Author: Bella

根据Zillow截止到2019年1月的数据来看，旧金山的房屋中位数为1,378,200美元，折合人民币926.7万人比民，旧金山的房屋价格在过去一年又上涨了5.8%，Zillow预计房价将在明年上涨5.5%，今年也有望达到了。旧金山每平方英尺的价格中位数为1,058美元，也就是平均价格482美元，换算下来也就是一平方米旧金山市11388美元，也就是76574元人民币。

这两年疫情一直在反反复复的，旧金山元一直在实行隔离禁令，那在这样的情况下，旧金山的房屋价格是否又会受到影响，答案是一点没有影响，现在网络这么发达，而且旧金山一直是黄金旺区，大家向买一个好位置都是买不到的。

我们先来看看旧金山的房价，单户住宅的平均价格为160万美元，从街区细分可以看到更多的香溪郡价格，高端的房价一直很高，在570万美元，这是整个旧金山最高的房价，这是湾区的价格。

其中第二贵的街区是圣弗朗西斯·伍德，房屋价格超过320万美元，然后最便宜的，就是旧金山的Bayview，中位价为99.45万美元，这是旧金山唯一低于100万美元的街区，所以说低于100万美元的你是买不到好房子的。即使在Excelsior，平均住房成本也攀升至116万美元以上。

根据有关公司统计的数据来看，旧金山有50个临近地区，总共有23个地区的房屋中间值咋100万美元以上，而旧金山最贵地区的房屋中间值是2,138,600美元。如今的旧金山房价已经是六位数的工薪阶级无力承担的程度。

这里来举个例子，一名软件工程师年薪在11万元，若是搬到旧金山，想维持基本的生活水准，那就要想办法吧薪资提高到19万5000元，不然他是无法支撑在旧金山的生活，更别提是买房子了。

在现在这个比较动荡的阶段，旧金山各个区的房屋价格还是同比上涨了，至于以后是否还会上涨，或者会有何影响，这个在未来都会有一个答案。

美国房产大部分分为三类：公寓（一般是建在城市，一栋楼住着十几户，比较热闹，交通购物方便）、别墅（一般是2层的门前草坪房后树林或者身份的，一般有2个车库的房子，这种类型的妨碍一般都会规划在一起形成这个城市的“住宅区”）、联排别墅（为集体建造且有门禁的小区，独门独户的建筑）。

接下来我们就来具体看一下，美国的这些房产动地有什么区别。

住公寓的一般都是居民多一点，很多人说，像这种的一般环境都很差吧。其实不然，好的公寓也是分三六九等的，有的好公寓甚至比郊外的别墅还要贵，就比如靠近新泽西的公寓小区，一套都在五六十万以上，这样的公寓都是为高收入人群准备的，所以你想要住多少的公寓，取决于你投入的多少。

别墅，一听大家都是知道是那种独立的，环境很好的，在美国，这种别墅都会有自己的车库，2到4个车位都有，双车位基本是标准配置，好的一点的小区还会有有公园供孩子玩耍，像这种别墅都会有前后院，如果你买的是二手房，那你后面的花草树木基本都会有的，但如果你买的是新房，后面的装饰需要你自己来。新房的好处就是可以自己进行设计 ，自由发挥。

联排别墅，听着就就比较高级了，别墅大多数是有多个建筑物相连而成的，都是独门独户的建筑，不管是建筑样式如何，联排别墅拥有独有产权，比如建筑下的土地面积，包含车道、电梯、院子还有公共设施及开放空间，都是全体居民共同持有，所以大家需要么个月支付小区管理费，管理费每个月在100-400美元不等，由居民小区进行平摊。

美国房产大概就是这几类，还有一些是有特殊用途的分类，大家可以根据自己的需求还有资金状况进行基本的分类，买房最重要的是买房最适合自己，最符合投资标准的，这样才算是买房一个正确的房子。

1、享受退休生活，2、投资房产赚取利益，3、国外福利政策待遇好，4、资产丰厚，想要投资，5、在国外多生孩子，政府是有补助的，甚至会有免税的机会。6、为子女教育做准备。

大家都知道，投资不能只投资一个项目，鸡蛋不能放在一个篮子里，相对于国内的股市变化，房产泡沫产权等因为，投资海外房产更加稳定，加上国内房产市场前景不明，投资人纷纷转向投资海外房产，这也是成为了很多投资人进行资产配置的重要方式。

海外房产投资的的原因之一就是享受退休生活，世界各国都是欢迎富翁到底居住的，特别是欧洲、葡萄牙，都是适合退休、享受生活的地方，这里的自然环境、气候、景色，是国内花钱都买不到的，现在说到退休的，很多四五十，再高一点的是五六十都会退休，想要退出江湖享受生活，一般都会考虑海外房产投资，自己能享受，说不定还能赚一笔。

海外投资房产，毕竟是国外投资，在财产这方面还是很担心，其实不需要担心，在国外，买家只要付10%的首付，这个首付资金不是直接到卖家账户，而是通过律师确定无误后通知买家办理放款过户手续，是受到法律保护的，所以你投资资产之后是不用担心你的资产。

根据发达国家的投资结构数据显示，海外投资占到了全部资产的8-10%，其中海外投资占比最高的是日本，其次是德国和加拿大，之所以德国的占比高，得益于与欧盟的自由投资制度环境有关系，另外加拿大也是移民大国，大量投资移民带来的财富是不可限量的。

未来随着国内对外开放和居民财富的几类，海外房产投资将是居民最重要的投资方向。

这两年因为疫情的情况，全球房产市场多多少少都是受到影响的，作为全球大国的美国，美国房产投资却是大幅超过了疫情水平，成为了支撑经济回升最大的支柱，在2020年4季度，美国GDP较之前仍然有2.5%的缺口，但是居民投资水平已经大幅度超过疫情钱的水平（2019年4季度），增长了13.7%，可以说当地房产为美国经济恢复做出了很大的贡献。

很多人都说我就是看疫情这个情况才想去投资房地产，绝地逢生一下，另外在疫情情况相爱，扩张性的货币政策降低了利率，刺激了购房需求，联储大规模的货币宽松的想风险率降到了历史最低，到现在为止一直没有回到1%，抵押贷款利率一直在跑低，这对于投资想要贷款买房的人来说是好事，是直接在资金上降低了。

目前银行贷款利率，30年的抵押贷款利率已经降到了历史最低位，低利率带来抵押贷款利率支付也是降到历史最低。

从目前的美国不同房产类型来看，不同的房产涨价速度也不一样，但是从数据上来看，越贵的房子涨价越高，涨幅也达到最高，比2019年同期的房价上涨60%，随着房价的降低，价格的涨幅也在递减，所以在此次的高价位房屋需求中，这次高收入者买房的人比较多。

还有一个原因就是疫情情况下，催生了大家对房子的需求，居民购房行为出现变化，疫情隔离带来的需要自住、独立住宅的需求，在这两年的疫情下，不同的房型价格都有上涨，但其中最受欢迎的却是具有独立住宅的房子。
总体来说美国房地产现状没有我们想象中的那么糟糕，反而是一片向好，在这个的形式的，我们要做的就是谨慎投资，做好资金配置，做好房产投资准备。

美国购房基本流程：1、拥有护照或者合法签证；2、选择想要购买的房屋类型；3、选择合法房产经纪人，4、填写买房出价合同书，付定金支票；5、公证托管公司对房屋产权进行核实；6、购买产权保险；7、购买房屋保险；8、办理过户；9、结清余款，并产权报送当地政府。

美国市场、法律等都属于公开透明的，也没有什么套数限制，所以大家都想购买美国方差，只要你拥有中国护照，就可以完成购房交易，如果没有美国签证你也可以通过传真完成交易，所以这个整个购房交易过程你要了解。

对于首次购房，我们首选就是要确定购房地点，像比较火热的地点有洛杉矶，旧金山，纽约和波士顿，美国的城市都有特定的房产参数，比如住宅均价，平均屋龄，平均居住面积等，这些参数都是选择城市的重要标准，其中纽约是华人数量最多的，如果你想要同乡多一点可以选择这个城市，且这里经济贸易都比较发达，就业机会也比较多。

接下来就是看房决定你购买的房价范围，这个也是整个买房过程的重中之重，选择最适合自己经济水平的房产，如果你没有房价的10%作为首付资金，那最好不要买房，就算你以后贷款，银行也是看你首付金多少，毕竟资产越多，贷款更容易，银行也要看你是否具有还贷能力。

目前美国的大多数银行都要求中国买家缴纳不低于35%首付款，所以在买房前清楚自己的资金情况很有必要的。

在整个购房过程中，房产经纪人是必不可少的存在，绝大多数交易中心，买卖双方都需要房产经纪人的参与，经纪人的水平直接影响你能否拿到心仪的房子，以及给你砍价，这个房产经纪人也是要经过考试拿到证才算是合格的，才能帮你买卖房产。

根据美国住宅建筑商协会的统计，美国房价到目前为止，全美房屋中位数在22.88万美元，每平方米的中位数价格是151美元，折合人民币是8000元每平方，美国平均家庭住宅为2700平方尺，为250平米，美国的房子都是属于净居住面积，没有计算公摊面积。

随着国内房价的上涨，对于能够买得起北上广房子的人也都是有足够能力的，所有一般这些人也会考虑国外的房产，有的国外房产价格比国内还便宜，还是永久产权，就比如美国这种超级大国，美国的房子都是建造低成本的木屋，可以健模块化，这种可以节省很多人工钱，所以在房价上也就会有所降低。

在美国就几个城市一直是热门城市，大家投资的重点，下面就来看看这些热门城市的房价。

南加州河滨市：房价中位数在475050美元，同比预期上涨5.5%，河滨市与洛杉矶只有一个小时的车程，所以在房价上要比洛杉矶便宜一点，这个城市吸引的都是年轻人士，河滨市的教育资源也不错，家里有子女的可以考虑这方面，对于资金不是很多的投资者，这是一个不错的地方。

华盛顿是一个耳熟能详的地方，华盛顿西雅图，房价中位数在629000美元。同比预期上涨9.7%，很多科技巨头公司总部都设立在西雅图，像微软、亚马逊等等，在这里生活，成本要比旧金山、硅谷少一点，在这个城市你能欣赏到多样化的街区，还有美味的食物，地理位置也很不错，吸引着大批科技工作人民在此买房。

不管是疫情前还是疫情后，美国房产动态一直拨动着投资者的新，从目前的来看，美国的房地产市场并没有因为疫情受到什么影响，反而一些房价是有增不减，这样的房价可以说在美国这样的大城市对于投资者来说还是很具有新引力的。

美国购买新房流程：1、登记排队，到建筑商那里做登记，准备需要用到的材料；2、选择房屋和配备，房屋做好登记之后，建筑商就会把登记者纳入选房的排队名单中，3、买房签约，交定金，4、贷款预批，5、房屋检查，6、购房过户，申请贷款，7、购买保险，8、交款过户。

在美国购买新房，是需要在建筑商那里排队登记的，其中最重要的是一个存款，建筑上也会看你在美国的银行账户存款有多少，最好是能够提供银行标准的月报表明细，这样的存款证明建筑商是最喜欢的，他们能通过这个报表只是你的账目明细情况，也欢迎你这样的人去购买房子。

建筑商把你放入到排队名单中，建筑上会一边建新房，一边通知排队名单中的买主，分期放出房源，一般会有4-7套房子，所以整体来看这个房源还是比价紧张 的，如果你看好这块地方，一定要快速的进行排队，先到先得。

如果你对这次看房的房源不喜欢，可以接着往下面看，建筑上会把你的名单往后推移，等到下一批房源出来的时候，可以再接着去看。

从上面的说明可以看书，在前期能做好预先登记是很重要的一个步骤，选出特定的区域，特定的位置，提前到建筑商那进行排队登记，字后就可以进行买房签约，缴纳定金，不过在买之前有一个问题要注意，就是一定要问一下有没有保护期限，就是在这个期限内如果不喜欢这个房子是否可以退房，退定金。

签约和缴纳定金之后，就正式进行购房阶段，签订合同，进行房屋检查，购房过户，如果有需要贷款，那可以缴向银行申请贷款，之后购买房屋相关的保险，最后缴纳尾款，进行过户办理。

投资美国房地产容易忽略的风险：1、不居住在美国的外国人出租房产，需要缴纳30%的个人收入税，2、美国房屋交易费用很高，3、外国人缴纳的遗产税可能导致资产的大幅度折损，4、外国人出售美国房产的时候需要缴纳最高获利部分的28%所得税。

美国房产具有租金高等多种优势，大家也都是纷纷投资美国美国房产，但在盲目追求的过程中却忽略了其中的风险，尤其是在不熟悉美国房产投资环境、前景和政策的情况下，还需要借助房产中介等机构进行购买房产的情况下。

房产公司一般情况下会提醒投资者，买房有要缴纳一些除房产总价的费用之外，还需要缴纳房产税、维修费、律师费、保险费、管理费、租客素质、治安、管理难度、业主责任、诉讼风险等费用风险。

大多数投资者都不具有美国身份的非美籍人士，根据当地税法规定，对于不居住在美国的外籍人士，如果其房子出租，是需要缴纳房租总额的30%作为个人收入税，而且不能申请两国税收协议的抵扣，所以这项税收对于投资者来说很重的。

在美国如果买房出售美国房产需要缴纳所得税，比如说你70万的房子，获利20万美元，需要缴纳5万美元的所得税，根据《外国人房地产投资税收法(FIRPTA)》，在交易前还要简答10%的预征税，加起来一共是7万美元。

美国除了缴纳高额的税金之外，还要缴纳高昂的费用，这些费用都是有房屋买方支付的，有的有卖方支付，比如中介佣金，这个一般都卖方支付4-6%，50万美元的房子，需要支付12-18万元的佣金。

产权保险也是在买房的时候要缴纳的，在美国房产交易之前都会提前购买产权保险，费用是宗房产的0.5%左右，在美国买房交易前，还要请专业人士进行产权调查，这些情况在国内都没有，这些都是为了保护买房者的权益，所以大家在买房时，这些危险因素一定要考虑在内。

美国有一些银行会向中国人提供贷款服务，他们对国人做出有效的风险评估，经过审核，他们也愿意贷款给国人，就比如说华美银行、国泰银行、汇丰银行等，都提供，但有一部分银行是不提供贷款给中国人的，就比如说摩根大通、美国银行、花旗银行、富国银行是不给外籍人士提供贷款的，因为很多中国人在美国没有信用分，个人信用很重要，尤其在买房和贷款上面。

贷款买房可以解决自己的资金压力，这也是很多投资者选择的方式，不把自己的资金全部投入到房产中，加大自己的投资风险，一般都会选择支付一定的现金，剩下的进行贷款买房。在贷款的时候，银行都会进行评估你是否具有贷款的资格。

给华人提供贷款的主要评估都有哪些方面？

与在国内贷款买房差不多，主要是评估学位、工作、社保、存款、信用记录、收入等……其中最为重要的是您的银行流水记录，这个看你是否具有偿还贷款能力的最主要因素，有了这个大部分银行都会贷款给你。因为谁也不想贷款一个后续没有偿还能力的人。

下面我们就来看看汇丰银行对于中国人贷款买房的要求：1、贷款人存款超10万美金，且存款不能立即取走，取走的话利息会增加，2、付40%的投款，3、贷款总额不超过150万美金，这个金额大概可以购买一套价值250万的房屋，4、除了存款之外，还要准备一年的按揭款，包括税费、房屋保养费等等。

汇丰银行的贷款年现有15和30年的，大家根据自己的需求选择贷款年限，其他可以贷款的银行贷款年限都差不多，当然也会有更优惠的贷款，大家可以多家选择。

1、租赁收益可观，低价买进房屋，再以高价直接出租每个月固定收取租金，净利润在6%，2、免费的美式教育，美国法律规定，在美国有房子，居住在美国的，子女可以免费就读美国的公立小、初、高 ，3、拥有绝对产权，4、美国的房地产制度健全，5、汇率正趋向逆转，6、价格下降。

这几年大家经济都挺不错的，加上国内限购政策、美元升值等因素，越来越多的人选择到美国投资房产进行资产配置，说实话，美国房产确实有多个投资优势，这些优势也实实在在能吸引大家进行投资。

享受美式教育，这是特别是家里有小孩的，买家可以在美国房价低的时候买入一套，后续孩子有需要就可以直接用起来，美国的房价不仅便宜，关键是环境还优美，重点院校的几个房产都在售卖，如果经济允许，又有以后小孩出国留学上学的打算，低价买入房产是最合适不过了。

美国房产都是私有财产，美国是财产私有制国家，所以你买一套房子，不仅可以拥有房屋所有权，还可以拥有房屋下面的土地所有权，还是永久的，也就是不像国内70年的产权，到期国家就会收回，你在美国买房可以对房屋进行改造，还能感受到每年升值6%的快感，可以说是买房就买到一只持续增长的股票。

美国的房地产制度非常完善的，有很多第三方机构都会协助你买房，每一个结构都会在你买房的过程中发挥自己的专业，保障买卖房屋的合理和公平。

在美国有一个资源共享系统MLS，在这里面，每一个经纪人都会将房源信息输送到这个系统上面，所有的房子在这里都是非常透明化的，一目了然，所有的制度都是为了保障买家顺利买到房子，拥有一次完美的投资。

这么多的优势在，知道为什么选择投资美国房地产了吧？如果你也有这个打算，可以多多了解这方面的信息，对于拟购买房产都有很大的帮助。