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撰文：加州注册会计师朱琴 Julie Zhu

从2019年7月1日起，纽约市对购买豪华住宅房产的买卖双方再次增加了税费。

卖方如果出售价格超过300万美元的位于纽约市的住宅型房产，在原本0.4%转让税的基础上，还将被征收额外的0.25%的房产转让税。

商用房的售价超过200万美元即会被征收额外的0.25%的房产转让税。

另一方面，对于购买超过100万美元的纽约市住宅型房产的买家，除了要交原来的1%豪宅税，还需要缴纳额外的豪宅税。

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这个额外的豪宅税率不是固定的，而是随着房产价格的增高而逐步增加，从0.25%到2.9%不等。

如果房产价格介于200万美元和300万美元之间，在原有1%的豪宅税基础上，还要交0.25%的豪宅税。

如果房产价值大于或等于2500万美元，就需要额外缴纳2.9%的豪宅税。这也就是说，对于购买2500万美金以上的住宅的买家，一共需要支付买价的3.9%的豪宅税。

豪宅税对商用房不适用。

以下是新的房地产税的一览表：

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自2008年金融危机以来，2019年上半年是曼哈顿房地产市场经历的最低迷的时期，房地产成交量比2018年同期降低了3%。

纽约州在三月底通过的这项增加纽约市房产交易税费的法案显然是雪上加霜，将会进一步降低纽约市的房地产交易量。

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来源：美国优华扬会计师事务所UHY
责编：Zoe Chan

美国近期掀起了“只租不买”的风潮。许多大城市的年轻人逐渐放弃他们父辈存钱买房的梦想，开始过着“只租不买”的生活。从衣服、室内装饰，到行李箱甚至是VR头盔，这些常规非常规的东西都很能很方便地租到。

若是深究“只租不买”背后的原因，一部分是大家理念的变化，另一部分则是令年轻人难以喘息的财政压力。在经济下行的今天，面对愈发沉重的经济和精神压力，越来越多的年轻人投向新型生活方式的怀抱，将消费降级。

“学贷”和“房贷”，正是美国年轻人所背负的压力的两大来源。

据统计，美国近七成的毕业生都背负着高额学贷，如果将其负债折合成人民币，那么平均每个毕业生背负着的学贷金额高达20万。

另一方面，由于毕业初期的工资难以支付日常生活、房租、偿还贷款的费用，很多刚出社会的毕业生都会向父母寻求经济资助。

然而对于每个月占花销大头的住房费用来说，“只租不买”真的是节省支出的好方法吗？

据美国最大的房地产数据网站Zillow.com统计，美国居民总收入中用来交房租的比例平均在32%左右；房贷占总收入的比例相对房租来说更低，平均在21%左右。由此可见，在美国，买房付房贷所需承担的财务压力比租房要小得多。

当然，尽管如此，对于年轻人来讲，买房的首付仍是笔不小的支出。在父母不愿或者无力承担子女额外负债的时候，年轻人们只能寻找另外的出路。

那么在不向父母借钱的情况下，美国年轻人是通过什么方式买房的？

1. 担保人贷款（Guarantor Mortgage）

这种贷款的特点是，你只需要找到一个人为你进行担保就可以获得贷款。担保人需要承诺如果你停止还款，他将会介入并帮你支付每月所需要还的款额。

而在国内进行贷款时，即使有担保人进行担保，仍旧需要主贷人将名下财产进行抵押才能获得贷款，在这点上，美国的贷款政策要比国内宽松一些。

不过，这项贷款也是一把双刃剑，因为银行或是其他借贷机构在放贷的时候，不仅会评估贷款人的信用，还需要同时评估担保人的信用。如果选择的担保人信用状态不佳，那么，获得的贷款会很少，甚至无法获得借贷。

但如果担保人财政状况和信用很好，那么借贷方将为借款人提供比以其信用可借到的更多的钱。

这是美国德克萨斯州达拉斯4卧2卫的房产，170平，约160万。达拉斯的房价比纽约低30%，是性价比很高的居住地。这处房产位于US-67沿线。房产位于的别墅区以休闲度假旅游为主，远离城市的喧嚣，住在这里，可约上三五好友一起垂钓、划船、高尔夫、棒球、烧烤等娱乐活动。

2.共同抵押（Joint Mortgage）

以购房者及其一方（或双方）父母的名义进行共同抵押。

与国内贷款规定相似，相比担保人贷款而言，这种贷款方式会把父母的财务状况考虑在内，因此一般情况下，这种贷款的方式可以让贷款人获得更高额度的贷款，放贷速度也会更快。

但如果父母原本已经拥有一套房产，那么抵押贷款购买的第二套房产，可能需要支付更多的税款。

美国纽约州罗切斯特3卧2卫的房产，约93万。罗切斯特位于纽约州，距离繁华的纽约市稍远，然而房价要比纽约市的房价便宜得多。篇这个维护精美的牧场有3间卧室和2个浴室，四周环境优美，，附赠一个带有栅栏的超大庭院，能够享受与自然接触的静谧空间。

3.家庭抵偿（Family offset）

家庭抵偿是一种十分讨巧的抵押贷款方式，国内目前还并没有这样的贷款政策。家庭抵偿，即是可以直接使用父母的储蓄来减少抵押贷款，向银行少支付一些还款利息。

假设购房需要15万英镑的抵押贷款，而购房者父母有2万英镑的储蓄，那么通过家庭抵偿的方式，购房者只需要支出13万英镑的贷款利息。不过，这样做会让购房者父母的这部分储蓄得不到任何收益。

美国德克萨斯州圣安东尼奥4卧2卫的房产，207平，约198万。圣安东尼奥无疑是想体验休闲安稳生活的绝佳去处。泊川蔻大道为居民提供了一个宁静的乡村环境，位于便利受欢迎的1604环（Loop 1604）中，附近有许多购物和餐饮场所。维斯塔（Vista）系列包含开放设计和精美的建筑细节，带顶棚的庭院是每个家庭的标准配置。临近学区，孩子们可以在杰出的北方独立学区就学。

如果打算在美国购置居所的话，不妨考虑以上性价比较高的房产吧~

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