Tag: 美国

美国大多数主要城市的房价在8月和9月持续上涨。这对屋主而言是个好消息，但他们也不能太乐观，因为房地产市场的荣景已经出现裂痕。虽然可能不会出现另一个类似10年前的泡沫，但专家提醒，房地产市场依旧让人担忧。

这波最新的房地产泡沫忧虑来自两家被认为是住宅市场景气指标的公司——家电巨头惠而浦（Whirlpool）和油漆制造商Sherwin-Williams。这两家公司11月1日发布了令人失望的营利预测。消息传出后，两家公司的股价暴跌11%。

惠而浦执行长Jeff Fettig称商业环境“具挑战性”，而运营长Marc Bitzer补充说，北美市场“疲软”。

Sherwin-Williams在其报告中指出，对消费者和商业客户的油漆销售不如一年前。

华尔街认为，这对家电业和其他家居装修产品业是个坏消息，导致大型建筑商Lennar、KB Home和Pulte的股票在周二下跌。家庭装修零售商家“家得宝”（Home Depot）、Lowe’s、西尔斯（Sears）和百思买（Best Buy）等公司股价也下跌。

但是对于房产市场是否再次过热的问题，部分专家不太确定。

Voya Global市场策略师Douglas Coté和Karyn Cavanaugh在近日的一份报告中写道，“住房业情况不是太糟”，因为市场上库存有限，而且房价已经连续55个月上涨，许多首次购房者难以负担。

换句话说，如果市场开始冷却，也不是什么坏事。

Point72资产管理公司经济学家Dean Maki补充说，单家庭住房房开工率，现有房屋销售仍然低于2005年的峰值水平。

这是另一个房产市场不是个巨大泡沫的迹象。Maki预计房屋销售并新屋开工率等数据将“持续波动”，但在可预见的未来将“呈现逐步上升的趋势”。

联邦商务部周三公布，新屋销售数量比一年前增加，价格也上涨了近2%。

值得注意的是，房贷利率仍然较低，这有助于提高住房需求。

美联储预计在12月提高利率，并且可能在2017年多次提高利率。如果这推高了长期债券收益率，那么房贷利率很快就会随之上升。

互联网资讯综合整理

不少华人喜欢在美国做土地投资，并喜欢兴建旅馆与酒店，但华人对于美国法律不理解，常常落入陷阱，让自己血本无归。那么，在美国投资土地，有哪些注意事项呢？请听洛杉矶律师麦志东律师的分享。

开发与分割都要许可 当心条件与期限

中国人往往认为土地买回来，就马上可以盖酒店，事实上，在美国要开发一块土地，有很多法规跟要求，往往买了土地发现跟卖方所说的差距很大。

举例说，投资者买下一块土地，要申请酒店建筑，需花三到五年的时间，甚至还不可以建，这种情况现在常见。麦律师举例曾看过的案例，房产经纪卖的时候说，土地可以建18个单位 ，结果拿回来是一块“生地”，什么都不可以做，要走完整个过程还要经过市政府的检验，甚至还不可以建。

他提醒要买土地做投资的华人，需要清楚自己的投资标的物是已拿到政府许可、已分割好的“熟地”或是相反的“生地”，以免上当。

麦律师表示，市面上大部分土地买卖都是生地，有些只能作住宅用途，不可盖商业建物。此外，投资者也要注意土地上的单位是否已分割。“以加州来讲，土地上要建5个房子，你必须要分割完毕以后，得到政府的许可，才能出售。”

即使拿到政府许可是可以开发的土地，还得当心是否有附带条件。麦志东说：“政府开的附带条件可能是：给你建50个单位但周边的马路你要加宽。条件要符合的话，你的投资费用已经上涨多少倍了。”

此外，建筑许可的有效期限也得当心注意。“通常建筑许可是5年，拿到你手里还剩下个半年、或一年时间，能不能延期还不知道。”

不与房产经纪做口头承诺

麦律师也分享实例，房产经纪带投资者看土地时说可建五星酒店，而且价钱很好；结果投资者跳进去后市政府说“那块地不能盖酒店”。投资者再问房产经纪，经纪人说曾问过市政府，当时说可以，现在不能建是市政府的问题。

麦律师表示，华人与经纪人间常做口头陈诺，这相当危险。他提醒投资人买土地做开发，一定要请专业团队做可行性调查。“需要有工程师、建筑师、会计师、律师，与对商业房地产有经验的经纪人。”

麦律师表示，许多投资者为了省时间，将房屋结构、市政府法规等问题全部询问经纪或交给经纪人解决，这相当危险。坊间经纪人很多，素质参差不齐，许多经纪人没经验或只想赶快成交，他们也并不了解税务、法律、房屋结构方方面面的问题。

互联网资讯综合整理

临时隔间是纽约市曼哈顿高档公寓招租时，最热门的特点。

地产开发商们知道有许多租客需要室友合租，才能负担得起纽约市高昂的租金。时下曼哈顿市场存在大量空置房屋，拉低了平均租金；从而开发商意识到只要保证一间公寓里能够容纳多人居住，就可以抬高租金并降低空置率。

这意味着越来越多的房东或明确或隐晦地告诉租客，他们可以在公寓里用临时隔墙（temporary wall），来多分出几间卧室。

位於曼哈顿东28街的17层格雷森（Grayson）公寓楼内，有一间房屋在房地产网站“Streeteasy”上的广告写道：“这间公寓可以轻松分为三间卧室。允许完整的隔间。”该公寓租金为每月5500美元，原本建筑规划只有两间卧室。

同幢楼内一间月租金4100元的单间卧室公寓，其网站广告中写道：“这间公寓可以轻松分成两间卧室。”

纽约时报在2010年的一篇报导指出，近年来房东们开始对安装临时隔墙变得谨慎了。2005年纽约市布朗士区（Bronx）一栋楼内的多名房东被以“过失杀人罪”起诉，由於他们在室内违法建造隔间，导致两名消防员在一起火灾救援行动中殉职。此事件让曼哈顿的房东们开始担心临时隔墙带来的隐患。

此外，市政府曾强力打击曼哈顿东区史岱文森镇（Stuyvesant Town）住宅区的非法室内隔墙。

据纽约市政府官员表示，修建临时隔墙并不总是违法行为；但是所有建筑方案必须由持许可证的建筑师或工程师提交给纽约市楼宇局（Department of Buildings），经审核批准才能开始动工。不论是何种类型的室内隔墙都将改变原房间构造，因此必须先取得楼宇局许可证。

相关官员还强调，完工後，建筑师或工程师必须审查施工结果，随後向楼宇局报告完工。尽管有以上这些法律程序要求，以及房东对潜在违法风险的忧虑，据房地产经纪人透露，曼哈顿房地产开发商在市场营销策略中越来越强调他们的房屋格局能接受改装。

房地产租赁代理公司米拉多尔（Mirador）的莎拉迪诺（Karla Saladino），是曼哈顿100余栋楼房的代理人，她说：“我们在很多新的开发项目中都看到了隔墙，而且有很多楼盘在宣传资料中都写明有隔墙。”

莎拉迪诺还强调，在莫瑞丘（Murray Hill）有很多公寓格局都是可以改造的，否则人们无法承担昂贵的租金，因为很多人都想有自己独立的卧室。

那些把用临时隔墙来分出隔间的许多公寓大楼，现在不仅把这种做法合法化了而且还以此为招徕。

一些房产网站显示，面积从707平方尺到790平方尺的单间卧室公寓，租金为3138至3559元每月。如果相同面积的，且已经装有隔墙可以隔间的公寓，其广告上通常注明“单间卧室且可改造（one-bedroom flex）”，月租金就往上跳一级，为3421至3942元。

这种可改造公寓保证了楼房的基本收益。据房地产资讯网站Real Deal针对去年11月到本季度的市场调查显示，市场价格排名第三的就是可改造公寓（flex apartment）。

（据世界新闻网）

纽约市房地产持续火热，根据纽约市地产商会（Real Estate Board of New York）公布的2016年第三季度房地产报告，全市五区房价仍持续上涨，其中布碌仑丶皇后区丶布朗士三区涨幅打破过去十年房价纪录，再冲新高。

报告显示，全市房地产中独立屋丶共有公寓以及合作公寓售价在第三季度均出现上涨，与去年同时期相比整体涨幅为11%，平均售价为89万1000元。与今年第二季度出现的沉寂相比，房市明显再度恢复活力。纽约市房地产商会总裁班柯（John Banks）表示，相信此趋势至少会延续至今年年底。

（据世界日报）