如何在中國實現資產保值增值？
在中國，最好的保值增值投資選擇便是一線城市的房產。炒股就像去夜店high，碰見渣男的概率高。而買房，特別是在一線城市買房，就像認識一位安靜的暖男，因為一線城市房產，只漲不跌，給你最多的安全感。
秉持這一信念的邏輯是：一線城市人口密集，外來人口和土豪們共同托舉房價，一線城市教育、醫療資源豐富。
可是，早在幾年前，一線城市高企的生活成本就驅使著外來人口告別北上廣；優質的教育與醫療資源，並不能撐起一個城市的房價；土豪們在托起了溫哥華的房價後，現在已經跑到柏林去買房了。
同樣人口密集，同樣由於奧運會經歷過房價暴漲，同樣彙集著優厚的資源，同樣經歷著人口湧入的東京，在日本1990年代的經濟危機中，卻未能倖免於房價的波動，遭受了大崩盤。
核爆前的東京曾保持過GDP雙位數增長的日本經濟，在經歷了「土地神話」的破滅，中小銀行的破產，證券醜聞的暴露後，是如何陷入衰退的？而曾經被奉為「東京房價永不跌」的東京房價，又是怎樣崩盤的？
從上世紀60年代開始，日本保持著每年10%的高速經濟增長，在短短20年間從一個農業經濟小國轉型成為世界上最大的鋼鐵和汽車出口國。
1964年東京奧運會，1966年大阪世博會，日本向全世界展示了從戰敗陰影中復興的國家形象。 為了迎接東京奧運會，日本修建了一系列交通基礎設施，興建了城市。這些大規模的建設帶動了日本房地產行業的強勁發展。
當時，東京被認為是全球最有活力的國際大都會。1969年，未來學家赫爾曼·卡恩在《即將出現的超級強國》一書中預測，日本將在2000年成為世界第一經濟大國。 然而，還未等到驗證預言的那一天，日本就從繁榮的天堂跌入危機的深淵中。
1990年，日本股市、樓市泡沫相繼破滅，日本經濟從此一蹶不振，進入「失去的二十年」。 今天，無論是日本普通民眾，還是廟堂高官，都希望借助再次舉辦2020奧運會的契機，提振日本經濟。日本政府計劃將東京作為經濟增長特區，進行大規模的再開發。公共設施投資、政策放寬、稅收制度改革等等計劃都已經開始實行。
外國資本也已經蠢蠢欲動。一批主權財富基金正在湧向日本房地產市場。卡塔爾剛剛買下了一系列保齡球館；阿塞拜疆接近買下銀座的蒂凡尼大樓，而新加坡正準備買下東京西南部婚禮場館Meguro Gajoen…… 歷經了20年的低迷之後，日本的房地產市場似乎重現曙光。此時，回顧那場發生在20世紀末的房地產泡沫危機，或許有助於日本不再重蹈覆轍。
1964的奧運奇蹟
奧林匹克景氣1964年的東京奧運會被認為是歷史上最成功的奧運會之一。日本成為了世界上第一個借助奧運會帶動國家經濟高速發展的國家。在籌備東京奧運會期間，日本政府正在進行收入倍增與國民經濟高速增長計劃。以此為契機，東京和日本全國各地都大興土木，建設了一批交通基礎設施。其中，令日本人頗為自豪的新幹線高速鐵路系統就是修建於此時。
1964年10月1日東京奧運前夕，連結東京與新大阪之間的東海道新幹線開始通車運營，這是世界第一條投入商業營運的高速鐵路系統。有數據顯示，日本對東京奧運會所有相關事業的總投入高達1兆日元。按照當時的匯率計算，約為30億美元。這創造當時奧運會歷史上最高的投資記錄。 其中，日本政府對比賽設施和奧運村投資160億日元，道路交通設施建設825億日元，運營費用60億日元。除此之外的所有投資，都被用來完成新幹線、高速公路、地鐵等城市基礎設施建設。
這種投資的比例顯示，日本並不是僅僅為了舉辦奧運會而投資。大規模建設帶動了房地產建築業、服務業、運輸業和通信等行業的強勁發展，從而帶動日本經濟的全面騰飛。1962年到1964年，日本經歷了一段「奧林匹克景氣」時光。受奧運會影響最深的是房地產行業。除場館建設之外，東京周邊的住宅以飛快的速度發展起來。
1964年，日本民間住宅建設總數比1951年增加了71%，而1963年 1964年的建築承包合同額分別比前一年增長了32.9%和27.8%。從1961年到1963年，日本房地產行業迎來量價齊升的鼎盛階段。當時，在短短兩年之內，日本建成公寓62棟，2191戶，價格也較之前上漲了接近一倍。1964年日本公寓售價平均為950萬日元，最高達到1880萬日元。
進入80年代，日本經濟進入了令人炫目的鼎盛時期。日本製造的產品遍佈全球，日本企業在全球範圍內大量投資和收購。1985年，日本取代美國成為世界上最大的債權國。美國人的銀行、超市，甚至好萊塢的哥倫比亞電影公司和紐約的標誌性建築——洛克菲勒大樓都成為了日本人的囊中之物。 然而，當日本人目空一切，認為自己是「世界之王」時，一場危機正在醞釀當中。
「廣場協議」的陷阱
1978年，第二次石油危機爆發。由於能源價格大幅上升，美國國內出現了嚴重的通貨膨脹現象。1979年夏天，保羅·沃爾克就任美聯儲主席。為了治理通貨膨脹，他連續三次提高聯邦基金利率，實施緊縮的貨幣政策。
這一政策使美國市場名義利率上升到20%左右的水平，吸引了大量的海外資金流入美國，導致美元大幅升值。從1979年底到1984年底這段時間內，美元匯率上漲了近60%，美元對主要國家的匯率甚至超過了佈雷頓森林體系崩潰前的水平。 美元居高不下的匯率水平導致美國對外貿易逆差大幅增長。為了改善美國國際收支不平衡的狀況，美國希望通過美元貶值來增加產品的出口競爭力。
1985年9月，美國、日本、聯邦德國、法國、英國等5個發達國家的財政部長和央行行長，在紐約廣場飯店舉行會議，決定五國政府聯合干預外匯市場，使美元兌主要貨幣有序地下跌，以解決美國巨額的貿易赤字，史稱「廣場協議」。
「廣場協議」簽訂之後，五國開始在外匯市場拋售美元，帶動了市場投資者的拋售狂潮。美元因此持續大幅度貶值，而世界主要貨幣對美元匯率均有不同程度的上升。其中，日元的升值幅度最大，三年間達到了86.1%。 這並不是美國第一次干預外匯市場。1971年12月，日本曾與美國簽訂《斯密森協議》。根據協議，日元對美元的匯率從1美元兌360日元升值為1美元兌308日元，漲幅為18%。
此輪匯率改革導致了1973年日本地價的上漲，但由於石油危機的影響，僅持續了1年。 日元的大幅升值提高了日元在國際貨幣體系中的地位，促進了日本對外投資大幅度增加，為日本企業在海外擴張提供了機遇。但與此同時，日本經濟也已經埋下了泡沫的炸彈。 由於擔心日元升值提高日本產品的成本和價格，日本政府制定了提升內需的經濟增長政策，並放鬆國內的金融管制。從1985年開始，日本央行連續5次下調利率，從5%降至1987年2月以後的2.5%。
泡沫誕生
當時，日本已經完成了城鎮化建設，國內的城鎮化率超過90%。這意味著在原有產業結構下，日本的經濟增長已經趨向飽和。在這樣的背景之下，大量的資金流向了股市和房地產市場。人們紛紛從銀行借款投資到收益可觀的股票和不動產中。於是，股價扶搖直上，地價暴漲，一個巨大的泡沫正在誕生。
瘋狂的泡沫 20世紀80年代，日本銀行開始推行銀行資本金管理改革。為了推動銀行國際化，日本政府決定實行雙重標準：國內營業的可以按照本國4%的標準，有海外分支機構的銀行則必須執行8%的國際標準。在此要求下，日本銀行除了必須不斷補充資本金之外，還得調整銀行資產結構。
當時，日本銀行最苦惱的事情是有錢貸不出去。為了擴大營業份額，日本銀行想盡各種辦法，利用超低利率拚命發放貸款。 相對於一般公司貸款，房地產抵押貸款的風險權重較低。這意味著銀行發放相同數量的貸款，房地產抵押貸款只需一半的資本金。於是日本商業銀行紛紛將資金投放到這一領域。
為了發放貸款，日本銀行使出渾身解數。甚至對於那些有存款意向的人，銀行都會勸告他們進行土地投資：「地價在不斷上漲，而利息又接近於零。如果從銀行借入資金來購買土地的話，肯定會因土地升值而大賺一筆。」 而一旦這個人買了土地，銀行又會以這塊土地為擔保，再借給他相當於土地價格70%的資金，勸他再購買別處的土地，然後再以新的土地為擔保……如此循環反覆。 同一時期，國際熱錢的湧入加速了日本房地產泡沫的膨脹。簽訂《廣場協議》之後，日元每年保持5%的升值水平，這意味著國際資本只要持有日元資產，即使價格沒有升值，也可以通過匯率變動獲得5%以上的收益。
敏銳的國際資本迅速捲土重來，在日本的股票和房地產市場上呼風喚雨。國際廉價資本的流入加劇了日元升值壓力，導致股價和房價快速上漲，從而吸引了更多的國際資本進入日本投機，泡沫越吹越大。
隨著大量資金湧入房地產行業，日本的地價開始瘋狂飆升。據日本國土廳公佈的調查統計數據，1985年，東京的商業用地價格指數為120.1，到了1988年暴漲至334.2，在短短三年內增長了近2倍。 1990年，東京、大阪、名古屋、京都、橫濱和神戶六大城市中心的地價指數比1985年上漲了約90%。當年，僅東京都的地價就相當於美國全國的土地價格，製造了世界上空前的房地產泡沫。 一個廣為人知的故事是，在東京，有一位學校的看門人在傳達室幹了40多年，一直收入微薄。
退休之後，他準備返回鄉下安度晚年。於是託人把他在東京的一所小房子賣掉，沒想到這所房子竟以800萬美元的價格出售。看門人瞬間成為百萬富翁，衣錦還鄉。 然而同一時期日本名義GDP的年增幅只有5%左右。由於地價快速上漲，已經嚴重影響到了實體工業的發展。建築用地價格過高，使得許多工廠企業難以擴大規模；過高的地價也給政府的城市建設帶來了嚴重的阻礙；高昂的房價更是使普通日本人買不起屬於自己的住房……日本泡沫經濟離實體經濟越走越遠。
泡沫破裂
失去的二十年 1990年，日本生產性行業的貸款比重下降到25%，非生產行業的貸款比重卻上升為37%。日本看似繁榮的經濟成了名副其實的空中樓閣，危機一觸即發。 泡沫的破滅來得迅速而毫無預兆。1989年，日本政府已經意識到經濟泡沫，但是此時施行緊縮貨幣政策為時已晚。 從1989年5月開始，日本央行連續3次提高貼現利率。在短短一年多的時間內，日本銀行利率從2.5%上調至海灣戰爭前夕的6%。 日本貨幣政策的突然轉向，首先刺破了股票市場的泡沫。1990年1月12日，是日本股市有史以來最黑暗的一天。
當天，日經指數頓挫，日本股市暴跌70%。人們依稀記得，就在半個月前的1989年12月31日，日經指數還達到了輝煌的高點38915點，市場普遍相信「明年股價可以達到5萬日元」。
令人絕望的是，以1990年新年為轉折點，日本股市陷入了長達20年的熊市之中。 1990年9月，日經股票市場平均虧損44%，相關股票平均下跌55%。日本股票價格的大幅下跌，使幾乎所有銀行、企業和證券公司出現巨額虧損。公司破產導致其擁有的大量不動產湧入市場，頓時房地產市場出現供過於求，房價出現下跌的趨勢。
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北京時間26日晚，數據表明2月美國20大城市房價同比增速放緩，對目前有意購置房產的准買家而言是一個好消息。 2月標普/凱斯-席勒20城房價指數同比上漲5.4%，為10月以來最小漲幅，也不及1月的5.7%，低於彭博調查的25位經濟學家的預測中值5.5%。 房價增速的放緩促使更多美國人選擇買房，尤其是是首次購房者及低收入群體。近期報告表明，房屋銷售進入旺季，但工資增長緩慢，購房需求降低，需要額外手段支持。 渣打銀行經濟學家Thomas Costerg稱價格增長速度的放緩「將重新刺激房屋銷售」。他表示：「房價增速將放緩。我們希望，收入增速將加快，人們的負擔能力將增加。當製造業和出口低迷使經濟承壓時，我們需要房價近期走強。」 季調後標普/凱斯-席勒20城房價指數月率上漲0.7%。較1月大幅下滑。彭博社調查的經濟學家預測中位數為0.8%。未季調月率增長0.2%。 20大城市中波特蘭領漲，漲幅達11.9%。西雅圖和丹佛房價漲幅分別居第2和第3位。 近期公布的房地產數據好壞不一：新屋銷售連續第三個月下降；二手房銷售增加5.1%；房地產建築商信心指數4月幾無變動。 標準普爾的David Blitzer稱：「近期數字顯示，增長速度正在放緩。」 關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。 （據鉅亨網） 美國商務部25日公佈，2016年3月份經季節性因素調整後的獨戶新屋銷售年率較2月的51.9萬戶(上修值)下滑1.5%至51.1萬戶、創2015年11月以來新低並寫下2011年5-7月以來首見三連跌紀錄，與2015年同期的48.5萬戶相比上揚5.4%。市場原先預估3月份獨戶新屋銷售年率為52.0萬戶。 美國3月新屋中間價年減1.8%(月減3.2%)至288,000美元、過去4個月以來第3度呈現年減；2015年11月的317,000美元為歷史最高價位。截至3月底待售新屋週轉天期自2月的5.6個月升至5.8個月、創2015年9月以來最高紀錄。截至3月底待售新屋為24.6萬棟、創2009年9月以來新高。 2016年3月美國獨棟新屋開工年率自2月的84.1萬戶下滑9.2%至76.4萬戶、創2015年10月以來新低，較史上最高紀錄(2006年1月的182.3萬戶)縮減58%；單月跌幅創2015年2月以來新高。 商務部數據顯示，與2016年2月份相比、美國西部衰退幅度最大，月減23.6%。與2015年3月份相比、西部衰退幅度同樣居首，年減20.7%。 2016年1月S&P Case-Shiller美國20個城市綜合房價指數年增5.7%。其中，波特蘭、西雅圖、舊金山房價年增幅都達到兩位數，分別為11.8%、10.7%、10.5%。 美國3月新屋開工年率下滑8.8%至108.9萬戶、創2015年10月(107.1萬戶)以來新低；跌幅創2015年10月以來新高、近4個月以來第3度呈現月減。 3月營建許可下滑7.7%至108.6萬戶、創2015年3月(103.8萬戶)以來新低；跌幅創2015年7月以來新高。營建許可已連續第4個月沒有呈現正成長(2016年1月為持平)、創2008年7月至2009年1月以來最長低迷紀錄。 聯準會(FED)主席葉倫(Janet Yellen)3月29日在紐約經濟俱樂部發表演說時指出，成家速度跟不上人口增速是美國經濟面臨的逆風之一。葉倫去年6月在記者會上提到美國節節攀高的房租時表示，那可能是因為年輕人基於房價的波動歷史以及自身的就業狀況而不願購屋，因此才會導致公寓出租需求高漲。 美國不動產市調機構RealtyTrac Inc.上個月發表報告指出，今年第1季美國一般受薪階級得花上30.2%的月薪才能付得起一棟中間價位(199,000美元)住房所需的月度房貸(包括稅金、保險)、遠高於一年前的26.4%。 關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。 （據鉅亨網） 建屋發展局的數據顯示，2013年非成熟組屋區新組屋買家的平均償債比率（Debt Servicing Ratio，簡稱DSR）為24％。換言之，他們平均每月動用近四分之一的月入支付房貸。這個比率在2014年下滑至22％，去年進一步下跌至19％。 根據建屋局定義，償債比率是一戶家庭每月房貸供款占月收入的百分比。介於30％至35％的償債比率，被視為買家負擔得起房屋。 建屋局為鼓勵買家謹慎購屋，在2013年把組屋貸款年限從30年縮短至25年。儘管如此，非成熟組屋區新組屋買家的平均償債比率過去三年呈下滑的趨勢。建屋局說，這是因為當局讓新組屋售價保持穩定，並改善各種購屋津貼，如特別公積金購屋津貼（Special CPF Housing Grant）。 為了幫買家更好地做決定，建屋局在每次組屋銷售活動中，都會在網站上公布新組屋的償債比率。例如今年2月的組屋銷售活動中，武吉巴督一個典型的四房式單位價格為29萬5000元，若以買家月入中位數4400元計算，扣除購屋津貼後，償債比率為22％。 受訪分析師認為，自從政府讓新組屋價格與轉售組屋價格脫鉤，已成功使新組屋價格穩定下來。ERA產業主要執行員林東榮說：“非成熟組屋區的新組屋價格在建屋局的控制範圍內。許文遠在2011年國會選舉後出任國家發展部長，所做的第一件事就是讓新組屋與轉售組屋價格脫鉤，也是促使償債比率下降的主要原因。” 智信研究與諮詢總監王伽勝也同意新組屋價格過去幾年來，對買家更負擔得起。他認為，償債比率下降的另一個原因可能是買家的貸款額減少，尤其是第二次買家，他們可能在2009年至2013年以高價轉售舊組屋，從中賺取不少利潤而無須為新組屋貸款太多。 博納產業首席執行長林永富指出，不能單憑償債比率下降斷定組屋價格變得更合理或負擔得起。 他說：“我們要意識到買家的收入也有增加，購屋能力自然也提高，進而壓低償債比率。其實過去五年的預購組屋價格並沒有真正降低，甚至還有微升。” 數據顯示，新加坡居民家庭工作月入中位數從2013年的7872元，上升至2014年的8292元，2015年則進一步上揚至8666元。 分析師也認為，償債比率下滑在非成熟組屋區較明顯，在成熟組屋區則不太可能出現相同趨勢。林永富說：“雖然建屋局這些年在成熟組屋區推出的新組屋數量未必足以用作統計，但我相信成熟組屋區的償債比率不太可能下滑。” 王伽勝也說：“成熟組屋區的組屋需求量依然相當大，導致房價偏高，因此償債比率應該不會下滑，甚至有可能上揚。” 去年同丈夫遷入盛港新五房式組屋的沈依媛（31歲，助理經理）受訪時透露，夫妻倆每月償還房貸的金額占月入的20％。 她說：“購買盛港的新組屋主要是為了住靠近夫家，但也是因為比較負擔得起。若買成熟組屋區的組屋，每個月應該要花更多錢來償還房貸，生活壓力會比較大。” 關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。 （據聯合早報） 上世紀80年代，筆者在日本留學，當時日本的房價已經快到巔峰。留學生在日本打工，掙錢多，還不影響學業的工作就是替人排隊。一個是整夜去售房處排隊，再一個是在法國新葡萄酒上市前，去售酒的專業店前排隊。 那會兒排隊時，僱主也常在。房子很多是一人限購一套。當時筆者給一個做零部件的企業老闆排隊，他的廠裡有500多名工人，工資高、零部件不好賣，只好炒房掙錢，拿工廠做抵押。排一整夜隊，掙2萬日元(按照當時匯率，相當於2000元人民幣)，比普通打工要高出1倍。 買套80平方米左右的房子，大概需要5000萬日元到7000萬日元，相當於日本普通人大致10年到20年的純收入。當時有數據統計，全日本的房價平均起來相當於普通人6年到7年的收入。筆者所在大學的教授認為，歐美國家購房費用，最多相當於純收入的4年到5年，「日本的房價絕對屬於泡沫，肯定有一天會掉下來的」。但是更多人認為日本房價不可能降。 房價高了，覺得其他什麼都便宜。當時日本還流行收藏葡萄酒。比如法國的新葡萄酒，1萬日元一瓶，存上幾年就能上漲到2萬日元左右，比存錢合適多了。 筆者的朋友橫田1990年從國外回來後，也加入到了購房行列。他當時在埼玉縣(相當於北京通州)買了一棟二層小樓，100多平方米，當時標價1億日元，庭院除了能停一輛車以外，想種點花草都困難。從房子所在地乘輕軌到東京市中心大手町要1小時，從家裡到輕軌車站需要騎車25分鐘，或者必須讓夫人開車送。 1993年，東京房價走勢開始時持續上升，房價泡沫開始破裂，房價快速下滑。但是當時包括筆者在內，都認為日本房價下跌是暫時的，一定能恢復。日本土地狹小，城市到處是需要房子的人，不可能一直只跌不升，因此在泡沫破裂期間，不知有多少人衝進去買房。 二十多年後，筆者當年為其排隊買房的僱主，工廠已經沒有了，他買的那些房子也都不值錢了。他的兒子告訴筆者，父親早就破產了，如今人都找不到，兄弟三人只有一人最後上了學費低廉的國立大學，其餘兩人連大學都上不起。至於筆者朋友橫田花1億日元買的房子，他說：「目前殘值大概只有數百萬日元了，就是標出這樣的價格，也不會有人來買。」按照1000萬日元算，折合成人民幣不過50萬。但朋友還有貸款沒還完，「貸款數額這個無形的數字壓了我半輩子，到退休後，也依舊高懸在我頭上」，橫田說。 房地產泡沫破滅至今已經過去二十多年，那現在東京房價多少錢？東京六本木等地房地產價格這些年已經提升到了最高時的一半左右。除去這樣的地方，其他地方想讓房價回升上去，「比登天還難」。而日本現在售賣一瓶產地優良的法國新葡萄酒，價格只有上世紀八九十年代的1/10，但幾乎沒有人去排隊買這樣的酒，更很少有人去存儲了。 關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。 （據環球網） 近日澳洲房地產價格終於降溫，新的購房風潮再次出現。而根據HSBC最新的報告指出，投資人不用擔心澳洲居於世界高位的債務水平會導致美國式信貸危機的出現。 當澳洲的成長模式從礦業轉型至服務業時，房地產的榮景就此展開，從2012年中到現在，房價漲了30%，而家庭的債務-收入比也從2011年的167%升至2015年的186%，讓澳洲成為全球最難負擔的房市之一。 「這讓澳洲的家庭債務水準，成為已開發國家中最高的。」HSBC指出。 澳洲平均房產價格在過去的6個月中穩定上揚，而主要城市如悉尼的房價則趨於下降。 而房價的上揚，讓家庭的債務-資產水準降低，從2011年的24%降至2015年的22%。但隨著房市降溫，這讓市場有了疑問，即家庭債務是否能撐得下去。 澳洲房產價格過去6個月穩定上揚，降價來自主要城市。悉尼及墨爾本的房價從去年10以來便持平，前4年的年增率則分別有10%及6%。 HSBC預期，由於供應過剩，去年漲幅來到10%的澳洲房價，今年到2017年將剩低個位數字成長。這將讓家庭的資產-債務比提高，讓家庭成員更容易受到外部衝擊波及。 不過澳洲的情況是控制得住的，因為其債務分配良好，與美國金融危機前的情勢不同。 澳洲的債務多由高收入家庭持有，72%的債務由最高40%的人承接。而收入最低的20%僅持有不到4%的債務。 此外，澳洲的金融系統也有結構功能來降低任何危機風險。 「首先，所有的貸款都可以充分追索。而澳洲的稅務系統，對那些提前還款者有好處，且所有人佔據的地產是無法減稅的。」HSBC指出。 充分追索，意味著債權人能夠追討欠債者的其他資產，來彌補貸款的損失，與美國信貸危機時許多人只能減記溺水房貸的損失大不相同。 HSBC指出：「現在平均貸款超過已經先預付了2.5年，讓家庭在面對失業風險時有個緩衝。」 而更嚴苛的放款規範，有助於創造一個更穩健的貸款情勢。銀行被規範房貸放款成長年增必須低於10%，新的借款人的貸款利率更高。 關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。 （據鉅亨網）買房最佳時點到來 美國2月房價上漲不及預期
美國房市：新屋銷售3連跌，待售屋存量創09年新高
新加坡買房壓力下降，新組屋貸款比例趨低
日本房價泡沫破滅：東京房價只有最高時一半
一季度澳洲房價降溫，HSBC聲稱債務水平遠低於美國08危機水平
