Author: Jane Yuan

16年实施英国“买房出租”投资者贷款受阻房价得控

准备“买房出租”（Buy-to-let）的投资者要面临新的测试以证明他们购房的支付能力，估计会有成千上万的人会面临房贷申请被拒的可能，或因此支付更高的利息。

这个新政被启用是源于欧洲坚持要对“意外房东（accidental landlords）”借钱的政策进行修改，因为，目前在总额160万份的“买房出租”房屋按揭贷款中，大约有1/5的申请者属于这种情况。

什么是“意外房东”？符合以下两种情况的任一一种的业主就可以称之为“意外房东”：

  • 因为継承的原因拥有了一套房产；
  • 想卖出一套房产，但是没有成功，只好转而出租。

在财政部公开发表的一分相关的咨询文件中指出，在这些“意外”的个例中，贷款申请者成为“房东”的原因并不是他们自觉自愿的一种投资行为，而是由于各种意外事件被迫促成的，所以政府希望将这些借贷者纳入一个更有保障性的框架内。

这个新政将于2016年3月实施，可能会对英国房产市场有一定的影响。

2013年，英国共有15.1万份“买房出租”房贷被成功借出。在新的政策下，由于借贷者要通过支付能力测试，该类型的房贷量可能会减少。大多数现有的“买房出租”型贷款在计算额度时会与该房产的租金收入相关联。如果支付能力测试新政得以执行，意味着年长的业主可能再也难以申请到“买房出租”型房贷，因为大多数的借款机构要求借款者提供一份他们在退休之前还清全款的计划。按照惯例，欧洲的法规不会影响到英国的房贷市场，但是这个新政策也是按揭信用指引（Mortgage Credit Directive）的一部分，可能也会对其它种类的房贷起到一定的冷却作用。

英国房屋抵押贷款机构协会（Council of Mortgage Lenders）发言人认为受到新政策影响的借贷者会少于“买房出租”类贷款申请总额的20%，但他们也无法提供精确的预估。

房屋贷款申请咨询师则指出，新的政策将会增加房贷申请者的费用。

人们普遍担心“买房出租”的投资者可能会促高房价，从而将买房自住者挤出市场。由于英国的房地产有保值、房租收益高等特点，所以海外投资者蜂拥而至，以“买房出租”的方式进行长线投资。

房地产数据专家Hometrack最近的一项调查显示，9月份，英国房价呈零增长状态，这也是19个月以来，英国房价出现了首个零增长的月份。

张思琪专栏全集：

张思琪剖析英国伦敦房产投资

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加拿大置业房产税不容忽视 不同地区每年税率都有差别

在加拿大买房，付完房款、签字交屋之后就大功告成了吗？并非如此。屋主还得每年向政府缴纳房产税，而且这还不是一笔小数目。

由于在加拿大Property Tax（房产税）每年每户缴纳的金额都是不容忽视的一笔大开销，因此加拿大房产税的金额也是一个影响到人们买房的重要因素，房屋价值越高，  房产税缴纳的金额也就越高，也难怪有时候还会听到那些拥有房产的人们调侃说买得起房却养不起房。

税率不会每年都相同：房产税是市级政府根据年度财政预算，由政府对财产的评估值乘以系数而定，是政府税收的重要来源。

每个城市的税率也不同：安大略省Mississauga今年的税率为0.926648%，反而比多伦多的房产税税率要高，但要回头研究往年的税率的话今年税率也在走低的状态。例如，2012年的0.943698%，2011年的0.962611%。

需根据政府给出的账单按时支付：房产税每年会寄出Installment (分期付款)，一般由上下半年分两张寄出，每张有3个账单，按时支付。房产税多少一般在房屋Listing上有记录。

1、房屋价值×税率＝房产税

根据上表我们能够知道今年（2013年）多伦多的房产税收取比例，居民住房的税率比例约为0.746%，如果我们比较去年的比例0.7711981%会发现有所下降。人们估算房产税只要把自有的房屋价值乘上这个税率系数就可以大致知道自己今年所需要缴纳的房产税是多少钱了。

2、房屋和地皮价值怎么定？

在安大略省，MPAC会来评估这些价值，MPAC的全称为Municipal Property Assessment Corporation（市政物业评估公司，网址为：http://www.mpac.on.ca/）。如果您认为这个机构把您的房产价值估高了或估低了，都可以向它申述，如果他们重估价的价值还不合您心中的价值，您还可以向法院申诉。

3、估算可采用0.6% ~ 0.9%的税率范围

很多人买房的时候不知道准确的税率比例，一般都会粗略的用0.6% ~ 0.9%这个范围来大致计算，这个比率比较科学，因为大多地区普遍房产税比率范围就在此中间，所以买房时您可以凭借此，来衡量是否您能承受这个范围的房产税。这里提供一个多伦多房产税“计算机”的链接，输入您的房产价值就能知道您要交多少房产税了。


 

  • 房产税税率低是好事？不一定！

很多人一定会说：“税率走低对于房屋持有者来说不就是件天大的好事了。”这种说法幷不全面，从上文的数字数据上来看今年的税率的确比往年要低，但是光看这个税率值就暗暗自喜是不正确的。您的房屋价值在这一年内的涨幅程度可能远不止这几个小小百分比的差别。

从多伦多房地产排行榜（Toronto Real Estate Board）一月至今的房产市场报告，我们可以知道，即使今年房产交易市场并不如去年那样火爆，但是成交的平均金额依旧有所上涨，就5月这一个月来看就比往年上涨了5%之多。从大体房市我们也能初见一些端倪，其实每年房产税都在涨，政府才是最终受益者，凭借上涨的房价每年都能多出不少财政收入，因此从这个角度来说，受害的还是消费者这一方。

  • 你缴纳的房产税最终都去哪儿了？

拿着纳税人的钱，政府也不能不管事，政府每年的财政开销很大一部分是从收取房产税而得，他们也用着我们缴纳的税费支撑起城市的公共设施。就2012年市政开销图来看，警察、交通、偿还外债、消防系统、都花费了很大部分的财政收入，当然省政府瞎管的教育系统也花费了不少银两。

相信只要房产税在合理范围内，政府又能善用这些经费，大家都能享用完善公共设施带来的福利的话，这些钱就不会交的没有意义了。

经纪江晓清专栏全集

江晓清解析加拿大房产投资

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最新消息：英国最新移民修改法案昨日出台 投资移民确认上涨至200万英镑

2014年10月16日,英国内政部出台了最新的移民修改法案，一直以来各方猜测也尘埃落定。修改方案主要着重在加强驱逐非法违反公众利益的犯罪分子出境，限制这部分人群的上诉权利；进一步完善行政复议程序；打击以虚假名义如假结婚或假同性伴侣关系，虚假工作职位等的签证申请；以及抬高高资产人群的申请门槛，如100万英国投资移民要求抬升至200万英镑投资，希望更高效拉动英国经济。

英国政府通常在每年的4月及10月出台修改方案，通过收集移民签证官审核申请时总结的案例经验，结合采纳多方机构，如英国移民咨询委员会（MAC Migration Advisory Committee）等机构提供的建议而做出修改，主要为了保证现行的移民条例能够切合实际情况，有效服务于英国经济及社会发展。

英国彼得森律师行提供第一手PBS计点积分制主要修改总结，敬请各位读者持续关注后期关于英国家庭生活，永居申请，行政复议程序等的政策修改分析。

最新的修改案对投资移民有大幅度的修改，但修改的内容并没有超出彼得森律师行的推测。

在今年2月份英国移民咨询委员会（MAC）已经递交给英国政府一份调研报告，建议将投资移民资金额度从100万英镑抬升至200万英镑。涨价的消息在今日得到英国移民及安全部长詹姆斯·布罗肯希尔的公开声明确认

针对投资移民的修改方案将于2014年11月6日正式实施。请注意在实施前已经获得投资移民签证的申请人将不受新政策的影响。

法案内容概括

Tier 1 INVESTOR 英国投资移民：

变更声明可以概括为：

投资移民的门槛由100万英镑上涨到200万。

新的修正方案将于2014年11月6日正式实施。在实施前已经获得投资移民签证的申请人将不受新政策的影响。

在200万的投资中，要求200万英镑全额投资在指定的方式（比如国债，公司债，股票以及英国公司），同时取消投资额中25%可用于购房或定期存款的选择。

正式移除以贷款方式申请投资移民的相关条例。

Tier 1 Entrepreneur 英国业家移民：

相对于新政策着力于修改投资移民的要求，对企业家移民的政策要求没有显著修改，但并不代表英国政府对企业家真实性的审核有所放松。一直关注英国移民政策的各位应该有注意到，英国政府从今年的4月，7月，10月有逐步加强对企业家移民的审核标准。

在英国递交的企业家移民申请，要求20万英镑资金必须已经在英国境内。体现出英国政府进一步审核申请人在英国设立企业的真实意愿。

出台更严谨的技术审核以联名账户，多个账户作为资金证明的真实性，以及加强审核以多份文件共同证明的日期及金额要求，同时也加强审核已投资到企业当中的资金真实性。

除了资金要求，英国政府也进一步规范了关键词的定义。比如“风险投资公司”，“新企业”，以及“房产开发及房产管理”等。换言之，在准备证明材料时需要更加严谨和专业的指导，以切合每一项定义的要求。

政策分析

现在我将对这4条法案更改逐一分析。第一个问题，英国政府为何要将投资者签证的门槛从100万提高到200万？这个问题很好解释，英国现在缺少资本投资，看看中英两国高层领导人这两年相互互访的频率和中国提供给英国的贷款数额吧，英国缺钱的现实不难看出来。

第二个问题，英国为什么要在这个时间点上（2014年10月）推出这个政策？其实这是跟全球范围内的移民趋势息息相关的。早在今年6月，加拿大就已经宣布暂停所有的投资移民申请，这让中国的移民投资人捉襟见肘。紧接着，上个月美国政府宣告本年度EB-5移民签证名额售罄开始进入排期，这个投资50万美元两年获取美国绿卡的投资类签证曾一度被中国人看成是获取国外永居的快速途径。

来自北美洲的两个投资大国纷纷将中国人拒之门外的现实让越来越多的投资人把目光转向了欧洲，而作为母语为英语的英国自然而然成为了移民者心目中的“黄金宝地”。

第三个问题，为什么英国政府开始限制投资类型，并且取消了投资中的25%投资于房产和定期存款的要求呢？限制投资类型的考虑出自于英国整体经济的走向，虽然经济好转，英国政府近年来仍然处于财政赤字的状态下，政府需要投资人购买国债，政府相关的公司债，和其他类型能够向这个国家基础行业注入资金的债券，这是卡梅伦政府背后的所想。至于为何取消25%在投资房产上的选项，这是由于这些年英国国内房价看涨，越来越多的人（尤其是年轻人）开始抱怨自己买不起房子，越来越多来自海外的房产投资让英国国内的房价持续攀升，为了缓解英国本土人民购买房产的压力，保守党取消了投资者购买房产的要求。

最后一个问题，为什么取消贷款方式的投资移民？答案是，英国政府要钱，同时急着要钱。虽然对于100万英镑的投资移民，移民者一定需要证明出自己拥有200万的资产，这样英国这边的银行才会贷款给投资者100万英镑，但是贷款归贷款，对于英国经济的直接注资才是政府想要看到的。英国政府对于投资者的还贷能力还是很信任的，但是明显现在政府想要投资者立刻拿出现金，对英国的经济发展最初立竿见影的影响。

后续影响

从目前的情况来看以及当前英国政治选票情况分析来看，联合政府推出相关涨价要求显然是为了响应选民的呼声，包括进一步要求来促进英国经济，包括禁止投资房产以抑制房价增高等等手段。 但是个人认为总总手段并不是不欢迎投资移民，而是在尽力规范投资移民的相关规则，评估投资给英国本土经济带来的真实贡献。

作为目前市场上最快，最安全的主流大国的移民项目，2个月之内获得英国相关移民签证，并且由国家担保相应投资回报，相信仍然会对中国申请人有很大的吸引力。 快捷，安全，回报稳定，绿卡保障，都是英国移民项目的总总好处，相信此次涨价并不会影响到中国地区市场的移民热潮，反而会激发更多的申请人对英国移民的关注。

专业建议

从过去10几年的从业经验来看，并且结合近几年英国政府逐步完善的网上申请系统来研究。我们认为我们仍然有机会帮助到我们的客户对T1 100万英镑投资移民申请作出有效的时间控制，最多可以争取到3周左右的时间，也就是在11月31日以前如果您认为您能够符合现行的英国移民局要求的资金及基本来源解释，我们是仍然能够帮助客户按照老的政策来处理签证申请。

需要注意的是，关键时刻需要有专业的机构以及专业的人士来帮助大家做出充分的准备以及专业的判断，建议大家联系例如环球移民这样的比较大的专业机构来进行专业分析和专业处理。

刘鹏律师专栏全集：

刘鹏诠析英国移民与投资

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巴菲特教我房产投资“湿地论”

股神巴菲特的“湿地理论”

沃伦•巴菲特（Warren Buffett），举世闻名的投资家，坐拥数百亿美元的个人资产，在多年的世界财富排行榜上，一直稳居前列，被誉为“股神”。他在长期的股票投资活动中总结提炼出了许多超越一般投资者观念的独到理论，而这些理论在实践运用中被证明是极其正确的。

针对股票投资，他有一种做法曾引起我的兴趣，那就是在股市中，他不去选择那些市值已经很高，受到众人追捧的“成熟股”，因为他认为这种股票的上涨空间已经非常有限。但同时也不选择那些市值虽然很低，可却没有什么发展前途的“蛮荒股”。而是极力搜索那些目前市值不高，市场关注度有限，但因为某些特殊因素的存在，而藏下了巨大的潜力的股票，就像是那些自然条件优越，但还未经开垦的湿地一样。他买下这样的股票后，只是等待时机成熟，坐等获取丰厚回报。靠着这一做法，巴菲特曾在数以万计的股票种类中选择了若干不为他人关注的股票，而这些股票最后都实现了数百倍的价值上升。

我在进行房地产投资的实践和研究过程中发现，巴菲特这种股票投资的做法其实完全可以移植到房地产投资中，也就是说，能够给投资者带来最大回报的房地产，一定是那些当时看上去所处地段和区域不怎么火热，不为很多人重视，价格还相对处在一个低位的对象，就像一片容易为人忽视的“湿地”，但只要这些地区未来存在着获得城市规划发展、基础设施建设、人口迁入等有利机遇。而投资者又能够看准形势，及早买入该地区的房地产，将来肯定能收获巨幅升值。反过来，等到那些地区被开发成熟，价格已经被推得很高的时候，投资者再来介入，获利的空间就非常有限了。“湿地”变成“熟地”之后，机会也就没有了。这就是我推荐给房地产投资者们一条重要理论——“湿地理论”。

“湿地”的例子在各国的房地产业发展中可谓比比皆是，以我们所熟悉的中国房地产业为例，上海浦东的房地产发展就是最具典型性的。上海浦东在20年以前，是一处“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”之地，备受上海人的冷落（据有关数据显示，1990年前后浦东的平均房价只有1,000元左右）。但20年后，却变成为上海房地产发展的领头羊（根据2010年的统计，浦东新区的平均房价达到了每平方米25,600元），成为人们置业购房趋之若鹜的所在（从1990年到2008年，浦东新区仅户籍人口就增加了60万）真可谓是“沧海桑田”。在这当中起到决定性作用的，毫无疑问就是中国政府于90年代开始的“浦东开发”政策。如果没有开发开放的政策，没有包括道路交通在内的各种基本建设，没有经济金融的一系列规划布局，也就不可能有房地产业的兴盛。

细细想来，在正式实施具体的规划建设之前，浦东开发其实早有征兆：90年代初的上海，要取得经济发展的突破，必须要寻找新的发展空间，浦西已经人满为患，大规模的基础设施改建成本巨大，唯有将视线转移到当时地广人稀的浦东，才能一展手脚，这也就是浦东必定会成为开发开放的选地。当然最主要的是，上海从90年代开始获得巨大发展契机是一切的前提。由此可见，能否在最初阶段，准确判断出城市规划发展、交通设施建设、人口迁移的方向，对于选准最佳“湿地”至为关键。

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非加拿大居民能在多伦多置业吗？

加拿大的领土面积达998万平方公里，为全球面积第二大国家，是全球最富裕、经济最发达的国家之一。以国际汇率计算，加拿大的人均国内生产总值在全世界排名第十一，在人类发展指数也是排名第十一。它在教育、政府的透明度、自由度、生活质量及经济自由的国际排名都名列前茅。这让世界各地的人们向往来到这里寻找发展机遇，旅游、移民、投资在不知不觉都成了这片土地上的热词。

随着越来越多的人们将眼光投向加拿大，安大略省内的多伦多作为加拿大的著名城市一直以来也备受大家关注，多伦多房产市场更是吸引着不少热衷于“买房”的中国人。对于不了解加拿大的人们来说，想要在多伦多投资地产他们有着不少困惑，首当其冲的问题就是“非加拿大居民可以在多伦多买房吗？

对于这个问题，如果只用单纯一个字“能”来解答势必不完整，今天我将详细介绍非加拿大居民（非居民包括持有工作签证、学习签证，以及访问签证的申请人，例如，留学生，在加拿大有合法工作许可的非永久居民，以及来加拿大进行商务访问的游客）在多伦多买房的相关规定以及注意事项。

根据加拿大联邦政府《公民法》，非加拿大居民亦能够购置、拥有和出售房地产，其要遵守的规定与条件和加拿大居民或公民相同。在安大略省，《外国侨民房地产法》给予非加国公民拥有或出售房地产的权利。

  • 非加拿大居民在加拿大投资房产的贷款事宜:

贷款买房非常普遍，非加拿大居民想要在多伦多贷款买房也不难，但有几点需要注意:

第一，您要在加拿大开设银行账户用以每月还款。

如今许多加拿大商业银行已在国内开设分行或者办事处，但在国内开设的账户并不能直接用来使用，需要在加拿大境内激活才可以用于支付。

第二，加拿大对于个人信用记录非常看重，信用污点很容易导致按揭贷款不批的后果。总之，即使没有信用记录也不能拥有不良信用记录。因此无论是否是加拿大居民，都需要保持良好的信用记录，养成按时偿付信用卡账单，缴纳各项公用事业费的好习惯。

但许多非加拿大居民会问：我从来没去过加拿大没有信用记录是否还能贷款？答案是肯定的，但您要做好首付、定金相对较高的思想准备，因为无收入的非加拿大居民申请贷款时，可批下来的贷款额度大约要低于房价的65%，留学生买房面临的状况也基本如此。而对于拥有良好信用记录、持有工作签证并拥有稳定收入的工作签证持有者，贷款额度最高可达90%。

非加拿大居民在加拿大买房，可以申请到银行的按揭贷款，而且利率与本地居民一样，利率大都在3%左右。但对于贷款具体额度与利率加拿大各大商业银行给出的标准不尽相同，想要获得最优的按揭贷款，需要花时间进行比较。

第三，非加拿大居民如有必要也可以在律师行见证下签署POWER OF ATTORNEY（POA），即《委托授权书》，用以授权加拿大境内的亲戚或朋友代理完成按揭贷款。

买家的地产经纪或律师都不允许成为买家POA的受委托人（购买楼花除外）。授权委托书需要完成规定的表格，在两个见证人的见证下签字，并且需要律师或其他Notary Public 的公证，具体有关POA的规定需要咨询专业律师。

与此同时，还要找到同意通过委托授权书签署贷款文件的银行，一般而言，这些银行对于贷款要求更为苛刻，条件也相对更多。因为目前有超过90%的房契诈骗案都跟授权委托书有关，所以银行对此十分敏感。在Closing签字时，律师一般可以接受POA的受委托人签字，而银行则大多都不予接受。因此要特别提醒买家的是，在离开加拿大之前，一定要跟贷款银行问清楚，是否接受POA。

第四，注意定金及首付这两笔较大金额的付款能够顺利交付，确保资金流充裕，海外电汇付款也要提前咨询电汇所需天数等相关信息。签好协议但未在规定时间内交付定金或首付会引发一系列不必要的麻烦，甚至会被告上法庭。

  • 加拿大居民在加拿大（多伦多）投资房地产的税务事宜：

非加拿大居民与居民都没有购买房屋数量的限制，并且面对的购房税务问题也基本相同。但对于房屋增值的部分，非居民在出售房产时要根据规定交付资产增值税。非居民在出售房屋时必须通知加拿大国税局并申请一份清税证明书（ Clearance Certificate ），以确认因物业增值而必须交付的税款数目。该证明会同时发给卖出方和买入方，以保护买卖双方的利益。如果卖方未按此规定行事，那么买方可能有责任承担卖方所欠税款。如果卖方是非居民，律师有权事先扣留高达房价25% 的金额作为保证金。在收到政府发出的 Clearance Certificate 后，律师会用此保证金付清卖家的有关税项，并将余款退还给卖家。在最终的Closing以后的 30 天之内，如果仍然没有拿到清税证明书或未能够与国税局结清增值税款，那么律师会将您的保证金会上交国税局，再由卖家报税时自行结清。

此外非居民在Closing之前转让楼花时，律师也会事先扣留上述保证金，以保证非居民会交清增值税款。

  • 非居民如何投资加拿大（多伦多）房产

如今互联网和交通的发展，促进了各国之间的交流，也使得更多的投资人能够更近距离的接触海外房产市场，在加拿大投资房产的方法也不局限于一种。加拿大买房基本可以分为六个步骤：

其实，非加拿大居民在加拿大买房并没有想象中的那么复杂。简单的说，除了银行要求的首付款多过本地居民，以及卖房时需要交一定的Capital Gain Tax之外，与本地居民置业并无大异。

经纪江晓清专栏全集：

江晓清解析加拿大房产投资

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西班牙投资移民出师不利 是黑马失蹄还是少不更事？

2013年9月 26日西班牙政府正式通过创业家法案，以法律的形式明确地规定了西班牙投资移民的概念。相比西班牙政府最初设想的 16万欧元，法案最终将这一数字设定在了 50万欧元。

经济危机下，国际移民政策两极分化联合国 2013年《世界移民报告》的数据表明，截至     2013年，中国以930万的移民总量，成为次于印度、墨西哥、俄罗斯之后，全球排名第四的移民输出国。每年成千上万的国人都涌向了何方呢？目前国际上的移民国家可以简单的归纳为两组：

一组是打着欧盟旗号却走着屌丝路线的小国集团：塞浦路斯、希腊、拉脱维亚、匈牙利等，门槛一降再降，多至 30万欧元少至10万欧元就可以换取一张居留卡片，还附送种种流程上的优惠。

另一组则是标榜着自己高大上的大国集团：美国、加拿大、澳大利亚、英国，一张居纵观国际移民形式，葡萄牙、西班牙既不在大国阵营也不在小国之列队。俗话说“瘦死的骆驼比马大”, 其在历史上的霸主地位以及在现代国际阵营中的重要地位，不允许把自己划入到屌丝小国的行列中，而且自己既然划出了 50万欧元的门槛，也只能在这一进退两难的困境中死撑到底。

柳暗花明的葡萄牙移民

自葡萄牙施行投资移民的新政以来，不到两年的时间已经发出近千张绿卡，其中中国国民占了大多数。此数据一出，不少人大跌眼镜。最受投资移民青睐的美国, 中国人和其他人民竞争，也不过抢到每年 3000多名的份额。人口不足美国的三十分之一，土地面积不足美国的一百分之一的弹丸小国葡萄牙刚刚起步就做了一千余人，这个成果还是可喜可贺的。看来葡萄牙政府当初没有把投资门槛设定为和希腊一样的 30万欧元或者更低，而是提升到 50万欧元，是花了一番心思的。

首先来看美国: 美国的EB-5投资签证等待周期较长，常出现年初即用光整年名额的情况，使得一些需要在子女 18岁成人前办好手续的家长非常困扰。另外，EB-5 的入股或者创业的投资模式对于不熟悉美国的企业管理甚至连语言关都没有通过的投资人很难带来明确的收益，且根据其招商引资的情况，幷不是每个人都能拿到绿卡。今年2月，美国证券交易委员会宣布叫停“芝加哥会议中心项目”，认定其对寻求移民的海外投资者形成诈骗。涉及  250名中国移民投资人、投资金额1.5亿美元的芝加哥会议中心项目诈骗，成为美国 EB-5投资移民进入中国以来最大一次丑闻。至今为止，经过取证和三次开庭，虽然投资者的部分投资可以追回，不过当时缴纳的4至5万美元的中介费打了水漂，并且注定与绿卡无缘。

再纵观小国集团：塞浦路斯深陷债务危机, 失业率极高，银行内存款每日的提取上限仅为500美元，取得的居留也不可以用于工作。希腊则属于岛国，远离欧洲大陆，拿到手的居留不可以工作而且考虑到子女教育等问题，希腊语也没有长远的优势。

葡萄牙政府敏锐的察觉到了其投资居留的未来第一大消费市场——中国，随着经济的发展和教育程度的提高，移民市场将不再只是土豪的市场，更不会是屌丝的市场，而是新兴的中高产阶级的天堂。

葡萄牙握住了自己从属与世界最大的经济体——欧盟，免签来往26个申根国，历史悠久，高福利免费教育，可投资房产的底牌。正所谓进一步太多，退一步又太少：不是每个人都愿意一次性拿出一、两百万英镑或者是五百万澳元来冒险；也不是每个人都能安于自己花十万或二十五万欧元买到的居留，报出国家名字后大家都不知道还有这个国家存在的难堪。所以看似尴尬的葡萄牙投资移民，反而成了近年国际移民的最大赢家。

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伦敦地标巴特西：从英伦文化地标蝉变伦敦地产新秀

伦敦作为全球最黄金的房地产市场之一，一直备受海外投资者的关注。在泰晤士河沿岸两边，正有大量的新建楼盘在破土而出。对于这座历史与现代完美结合的国际大都市来说，新的城市天际线能否承袭这里传统的优雅贵族气质？这个问题对于伦敦的城市建设者们来说，比我们想象的都更为重要。今天我来说说在伦敦市中心最大的一个在建综合性项目——巴特西。英国人已经在纷纷讨论了：这个他们心中的最具象征性意义的伦敦地标之一，未来将如何在魔幻变身后，在伦敦的当代商业生活中重新活跃？

在2012年伦敦奥运会闭幕演出的时候，最能代表伦敦的六个建筑形象出现在舞台，巴特西电站（Battersea Power Station）正是其中一个。如果你问：就只是四个大烟囱耸立的电站而已，为何能代表伦敦形象？那么你一定不了解巴特西电站在英国工业革命发展历程中的重要角色。对于伦敦人来说，巴特西电站不仅是一座工业帝国时代的遗迹，还是一个代表欧洲红砖建筑艺术的文化符号。

工业时代的巴特西电厂

位于泰晤士河南岸的巴特西电站，是伦敦最大的建筑之一，在英国的工业发展历史上占据重要地位。它始建于上世纪30年代，由著名设计师斯科特设计。这位设计师的代表作还有：英国标志之一的红色电话亭、Waterloo桥、利物浦大教堂等等。虽说是工业用途的电站，设计方面却是可圈可点：巴特西电站是曾经风靡一时的红砖教堂风格，在英格兰硕果仅存，也是欧洲现存最大的红砖建筑。巴特西电站更被英国人视为和圣保罗大教堂同等级别的伦敦地标。

时间倒回到上个世纪初，那时英国的电力还是通过一些小型发电站、众多民营企业，分别向公众供应的。眼花缭乱的电力系统既不兼容、成本又高，公司之间竞争混乱。这种混乱局面终于引起了英国国会的内部争议，认为发电应该是统一制度下的国有化运营。1925年，英国国会的法令被采纳，第一个超级电站终于应声而建——也就是每年生产40万千瓦电力的巴特西电站。

意大利大理石涡轮大厅、磨光镶花地板、锻铁楼梯、还有那四个耀眼的白色烟囱……巴特西电站曾经在50年间，负责伦敦全城五分之一的电力供应。

英伦文化的“巴特西”情结

巴特西电站曾出现在英国著名摇滚乐队Pink Floyd的专辑封面上、出现在披头士乐队、《蝙蝠侠》、《国王的演讲》等经典电影里，出现在英剧《神探夏洛克》里……英国首相卡梅伦还曾在此发表演说：“巴特西是英国人的老朋友”。“巴特西”情结已经深深融入英伦文化的血液里。

英国著名的摇滚乐队Pink Floyd，在1977年的时候发行过一张叫做《Animals》的专辑，专辑封面正是巴特西电站。封面上的发电厂上空，漂浮着一小团粉色的云——其实那是一只粉色小猪的氢气球，名叫Algie。“弗洛依德的飞猪”是音乐界的一个传奇，也出现在了2012年伦敦奥运会上。

2011年的时候，《Why Pink Floyd》发行，制作人将经典场景重现，于是人们又看到了一只悠闲的粉色小猪高高地飘扬在巴特西两座烟囱之间

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L.M.N.P 投资法国房产最快捷的生财之道(下)

上期，为投资者介绍一种在投资法国房产市场最快捷的生财之道——带家住房出租。本期，我将来讲讲如何找到适合此类投资方式的房屋。

巴黎的面积105平方公里，是一个规模很小的城市，其中被大家熟悉和追捧的黄金地段只占巴黎总面积的20%左右。所以，想要靠房屋出租获利的投资者，切勿为了贪图房价上的一时便宜而选择距离中心地段几条街或是几百米外的房屋，因为，那些房屋并不适合用来赚取丰厚的出租回报。

巴黎是世界上游客最多的城市，就这一就足以说明为什么在巴黎带家具短租十分受欢迎的原因。由于，游客只需用住市中心豪华酒店的钱就可以租到在同区域的一套奢华的大套房，甚至是一栋别墅。很多人都愿意用同样或是更便宜的价格租一套房而不是酒店。所以，在巴黎，这样的出租方式几乎已被所有游客所接受。

另外重要的一点是，对于巴黎这样的城市来说，不存在旅游淡季。虽然，每年的11月、1月、3月和8月，游客数量稍有减少，但并不意味着是淡季。而在5月、6月、9月和12月，特别是新年的第一周，因为，很多外国游客都喜欢在巴黎这个世界上号称最浪漫的城市度过新年。这时，整座城市的酒店入住率定是100%，并且，所有旅馆的价格都会翻一倍或是几倍。

对于民用住宅来说，地段、房屋质量、特点与交通会直接决定房租的高低，但除此之外，房租都将是不变的（新年除外）。当然，如果客人租的时间较长，位于中心地段的房租也可以相应有点优惠，不过由于总体租住率高，所以，多数时候不需要特别的优惠，特别是客人降价的幅度较高，最好是不要接受，因为总有人会住。

比如：可以看到铁塔、有阳台或露台，这样的房子租金会更贵。一套位置再好的地段，房屋装修不错的，每个月租金能达到100欧元／平米／月。也就是说50平米的房子月租金5000欧，100平米的房子月租金10000欧，150平米15000欧，这是平均水平，还有很多更贵的，当然也有更便宜的。

我有位客人在香榭丽舍大街有套74平米的房子，每天的租金是370欧元 ，如果30天，就是11200欧元，平均下来是150欧元每平米/月。当然这是100％入住率的毛收入，还要除去中介费用（Booking或其他公司），物品折旧，以及长期入住客人的折扣和实际的入住率。

为了达到高入住率，证明房租物有所值，得到租客的好评，就要遵守符合国际高端客户的规则：干净漂亮的家具，有品味的装修（符合国际品味），齐全且高品质的家具用品。所以，在一开始需要经常更换餐具，床单，在墙壁老旧的时候要记得粉刷。这些费用也都是可以抵消税金的，当然更重要的是保持房屋品质，从而取得高的入住率。

小贴士：法国房产的面积是以实际室内居住的面积来计算，不算阳台和公摊等（简单的说，可以把地板全部铺上地砖，地砖的总面积就是房屋的居住面积），和中国的计算方式不一样。一套法国80平米的房产，以中国计算方式会超过100平米。

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英国房屋租赁市场兴旺背后的无奈

最近，看了一篇有关英国房租不断上涨，使投资收益达到有史以来最高点的新闻。在这篇新闻中我发现，年轻一代成为了推高英国房价与租金背后的“始作俑者”。

他们真的有那么大的推动力吗？

据我了解，英国近期有一项针对伦敦18至34岁之间年轻人群的市场调查, 在比较了这个特定人群的平均年收入和市场平均房价之后, 调查结果让人沮丧 —— 伦敦的年轻人在伦敦根本买不起房子！

在伦敦的任何一个行政区，18~34岁之间年轻人群即使在存够10%的首付押金, 以及3倍于他们年薪的房贷的前提下，仍然购房无望。

这项由市场调研公司CACI主导的调查显示，位于伦敦东南部的Bexley区在伦敦所有行政区里房价最低，这里适合首次购房人群的小面积住房平均价格约为17万2千英镑。在Bexley区居住的年轻人群平均年收入为4.142万英镑。以此计算的话, 即使凑够了10%的首付押金4000英镑，再加上年收入3倍的银行贷款；他们仍然面临超过3万英镑的房款缺口。

在伦敦房价最高的Kensington and Chelsea区，单元房的均价为96.5万英镑, 而这个区年轻人群的平均年收入为5万6千英镑。这意味着年轻人想要在这里安家的话除了银行贷款之外，要想办法凑足约70万英镑的房款缺口。

这种现象并不是伦敦特有,  在距伦敦交通便利的Oxford、Brighton、Guildford、Windsor、Maidenhead 等地这种现象都普遍存在。但调查也同时显示在伦敦周边的Milton Keynes、Swale、Fareham以及Medway等地情况稍好一些。在这些地方居住的年轻人群年平均收入刚刚可以负担一套小面积住房。 高昂的房价使伦敦的年轻人们依赖租房来解决住宿问题,  从而促使了伦敦房屋租赁市场的兴旺。

Minni专栏全集：

Minni谈英国伦敦房产投资

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纽约房地产市场——一块被低估的沃土

纽约房地产市场其实很大。维基百科中的一篇文章指出，纽约房地产市场的总价值约为8000亿美元。但我们认为，其实际价值要高得多，因此我的同事Richard决定考察一下这个数据是否准确。他尝试搜集曼哈顿市场的一些数据，而他的发现也是出人意料的。曼哈顿是纽约房地产市场价格最高的地区，因此，我们决定仅对曼哈顿房产市场进行估值，然后发现其价值约为以上数据的两倍。

纽约办公面积据估计约为5.2亿平方英尺。按照每平方英尺700~900美元计算，总价值约为3600~4600亿美元。还要再算上酒店的价值。酒店房间数量接近9000间，平均每间房价值按4万美元计算，总价值约为360亿美元。

纽约房地产市场的总价值约为8000亿美元,但其实际价值要高得多

曼哈顿住宅面积共有9.75亿平方英尺左右，在所有房屋类型中，共有有公寓和合作公寓2014年的平均价格为1300美元每平方英尺，所以总价值约为1.3万亿美元。虽然联排别墅的数据还没有整理好，不过其总价值也已可想而知。

由此估算，仅曼哈顿区的房产市场的总价值约在1.7万亿美元左右，而这一数值已超过深圳股票交易所的1.5亿美元。

曼哈顿资本市场基础 十分雄厚。其中不仅包括在纽约证券交易所和纳斯达克交易的25,000,000,000,000美元股票，还有其总价值为1.7万亿美元的房地产商市场。 另外再加上纽约商业交易所和曼哈顿大型投行所创造的私人衍生品市场，曼哈顿当之无愧是世界第一大金融中心。

Danica.Chen专栏全集

Danica细说纽约房产市场

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