在国内房价高涨的形势下，国人开始大举进攻海外市场，买房移民，投资移民，以房养学，以租养房等等创造了空前盛况，但是海外购房如何购，需要准备哪些材料以及适合哪些国家是投资者的疑问，居外为大家壹壹讲解。
海外课堂系列文章，解答大家在海外买房中最常碰到的问题。不管你是打算在海外买房，还是已经在海外买房，你在海外置业的过程中，有任何疑问，欢迎来信告知，海外课堂将竭力为您解答， 点击查看更多系列文章
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伯克利（Berkeley）位于旧金山东湾，是全球知名的低碳生态都市，曾入选美国十大最佳退休城市榜首。伯克利也是一座富有自由气息和国际色彩丰富的学院之城，不仅有着著名的加州大学伯克利分校，还有世界性的研究院，以及图书馆、美术馆、剧院、植物园、体育场等。这套风格优雅的奢华大宅名为“白金汉宫”，位置绝对优越，坐落在著名的克莱蒙特山，这里私密独享，幽静惬意，是最宜居的地区。您可以在家里俯瞰旧金山湾的壮丽美景，从此饱览迷人而充满魅力的城市风采。
花园环境尤其宜居舒适，人杰地灵尽享名校风采
生活在这里，您将体会到最为自在又贴近自然的生活方式。这套豪宅所在的伯克利，市内环境优雅，分布着大量的自然公园、花园，先进的“步行口袋”城市设计，使人们可步行上班、购物并娱乐，十分宜居。旧金山湾区是美国加利福尼亚州北部的大都会区，这里是美国西岸仅次于洛杉矶的最大都会区，该地也是美国人均所得最高的地区之一，同时也是中国人最爱的美国购房区域之一，有人说旧金山湾区集中了全国大概一半以上的精英人物，可见其人杰地灵。
这套豪宅位于东湾，较于湾区其他地方，东湾的房价性价比更高，气候却是最宜人的；没有旧金山的冷，也没有南湾的热。伯克利市也是美国顶级学府伯克利大学所在地，因为这里有非常独特的人文气息，人杰地灵。众所周知，加州大学伯克利分校是美国的一所顶尖的公立研究型大学，位于旧金山东湾伯克利市的山丘上，为世界上最杰出及最享负盛名的学府之一。享受舒适氛围，又体验到名校风采，住在这里可谓是最佳置业选择。
尽享旧金山湾180度壮丽景观，定制式豪华装修品质非凡
这处大宅周围十分安静，但是有丰富的绿色植物点缀这套豪华房产，让这里既有清新雅致的感觉，又不会被人打扰，私密独享。步入室内，您绝对会被风格非凡的的定制式风格所迷住。独一无二的开阔式设计感觉，与奢华高端的家具摆件，都彰显了主人的尊贵身份和绝佳品位，令人印象深刻。
大宅在当地也是珍贵的物业，因为它位置的唯一性，也因为它内部每个细节设计都体现了无与伦比的品质和生活追求。4卧4卫的空间布局，本身就非常适合多人口家庭入住，每个人都有独立空间。设计师还利用了大幅玻璃窗让室内更为明亮通透，随时可以欣赏户外让人惊叹的旧金山湾美景。
这里的定制式风格尤为独特，各种装修材料和家具都从世界各地进口，品位非凡。极为宽敞的三层平面拥有近5，000平方米的布局，在这里还加入了很多艺术设计，呈现了独一无二的优雅风范。而现代化风格也保障了生活的最大舒适度，无论是宽敞的厨房还是温馨卧室，气派的浴室，都采用了一流材质来装修。
在这里您还拥有一座秘密花园，被精心打造的庭院为这套住宅带来更多生机与朝气。茂盛的果树、本地和外来植物还将为你的餐桌常年提供新鲜的蔬菜。这套豪宅可谓是当地的建筑精品，也是值得收藏的瑰宝，拥有它，不仅将获得可以享受旧金山湾超级景观的顶级住宅，还将从此为您和家人带来顶尖加州生活方式。
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你向往加州，但其实可能错过了美国目前增速最快的北达科塔州。
与此同时，北达科他州的房租高企不下，打败了其他热门城市排在第二位，仅次于纽约。这个曾经的“观光大州”因为丰富的石油资源一跃成为投资者们的热土，居外网特意携手本土开发商为机构投资者带来位于北达科他州沃特福德市(Watford) 的混合开发地产项目。
幸福指数位列第一的安心之所
北达科他州现在是美国最幸福的州。根据盖洛普的年度报告的民调显示，北达科他州的幸福指数位列第一名。犯罪率低、学校教育质量高，拥有多所世界排名靠前的大学，经济发展稳定、失业率低，是全美最适宜居住的十个州之一。北达科他州向来就以民风纯朴闻名，也正因此当地兴起了许多自助咖啡厅。这些店跟其他店一样供应咖啡，茶和各种甜点。但不同的是，这些店里没有一个服务生！当地的老板们和居民之间有非常高的信任度，这也意味着生活居住在当地基本无需考虑安全问题。
圖一：北达科他州 2017年第二季度GDP
天时地利的巨大升值空间
近几年，全球油价不断下跌，而支持油价下行的一个主要因素就是美国本土产量大增，不但自身外需减少，也推动全球供应增加。
由于页岩开采技术革命提升了美国北达科他州和德克萨斯州的采掘能力，美国产油量已经增至每日850万桶，这是自1986年以来的最高水平。过去六年来，美国的产油量增长将近三分之二，虽然产量还未超过俄罗斯，但已是伊朗或加拿大的两倍多。美国能源情报署（EIA）今年9月公布数据显示，2008年以来，美国页岩油的日产量从不足50万桶增至接近400万桶，特别是北达科他一个州产量都超过了利比亚。而截至2014年6月，麦肯齐县生产从北达科他州出来的所有石油的32.5％。
截至2014年6月，麦肯齐县生产从北达科他州出来的所有石油的32.5％
北达科他州麦肯齐县的人口将在未来15年中经历三倍增长
曾经以秀丽风景吸引众多游客的北达科他州现在以其他的东西而闻名于世——石油的中心。
石油和天然气创造了高收入的就业机会。北达科他州的经济发展基金会为当地提供了超过25000 个工作——从卡车司机、油田工人到接待员。
北达科他州的丰富就业机会促使该地成为一个集居住、工作和家庭为一体的“金色山谷”。根据美国商务部最近的一份报告，北达科他州再次成为全美最热经济体和增长最快的州，其增长率是全国平均水平的5倍，来自全国各地的工人纷涌而至，投资商们也将目光瞄准房地产行业，预计在未来的15-20年内，该地的房地产仍将有持续的增长空间。
这片位于北达科他州麦肯齐县沃特福德市的60英亩的土地占据有利地段，新建设的绕城高速公路贯通其中，其中2.7英亩的土地已于今年出售给贝斯特韦斯特酒店集团。这是一个社区型的综合开发项目，当地居民可以享受城市内几乎所有生活便利设施。不仅如此，世界知名供应链管理公司JDA与沃特福德市经济发展公司强强联手，确立了业务拓展合作。购买该处地产就可享受JDA提供的业务计划、现金流、贷款等方面的规划管理， 让投资者没有后顾之忧，尽情在这片“香饽饽”上大展宏图。
麦肯齐县人口增长预测（2000 – 2025年总人口）
麦肯齐县住房需求预测（2000 – 2025年总住房单位数量）*
*根据北达科他州住房金融机构在2012年全州住房需求评估
四通八达的交通网
蓬勃向上的经济发展下，北达科他州的基础设施和交通体系也在逐渐成熟中。政府投入了350万美元新建的机场航站楼，加速航空运输市场得到进一步释放。值得一提的是，当地政府已经构建起一个长期的交通方案，公路、枢纽、客货运输等将全面谋划布局，形成环环相扣、组团布局的交通网络。
除此之外，沃特福德市拥有北达科他州最大的孩童日间照料中心和不断引进的优质教育资源，就职于沃特福德初中的工作人员表示：“随着沃特福德市的经济迅猛增长，教育资源也将同步跟进，预计到2019为止每年将会有一倍的资金投入教育，已经新建完成的高中和社区活动中心将进一步完善教育体系。”
参考信息
上海至Williston 飞行时长：24小时
沃特福德市附近国际机场: Williston国际机场 和 Sydney Richland Municipal 机场
沃特福德市新移民指南 http://cityofwatfordcity.com/Relocation
沃特福德市幼童日托所综合网址 http://cityofwatfordcity.com/Relocation#Child-Resources
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美国买房如今已成为众多人的选择，无论是为将来自己养老还是为孩子创造更好的未来，美国是人们心中的首选。很多朋友向居外网询问美国买房相关事宜，问题多种多样，在这里给大家做一个美国房产知识简要归纳。
初期问题
1Q：没有绿卡的外国人可以到美国购置房产吗？
中国人可以在美国买房吗？可以。任何外国人都可以在美国买房子。美国是壹个移民国家，是欢迎外国人在美国投资或购置房产，在买房方面几乎没有任何的限制。同时，法律透明公开，购房程式要比其他国家相对简单明瞭。任何人都可以购买美国房产，只要妳拥有中国护照，妳就可以完成购房交易，即使妳没有美国签证，也可以通过传真完成交易。
2Q：美国买房可以移民吗？
当前最热门的移民目标国，如美国、澳洲、英国、加拿大，都是经济发达国家，壹般不会利用买房移民这种方式吸引外资。所以在大多数国家里，买房与移民完全是两个完全没有联系的两件事。但如果想要移民，可以选择便捷移民方式——EB-5投资移民政策。
3Q：在美国买房是必须本人到美国才能买吗?
理论上妳不必亲自到美国就可以买房。但是在看房、选房的过程中，妳如果能亲自选择是最好的。在居外接触到的案例中，有的投资人委托他的朋友帮他看房，他从朋友给他的资讯、图片等资料中作出判断，选定房子。这是足不出户购置美国房产的壹种范例。
4Q、在美国买房要多少钱？
美国属于比较热门的国家，像美国加州洛杉矶、旧金山，好学区的100万美元左右，尔湾有50~80万美元的，向钻石吧、核桃是等50万的也有。矽谷的现在很红火，70万美元的有的加价20万美元才能买到。
5Q：在美国各大城市买房需要多少首付？
美国买房，通常的做法是先支付20%的首付，然后用按揭贷款来支付剩余的房款。据房地产资讯网站Zillow报告，在美国，平均20%的首付款相当于36,500美元。但实际数额千差万别，取决于住房所处的位置以及妳想要购置什麽价位的住房。加州的住房通常位居最贵之列，而在诸如北卡罗莱纳和俄亥俄等州购房就轻松多了。
选房问题
6Q：在美国的房子有哪几种种类?
在住宅类房产中，通常分成独栋别墅、公寓、联排别墅。
独栋别墅在美国房屋里面最多的壹种，所谓独栋别墅，是在某壹块土地上只有这壹栋房子。美国的房屋产权是包括土地及建筑物，这种形态在中国称为别墅。别墅可以称为豪华的独栋别墅。公寓通常是壹排相连的房子，有五栋、十栋甚至更多，妳可以拥有其中的壹栋，它可以是壹层、二层或是三层的形式。联排别墅和公寓的差别不大，通常来说联排别墅是比较豪华的，它通常由二栋或三栋构成。联排别墅的房子壹般为壹层或二层，很少用到三层。公寓和联排别墅所拥有的土地只是建筑物所占据的那部分，有时会有小部分的院子。
想要了解更多，可点击：居外课堂：去美国买房 公寓还是独立房
7Q：在美国可以买那壹种类型的物业?
美国各州法律规定不尽相同，但绝大部分州不限制外国人(公司)购买壹般的居住和商业性房地产，比如东西海岸主要的：加州、佛州、纽约州等等。少数州如新墨西哥、俄克拉何马州等要求只有公民或居民身份才能购买当地的居住和商业性房地产，大多数州对农业、矿产等战略用地有所限制。
8Q：美国买房是买新房好还是二手房好？
在美国，大多数在市场上交易的房子是二手房子，占市场上挂牌的某房子总数的85%；新建的房子相对较少，仅占15%。这与中国大陆的房地产市场有很大的区别。在加州，大部分优良的地段已经被老的住宅社区占据，所以壹般大规模开发的新建房地段会稍偏，但是新房户型设计新颖有效，房屋比较智能化，并且普遍内装现代奢华，买房后直接拧包入住，不需要任何房屋整修。新房二手房各有利弊，建议询问职业的经纪人帮助妳权衡比较。
流程问题
9Q：到美国买房需要准备哪些文件?
现金买主和贷款买主所需要的准备问题有所不同。
现金买主需要准备的文件：1、有效的护照和签证2、准备好购房资金证明(国内银行中英文版的存款证明)3.在美国当地银行开设的帐号。
货款买主需要准备的文件1、有效的护照和签证2、工作证明、工作收入(单位或街道开具证明，交由公证公司翻译）3、自付款部份的资金证明(中英文版的银行存款证明)4、在美国当地银行开设的帐号。
10Q：去美国买房的基本流程是怎样的?与中国买房程序上有什麽不同
只要做到以下10步，就能轻松购得妳的美国梦屋1、在线选房2、沟通洽谈3、实地看房4、贷款预审5、检查房屋6、签署合同7、贷款审批8、购买保险9、过户公证10、房屋交接。
在美国买房的整个过程中，要经过壹层壹层的手续，比较复杂，也比较严谨。也就是说，在房产过户中的作欺、违约的机会率会降至最低，整个买卖的程序妳可以咨询国内专业的房产公司顾问，房产公司会为您选择壹个负责任、有经验的经纪人作妳的买方经纪，其它事情妳就不必太担忧了。
资金问题
11Q：去美国买房要准备多少资金？
去美国买房的费用包括1、美国当地的房产价格（在34-70万美元左右）2、壹些容易被忽略却又不得不付的相关费用（占房价的5%-7%）3、美国房产税（0.5%-3%）。我们以在美国购买壹套50万美元的房产为例，买家需要准备的资金为：房产总价50万+相关费用（5-7%）+第壹年房产税（0.5-3%）=54万美元，以上费用不包括将房产委托管理、出租的手续费。
由此可见，去美国买房的额外费用开销也是不容忽视的，加上这些，美国买房费用预算可又要增加不少。建议购房者壹定要提前了解并做好相应的购房计划。
想要了解更多，可点击：居外课堂：去美国买房，妳的资金准备够了麽?
12Q：购房资金如何汇到美国?
如果妳在中国或美国设有公司，资金的汇入或转出应该没有问题，如果妳是以个人名义汇款，妳会受到外汇管制的限制，无法将资金整笔壹次汇出，需要分批汇款。这样妳需要更多的时间，早作准备，如果妳在美国的银行己设有壹个帐户是最好不过的。所以在妳购房之前如果有机会来美国考查或观光旅游的时候，顺便开设壹个帐户，会对妳以后的购房投资有很大帮助。具体的汇款手续，妳可以咨询当地的银行或者咨询专业的房产公司顾问。
想要了解更多，可点击：最严外汇管制出台 对海外买房投资将带来哪些影响？
13Q：在美国买房需要支付多少佣金给经纪人?
在美国无论是买房还是卖房，佣金都是由卖主支付的，所以妳在美国买房不必支付任何佣金给经纪人，除非妳们另有协议。
14Q：怎样知道我要买的房子的房产税是多少?
在美国各州、各地的地产税率都不相同，加州的房产税壹般在1.2%-2.0%，包括了县、市及地方的税。在购房之前，妳可以参考屋主的税率，请妳咨询专业的房产顾问或经纪人帮妳换算出来。如果妳要知道确切的数字，需要花壹点时间到县级地税单位去查明。这个税率可能每年会不同。
想要了解更多，可点击：美国各州房产税壹览表
交易问题
15Q:在美国买房如何确保交易安全？
在房产交易中两大关键问题是，产权是否清晰可售和交易资金是否安全。这两个问题都可以找产权保险公司解决。产权保险公司是为购房者提供调查、产权保险、资金监管、过户登记等服务以确保产权的安全可靠并且能够合法交易，如同贴身警卫般保障购房者的权益，即使真的遇到麻烦，最差的结果也能把钱拿回来，最大程度上保护用户的权益。
想要了解更多，可点击：在美国买房如何确保交易安全
贷款问题
16Q：在美国买房能贷款吗？
当然可以，壹般来说，海外买家的贷款首付相对较高，必须高于35%以上，最高可以贷到200万美金。不过，海外投资者在美国申请贷款的周期会比较长，其中审阅、确定买家的还款能力是关键。壹旦通过审阅，其操作流程也跟国内差不多。在美国，常见的房屋贷款年限分30年、15年、7年、5年、3年。
17Q：怎麽在美国办理购房贷款？大概能贷多少钱？
在美国申请房贷的流程，过程与国内的房贷申请流程有相似之处，大致分为选择贷款机构——获取贷款机构预先资格——贷款机构审核申请人资质——房产评估——贷款机构放贷。
在美国。房屋按揭贷款发放的核心原则是抵押品价值足够，申请人有良好的信誉和持续的收入来源，与申请人的身份国籍本身没有直接关联性。目前在美国绝大多数州，外国人（无美国绿卡）可以通过贷款购买美国房产，但是首付通常要炸40-50，并且因为本身没有美国信用记录和收入来源证明，贷款机构会额外要求贷款人支付高于市场水平的1-2%的利息。
18Q：在美国办理房屋贷款，需要什麽文件证明？
如果大家能够支付较高的首付比例和贷款利息，那贷款申请在操作层面上所需要准备的文件大致如下：1、足够完成首付和其他交易费用的现今证明（存期至少60天）2、提供在美国或国外的资产证明3、护照4、近期收入证明（工资单或税收申报表）5、信用记录，国内相关信用报告，信用推荐信6、拥有美国银行账户（不壹定是贷款银行）7、房屋买卖的交易合同8、提供目前居住地址证明。
19Q：中国客户在美国买房贷款，有什麽银行比较快捷，方便，省心？
壹般美国的贷款都是叫做Full-Doc的贷款，就是对居民身份，收入等要求较高。中国客户来美国买房子，因为没有本地收入，会找壹些特殊的贷款，比如华美银行，这样的贷款利息稍高，但是普遍要求至少40%的首付以及比较高的预留金，有时候汇丰银行也有类似贷款。还可以找壹些私募基金（Private Equity)。
读书问题
20Q：在美国买了房子，我的孩子就可以申请就读美国的公立学校吗？
在美国，绝大部分公立学校是不签发学生签证的，但也有少部分公立学校可以签发I-20（来美之前最好和妳想要上的学校确认）。所以如果妳只是在美国买了房子而没有其他身份的话，妳的子女需要拥有学生签证，才能既在美国读书，又得到合法的学生身份居留美国。
在过去的经验中，公立学校只需要用住所的水电单，租房合约或房产证就可以申请让孩子在妳所住地址对应的公立学校上学，而最近有些公立学校除了要妳提供水电单、租房合约或者房产证以外，也需要妳提供有效的签证，才能入学。建议来美之前个买房之前请和当地的学校确认或请教专业人士。
21Q：买了美国学区房是否就能上周边的学校？
美国的公立中学和小学（包括1年幼儿园），都是采取“就近入学”的原则。好学校必然吸引家长来买“学区房”，进而推动房价的上涨。美国法律规定，任何孩子包括父母是偷渡者的孩子，只要是居住在这个学区内，都享有免费教育的权利。
收益问题
22Q：美国房产投资回报率高的几个主要城市分别是哪里？走势如何？目前是多少？
纽约、洛杉矶、旧金山、波士顿、西雅图等是目前美国投资回报率较高的城市，而且未来将壹直处于上涨趋势，上涨幅度在2.9%—8.7%左右。
目前在美国加州，房子出租后的毛租金回报率壹般可达到7-9%。扣掉持有成本和管理成本，净回报率平均在5-6%之间。如果是在大都会区，相应就比较好租了，普遍的租金回报率在4%-10%之间。德克萨斯州的房租收益在美国居首，为10%至15%。若剔除税费等将近4%至5%的各项支出，该区域房屋的租金回报率最高可达10%。
23Q：如何确定美国房产卖房利润？
美国房产卖房利润是调整以后的卖价（Adjusted Sale Price）减去调整后的成本（Adjusted Cost Basis）。调整后的成本是买价（Purchase Price）减去销售佣金、律师费等。调整后的卖价是卖价（Selling Price）减去房屋整修费用（Cost of Capital Improvement）。国税局（IRS）对整修费用有较严控制，如维修热水器的费用不能列为整修费用，但安装壹台洗碗机则可。再如，妳可扣除雇工的工钱但不可以扣除妳自己的工钱。国税局同时要求卖方每年申报详细的利润计算。整修费用的收据（Receipt）应妥当保存。
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根据戴德梁行近期发布的《中国境外投资市场报告》显示：2017年第三季度对外投资交易额骤减，中国境外房地产投资同比下降51%至25亿美元，这是自2013年四季度以来季度投资总额的最低成交记录。
按投资类别来看，本季度境外土地开发仍延续前两季度的良好上涨势头，占当季投资总额的58%。我们预计这一趋势将在一段时间内维持不变。从前三季度来看，今年土地开发整体需求旺盛，截至目前境外土地开发项目投资额已累计至84亿美元，比去年同期大涨234%。而过往最受国内投资者青睐的写字楼资产在本季度只录得7.1亿美元的境外投资额（占当季总投资额的28%), 环比骤降83%。
戴德梁行大中华区研究部董事总经理James Shepherd指出：”和我们此前预计的一样，土地开发快速成为中国境外房地产投资最受青睐的投资类别，从2016年初只占总投资额的10%到如今超过总投资额的一半（58%）。而同一时间，写字楼则从最高71%下降到如今不到30%。
得益于相对低廉的土地成本以及资产多样性，澳大利亚本季度一跃成为最受青睐的投资目的地，三季度国内对澳大利亚地产投资金额高达7.8亿美元，其中土地开发占据当地总投资额的63%。英国和中国香港也因多起土地开发项目排名第二和第三。本季度加拿大以1.9亿美元超过美国成为榜单排名第四的国家。
国内投资者对外投资的未来前景还是主要依托于中央政府对政策的调控。在这段不确定时期，多数投资者还是维持观望态度。许多投资者在等待潜在投资机会的同时也在不断加深对其感兴趣的国外市场的瞭解。毫无疑问的是，在现阶段严格的限制政策下，被抑制的对外投资需求正不断上涨。
戴德梁行大中华区投资及顾问服务部主管李志荣表示：”虽然本季度对外投资金额创近几年新低，但投资者投资需求仍保持旺盛。国内投资者对外投资的未来前景还是主要依托于中央政府对政策的调控。然而，中国对外”走出去”的政策并不会改变。随着中国开发商的日益壮大（世界500强企业中已有5家国内房企在今年上榜），毫无疑问如今的中国企业比任何时候都需要在全球进行谨慎的资产配置。
来源：戴德梁行
责任编辑：Shelly Du
很多学生想去美国肯定学校的排名比较，但当你在网上搜索，会发现这样一个问题：近几年，各种排名层出不穷，更有意思的是，即使出自同一家公司，在不同的排名中，同一所学校的名词也会产生不一致。
所以，参考排名，需要瞭解排名的依据及侧重点。Global Universities侧重于研究水平和学术声誉，而National Universities侧重于本科教育质量。两者的角度不同，排名自然会产生不同。
考虑到US News的运用广泛性，以US News为例子讨论大学排名和专业排名。
考虑到学科差异，这里选取较多中国学生攻读的工程类专业（Engineering）
1、Quality Assessment (weighted by 0.40)。质量评价，包括：
（1）Peer assessment score (0.25)。同行评议。需要着重指出，这里仅评价graduate program（硕士或博士教育项目）。
（2）Recruiter assessment score (0.15)。工业界雇主对这些研究生项目的评价。
2、Student Selectivity (weighted by 0.10)。包括入学新生GRE数学成绩和录取率。
3、Faculty Resources (weighted by 0.25)。师资队伍。包含师生比，教师队伍中国家工程学会会员的比例，和上一年中授予博士学位的数量。可以看到，除了师生比外，该条更重视研究水平。
4、Research Activity (weighted by 0.25)。研究活动，包括：
（1）Total research expenditures (0.15)。指从（学校）外部获得的基金数量。
（2）Average research expenditures per faculty member (0.10)。指平均每个教授获得的外部基金数量。
可以发现，上述四条仅针对硕士或者博士项目，并且研究占了相当比重。
综上所述，选择大学排名还是专业排名取决于是申请本科还是申请研究生项目。
来源：东方头条
责任编辑：Shelly Du
科技正帮助物业管理者达到以前不可想象的操作效率。在从出租、住户保留到维修的一系列领域中，新工具都在提升物业管理的操作。
总部设于芝加哥的业主管理公司（owner-operator）瓦特通（Waterton）的应用创意总监艾瑞克·波特（Eric Potter）指出，在众多前景光明的新科技中，有一项是高级分析平台。尽管传统系统擅长挖掘具体的网络流量，但总是存在一些盲区会歪曲顾客的全面体验，波特解释道。现代系统能够收集更多数据，采用开放源和专用数据设备，并结合复杂的机器学习算法，“从而更好地理解公寓住户，以及理解操作中涉及到精确至颗粒层面的各种因素。”
>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费
因此，业主能够更好地对提升住客体验的投资做出决定，“而非只依赖直觉和经验，直觉和经验总是有层出不穷的偏见和问题，”他补充。
瓦特通公司总部距离芝加哥的技术中心——芝加哥块链中心（The Chicago Blockchain Center ）只有一个街区，这也让该公司关注了另一项快速发展的相关技术。这种名为“分布式分类帐”的技术是跨多个站点进行数据共享和同步的数据库。
“在多户住宅，能够即时使用不论任何名目的100％防欺诈分类账，将让业主管理公司人员迅速知道，谁搬进了他们的房子，转租者是什么样的人，进行更好的背景调查等等。”波特解释道。
第三方物联网服务的发展繁荣也利于提升多户住宅的管理操作。产业业主和物业管理人员已经早就意识到智能家庭技术对吸引和留住住客的影响，现在他们也发现了物联网这个高级应用能够提升操作效率。位于纽约西沙芬（Suffern）的兰特拉城堡置业公司（Castle Lanterra Properties(CLP)）的创始人及执行总裁艾力·雷德（Elie Rieder）观察道，物联网曾经只是一个让住户控制他们的居住环境的平台，现在成为多户住宅物业管理人员最重要的操作工具。
在其位于丹佛的拥有369套产业的力嘉塔·斯隆湖边社区（Regatta Sloan’s Lake）中，有着大量的零售商店，这要求物业管理人员严格控制公寓的出入，CLP公司最近投资建设了电子安全系统——银河系统，该系统能让物业全天候远程控制楼房和相关便利设施的出入。住户使用密钥卡进入大楼、自己的寓所、所有的公共区域以及住户专用停车场。
机智的物业管理人员还使用智能科技来提高与住户的交流。“在线门户网站是我们和住客即时交流的一种方式，他们可以选择自己任意的平台进行交流，可以在电脑、平板或者智能手机上操作。”马克·杜拉克维克提到，他是位于芝加哥的第三方管理公司卡司管理服务（Kass Management Services）的主管。
在降低开销的同时，科技方案也帮助业主和管理人员解决无数的操作难题。
加利福尼亚州千橡市汉斯置业公司（Hanes Properties）的运营总监布莱恩·汉斯（Bryan Hanes）从产业管理软件AppFolio获益匪浅，该软件能够处理租赁、会计、保养以及其他事务。他高度欣赏该产品简化了租赁流程的双向短信功能。该公司之前主要靠电话以及邮件跟进潜在租户的拜访，AppFolio的短信功能“大幅度提高了沟通，让我们能够跟他们全方位沟通并完成交易”。汉斯说。
广告空房也简化成了点一下鼠标的事儿。“即使房间仍然住着人，你也可以在广告里包括该房的细节，照片、视频、以及根据模板建立的房间描述，”他解释说，“一旦你得知现租客的任何停租通知（或暗示），只需要点一下鼠标，广告就能发到20个不同的租房网站上。……AppFolio还能自动整理出（该房）何时租出并撤下广告。”
CLP公司也开始使用一个叫做Rentlytics的产品。雷德介绍，该产品基于房地产和整个投资组合捕捉、维持及分析数据。它能够整理出诸如物业保养、建筑翻新等日常活动对其整体的财务表现的影响，包括收入、单位租金、设施花销、租赁到期管理以及净收益，也表示出了与预算的差异。
可负担型住房的管理者也从使用高级技术工具方面获益匪浅。例如，公司老板卡洛琳·卡西里（Caroline Caselli）说，可负担型住房的管理人员使用了在线应用平台Haven Connect，更容易管理物业的租赁、与申请人交流以及自动化管理等待名单等。“管理人员减少了行政负担，提高了公司监管，而且申请人也不必再打电话来确认他们的申请状态或更新资料，”她说。
Haven Connect的顾客包括C&C公寓管理、Palo Alto房产公司、HIP房产以及加利福尼亚州的圣卡洛斯市（San Carlos）。
像机器学习和人工智能这样的工具也在物业维护方面取得重大进展。波特说，随着现成可定制的人工智能方案数量不断提升和传感器成本不断下降，非技术公司可以获得所需的工具来创建与财富500强制造企业相媲美的复杂的、具有预见性的分析平台。例如，这可以帮助公司确认空调机组故障的平均时间。
物联网传感器的平均成本，包括主动和被动传感器，从2004年的1.3美元下降到了2014年的0.6美元。到了2020年，这些传感器几乎可以免费使用。“这是一个只会被想象力局限的领域。（只有想不到，没有做不到。）”他指出。
位于旧金山的Motionloft公司生产的传感器，可以区分人、汽车和自行车，为业主和管理人员提供数据，以测量通过其物业的交通量。据Motionloft公司的合伙人丹尼尔·马拉克（Daniel Malak）说，这有助于管理人员优化维护和安全操作，并建立一体化的步行空间。
为控制垃圾，芬兰的Enevo公司将传感器安装于垃圾箱上，与技术连接起来，以产生以前无法获取的废物流数据，从而洞察每栋物业的废物产生情况。垃圾箱装满之后就会被收集，既提高了效率，也减少了成本。
波特说：“是直到最近，新兴的分析平台和物联网平台才能同时被物业管理公司采用的。”
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原文来源：Multi Housing News
发表日期：2017年11月19日
责任编辑：Zoe Chan
迄今为止，佛罗里达州立大学、德州农工大学接收的学生公寓供给最多。
随着2018年美国租房季开始升温，明年秋季进入大学市场的学生专用公寓供给显现出明确的趋势：新房产将涌入2017年未交付大量床位的学校。（最新纽约房价走势预测）
这在学生公寓行业是一个常见的现象——虽然全美国校外学生公寓供给水平持平，但学生公寓供给的去向每年变化都很大。
在今年秋天接收最多学生专用公寓新供给的25所大学中，截至10月仅3所大学位列2018年前25名。德州农工大学（Texas A&M）连续两年排名第2，截至目前亚利桑那州立大学（Arizona State）从2017年第13名攀升至2018年第4名，俄亥俄州立大学（Ohio State）从第16名跃升至第12名。
需要重点注意的是，以下统计数据包含部分仍处于规划阶段的项目，不保证这些项目会真正开建，或者会在2018年秋季学期准时完工。
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截至10月调查，佛罗里达州立大学（Florida State）将在未来9个月内新增2,664张学生专用公寓床位，该校在2016年和2017年仅共新增938张床位。在2018年排名前25的大学中，佛罗里达州立大学是自2012年以来每年新增床位的两所大学之一。德州农工大学是另外一所，该校自2011年以来每年都提供新供给。
德州农工大学将于2018年交付2,494张床位（包含处于规划阶段的398张床位），这将其自2011年以来交付的校外床位总数提升至处于全美国领先水平的13,712张。佛罗里达州立大学紧随其后，共交付10,484张床位。
在2018年排名前25的大学中，仅10所大学在2017年接收了学生专用公寓供给，且仅德州农工大学在2017年的交付情况接近2018年的市场预期。第3名德克萨斯大学奥斯汀分校（Texas at Austin）、第6名雪城大学（Syracuse）、第8名密歇根大学（Michigan）、第10名科罗拉多州立大学（Colorado State）和第11名明尼苏达大学（Minnesota）将在2018年接收超过1,000张新床位，但这几所大学在2015年至2017年间共计接收了不到1,000张专用学生公寓床位。
随着学生专用公寓的覆盖面不断扩大，4家新增或自大衰退之前就未接收任何新供给的大学市场将于明年加入该行业，跻身供给前25名。第15名加州州立大学奇科分校（California State-Chico）拥有934张现成床位，第19名诺瓦东南大学（Nova Southeastern）预计有855张床位。
另外还有两所规模相对较小，但以计算机和体育专业闻名的大学也将尝试提供校外学生公寓：第20名内华达大学拉斯维加斯分校（Nevada-Las Vegas）在2011年之前已建造学生专用公寓，2018年将交付840张专用床位；匹兹堡大学（University of Pittsburgh）预计有723张床位。
德克萨斯大学达拉斯分校（University of Texas at Dallas）虽然不是学生公寓行业的新面孔，但也将于明年新接收一批专用学生公寓供给，在2016年接收的594张床位的基础上新增900张床位。蒙大拿州立大学（Montana State）和加州州立大学萨克拉门托分校（California State-Sacramento）预计也将接收长期以来的第一批校外床位。
虽然相较于2017年排名前25的大学，截至目前2018年排名前25的大学拥有更多学生专用公寓供给，但从全美国层面来看，情况并非如此。2018年秋季预计将交付约46,280张床位，而今年就已超过45,000张。全美国的学生公寓供给将继续持平，2018年排名前25的大学列表只是不同年份学生公寓供给情况的一些例子而已。
2012年，Scape诞生于英国伦敦，自诞生之日起，便以为留学生提供高质量生活环境为目标。在Scape看来，学生公寓不仅是一个舒适的居所，更应是留学生接触新都市新文化，形成新想法，发展新潜力，培养明日精英的摇篮。
为此，Scape提供的不仅是优良的生活环境，更为学子提供了跨文化适应平台，优质教育资源平台和海外精英圈层社交平台，使学子在海外的生活得到全方位的管理，引导和充实，也使留学效果大为加分。
目前Scape已在伦敦的肖迪奇区，东区，格林威治，萨里区和温布利区建成了6座新型学生公寓。而澳洲是Scape走向全球的第一步，悉尼、墨尔本、布里斯班、卡尔顿都将看到Scape的身影，位于悉尼阿伯克朗比大街的Scape将于2017年7月第一个开放。
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原文来源：Axiometrics
发表日期：2017年11月9日
责任编辑：Zoe Chan
