和旧金山。

值得一提的是，最近几个月，西雅图的受青睐程度大幅上升，居外网的大陆投资者对西雅图的访问量超过了洛杉矶、纽约和旧金山等热点城市，去年11月份的访问量增加了125%。

西雅图的房价也出现上涨，去年涨幅在16%，但仍低于旧金山、洛杉矶等地。

报导中没有提及西雅图房价上涨是否与大陆买家有直接关系，但是西雅图Realogics苏富比国际地产的主管Dean Jone表示，价位越高，大陆买家的占比越高，2014年大陆买家占比四分之一，2015年大约占35%，2016年在热点地区的大陆买家占到一半以上。

目前，西雅图的一些开发商开始安排会讲普通话的销售员，同时在家装计划中考虑到大陆人的情况，比如用来做油烟大菜肴的专用厨房等。

最近有多家海外媒体报导，大陆投资者对境外房地产的兴趣依然很浓厚。图为华盛顿州的最大城市西雅图

对于大陆投资者在中国香港的情况，全球知名房地产服务商戴德梁行的数据显示，2016年大陆机构投资者在中国香港地产的投资额高达66亿美元，是2015年的4倍多。

彭博社3月5日的报导中提到，大陆房地产企业一直热衷于投资中国香港土地市场，出价高于原本在港占主导地位的本地开发商，但是市场担忧，这会导致中国香港房价进一步上涨。从去年3月末以来，中国香港的房地产价格已经上涨16%，达到历史新高。

一些赴港购买房地产的投资者，是为了在人民币贬值的情况下，令手中的资金保值。

路透社也曾经分析，大陆投资者热衷海外房地产的原因还包括大陆房价高涨、在一些国家投资房地产可获绿卡、海外房地产保值等。

英国伦敦和新西兰也备受瞩目

3月初出炉的莱坊2017年《伦敦报告》中提到，伦敦房地产市场的交易中，73%是海外买家，其中大陆和中国香港的投资份额最大，高达29亿英镑，占海外投资总额的31.2%。

知名房地产投资管理公司仲量联行（JLL）表示，数据显示，2016年在伦敦市中心购买房地产的中国投资者共计花费37.5亿美元，高于在同一地区投资房地产的美国和欧洲买家。

新西兰知名网站Stuff于3月5日报导，大陆的居外网上，大陆投资者对新西兰的访问量在2016年前9个月增加了50%，多个城市的访问量很高。

其中，奥克兰、皇后镇、基督城的访问量最高，其次是奥马鲁，以及惠灵顿、凯利凯利、陶波和克莱德。

互联网资讯综合整理

CBRE：亚太去年跨境地产投资以中国最积极纽约成重点 | 美国

CBRE 世邦魏理仕发布“2016 年亚太跨境不动产投资趋势”显示，亚太地区 2016 年跨境不动产投资总额达 600 亿美元，从资金来源市场依总金额看投资人积极度，来自中国达 282 亿美元居首位。

至於新加坡的 120 亿美元，以及中国香港的 80 亿美元则分居亚太投资人进行跨境不动产投资第二丶三位。

CBRE 世邦魏理仕“2016 年亚太跨境不动产投资趋势”进一步分析，投资人的投资偏好及策略，纽约荣登投资人的首选城市，其次依序为伦敦丶中国香港丶首尔及悉尼。

值得一提的是，投入该五城市的总金额年减 5%，显示投资人开始转向积极布局欧洲或美国非门户城市如芝加哥丶旧金山等；此外，投资亚太区内城市的总金额占比微升，显示投资人对风险管控更趋严谨。

以投资物件来看，CBRE 世邦魏理仕发布“2016 年亚太跨境不动产投资趋势”分析，投资人仍偏好商办投资，伦敦丶纽约及中国香港是商办投资活动最热络的前三城市。

CBRE 世邦魏理仕“2016 年亚太跨境不动产投资趋势”进一步分析，投资人的投资偏好及策略，纽约荣登投资人的首选城市

此外，投资人对投资及收购美国饭店的兴致勃勃，尤其是来自中国的机构投资人积极布局全球饭店投资收购，2016 年安邦保险集团即斥资 65 亿美元收购美国饭店，成为整年最大金额的饭店投资案。

观察中国台湾机构投资人布局跨境不动产的策略，世邦魏理仕中国台湾董事总经理林俊铭表示，中国台湾跨境不动产投资以保险公司最为积极，2016 年末起也观察到开发商及建商相继投入全球不动产布局，包括美国东丶西岸及欧洲都是机构投资人询问的热点；预期未来在境外不动产相关法令规范进一步宽松後，将有利於机构投资人在国际间寻找适合的不动产投资机会，除可分散风险让资产组合更加多元外，更能灵活地运用投资策略，以获取更高的投资收益。

（据钜亨网）

全美最宜居地区Sugar Land顶级豪宅：建筑杰作品质卓越，优质学区值得投资 | 美国

Sugar Land位于休斯顿市西南方向约20英里，隶属 Fort Bend郡。 Sugar Land拥有大量总体规划的社区（Master-Planned Community）、绿树成荫的街道、质优的学校、安全的环境、卓越的医疗设施，以及遍布市区各个角落的公园、商场和餐厅。因此，Sugar Land一直是购房的热点之一。这套豪宅占据幽静私密的地段，内部装饰雅致而品位非凡，并且这里有许多优质的学校，无论自住还是投资，该住宅都是完美的选择。

全美最宜居地区，学区上乘吸引海内外买家

这套风格卓越的独户豪宅大气非凡，环境幽雅，设有4至6间卧室、6间全尺寸浴室和3间0.5式浴室。这里非常适合多人口家庭入住，尤其是对于有孩子的家庭来说，Sugar Land优质的学区更是使其成为孩子成长的天堂。

全美最宜居地区Sugar Land顶级豪宅：建筑杰作品质卓越，优质学区值得投资 | 美国 — 这套豪宅占据幽静私密的地段，内部装饰雅致而品位非凡，并且这里有许多优质的学校，无论自住还是投资，该住宅都是完美的选择

Sugar Land拥有数量众多的总体规划社区，这些社区在建设过程中就精心规划出了大片的绿地、跑道、公园、湖泊、高尔夫球场、社区俱乐部以及其他的娱乐设施，既赏心悦目又功能齐全。Sugar Land为此还获得了首届德州风景城市的银质奖证书，其社区的公共道路和空间设计实现了风景区的最高标准。早在2006年，CNN MONEY杂志就将Sugar Land评为“全美最适合居住的地方”（Best Place to live in the U.S.）排名第三的城市，这里的魅力也由此可见一斑。

这是一个快速发展的城市，过去10年内人口增长超过了158%，正如其多样化的人口结构一样，Sugar Land也具有包容性的多元文化，各族裔之间相互包容相互尊重。当地家庭人均收入和受教育水平大大高于全美以及大休斯顿地区平均水平，而失业率和犯罪率都相当低。这里能够吸引买房者的一个主要原因就是学区上乘，糖城的小学和中学属于Fort Bend ISD，普遍都非常好，均为Exemplary或者Recognized。Clements高中是这里最好的高中，在全德州1713所高中排第45位，糖城其他几所高中排名也都在120名以内。就连州长Rick Perry都评价Fort Bend ISD为大休斯顿地区的“Fittest School District”。

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