美国 | 投资美国土地 律师:生地熟地陷阱多

不少华人喜欢在美国土地投资,并喜欢兴建旅馆与酒店,但华人对于美国法律不理解,常常落入陷阱,让自己血本无归。那么,在美国投资土地,有哪些注意事项呢?请听洛杉矶律师麦志东律师的分享。

美国要开发一块土地有很多法规跟要求,可能跟卖方所说的差距很大

开发与分割都要许可 当心条件与期限

中国人往往认为土地买回来,就马上可以盖酒店,事实上,在美国要开发一块土地,有很多法规跟要求,往往买了土地发现跟卖方所说的差距很大。

举例说,投资者买下一块土地,要申请酒店建筑,需花三到五年的时间,甚至还不可以建,这种情况现在常见。麦律师举例曾看过的案例,房产经纪卖的时候说,土地可以建18个单位 ,结果拿回来是一块“生地”,什么都不可以做,要走完整个过程还要经过市政府的检验,甚至还不可以建。

他提醒要买土地做投资的华人,需要清楚自己的投资标的物是已拿到政府许可、已分割好的“熟地”或是相反的“生地”,以免上当。

麦律师表示,市面上大部分土地买卖都是生地,有些只能作住宅用途,不可盖商业建物。此外,投资者也要注意土地上的单位是否已分割。“以加州来讲,土地上要建5个房子,你必须要分割完毕以后,得到政府的许可,才能出售。”

即使拿到政府许可是可以开发的土地,还得当心是否有附带条件。麦志东说:“政府开的附带条件可能是:给你建50个单位但周边的马路你要加宽。条件要符合的话,你的投资费用已经上涨多少倍了。”

此外,建筑许可的有效期限也得当心注意。“通常建筑许可是5年,拿到你手里还剩下个半年、或一年时间,能不能延期还不知道。”

不与房产经纪做口头承诺

麦律师也分享实例,房产经纪带投资者看土地时说可建五星酒店,而且价钱很好;结果投资者跳进去后市政府说“那块地不能盖酒店”。投资者再问房产经纪,经纪人说曾问过市政府,当时说可以,现在不能建是市政府的问题。

麦律师表示,华人与经纪人间常做口头陈诺,这相当危险。他提醒投资人买土地做开发,一定要请专业团队做可行性调查。“需要有工程师、建筑师、会计师、律师,与对商业房地产有经验的经纪人。”

麦律师表示,许多投资者为了省时间,将房屋结构、市政府法规等问题全部询问经纪或交给经纪人解决,这相当危险。坊间经纪人很多,素质参差不齐,许多经纪人没经验或只想赶快成交,他们也并不了解税务、法律、房屋结构方方面面的问题。

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美国 | 中国学生留学美国 需要学会的4件事

8月底到9月初是学校秋季开学的时间,越来越多的中国留学生美国开始新的生活。初到异国他乡“人生地不熟”的地方,肯定有诸多不适。若想尽快融入美国的学习生活,学会一些日常技能,以及初步了解美国文化,将会很有帮助。

大多数美国孩子从十几岁开始打工,比如在超市里装袋,给家里的草坪除草,在幼儿园做看护志愿者……他们的应变能力丶抗挫折能力和社会适应力都比较强,而中国孩子则从小被关在象牙塔里学习,习惯被父母安排好一切,缺乏解决生活困难的经历和能力。

不少学生在出国前对留学生活充满了憧憬和向往,在留学梦想实现後,却发现自己很难适应国外的生活。大陆媒体报导说,有女学生为出国留学准备了7年,但等她在海外入学七天後,便哭闹着回国了。究其原因,竟然是到海外後根本无法适应海外的日常饮食;也有一些学生在国内对吃西餐很羡慕,可真的到了国外以後,面临着每天都要以西餐为主食时又无法适应。

很多在美国中国留学生往往被一些看似容易的生活小事难倒。但也有不少中国学生在留学期间,不仅功课没有耽误,还学会了很多生活基本技能。

中国留学生初到异国他乡,若想尽快融入当地的学习生活,学会一些日常技能会很有帮助。

以下几个生活技能和心态转变,如果中国留学生能尽早学会和调整好,对数年的求学生涯会很有帮助。

1、做饭

大多数留学生在国内都没做过饭,一直享受着父母的“爱心一日三餐”或者三五成群的跟好友在外聚餐。可到了美国,即使是在国内比较爱吃的麦当劳丶肯德基,在吃过一段时间後也会感觉无味,开始疯狂想念中式家常菜。

对一些华人聚集的美国大城市来説,中式大小餐馆很多,外出就餐对留学生也方便,但如果在一些华人少的城市求学,自己动手做饭虽然是被逼上梁山,但也是唯一能经常吃到中国饭菜的方法。

如果是在学校公寓或在外租房,可以尝试着自己动手做一些饭菜,做饭用的素材和调味料之类的在美国唐人街或一些超市内是非常容易买到的。如果厨艺够好的话,还可以请本土同学朋友来分享美食,还能交到一些不错的外籍朋友,更快融入美国社会。

现在就读於同济大学艺术与传媒学院的陈毓敏去年在美国哥伦比亚大学以交流生名义学习了为期半年的艺术管理。她表示,去餐馆要给小费,如果偷懒叫外卖,除了高额外卖费以外,还得另外给小费。陈毓敏每周花70美元买两大袋食材,半年来厨艺有了很大进步。

此外,有一手好厨艺对未来就业还有帮助。芝加哥着名厨艺专科学校肯德尔学院(Kendall College)表示,一年来,该学院所招收的厨艺专科(Culinary Arts)中国留学生,人数大幅增加一倍。

就读於沃什伯恩烹饪学院(Washburne Culinary Institute)的吴依楠表示,由於近年来留美学生中,学习理工及商业管理金融的学生日渐增多,就业市场竞争越来越激烈,“我想以後能够有一技之长,而且容易找工作或创业”,所以他选择了烹饪专业。

2、理发

一次普通的理发,或许在国内算不了什麽。但在国外,却成了留学生不约而同提起的一项支出。因为和国内相比,国外的理发费用昂贵了不少,堪称“高消费”。

大陆媒体报导说。一名留学加拿大的徐同学表示:“在加拿大,若去外国人开的理发店,男生简简单单地剪个短头发就要花费差不多人民币300元左右。女生剪发更贵,还别提染头发和烫头发。”

有些华人开的理发店价格相对便宜些,但即便如此,她曾在一家华人理发店简单地剪了次头发,也花费了人民币300元左右。为了尽量节省开支,男生女生各有高招。

徐同学说:“我现在一般每年回国後剪一次,我身边的许多男同学则乾脆买套理发工具自己动手。”

在英国留学的周畅表示,他给想去留学的男生的第一忠告,就是去某宝买一个自动理发器。

在英国,理发堪称高消费。“男生剪次头发要十几英镑,而且剪得还REAL丑。”周畅说,自从有了自动理发器,理发不愁了,留学同学你帮我理我帮你理,“人家有’兄弟会’,我们有’剃头帮’。”

3、课堂提问 勇於发表自己看法

美国教授都期待学生提出问题。如果在课堂上,学生没理解某样东西,或者希望教授重复某项知识,都可以举手并且提问。但中国留学生在课堂上沉默丶安静的表现,甚至让一些美国大学教授非常不适应,不知道该如何调整自己的教课方式。

既然选择了到国外读书,就要学会改变在国内已养成的上课习惯,努力调整自己去适应国外的教育模式。

美国课堂非常注重培养学生的创造性思维和实践能力,所以在课堂上积极主动地与教授和同学互动,勇於表达自己对问题的看法和见解,对快速适应国外教育是非常有益的。

另外,在学习之馀经常参加学校或社会实践活动也是有助於扩大当地朋友圈,快速融入海外环境的一种有效方式。参加一些公开活动,到场後不要躲在後面,要主动站起来吸引对方注意,与演讲者丶主办方互动交流,推销自己。

4、预约文化

对刚到美国的中国学生来説,了解美国的“预约”文化,也是入乡随俗的重要内容。

美国人干什麽事情,都讲究预约:情人吃饭要预约,去银行办事要预约,修车要预约,找医生看病要预约,甚至有些理发店也要预约。

如果不预约的话,可能会面对尴尬境地:当你拖着工作一天的疲惫身体,走进一家店打理一下头发的话,有可能被店主拒绝。

医院的预约制度实际上提高了就医效率,因为人们不需要花太多的时间在医院里排队挂号。

美国人不仅把预约当作彼此尊重的美德,更将其看作是一个良好的时间管理习惯。把时间有效率地利用起来,便能让自己更加充实地享受生活的乐趣。从某种程度上说,预约文化不仅仅是预约别人的时间,更是预约自己的时间。

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美国 | 豪华公寓招房客 纽约曼哈顿准隔间合租

临时隔间是纽约市曼哈顿高档公寓招租时,最热门的特点。

地产开发商们知道有许多租客需要室友合租,才能负担得起纽约市高昂的租金。时下曼哈顿市场存在大量空置房屋,拉低了平均租金;从而开发商意识到只要保证一间公寓里能够容纳多人居住,就可以抬高租金并降低空置率。

这意味着越来越多的房东或明确或隐晦地告诉租客,他们可以在公寓里用临时隔墙(temporary wall),来多分出几间卧室。

位於曼哈顿东28街的17层格雷森(Grayson)公寓楼内,有一间房屋在房地产网站“Streeteasy”上的广告写道:“这间公寓可以轻松分为三间卧室。允许完整的隔间。”该公寓租金为每月5500美元,原本建筑规划只有两间卧室。

同幢楼内一间月租金4100元的单间卧室公寓,其网站广告中写道:“这间公寓可以轻松分成两间卧室。”

房东在出租公寓筑隔墙,准许房客分租,来维持高租金。

纽约时报在2010年的一篇报导指出,近年来房东们开始对安装临时隔墙变得谨慎了。2005年纽约市布朗士区(Bronx)一栋楼内的多名房东被以“过失杀人罪”起诉,由於他们在室内违法建造隔间,导致两名消防员在一起火灾救援行动中殉职。此事件让曼哈顿的房东们开始担心临时隔墙带来的隐患。

此外,市政府曾强力打击曼哈顿东区史岱文森镇(Stuyvesant Town)住宅区的非法室内隔墙。

纽约市政府官员表示,修建临时隔墙并不总是违法行为;但是所有建筑方案必须由持许可证的建筑师或工程师提交给纽约市楼宇局(Department of Buildings),经审核批准才能开始动工。不论是何种类型的室内隔墙都将改变原房间构造,因此必须先取得楼宇局许可证。

相关官员还强调,完工後,建筑师或工程师必须审查施工结果,随後向楼宇局报告完工。尽管有以上这些法律程序要求,以及房东对潜在违法风险的忧虑,据房地产经纪人透露,曼哈顿房地产开发商在市场营销策略中越来越强调他们的房屋格局能接受改装。

房地产租赁代理公司米拉多尔(Mirador)的莎拉迪诺(Karla Saladino),是曼哈顿100余栋楼房的代理人,她说:“我们在很多新的开发项目中都看到了隔墙,而且有很多楼盘在宣传资料中都写明有隔墙。”

莎拉迪诺还强调,在莫瑞丘(Murray Hill)有很多公寓格局都是可以改造的,否则人们无法承担昂贵的租金,因为很多人都想有自己独立的卧室。

那些把用临时隔墙来分出隔间的许多公寓大楼,现在不仅把这种做法合法化了而且还以此为招徕。

一些房产网站显示,面积从707平方尺到790平方尺的单间卧室公寓,租金为3138至3559元每月。如果相同面积的,且已经装有隔墙可以隔间的公寓,其广告上通常注明“单间卧室且可改造(one-bedroom flex)”,月租金就往上跳一级,为3421至3942元。

这种可改造公寓保证了楼房的基本收益。据房地产资讯网站Real Deal针对去年11月到本季度的市场调查显示,市场价格排名第三的就是可改造公寓(flex apartment)。

(据世界新闻网)

美国 | 旧金山最贵的房子卖出去了!原来它长这样……

听说没?旧金山最贵的一套房子卖出去了!而这个有钱人就是Twitch和Cruise Automation的联合创始人凯尔·沃格特(Kyle Vogt)。

据Redfin消息,这套位于2250 Vallejo, San Francisco, CA 94123的房子于10月14日售出,成交价格2180万美元,是旧金山今年成交的最贵的房子。这套房子于2015年11月以2800万的价格进入市场,但到2016年6月份的时候价格就降了300万美元。当时,它可是旧金山在售的最贵的房子。

沃格特是一个很有头脑的生意人。他以10亿美元的价格将自己的汽车自动化创业公司Cruise Automation卖给通用汽车公司(General Motors),收钱的同事还潇洒地继续当着CEO。另外,他还是宅男心目中大名鼎鼎的游戏直播网站Twitch的联合创始人,在2014年时候被亚马逊以9.7亿美元的价格收购。

因为沃格特对机器人非常感兴趣,他也被有些人称之为“机器人大师”。当他还在麻省理工学院(MIT)蹦跶的时候,他就学了计算机科学和电气工程。

沃格特刚买的新家建造于1901年,但已经被完美地转变为用有9095平方英尺的空间的现代化豪宅,拥有7个卧室和7个卫生间。快一起跟着美国商业内幕网(Business Insider)看一看吧!

截至目前为止,这是旧金山成交价格最高的房产。 1901年豪宅为鱼包装大亨詹姆斯·麦迪逊(James Madison)而建,修复後外观呈现了原本的美学艺术感。 从头到脚的修复总共花了2年才完成。 在第二次世界大战时,这套房子变成了士兵的住房。在长达50年的时间里,这套豪宅都是公寓楼的模样。 在进行修复之前就已经做好了保留外部 + 完全改造内部的决定。 新的格局让人坐在餐桌旁就能一眼看到旧金山湾(San Francisco Bay)。 新的厨房高端洋气上档次。 这套豪宅有5个完整的套房。 浴室里随处可见的大理石十分豪华。 每个女生都梦想的步入式衣帽间。 还有专门为男士准备的衣帽间! 巨大的落地窗让你用新的角度俯瞰城市,你还可以走到外面的小阳台上感受海边吹来的湿润的微风。 餐厅的色调是沉稳的木色。 螺旋式楼梯十分豪华。当然,这里还备有懒人专用的——电梯! 许多家具是从意大利进口的。 后院有一块让人眼前一亮的绿茵。 另外,这里还有两间共用一个卫生间的卧室。 有钱人当然要享受了,顶层就是专门做spa的空间。 室内的蒸汽房,无边缘的游泳池,烤火坑,这样的生活不要太爽。 真是无敌海景 + 城市景 + 山景房!

(据侨报网)

美国 | 纽约房价持续涨 这三区创新高

纽约房地产火热,第三季数据亮眼。

纽约房地产持续火热,根据纽约市地产商会(Real Estate Board of New York)公布的2016年第三季度房地产报告,全市五区房价仍持续上涨,其中布碌仑丶皇后区丶布朗士三区涨幅打破过去十年房价纪录,再冲新高。

报告显示,全市房地产独立屋丶共有公寓以及合作公寓售价在第三季度均出现上涨,与去年同时期相比整体涨幅为11%,平均售价为89万1000元。与今年第二季度出现的沉寂相比,房市明显再度恢复活力。纽约市房地产商会总裁班柯(John Banks)表示,相信此趋势至少会延续至今年年底。

(据世界日报)

美国 | 中国富人海外置业首选美国西部 最爱学区房

根据胡润百富(Hurun Report)最新发布的2016年《中国投资移民白皮书》显示,一半以上的中国高净值人群计划在未来三年内移民美国,并且已经开始大量投资美国房地产,其主要驱动力不外乎担心人民币贬值丶中国房地产泡沫爆发丶为下一代创造更好的教育条件等。

根据胡润百富旗下的胡润研究院与汇加移民(Visas Consulting)10月28日联合发布的《2016年汇加移民.胡润中国投资移民白皮书》(Immigration and the Chinese HNWI 2016)显示,在今年8月-10月对中国240位平均财富2700万元人民币(约合400万美元)中国富人的专项调研中发现,60%的中国富人计划在未来3年内在海外购买投资性住宅。

担忧人民币贬值

大约56%的受访者表示,因担心人民币贬值而考虑移民海外。这些高净值人群对美元汇率及海外理财有着相当高的关注度。

为了分散风险丶子女教育和移民需求,目前这些高净值人群的平均海外金融投资额占平均财富的15%左右,而其投资方式则以安全系数较高的外汇存款比例最高,占31%,其次为基金(15%)丶保险(13%)。

根据周五胡润发布的另外一项独立调查显示,人民币自2015年夏季以来已下跌近10%。

根据胡润2016年《中国投资移民白皮书》显示,60%的中国富人计划在未来3年内移民美国

担忧中国房地产泡沫危机爆发

除了担心人民币贬值外,中国富人也担心中国的房地产泡沫可能会爆发。

胡润调查显示,随着中国房地产泡沫的不断膨胀,中国富人们已经开始将资金转移至美国英国加拿大澳大利亚等地区的投资性房地产市场。

原因是在过去的5年中,中国的房价飙升了205%。而在美国,经历了2008年之後的房地产次贷危机之後的美国房市仍然处於复苏期,2016年美国房价的涨幅大约为5%,已是近年来最佳的表现。

调查发现,美国西部的洛杉矶旧金山西雅图已经成为中国富人最为青睐的海外移民置业首选地,其中17.8%的受访者计划移民洛杉矶旧金山为13.2%,西雅图为12.8%,而纽约则首次跌出前三名,但仍然有11.6%的人选择移民纽约。

2014年胡润研究院首次对141名高净值中国富人进行此类调查,其结果与今年的相彷,也有60%的中国富人表示将要移民或准备投资海外。

报告显示,中国富人海外置业主要用於自住,以43%排名第一;其次,资产配置需求和子女教育居住分别占13%和12%。此外,休闲度假居住(6%)丶海外身份规划(4%)和乐退养老(4%)也成为越来越多中国富人考虑的置业用途。

高性价比丶投资价值和移民身份获取成为中国富人海外置业考虑的主要因素。有52%的大陆富人海外购屋首选学区房,其次是市中心(23%)和华人聚集区(17%)。

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美元加息对你在美国买房有何影响? | 居外课堂

周三(12月16日)在万众瞩目、市场期待下,美联储终于揭开了加息的面纱,在其最新公布的决议声明中加息25基点。虽然在随后的新闻发布会中,耶伦称美国经济温和增长,并对未来加息前景持谨慎观点,但在美联储却在利率的点阵图中暗示未来一年可能加息4次,这快于市场预期,支撑美元最终小升。

本次美元加息讲给大家在美国买房带来怎样的具体影响呢,且看居外网为你独家分析

一、美元加息对在美国买房到底有何影响

美联储加息是近期频频出现在各大媒体的热点新闻。各大金融机构与著名分析师们也一直在关注并分析着加息的利与弊。那么一旦美联储加息,在美国置业的买家们将会受到怎样的影响呢?居外网为你分析美元加息对你在美国买房的影响。

美元加息对你在美国买房有何影响?

影响1:贷款利率调整,增加买房成本

理论上说,一旦美联储加息,贷款利率将随着基准利率上升,一部分投资者的购房成本将会有所增加。假设在美国贷款30万美元用来购置房产,房贷加息幅度为0.25个百分点,那意味着每个月需额外支付的还款额将约为44美元。这并不会成为左右投资决定的一个数字。

不过,即使房贷的升高会导致一小部分人推迟购房,那市场机制也会在一定程度下自我调节。一旦销售出现滑坡,卖家可能会降低售价,开发商推出促销活动都会是投资者的利好。对于那些不需要在美国贷款的买家,更是可以坐享这些优惠。

结论:美元加息美国房市稍有影响,但不大。

 

影响2:美元回流,美元资产保值

一旦美联储加息,在全球经济前景不明朗的背景下,一部分在海外投资的美元必定会回流美国本土以寻求更稳定的投资收益。市场上流通的美元减少,将对美元产生升值压力。美元潜在的升值潜力与全球各大货币近期的贬值趋势,使在美国投资成为寻求资产保值甚至升值的好方法。

美元加息对你在美国买房有何影响?

结论:美元加息会提升美元及美国资产的升值空间

 

二、居外解读:美联储是否会加息?

房价是一个国家经济走向的重要指标,房价的变化直接影响一个国家经济的方方面面。过低的房价意味着大众开支不足;建筑,金融等等相关行业的就业与发展也会受到巨大冲击。相反,如果房价过于高昂,购买者会过度依赖财政支持,同时投机者增多;借贷风险急剧加大,产生市场泡沫。因此,利用多种手段平衡房价,也是政府经济调控的重要目的。

调整利率就是各个国家最常使用也最直接的干预经济的手段之一。今年以来,关于美联储加息的预期每个月都会出现一次,但到目前为止美联储仍决定保持现行基准利率。那么,美联储究竟会不会加息?

2008年金融危机以来,美联储0%-0.25%的超低利率已经维持了将近7年。在这段时间内,美国经济复苏,失业率下降,房价也回升至2008年之后新的高点。虽然美联储或许因为非农等指标仍未达到预期决定推迟加息,但众多金融机构与分析家这认为加息仅仅只是时间问题。

从宏观上来看,美联储只会在美国经济形势明朗的情况之下加息。而在强劲的经济形势之下,制造业与金融业利润都会增加,就业率也就继续攀升。更高的就业率意味着更多人可以负担得起房产,房市稳步增长也就是必然的了。不过在当今全球经济放缓的情况下,美联储只会对现有利率进行微调,并且持续监控加息对市场带来的种种影响,加之美国的贷款利率在全球依然属于超低范围,美联储是否决定加息对美国房市而言,并不会决定性的影响。

 

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海外 | 2016年中国海外房产投资者剖析——投资性买家的消费趋势

2016年对于中国乃至全球经济来说都是动荡的一年。中国经济衰退,英国公投退欧,全球经济不确定性不断增加。然而中国投资者在海外房地产市场的投资力度却并未停下脚步。 

戴德梁行前半年发布的《中国对外投资市场报告》指出,在2016年的前五个月里,中国投资者在海外房地产市场投资额达到170亿美元,接近去年全年投资总额的三分之二。2016年前五个月中国已成为全球第二大跨境房地产投资来源国,较2015年上升了三位,超越了加拿大中国香港新加坡

2015年1季度至2016年一季度,中国投资者的投资总额已经超越加拿大,成为美国房地产最大的海外投资来源国;同时期中国投资者在泰国的投资额翻了五翻,超过1600万美元,成为泰国第三大海外投资来源国;2015年下半年至2016年上半年,中国投资者在澳大利亚房产市场投资额达到180亿美元,为美国买家投资额度的3倍,新加坡买家的6倍。

居外网最新的数据表明,相比于前些年,2016年1-8月间更多的海外地产投资者将投资作为海外置业的主要目的。2013-2015年间,将投资作为海外置业主要目的的中国买家稳定维持在所有买家的30%左右,在2016年前八个月却攀升至43.5%。与此同时,2015年大热的教育投资却有所下滑。这一现象有两个潜在原因:随着海外资产配置的概念被更多中国买家所接受,投资需求从教育、自住等刚性需求变为更具前瞻性的资产配置需求;另外随着人民币贬值压力增大,更多的国人主动寻求更多海外投资方式已保证资产增值。

2016年中国海外房产投资性买家的消费趋势

那么这一部分以投资为目的的海外购房者来自何处?平均花费为多少?最喜欢的投资目的地又是哪里呢?我们可以从居外网的独家用户数据洞悉一二。

投资目的地比较:泰国受追捧

2016年1至8月,居外网所有海外置业问询中美国房产占据将近40%,为最受欢迎的目的地。不过如果我们将目光聚焦在以投资为主要目的的海外购房者中,最受他们青睐的国家则是澳大利亚。在投资性海外房产询盘中,超过38%选择澳大利亚作为房产投资的目的地,25.7%的问询者倾向于美国,排名第三的泰国则吸引了8.6%的潜在买家,加拿大以7.1%的询盘量紧随其后。具体到城市,墨尔本、悉尼与芭提雅三个城市在投资性询盘量城市排行榜上分列前三位。通过这样的对比我们不难发现,澳大利亚泰国房产对中国的投资性买家具有极大的吸引力。在针对泰国的四个主要投资城市普吉岛、清迈、芭提雅与曼谷的所有房产询盘中,超过三分之二都以投资为主要目的,这一比例超过全球任何其他地方。而通过比较这些国家的询盘价格,我们不难发现泰国城市吸引众多投资者的主要原因。

所有海外房产买家和投资性买家的目的地比较

在传统投资地澳大利亚美国加拿大,投资性询盘中位价均为38万美元左右(约250万人民币),对成熟的投资者来说,这些国家市场机制健全,回报稳定,是十分合适的选择。 相比之下,2016年1-8月间泰国投资性房产询盘中位价仅为8.1万美元(约54万人民币),这一价格即使在国内二线城市进行理想的房产投资也较为困难。正是因为巨大的价格优势,加之地理位置的便利,泰国房产成为了中国大众级投资者海外投资的理想选择,在投资性询盘量上仅次于澳大利亚美国

投资性询盘中位价格(美元)

投资房型比较:中小户型为主

因为子女教育或移民而进行海外置业的买家通常会通过自己与家庭的实际情况来选择房屋类型与大小,不过在投资性房产询盘中,选择中小型住宅的买家占大多数。打算在澳大利亚与美国投资者的买家更倾向于价格10至50万美元的2至3卧住宅,而泰国的潜在买家更喜欢投资额低于10万美元的1卧小户型。在房价较高的城市,一室户的房型也受到一些买家的欢迎。

投资者来源地比较:北上广继续为主力军

2016年1-8月间,来自北上广的投资性询盘占据居外网所有投资性询盘的50%。其中来自北京的投资性询盘占23.4%。 通过进一步分析这三个城市的投资性询盘数据,我们发现虽然三个城市在询盘价格上相差不大,询盘中位数均为32至35万美元间,但北上广的投资者有着不同的投资行为。

北京投资者选择的投资地点十分广泛,既有欧美传统投资热地,也不乏北欧、南美这样充满潜力的投资地。值得一提的是北京投资者对日本房产的关注度很高,占据了日本房产所有投资性询盘的43%,询盘中位价也高达83万美元(约551万人民币)。

上海的投资者则更倾向与亚太地区的市场,在越南、新加坡、泰国与澳大利亚都占有较高的询盘百分比。另外,在美国、加拿大等中端投资市场,上海投资者的询盘中位价也要高出北京投资者。

广州投资者对马来西亚与欧洲房产青睐有加。超过70%的投资性马来西亚房产询盘来自广州,询盘中位价为25.3万美元。除此之外,西班牙、意大利、德国与法国的投资性房产询盘中,广州投资者都占有相当的比重。不过广州投资者的询盘价格普遍要低于北京与上海。

虽然目前海外房产投资仍然集中在主要一线城市,但同2015年相比,2016年前8个月中一些二线城市表现突出。郑州、杭州、合肥、南昌、南宁等城市的询盘占比都出现了明显增长。

近年来央行出台一系列措施,使人民币国际化与汇率自由度不断提高。人民币汇率的波动与海外投资趋势必将成为越来越多国人生活中讨论的话题。随着国人国际化资产配置意识越来越强,深度挖掘投资动机,分析不同的投资习惯,将有助于投资者得到更人性化的服务,对整个海外投资业的发展有着深远意义。

 

Adam Yang专栏全集

居外网海外房产行业分析师Adam Yang独家专栏

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美国 | 中国海外留学人数创新高 猜猜都去哪些国家留学?

中国在海外留学的学生人数屡创历史新高

美国新闻与世界报告”指出,中国在海外留学的学生人数屡创历史新高,而这些陆生大多选择美国澳洲日本等国。

联合国教科文组织(UNESCO)统计研究所指出,在2014年,中国有逾70万位学生前往海外留学,此数字几乎是其他国家的四倍。

在这些陆生中,逾三分之一丶约26万人选择前往美国留学,逾9万人前往澳洲,而逾8.9万人前往日本。此外,英国加拿大南韩法国德国同样也吸引许多陆生。

不过,中国教育部所公布的数据也显示,愈来愈多海外留学生最後选择回国服务。在2015年,逾50万位中国学生远赴其他国家留学,同年“海归”却也破40万。

(据经济日报)

美国 | 在美国投资最多的十个国家 竟然没有中国?

国际投资组织(Organization for International Investment)在近期发布的数据显示,美国是全球吸引外国投资最多的国家。在2015年,美国所吸引的外国投资达到3.1万亿美元。这意味着,自2010年以来,美国所吸引的外国投资规模增长了37%。

其中,英国对美国的投资占了绝大多数。

对成本进行预测的网站HowMuch.net的Raoul Amoros表示:“虽然很多人都对其他国家削减在美就业岗位的行为表示反对,特别是制造业岗位,但外国投资依然为美国民众催生了很多高工资的工作岗位。反过来而言,这在一定程度上支持了美国总体经济的发展。”

Raoul Amoros对数据进行了分析,通过绘制出下面的地图来向读者展示美国所吸引的外国投资。正如大家在图上所看到的那样,英国无疑是美国最大的投资国,其次是日本荷兰加拿大

哪个国家在对美国进行投资?

从具体的行业看,美国矿产行业吸引的外国资金的增速最大,2014年,美国矿产行业吸引的外资规模从2013年的80亿美元增长至250亿美元,成为吸引外资规模增长最快的行业。美国制造业吸引的外国投资规模最大,从2013年的740亿美元增长至1250亿美元。

2015年,外国企业对美国的投资达到了3530亿美元,创出历史新高,规模较2014年翻倍。

然而,竞争正在不断加剧,这一点从美国在全球外国投资中的占比不断萎缩可以得到佐证。2015年,美国在全球外国投资中的占比为22%,低于2000年37%的占比。在2010年,美国在全球外国投资中的占比一度跌至17%,随后在最近几年才有所反弹。

Raoul Amoros指出:“美国依然是外国投资的青睐对象,但随着中国和其他国家的崛起,美国对资本的吸引力有所下降。全球经济格局的持续变化将在未来美国吸引的外国直接投资规模中得以反映。”

(据凤凰网财经)