Author: Jane Yuan

在澳大利亚买房子，一般有两种情况，一是通过房屋交易中介，直接从卖主手里买房；另一种是在房屋交易中介组织的拍卖会上当场喊价购买。我建议来自国内的买房人士尽可能不要去拍卖买房。

但根据这些年澳大利亚的房屋买卖数据，拍卖房的售价一般要高出非拍卖房。在房地产市场的繁荣时期，拍卖房的售价一般要比非拍卖房高出20%；在市场稳定发展期，它将高出5~10%；只有在萧条期，两者之间的价格才接近一致。导致拍卖房价格高的原因主要有这样几个方面：

首先，在拍卖现场有可能会遇到强劲的竞争对手。如果两个人都对一套房产志在必得，则很有可能会把价格一路抬高，即使最后能够战胜对手，付出的代价恐怕也超过了市场一般价了。

其次，拍卖现场的气氛可能会导致买家产生非理性判断。当你身处拍卖现场时，往往会身不由己的受到整个拍卖气氛的感染，激动情绪会不知不觉在取代理性思考。尤其是到了最后和另一个竞拍者进行一对一喊价时，那种心有不甘的冲动就会促使自己喊出远远超过原本心理价位的价格，而这正中了拍卖师和房主的下怀。这种情形如果发生在房屋买卖的淡季，就会给买家带来更大损失。

最后，还有一种偶尔发生但也不可忽视的情况，那就是在拍卖现场或许会有卖主的“托”存在。他们“摇旗呐喊”，频敲边鼓，驱使着拍卖价格向卖主希望的那样冲高。如果你不能识破这些伪拍卖者的伎俩，就会中圈套，最后以过高的价格买下房子。

除了以上几点外，在澳大利亚，房子一旦通过拍卖成交，不会像一般售房那样向买家提供一般为7天的“冷静期”（Cooling Date）。这就意味着买家会因为缺少足够时间对房子做全面调查，从而增加了购买的风险，比如会忽略房屋结构、内部设施、甚至病虫害等问题。

所以我在澳大利亚生活了几十年，有过很多房产购买的经历，可仅有一次是通过拍卖形式来购买的，其他都是非拍卖形式买来的。

当然，如果你是要坚持去拍卖买房，那么请至少做好以下准备工作：

• 要做好拍卖成交价超过市场价5-10%的准备

• 在正式举牌拍卖前，先去观摩多个拍卖会，以积累必要的拍卖经验;

• 确保您的律师已经完全核对过卖主售房申明书（Vendor Statement）;

• 要对房屋结构、市场价格等相关事宜进行事先调查。

• 联系你的房贷顾问以了解你承受的价格尺度是多少。他们可以出具一个预估单（Pre-Approval Statement）以告诉你能借款多少,从而让你在讨价还价时心里有底;

• 设定一个你绝不能越雷池半步的预算底线。切记，为了使你的出价不至于高过你的承受能力，你要在预算和心理上做好双重准备;

• 准备好订金（通常是总价的10%，而且要在拍卖成交后马上支付）。

最后再给大家介绍一下澳大利亚房屋拍卖的简单过程：在拍卖当天，买家们先到现场有30分钟看房时间；接下来拍卖师开始宣读有关拍卖的规定；接着拍卖师要求竞拍者给出底价；然后就是开始竞拍；当竞拍人减少到2个时，拍卖师会征求房主意见，如果房主认可，则出价高者就可以与房主签订合同，如果没有达到，那么价高者可以和房主再谈判价格，如果最终房主没有满意最高出价，拍卖师就宣布此次拍卖流拍。

金凯平专栏全集：

金凯平谈澳洲墨尔本房产投资

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众所周知，在澳大利亚无论是购买二手住宅还是楼花，一般都需要在合同签订时交纳房价10%的定金。那么，在合同签订直至房产交割的这段时间内，这10%的定金由谁持有，并是如何被管理的呢？

定金持有者

简单来说，在购房合同下，一般规定，10%的定金持有者可以是代理出售的房产中介，或是卖家的代理律师，具体由卖家、律师和中介协商而定。无论是中介还是律师代为持有定金，这笔款项都应存入一个法定的信托账户，并由持有方代为管理，直至房产交割后再由定金持有者交至卖家。所谓信托账户，是由第三方监管的独立于普通银行账户的一种特别账户。换言之，卖家/开发商在房产正式过户之前是无法拿到这笔定金的，对于买家而言是一种保障。当然，买方也无权使用或控制这个账户。

一般二手房的定金持有者为房产中介较多，而楼花的定金持有者一般为卖家的代理律师。当然，也有相反的情况。因此，买家在签订合同前，应通过律师问清楚将10%的定金支付给谁。

定金利息

在购买楼花时，由于合同签订至房产交割的时间比较长，一般为2~3年，定金持有人会将定金放入一个产生利息的存款账户。到房产交割时，定金所产生的利息通常会由卖家和买家平均分配（扣除相关税费、银行手续费及持有者管理费用后），在交割后由定金持有者分别支付给买卖双方。当然，有时购买二手房的定金也会产生利息。作为买方，应当及时将自己的税号告诉定金持有者，以确保银行利息不会按照最高税率被扣除。

注：【对于海外投资者来说，该情况很容易发生。如果银行没有得到税号，并会认为该业主不会自动报税及缴税，所以，银行主动扣除10%的税率，如果是澳洲政府则将会扣除近50%的税率。】

值得注意的是，根据不同购房的条款，定金产生的利息也有可能在房产交割后全部支付给卖家/开发商或是买家。因此，买家应当在签订合同前了解这些条款的内容，并通过律师与卖家/开发商进行相应的协商。

特别情况

无论是购买二手房或是楼花，合同里都可能会出现条款要求买家提前释放定金，在交割前就将10%的定金直接支付给卖家/开放商，供其购买其他土地房产或是支付印花税。如果卖家需要购买其他的土地（这种情况并不少见），定金将会从中介的信托账户转入卖家新购买土地的中介信托账户。如果是支付印花税，则定金将会交到政府税收部门。相对来说，对于买家还是有一定的保障，但是买家仍应在签订合同前考虑清楚自身需要承担的风险。

注:【该情况发生概率非常小。另外，澳洲政府对于买家的大力保护，所以买家利益完全可以得到保障。】

购房意向金

目前，在购买楼花时，一般需要买家先支付一笔意向金(Expression of Interest)，这和购买二手房时支付给中介的小订有异曲同工之效。但是每一家中介对于意向金的管理和退款都有不同要求，买家应该在支付意向金前确认好中介机构的规定。

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杨泱详谈澳洲房产投资法律

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