黄金签证 – Page 13

居外看點：土耳其人成為葡萄牙“黃金簽證”新追捧者 | 海外

裏斯本房地產海外吸引力劇增,開發商受益於住房改革

二十年前，裏斯本的房地產市場還是壹潭死水。裏斯本當地中介巨頭何塞-薩拉薩-羅德裏格斯認為，長期以來是裏斯本的“租房管理制度”使得房東無法自由漲租，也很難令信用低下的房客搬走，這樣壹來房東沒有動力在房子上花錢。放眼望去，裏斯本滿城盡帶破爛甲：掉落的油漆、斑駁的石制墻體內包裹著衰敗葡萄牙首都城區。而城市規劃則陷入了行政上的“繁文縟節”：6年等待期，對於開發商來說，已是獲批建造新樓的最低時間成本。

2007年的選舉中，葡萄牙社會主義黨安東尼奧-科斯塔當選裏斯本市長。他開啟了壹系列“去監管”進程：嚴苛的租房管制更加松動，而原本充斥著“官僚主義”的開發土地審批程序變得精簡。與此同時，“新的稅收政策開始實施，”當地CMS Rui Pena & Arnaut律所的稅務師帕特裏克-德沃比說：“其中包括降低銷售稅以及大幅縮減新樓房的增值稅。”

科斯塔現在已是葡萄牙的首相了，他和他的左派政府十分歡迎外國投資者進入房地產市場。2012年出臺的“黃金簽證”政策也意味著海外投資者愈加青睞葡萄牙房地產市場。該政策授予任何在葡房地產市場投資至少50萬歐元的投資者公民身份。投資人拿到身份後第壹年只需在葡逗留7天，之後每兩年待滿兩周即可,這種短期“移民監”令生活在葡萄牙安置第二個家獲得葡萄牙身份變得非常容易。

葡政府的數據表明，2016年葡萄牙房地產市場通過“黃金簽證”獲得收入至少有10億歐元，而2012年起這壹數字總共有近30億歐元。外來資金刺激了裏斯本房價：第壹太平戴維斯數據顯示，裏斯本樓市今年4月平均交易價較過去壹年同比上升6%，較三年前同比增長16%。盡管漲勢驚人，但裏斯本市中心房價的可負擔性仍然吸引買家，目前的住宅均價為1350歐每平米，之所以價格低廉的另壹原因是裏斯本市中心高密度的老建築。葡萄牙城市建設規劃部門要求，老建築翻新必須從上至下、由裏而外的全面整修，使得翻新成本過高。

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過去幾年葡萄牙房產市場主要以中國買家為主，官方數據稱約80%的黃金簽證發放給了中國人。2013至2015年間的瘋漲房價也應證了這點，羅德裏格斯稱說，“中國買家會為只值壹半價錢的房子花50萬歐元。”壹位中介查爾斯-羅伯茨稱，如今的最大的需求量來自土耳其，目前的黃金簽證申請者中有三分之二來自土耳其人，土耳其動蕩的政局和恐襲的威脅促使更多土耳其有錢人拖家帶口舉家移民。

“稅收減免”政策與“黃金簽證”相輔相成。葡萄牙的“候鳥居民”如果每年在葡萄牙停留超過半年（183天）的話，可享受可觀的稅務減免，其中包括，在前十年中免繳壹切來源於海外的養老、紅利、工資所得稅。那也就是說，許多來自海外的企業家、退休人員是基本不用繳所得稅。

買房指南：

中介稱，外國買家壹般能在當地借得大約房產估值50% 的按揭貸款
購買成本包括：銷售稅、土地註冊費、印花稅等，共約7%。每年還應繳房子估價3%的持有稅。
從北京到裏斯本直航 13小時20分鐘。

原載：金融時報 June 21, 2017 Hugo Cox

編譯：居外網常元臻 8-3-17

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

葡萄牙房産投資全面解析

自葡萄牙推出‘黃金居留法案’以來，葡萄牙房產受到全球各地投資人越來越多的關註和青睞。投資葡萄牙房產，可選物業類型豐富，其主要包括住宅、寫字樓、工業地產和商業地產。以下，居外網將著重介紹其市場歷年波動概況，分析市場各業態發展動態、投資市場環境及相關政策動向，對葡地產投資熱點做壹個把握和分享。

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葡萄牙現有人口約1060萬，國土面積9.2萬平方公裏。隨著1986年加入歐盟，葡城鎮化和現代化步伐加快，加之政局穩定，自然環境優美，氣候宜人，地產價格相對便宜，外國直接投資表現強勁，在葡置業增多。90年代開始，住宅單位建設加快。1998年和2004年，葡萄牙分別承辦了世博會和歐洲足球杯，政府集中資金投資了許多基礎建設，期間地產行業受惠呈現了地產經紀暢旺。但相對於其他歐盟成員國，由於政府保守的政策，葡萄牙房產價格漲幅相當平穩，甚至有被低估。然而2010年葡發生債務危機後，歐洲地產行業整體壹路下滑，也因此至今仍有很多投資者對於葡國地產行業持有壹個問號。

但其實，相比歐洲大多數國家房產的大起大落，葡萄牙房產即使在債務危機之際，也沒有經歷暴漲暴跌的情形，沒有出現過投資泡沫，適合穩健型、發展型投資。

住宅地產市場

從住宅類別看，主要有舊房翻新、公寓、別墅、廉租房和度假房等。從住宅供應情況看，2002年是高峰期，完工12.5萬套，2009年回落到6萬套，2010年初開始，由於受債務危機的影響，更降到5萬套。從需求來看，葡萄牙國土面積較小，核心房產投資城市屈指可數，鑒於空置的房產日漸有限，新房供應量又少，加之葡萄牙沒有拆遷法，推崇以舊養舊，房子不會推到重建，而只是內部翻新，特別是城市老城區地塊，買壹套少壹套的稀缺房源，奠定房價上揚的基礎。

以2010年為例，新完工住宅3.19萬套，其中，舊房改造7千套，占22%。與歐洲其他城市壹樣，裏斯本老城區也保留大量的舊建築，舊房占比非常高。

目前，裏斯本有5.5萬棟住宅，其中，有1.2萬棟需要重修，預計投入資金80億歐元，勞動力成本占到了總投人的60%。葡對舊式建築改造制定了特殊政策及配套的支持計劃，比如，在融資和稅收政策方面的優惠。葡規定在保留外觀的前提下，可對內部作任何改造，但要確保古建築升級及安全。

商業地產市場

90年代以來，商業地產在整個地產市場中占了重要地位。由於裏斯本中心商圈氛圍不及歐洲其他大都市，市民對大型購物中心非常渴望。此類項目回報率高，其建築具有國際水準，並屢獲設計大獎，由此也吸引了歐洲投資者。

寫字樓市場

葡萄牙的寫字樓主要圍繞裏斯本及周邊的市場，其供應量為440萬平米。在過去的20年裏，裏斯本大區的寫字樓供應量的增長僅為2% 至3%之間，作為葡萄牙的經濟中心區域，歷年來大量的企業總部紛紛進入裏斯本CBD中央商務區和世博新興金融區，空置率長期保持在較低水平從租金水平看，裏斯本寫字樓租金為每平米18.5歐元，居於歐洲中上水平。

工業地產市場

與地產其他版塊和歐洲國家相比，葡過去工業地產的專業性和透明度不是很高。但目前在建項目的品質較高，以求達到國際物流運營的標準。

大裏斯本的工業和物流區分布在6個區域。葡政府的物流戰略是在各機場，火車站，港口及與西班牙邊境建立物流平臺。大裏斯本有工業和物流面積120萬平方米，其中倉儲和物流占70%。在過去的10年裏，工業和物流地產租金平穩，保持在每年每平米50歐元，作為後起之秀，在歐洲也是最具競爭力的。

地產投資市場

葡地產投資市場明顯分兩種群體，國際機構投資者熱衷於投資商業和寫字樓，而葡國內投資者對工業地產和商鋪更感興趣，因為後者對物業運營管理的要求低壹些。而無論工業地產、商業地產，如寫字樓和購物中心，均可能有較好的投資回報。

根據最新數據顯示，地產投資基金項下管理的資產達123億歐元。該行業高度集中，前3家分別是Fundimo、EspirtoSantoGroup和 SantanderTottaGroup。在過去的14年間，有50家國際投資者直接或間接投資葡地產市場，其中，德國占26%、英國占21%、荷蘭占 16%、美國占13%、法國占8%，投資總額達40億歐元，重點投向商業地產和寫字樓。葡政府於2012年9月推出外國人買房50萬歐元以上者給予居留權的新移民政策，這壹法案也已成功吸引包括我國在內的更多的國際投資者，讓葡萄牙在住宅市場上也節節攀升。

投資葡萄牙的優勢

就目前的發展趨勢來看，根據歐洲央行提供的資料，盡管北美和歐洲多數國家的房地產業陷入蕭條，但是葡萄牙卻是少數的幾個房地產價格出現回升的國家之壹。2012年，葡萄牙的高檔房地產價格還在上漲，而巴黎和羅馬的房產價格同期下降了4.5%到15%。

在歐元危機的大背景下，葡萄牙的房產市場可謂是獨樹壹幟。而相比於歷史的最高紀錄，裏斯本的房地產價格已經下降了10%，比金融危機前要便宜得多。在價格剛剛止跌回升之際，正是抄底搶購的最好時機。

在價格方面，目前在整個歐洲，葡萄牙屬於房產價格十分低廉的國家，即使是裏斯本最貴的地區，房價也只是西歐很多度假勝地的房價的三分之壹。但葡萄牙居住環境受歡迎的程度，卻是全歐國家中排名前幾位的，目前很多歐洲人喜歡來葡萄牙進行房產投資，這已是不爭的事實。

據阿爾加維的房產中介反饋，很多英國人願意在葡萄牙置業定居，他們比較青睞100萬歐元左右的別墅。而裏斯本高檔房產的買家主要是安哥拉人和巴西人，這些人主要因為石油和從事貿易致富，目前安哥拉人和巴西人占據了葡萄牙高檔房產市場的30—40%。黃金移民計劃推行後，預計會有越來越多的外國人投資葡國房產，例如中國人、巴西人、俄羅斯人，等等。

從經濟規律來看，葡萄牙樓價再度大幅下滑的可能性已經不大。在整個歐洲房產市場陷入低谷時，葡萄牙房產仍然保持了強勁的發展勢頭，價格逆勢上漲。壹旦投資增多，必會迎來更大的發展機遇。在投資熱潮下，預計隨著移民新法案的實施以及當地房產供應量增加，葡萄牙房產投資可能將會給投資者帶來可觀的增值收入及租金收入，投資回報十分值得期待。

裏斯本住宅投資風向標

對於購房移民投資者而言，選擇壹個保值增值，出租自住兩相宜的投資標的是壹個非常重要的移民環節。而人口持續增長無疑是房價穩定持續上揚、出租有力保障的壹個硬指標，裏斯本作為葡萄牙的首都和經濟、貿易、航運中心，是葡萄牙人口最密集也是人口增長最快的地區，也是房產投資的最佳置業城之壹。

中國富人過去10年十萬人移民去美國最多去法國最貴 | 美國

中國富人移民海外近年有過多項調查與報道。美聯社對過去10年中國人海外投資情況作出新的調查，認為中國有10萬富人移民海外，最多是移民美國。投資移民中，法國代價與門檻最貴。中國富人移民為接收國帶來數以百億計的財富。

據中國網絡網易引述美聯社消息，近年來，隨著一部分中國人先富了起來，“投資移民”一詞也開始越來越多地出現在大眾的視野之中。出於對子女教育的考慮以及對國內環境、生活質量的擔憂，過去十年中國的中上階層對西方發達國家綠卡的需求始終居高不下，並且增長迅速。

但是由於國際移民政策整體趨向收緊，技術移民等方式愈發困難，投資移民無疑成了有錢人拿綠卡的捷徑。於是我們也就看到，從美國，歐洲到遙遠的加勒比島國，中國的新貴們揮舞著鈔票走遍了世界的每個角落。

過去十年發給中國投資簽證數最多的國家，排在首位的是美國，通過著名的EB-5項目累計向中國人發放了43448張綠卡

據美聯社近日對2007年至2016年間中國人進行海外投資移民的情況進行了梳理，並列出了過去十年發給中國投資簽證數最多的五個國家：排在首位的是美國，通過著名的EB-5項目累計向中國人發放了43448張綠卡；以華人數量著稱的加拿大則通過投資債券計劃簽發了35278張綠卡給中國人；“歐豬四國”之一的葡萄牙則用“黃金簽證”項目招徠了7875名投資者，而在有類似項目的匈牙利和澳大利亞，這一數字分別是6405與4640張。

不同的國家有著不同的價碼。從國際貨幣基金組織（IMF）和各國移民局給出的數據來看，最廉價的投資移民機會來自拉脫維亞，達到它的投資門檻只需花費 27萬人民幣——但你得為入籍等上十年。而在最貴的法國，你需要為綠卡花上7700萬人民幣。在熱門的美國和加拿大這一數字則大約是350萬與400萬元。一些小國會為了吸引投資而放寬政策，諸如多米尼加或格林納達，只需花費70-170萬元你就能立刻入籍——對某些群體來說，這無疑是難得的性價比。

誰在投資移民申請中獲益呢？除了滿足申請人追求更好生活的願望，開放投資移民的國家也在這一過程中收到了大筆款項。美聯社的數據顯示，在過去十年，中國人為綠卡花費了至少240億美元，其中美國、澳大利亞、加拿大、英國和新西蘭是受益最多的五個國家。

（據法國國際廣播電台）

“黃金簽證”主要吸引中俄人西班牙獲利逾21億歐 | 海外

西班牙政府2013年底通過相關法令，開始發放投資移民“黃金簽證”。三年多來，投資者數量增至2236人，為西班牙帶來了21.57億歐元的投資，其中72%為不動產投資，主要來自中國(714人)和俄羅斯(685人)。

據介紹，共有27301人直接或間接通過“黃金簽證”取得西班牙長期居留。

自2013年以來，中國財富湧入西班牙，中國人在不動產、金融和企業項目的投資為西班牙帶來了7.16億歐元。

除西班牙外，在葡萄牙、愛爾蘭、英國、法國和德國都有類似的“黃金簽證”。為了吸引更多投資，提升西班牙的競爭力，2013年時任首相拉霍伊(Rajoy)通過了這項法令，允許非歐盟國家公民通過投資移民、技術移民或企業移民等方式獲得西班牙的長居。申請者可以購買至少200萬歐元西班牙國債、100萬歐元的西班牙公司股權或西班牙銀行存款，或者投資不動產至少50萬歐元。西班牙政府也歡迎可以創造就業，對區域經濟發展和科技進步有積極影響的企業投資。

起初的壹年半裏，效果不盡如人意。因此，2015年，政府決定放寬限制，不僅投資人的配偶和小於18歲的未成年子女可以同時申請居留，投資人的配偶、成年子女以及經濟上依靠投資人的直系長輩也可以同時申請。

此外，等待時間縮短，投資人在簽署買房合約並將定金存在西班牙賬戶以後，就能立即申請壹個為期6個月的居留證，可在西班牙直接申請，更新周期為5年，可在西班牙境外完成。居留證持有者也可享有就業權利，壹旦受聘即有權獲得和西班牙人同等的醫療福利和社會保障。

由於移民政策放寬，2016年，投資移民數增至2236人，其中2097人投資不動產。投資總額增至21.57億歐元，其中15.54億用於購買房屋和土地。據悉，近半數不動產投資流向了巴塞羅那、馬拉加、馬德里和阿里坎特。

（據西班牙《歐華報》援引國家報編譯）

從投資收益來評價葡萄牙購房移民

對於移民政策相當保守的歐洲國家來說，葡萄牙購房移民計劃可以說是絕無僅有的大好機遇，葡萄牙除去移民的種種利好，僅僅就房產投資而言，在葡萄牙購房就有著巨大的潛在收益。

葡萄牙買房移民政策與其他國家不同，申請人可購買多套房產，只要總價達到50萬歐元即可，這樣可以確保投資者長期擁有穩定的收益。不少投資者看好其良好的旅遊和服務業。此時正是投資葡萄牙房產的最佳時機。加上政府明確規定購房可入籍，在房產需求強勁的情況下，房產升值空間將會很大。

以里斯本為例，目前里斯本的房價在整個歐洲國家排名在最後幾位，如果在里斯本市區購買2居高級公寓130平米左右，室內有家具、車庫、陽台、樓台、儲藏室，外面有泳池，價格只要約51萬歐元；如果購買海邊4居200-300平米獨棟別墅帶泳池的，價位在50-60萬歐元左右。根據最新的調查數據來看，里斯本是葡萄牙最富庶的城市，也是全歐洲最富的地區之一，其居民生活水平超過米蘭、羅馬等國際性都市，在歐洲城市中名列前茅。里斯本的GDP佔葡萄牙整個國家GDP的45%，並且是歐洲人口增長速度最快的地區之一，預計2050年里斯本的總人口將增至450萬人。

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每年來世界各地來里斯本旅遊的人數達110萬人，居住需求很大，其房產出租收益率保持在5—7%之間。因此，在里斯本購房，其增值收益幾乎毫無懸念，無論將來是轉售，還是購買後出租，都會有可觀的收益。

同樣，如果在南部的阿爾加維購買房產，以遠郊5居室的獨棟海景別墅為例，面積在 250平方米左右，帶泳池，只需要51萬歐元左右，這個價格對於投資者來說性價比是極高的。阿爾加維擁有世界上最美麗舒適的海灘，這裡以溫暖的陽光和類型豐富的球場而受到高爾夫球手的追捧，花費50-100歐元就可以休閒一天，因此吸引了很多明星、名人和富裕人群來此度假。

阿爾加維獨特的自然環境很適合旅游和居住，一直以來都是房產投資人士的上上之選。在公司赴葡萄牙的考察旅程中，阿爾加維清新的空氣、湛藍的天空、天然無污染的食品，給考察團成員留下了深刻而美好的印象。阿爾加維的南部、西部和東部都是理想的置業之地，其高端房產升值的潛力很大，投資自住都非常合適，旺季時出租率在80%以上。

投資者所購房產在持有滿5年後即可自由轉售，這意味著五年內房產的增值收入屆時將可以立即兌現，絲毫不影響永居身份。也就是說，到那時投資者不僅收回了移民成本，還能獲得房產租金收益和增值，不僅僅是花費零成本獲得歐洲身份，同時還成功實現了投資的巨大回報。

移民專家分析，在整個歐洲房產市場陷入低谷時，葡萄牙房產仍然保持了強勁的發展勢頭，價格逆勢上漲，一旦投資增多，必會迎來更大的發展機遇。預計隨著移民新法案的實施以及當地房產供應量增加，房產投資會帶來不可低估的升值回報。

有關調查顯示，在眾多潛在的海外購房者中，有23%的人士僅僅出於投資的目的而購房。其實，總體來說，「黃金購房移民計劃」將移民、留學、投資三大因素很好地融合在一起，對全球投資移民人士來說都是難以抗拒的誘惑，這才是它具有非凡魅力和吸引力的關鍵原因。

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（據惠達移民）

海外 | 歐洲黃金簽證：投資未來新生活

隨著中國買家在海外購置房產的目的越來越多樣化，投資者們也更善於根據不同的投資目的選擇投資地點。根據居外網的調查，留學、移民、投資與度假已為中國買家海外購房的四個主要目的。近些年來，海外住宅出租回報率、學區房等概念被炒得火熱，而如何通過海外購房進行移民對很多想要移民的國人來說仍是一個灰色地帶。

當今可以通過購買房產獲得永久居民與公民資格的國家當中，最出名的就是歐洲的“黃金簽證”國家。這些國家中，最受國人認可的則為：西班牙、葡萄牙、希腊、塞浦路斯與馬耳他。西班牙與葡萄牙是被國人廣泛了解的國家；希腊兼具著愛琴海的靜謐與浪漫；馬耳他與塞浦路斯則是位於地中海的美麗海島，均為英聯邦成員。這些“黃金簽證”國家的房市走向略有不同、購房移民政策也各有特色。不同類型的投資者應該如何選擇呢？

市場走勢

黃金簽證國家房價走勢

數據來源：居外研究

Central Bank of Cyprus
Bank of Greece
Instituto Nacional de Estatistica
TINSA
Central Bank of Europe

說到在歐洲投資，許多投資者可能會因近期疲軟的經濟形勢對投資前景產生擔憂。誠然，近年來只有少數國家還能保持明顯的增長。在這樣的大經濟環境之下，歐洲主要的黃金簽證國家房價走勢也並不像主流房產投資國家那麼漲勢喜人。上圖中我們可以看出，希腊（雅典）、塞浦路斯、西班牙與葡萄牙的房市自2008年全球金融危機之後均有走弱的趨勢，一直到2014年末出現觸底反彈的趨勢，在2015年末與2016年初已經出現持續的上揚動力。然而馬耳他的房市似乎並沒有受到太多來自經融危機的負面影響，在2008至2009年經歷短暫的調整之後，繼續呈現上漲的趨勢。2016年1季度馬耳他房價已經比2013年同期上漲超過20%。

事實上，出台黃金簽證的國家基本都希望通過吸引外來投資振興本國經濟，改善經濟局面。想要在這些國家進行買房移民卻同事將投資盈利最大化最為目的，是不現實的。對於打算通過買房移民的投資者來說，在海外買房既是財產投資，更是對未來生活的投資。不同於財產投資，生活投資的價值難以用數字來衡量，需要每一個投資者根據自己對理想生活的期望與計劃進行判斷。黃金簽證國家的移民政策

移民政策

黃金簽證國家的移民政策

西班牙：最快獲得居留權

西班牙是居留簽證批准最快的黃金簽證國家。在購買50萬歐元房產之後1個月內就可以獲得居留准證，且沒有最低居留要求。然而從那之後，投資者如想獲得永久居民或者公民身份，需要的時長與居留天數規定則是歐洲黃金簽證國家中最嚴苛的。可以說在西班牙買房移民，獲得簽證容易，但徹底變換身份則較難。

葡萄牙：最受歡迎項目

西班牙的鄰國-葡萄牙，擁有著最受歡迎的黃金簽證項目。與西班牙類似的投資門檻，可以在半年內獲得居留准證。雖然有一定的居留要求，但相比於西班牙來說，在葡萄牙購房可以更快速且方便的獲得永久居民與公民身份，相信對希望取得歐洲護照的投資者更具吸引力。

希腊：最低門檻項目

希腊擁有全歐洲投資門檻最低的黃金簽證政策，25萬歐元（約185萬人民幣）的投資額度在國內一線城市也很難購買到的住宅。在投資之後大概40天內，投資者就可以獲得居留准證，且不附帶最低居留天數的條件。配偶與18歲以下的子女也將自動獲得居留准證。不過，想要進一步獲得希腊國籍，申請者需要等待7年時間。另一方面，希腊政府征收較高的房產稅，使得房產投資的收益率相交其他黃金簽證國家有所降低。

塞浦路斯：最快獲得公民資格

對於富裕的投資者來說，在塞浦路斯投資250萬歐元，可在3個月內直接獲得塞浦路斯國籍，是全球最快速直接的移民方法之一。而另一項政策則允許投資者通過較少的投資額度先獲得永久居民身份，在滿足對地居留條件的情況下，可在5年後申請公民。

馬耳他：最嚴苛審核程序

作為黃金簽證國家中房市發展最好的一個，馬耳他的公民獲得難度也最高。雖然需要的投資額不像塞浦路斯那麼高，但投資者需支付政府一大筆不可歸還的款項作為捐助。馬耳他對申請者采用十分嚴苛的調查標准，確保只有足夠合格且擁有名望的投資者才能獲得馬耳他公民。在申請人獲得在馬耳他的居留准證 12 個月後，居住在馬耳他的申請人將被授予馬耳他公民資格。需要留意的是，雖然已經簽署協議，塞浦路斯尚未正式成為申根成員國，正式加入的時間將取決於“塞浦路斯問題”的解決時間。

匈牙利：國債移民新方式

除了房產投資移民，匈牙利還出台了通過投資當地國債獲得居留權的政策。相比與一些國家，匈牙利國債投資門檻更低，批准時間更短，直接獲得永居身份並且可以進一步獲得公民，適合一般移民者。國債投資相對於房產投資投入時間較短，回報雖不一定高但可預期性較強。

相信許多國人都有探索世界，在不同國家生活乃至定居的願望。類似黃金簽證這樣的政策正為擁有一定經濟基礎的投資者提供了十分便捷的機會。近年來，人民幣兌歐元持續走強也讓更多人產生了在歐洲投資的想法。當然，美國、加拿大、澳大利亞、英國、新加坡等熱門移民國家也都有自己的投資移民政策。不過想要移民這些國家通常需要極高的資金投入與繁雜的程序。投資者們一定要明確自己的需求，衡量好投入與回報，就一定能找到自己心儀的移民新家園。

華人在北美、太平洋區域的美、澳、加等國家的投資熱情帶動當地房價後，又延至東南亞地區。根據居外網第二季度數據顯示“華人海外房產投資興趣指數”顯示泰國已經是居外網最受歡迎的東南亞投資目的地。那麼為什麼泰國房產受到如此追捧？在這個國家投資有什麼需要關注的地方？投資者又要如何做出投資選擇呢？【閱讀原文】

Adam Yang專欄全集

居外網海外房產行業分析師Adam Yang獨家專欄

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西班牙投資移民最新消息權威解讀

2013年9月28日西班牙投資移民法令頒布以來，轉眼間已經到了第一批投資登陸西班牙的中國移民們更新有效期為兩年的居留卡的時候。

目前權威媒體上關於投資移民居留未來如何更新操作信息非常有限，國內的移民中介的為了其自身的宣傳目的，往往會誇大事實，做出不實承諾。因此廣大讀者對西班牙投資居留的可靠理解還停留在之前公布的一些基礎的法律條款上，諸如：

滿足投資五十萬歐元及以上價值房產和其它的一些基本要求後，就可以辦理移民手續；
首次換發的投資居留卡是兩年；
兩年後更新後的居留卡為五年。

近來西班牙中國律師事務所接到了不少有意辦理西班牙投資移民和已經在西班牙取得了正式投資移民身份的客人的多次來電來函咨詢，大家表示紛紛表示，媒體目前公布的基本信息遠遠不能解答大家在實際生活中遇到的一些疑問，如：

未來投資居留卡更新需要滿足什麼條件？西班牙政府大選是否會影響投資居留的效力？如果兩年內沒有在西班牙居住，是否有權拿五年的居留卡？為了保留移民身份，是否需要每年都登陸一次西班牙？五年的居留卡是永久居留嗎？主申請人的父母及成年後的兒女是否可以一起申請辦理移民？

應廣大客戶要求，西班牙中國律師事務所季奕鴻主任律師就大家廣泛關注的重點問題走訪了目前負責辦理投資移民相關行政手續的西班牙政府部門，就投資移民後的更新和換發問題和政府的工作人員就最新的行政受理辦法交換了意見。我所對目前大家關注的幾大問題統一做出整理解答：

一、投資居留卡更新需要滿足什麼條件？

答：投資移民居留更新最重要的條件是要能證明五十萬歐元以及以上房產依然在投資移民主申請人的名下；申請人及其家庭成員無犯罪記錄並且能夠提供相關的經濟收入類和醫療保險類證明。

二、西班牙政府大選是否會影響投資居留？

答：在投資移民正式獲批後，申請人就獲得了在西班牙合法居留的權利。合法居留權是公民的基本權利，不管西班牙政府的選舉結果如何，都無權剝奪外國公民在西班牙已經獲得的合法居住權，因此西班牙政府大選不會影響既得的西班牙居留。但是在未來經濟恢復後，不排除西班牙政府會在2-3年後取消以刺激西班牙復蘇經濟為目的的購房移民政策。

三、為了維持投資居留，申請人及全家需要每年至少入境西班牙一次，天數不限，是這樣嗎？

答：在實際的投資移民居留更新操作中，目前已沒有需要投資移民申請人及家人每年入境至少一次的要求。也就是說在拿到第一次的正式投資移民居留卡後，申請人及其家庭成員只需要在兩年後換發居留卡時親自來西班牙更換新卡即可，在不需要更新居留的情況下，無任何入境西班牙或者在西班牙居住的要求。

四、如果兩年內沒有在西班牙居住，是否有權換發五年的居留卡？

答：無論是否在西班牙境內居住，第一次兩年居留卡到期後只要滿足更新條件，可以直接更新為五年的居留卡，此居留的類型依然是投資移民居留。

五、兩年後換出五年的居留卡是永久居留嗎？

答：兩年後換出的居留卡是有效期為五年的投資移民類別的居留卡，並非五年長期居留卡（俗稱的永居）。如需要申請長期居留卡，需要在過去五年內滿足申請永久居留的條件（五年內累計出境時間不能超過10個月，單次最長出境時間不能超過6個月以及其它條件），則可以在五年後申請轉為永居。即2年（投資居留）＋5年（投資居留）＋5 年（符合條件後換發永居）。獲得西班牙五年永居後，則更換居留不再依附於房產，五十萬歐元投資房產可以自由賣出。

六、如果投資移民申請人未來一直不會在西班牙居住，拿的是何種類型的居留呢？

答：如果申請人和其家庭成員一直沒有在西班牙居住的需要，那麼未來更新的居留的類型將一直為投資移民居留，居留的換發期將會是2年（投資居留）＋5年（投資居留）＋5年（投資居留）＋5年（投資居留）……這種情況下，為了保證其投資居留可能正常更新，主申請人名下的五十萬歐元的投資需要長期保留。

七、如果主申請人不在西班牙居住，但是其配偶或者子女在西班牙長期居住後是否可以獲得永居？

答：可以。在五年期間如果主申請人因工作原因需要留在國內，而其配偶和子女因為在西班牙長期居住或者上學而滿足了申請五年長期居留的條件，那麼期滿後可以依法申請轉為五年長期居留（俗稱的永居），不再依附主申請人。其過程為：2年（投資居留）＋5年（投資居留）＋5 （符合條件後換發永居）。

於此同時，沒有在西班牙居住的主申請人則需在保留五十萬歐元投資的前提下，繼續更新其本人的投資居留，即2年（投資居留）＋5年（投資居留）＋5年（投資居留）＋5年（投資居留）……

八、更新居留的時候需要主申請人和其家庭成員都到場嗎？還是主申請人自行前來更新即可？

答：因為更新西班牙居留卡需要所有的卡片持有人親自到場采集指紋，故所有的投資居留卡所有人都需要親自來西班牙辦理居留卡的更換手續。

九、主申請人的父母及成年後的兒女是否可以一起申請辦理移民？

在2015年7月28日政府發布的對‥創業者法案‥的修改條例裡明確指出了對投資移民申請人的子女年齡要求的放寬，過去要求申請人的子女未滿18歲，而新法案中明確指出了成年的未婚子女只要經濟上尚未獨立也可獲得居留。新法案也加入了父母申請政策，在經濟上依賴於申請人及其配偶（包括事實配偶pareja de hecho）的雙方父母均可以獲得居留。

需要注意的是，目前的投資移民法案雖然明確了關於成年子女和主申請人父母雙方父母的移民權，但是辦理其移民手續的具體要求還沒有做出明確地說明。

鑒於西班牙政府有修改和更新投資移民受理程序的相關行政規定的權力，又由於每個申請人的經濟情況和家庭條件各有不同，西班牙中國律師事務所不保證上述文章內容適用於所有的投資人。

季律師專欄全集

季律師解析西班牙房產投資

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慎選中介防虛高價金牌經紀琳娜幾招教您遠離西班牙買房移民騙局！

自2013年西班牙開放五十萬歐元投資移民“黃金簽證”的項目以來，隨著國內投資者在西班牙買房移民熱度的高漲，市面上雨後春筍般的湧現了眾多的西班牙投資移民“中介”，但專業水平和最重要的商業良心可謂良莠不齊。

我們從業的這兩年見到過不少國內投資者被一些不良中介（有些還只是“介紹人”，連營業執照更別說資質都沒有）詐騙的案例。詐騙的方式主要利用你看不見的“隱性消費”，更讓人厭惡的是有些中介或中間人虛高房價，且數額還不菲。我們接手過的客戶曾被詐騙的案例有些虛高房價甚至達到了20萬歐元（約150萬人民幣左右）之多。這些被騙的案例還屢見不鮮。

您在投資移民的過程中，應當注意哪些方面呢？

1、有些公司宣傳有多少多少年的移民經驗，而實際上，西班牙有黃金簽證投資移民項目不過是2013年的事情，再有經驗算來也不過是兩年多三年不到的經驗。非盈利性移民政策比如人才技術移民等類型移民政策西班牙一直有，但在2013年西班牙黃金簽證政策出來之前，國內也從來沒有任何一個機構推介宣傳過。宣傳有十幾年幾十年的豐富移民經驗基本是不可能的。

2、宣傳百分之百的成功率，保證百分之百的成功率，這種數據基本也是為了博得眼球，目前西班牙移民政策分兩種：50萬歐元投資移民和非盈利性移民政策。比較容易成功的是第一種50萬歐元投資移民項目也就是黃金簽證，這個的成功率是非常高的，但是但是但是重要的事情說三遍，您要是提供的材料不合法不全面，或者材料有假，誰都不可能保證百分之百的成功率，西班牙可跟睜一只眼閉一只眼的葡萄牙不一樣，也正因為葡萄牙政府配合著不良中介渾水摸魚，現在葡萄牙投資移民政策已經被迫叫停了。

3、不要相信所謂的學區房！西班牙並沒有真正意義上的中國概念裡的“學區房”。在國內很多城市你需要上好的基礎教育學校，就需要戶口在那附近才能有資格入讀這些好的學校，然而在西班牙除了完全免費的公立學校有“就近入學”的限制之外，半公半私的和私立學校完全不受就近入學的政策限制。而據西班牙那兒商務投資移民部的經驗，讓“新移民”給子女選擇私立學校和半公半私學校的占絕大多數，只有極少部分選擇入讀公立學校。所以我說，在西班牙並不存在國內人理解的“學區房”。當然，周圍都是學校的房子還是有的。

4、並非所有的中介公司均能拿到西班牙房產代理權（西班牙語簡稱API），這些中介或者是中間人沒有相關資質，並非專業的西班牙移民或者房產公司，完全不受法律保護。

5、你選擇的“律師”很可能不是真正的律師！就算他有律師從業資格證書編號，也不見得就是你要找的專業移民律師，律師樓裡有專門做賬的；處理離婚糾紛案件的也是律師啊！

6、如果你多了一個環節是通過國內的移民中介再聯系到的境外西班牙服務方，你更需要仔細考量一下你的房價會不會虛高了很多。

7、一些公司和個人通過售賣一些難評估對比價格的房產，利用消費者不了解西班牙房產市場，虛高房價。還有一些中介會將偏遠地區的房產硬性推薦給投資者，因為偏遠地區的樓盤在網上沒有相關的銷售信息和價格，方便操控虛高價格。

綜上所述，西班牙那兒商務投資移民部建議廣大投資者，若想找到一家專業誠信的靠譜中介公司做到以下幾點:

1、在選中介公司之前，問清楚西班牙公司全稱，辦公室位置，與西班牙本土的合作關系。很重要的一點，有沒有API資格證（西班牙房產代理權）。

2、在辦移民業務選擇律師時，務必要記下律師從業資格證書編號。

3、親自實地考察當地生活和房產，不要道聽途說。

4、直接找在西班牙本地的公司，縮短環節跳開國內移民中介。

5、選擇價格透明的房產銷售公司。你如何知道中介所報的房產價格是否真的透明？！如何在西班牙找到價格透明的房源：請微信咨詢Linna。

6、盡量不要選擇所謂的“一站式”服務，雖然對於投資來說更簡單操作一點，但實際上增加了很多隱形成本。建議可以從買房和移民兩個環節單獨考慮，買房找房產公司職業經理人，移民找本土有律師從業資格的移民專業。

7、律師費用是支付給律師公司的，同理買房的費用也是支付給房產公司的，不要支付給個人。

記住羊毛出在羊身上的不變真理，當中介公司做出低於市場價格贈送家具車庫，報銷您的出國考察費用，免費提供法律服務等等承諾的情況下，一定要記起羊毛出在羊身上的真理，三思而後行，多比較多對比，貨比三家永遠是硬道理！最後，Linna敬告廣大投資者，祝福您能在西班牙安居樂業。

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琳娜Linna西班牙投資移民及生活一點通

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葡萄牙“黃金簽證”醜聞纏身急停西班牙50萬歐買房移民升溫

西班牙移民簽證始於2013年底，稍微落後於有類似計劃的其他大多數國家，目的是為了鼓勵非歐盟居民投資西班牙。投資者可采取的移民西班牙的途徑有幾條，最便宜的方式是購買價值不低於50萬歐元的房產。我想，西班牙以為俄羅斯和中國買家會有很大興趣，因為已經啟動並運行過同樣計劃的國家，如塞浦路斯（Cyprus）、馬耳他（Malta）和葡萄牙，已經有過經驗。然而，西班牙計劃開始後不久，俄羅斯市場掉下懸崖，中國炒房團要來的跡像很微弱，至少人數不如預期。

事實上，最初西班牙黃金居留簽證來自各國的反應慘淡，尤其是與葡萄牙相比，盡管門檻一樣，後者的效果卻要好得多。因此，2015年夏天，西班牙政府宣布，簽證將額外覆蓋簽證持有人的未婚同居者、年滿18歲的成年子女和父母，賦予他們就業及使用健康和教育體系的權利。不像某些國家的方案，西班牙不要求最少居住天數，續簽也可以在西班牙之外進行，適合那些短期內不打算獲取永久居留權，但要買房出租或需要尋求資金避風港的人。

政府統計數據顯示，截至2015年8月，已有217.3萬歐元注入西班牙經濟，其中34%來自房產購買。時間會證明改革後的方案是否會提升吸引力。但是，除非中國放松外彙管制，我認為近期中國買家不會暴增。中國現行的外彙管制比以前更嚴格，作為中國國家主席習近平打擊腐敗和洗錢行動的一部分，個人購買外彙額度是每年5萬美元，盡管個人境外彙款的額度是每天5萬美元。顯然，要麼中國買家有在國外持有外幣的需要，要麼他們必須找到繞開管制的方式。最近中國政府表明，外彙管制或從2017年起有所放松。西班牙2015年第三季度海外買家數據顯示，按國籍分，中國買家在第二季度增長了26％。在此期間，我的亞洲市場同事Pei Ching Eh與中國銀行的北京和上海分行進行了溝通，辦公室反映，他們對用於海外買房所用的外彙出口不樂觀。

據傳西班牙銀行密切監視資金來源，被中國買家視為“不友好”。也許葡萄牙銀行更加放松，這就解釋了為什麼葡萄牙房地產市場如此微小，做得似乎卻比西班牙要好得多。這也有助於解釋為什麼2015年7月葡萄牙簽證政策突然暫停以待進一步的立法，檢察官宣布，他們計劃起訴前內政部長和前邊防警察負責人，他們涉嫌在發放黃金簽證過程中貪污和洗錢。在政策暫停之前，葡萄牙簽發了2,420個簽證，收件人列表中最多的是中國人、巴西人和俄羅斯人。也許西班牙做得並沒有那麼糟。

延伸閱讀：猴年開運必備！2016西班牙房產投資特輯

Barbara Wood專欄全集：

房產名人Barbara分享西班牙投資置業經驗心得

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論加泰羅尼亞獨立運動之發展與中國投資移民們的未來 | 海外

提起西班牙的加泰羅尼亞大區，也許有人不知道，但是大家都知道西班牙最著名的旅游城市巴塞羅那，它就是加泰羅尼亞首府。加泰羅尼亞真是一塊風水寶地，它幾乎是個正三角。北部與法國交界；東南向的斜線則是地中海海岸線。這塊占西班牙國土百分之六點三的大區，養育著西班牙百分之十六的人口，這裡商業發達，旅游業興旺。

西班牙加泰羅尼亞地區的獨立公投在暴力和混亂中結束，引發全球關注。法新社報道稱，加泰羅尼亞自治區政府10月2日表示，約226萬人在加泰羅尼亞“獨立公投”中投票，其中90%投票支持脫離西班牙獨立。如果多數選民投票支持脫離西班牙，公投法預見加泰羅尼亞地區議會將單方面宣布獨立。歐盟再次表明了迄今的立場：不“選邊站隊”，要求雙方對話協商解決“內部矛盾”。

加泰羅尼亞的悠久歷史

這塊叫做加泰羅尼亞的土地為什麼要獨立呢？知名美籍學者林達曾於2014年發表了一篇專門分析加泰羅尼亞政局的文章《加泰羅尼亞為何要獨立？》，該文章曾被《東方早報》、《共識網》、《網頁》等知名華文轉載。簡單來說加泰羅尼亞的獨立意識源於以下三點：

早在九世紀，加泰羅尼亞大區曾為巴塞羅那伯爵的封地，後成為一個小公國並隨著幾次聯姻被並入西班牙王國。18世紀至19世紀，加泰羅尼亞的自治之魂幾經蘇醒又因中央政府的壓制而沉睡，直到1975年西班牙政府的獨裁領袖弗朗哥死後，西班牙進行了民主改革，加泰羅尼亞終於名正言順的回復了其大區的自治權。以上也可看出，貫穿加泰羅尼亞歷史就是自治－中央集權之間的對抗史；是一部包含刺殺，反叛和鎮壓血淚史。

加泰羅尼亞大區自古就有自己獨立的語言－加泰羅尼亞語。雖然加泰羅尼亞語與西班牙同源，同屬印歐語系羅曼語族，但有明顯的差異。某種程度上來說，歷史和語言帶給加泰羅尼亞的民族性可以說是其獨立的另一個原因。加上數十年來加泰羅尼亞的教育系統大力推行以獨立思想為主線的教育，年輕一代中超過半數認為自己是加泰羅尼亞人而非西班牙人，他們以會說加泰羅尼亞語為傲而並非西班牙語。

經濟上看，加泰羅尼亞經濟發達。制造業、冶金、化工等都有著悠久的歷史，並且旅游業等第三產業也日益興旺。加泰羅尼亞人貢獻了西班牙GDP的20%左右， 卻只收到中央政府14%的財政撥款，這點讓他們認為自己是在為西班牙財政輸血，而沒有得到公平的財政待遇。

加泰羅尼亞的政治現狀

2015年9月11日報道，西班牙加泰羅尼亞地區當天舉行大規模集會，呼吁更多的民眾在本月27日舉行的地區選舉中支持贊成脫離西班牙的候選人，希望能夠促成獨立公投。組織方聲稱，參加游行的民眾達到200萬人。

2015年9月28日，西班牙加泰羅尼亞地區議會選舉塵埃落定。支持加泰羅尼亞獨立的兩個黨派 “一起說好”黨和左翼CUP黨總共贏得了議會135個議席當中的72個，較半數超出4席，總得票率則為47.8%；反對獨立的黨派雖然只得到63個席位，得票率卻達到52.2％，這是因為這部分黨派中有黨派得票率過低而未獲得議席。

選舉結果公布之後，支持獨立的兩個黨派均表示，他們能在18個月之內單方面宣布加泰羅尼亞脫離西班牙。

‥巴塞羅那街頭，居民陽台和商業店鋪基本掛加泰羅尼亞區旗而非西班牙國旗‥；‥巴塞羅那的一些大企業在招聘人才時，會說加泰羅尼亞語往往是必不可少的條件‥；西甲聯賽有巴薩出場的重要賽事球迷也會在看台上自發的撐起加泰羅尼亞的巨幅國旗和獨立標語‥ 一些長期來往於中國和加泰羅尼亞地區的媒體人士稱道。

加泰羅尼亞撲朔迷離的未來

加泰羅尼亞的最終出口雖然還撲所迷離，但是隨著西班牙大選的臨近，中央政府和加泰羅尼亞地方政府之間的鬥爭已經加劇。本周突然爆出的 ‥ 加泰羅尼亞大區基礎建設負責人的巨額腐敗案 ‥ 就被認為是中央政府打擊加泰羅尼亞大區執政獨立黨使出的殺手锏。

不管加泰羅尼亞最終何去何從，有一點是肯定的，就是獨立的加泰羅尼亞將不會得到國際社會的承認。歐盟多位領導人已經表態：歐盟將拒絕承認加泰羅尼亞的獨立，如果加泰羅尼亞獨立，那麼其下場就是退出歐盟。美國總統奧巴馬，在西班牙國王菲利普六世2015年9月22日訪美時，也明確地強調 “在外交政策上，我堅定地致力於與一個強大和統一的西班牙加強合作關系。西班牙不僅對歐洲，對美國，乃至對整個世界，都是非常重要的存在。”這句話明確的表明了奧巴馬對於加泰羅尼亞獨立問題的態度。同時，國務卿約翰·克裡，也明確表達拒絕接受西班牙被分割為幾個國家的可能性。在與西班牙外長何塞·曼努埃爾·加西亞 – 馬加略會晤後，國務卿約翰·克裡重申，美國政府希望看到“一個強大而團結的西班牙”

對中國投資移民的影響

西班牙中國律師事務所的季奕鴻律師分析道：2013年9月27日頒布的西班牙投資法案條文中明確規定： ‥獲取西班牙投資移民居留以及未來對此居留進行更新的最重要的條件就是在西班牙領土上持有50萬歐元以及以上的投資。‥如果加泰羅尼亞在未來都不再是西班牙，那麼在中國投資者們在其首府巴塞羅那持有的住宅就自然不是在西班牙領土上的投資。這樣一來，除非在西班牙其他城市重新投資，否則到手的居留可能就成了一張廢紙。就算加泰羅尼亞政府出面擔保，拱手送上‥加泰羅尼亞國‥的居留，只是不知沒有了歐盟成員國，申根協議國之前無需簽證即可自由來往的這些優勢，‥加泰羅尼亞國‥ 居留是否還會像現在的 ‥黃金簽證‥一樣被國人青睞？因此相信對許多想要在巴塞羅那進行投資的國人來看，加泰羅尼亞的政局仍值得重點關注。

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