聽說,英國印花稅新政並非“無可避免”?

4月,面對“升級”後的印花稅新政,投資者們絞盡腦汁思索着如何才能避稅、省稅。而通過向房產投資專家進行了解,印花稅想避也並非不可能。

首先我們向大家再次強化印花稅的“高低兩檔”稅率交納標準:

左邊標準稅率 VS 右邊印花稅率

 

例如倘若您購買一套價值20萬英鎊的二套房或者購房出租Buy-to-let房產,在今年4月以後需要繳納共計7500英鎊的印花稅,比稅改前多交6000英鎊

接下來,就讓我們看看到底有哪些方式方法可以用來避稅,省稅。

1. 擁有“另類”房產

其實除了“二套房”“購房出租”會需要征3%的額外稅,另外還有幾種類型的房產也是具有豁免權的:船房,活動住宅(拖車/大篷車)以及售價在4萬英鎊以下的房產,這幾類房產即使是“二套”,也不用按高稅率計算。因此如果您準備以以上舉例之一作為居所,便不必交額外印花稅

 

2. 時間點把控

2015年11月26日新政宣布前,出售主要居所(Main Residence)並且租房住的戶主,在2018年11月26日前購買第二套房,不需要按高檔稅率交納印花稅。

也就是說,如果您在2015年11月26日前(任何時間點)賣掉了自己以前的主要居所,目前住在租來的住處,即使您已經有多套Buy to Let房產,只要在2018年11月26日前購房,便不用交納額外印花稅,此舉被HMRC(英國稅務海關總署 Her Majesty’s Revenue and Customs)視為是以新換舊。

 

3.巧用信託

還有一種方法,是家長可以為孩子(18歲以上,名下無房)建立信託計劃,委託受託人(信託機構)將孩子設為信託受益人,通過此種途徑購買新房,便不必支付額外的印花稅,因為此時稅收人員將會把信託受益人視為房產的購買者

不過通過此渠道您需要確認所交的其他稅種不會超過額外印花稅,例如繼承稅(Inheritance Tax),而這通常要根據您的房產價值,居住地區以及個人情況衡量。不少英國家長通過此舉省下一筆錢,具體操作方式請諮詢合法信託機構

 

4.買地自建

例如一位投資者就花了10.7萬英鎊買了一塊建築用地,建房費用大概花了18萬英鎊,建後房產價值一評估,價值40萬英鎊。這是正兒八經的第二套房產,但是交稅卻仍然按照抵擋稅率去交納。

通常來講,自建房屋需要交付的印花稅要比購房少得多,需要交的印花稅多半是買地時的花費,而不是按照建成後的房屋價值交納(買地花費一般低於房屋建成後的價格)

購買地皮適用於一般繳稅標準,費用是10.7萬英鎊,小於12.5萬英鎊,因此不需要交納印花稅(非住宅用途的地皮繳稅門檻是15萬英鎊)。

 

5.以新換舊

如果您之前已經擁有一套房產,但是想將現有房產賣出,同時購買另一套新房產,這種情況下您也不需多按高稅率一欄計算。

但需要注意的是,如果您在想要出售的房子還未售出,就購買了第二套房產,那麼此時您仍然需要按高稅率計算繳納稅費。但是,如果您的原有房產在36個月之內被出售掉,將會得到多繳納稅金的返還(即最後所交的金額仍為低稅率一欄的數額)。

 

6.已婚分居

一般來講,已婚夫婦購房時會被視為一個整體,也就是說夫妻雙方不能通過以各自名字分開持有房產進行避稅。但是有種情況可以獲得豁免權,那就是:已經分居並且永久分開居住,但是尚未離婚的夫妻,將享有額外印花稅的豁免權。不過具體操作請諮詢相關律師及稅收專業人士。

 

關注居外網官方微信:居外資訊(juwai-com),每日閱讀精選海外文章。

(據英國華商網)

13.8萬鎊,4年後倫敦購房平均首付就是這個水平

據英國大型慈善組織Shelter公布安家指數數據預測:到2020年,倫敦地區在售房產的平均首付將增長至13.8萬英鎊。

相對地,倫敦的上班族年薪需要8萬英鎊才可以開始考慮購房事宜,達到10.6萬英鎊時,才能如願買得一套屬於自己的新居。房價的增長速度比工資增長速度快6倍

房價增速超過工作增長速度?好像在哪裡聽過。

 

倫敦房價增速最快的地區對購房者來說無疑存在最大的挑戰。在市中心威斯敏斯特區(Westminster),目前房產平均價格是1,075,683英鎊,過去5年中房價上漲67%,不過居民的平均薪酬卻是42,798英鎊,雖然數量不少,但是比5年前下降了7%。

倫敦南部的蘭貝斯區(Lambeth)的居民平均薪酬在5年間下降了1%(目前平均薪酬是33,341英鎊),而平均房價卻上漲了74%(目前均價600,496英鎊),工資不升反降這件事真心傷不起。

相對而言,位於西倫敦的西靈頓區(Hillingdon)房價與薪酬間的“鴻溝”最小,居民平均薪酬為32,989英鎊,而平均房價僅為380,753英鎊。

Shelter首席執行官Campbell Robb表示,目前倫敦地區總體房價是558,000英鎊,到2020年預計會增長23%。當房價增速快於薪酬增速15倍時,對於還沒有房子的倫敦上班族來說,買房這件事基本就成為了泡影。

 

關注居外網官方微信:居外資訊(juwai-com),每日閱讀精選海外文章。

(據英國華商報)

157年之後,大本鐘明年將接受維修

據BBC4月27日消息,在將近157年幾乎不停歇的報時後,為防止出現機械問題,英國議會表示,大本鐘可能必須要停止報時,進行修繕。

157年之後,大本鐘明年接受維修,但不会停止报时。
157年之後,大本鐘明年接受維修,但不会停止报时。

 

有關工作將從2017年開始。據悉,為慶祝英女王登基60周年,大本鐘塔樓在2012年改名為伊利莎白塔。在這一為期3年的項目中,伊麗莎白塔也將得到修繕。

據悉,早前有關維修大本鐘的報告指出,由於它的結構出現問題,如不立即修復,大本鐘可能永遠不能運作。大本鐘並不會在整個3年期間停止運轉。一名英議會發言人稱,“大本鐘的機械部分需要停止數月,以進行關鍵的維修工作。”

英國媒體稱,大本鐘現時鐘面的黑色和金色,是上世紀80年代維修工程所塗。這次修繕可能會恢復大本鐘在維多利亞時代的外貌。大本鐘在1856年落成時,最初為綠色和金色。此外,本次更新換代工作還需要使鐘樓符合最新的健康安全條例。根據計劃,鐘塔內將安裝一部電梯,以便節省運送受傷人士的時間,並為那些不能使用334級石灰石樓梯的殘疾人提供便捷。目前塔內沒有衛生間設施,也沒有供水,屆時在維修時將會安裝簡易的洗手間。大本鐘指針和鐘樓的照明燈都將會使用LED燈。

 

關注居外網官方微信:居外資訊(juwai-com),每日閱讀精選海外文章。

(據英國華商報)

英國建北方經濟引擎 中國資金投注曼城

在英國財政大臣奧斯本(George Osborne)倡導的“北方經濟引擎”計劃刺激下,許多來自中國的投資人正沿着M6高速公路湧向曼城(Manchester), 尋找合適的投資機會。

而伴隨這一波經濟引擎的刺激,在曼城和利物浦,來自中國的投資正在助長房地產市場,同時也在推高房價。

在曼城和利物浦,來自中國的投資正在助長房地產市場

 

北部大開發的前景誘人

今年以來,組織上述投資推介活動的中國香港房產機構經緯物業(Hong Kong Homes)已經賣出了超過400套位於英國曼徹斯特、利物浦及謝菲爾德的房產,客戶全部是中國人

該公司國際物業部的高級經理人Charis Chan表示,“很多人將目標對準了倫敦以外的城市,原因之一是英國的高速鐵路項目HS2將延伸至利茲和曼城。”

“購房者看重的首要原因當然還是北方經濟引擎項目,他們都知道更多的新基礎設施項目將向北方傾斜。另一個原因就是高速鐵路。”Chan補充道。

避免印花稅

上漲的印花稅在4月引發交易熱潮

 

奧斯本力推的北方經濟引擎計劃還有另外一個收穫——避免印花稅

英國對超過25萬英鎊的房產投資徵收最高達到8%的印花稅,這讓倫敦這樣的城市失去部分吸引力。

Charis Chan說,“如果去北方購房,就可以在市中心買到25萬英鎊以下的房產。”投資者可以選擇購買低於徵稅標準(25萬英鎊)的房價,從而達到避稅的目的。

領導人視察過的地方,再好不過

在距離著名的老特拉福德球場不遠的索爾福德碼頭(Salford Quays),只有大約一半的房產賣給了本地人,四分之一的買家是中國人。中國人不僅在買下曼城,他們還參與建設這座城市。

北京建工集團在曼徹斯特城市機場投資8億英鎊,其中包括建設一個為其他中國機構提供服務的中心。中國領導人習近平去年親自視察了這一項目。這裡的一條街道將用中文命名。

“對中國人來說,中國領導人視察過曼城,給市場帶去了信心,”房產顧問文森特(Vincent Cheng)說,“在中國文化里,我們需要信心,領導人視察是再好不過的方式。”

長期的投資機會

幾乎所有在建的曼城住房項目都和中國資金相關。

位於斯賓尼菲爾德(Spinningfields)的安爾托(Alto)項目部分投資來自中國,來自中國的購房者也正來到這裡。甚至連曼城足球俱樂部的一部分股份也已賣給了中國公司(華人文化控股集團)。

從事中英投資的理查德(Richard Wills Woodward)說,“中國人對於北方經濟中心非常熱衷。

他說,“中國有3億中產人士,這一數字幾乎相當於美國人口。而這一人群有花錢的能力。他們正在來到北方經濟中心,因為他們想尋找長期的機會,這些人的眼光都放在二三十年以後。

“北方的倫敦”

對於曼城的普通市民來說,正在出現的房地產發展高峰不是一個好消息。一家公共住房組織稱,來自中國香港的資本會讓曼城本地居民付出代價。

“在倫敦房價出現暴漲後,投資者正在轉向其它城市。”這家組織的政策專家托比(Toby Lloyd)說,“普通家庭正在為跟上房價的上漲而苦苦掙扎。投資者大規模投資期房,會讓房價更加難以控制。”

他說看到一戶中國家庭出售了倫敦房產,然後沿着M6公路駕車尋找新的投資項目。

“曼城正在變成北方的倫敦。”托比預測說。

 

關注居外網官方微信:居外資訊(juwai-com),每日閱讀精選海外文章。

(據英中網)

英國房價漲8.8% 重獲經濟信心

據英國第四大房貸商,全英房屋抵押貸款協會(Nationwide Building Society)公布的最新統計資料,今年1月英國平均房價與上個月相比上漲了0.7%,達到176,491英鎊。

在實際工資增長和抵押貸款利率達到歷史新低等眾多利好因素的推動下,2016年英國房價將持續穩步上漲。

英國房價上漲,指數的上揚伴隨着經濟的上行

 

過去12個月里,英國房價上漲了8.8%,是2010年5月以來的最大漲幅。而在去年12月截至的一年裡,英國房價上漲了8.4%。不過,全英房屋抵押貸款協會說,與2007年頂峰時期相比,英國房價仍然低大約4%。

英国房价指数持续上升,數據來自英國房價指數網Halifax

 

全英房屋抵押貸款協會首席經濟師加德納說:“隨着就業形勢進一步改善,按揭利率創紀錄的低和對英國經濟信心的提升,房屋市場將繼續升溫。”

市場基本面的持續向好帶動市場信心回升至2007年以來的最好水平,此外,英國政府出台多項旨在增加住房供應的舉措(Help to Buy)和“年輕人置業計劃”(Starter Homes)以及近來稅務方面的政策,英國的房價或將進一步得到提升。

 

關注居外網官方微信:居外資訊(juwai-com),每日閱讀精選海外文章。

(據英中網)

首次置業者負擔也加重 印花稅加征

最新的房産數據顯示,對于打算買房的首次購房者,如今不得不掙夠65,000鎊的薪水才能支付起壹套房産,而對那些需要使用父母房産做抵押貸款的首次購房者,3%的額外印花稅反而增加了自己的購房財政負擔。

3%的額外印花稅,将首次购房者的压力进一步增加。

2016年4月起,任何購買第二套房産的人都需額外支付3%的印花稅,制定這項規則的初衷是爲了在購房出租的人與首次購房者之間保持公平。而事實上,此舉可能會使首次購房者的狀況更加惡化

由于房價上升,而貸款不能超過工資的4.5倍,很多年輕的首次購房者都無法貸到足夠的貸款。比如說,壹套25萬鎊的房屋,如要貸款購買,購房者的年收入需要達到6.5萬鎊。因此購房者要麽支付高額的首付,要麽不得不與家庭成員聯合貸款,以雙方的工資總額來貸取足夠的款項。

在這種情況下,新購置的房産就是孩子和父母共同購買的房産而如果父母之前已經有壹處房産,這時新購的房産就需要支付壹筆額外的3%的印花稅。這被指爲新印花稅政策的壹個意外副作用。

由于呼籲家庭成員壹起買房無形中會增加印花稅,首次置業者可以考慮用其他方法讓家裏人提供幫助。比如說,購房者首付款越多,要借的貸款就越少,因此如果家人有多余的錢,可以請他們幫忙向Help to buy的ISA賬戶存錢。在該賬戶中,每月每存200鎊,就會得到政府50鎊的獎勵,這樣長期下去,也會有很不錯的收益。

如果父母並沒有多余的錢對孩子的購房提供幫助,但自己有住房,也可以叫孩子不再租房,搬回家中壹起生活。

如果不願搬回家住,還有個選項,就是問問父母是否可以作孩子的房屋貸款抵押擔保人。他們的名字將不會被寫進抵押合同,但如果將來子女在償還貸款上出現問題,貸款部門可以合法地要求父母替孩子承擔。

 

關注居外網官方微信:居外資訊(juwai-com),每日閱讀精選海外文章。

(據英中網)

爲避印花稅,四月交易上漲,房價猛增3,800鎊

據英國ThisisMoney網站最新數據顯示,四月份,房屋平均價格猛漲了3,800英鎊,其根由是因爲買來租投資者爲了避免本月起實施的印花稅改革而對房屋進行了壹輪搶購

據房産網站Rightmove數據,在英格蘭和威爾士,市場上的平均喊價上漲了1.3%,達到了307,033英鎊,與去年四月相比,房屋價格上漲了7.3%。

買來租投資者爲了躲避4月1號生效的印花稅改革,大幅推進了上個月的房屋交易,引發了壹波交易熱潮。Rightmove表示,對第二梯隊的更大房産的需求量猛增,是推高房屋價格的壹大因素。

爲避開長期的稅負壓力,衆多投資者決定短期采取交易措施。

 

Rightmove的主任希普賽德(Miles Shipside)表示,“盡管有些人感到市場交易中出現的情形,不過是先有房東將房産轉手賣給下壹個房東,但是,這些數據顯示,在買來租浪潮沖擊之下,很多賣家其實不是首次購房者,他們想要換壹個更大的房子。他們利用買來租投資者和打算在這段時間內購置自己的第壹套房産的買家之間的殘酷競爭,來搭建自己購置更大房産的跳板。”

“多年以來,這些賣家壹直遭受著經濟危機帶來的各種不利,現在他們總算可以從房産價格上浮的趨勢中獲利,他們擁有最便宜的利率,最短的待售期。”西普賽德補充道。

房産階梯中,第二梯隊的典型住宅是三到四居室的房産,在3月和4月之間,其價格上漲了1,500鎊,或0.6%。

從另壹方面來說,空間較小的住宅價格下跌了2,700英鎊,或1.4%,爲182,926英鎊。據Rightmove表示,這是因爲對此類房産的需求,即通常是買來租投資者和首次購房者的購買需求,因爲上個月逃避印花稅改革的普遍趨勢而有所消耗。

由于奧斯本對買來租投資者的打壓,買來租市場陷入了不景氣的狀態,各借貸商均降低了貸款利率,希望對買來租投資者進行刺激,保持市場活力。

然而上周英格蘭銀行的借貸商調查發現,未來數月,買來租投資者的貸款意向,仍然會進壹步降低。

 

關注居外網官方微信:居外資訊(juwai-com),每日閱讀精選海外文章。

(據英中網)

房價再次飆升 英國家庭壓力山大

據《每日郵報》,目前,英國三百多萬家庭的住房花費已超過他們家庭收入的1/3,導致在過去20多年來,英國人可支配收入比例大幅度下降。

據Resolution Foundation報道,自20世紀90年代中期以來,英國的房價和房租不斷飆升,已經將人們的錢包壓榨到了極限。

不斷上漲的英國房價,已經影響到了部分英國家庭的開支。

點擊查看英國更多精品房源

智庫(think-tank)稱,對於一個典型的英國家庭而言,增加的住房支出,相當於基本稅率上調10%的支出。上世紀90年代中期,住房成本超過收入1/3的人數為160萬,而目前這個人數已上升到330萬,為之前的2倍有餘。

上世紀90年代大部分時期和21世紀初,住房成本占收入的平均比例則穩定在17%左右。
金融危機後,房價和房租大幅回彈,再加上工資上漲微不足道,儘管房貸利率已降至歷史最低點,這個比例仍升至21%。

倫敦居民經歷了住房成本前所未有的大漲幅,2015年住房成本占收入的比例從20年前的21%上升至去年的28%。

Resolution Foundation發出警告,住房成本的增加“已成為制約英國人民生活水平恢復的主要障礙”,“太多的家庭在房子上花費了他們太多的家庭收入”。

Resolution Foundation政策分析專家Lindsay Judge表示:“螺旋式上升的房價和幾乎停滯不前的薪資增長,促使住房成本占收入的比例越來越高,人們的財務狀況已瀕臨崩潰。在經濟衰退期,住房成本的下降有助於緩解家庭的經濟負擔,改善生活水平。但事實相反,房價再次上漲,十分不利於生活水平的改善。倫敦更甚,微薄的薪資增長已經被飆升的房價壓榨得所剩無幾。”

 

關注居外網官方微信:居外資訊(juwai-com),每日閱讀精選海外文章。

(據英中網)

中企投資英國房地產的秘籍有哪些?

《英國房產與投資週報》報導,過去的十年,是中英房地產市場實現「租、買、售、投」華麗轉身的十年。作為全球房地產最大的顧問諮詢機構,財富500強上市公司,世邦魏理仕(CBRE)倫敦中國企業部見證並操盤了中國銀行、中國工商銀行、中國建設銀行等國家級金融機構購買倫敦金融城核心資產,合圍英格蘭央行的完美商業構想;與此同時,中國華彬國際、復星集團、平安保險等繼續接棒,購得優質資產,逐漸包圍英國地標性建築「倫敦塔」:中國人壽、海航集團等乘勝追擊,進軍金絲雀碼頭金融區腹地……至此,中資機構在倫敦購買大型優質商業資產的資金量以每年複合增長率高達94%的速度遞增,成為英國這個全球資本市場上一支舉足輕重的新生力量。

過去的十年,是中英房地產市場實現「租、買、售、投」華麗轉身的十年

點擊查看英國更多精品房源

談到中英大型房地產交易的內幕和秘笈,近日,記者有幸採訪到了這位「行業翹楚」世邦魏理仕(CBRE)歐洲/中東/非洲執行董事張紹遷先生(Richard Zhang)。迎著清晨和煦的陽光,碩大的落地窗前,這位業界焦點的「掌門人」謙虛睿智,當記者問他:靠什麼贏得90%中英房地產交易,又是如何做到每筆交易都超過收益率預期呢?張紹遷先生笑談:「因為,我們只做正確的交易!」鑑於行業規則,張紹遷先生並沒有透露任何交易內幕和細節,但他開頭的三句話似乎以另一種方式回答了記者的疑問,他說:「順勢,我們是順中英大勢而為;專業,全球頂級操盤水準;團隊,打造世界級中英混合戰隊。」因為擁有這三樣「秘笈」,所以CBRE一直是行業領跑者。

作為顧問參加中資機構進入倫敦地產最早、並佔有絕對市場份額的團隊領軍人物,世邦魏理仕倫敦中國企業部創始人張紹遷先生因其卓越的業績,2015年被英國最權威的專業房地產雜誌《地產週報》(Property Week)評選為「英國房地產界40位40歲以下的最具影響力(Forty Under 40)」的人物之一。他同時還擔任英國48家集團俱樂部房地產行業特別顧問,英國華人房地產協會特別顧問等。

針對中資企業在英國房地​​產市場投資的歷史和現狀,面臨的問題、隱患,以及投資區域和未來趨勢等問題,《英國房產與投資週報》日前獨家專訪了張紹遷先生。

制度和資產優勢

倫敦是「房東的天堂」

《英國房產與投資週報》:近年來,倫敦作為全球一類投資市場,持續受捧。而您的團隊在中英地產交易中,佔90%市場份額。請問,根據您的經驗和分析,倫敦具備哪些優勢,讓中國投資者趨之若鶩?

張紹遷:倫敦在全球房地產投資市場處於遙遙領先的地位,受全球資本市場青睞,得益於以下幾點:

第一,市場透明度全球最高,超過美國。

第二,對於投資者而言,英國倫敦是「房東(業主)的天堂」。這涉及稅務、管理費、規則等很多方面。投資者作為房東,收取房租之後,基本上沒有成本。而且行業規則是房租只漲不跌。在租約方面,甲級寫字樓10年期起租或更長,十分有保障。

按照美式的說法叫「Triple Net Lease」,倫敦三淨租約的收益回報很高,美國通常的商業地產也做不到。

第三,市場流動性很充分,也就是說,在倫敦有房地產資產,你永遠可以快速變現。

總交易量方面,儘管去年倫敦在全世界排第二,紐約排第一。但問題是,紐約大部分人是自己在玩,猶太人基本上掌控了紐約核心的地產市場。美國市場和英國市場的國際投資者和本土投資者的比例基本是對調的—美國市場是三七開,三分是國際投資者,七分是本土。英國剛好相反,七分是國際,三分是本土。特別是近些年,這種趨勢越來越明顯。

去年,整個倫敦中心區寫字樓的交易量約為164億英鎊,稍遜於紐約。像我剛才所說的,倫敦的海外買家比例明顯高於任何其他國際門戶城市,也就是說倫敦的流動性全球最好。

第四,根據行業的總體反映,倫敦市場國際化的友好程度最高。倫敦被稱作Safe Heaven「避險天堂」,資金投資在倫敦的安全程度全世界最高,也是倫敦最吸引人的地方。

第五,如果再深入,英國的稅務政策更有優勢,尤其是和美國相比。

對於稅務規劃完善的投資者,包括做離岸商業投資,在英國賺了錢幾乎不交稅。這麼好的市場,100英鎊投資進來,之後以200英鎊賣掉,賺取的100英鎊幾乎不用交稅。這在發達國家的高稅收政策下是極具吸引力的,而在美國這是不可能的。原因是第一,美國監管機構的制度與英國不同。第二,美國的稅務成本遠遠高於英國。

第六,英國市場的包容、自由程度絕對世界第一。比如做開發項目,儘管需要遵循行業規範或法規制度,但和其它國際市場需要申請很多牌照才能預售相比,英國市場幾乎是零限制。英國房地產行業理念是:房東的天堂,交易雙方都收益,政府最少的行政干預,以及令人羨慕的稅收政策。

當然,倫敦的優勢還有很多,比如地緣伏勢,文化吸引力,全球多個領域行業規則制定者,交通,教育,民生安全等等,從各方面都促使其成為最受喜愛的投資目的地城市。

有沒有泡沫

市場說了算

《英國房產與投資週報》:正如您所說,倫敦的地產項目在全世界受青睞,市場持續上漲,於是有一些分析人士開始認為倫敦房地產的價格過貴,或存在泡沫,您如何分析?

張紹遷:倫敦房地產市場的全球交易量,包括中英房地產市場,在過去的十年裡大勢上是呈持續上漲的。但持續上漲並不代表市場交易就沒有起伏,這是正常的市場狀況。至於這其中有沒有泡沫,不是靠什麼人猜測,而是市場說了算。很簡單,在一個開放的、自由的市場上,沒有人能規定市場的上下限。有人質疑倫敦的資產貴,那麼我們可以簡單的將去年所有的投資產品回報率做個對比,劃一條垂直中線是零,大部分投資產品回報率在零的左邊,在去年是賠錢的,比如股票、黃金、銀、銅、鐵,所有貴金屬、有色金屬和鋼鐵;在零線的右面,房地產,特別是倫敦寫字樓的總體回報收益是所有投資載體中最高的。如果說倫敦寫字樓的價格貴,有誰能找一個比它更好的產品來?

《英國房產與投資週報》:難道倫敦市場是完美的,沒有任何風險嗎?

張紹遷:這世界沒有任何事是完美的,風險無處不在。目前看來,歐盟公投還是個懸念,而且目前形勢不太樂觀,但是我還是堅信英國不會脫離歐盟。就像2014年9月蘇格蘭獨立公投一樣,看起來情況不妙,但是只要是稍微理性地考慮,就不會選擇獨立。智者,永遠選擇正確的路。

但這並不代表我們就可以「坐享其成」的迎接2016年。從中國投資者的角度考慮,2016年的不確定性更具複雜性。全世界的媒體和市場會重點關注中國的經濟和政治政策。新年以來,我們的同行、客戶也好,以及政府部門,大家找我諮詢的焦點都在:中國股市熔斷這幾次,20%又蒸發了,還會有企業繼續出來投資嗎?

試想,如果中國股市新年以來的情況發生在倫敦,就會觸發各行業恐慌;如果發生在紐約,新一輪金融危機就又來了。但是發生在中國,就沒什麼大問題。除了源於中國股市跟經濟基本面的關係不能劃等號之外,還有就是強大的中央政府對中國企業走出去做海外投資戰略的決心和能力是不會動搖的。

再有,就是人民幣匯率問題。在加入SDR,獲得國際貨幣基金組織(IMF)的特別提款權後,人民幣國際化並作為全球多個國家的外匯儲備是大勢所趨。對於轉型中的中國經濟和人民幣國際化歷程而言,SDR既是人民幣在國際舞台上用能力和實力說話的「面子」,又是中國深化金融體制改革、紮紮實實做好經濟的「裡子」。有「面子」有「裡子」,海外強大的人民幣需求中,投資全球一類市場不動產,毫無疑問,仍是「優中之選」。

許多問題就是如此,看似危險,但實際上是機會。很多看似不確定的因素,對中國資本進一步走出來,或者對個人海外投資,其實是有積極的促進作用。

《英國房產與投資週報》:針對個人投資者,最近兩三年在倫敦炒期房樓花的人越來越多,您對當前的市場預期如何?

張紹遷: CBRE的倫敦住宅部非常專業,100多位私人投資物業的專業團隊成員服務全球客戶,他們中給中國大陸客戶提供顧問諮詢的一個人,年最低交易量超過5億人民幣,可見倫敦市場的美譽度之高。需要提醒中國大陸買家,目前行情不適合繼續炒樓花,應該看中倫敦住宅市場的中長期投資價值。倫敦房地產市場,更青睞成熟買家,買家要確保將來交樓時有能力完成交易。

未來幾年賺錢

靠的是專業技術

《英國房產與投資週報》:根據您這麼多年幫助大量的中國機構在英國成功投資的經驗分析,投資者要想在英國取得成功,需要注意哪些方面的問題?

張紹遷:倫敦市場的一大特點,就是市場成熟度很強,很透明。倫敦房地產市場有今天世界上最成熟的行業規則。

舉例來說,CBRE公司1773年成立,正式運營有200多年的歷史,目前全球房地產市場上的很多規則,是老的魏理仕家族制定的。他們制定規則的初衷就是幫房東、投資人、有錢人賺錢,因此也就是為什麼我們說倫敦市場是「房東或投資者的天堂」的歷史原因。

因此,要想在英國市場上取得成功,必須非常清楚地知道這個市場的規則,然後找到能夠代表並保護自己利益的專業服務機構。像CBRE這樣全球頂級的專業服務機構不是單純的、傳統意義的中介角色,CBRE的口號是「無可比擬」,因此我們從來都不僅僅是幫助客戶買下一個優質資產,而我們還掌控並預知這個資產的未來。

作為投資者:

在倫敦市場最首要面對的問題是如何買到優質資產,而不是花多少錢買到優質資產。主要原因是倫敦市場面對的是全球成熟的買家,現金和資產的流動性是非常健康和積極的。

其次,規避交易過程中以及之後可能面對的所有風險,這中間,財務及稅收架構,會有很大的不同,專業的房地產顧問諮詢機構會全方位地保護買家的利益。

在技​​術操作層面,如果我們按大事件順序,從2007年次貸危機、08年金融危機、09年倫敦地產市場低谷,然後迅速反彈的市場情況看,從08年到12年,我們稱作只要你手裡有現金,閉著眼買什麼都賺。12年到14年這三年,我們叫做誰勇敢誰賺錢—-誰有勇氣大規模地競標,誰能靈活運用金融槓桿,誰能賺錢。

但是,接下來的市場行情,則要看專業技術,包括未來幾年趨勢,誰有專業技術誰賺錢。目前倫敦的大型資產市場很熱,當資產價格達到一定程度的時候,大家就要博以技術,看誰最會管理,會靈活運營資產。

同樣資產在不同機構手裡,會有不一樣的命運。所以,專業機構的價值是讓資產保持收益、抗風險增值、最佳時期退出,這一切都需要一個為資產「量身定做」的不二管理方案。而完成這些需要有強大的專業團隊,強有力的、全方位的地產知識與技術,對CBRE來說,這就是我們的角色,能給客戶帶來的最大價值。

倫敦熱點潛力區域何在

三個Location的含意不一樣

《英國房產與投資週報》:根據您已經主導的中國大型中資機構成功投資的情況看,中資企業青睞哪些區域的哪類項目?像您提到很多項目在金融城,您覺得接下來哪些項目/區域值得推薦給中資企業?

張紹遷:關於投資區域,我想分成兩部分來說,一部分針對機構投資者,另外一部分針對個人投資者。

針對機構投資者,有一個特點,購買的大樓都是世界頂級的金融、保險、法務等大型機構租用的辦公樓。

比如很多投資交易中,無論是中國平安購買的勞合社大樓,還是中國人壽在金絲雀碼頭購買的大樓,以及海航集團購買的路透社總部大樓等。一個很明顯的特點就是,世界頂級公司在裡面辦公,就是中國大型機構投資者青睞的資產類別。這是一個共性。

有的企業投資戰略稍有不同,不一定最注重租戶的名字是否大牌

脫歐疑慮增 倫敦Q1房市投資量爆減逾5成

隨著英國舉行脫歐公投的日子接近,倫敦房地產已先一步反應脫歐帶來的衝擊。包括野村 (Nomura) 與穆迪 (Moody’s) 等此前均指出,脫歐將導致英國房價下跌。

媒體《CNNMoney》報導,根據商業房地產商 Lambert Smith Hampton 的數據顯示,倫敦房市第 1 季投資量僅 22 億英鎊,若與 10 年均值相比,則少了 31% ;同時,這也不到去年 (2015) 第 4 季達 46 億英鎊的一半。

隨著英國舉行脫歐公投的日子接近,倫敦房地產已先一步反應脫歐帶來的衝擊

點擊查看英國更多精品房源

Lambert Smith Hampton 的執行長 Ezra Nahome 對此指出,由於英國將於 6 月舉行公投,在不確定持續增長的情況下,無怪乎投資人會縮手。 Nahome 表示,「我們在 2014 年蘇格蘭舉行獨立公投前就見過一次,如今將再捲土重來,即投資人並不喜歡不確定性。」

除了房地產市場受衝擊之外,許多大型跨國公司此前也紛紛表示,若令人擔憂的「英國脫歐」 (Brexit) 成真,也將考慮移出倫敦的營運業務。另外,英國最大的銀行匯豐 (HSBC) 董座 Douglas Flint 上週五 (22日) 指出,若脫歐派獲勝,或將部分員工移往巴黎。

英國房產公司 Carter Jonas 的研究主管 Darren Yates 指出,絕大多數的房地產業均擔憂脫歐會讓減損英國的投資吸引力。另據 KPMG 的調查,超過 2/3 的大型全球房地產投資人都相信,脫歐將導致英國房地產市場投資縮減。同份調查指出, 1/3 的人已減少或將在 6 月 23 日公投日前減少對英國房地產的投資量。

延伸閱讀:

  • 避險基金CEO:英國脫歐將讓英鎊大貶達25%
  • 英國第一季度GDP數據公佈在即 料英國退歐的不安情緒阻礙了成長
  • 公投結果未知 英國脫歐疑慮恐先重創倫敦房市

 

關注居外網官方微信:居外資訊(juwai-com),每日閱讀精選海外文章。

(據鉅亨網)