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上一期黄岚地产榜，Daisy给大家介绍了Midtown中城区的一些情况，这期，来和大家介绍一下中城区的公立学校。

由于我们华人在买房时对孩子的教育环境十分重视，所以学区是很多中国家长们买房考虑的首要因素。今天Daisy黄岚给大家介绍Midtown中城区的四所公立高中名校以及学区房的情况。

说到多伦多的学区房，中国人比较熟悉的地区万锦，列治文山和旺市，都是属于约克区的。的确，从菲沙研究所的排名来看，约克区的整体成绩与排名都远远地好于多伦多地区。 但是，单独看排名的学区选择是偏颇的，多伦多有着无与伦比的地域优势和良好的教育传统的熏陶与浸染，这都是不可忽视的。

North Toronto Collegiate Institute 北多伦多高中

北多伦多高中，安省排名第33/747，是位于的传统豪宅区旁边的一所公立学校，靠近Yonge和Eglinton夹角，是不折不扣的西人主流社区高中，学校规模较大，在校生1200名左右，据官方统计，有90%的学校毕业生进入大学深造。建校于1912年的百年老校。由加拿大最著名的建筑商Tridel开发承建，校舍获得LEED金奖。

北多伦多高中的学区范围横跨了好几个热门地区，也是我们常说的中城区，地处社会中高阶层社区，教育背景多元化，深得西式欧洲教育的传承。大多数学生都精于某项运动或专注于自己的爱好，学术成绩也从来不逊色。学校注重学生领导力和社会责任感的培养，学生会每年组织“慈善周”捐款活动，筹集款项资助社会各界。学校还有多伦多唯一一个校际仪仗乐队。组织各类学术与特长俱乐部，让学生学以致用。

该校区范围的社区居民62%是欧洲后裔，23%北美后裔，10%亚裔及拉丁裔，华裔较少。

Lawrence Park 高中

在中城区稍稍偏西北的地方，也有一所高中名校，Lawrence Park Collegiate 劳伦斯公园高中。这所高中和著名的私立女校Havegal 相当近，位于Avenue Rd 和 Lawrence 大街。2017年菲沙研究所排名与前面的北多伦多高中并列33/747。

当地很多家庭喜欢送孩子到劳伦斯公园高中，就是因为浓厚的传统色彩，和文化传承。学校的座右铭是 让学习之爱绽放。

学校提供50多个俱乐部活动和丰富的体育校队，在多伦多教育局的多项比赛中屡屡夺冠。

法语、体育、音乐是该校的特色。劳伦斯高中是多伦多市内首间提供乐队和管弦乐队课程的学校。学校还在戏剧，物理等学科成绩显著。学校百分之九十以上的毕业生到大学深造。

学区范围内的社区族裔组成是欧裔62%，北美30%，亚裔5%，所以对孩子英文能力要求较高。学校新移民数量比较少，

Forest Hill 森林山高中

多伦多传统豪宅区，即401以南的多伦多市内，包括Rosedale（玫瑰谷）、Forest Hill（森林山）、Bridle Path（跑马径）等。这些豪宅区的共同特点是历史传统悠久，房型独具匠心，社区内树木参天，花团锦簇，环境幽静，

Forest Hill森林山高中, 是一所毋庸置疑的经典名校。 自1946年成立以来, 在菲沙研究所每年的排名中一直名利前茅，2017年排名68/747。

听其名“Forest Hill”就已经可以推算得到﹐这间学校位於多市的富豪区Forest Hill﹐附近就是Old Forest Hill Road那些百万豪宅﹐除了﹐地理位置优越，学术成绩也有口碑﹐据说，其所提供的ESL（English as Second Language）班特別好，让孩子能够很轻易简单地学习英语。

说森林山高中是顶尖学生的教育并不为过，学校建校以来致力于学生领导力（Leadership）的培养。从学校毕业生中我们可以看到长长的政治领导者、公司CEO、创业者的名单。

另一特点是11和12年级学生的co-op实习课程，提供学生的2年实习，使学生扩大了社会接触面，锻炼了实际工作能力。

森林山社区有四分之一的人口族裔是犹太人，最多的族裔比例还是欧裔，占79%。华裔比例7%

Leaside High School 利塞得高中

Leaside High School闹中取静，校园环境优美大气。 学校从1945年建校那一刻起就毫不掩饰他的学术成绩为主的教学定位，2017年菲莎研究所的学术排名39/747。这所高中在计算机、自然科学、生物、化学、物理等学科均表现出色。学校语言文学教学尤为突出，很多著名的作家均毕业于该校。

学校注重学生的全面发展，音乐、时尚、体育等都有所涉猎，给学生提供充分展示与锻炼的机会。但这所学校没有ESL课程，也不收取国际留学生。

中城区除了上述公立学校外，还有大量顶级私校。Daisy黄岚下次视频与大家分享顶级私校介绍，欢迎关注

责编：Zoe Chan

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最近，全球著名的商业地产公司世邦魏理仕（CBRE）公布了2018加拿大商业地产展望。Daisy黄岚今天来和大家一起视频解读这份报告。希望对您的商业地产投资有所启发和帮助，或通过商业地产趋势的观察对住宅市场形成自己的观点。

以下是Daisy黄岚视频解读【2018加拿大商业地产展望】的主要内容提纲和分析图：

• 租金向好，需求灵活，土地价格上升，投资量创纪录
• 对于2018的加拿大商业地产，我们的关键句之一是“信心大于问题”
• 高技能的新移民劳动力不断涌入构成对商业地产基本面的长期支撑
• 对企业来说，在加拿大容易得到优秀劳动力的好处将大大超过任何租金上涨的影响
• 公寓空置率较低，将继续推高租金
• 预计未来五年养老基金的房地产配置将继续上升
• 加拿大人均GDP还有很大的提升潜力
• 加拿大经济比前几十年更加多样化，这为经济的负面因素提供了缓冲
• 因为游戏规则已经改变，所以牛市周期可能继续下去
• 利率上升≠高利率，而且影响有限
• 商业物业估值有增长的跑道
• 写字楼租户中，科技企业占比将继续增加
• 2018年加拿大的商业房地产将继续健康发展

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甲级租户（医生/验光师），4年以上租约，第5年可续约。Kerrisdale地段享有高人流，店面1,380平方英尺，并配有遮阳篷/标牌和4个地下停车位。优质租户每月支付租金、分层费和半年度房产税，这使其成为极理想的投资——业主持有物业，无需打理即坐享收益！

年租金额为48,300加元（每平方英尺35加元），租约至2021年11月（5年续约选择）；地层费为731.35加元 /月。

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才刚进入2018年，就听说银行要出台一些贷款的收紧政策。引起很多朋友们的关心，2018年的房地产市场、房价的走势会是怎样的呢？我们应该采取什么样的策略进行投资置业呢？

花开两朵，各表一只，我们先从时间轴的角度来说说房价的走势。其实从真正意义上来讲，我们中的任何人都无法准确预测房价的短期走势。看看那些每天出现在电视里的股评家们，其业绩一定不会比关注大势和基本面的投资大鳄好。关于大势，Daisy黄岚在之前的诸多文章中已经有所提及：人多的地方需求就旺盛。

安阁物业 Engel & Völkers 北美房产公司 的豪宅市场分析表明，多伦多的人口增长速度是北美大城市中最快的，需求持续加上供应短缺，多伦多的豪宅板块将继续保持强劲增长。多伦多作为人口的流入洼地，加拿大的经济引擎，海外留学生全球留学的首选之一，大趋势来讲是加拿大最值得投资的地区。那么判断基本面的依据在哪呢？请看下图。

上图中Daisy黄岚将过去20年大多伦多地区房屋均价配以最经典的指数平滑趋势。我们可以看出，每年6.4%的房价上涨才是真正的基本面，实打实延续20年的基本面。房价的温和上涨对国民经济来说是最健康的，政府和银行又何尝不是围绕这条基础线来调控房价和经济的呢？涨多了风险大，踩点刹车；跌多了，加点油，让经济保持健康成长。这年均6.4%的复合增长率是什么意思呢？举个例子，花100万买了一套房子，按照每年涨6.4%，那么5年后房子价值136万，按照30万首付来计算，年均回报可达17%，相当可观！

从上图还可以看出，目前政府的政策干预基本已经挤掉了近2年的房价增长过快的泡沫，近期加拿大就业率创几十年来的新高，最低工资也适时地调高，加拿大经济基本面20年来长期温和上升态势没有改变，而且最能反映经济活力的商业地产一直以来更是欣欣向荣、屡上台阶，此时房价回归基础线，长线平稳增长的预期不言而喻。有读者会说加息不是会对房价造成影响吗？我想说：是的，这只是问题的一方面，而且跟长线投资没有关系。加拿大央行为何要加息？那是因为经济基本面持续平稳向好。世界上没有一个央行会在没有经济基本面支持的前提下凭空加息，所以我们才会看到政府加息周期总是伴随着经济增长周期，而政府降息周期伴随的是经济停滞周期。在经济增长周期里，个人收入提升，房租提升，再加上人口流入对房价构成的支撑和上行的动力是最基础的。20年来加拿大经历了三次大的利率涨跌周期，小周期则更多，而上图20年房价漂亮平滑的增长线充分证明了加息和经济增长对房价的影响是对冲的，其结果就是房价长线平稳上长。

当然，具体到投资置业，我们需要回到空间轴来分析，选择的类型、区域，都会决定投资回报的多少。下面，DAISY和大家分享一下【黄岚地产榜2017全年平均房价地图】和三甲区域。

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上图是2017年大多地区的均价。房价冠军依然是国王镇 （King）——这里大屋云集，依旧领衔。第二名的Richmond Hill 从2017年5月至今虽然房价有超过20%的跌幅，但2017年均价依然表现不俗，可以是2018年重点关注的捡漏区域。第三名的Oakville一直以来是中产以上西人的偏爱，好学校又很多，历史上房价一直表现不错，没赶上去年疯涨的一波。学区好，西人比例又高，有很多性价比非常好的房子会出现在2018年的市场上。

上图是2017年独立屋的均价地图和前三名。排名第一的Toronto Central集著名的三大顶尖豪宅区：跑马径、Yorkville、和玫瑰谷与一身，再加上其包括了多伦多市中心和北约克地区，拿下第一毫无悬念。

上图是2017年多伦多及周边市镇Condo的均价地图。构成前三名的C12区、C02区、和C09区分别代表了跑马径、Yorkville、和玫瑰谷三大顶尖富人区，成为Condo房价前三甲当之无愧。总体来说2017年的Condo表现十分亮眼，有一定成分是补涨，还有就是人们越来越倾向于酒店式公寓的舒适和服务品质。至于2018年，自然不会像2017年那么疯狂，温和运行应是大概率事件。

最后，总结一下2018年在多伦多应该采取的投资置业策略：

再次重申，投资不是摧城拔寨，不要期望这个月买了房过几个月就涨了几十万。这种事，碰上了是幸运，没碰上才是常态。投资是缠绵入骨，集腋成裘的累积。“所有的泡沫将在长线投资中被削减，所有的价值洼地也将在长线投资中被填补”，这是股神巴菲特投资的精髓。在大多数人犹豫的时刻，抓住进场时机，赚最大价值洼地的那一桶金才是正确的选择。

居外研究预测大多伦多地区将看到集约化发展，多个大型重建项目齐头并进，今年房市不会大跌，与多伦多的华人房产经纪黄岚女士的分析不谋而合。

延伸阅读：

居外网2018年1月加拿大专题【2018年抬高杠杆准入门槛 二线城市房市或显新机】

了解更多2018年多伦多房市的机遇和挑战

责任编辑：Zoe Chan

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投资置业，价格是头等需要考虑的大事。那么，投资公寓的每平方英尺价格为什么会有不同呢，地铁各站点区域的公寓尺价到底分别是多少呢？今天DAISY黄岚就来与您聊聊这个话题。

从目前的数据看，多伦多公寓空置率接近历史最低点，仅为0.1%。现在热门地段租房难，已经是一个不争的事实。地铁沿线公寓受青睐的最大因素就是，交通相对便利，现金流强大。9月份33 Yorkville两日售罄的场面更是让Condo市场火上浇油。

之前，黄岚分享过地铁沿线租金榜，本期【黄岚地产榜】继续独家发布地铁沿线公寓呎价3D鸟瞰。Daisy黄岚选取的是2017年1月至9月的地产局成交数据。采集的是每个TTC地铁站方圆一公里内的成交价信息。请先看图（红柱越高，尺价越高）…

通过上图我们可以看出：目前Condo尺价超千元的地段无一例外都在Downtown市中心Bloor街和金融区U型地铁沿线（Bay St, Yonge St, University Ave. 走廊地带），其中富豪区的Rosedale玫瑰谷站，以及紧邻高端商业街的Bloor和多大的Bay站，连同Museum站更是摘得三甲位置，尺价分别在1301加元、1231加元、和1221加元。地段对于Condo保值增值的重要性不言而喻，这里的地段的意思并不仅限于地铁沿线。在Condo迅速上涨的时期可能地段的优势地位并不十分明显，但如果Condo市场进入平缓期，那地段的价值就一定会凸显出来。

市中心的Condo当然含金量比较高，而其他地铁沿线区域也各有特色。

• 往北一点的中城区Yonge和Eglinton一带，高科技产业聚集，著名私校林立，也是高端人士喜爱的地区，房价相对金融区有优势。规划中的东西向新地铁线将使这里成为继市中心后又一个两条地铁线的交汇地。潜力很大。目前尺价在 800 ~ 900加元。

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• 北面地铁沿线北约克（North York）地区是中产亚裔（华人，韩国人…）偏爱的地区，这里交通、购物、餐饮等生活的各方面都很方便。随着大多伦多地区的向外扩张，这里可以说是大多伦多真正的物理中心，到大多伦多哪里都方便，十分宜居。尺价800 ~ 850加元。

• 北约克地铁东向延伸线（尺价600左右）和旺市（Vaughan）刚刚落成的地铁延伸线（尺价600左右）。特别值得一提的是旺市作为多伦多市的卫星城在市政建设方面经常投入大手笔，旺市中心Vaughan Metropolitan Centre 由于地铁的连通正在形成产业聚集，生活便利，通勤时间可承受的新热点地区。

• 再有就是西边的怡陶碧谷（Etobicoke）地区中产聚集，族裔均衡。由于产业发达，工薪上班族在这里购买Condo方便实惠，从图中可以看出怡陶碧谷核心区的尺价在850加元左右。

• 东边地铁沿线的世嘉堡（Scarborough）世嘉堡地区是华人的老聚居区，Condo不算很多，尺价700出头。

最后附上多伦多地铁总览图，方便读者对照和不时之需。

更多您关心的地铁站区域的尺价详情和信息，或您对投资公寓还有什麽疑问和需求，欢迎透过居外联系Daisy黄岚金牌团队。

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今年4月份以来，安省实施了15%的海外买家税。很多客人和朋友一直都希望Daisy黄岚来谈谈多伦多房地产市场的变化，而我一直说，一个政策出来起码3个月才能有一些相对应的现象可以拿来品评分析。今天，Daisy黄岚从新政后的新房库存量的角度来和大家聊聊现在的多伦多房地产市场。

早在2017年1月，【黄岚地产榜】曾和大家分享了新房库存的动态跟踪结果，并得出了大多伦多地区新房不够卖，房价在不发生系统性政策风险的情况下必然上升的判断。转眼时至9月，除了众所周知的大多伦多跟进温哥华实施海外买家税帮助市场回调外，市场供应、需求、和库存的基本面到底有什么新的变化呢？让我们来看一看【黄岚地产榜】的最新追踪以及和上期的对比。

通过上图我们发现，去年11月到今年6月，新房库存从15184套跌到8661套，跌掉43%的库存。低层住房库存从2036套跌到 1161套，高层住房库存从13148套跌到7500套，降幅均显现出了断崖式的走势。

新房库存跌幅这么大，原因是什么呢？一句话，需求大于供给。

新房库存近两年持续走低的趋势并屡创历史新低。销售方面，虽然二手房市场相对新政前冷清不少，但新房，特别是高层新房的销售量却随着库存的屡创新低而屡创新高。说明多伦多新房的供应量已经跟不上需求的增长。

为什么供给跟不上？

Daisy黄岚给出的答案是：

1. 新房开发冗长的政府审批和开发建设流程
2. 土地的稀缺（多伦多很多地方划为绿化带，不能建造住宅）

这2点是造成供应短缺的最大瓶颈，而且不可能短期内从根本上缓解。特别是称得上市中心的那一块区域，也就和多伦多皮尔逊国际机场的占地一样大小，如何会不稀缺？

和去年11月【黄岚地产榜】库存追踪相比，今年6月不同库存状态的新房均下降严重，显示开发速度难以跟上。

具体数据为：

• 在售新房库存下降42%
• 在建库存（正在建设中的库存）下降40%
• 已批待建库存（已经设计批准、等待建设开始的库存）下降45%

另一方面，近年来加币汇率维持低位，导致进口材料较多的公寓开发建设成本的上升，也使开发商的成本驱动型提价蠢蠢欲动。市场拉，成本推，涨价顺理成章。作为投资者来说抓住时间窗口和市场回调的机会至关重要。

还不够说服力？再来看看温哥华市场走势图吧。

最后的结论，大多伦多地区每年4.8万套新建住房无法满足新增需求。抓住现在最好的投资时间窗口才是正确的选择。如若不信，可看看现如今的北上广中心城区，是否还有新房在建？在卖？最好的投资时间窗已然过去矣。而现如今的北上广中心城区的住宅售价，对比当年新楼开售时的价格已是望尘莫及。

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各位朋友，大家好。最近有很多客人、朋友来问Daisy关於加拿大房地产市场的走向问题，而现在有很多的分析和新闻让人看花了眼，每个人的预测和判断都不一样。最近加拿大在个人住房领域出了一些新政策，Daisy预测房市可能需要几个月的时间去消化这些消息，这段时间住宅类房地产市场将会处於稳定调整的状态。商业地产的领域却完全不一样，我们知道商业地产的稳定性非常好，有关房市的很多政策都是针对个人住宅市场，和商业地产的板块无关。目前加拿大的商业地产市场非常活跃，我在从事目商业地产业务上也体验到其温度，今天希望透过视频把商业地产最新的投资信息和思考维度分享给大家。

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多伦多地产局新近公布2017年第二季度公寓数据显示，GTA公寓租金按年升接近一成。而且目前多伦多公寓空置率接近历史最低点，仅为0.1%。多伦多的出租市场主要以公寓出租为主，占了超过九成。现在租房难，已成为不争的事实。

公寓作为2017年市场上的投资明星，由于租房市场火爆必然受到持续的瞩目和追捧。而地铁沿线公寓更受欢迎的因素之一就是现金流强大，出租回报率高。今天，Daisy黄岚就与大家来分享一下地铁各站点的出租行情。出于时效性的考量，Daisy黄岚选取的是今年1月至今的地产局的租房数据。采集的是每个TTC地铁站方圆一公里内的租房信息。

废话不说，请看下列【黄岚地产榜】独家的地铁沿线公寓租金3D鸟瞰。

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房地产市场的走向取决于方方面面，各种分析和指标也让人看着花眼。在个人住房市场方面，最近政策层面和市场新闻频出，黄岚Daisy预计市场消化这些消息还需要几个月的时间。但因经济基本面并没有什么实质上的利空，所以黄岚Daisy判断短期盘整完毕，依然会是一个上行的趋势。

但商业地产则完全不同。我们知道商业地产的特点之一就是稳定性很好，有关房市的很多政策均针对个人住宅市场，与商业地产板块完全无关。目前加拿大的商业地产板块可谓相当活跃。黄岚Daisy也在市场一线体会到了商业物业的温度，把这温度和信息传递给读者，希望和大家分享商业地产投资方面的最新资讯及新的思考维度。

加拿大商业物业投资在2016年创历史最高记录之后，在2017年头一季度又创下了新的更高记录。全国商业物业投资总额达119亿加元，环比和同比分别增长+66%和+86%，无论是涨幅还是总额均创五年历史新高。

按地区划分

与去年相似，2017年第一季度的投资活动主要由加拿大的两大门户市场推动。温哥华和多伦多在第一季度占所有投资活动的63％，达到75亿加元。温哥华本季度涨幅最大，第一季度的投资总额为46亿加元，同比增长了+177％。多伦多达到30亿加元，同比增长了+40％，但比2016年季度平均水平下降了-3％。

第一季有强劲投资增长的地区还包括卡尔加里、埃德蒙顿、和滑铁卢。卡尔加里的投资总额为9.69亿加元，埃德蒙顿为6.35亿加元，比2016年第一季度分别跃升+137％和+123％。这一增长加上2016年底投资活动增加似乎表明投资者对这些地区市场的信心可能反弹。值得一提的是，滑铁卢地区实际上是第一季度同比增长最大的地区，投资总额为5.05亿加元，增长了+275％。作为第一季度加拿大第六大投资市场，滑铁卢地区似乎在商业投资者心目中的地位日显重要。

按行业划分

几乎每个商业物业类别的投资都明显上升（出租性公寓楼除外），零售类商业物业显然是2017年第一季度最具爆发性的，投资总额达33亿加元，同比和环比分别增长+183％和+71％。其中大部分是由于投资温哥华零售资产的资金突然涌入，其中包括三个独立的区域性商场的交易。事实上，一季度零售商业物业投资总额的66%投资于温哥华市场。

第一季度，办公楼物业是第二大资产类别，投资额达30亿加元。虽然办公楼物业投资再次主要集中在温哥华和多伦多（占办公楼总投资的64％），但二手市场的交易活动也有所增加。在第一季度的前五大办公楼交易中，在多伦多、温哥华、渥太华、和卡尔加里各地都有发生，表明办公楼资产在各地区仍然具备广泛的吸引力。

截至今年第一季度，工业物业和酒店物业的投资额分别为18亿加元和16亿加元。工业物业受到大多地区爆发性投资的推动，平衡了全国其他地区的投资，而酒店方面的标志性交易是则以11亿加元出售给中国香港买家的加拿大Silver Birch酒店连锁品牌。

按投资者分类

养老基金是2017年第一季度最大的投资人，占市场的38％，大大高于2016年的16％。第一季度，养老金主要集中在办公和零售物业，其收购的90％集中在这两种资产类型上。第二大买家类别是加拿大私人投资者，占市场的31％，然后是外国投资者18.7％。

黄岚Daisy认为，外国投资者对推动加拿大房地产市场的作用明显。特别是一些有实力的公司和家族企业，都在纷纷抢滩加拿大商业地产。吸引外国资金的有利点很多，比如：可以贷款，加币汇率长期处于低位，贷款利息也处于历史低位等等。

关于外国投资者

外国买家在2016年积极收购的趋势上进一步前行，在2017年第一季度，海外资本流入占加拿大全国商业物业投资的18.7％。这预示着2017年将是外国人在加拿大投资商业物业的又一个辉煌之年。外国买家主要针对位于多伦多和温哥华两大门户市场的零售和酒店物业。最大的外国收购是上面提到的来自于中国香港的股权投资基金对SilverBirch连锁酒店的收购，交易金额为11亿加元。

黄岚Daisy提醒大家注意，来自中国的资金在第一季度占到所有海外资金的80%，但由于中国近期趋严的资本管制，导致不少大型跨国并购流产，个人换汇管理也趋严。这对于加拿大本地买家或有渠道的中国资金将是利好，因为潜在的竞争买家会有所减少，因此是投资布局的好时机。

关于投资商业地产，如果您还有什么具体问题需要咨询，欢迎您透过居外联系我。

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