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以倫敦中心城區為起點往西走，絕大部分人都會經過Ealing區域。

這個面積達到13,590英畝的行政區包含了三個郵編區域，從北面的Chiswick開始，途經Hammersmith，東北部為Willesden Junction，穿過Northolt然後到達西南部的Norwood Green。

然而，儘管Ealing區域如此廣泛的地域覆蓋，很多年以來，房產投資的熱點區域都僅僅集中在Northfields，South Ealing和Ealing Common區域而已。

現在，這個格局將會發生改變。

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橫貫鐵路Crossrail（又稱伊麗莎白線）的開通將在這個區域內設點，包括Acton、Ealing Broadway、West Ealing、Hanwell和Southall。

而Crossrail的開通將會把房產熱點區域擴大到Ealing區域內的其他地方，讓這裡不再僅僅是鄰近Chiswick 和Kew需求外溢的承接點而已。

以東邊的Acton為例，得益於Crossrail的開通，預測到2020年，該區域房價將達到現在的兩倍。

另外，Estates Gazette的研究報告也表示，目前房產售價24萬英鎊起的西部Southall地區未來房價增長的潛力也非常巨大，目前也能滿足各種投資及自住需求。

而包括高街高端時尚品牌Jigsaw的入駐、餐廳Vapiano的設立以及有機超市的開業也為這個區域的商業配套增添了不少亮點。

該區域的新晉買家也將成為未來交通升級帶來的配套升級，房產價值提升潛力不容忽視。

對此，Pilcher Hershman的資深合夥人David Rosen表示：

“Elizabeth line（Crossrail)的開通將大大提高Ealing的房產價值；對於我來說，一個地方的房產價值最重要的兩個決定因素就是交通和建築本身，而對於Ealing來說，就是Elizabeth line和建築本身。”

對於Rosen先生提到的“建築本身”這個因素，在Ealing區域幾乎不成問題，這裡不乏3-4居室的聯排別墅的存在，而房產的價值也在80萬到150萬英鎊不等，而一些新建的具有獨特設計感的住宅項目為這個區域的建築風格增添了不少亮點。

毋庸置疑的是，新的Crossrail的開通將會大大改善這個地區的通達性，進而促進Ealing地區作為房產熱點地區的競爭力。

這也是房產開發商紛紛進入這個區域的原因。

Crossrail開通之後，從Ealing Broadway到Bond Street的交通時間將從22分鐘縮短至11分鐘，到Canary Wharf也將從43分鐘縮短至25分鐘，到希斯羅機場的路程也將縮短至15分鐘。

總結：

西區一直都是倫敦優質住宅區域的集中地，而對於Crossrail對房地產的影響我們一直以來都以東邊的發展為重點而給大家做分析。

Crossrail作為貫穿倫敦東西的一條重要快速軌道交通，帶動的不僅僅是東邊的房地產市場發展，對於本來就已經具有比較良好的配套設施的西部，更是錦上添花。

（來源：英倫房產圈）

責任編輯：Shelly Du

除了倫敦四通八達、讓每一位倫敦人都引以為豪的地鐵系統之外，很少有人知道的是，倫敦的有軌電車系統（tram）也曾經是歐洲最大的的城市有軌電車系統。

但是，自從1952年以來，因為種種原因，倫敦的tram系統就停止了發展，而最近的新增tram軌道僅僅是在Croydon的一條小線路。

當前倫敦有軌電車線路：

在經過了半個世紀的沉寂之後…

最近，倫敦交通集團（Transport for London）承諾將投資7000萬英鎊來加長Croydon這條軌道系統：

新增的延長線路將以South Wimbledon為起點，途徑Morden和Sutton，集中在倫敦西南。

這7000萬英鎊的預算是TfL價值5.5億英鎊的發展基金的一部分，此項基金也是TfL專門為了倫敦公共交通還不算特別完善的區域所設置的，旨在改善倫敦整體的共同交通系統。

對此，TfL的發言人表示：

“這次的延長線計畫的目的就是加強該區域的通達性以帶動就業人口，將有超過1萬套新建住房在此區域落成，包括Morden、Sutton中心城區和St. Helier地區在內的公共交通系統將更為完善。”

追溯這次延長線計畫的歷史，最初是由倫敦上任市長Boris Johnson所提出的，最初的建議投資額為1億英鎊，但在今年一月Sadiq Khan上任事被暫時擱置，理由是該投資並不是“優先級”。

而最近在Khan市長的交通建設計畫中，又將這一項目重新啟動，一旦施行，將會大大改善南部地區的公共交通系統。

這項延長計畫最多將耗費3.5億英鎊，目前TfL正在等待Merton和Sutton市政府來提供資金。

對此Corydon的議員Steve O’Connell表示：

“現在是到了這幾個區域的政府將這個問題嚴肅對待的時候了，我們希望所有人將這個項目重視起來。”

對於這個延長線項目，TfL和O’Connell先生都相信，該項目會大大提升Wandle 河谷區域的價值。

Wandle河流經Carshalton、Hackbridge和Morden，之後在Wandsworth匯入泰晤士河。

延長線南端起點為Sutton, 將與倫敦地鐵北線(Northern Line)的Morden站相連，屆時，通勤到倫敦的時間將會大大減少。

Foxtons位於Sutton的地區經理William Campbell認為，這次基礎設施的升級將會吸引更多對此區域有興趣的買家，從而推動房價的增長：

“現在，Sutton區域已經接受了從South Wimbledon、Streatham和Crystal Palace外溢的需求，這些地區的房價高漲，兩居室的均價高達50萬英鎊。對於首次購房者來說，這個價格可以在Sutton買到一套足夠大的房子，配有停車位和花園。”

現在Sutton地區的三居室價格在42.5萬英鎊左右，而四居室的價格在47.5萬英鎊左右。

Sutton的有些地方現在環境還是不盡人意，商業配套設施也比較缺乏。

然而，石油公司Subsea7的新總部大廈的落成已經促進了該區域價值5000萬英鎊的重建計畫的落地。

一個新建的Sainsburys代替了之前的Asda超市，另外將有100萬英鎊投資到該區域舊電影院的改造之中，而一些新建住房的落成也正在慢慢改變這裡的面貌。

另外，延長線的開通也將帶動周邊區域的發展，例如Sutton附近Carshalton地區作為一個安靜但又交通方便的區域，預計將受到較大提升。

另外，距離Sutton三英里以外的Hackbridge的房價也比較合理，平均房價為316,473英鎊。而該區域也正在經歷一個價值1500萬的重建計畫，目的是打造倫敦第一個可持續性的遠郊區域。

總結：

交通對於一個地方房產市場的重要性想必大家已經非常明確，而新的交通線路的的建成更是對一個區域的房價會帶來根本性的影響。

今天提到的tram延長線的區域內的房地產市場值得投資者的密切關注，在tram線路建成之後將會帶動整個區域房地產市場的發展。

來源：英倫房產圈

責任編輯：Shelly Du

英國廣播公司BBC近日根據大數據做出的一項調查發現，如果扣除通貨膨脹因素，英格蘭和威爾士很多住宅房屋的實際價格甚至低於10年前！從2008年金融危機開始，住宅真正價格上漲的主要局限於倫敦等英格蘭東部和南部地區。和飛速上漲的中國房地產相比，難怪中國一些投資者感嘆“英國房子怎麼這麼便宜？”！

其中倫敦是漲幅最大地區。在脫歐後的一年裡，中國的機構和個人投資者仍成為倫敦地產交易的重要一方，從著名的地標性摩天大樓，到新建的住宅或學生公寓。不過，如同歐美投資者一樣，中國對英國房地產的有些大投資者也有些在交易項目中因為缺乏”對國情了解”、忽略細節而遭遇過各種問題，影響到資產收益。

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過去一年，巨額國際資金湧入英國，在投資英國房地產熱中發揮關鍵作用。國際機構和私人投資者為何不懼英國退歐後不確定性，大手筆斥資英國？為什麼這些資金不是投向法蘭克福、巴黎、紐約、東京、中國香港或者其它國際大都市？

今年，中國金融監管當局收緊海外彙款投資房產規定；英國金融監管當局封殺房地產稅收漏洞；為何同時仍有巨額資金投入倫敦房地產市場？為何一些經濟學者唱衰中國經濟之際，倫敦金融城仍看好中共19大後來自中國的投資？

全球最大之一的國際律師行貝克·麥堅時（Baker McKenzie）以國際化運作聞名，現任國際貨幣基金組織總裁的拉加德曾是這一律師事務所首位女老板。近日，貝克·麥堅時（英國）組織了一場別開生面的英國房地產研討會，吸引了一些大型國際銀行、地產交易機構、保險、證券等行業人士參加。

前來參加研討會的不乏來自中國的銀行、地產與交易機構人士，反映出19大召開之際，不論是中國戰略和機構投資者還是個人投資者，都對投資英國，或者為中國投資提供諮詢、融資、法律、稅務服務表現出濃厚興趣。

貝克·麥堅時的律師朱一抒（Lucy Zhu）來自中國。她介紹說，英國具有房地產市場流動性強、交易速度快和法律環境穩定的特點。隨著中國“一帶一路”政策和中國企業境內外投資合理布局的推進，英國還將繼續成為中國投資人全球投資重點之一。

之所以說這場研討別開生面，不僅是研討會邀請到該事務所及伙伴機構有關地產、金融、法律、稅務、規劃等涉及房地產投資各方面的專家，還從投資者和開發商兩個完全不同的角度來分析了英國房地產投資和開發要素，將融資、規劃、稅收、法律等買方賣方的各種考慮因素歸納總結，讓投資者一目了然地了解抓住機遇、規劃收益、防範風險等全面信息。

數據說話

參加這一研討的金融界人士對倫敦房地產市場表現出樂觀情緒，其根本原因在於數據支持。

世界最大商業不動產和投資顧問行世邦魏理仕（CBRE）2017年10月中旬最新發布的報告顯示，2017年第三季度對倫敦商業房地產的投資交易總額高達48億英鎊，與去年同期相比增長64%。

這使得2017年前三個季度倫敦商業房地產交易總額高達130億英鎊，相當於2016年全年的總和。

CBRE英國部執行總裁、金融市場部負責人皮爾森（Stephen Pearson）介紹說，我們預計，目前有大約390億英鎊的資金正在計劃投資倫敦的商業地產。這其中，很大一部分來自於亞洲。

2016年6月底英國全民公投決定退出歐盟的決定讓整個世界大吃一驚，留歐派卡梅倫首相辭職，正如留歐派在投票前警告的那樣，英鎊彙率應聲跳水下跌，英國很多大媒體幾乎集體唱衰經濟前瞻。但貝克·麥堅時的合伙人、不動產部負責人史蒂芬·特納（Stephen Turner）指出：”雖然媒體上說跨國大銀行威脅要把總部從倫敦金融城搬遷到德國法蘭克福，可是誰搬走了？！”

脫歐決定做出一年來，如果僅看英國各大報章，人們感覺政府似乎“風雨飄搖，朝不保昔”，而倫敦金融城的大金融機構似乎要“望風而逃”“搬遷歐盟”。但倫敦的房價卻保持堅挺，不僅沒有隨英國一些地區的地產價格下跌，反而逆勢而上。這和大量國際資金進入有關。可為什麼投資者要選擇倫敦而不是法蘭克福、紐約、東京或者中國香港？

透明的地產投資市場

皮爾森介紹說，投資者需要的是尋找一個安全的投資地，倫敦房地產市場經歷數百年運作已經成為一個交易機制非常完善的透明市場，它不僅是對外國投資者持歡迎態度，有對私人資產嚴格保護的法律，也讓投資者充分了解其交易價值和風險，資金進入退出都有序可循，這個市場既適合長期價值投資，也方便在投資者可以在不滿意脫歐或其它環境變化時迅速撤離，比如倫敦市場上產權年限不同的地產，使投資者有更多的選擇，一些優點是巴黎、法蘭克福、紐約等其它大城市難以比擬的。

皮爾森表示，脫歐的所謂不穩定性的確讓一些投資者放慢了腳步或者觀望，但倫敦開發建築商方面也相應停止了新項目的開發，有些地區房價下調，使市場重新平衡。

他透露說，很多亞洲的資金來自中港台地區，雖然說中國實行了新的海外資金彙款限制，但來自中港台地區的資金在進一步增加而不是減少，特別是通過中國香港的投資資金量巨大。

他相信，中國隨著經濟進一步增長，公司機構和個人投資者海外投資置地置產的趨勢將會進一步增加。他介紹個人前往北京與中國大公司高層溝通交易的經歷說，投資買方賣方通過增進了解和信心，將有利於交易的順利進行。

離岸稅務、規劃、開發和保險

特納也指出，因為亞洲商業文化不同，一些其它地區投資者初步了解倫敦房地產市場後，忽略得到熟悉倫敦房地產市場交易的各領域專家的諮詢的重要性，僅依靠海外自己的團隊來處理有關交易，實際上對項目產生很大風險，一些項目因此遭遇到意想不到的問題。

他指出，與來自不同地區的投資者打交道還需要克服商業文化差異。

貝克·麥堅時的合伙人、稅務負責人詹姆士·史密斯也指出，過去海外投資者常利用比如在英國根西島或者澤西島設立離岸公司，然後投資英國房地產市場從而合理避稅的情況。但現在英國政府為了“堵住逃稅漏洞”，不論該公司是否在英國本土有注冊的商業實體，其經營利潤都歸納到應繳稅收範圍內。這就需要稅務專家介入，從稅法角度予以協助，找到合法解決問題的辦法。

規劃和法律等領域如果沒有全面通盤考慮，也會存在類似的風險。貝克·麥堅時的合伙人、規劃負責人本·法內爾舉例說，比如在倫敦進行開發項目的投資者一個不可忽視的問題之一是英國規劃法律中特有的采光權（Rights of Light）。比如世界著名的美國高盛投資銀行在建造其倫敦市中心總部大樓雖然獲得了規劃批准，但忽略了這個問題，導致該投行在這一項目中陷入了與鄰居大樓耗資百萬英鎊的訴賠案。

法內爾指出，在高盛的這個案子裡，項目開發商忽略及早安排采光權的保險索賠問題。這也體現出保險業在倫敦房地產市場的重要角色。

來源：BBC中文網

責任編輯：Zoe Chan