Author: Adam Chen

公寓楼花转让是房地产交易中经常出现的情况。由于公寓楼花交房期较长，原始买主的家庭情况或经济情况可能在收房前发生一些改变，或由于其他的一些原因，导致他们想放弃拥有某个单位，为避免违反房屋买卖合同而产生高额的经纪损失，原始买主可能会在收房前考虑将物业转让给另外一个买主。在不改变房屋原始买卖合同细节的情况下完成合法的房屋转让。当然也不乏一些投资者在多伦多购买公寓楼花升值后，转让赚取中间的差价。

在多伦多公寓楼花转让中有一些常见的问题需要注意，今天嘉德置业就来为大家简单分享一下。

转让人 – Assignor，也就是原始买主。需要注意：
1. 第一步最重要：需检查原始的买卖合同，确认开发商是否允许房屋转让。
2. 查清限定条款：房屋转让的广告渠道是否有规定或限制，比如说是否可发布在MLS上，还是只能私卖，或内部销售。
3. 开发商可能需要转让人（Assignor）和受让人（Assignee）签署开发商的同意书（Consent Form）或转让合同（Assignment Agreement）。
4. 转让费：一般由转让人（Assignor）支付。
5. 在交房时，受让人一般需将转让人已经支付给开发商的首付款支付给转让人。或，转让人和受让人在文件中约定一个日期来交接这笔费用。
6. 文件齐备：转让人需要将原始买卖合同等文件提供给受让人。
7. 开发商一般不允许转让人（原始买主）放弃物业，除非转让人找到受让人，并完成全部转让流程。
8. 转让人需要支付房屋转让中产生的律师费、开发商同意费、地产经纪佣金以及其他相关费用。

受让人 – Assignee，也就是最终买主。需要注意：
1. 要仔细阅读检查过原始买卖合同及相关文件，并签署转让协议。
2. 可能需要准备一份贷款预批文件（Mortgage Pre-approval）来证明受让人可以获得银行贷款。
3. 受转双方需在文件上约定一个日期，支付房屋转让造成的差价。
4. 入住日：受让人在Occupancy Day时可能需要支付以下费用：
 最后一次首付款
 入住费
 地税（往往入住日时地税金额还没有算好，需要算好之后再缴纳地税）
 管理费
 其他杂费
5. 在最终交房日（Final Closing Day），需要向开发商支付以下费用：
 Levies费
 开发商律师协会费，约$70
 两个月的入住费，作为大楼储备金
 Tarion新房保险（约$600 – $1,900）
 Hydro、water、gas meter安装费和连接费
 Discharge of builder’s mortgages，约$200 – $300
6. 在最终交房日，还需要支付以下费用：
 土地转让税
 GST/HST rebate
 市政税
 法律费用
7. 在最终交房日之后，物业的产权会从开发商转到受让人名下。
关于多伦多公寓楼花转让常见的一些问题嘉德今天就简单跟大家分享这些。如果有相关疑问欢迎咨询。

责编：Adam Chen

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在加拿大买房，说起来是连房带地，一下你就有了当地主的美好感觉。可是当你正式签定买房合同时，就会发现，附了房款，后面还有一大串的税你要和前房主结清呢，搬进新家没过多久，你还会收到当地政府的一封“欢迎信”，先别高兴，打开看到了就会发现是一张数目不小的帐单哟……
有点小意外吧？别着急，趁着这个交税季节，我们就来细细说说这些和买房有关的税务费用。
买房也交GST QST么？
来加拿大才发现商店里东西的价格不是最终价，到收银台付款还要再另外收税。魁北克一向税率高，联邦的GST（商业及服务税）和魁省的QST（销售税）现在税率共是14.975%。
后来开了杂货店，对税才稍稍多了解，才发现原来也不是所有东西都收税，比如牛奶、面包、蔬菜等没有加工过的食物就不收税，一旦加工过，有人工成本了，就要加税了。现在做了地产经纪，有又新的发现，原来买不一样的房，也有不同的交税规则。
税务局网站上说得很清楚：买二手房不用交税。但买新房，或是90％以上重新装修的房子，及土地都需要交税。虽然说了要交税，如果满足以下所有条件，你还是有机会得到退税。
 你从建筑商购买土地和新住房;
 住房是单体住宅综合体（包括复式住宅）或共同拥有的住宅单元（公寓）;
 你购买住房作为主要居住地，或亲属的主要居住地;
 一旦建设基本完成，物业的所有权将转移给你;
 房屋和土地是在同一笔交易中获得的;
 一旦施工完成，你或你的亲属之一是第一个居住该房屋的。

GST / QST新房退税如何计算？
GST退税　根据公寓的购买价格，退税的联邦部分按商品及服务税的36％计算，最高为6,300元。当新公寓的价格高于35万但低于45万时，退税逐渐减少。购买价格为45万元或更多时，没有GST退税。
QST退税　魁省退税相当于新房购买价格支付的全部QST的约50％。QST的最高退款金额为9,804元。当公寓的价格超过20万但不到30万元时，退税逐渐减少。花费超过30万或更多的新房子不符合QST退税。
网上有个新房退税计算器：
https://www.guidehabitation.ca/en/pagename/calculatrice-de-taxes-habitations-neuves
需要的朋友可以自己算算。我用它算了一下：

什么时间申请退税？
你必须在房产所有权转让之日起两年内向Revenu Quebec提出。但是，如果你同时从建筑商那里购买土地和新房，并打算将该房产作为主要居住地，建筑商通常会从购买价格中直接扣除退税金额，以看似打了折扣的价格给你。

投资公寓也有GST / QST退税
投资者也可能有资格购买新房的退税。如果你在魁北克购买新的公寓并打算将其作为出租物业，你可能有资格获得GST / QST“新住宅租赁房产退税”（New Residential Rental Property Rebate简称NRRP）。

为了有资格获得NRRP，第一批入住用新公寓的人必须是租户。只有购买新房的购房者才能享受退税，这些新房将作为租客的主要居住地租用至少一年。因此，让租户签订不少于一年租期的租约将非常重要。
即使您是非居民投资者，如果公寓出租给第三方作为其主要居所，你也可能有资格获得NRRP退税。

申请NRRP退税
在卖投资类公寓时，建筑商不能直接从购买价格中扣除退税卖房。因此买方需要在购买公寓时支付税款，然后独立申请退税。申请也必须在房产所有权转让之日起两年内提交。每个公寓只能提交一份退税申请。

NRRP　GST退税　就像新建住房退税一样，NRRP退税的联邦部分按公寓购买价格支付的36％税率计算，最高为6,300元。当新公寓的价格超过35万元但不足45万元时，退款金额会逐渐减少，并且在购买价格超过45万元时没有任何退税。
NRRP　QST退税　魁省NRRP退税相当于该物业购买价格的全部QST的50％。但是，对于出租物业来说，最高QST退款金额限于7,182元。当公寓的价格超过20万元不到22.5万元时，回扣逐渐减少。超过225,000元或以上的新房屋不符合NRRP QST退税。（未完待续）

 

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關鍵點：
1.在過去12個月，大多倫多地區的豪華公寓價格漲幅位居加拿大五大城市之首。
2.預測，之後在加拿大五大城市中豪華物業漲勢最為迅猛的地區是大蒙特利爾。
3.預測，大溫哥華地區的豪宅中間價格將下降7.1%，預計降價約$410,000。
4. 卡爾加裏的豪宅價格漸趨穩定，並有溫和上漲，而豪華公寓價格則在12個月間相對疲軟。
5.渥太華的豪華地產市場在12個月間保持健康上漲。

截至2019年1月31日，大多倫多地區、大蒙特利爾地區和渥太華地區的豪宅價格中位數均在前12個月中出現了健康的上漲。其中，多倫多地區的豪華公寓房價同比漲幅最高，上漲了10.2%，至$2,268,571。緊隨其後的是大蒙特利爾地區，豪華公寓中間價同比漲幅8.4%，漲至$1,295,401。

Royal LePage首席運營官Kevin Somers 表示：“多倫多和蒙特利爾的豪華公寓價格已經連續兩年大幅上漲，我們預計這一趨勢將持續到2019年，不過多倫多的漲幅將較為溫和。”

縱觀加拿大的五大都市，只有大溫哥華地區的豪宅價格中位數有所下滑。過去兩年，豪華住宅在溫哥華的交易量有所下降。這一趨勢最初始於2016年，那時當地出臺了一系列旨在給房地產市場降溫的措施。由於許多溫哥華人拒絕折價出售房產，這導致豪宅的市場價值縮水，但仍然非常穩定。在另一方面，在溫哥華，中國公民原本是一個重要的豪宅購買群體。然而因為一系列中國國內的因素，中國買家將財富轉移到加拿大的能力受到了限制。

整個2018年，大溫哥華地區的銷量一直處於低位。然而從2018年6月1日至2019年1月31日，大多倫多地區的豪宅同比銷量同比也下降了3.6%，只是多倫多地區的降幅較為溫和。然而，由於2018年春季市場銷售活動低迷，在截至2019年1月31日的12個月期間，大溫哥華和大多倫多地區的豪宅銷售分別下降了50.5%和40.0%。在同一時期，大溫哥華地區的豪華公寓銷售量降幅達到了32.2%，而多倫多地區的豪華公寓銷售量降幅僅為3.4%。

“與去年相比，我們預計大溫和大多地區的豪華物業銷售量都會有所提升。” Royal LePage首席運營官Kevin Somers說：“預計大溫哥華地區豪華物業的降價，以及選擇的增多將刺激這一市場，而大多倫多地區則將恢復到更正常的活動水平。”

多倫多——漲幅最高的城市

無論是豪華公寓，還是豪華度禮物，多倫多的價格漲幅都位列加拿大五大城市之首。豪華物業的銷售量下滑僅限於2018年的春季。

大多倫多地區的豪宅價格恢復健康增長，這表明安省“公平住房計劃”（Fair Housing Plan）中針對外國買家的措施的效果現在已被豪華房地產市場所吸收。盡管海外買家只在大多倫多地區占了很小的一部分，但類似措施確實抑制了本地買家的信心，也起到了抑制房價的作用。
在截至2019年1月31日的12個月期間，獨立屋豪宅（luxury house）價格中值同比上漲3.1%，至$3,575,702。然而在同一時期，豪華公寓的同比漲幅則達到了驚人的10.2%，價格為$2,268,571。無論是獨立屋還是公寓，多倫多豪華物業的漲幅都名列加拿大五大城市之首。

來自Royal LePage的地產經紀Ellis Davis表示：“盡管去年春季多倫多對豪華獨立屋的需求有所放緩，但對豪華公寓的需求仍保持穩定和強勁。由於市場上豪華公寓的庫存有限，這一需求立刻導致了豪華公寓的價格急速攀升。比如三臥室，全裝修的豪華公寓就很受買家青睞，只是這類房源在市場上很少。”

在獨立屋方面，過去12個月，獨立屋豪宅的銷量較去年同期下降了40$。然而從去年6月1日到今年1月31日之間，同比銷售量僅下降了3.6%，降幅非常溫和。就過去整個12個月來看，豪華公寓的銷售量也僅下降了3.4%。

Ellis Davis 說：“多倫多的豪華住宅市場已經恢復了勢頭，我們預計今年春天的市場將比去年更加活躍。一般來說，與周邊地區相比，多倫多市區對豪宅的需求會更為強勁。”

就未來趨勢上看，之後一年，預計多倫多豪華獨立屋的中間價位將同比上升3.2%，達到$3,691,700。豪華公寓的價格中位數將同比上升5.4%，達到$2,390,405。同時，豪華獨立屋的銷量預計將受益於更為活躍的春季市場，而豪華公寓的銷量預計將與去年持平。

 

蒙特利爾——長勢喜人，前景看好

在蒙特利爾，豪華公寓的銷量超過了豪華獨立屋，而且兩類豪宅均漲勢良好。

大蒙特利爾地區的豪華房地產市場在價格和銷售方面都顯示出持續強勁的勢頭，這反映了其健康的經濟和整個房地產市場的良好情況。截至2019年1月31日的12個月間，豪華獨立屋價格中位數同比上漲5.4%，至$1,680,942。與此同時，同期一套豪華公寓的中位數同比飆升8.4%，至$1,295,401。

在銷量方面，去年蒙特利爾豪華獨立屋的銷量增長了21.4%，而豪華公寓的銷量則增長了28.9，超過了獨立屋。

盡管豪華公寓市場表現出異常強勁的勢頭，但可供選擇的房源仍然很多，2019年2月將有約350套二手豪華公寓出現在當地市場上。

對於之後12個月的情況，預計蒙特利爾地區豪華獨立屋的價格中位數將會同比攀升至$1,792,037，預計漲幅為6.6%。豪華公寓的價格中位數，預計將漲至$1,395,056，預計漲幅為7.7%。這兩大市場的預期漲幅均為五大城市之首。

其他三大城市，各有千秋

溫哥華

在五大城市中，大溫哥華是唯一在豪宅市場上價量同時下滑的地區。
在過去一年，溫哥華豪華獨立屋同比售價下跌1.7%，降至$5,751,928。豪華公寓同比售價下跌0.6%，降至$2,680,064。盡管與去年同期相比銷量持續低迷，但在2018年9月之前，豪宅價格一直保持穩定。從2018年的最後四個月到2019年，許多賣家開始接受降價，這給房價帶來了下行壓力。
而在銷量上，大溫哥華地區的豪華獨立屋銷量已連續兩年下滑。過去12個月，同比下滑了50.5%，豪華公寓的銷量則同比下滑了32.2%。
預計在未來12個月，大溫哥華地區的豪華獨立屋價格中位數將下降7.1%，降至$5,341,936。豪華公寓將降價3.7%，降至$2,580,115。而隨著價格的降低和庫存增多，當地豪華物業的銷量有望穩步回升。

卡爾加裏和渥太華

卡爾加裏和渥太華的豪華物業都處於穩步上漲階段。
卡爾加裏豪華獨立屋的價格同比上升3.2%，達到$2,012,676，銷量同比增加10.3%。豪華公寓的價格則較為平穩，同比上升0.5%，為$903,106，同比銷量增加18.6%。
預計在未來12個月，卡爾加裏豪華獨立屋的同比價格將上升1.3%，達到$2,039,564；豪華公寓同比價格上升0.6%，達$898,047。而兩類房屋未來12個月的銷量預計都將於過去12個月持平。

渥太華的豪華獨立屋同比價格上漲5.0%，達$1,811,716，銷量基本與過去持平；豪華公寓同比價格上漲3.8%，達$1,005,549，銷量則翻了一倍，由26套升至60套。
預計在未來12個月，渥太華豪華獨立屋同比價格漲幅為4.2%，漲價至$1,887,624；豪華公寓同比價格漲幅為3.1%，漲價至$1,036,747。

江曉清解析加拿大房產投資

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众所周知，华人往往喜欢买房。而在买下房屋后，面对诸如地税、按揭之类层出不穷的费用，很多屋主都会选择把房子出租，然后“以房养房”。这样做固然可以在短时间内产生稳定，且收益不错的现金流。然而屋主也需要花费更大的心力来确保房屋不会因为养护不当而贬值。那么今天就让我们来看一下，出租房屋该怎样保值。

养护房屋——房东的责任 

一般来说，维护和管理一个出租的房屋会比仅仅持有一套房屋花费更多的心力。然而如果您作为房东，那您首先要明白，保持房屋质量其实是一个房东的责任。从法律上说，房东有责任为租客提供一个“可居住的空间”。所谓的“可居住”，意味着租客所租用的空间必须是适合日常生活的，包括不能有危险或设备缺陷，房屋必须符合当地建筑安全和健康规范。

作为房东，甚至有责任对房屋中的设施，以及房屋状况进行常规的养护。很多华人屋主认为，常规养护费时费钱，尤其是将房子出租之后，更是认为这样做吃力不讨好。这种想法其实是不对的。对房屋进行常规养护，可以及早发现房屋中所存在的问题和隐患。所有房屋或多或少都会存在一些问题，房龄越久，问题可能越多。而这些问题，越早处理就越是可以省钱。

 

其实站在房东和屋主的角度上说，养护房屋不仅仅是出于法律上的责任，同时也是为了规避安全风险，也能保证房屋不会贬值。而租客们当然也愿意选择那些养护得更好的房屋。因此养护房屋，最终维护的也是屋主自己的利益。

日常养护的细节

那么当我们把房子租出去之后，应该怎么做才能保证房屋不贬值呢？下面我们就给大家讲一下日常养护最容易被忽视的几个细节。

1. 注意门和锁。首先，最容易被大家忽视，但偏偏是最不能忽视的养护细节，就是门和锁。门锁可能会随着时间的推移而磨损。严重的，可能会降低房屋的安全系数，即便不然，也可能会妨碍您的租客开门回家。而门一旦用的时间太久了，也可能会关不紧。一扇不能紧闭的大门同样可能存在安全隐患，在冬天时还会在供热上造成浪费，增加房东或租客的生活成本。

2.检查地毯。地毯一般不会存在什么安全隐患，但是检查地毯能帮你尽可能早的发现许多问题。比如说，如果地毯的边边角角已经磨破了，那就赶紧把这块地毯换掉。尤其是有新租客要来看房子的时候，一块干净整洁的好地毯绝对能给房子加分不少。

3.空气过滤网。如果您的房子有取暖设备，或者有外挂式的空调，那么您必须勤于更换空气过滤设备。一个好的过滤设备能防止灰尘和杂物碎屑进入机器，从而确保它们运作得更加良好。空气过滤网该多久换一次？每个滤网的情况不一样，很难一概而论。但有一条标准是一样的——只要你觉得滤网脏了，那就得换掉。不是说要等到滤网沾满灰尘，脏得不能再脏了，这才想到换。而是说，一旦觉得脏了，就立刻换掉。

 

4. 检查通风管。房子里的通风管也同样负责将空气从锅炉输送到整个房子，然后再回来。在加拿大漫长而寒冷的冬季，保持通风管的清洁和畅通就尤其重要了。如果它们是脏的，那房屋中的制热效果会非常的差。
5. 检查电器。尤其是冰箱、烤箱这些租客经常要使用的电器。房东当然不会，也不可能经常更换它们。但作为房东，应该时常留意这些电器有没有损坏。这不仅仅是说访客使用不当所导致的认为损坏，还有年久失修造成的自然损坏。理论上讲，房东对这些电器是负有维修责任的。如果您注意到冰箱发出些很奇怪的嗡鸣声，那么最明智的做法是在房客向您投诉前先把它修好。

6.检查天花板和屋顶。这点在加拿大特别重要，尤其是在即将到来的冬天。因为加拿大冬天的雨雪天气最容易最对天花板和屋顶造成破坏。而在遭遇雨雪天气时，原有的房屋缺陷也会特别明显的暴露出来，而且还会越来越严重。事实上，很多房屋就是因为天花板和屋顶养护不到位而贬值的。所以建议赶在冬天到来前彻底检查一下屋顶和天花板。这既是作为房东的责任，也是屋主养护房屋的必须。

 

7.检查房屋外立面。在检查时尤其要注意有没有大面积的洞。有的话赶紧修好或者堵上。这些不仅仅是安全隐患，也不仅仅会在冬天加重供热负担。更重要的是，这些洞可能让一些生活在外面的小动物有可乘之机。如果屋子里闹了老鼠，或者偷偷溜进一只浣熊，那一定会让租客和房东都感到无比头疼。

8. 灭虫除害。如果您的房屋很不幸得招惹了那些不速之客，那么一定要趁早除灭。无论你选择在哪里买你的房子，它都很容易受到至少几种害虫的侵害。除了老鼠，还有防不胜防的昆虫。所以作为房主，不仅要检查房屋外立面有没有漏洞和裂缝，还需要经常检查出入口、地下室、阁楼和其他暴露在户外的区域。同时出租屋的房东也要督促租客时保持房屋的整洁。另外，如果在院子里栽种有树木，那也要注意。绿色植物赏心悦目，但也可能是一些害虫的栖息地。而树木本身也可能受到虫害的感染。治理虫害是一件非常让人头疼的事。所以最好的方式是防患于未然。而一旦虫害发生，那决不能拖延，甚至需要雇佣专业人士来处理。否则可能会带来更大的损失。
9. 经常记得检查水管，尤其是秋冬时节！这点对于身在加拿大的独立屋房主尤为重要。因为加拿大的冬季往往寒冷而漫长，一般不利于房屋的养护和维修。尤其是室内外的水管，如果质量不好或保养不当，那么很有可能挺不过一个严酷的冬天。所以具有养护房屋经验的人，一定会选择在秋季天气还算暖和的时候检查水管的工作情况。如果你发现水槽底下存在滴水或者渗水的现象，或者你发现水在管道中的流速异常缓慢，那么你一定引起重视。因为这些细节背后可能隐藏着巨大的隐患。另外，无论您持有的是独立屋还是公寓，作为房主，您也必须确保所有的水龙头、卫浴和供水设备都能正常运转，没有任何泄漏。                                                     
10. 检查门窗。作为屋主，一定要定期检查所有的窗户是否干净，还要确保它们都能正常的打开和关闭。这不用花费多少时间，但是收效却很显著。如果一扇窗户被粘住了，或者因为长期不动而卡住了，那么可以试着用一点润滑剂。千万不要觉得这是小问题就放着不管，不然事情可能越来越糟。而且一扇不能正常开闭的门窗，是一个极大的安全隐患。一旦发生事故，房主是可能承担责任的。

最后，有些朋友可能对自己养护房屋方面的能力不太自信。还有一些朋友可能是“空中飞人”，需要经常往返于加拿大和国内，因此没有多少时间来照管房子。在这种情况下，作为屋主可以请专业的房屋管理公司，或者委托一位物业管理员来代为照管房屋。这肯定需要支付额外的费用，具体费用从数百到数千不等。但这也能帮很多屋主解除后顾之忧。

另外，如果您实在太忙，没有办法经常去检查出租的物业，那么最好抽几个有空的日子，一次性把那些重要问题全都检查一遍。对于房屋中的隐患，永远都是越早解决越好。

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“欢迎”定居　请给红包

买房的人都会在第一次听到“欢迎税”（WELCOME TAX）这个词时哑然失笑，向新搬入的居民收税，这是哪家的迎客之道？

什么是＂欢迎税＂？
其实这个税种的名字并非“欢迎”的本来意思，而是为了纪念当时创建人Jean Bienvenue (bienvenue 就是法语中“欢迎”的意思）。身为1976年当时省长Robert Bourassa的内阁成员，在省政府停止向各级市政府返还从销售税的部分收入后，他建议各级市政府自己征收土地和房产买卖的税收作为市政收入的新来源。所以这一税收的实际名称应该叫土地转让税。

什么人要交“欢迎税“？
即使你已经是这个区的居民了，每一次发生房屋买卖交易，都需要交纳欢迎税。一般是在买卖合同签定后3-6个月时间，你就会收到市政府寄来的帐单，一般30天内必须交付。
不过在有些特别交易中，可以免除绝大部分的“欢迎税”。比如直系亲属间的房产转让，父亲转让给儿子，祖母转让给孙女等；还有个人转让房产给由其占90％股份以上的公司；或是夫妻或是同居配偶之间的房产转让等。这些转让如果房价低于5000元，转让税为0，在5000-4万元之间，税率为0.5%，超过40000元，只交200元。
为了帮助更多人买上第一套属于自己的房屋，参与了政府的“居者有其屋计划”（Home Ownership Program）的购房者，符合条件的可以返还欢迎税。

如何计算“欢迎税“？
这项税收主要是在转让土地和房屋时收取，在计算是参考买卖合同上的价格和市政的评估价，哪一个高，计算时就用哪一个。
此种税收采用的累进税率，各市政算法略有不同，以蒙特利尔岛最新的2018年2月1日新实行的算法为例，
 

以房价$560,000为例计算如下：

 

要注意的是，有的地区对超过25万以上的房价都只按1.5%收税，所以买房时你还是要到房屋所在地的市政网站上查一下，看看最新的收税标准。

买卖带物业的生意时，小心“欢迎税”
在买卖带物业的生意时，一定要请公证师做好买卖合同。
因为市政府的此项税收只参考土地和房屋的买卖价格，并不应该将生意的价格也算入其中，但是如果碰上一个没有经验的公证师，你可能也会为生意付上土地转让税。要是好几百万的生意，那不小心，就是好几万元的土地转让税误入政府口袋了，所以一定要小心，小心，再小心。

 

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