Author: Joyce.z

青睐海外房産的中國買家除了擔心大量現金難以從中國帶出，還爲海外收入難以獲得澳洲四大銀行的貸款感到棘手。再加上澳洲7月1日新的10%代扣稅政策的實施，或進一步打擊海外賣主。海外買家面臨的障礙也使開發商對交割風險的擔憂加劇，因爲一些外國買家可能無法從銀行獲得貸款。

規則收緊

澳洲稅務局（ATO）從7月1日起將實施新的立法要求，任何在澳洲出售200萬以上房産的外國人，買家需把房款的10%交給澳洲稅局；而任何200萬以上交易的賣家，不管在澳洲是什麽居留身份和國籍，在得到稅局出具的完稅證明（tax clearance）之前，都按照海外居民類別處理。

澳洲權威商業稅務律師、西澳的費克靈（John Fickling）對新法解讀說，如果買家在2016年7月1日以後購買價值200萬元或以上的房地産，買家將必須從購房款中扣下10%，然後把這筆錢交給澳洲稅務局，除非賣家能夠提供稅務局簽發的稅務居民“完稅證明”。哪怕賣主出生在澳洲、是澳洲公民，也仍需要得到稅局的 “完稅證明”，否則就被視爲外籍人士處理——也就是說，買家就須把10%的購房款交給稅務局。

銀行和監管改革建議對澳洲開發商的潛在影響會在兩到三個月後見效，許多大型城市建設項目將要交割，影響會變得更明顯。

維省政府更加嚴厲，還將把外國買家的印花稅提高到7%，把空屋所有者的地稅增加至1.5%。

開發放緩

私人股本公司Qualitas 表示，由于銀行和政府的政策，使海外投資者購買發生困難，新公寓建設在中期會開始“大幅”放緩 。

外國買家與本地買家的比例在過去兩年裏穩步增長，開發商利用需求加速項目。現在許多項目40%被外國買家買走很常見。

更多的改變會到來嗎?

中國房地産集團UNME的總經理王朋（Wang Peng 音譯）接受悉尼晨鋒報采訪時表示，中國買家認爲，目前針對外國買家收緊規則的連番出台，意味著更多的改變可能會來臨。他說，這些舉動被視爲聯邦和省政府爲安撫本地買家擔心外國買家擡高房價而采取的政治舉措。

對海外買家影響面大

王朋說，對海外買家貸款的收緊將影響所有的海外買家，除了那些最富有的中國人。他說：“當定金已付，然後來了貸款限制，不可避免地會影響投資。我們的許多客戶都擔心這個問題。”

他說許多買家買了樓花，但在交割之前還要再努力尋找貸款銀行，常常被迫支付更高的首付。他說：“這是對海外投資者最不利的部分。影響非常大，非常直接。”

加拿大的情況

中國資金對悉尼和墨爾本的房地産市場的影響是溫哥華的鏡像，那裏爆發了強烈的公衆抗議，許多加拿大人認爲投機房地産投資的中國富人導致房價過高，使許多當地居民無法購房。

亞洲協會（Asia Society）和羅森咨詢集團（Rosen Consulting Group）本周發布的報告說，加拿大和澳大利亞這些收緊政策的實施，將把中國投資者都推到美國去。

中國收緊資本規則

中國買家也受到本國監管收緊。中國大陸資本管制意味著每個人每年只能最多彙出5萬美元。

但這些規則一直實施緩慢，直到最近幾個月才嚴格起來，因爲中國政府迫切想打擊前所未有的熱錢流出。投資者擔心人民幣下行和中國經濟的長期健康而把投資轉向海外。

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

（據互聯網綜合報道）

4月22日是澳洲ANZAC Day（澳新軍團紀念日）長周末的開始，可墨爾本當地的微信朋友圈卻被一條新聞刷屏：維州政府財長宣布，對海外地産買家征收的額外印花稅從3%增加到7%，從今年7月1日開始施行。換句話說所有在7月1日以後簽署的買房合同，都要開始上繳這筆額外的稅款，加上現行存在的印花稅（上至5.5%），那麽海外買家要面臨高達12.5%的稅率。

同時提高的還有針對海外買家的土地稅, 從0.5%提高至1.5%。維州政府到底在打什麽算盤。

首先我們了解下什麽叫做“印花稅”

印花稅，英文是stamp duty，是政府對包括房産、生意、汽車等交易征收的一項稅，通常是交易額的一個百分比，比如目前維州本地地産買家上繳的印花稅稅率是房産交易額的5.5%。

爲什麽叫印花稅呢？因爲政府需要做的，就是在交易合同上蓋個章，承認交易發生。早年（好多好多年前）買賣房屋是民間行爲，完全沒有政府的事，後來出現很多糾紛，經常無法證實交易是否發生並完成，當時的政府就想出了這個好主意，我們出面蓋個章，證明你們交易了，然後收一筆費用，後來就逐步演變成了今天的印花稅，並被各國政府普遍使用，甚至是重要的稅收來源之一。

印花稅在澳洲不同的州稅率不同，征收的條件和計算方法也都不同，基本是州政府自己拍腦門說了算，聯邦政府管不著。以墨爾本所在的維多利亞州舉例，其實也不是5.5%一口價，而是通過一個複雜的計算過程得出的大概結果；如果是悉尼所在的新南威爾士州，房産印花稅的計算按照房産交易價格的不同也有相應的計算公式，這個我們今天不做過多的介紹。

重點來看下墨爾本所在的維州

在2015年7月1日之前，維州政府對海外買家和本地買家是一視同仁的，大家都交最多5.5%的印花稅。爲了和悉尼房産市場相比更具競爭力，維州政府甚至對樓花交易（off the plan）只按完工比例征收印花稅，比如公寓如果在銷售時還沒有開始動工，那麽買家只需要爲所擁有的土地交付非常少的一筆印花稅即可（一般也就幾千塊不等），隨著項目的開工建造，印花稅逐步提高，直到完工後印花稅達到全額。因爲說到底買樓花是存在一定風險的，政府鼓勵大家買樓花，用的是減免印花稅這個手段。和悉尼相比，可謂誘人，因爲在悉尼，即使是買樓花，也要按全額交付印花稅，沒有任何的減免政策。

直到2015年的6月份，維州政府突然宣布從2015年7月1日開始對海外買家在5.5%之上額外征收3%的印花稅，當時一片嘩然，在接下來的7、8月份，海外買家的交易量也下降了不少，因爲很多人趕在7月1日之前簽合同，加上一大批買家處于觀望態度，但後來交易量逐步回升。畢竟當時墨爾本加上印花稅8.5%之後的房價與悉尼相比還有差距，而且當時悉尼正是漲的最厲害的時候，價格高居不下，所以墨爾本這邊並沒有因爲這3%受到太大的衝擊。

針對海外買家額外征收的印花稅從3%直接上漲到7%，上漲幅度高達133%，使得今年7月1日之後簽合同的海外買家面臨高達12.5%的印花稅，加之最近澳洲四大銀行各種收緊甚至停止對海外投資者的貸款政策，基本上可以肯定地說是“雪上加霜”。

這裏需要澄清一點，無論是維州政府的新印花稅政策，還是四大銀行的海外人士貸款變動，都不是針對華人，而是所有的海外投資者。華人作爲澳洲地産投資主力之一，肯定會受到不小的影響，但我們只是衆多非澳洲居民的地産投資者的一員。

說回原來的話題，維州政府這一新的稅務預算案的提出，基本把之前推行的樓花印花稅減免政策的好處全都抵消沒了，接下來對海外投資者而言，和悉尼相比沒有任何有誘惑的競爭力了。

維州政府爲什麽要這麽做呢？到底在打什麽算盤？

維州財長上周五解釋說，此舉是爲了保護澳洲本地居民的利益，只針對海外投資者征收，本地居民印花稅和土地稅不受影響，讓海外買家和本地買家都能公平的享受墨爾本地産增值帶來的好處，讓海外買家也對維州本地的基礎設施建設作出相應的貢獻，這一新的印花稅政策將爲維州政府在未來四年帶來$4.86億的額外財政收入。

這些話都是政客說給握著選票的選民們說的。爲什麽維州政府和海外地産買家的友誼小船說翻就翻？一言以蓋之：還不是因爲海外買家沒有什麽話語權和選舉權嘛。

而且最重要的，是維州政府對所有海外地産買家在傳遞一個信號，那就是你們不要來維州投資地産了，都快去悉尼和布裏斯本吧，那邊稅低，我們這12.5%都是用來交稅的，不是買房的。

你知道嗎，這樣還真的會把海外買家趕去其他州府，本來澳洲各大首府城市的地産市場就是內部競爭關系。

另外這$4.86億額外財政收入，想的挺好的，但如果用動態的思維方式去看，這筆錢能不能收到都是問題，因爲海外買家都被趕走了嘛，交易額下降，稅收自然下降。

維州本地居民也許會想，矮油不錯哦，我們的利益受到保護了，政府好棒。這也是政府希望我們認爲的。但事實呢？如果來自海外的投資開始減少，與之相關聯的一系列行業都會開始遭受影響，包括建築行業、零售、餐飲、相關的服務業都會疲軟，甚至是銀行和貸款行業也都受影響，而這些行業的從業人員可都是實實在在的本地居民啊。

那這麽看來維州政府豈不是不知道自己在幹嘛？明顯不懂經濟嘛！

你還別說，我個人覺得還真的就是這樣子。目前澳洲的聯邦政府是以自由黨爲主的聯盟黨，而維州的州政府是工黨，其實是對立的。而工黨是出了名的不會搞經濟，比較擅長的是組織工會罷工。澳洲經濟整體來看，過去20年最蓬勃發展的時期就是自由黨的霍華德政府，經濟發展得好，政府財政有盈余。後來工黨的陸克文（會講中文的那位）上台後，聯邦政府赤字連連攀升，目前的聯邦政府赤字要幾十年才能填補掉。我個人不屬于任何政黨，只是就事論事，也僅代表我個人觀點。

接下來會怎麽樣？

目前這一印花稅提高政策還沒有落地，只是下個財年的預算提案，但發生的可能性非常大。當你讀這篇文章的時候也許已經有答案了。很多海外買家在中介的助推下會趕在6月30日之前簽合同，然後7月份開始的至少2-3個月內會出現墨爾本海外買家交易量下降的情況，在昆士蘭州（布裏斯本和黃金海岸等）買房的人數會增加。移民中介的生意會明顯好起來，因爲這次針對海外買家額外印花稅從3%漲到7%，很有可能不是最後一次上調，移民了就不用多付這筆稅了，貸款也會容易很多，很多人會爲長期做這樣的打算。

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

（據澳洲彙報道）

房地産專家對新州財政廳長Gladys Berejiklian周一擬提的“向新州外國買家征收土地稅”的提議進行了猛烈抨擊。Juwai.com網站的澳洲負責人說，如果中國買家被“逼退”澳洲房市，那澳洲的首次置業者只會更難買房。

“華人走了澳人買房更難!” 新州外國人新稅遭轟 “華人走了澳人買房更難!” 新州外國人新稅遭轟 “華人走了澳人買房更難!” 新州外國人新稅遭轟

據報道，雖然這個征收1.5%土地稅的提議初衷是爲了解決住房可負擔性問題，但Sothebys International Realty公司的首席Lulu Pallier表示，這項“非常愚蠢的稅收政策”會是對外國投資者的又一個打擊。Pallier說，“一個接一個，他們正在把那些將財富帶來澳洲的人趕走，而我看不出他們有什麽理由這樣去做”。

她認爲，在稅收政策被確定之前不會有搶購潮發生，因爲在四大銀行引進限制外國人貸款的政策後，房市已經明顯走軟。維州自從上個月宣布提高對外國買家征收的印花稅（3%到7%）政策後，墨爾本已經明顯受到了影響。“買賣雙方都的信心都大受打擊，但維州財政廳長Tim Pallas爲這項稅收上漲的政策進行了辯護，他稱外國買家並沒有因爲這個政策降低對維州房産的興趣”。

外國投資審查委員會（Foreign Investment Review）的報告稱，澳洲住宅市場的外國投資份額在2014-15財政年飙漲了75%，達到了刷新紀錄的水平——608億澳元。在此期間，中國人憑借243億澳元的投資總額被稱爲“澳洲房市最大外國投資者群體”。

Juwai.com網站的澳洲負責人Gavin Norris表示，如果中國買家的投資放緩，那首次置業者買房只會更艱難。“業內人士說，正因爲中國買家如此熱衷于購買期房，澳洲才會有這麽多樓盤開發項目，才會有這麽多新住宅供首次置業者選擇”。

據了解，新州的外國人稅收政策將在6月21日公布的州預算案中得到證實。

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

（據今日歐洲報道）

澳大利亞維多利亞州政府于4月22日出台了一個新政，專門用來對付海外投資者。

維州財長宣布說，從7月1日起，將對海外購房者的印花稅進行雙倍征收，並還要對那些被閑置的房屋增收三倍的土地稅。

對于7月1日以後簽訂的海外購房合同，印花稅附加費將從目前的3%提高至7％，漲幅133%，閑置的海外投資者購買的房屋的土地稅也將從0.5％增加至1.5％。

印花稅的征收主體

在澳洲，房産交易印花稅相當于中國的地稅，由州政府征收，因此州政府的財政部長經過合法程序有權調整該稅率

爲何要調整海外買家印花稅

在過去的幾年裏，海外人士在澳洲投資額度不斷增加，而隨著海外資金的流入，房價快速上升，對維州地産的可負擔性造成壓力。

與此同時，財長Tim Pallas認爲海外人士在享受維州地産的快速增值的同時應該爲維州的基礎建設以及政府維護做出貢獻。

增加多少

印花稅附加由3%調整爲7%

何時實施

2016年7月1日及以後簽訂的買賣合同，都要找新的稅率納稅。也就是說，目前還有一個多月時間是新政策的空檔期，趕在6月底前簽訂合同，就不用多交4%的印花稅。

“這麽做是州政府唯一公平的選擇。海外買家借助維多利亞的宜居性，我們城市的舒適性，而獲得了不菲的房價增值。他們也有義務幫助當地政府維護當地社區的服務和基礎設施，”維州財長帕拉斯在一份聲明中說。

據市場研究公司CoreLogic Inc.的數據，墨爾本房價在過去一年上漲了9.8％。而在2012年5月房價觸底之後，墨爾本房價已經飙升36％，僅落後悉尼的漲幅。

海外買家，其中主要是來自中國的投資者，很看好在澳大利亞這兩大都市的房地産投資。

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

（據澳洲房産報道）