英國 | 英國房地產低迷與脫歐無關?

在我們大家都認為英國房地產市場持續低迷的原因是英國脫歐時,我們大大忽略了其英國內部的政策原因。

據美國CNBC 7月19日報導,英國一家房地產金融服務公司的高級主管表示,英國當前房地產市場不景氣的主要原因並不是因為英國脫歐,而是英國政府今年4月份出台第二套購房稅政策。

據報導,脫歐公投前夕,為了籌集6000萬英鎊(約合5.29億元人民幣)的資金用於經濟適用房建設和社區的開銷,英國政府6月份決定向購置非二手住宅的住戶增加徵收3%的稅收。

英國當前房地產市場不景氣的主要原因並不是因為英國脫歐,而是英國政府今年4月份出台第二套購房稅政策

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「我強烈認為,印花稅的變動比脫歐公投對英國房地產市場的影響更深遠。」英國皇家建築師學會19日在倫敦舉辦的一場辯論中,仲量聯行的副主任尼克 惠滕(Nick Whitten)說。

據報導,不論是購買度假小屋還是投資出租屋,印花稅的調整都被視為潛在的威脅。購買的房產越大,要交的稅就越高,最高可達房產價值的15%,逾150萬英鎊。

英國抵押貸款協會表示,在印花稅調整之前,購房者紛紛採取行動購置房地產。當時購房貸款人數暴增60%。據悉,購房人申請的貸款超過6.9萬起,總計138億英鎊。

雖然是屬於「留歐派」陣營,惠滕表示,住宅市場的某些行業還是可以從「脫歐」中受益,比如私人租賃行業。

相關資訊:英國脫歐後國人投資英房產將何去何從?

(據英中網)

 

 

英國 | 【個案】兒女買房母擔憂:孩子同伴侶分手後共有房產該如何分配?

想給自己孩子買房,一方面又擔心孩子現關系尚不穩定的男/女朋友分占房產,在這種棘手的環境下父母該如何助力孩子購房同時減少後顧之憂?居外【名家專欄】個案答疑幫您解決心中疑惑。

在英國,伴侶分手後共有房產該如何分配?

父母對孩子的愛可以說是天下最無私的,但凡看到孩子有一點困難就會不由自主地想去施以援手,幫助孩子度過難關。但是,父母的愛是一方面,是否應當去給予也要遵循孩子的意見,尤其是已經成年的孩子。畢竟孩子越大,就越有自己的主張,也會為父母和更多身邊所愛的人去考慮,這時候如何幫助子女就越需要更加慎重行事。

今天我們就來為大家分享來自一位母親J女士的案例,她目前正在面臨想幫孩子,但是不知如何穩妥地去幫的困惑。以下是J女士的咨詢:

“您好,我和我老公在英國擁有自己的房產,兒子現在到了成家的年齡,因此正在尋覓屬於自己的房子。目前心儀房子已經選好(21萬英鎊),孩子也在積極籌備購房貸款的事,他(和女友)通過的貸款是16.8萬英鎊。但我們知道目前兒子的資金方面還是存在一些困難的。我想資助他5萬英鎊去買房,至少首付(4.2萬英鎊)和一些雜費能搞定,這樣兒子也不會被房子拖的這麼累,兒子也同意了這筆資助。只是我唯一擔心的是她目前的女友,雖然這樣講可能不太好,但就目前看來他們的關系不是很穩定,如果這時候買房,萬一日後兩人分手,房產的所有權問題就會發生糾紛,這會是一件很麻煩的事。因為我知道現在買房日後房產會是二人的共有財產,不過目前看來資金方面是我們這邊出的多。我問過一些朋友不過也都是眾說紛紜,所以想看看有沒有什麼好辦法既能讓我幫助到兒子,又能為兒子日後的財產安全提供保障,當然也不要傷了大家的和氣。”

從上文中可以看出,孩子日後的財產安全是這位母親最為擔憂的。確實,這種問題雖然講出來有些尖銳但恰恰是每位父母幾乎都會考慮到的。根據文中描述,首先如果這處房產您兒子決定和他女朋友一同還貸並且共同持有作為共同房主(Joint tenants),那麼此房產就是您兒子和其女友的共有產權房產,因此即便日後二人分手,房產的一半也確實會由女友持有,這一點是可以肯定的。但是,在房產分配的時候,往往並不是“對半均分”的。

其實,在最初注冊二人房產份額的時候,是可以分配到不等份額的(Unequal shares),而該份額占比則是根據二人各自購買房產的出資額。也就是說,我們假設您兒子用您資助的這筆錢完成了購房,並且假設二人分手,那麼到時候財產分配女友分到的部分僅為住房貸款數額的50%,而另外支付首付的份額仍歸您兒子所有,因此最後總體分配的數值是您兒子會分到60%(住房貸款的50%以及4.2萬英鎊首付),女友是40%,並且這部分分配不包括您另外給兒子用於支付“雜費”的費用(房姐注:文書費律師費等)。

另外,需要提請您的是在英國任何家長或是其他比較慷慨的資助者(成年人)如果想為您兒子提供首付支持,貸款方一般都會要您出具證明信以及提供相關銀行賬戶余額證明,用以確認資助者有意願並且有能力資助購房者購房。所以在資助兒子前請您把這方面相關資料准備好。

最後,父母雖然關心子女,但同時也要適當地多去信任孩子,這信任不僅體現在對他/她們的人品上,也要相信他/她們有能力處理好身邊的事,因為如果您兒子和他女朋友能夠一直感情很好地走下去,那不就不用去擔心接下來的這些事了嗎?不管怎麼說,能夠一起辛辛苦苦在英國打拼買房還貸,我們還是很看好這一對的。

聲明:

  1. 文中案例已經過J女士同意進行刊登。
  2. 本文均為知識政策普及性質,並非絕對建議,不承擔法律責任,如果您有進一步疑問還請咨詢稅收房產專業人士。

AHL法律在多年的商業訴訟中靠細致謹慎的辦案風格在許多案件中贏得了勝利,其中代理的案件被《新南威爾士州高等法院案例彙編》收錄成為判決先例的包括“不倫戀騙產案”。這宗案件的案情可謂峰回路轉,值得你追看一連四期的漫畫系列,探究在澳大利亞資產一旦涉及“贈與”的產權糾紛,受害者可以如何追討法律責任及賠償。【閱讀原文:

 

陳新宜專欄全集

跟著資深房地產專家去英國投資

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英國 | 大量英國人買不起房將移民?

「無自有住房的英國人為了買房可能會採取極端手段。」——據桑坦德抵押貸款銀行(Santander Mortgages)的最新研究顯示

研究顯示,有110萬人考慮移民,意味著國外房價在他們可承受的範圍內。另有1/10的人希望更換工作或搬到英國其他房價較為便宜的地區居住,在18-24歲年齡段的人群中,有此想法的人數增加了18%。

有110萬人考慮移民,意味著國外房價在他們可承受的範圍內

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此外,有750萬(49%)無自有住房者對購房不抱期望,但購房夢仍然存在,許多人願意想盡一切辦法增加存款。

調查顯示,大多數人願意降低自己的生活質量(20%),比如減少購買奢侈品、汽車或減少度假次數等(20%)。

年輕人在購房方面更依賴家庭的指出,在18-24歲年齡段的人群中,有超過1/4的人沒有自有住房,並和父母或祖父母住在一起。同齡人中另有6%儘管已經到了成家立業的年齡,但仍和父母同住。

而45-54歲年齡段的人群中,僅有6%願意動用養老金儲蓄買房。

桑坦德抵押貸款銀行行長Miguel Sard說:「對許多人而言,生活成本已經超過了收入水平,首次購房者,尤其是年輕人首先擔憂的就是存款問題。但目前購房的可選方案也非常多,因此貨比三家,聽取有關房地產和抵押貸款的合理建議很重要。」

相關資訊:脫歐或使倫敦外圍地區房價降低5%

(據英中網)

 

 

英國 | 避稅公司」紛紛出謀劃策省掉印花稅 稅務局:沒用

據《每日電訊報》,調查顯示,政府頒佈新印花稅後,英國興起了美其名曰「避稅公司」的新產業。這些公司引誘房東進入圈套,這或導致受害者損失好幾千英鎊的冤枉錢。

由於英格蘭、威爾士、以及北愛爾蘭實行對第二套房產和買房出租房產加收3%印花稅的新政策,這些銷售「避稅方案」的新興公司,旨在減少購房者對這筆額外印花稅賬單的不滿情緒。

英國 | 避稅公司」紛紛出謀劃策省掉印花稅  稅務局:沒用
調查顯示,政府頒佈新印花稅後,英國興起了美其名曰「避稅公司」的新產業。這些公司引誘房東進入圈套,這或導致受害者損失好幾千英鎊的冤枉錢

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這些公司聲稱可利用法律漏洞,並以高效的法律建議為支撐,以達到合法減少印花稅款的效果。而作為回報,客戶需在購買房產時向這些公司預先支付預付款。

英國稅務局 (HMRC)發出警告,這些方案普遍不起作用,且被列為避稅行為。那些被發現與這些公司合作的購房者或被迫支付應交稅款及附加利息,結果只會讓購房者花費更甚。

這些避稅方案在新印花稅剛頒佈時曾一度盛行,但由於貸款利率的下降以及英國稅務局對相關法律漏洞進行了修復,受歡迎度已有所下降。

7月3日晚,有關專家發出警告,房東對新印花稅的困惑已成為「蛇油推銷員」利用普通大眾的機會。

《每日電訊報》得到消息,一位讀者曾被一個名為Fiducia Wealth的「納稅計劃」公司兜售解決方案,聲稱只要他預付5千英鎊,就可為他的印花稅款節省將近1.6萬英鎊。

Fiducia稱,將根據財政法2003(Finance Act 2003)第48條規定的漏洞,可對房產進行「法律豁免的合法購買」。

然而,當《每日電訊報》記者假扮成潛在客戶詢問相關問題時,他只承認他的解決方案屬於「避稅」行為,但並未得到關於其合法性的肯定回覆。

據《每日電訊報》之前所瞭解的失敗案例,Fiducia公司保留預付款的一半費用,退還客戶另一半費用。

有關律師稱,大量可疑的避稅方案是由許多複雜因素所致,但額外印花稅的支付確有合法的例外情況,比如當某人更換其主要住宅。然而,這些例外情況將自動獲得豁免權,無需向公司支付任何費用。

英國稅務局發言人稱:「這些方案起不了任何作用。從2013年起,我們已跟蹤調查了數千案件,這些違規者需支付應交稅款及附加利息,目前已查補超過2億英 鎊的印花稅款。如果當初他們在正確的時間合法納稅,今天就不會有如此窘境,尤其是那些向方案提供者支付費用且得不到退款的人。」

高盛公司的產權轉讓律師Peter Ambrose表示,自4月1日起實行新印花稅後,民眾對避稅的興趣大幅上升。

他稱:「我們有很多人試圖找到方法以避免支付這筆稅款。問題在於法律複雜而模糊不清,所以人們並不清楚他們是否必須支付這筆款項。那些「蛇油推銷員」利用人們對法律的困惑,抓住人們試圖找到避稅方法的意願,才有了可乘之機。」

David Hannah為Cornerstone Tax的顧問,這個產權交易公司聲稱可提供合法的「納稅計劃」服務以減少人們的印花稅賬單,並稱因印花稅上調3%,人們對如何避開印花稅的需求像「海嘯」一樣兇猛。

在報導實行印花稅上調後,成千上萬的英國人面臨支付額外印花稅的風險,由於其規則非常複雜,以致一些會計師和律師都無法完全瞭解。

6月,《每日電訊報》曾報導,由於一位購房者的律師沒有完全讀懂新印花稅規則,他多支付了1.3萬英鎊的稅款,而相關工作人員甚至也被財政部所誤導,錯誤地認為他必須支付額外印花稅。

據《每日電訊報》分析顯示,共計多達14萬住在出租屋的房東們,或可能收到需支付額外印花稅的錯誤付款信息。

相關資訊:英國脫歐:歐洲房產投資第一大目的國的位置會被德國取代嗎?

(據英中網)

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英國 | 2016年4月最新英國房價走勢

英國最新房價走勢

英國國家統計署公佈的價格指數顯示,4月份全英房價增幅減緩,同比上漲8.2%,環比微升0.6%。4月全英房產均價約為21萬英鎊。

英國所有區域4月房價均同比上漲。漲幅最大的區域為倫敦(14.5%)與東英格蘭(13.6%)。不過與上月相比,一些區域房價環則出現一定程度的環比下滑。


4月英國房價地圖

與2016年3月相比,五大城市均價均呈現同比增長,倫敦與劍橋保持明顯的同比增幅。與上月相比,倫敦與曼徹斯特則出現環比下跌。倫敦與劍橋房價顯著高於其他城市,倫敦公寓均價接近48萬英鎊,劍橋獨立屋均價則超過86萬英鎊。

4月大倫敦房價

4月大倫敦各區房價均出現同比上漲。倫敦市區、巴金-達格南與瓦爾珊瑚森林均出現20%以上的同比增幅。同比增幅較小的區域則為伊斯靈頓、西敏市與肯辛頓-切爾西。

4月均價最高的區域為肯辛頓-切爾西、西敏市與倫敦市,均價都超過90萬英鎊。康登以87萬英鎊緊隨其後。大倫敦房價最低的區域為黑弗林、貝克斯利與巴金-達格南。

查看2016年英國每月房價報告

 

 

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英國退歐公投嚇退中國購房團,一半人暫時不買了

受到英國即將舉行退歐公投的影響,原本要在英國買房子的中國買家有半數想將交易推遲到公投之後。根據近期居外網的調查結果顯示,在411名受訪的中國房地產專業人士和投資者中,51%的人表示英國6月23日的公投使他們暫停了交易。但仍有四分之一的投資者表示,他們更急於在公投前完成購買。

英國如果脫歐了 倫敦房產還能買嗎

6月23日的脫歐公投近在眼前,無論是去是留,都將對英國的經濟、與主要交易夥伴及世界各國間的關係造成重大的影響,而英國作為中國買家的海外購房熱門國家,其房地產也引起了國內買家的關注。居外網的英國負責人Bernie Morris表示,由於很多中國人在英國買房是因為孩子留學,但這並不意味著他們對長期投資不敏感,如果英國經濟受到影響,儘管學生人數不會因此減少,中國家長購房熱情肯定會有所下調。據居外網的調查顯示,411名受訪的中國房地產專業人士和投資者中,51%的人表示英國6月23日的公投使他們暫停了交易。

英國脫歐 中國買家欲進場炒房

6月24日,對於中國炒房客而言,兩個難以置信的結果出現在他們面前——英國脫歐公投結果落定,將脫離歐盟;首相卡梅倫宣佈辭職。隨後全球金融市場巨震,英鎊暴跌。在中國買家看來,現在也許是赴英國買房的最佳時機——英鎊暴跌,房價下跌。在海外購房網站居外網的最近的一項調查中,英國脫歐帶來的不確定性,導致英國房價下滑,56%的中國買家認為購房需求會因此增加。

居外網CEO潘卓禮(Charles Pittar)說,“開發商和經紀人已經意識到海外投資者和購房者會把脫歐當作抄底投資的機會。脫歐帶來的市場震盪會驅使更多海外資金進入英國房地產。”根據本月居外網的網上訪問量資料,預計 6月對英國房源的諮詢查訪量比5月會有30%的增加。

 

英國買房好消息:房貸可以一直還到85歲

近日,有英國貸款商宣布:擬將住房貸款年齡限制從75歲調整至85歲。此舉不僅讓老年人受益,中年人的還貸壓力也會小很多。

可英國為何放寬貸款門檻?能否規避金融風險?

根據英國媒體報道,從今年7月起,英國最大的國家建築協會把住宅貸款還款年齡上限從75歲增加到85歲,是因為客戶在晚年申請貸款的需求正在不斷增長。就在前幾天,英國最大的按揭貸款機構哈利法克斯也把抵押貸款的還款年齡上限從75歲增加到了80歲。建築協會的消息稱,這一新政策適用於所有抵押貸款產品,貸款餘額比例為60%,最大貸款規模為15萬英鎊。

上升的還款年齡上限,主要是考慮到大齡客戶的需求。

建築協會負責人表示,正在採取一系列步驟,滿足客戶不斷增長的晚年時貸款需求。這些客戶名下通常有固定資產以及可觀的資產凈值,有人希望抵押貸款讓生活有更多選擇,而新措施剛好可以滿足他們的要求。

英國銀行行為監管局的數據顯示,在今後5年里,英國65歲以上的客戶預計將增加110萬人,而年齡在20至45歲的人群里,每3人就有1人將在退休之後,繼續以工作還貸款。正是有這些變化,英國一直有呼聲才促成了以上政策的出台。

早在2014年,英國對於購房者採取了非常嚴格的負擔測試能力,銀行對於退休老年貸款者更為謹慎,甚至被指為是年齡歧視。這一規定旨在防止不計後果的貸款引發的金融危機,但是銀行所採取的措施卻被指為安撫監管機構而矯枉過正。

因為此舉使得40歲左右的購房者難以申請25年期限的抵押貸款,此外,30歲的貸款者也更難簽署35年的貸款協議。因此,金融市場行為監管局曾表示,銀行在與老年貸款者打交道時,應該避免機械死板的做法,要採取更加靈活的方式對待。

金融危機過後,英國政府除了加強監管以外,也在為現有系統增加靈活性。

但是隨着貸款年齡上限的提高,銀行以及貸款單位也會針對具體情況來規避風險。貸款抵押負責人表示,多數老年購房者都較為富裕,只是希望能有更靈活的借貸方式。如果將貸款期限延至85歲,必須要確保貸款人有養老金等退休收入,而且數額必須能夠涵蓋抵押貸款成本,同時還必須要有至少40%的存款,而貸款金額最多也只能是150萬英鎊。

自金融危機以來,英國出台了更為嚴格的按揭貸款審核標準,加大了中年買房者申請貸款的難度,同時也出現了關於幫助年長者買房的呼聲。

因此進入主流市場一直是年長顧客面臨的挑戰。這項新政策將以更加嚴謹可控的方式來滿足這類人群的需求。

而多數英國人直到30、40歲才有能力購買其第一套住房,這也就意味着他們的貸款期限將會相應延長,因此提高貸款年齡限制,不僅被老年人所喜歡,同時對於中青年人貸款也有大大的幫助。

延伸閱讀天下父母皆偉大 英國1/4的父母願意資助孩子買房

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(據英中網)

英國看房到底看些什麼?聽一聽客戶親身經歷分享

無論是購買新建房還是二手房,尤其是小城市和鄉村地區,看房時一定要仔細,一定要確保房子里里外外各項設施均過關後才可進行交易。

可是在英國看房時到底該看什麼?

對於買房來說,看房可以說是最為重要的一個環節,因為房子的最終印象,以及真正決定購買與否,都會由購房者看房的經歷所決定。尤其是在購買新建房和二手房前,房子的各處細節狀況您都應當瞭然於心,一旦您在交易後發現了問題,等全部解決好可能要花上幾個月甚至幾年的時間,真的一點也不誇張。

下面我們就來看看一位客戶的親身經歷,他們的教訓告訴人們,看房時一定要當心。

在異國他鄉看房的我們,應該注意些什麼呢?

 

注意那些常年存在的問題

J先生與W女士在2011年在西約克郡(West Yorkshire)的哈利法克斯(Halifax)購買了一套5居室獨棟別墅,用來作為二人今後的婚房,並且J先生想着5居室的話,將來有了孩子甚至把老人接過來也綽綽有餘了。的確,剛開始一切都是那麼的美好。

等到真正看房時,夫婦二人的心就涼了半截。別墅內部基本設施雖然齊全,但是部分位置的牆皮發生了脫落,屋頂的電線頭都裸露在外面,地板上部分位置抹灰泥工作不太到位出現了一些小洞,儲物櫃表面也有一些壓痕。雖然全是“小問題”(在國內這些問題基本找個裝修隊幾天就搞定了),不過小問題加起來也讓人很頭疼。

J先生將看房經歷反饋給了開發商,開發商態度很好,向J先生到了歉,並且口頭承諾2星期就可以把這些問題搞定。夫婦二人也覺得搞定這些小問題不是很難,再加上房子距離二人工作地點很近,價格又實惠,所以一咬牙一跺腳,就忍了。然後掏錢買下了房子。

可是誰知道,這最初的2周被逐漸延到了15周,繼而又過了幾個月,如今5年過去了,這些問題還是沒有被搞定。如今夫婦二人仍然在為自己這套“所有問題即將被修繕的新房”而鬥爭。

過短的工程周期,很容易出現疏漏的問題

我們暫不管中間夫婦二人是如何與開發商及相關部門進行交涉,但是就買房前的準備工作來看,看房後如果發現了問題就一定不能將就,萬萬不可“睜一隻眼閉一隻眼”。因為目前的現狀是,英國住房供不應求,這點眾所周知,一些新項目開發商為了趕工不得不加快進度縮短施工周期,以應對與日劇增的需求,這種現象在郊區地區較為明顯,畢竟郊區未開發面積大,一個項目一獲批至少都是幾千戶起。

如果是二手房,那更不必多說,看房檢查時應當更加精細。

根據英國相關部門統計,目前英國新建房項目的施工周期大概在24周左右,而這一數字在3年前是32周。雖然對於絕大多數項目大可以放心,工程都是在很嚴謹的監督和檢驗之下完成,不過在一些中小型城市以及城郊地區,工程的疏漏難免發生。因此不僅僅是海外買家,英國本土購房者也會遇到這種情況,房子交錢後發現問題,向相關負責方反饋,一些中小城市人又少,辦事效率又不緊不慢,所以一等就是幾個月那是常有的事。

英國法律健全,堅持維護自己利益,最終獲得免費裝修賠償

好在英國的法律健全,雖然這種案例也是偶然發生,但是只要堅持維護自己的權益獲得賠償還是不成問題的。

J先生和W女士一家如今也終於如願住上了新房,並且獲得了賠償(免費裝修,免費搬家等)。

《英國房產與投資專刊》在此提醒大家,看房時一定不能馬虎,並不是所有房子都是“樣板間”水準,房屋內部例如地板是否平整,天花板是否有洞,牆皮是否脫落有縫隙,電線是否裸露,水管是否有裂紋,柜子是否有壓痕,門窗開關是否使用順暢等等,都是要在入住之前確保無誤的,切不可因為一時“心軟”為自己造成不必要的麻煩。

 

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(據英國華商報)