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投资佛罗里达房产必去的地区 | 美国

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海外买家对佛罗里达的热情又被重新点燃了。Laura Henderson本期为我们介绍那些精明的买家们都瞄准这个城市的哪些区域来投资。

在美国拥有房产无异于实现了美国梦，猜测特朗普总统上任后美国房产市场的走向，就像占卜师看着水晶球掐算未来，相当引人入胜。当一个新政府上台时改变是避免不了的，但对佛罗里达这样的地方来说，成功拉动外来投资并不是难事。去年，这个“阳光之州”12%的房产被海外买家买下，购房总价值也占到了24%。

市场已有的热销势头为2017年开了个好头。来自South Florida 地产公司的Mike Pappas说：“很多买家会选择设有护栏门卫的小区，这类房产的选择最多。但海景房和现代的公寓也很流行。在过去的几个月中，非常明显的不同是很多人开始对翻新后的度假房产感兴趣。有孩子的家庭可以享有大量的定制设施和宾至如归的社区环境。” Pappas还说，这个地区普遍富裕的环境对有长远打算的投资者来说非常有吸引力。“租赁的收益为8%，但对于长期未定的投资者来说，最终的收益来自于房产价值的增长。”

最佳投资地

佛罗里达群岛（Florida Keys）

美国最迷人的海岸线之一就在这里。在埃弗格莱兹国家公园的咸水水域与佛罗里达海峡之间，从北部的Key Largo一直延伸到南部的Key West，有着100多英里的优美海滨。尽管这个区域一直受北部富裕的买家们追捧，Key West的黄金地带的房价还是比2006年顶峰时期低了8%。但是房价在上升中；根据Multiple Listing Service的数据，占据Key West大部分地区的门罗县的平均房价，在2016年最后一个季度里年同比增长了12%，达到711,523美元。

美国最迷人的海岸线之一就在佛罗里达群岛
美国最迷人的海岸线之一就在佛罗里达群岛

有钱人会到Big Pine Key和Marathon这样的岛上购买度假屋，这些人通常喜欢水上运动，包括浮潜和深海潜水。海岛上的另一个迷人的地方是让人放松的小镇氛围。虽然Key Largo和Key West是群岛中最受人关注的两个岛，但最大的房屋交易往往在Islamorada岛上，这是一个坐落在群岛南部，海岸三分之一处的岛屿社区。在这里，三室的独立别墅加上最初的船坞费用，售价950,000美元。

劳德代尔堡（Fort Lauderdale）

佛罗里达的“黄金海岸”坐落在迈阿密以北23英里处。这里运河、小溪和河流纵横交错， 可航行的水域有300英里。十年前，劳德代尔堡的时髦街区Las Olas大街重新兴起，带动着整个城市开始复兴。从前的Las Olas Boulevard是一个充满小商店的古朴街区，如今它发展成为了一个生机勃勃的小镇，有着高档餐厅和名品店，还有时髦的都市房产。

对住在美国和加拿大其他地方，又喜爱阳光的人来说，这座城市一直都极具吸引力；它有着“美国的威尼斯”称号，也吸引国外的投资者前来寻找水景房。

劳德代尔堡有着“美国的威尼斯”的称号
劳德代尔堡有着“美国的威尼斯”的称号

据来自豪华地产中介Hodor and Hotchkiss 的Sheryl Hodor介绍，和去年同期相比，市场发生了巨大的变化。混合型的地产项目——既有高楼大厦，又有豪华联排别墅，还包含商业区——是目前的主要趋势。这缘于市政府迫切希望有效利用空间，同时希望尽量翻修市区老建筑，让新的开发项目和谐地融入传统市容。

那些寻找顶级豪华住宅的买家们可以去劳德代尔堡的Rio Vista和Harbor Beach， 那里有价值数百万美元的房产，很多都配有超级游艇，吸引着高端买家们。而它旁边的历史小镇Victoria Park则完全相反，这里绿树成荫， 多数房产都是经过翻修的1950年代的房子，起价通常为400,000美元。

 

豪华房地产杂志Abode2总编Laura Henderson专栏全集

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在佛罗里达州迈阿密参与房产拍卖前必须了解的三个问题 | 美国

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【最新消息】James Pratt先生正式入围本年度澳大利亚REB顶级拍卖师决赛，赛果将於7月份宣布。

随着世界大多数国家将拍卖作为售房途径，全球对房地产的拍卖需求也在持续增长。

房地产拍卖在欧洲、澳洲及英国是很受欢迎的主流售房方式。在这些地方，拍卖会地位尊贵，主要针对高端房产尤其是超奢华房产市场。

来自迈阿密海滩（Miami Beach）科威国际不动产（Coldwell Banker）的Alyssa Morgan 是位“30 Under 30”（由福布斯发布的30位30岁以下在不同领域做出杰出贡献的人士）经纪人，她说：“在迈阿密，进行拍卖的一般都是滞销房产，因此拍卖前需对买家进行拍卖流程的培训，使他们能平和面对，适时出价。”

迈阿密海滩科威国际不动产的“30 Under 30”杰出经纪人Alyssa Morgan
迈阿密海滩科威国际不动产的“30 Under 30”杰出经纪人Alyssa Morgan

Alyssa曾经挂牌并售出了迈阿密海滩一些顶级奢华豪宅，她说，“房产拍卖在迈阿密并非常态，但一些奢侈房产会采取此种方式销售。星岛（Star Island）便是其中一例，该岛屿位于迈阿密海滩最令人垂涎的位置，也是是唯一一个拥有海滨住宅的岛屿，有许多名人和企业巨头在此居住。” 几年前该岛屿已以1200万美元拍卖售出。拍卖会由科威国际不动产迈阿密海滩项目的Jill Eber 主持，起拍价为1050万美元。

拍卖流程的紧迫性可以帮助业主迅速卖掉房屋——这也使买家可早日购房，甚至在拍卖前购房，如果业主也想将房屋早点出手的话。

以下是买家在迈阿密竞拍房屋前需要了解的三个问题。

1、买家是否可以在拍卖前出价？

尽管房产销售中并未提及买家在拍卖日前出价的问题，但几乎所有拍卖房产的业主都会接受或至少看一下拍卖日前的出价。买家只需简单的咨询下卖方经纪人：业主是否打算提前卖房、是否可以在拍卖日之前向业主出价。

据迈阿密经纪人Alyssa Morgan 说，“参与拍卖的业主更倾向于以市场价格将房产尽快出售，而非待价而沽。”

在拍卖日之前出价也是最佳购房方式，这样可缩短等待拍卖的时间，同时也能让新买家进入市场。

2、咨询是否已有买家出价？

要想以最优价格成交，买家需要了解市场行情——询问一下该房产是否已有拍卖前出价？

这会让你更清楚地的解该房产的市场关注情况，同时也让你的出价所处位置更加明了。如果无人出价意味着对该房产关注者较少；有几个出价至少会让你知道市场行情。在不确定是否已有出价的情况下，不要在拍卖日之前出价。

3、所拍卖房产是否有任何特殊条件？

对业主而言，拍卖的一个主要优势在于它让买家更快地采取行动，这也意味着，一些拍卖房产可能会附带常规销售中没有的特殊条款。

买家需意识到，在拍卖日临近时去完成所有的调查及查验工作是很有压力的，因此需尽早进行调查、询问该交易是否带有任何特殊条款。

迈阿密是美国顶级房地产市场之一，住宅和商业物业相结合，业态丰富
迈阿密是美国顶级房地产市场之一，住宅和商业物业相结合，业态丰富

迈阿密是美国顶级房地产市场之一。这里气候温和，四季如春，住宅和商业物业相结合，业态丰富。

尽管房地产拍卖在迈阿密并不常见，但也时常发生，这个过程对买卖双方来说都是一个良好学习机会。

 

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美国与澳洲房产拍卖的区别 | 澳洲

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在全球包括澳洲、英国及整个欧洲在内的大多数国家，拍卖是房屋买卖的一种普遍方式。然而房产拍卖在美国却并不普及，仅一小部分房产以此种方式出售。参与拍卖的通常是止赎屋或被银行收回的房产，普通及高端房产一般不会进行拍卖。

来自洛杉矶比佛利山庄苏富比国际房产（Sotheby’s International Realty in Beverly Hills Los Angeles）的知名经纪人 Tanya Stawski 说，过去拍卖通常与破产及收回房产相关，名声较差，使其在客户尤其是高端房产卖家间缺乏吸引力。

多重上市服务系统（MLS）是拍卖在未成美国主流的另一个原因，该系统使经纪人很难协调买家参加拍卖会。通过 MLS 系统出售房屋意味着全国任何一个经纪人均可将此房屋卖给自己的买家，而经纪人很难在拍卖前对所有买家进行培训。

尽管与其他国家有所差别，美国大多数州府城市也有拍卖会，而这种趋势在高端房产卖家中略有增加，这要归功于拍卖在其他国家展现的价值。Tanya评论说，拍卖会的益处是可以预见的，尤其对于非上市房产而言，然而还需要对买卖双方进行培训。

洛杉矶比佛利山庄苏富比国际房产的知名经纪人 Tanya Stawski
洛杉矶比佛利山庄苏富比国际房产的知名经纪人 Tanya Stawski

在美国和澳洲拍卖购房的主要区别有如下几点：

1、法定拍卖条款

美国对于拍卖购房未出台任何国家层面的条款。这意味着你若通过拍卖购房，则要认真阅读购房条款，因为每场拍卖会上的购房条款均不相同，这些条款是由卖家而非政府部门起草。

澳洲立法对拍卖购房有明确的条款规定。

澳洲法律对于拍卖会的举办及在通过拍卖竞购房产都有规定。立法规定了对买家约束协议，其中包括买家改变主意也不可撤销条款，但有继续拍卖的权利。例如在新南威尔士拍卖商只能有一次叫价（代表卖家叫价），在昆士兰则可叫价两次。

2、高端房产销售

在美国高端房产很少采取拍卖方式出售，因为拍卖被认为是在进行廉价抛售。尽管弗罗里达和加利福尼亚州也偶尔出现过高端房产拍卖，但尚未成为主流。

在澳洲高端房产通常是通过拍卖出售。例如悉尼东区的高端房产市场近12个月销售额高达7200万元，目前在售房产价值逾1亿，其中十分之九的房产是通过拍卖出售。

澳洲的房产拍卖则主要是在实地进行，由拍卖商在拍卖行里主持拍卖
澳洲的房产拍卖则主要是在实地进行，由拍卖商在拍卖行里主持拍卖

3、拍卖地点

在美国，房产拍卖时出价和竞购经常是在线进行，因为所售房产通常是状况不佳的止赎屋。大多数情况下买家在拍卖前无需查验房屋，因为他们只是为了买下该房产所属的土地而言，要在上面重新建造新房。

通常止赎屋的线上拍卖价格区间较小，如1万美元—10万美元之间。

澳洲的房产拍卖则主要是在实地进行，由拍卖商在拍卖行里主持拍卖。

大多数房产于周六进行拍卖，拍卖前会有一个开放看房时间，例如上午11点进行房屋展示，11:30进行拍卖。从买卖双方的角度而言，实地竞拍要比在线拍卖获得更多的信息。

美国和澳洲房产市场差别很大，但其共同点是随着投资者对拍卖程序及更公正售房方式的了解，海外投资在积极的持续涌入。

 

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高端房产世界排名：悉尼墨尔本猛跌 中国涨幅居首 | 澳洲

根据最新的全球财富报告显示，对于世界上的富人来说，在Point Piper或Toorak购买豪华公寓或房产已变得相对更便宜，该报告由房地产公司Knight Frank发布。

据《澳洲金融评论报》报道，尽管澳洲的房价持续上涨，但在2016年财富报告的豪华住宅物业价格增长排名中，悉尼从第2位跌至第11位，墨尔本从第6位跌至第12位。相比与世界其他的奢侈住宅市场，这两个城市的年度增长都出现了减弱。尽管悉尼和墨尔本的增长率达到9%左右，但在中国的特大城市中，比如上海和北京，主要的住宅地产价格同比增长超过了26%，涨幅居榜首。奥克兰、多伦多和温哥华同样如悉尼和墨尔本一样，是海外买家争抢房产的市场，排名都进入了前10位。

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尽管澳洲的房价持续上涨，但在2016年财富报告的豪华住宅物业价格增长排名中，悉尼从第2位跌至第11位，墨尔本从第6位跌至第12位

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该财富报告追踪了89个国家高净值和超高净值人群的消费模式，同时也发现，在悉尼和墨尔本，相对自己的收入来说，悉尼和墨尔本的购房者遭受了更大的打击。

据这份报告显示，花100万美元（130万澳元），在悉尼购买一套59平方米的公寓，在墨尔本可以购买一套110平方米的公寓，而在摩纳哥，却只能购买17平方米的居住空间，在中国香港只能买到20平方米，纽约则为26平方米。

相对的负担能力，以及澳洲提供优质的生活方式的声誉，令悉尼和墨尔本吸引了7000名的高净值人群，分别排名世界第1位和第2位，珀斯则在这个排名上位列第8位。

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Knight Frank住宅研究在澳洲的主管Michelle Ciesielski说：“由于若干因素的影响，澳洲的定位越来越偏向于全球富人移民和投资的好地方，包括生活方式和相对安全的环境，是高净值人群寻求政治动荡的避风港，自从全球金融危机以来，世界上最富有的人把他们的焦点从回报的规模转移到资本安全上。”

根据该财富报告显示，在2016年底，澳洲、新西兰和太平洋岛屿，有4220名超级富裕人士，个人拥有3000万美元或以上的净资产，比2015年上升了11%。该报告预测，在2026年，这一数字将上升70%，至7180人。悉尼的超富裕人口预计达到2091人，墨尔本将达到900人。

（据AFR）

澳洲 | 悉尼公寓4年大涨44% 楼花收益超过高端房产

悉尼的业主经历了非同寻常的房价增长，根据Domain集团的数据显示，由于房价的上涨，截止到9月的4年时间里，独立屋价值上涨了65%，公寓价值增长了44%。

专家表示，在过去的几年中，真正挣大钱的并不是紧紧握着豪宅、拥有高端房产的房产大亨们，最有利可图却是公寓楼花的持有者。

由于房价的上涨，截止到9月的4年时间里，独立屋价值上涨了65%，公寓价值增长了44%

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据Domain网站报道，在短短的几年内，一些买家通过购买楼花，已经收获了巨大的价格收益，一些行业专家说，在澳洲增长最强劲的悉尼房市中，楼花让这些人如同赢得了“强力球”彩票一般。

Starr Partners的首席执行官Doug Driscoll表示，这些购房者只需支付房产价值5%的资金作为首付，他们甚至还没开始还款时，就眼看着公寓价格不断上涨。公寓建设的时间平均为3年，这使得业主只需实现投入很小一笔资金，修建完成后才需要支付剩下的款项。Driscoll说：“悉尼房市所取得的成功，主要是由大量涌入的投资者所推动的。”

在房市繁荣时期，市场上超过60%的买家都是投资者，新公寓被作为热门投资商品而被大力推销，一个投资者的完美投资时间是，他们在2013年9月，支付房价中位数的5%，购买公寓楼花，当时的公寓房价中位数为47.5万澳元，他们仅需要支付2.375万澳元。到2016年9月，当他们出售已建成的公寓时，公寓房价的中位数已经达到了68.5万澳元。仅仅投资2.375万澳元，获得了21万澳元的收益，当然这不包括1.7万澳元的印花税和交易成本。Driscoll表示，“临近市中心和水岸的房产”获得的收益更多。

一些投资者在较为便宜的市场进行投资，仍然取得了成功。2013年，Ethan在悉尼西区的St Marys买了一套公寓，支付低于公寓房价的中位数，31.2万澳元，直到2014年底才完成交割。

为了免除印花税，他作为首次置业者，在这套公寓中居住了6个月，之后搬到Lane Cove，将这套公寓放入市场进行出租，2016年11月，他以42万澳元的价格卖掉了这套公寓，获得了10.8万澳元的收益。

（据Domain）

 

俄罗斯人都要靠边站 英国豪宅交易市场11%全是中国人

根据房地产咨询公司莱坊(Knight Frank)最新发布的统计数据显示，2014年中国买家在英国伦敦100万英镑及以上的豪宅购房交易中占了11%，远高于2012年的4%。第二大群体俄罗斯买家的可比数字为5%，这一比例已经多年基本未变。

预测2015年的豪宅房价将保持稳定和平缓

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该报告称，作为日不落帝国的首都，伦敦有高安全性、优质的教育、活跃的商业和真正多元化的社会。金融危机过去后的五年，伦敦市中心的黄金地段以其独特的避险魅力推动房价的平均增幅高达61％。过去两年中，全年的房价增长一直稳定在平均7.9％。

在 2014年底，英国政府公布了新的印花税法，高端房产的税费上涨使得市场需要时间来消化税制改革带来的影响。再加上2015年的五月大选所带来的不明朗因素，因此很多买家都在观望大选结果。莱坊预测，2015年的豪宅房价将保持稳定和平缓。如果大选尘埃落定，豪宅税的威胁回落，随着被压抑的需求释 放，2015年的下半年将有一定程度的复苏。

不过，若将伦敦和纽约等国际城市的地产税比较，英国的税收制度只是和其他国际性城市看齐，中国香港的印花税为8.5%；新加坡针对境外买家的印花税高达15%，对本地买家购置第二套房产则征收10%的印花税。因此，伦敦具有很强的吸引力。

另据房地产经纪商称，过去一年里，中国大陆买家已成为美国、英国和澳大利亚，以及其它西方国家主要城市住宅物业的最大单一外国投资者群体。全美房地产经纪人 协会(US National Association of Realtors)的数据显示，在截至2014年3月的一年里，中国大陆买家占了美国住宅房地产全部外国买家的近四分之一，支出约220亿美元，远高于上年的128亿美元。同期第二大海外买家群体加拿大人支出了138亿美元。

顺应这种市场潮流，越来越多的中资开发商在纽约、伦敦和悉尼等黄金市场建造的公寓，大多数也被直接销售给中国大陆买家。

受中国买家的追捧，推高了部分国际城市的房价。在澳大利亚，当地居民抱怨住房市场价格过高，把他们挡在门外。

对此，澳大利亚政府日前提议对外国买家花在澳物业上的每100万澳元征收1万澳元（合5200英镑）的“申请费”(application fees)。它还承诺执行有关禁止非居民购买二手房（而不是新建住房）的现行法规。违者将被罚款，罚款额最高可达房产价值的25%。澳大利亚计划对外国购房者征税，这是国际社会日趋抵制富裕中国房地产投资者的最新迹象。去年中国投资者对澳大利亚房地产的投资飙升60%。

澳大利亚出台此举之前，中国香港和新加坡推出了类似但更具惩罚性的税收，主要目的就是抑制中国大陆的资金洪流涌入那些市场。这三个地方的政府表示，此类税收并非针对任何单一国籍。

英国政府在过去三年里也进行了一系列税收改革，旨在阻止富裕外国买家进入伦敦住房市场。这场行动尤其聚焦于利用离岸公司购买的住宅——这种做法令人难以追查 房产所有权。2014年底调整的印花税，也对价格超过92.5万英镑的豪宅提高了税赋。另外，英国最大的政党之一——工党提出对价值超过200万英镑的房产征收豪宅税的政策。

莱坊在全球高端房市预测报告中，在2015年，伦敦、纽约和悉尼的高端房市将上升或不变，而巴黎、新加坡、中国香港、日内瓦和迪拜将有下滑。

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2015年英格兰西南地区房市预测前景良好

在2014年里，英格兰西南部的房市为房屋买卖双方提供了理想的交易环境，而这种趋势在新年里仍会持续。来自Webbers Fine & Country的马尔科姆·普林斯科特（Malcolm Prescott）为读者回顾了英格兰西南（The West Country）的房市情况，并展望其在2015年中的表现。

在2014年里，英格兰西南部的房市为房屋买卖双方提供了理想的交易环境，而这种趋势在新年里仍会持续

对于Webbers Fine & Country公司来说，2014年可以分为两部分。在上半年中地产销售极度繁忙。但自8月份起，人们开始观望2015年的大选，因此，英格兰西南部的房市热度也跟英国其他地区一样开始下降。2014年房地产市场的走势和我们的预期完全一致。房屋销售量相比2013年上升了8%。这一地区的平均房价在 2014年里从22.15万英镑上升到23.5万英镑，这对那些有意出售房产的卖家来说无疑是利好消息，而且也展现出了这一地区市场的正面态势。

在英格兰西南部房市上，最高端房产价格在2014年里大致持平，这也确保那些想搬迁至这一地区的人可以有很多的选择。这一年中北德文郡（North Devon）有很多房产以颇为实惠的价格成交，例如最近有一所翻新的乡村牧师别墅以100万英镑的价格成交。一栋带马厩、马场的现代化乡村别墅以55万英镑成交，还有一栋维多利亚时代农舍，外带13英亩土地，也以55万英镑成交。

对于那些追求美好生活的人，北德文郡和周围西南各郡提供了很多经济实惠的选择。备受谈论的“房市泡沫”没有在西南市场上出现过。尽管如此，该地区在2014年的房产销售有着显著的上涨。根据Webbers Fine & Country公司的数据，2014年的销售量同比上升了43%——这是由于西南部各郡提供了高质量的生活。西南部有着英格兰最好的海岸线和沙滩，两个国家公园Exmoor 和Dartmoor 近在咫尺，每个人都可以在这里找到适合自己的生活方式。

2015年也将是有趣的一年。2015年 5月7日将举行英国大选，由于英国公众等待大选结果，市场热度下降，可能让房地产市场放缓。但是，由于利率在未来一年里可能保持不变，同时55岁以上的人士可提前领取退休金等利好消息的影响，预计投资第二套房的人数将会上升。英国整体经济明年预计将会上升2.3%，因此前景十分看好。随着伦敦以及东南部房地产市场放缓，我预计将会有更多的买家把目光转向生活质量更高的西南部。