澳洲新州2017年7月起將對有房者征緊急服務稅

澳洲新州財長貝瑞吉克蓮(GladyBerejiklian)表示,大部分的新州家庭將在政府引入「緊急服務房產稅(emergency services property levy)」後變得比以前富裕。

新州2017年7月起將對有房者征緊急服務稅

貝瑞吉克蓮還宣佈所有的房屋擁有者將從2017年7月開始支付這項新稅,平均每年大約160元,而現行系統則是向保險公司徵稅來資助消防員和州政府緊急服務人員的開銷。

她表示,現行系統使得(保險公司)不斷推高保費,這意味著那些給自己的財產投保的人替那些沒有投保的人「買單」,這是十分不公平的。她認為在推行這個緊急服務房產稅後,對大眾來說更公平。

具體的稅率將在未來18個月裡出台,但是貝瑞吉克蓮表示至少有75%的屋主會從中受益。

「如果你給你的財產投保了,你就會受益。你將會支付更少的保費,並且我們即將新徵的稅費將遠低於你們節省下來的保費。我們不是為了賺錢才這麼做的,我們只是想更公平些。」

新州財長貝瑞吉克蓮表示,預計每年居民們能節省下來40元。

費爾斯教授將監控新稅

受新州政府委任,費爾斯(Allan Fels)教授將監控這個新稅,來確保節省下來的錢能真正回到投保人手中。

貝瑞吉克蓮表示費爾斯教授和他的副手卡曾斯(David Cousins)教授,將有權利對拒絕下調保費的保險公司進行最高1000萬元的罰款。

新州緊急服務廳廳長埃利奧特(David Elliot)表示,所有曾受益於緊急服務的業主應該在此刻做出貢獻。

他表示:「澳人不喜歡『逃避責任的人(指不投保的人)』……但是這項新政可以保證大家都支付了自己應該付的那部分。」

貝瑞吉克蓮表示,較低的保費會鼓勵越來越多的人給自己的財產投保。但是新州的反對黨卻指責當局在「毫無預警的情況下」推出此項新稅。

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(據新快網)

加拿大11月全國新屋動工量 增至逾21萬個

加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.,CMHC)週三公佈指,加國房市持續表現強勁,11月份新屋動工量增速超出預期。11月新屋動工率由10月的197,712個單位,增至211,916個單位,高於普遍預期的197,300個單位。

加拿大11月全國新屋動工量 增至逾21萬個

新屋動工量繼年初表現疲弱後,下半年回升。滿地可銀行(BMO)資本市場高級經濟師Robert Kavcic指出,加國建屋量持續強勁,並於今年較後期加快勢頭。

11月的市區新屋動工率上升7.7%,升至195,121個,其中多戶式住宅(multi-unit)新屋動工率上升13.2%,升至137,898個;但獨立屋則下跌3.6%,跌至57,223個。

CMHC首席經濟學家杜根(Bob Dugan)指出,獨立屋房價上升,持續支持市場對多戶式新屋的需求。「但業界必須妥善管理庫存量,以確保有關單位於落成後不會一直無人問津。」

CMHC數據又顯示,安省、大草原區及大西洋省份的市區新屋動工量上升,卑詩省及魁省則下跌。郊區新屋動工量經季節調整的按年增長率估計為16,795個單位。

道明銀行(TD Bank)經濟師珀拉瑪娜(Diana Petramala)預計,卑詩及安省相對緊張的房市狀況,或持續令新屋動工量升幅於至少明年首半年內相對高企:「不過,經濟增長放緩及加國長期借款利率上升,明年整體建屋量很可能回落。」

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(據加西網)

加拿大房市報導:透過北溫樣本看溫哥華租賃房屋困境

BC省非盈利住房協會(BC Non-Profit Housing Association)為加拿大的房屋租賃市場描繪出一派灰暗場景,該協會報告數據顯示,很大數量的居民花費30%-50%的家庭收入用於租房。

加拿大房市報導:透過北溫樣本看溫哥華租賃房屋困境

 

加拿大按揭和住房公司(CMHC)認為住房類支出不應該超過家庭收入的30%,否則會影響到其他類消費和生活質量,比如食品,退休儲蓄和孩子的教育等。

然而在出租空置率只有0.7%的北溫市,在所有22790戶北溫居民中,大約45%為租房戶,平均戶均收入為$44306, 平均租金為$1226, 而對零售業或酒店業居民來說,平均收入則分別為$33239和$22869.

也就是說,43%的居民把超過月收入的30%用於房租水電,而大約25%的居民花費50%以上的月收入用於房租水電。從年齡看,30歲以下和65歲以上的群體,單親媽媽,殘疾人員,新移民和原住民大多數屬於這類人群。 另外還有15%的居民家庭(1585戶)居住過分擁擠。

根據租房網站的數據,北溫市一居室公寓租金地下室為$800/月,而任何高於地面的都在$1200以上。

租賃房屋困境的終極原因:

造成出租房極度短缺的終極原因是聯邦政府砍掉針對該類房屋的補貼。 目前市場上現有的出租專用公寓全是聯邦政府在上世紀60年代到80年代早期的政策性補貼而建。

聯邦政府的協助性租賃屋項目(The Assisted Rental Program)鼓勵並補貼開發商建築出租專用住房和多戶出租單位,對高收入人士融資新房建設給予稅務減免等。該政策總共支持建設了35.8萬套住宅單位,目前整個市場上大約56%的出租單位建於那段時間。 該政策於1984年終止。

根據加拿大最大的住房租賃公司Hollyburn地產公司總裁David Sander的說法,該政策砍掉了全國所有的租賃房屋開發項目,使加拿大在30年多年來不再建設租賃類房屋,從而使目前的房價如此高不可攀。

1993年,自由黨首相Jean Chretien再次砍掉了政策性住房(Social Housing)的聯邦撥款,在此之前,總共為低收入人群建築了60萬套公寓。

缺少了聯邦層面的支持,各地市只有為數寥寥的幾個出租專用公寓建設,包括北溫市政廳旁Hollyburn地產公司即將建築的14層橋水大廈 (BridgeWater Tower),預計2016年秋季竣工。即使沒有任何宣傳,已經有240戶家庭排隊申請這座130戶的出租公寓。該大廈內500平方尺的單人間預計月租金 為$1300。

大溫很多城市都開始用提高容積率的方式鼓勵開發商,如果他們願意為出租房保留一定的比例的話。北溫市也不例外,北溫還把第二套房(Second Suite)和後巷屋等劃為可租賃房屋,使總供應量增加了510套,達到4212套,幾乎是出租專用住房存量房的4倍。

北溫市新當選國會議員Jonathan Wilkinson希望聯邦政府能夠兌現承諾,在未來6個月內出台幾個全國性住房政策,雖然很多細節還在討論中。比如鼓勵投資新建住宅單位中的可承受老年人專用設施,支持各地市政府基於房租/收入佔比的補貼,合作化住房等等。還有對低收入出租房屋建設免除資本投資GST稅,為出租房屋提供大約1.25億加元的稅務補貼等。

Wilkinson還說,除了鼓勵私人資本投資出租物業外,聯邦政府還應該像其過去一樣,勇於承擔起政策性住房的責任。

儘管政府干預和各種社會團體的介入將部分緩解租賃房屋市場,大溫各級市政府歷經多年已經短缺了數萬套租賃房屋,我們還會不斷看到,越來越多的人群激烈競爭有限的出租房屋庫存。據統計,到2036年,大溫地區需要新建11.6萬套租賃房屋,才能滿足不斷增長的人口基本住房需求。

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(據加西網)

負利率要來了?加拿大房價又要瘋長了

本週二(12月8日),加拿大央行行長Stephen Poloz破天荒地表示,加拿大在理論上是有可能將銀行利率降至零以下,以刺激國內的經濟。今年以來,央行在1月和7月兩次調低了基準利率,目前加拿大的基準利率已經降至歷史最低值0.5%。目前,加幣已經跌破了74美分,與人民幣的匯率也已降至4.72,石油價格也已降至96.9美分。

負利率要來了?加國房價又要瘋長了

今日在多倫多的帝國俱樂部裡,Poloz稱將銀行利率降至負數,是央行可能採取的貨幣政策之一。這是破天荒的,因為在2009年加拿大央行曾經稱理論上銀行利率最多可以降至0.25%,因為如果再降將會導致貨幣政策與部分金融市場的不統一,例如貨幣市場基金。

Poloz在此次講話中表示:「央行有信心,加拿大金融市場可以在負利率的環境下正常地運轉。」但同時Poloz也表示,目前加拿大不需要採取如此激進的貨幣政策,不過央行會為所有的可能性都做好準備。

什麼是負利率?

所謂負利率是指通貨膨脹率高過銀行存款利率。這種情形下,如果只把錢存在銀行裡,會發現財富不但沒有增加,反而隨著物價的上漲縮水了。

從整個金融市場的角度,負利率意味著央行要向在其賬上的銀行隔夜存款收取額外的利息,這會直接導致銀行減少在央行的存款,從而將更多的資金投入到市場中去,以刺激國內的消費和投資。

但這並不意味著加拿大人的抵押貸款會出現負利率。Poloz表示,儘管央行將基準利率降至負數,但是貸款利率不會為負。消費者從存款中獲得利息將減少,但同時商業貸款所需要支付的利息也會降低。

市場對負利率是什麼態度?

這是一個未知的領域。因為沒幾個國家實施過負利率,所以市場不少人持謹慎的態度。國際清算銀行(BIS)行長卡Jaime Caruana日前就曾提到,整個金融市場的構架是基於正利率,這是常態,採取負利率的後果無從知曉。而且,益處也並不明顯。

「如果銀行業在央行的存款利率為負,我不認為銀行就會增加放貸,他們可能只會決定縮減資產負債規模。」持這種觀點的人不在少數,他們認為負利率迫使銀行增加信貸供給,卻未必能創造信貸需求,這種方式會適得其反,帶來難以預料的後果。

在最近數月,瑞士、瑞典、丹麥和歐洲央行都將基準利率降至了零以下。瑞士的央行利率目前是負0.75%。

負利率對經濟將帶來什麼影響?

負利率給經濟帶來的影響也是多方面。首先,負利率最為直觀的影響就是加拿大人放在銀行裡的存款會越存越縮水。既然把錢放在銀行裡並不保險,錢還會白白地蒸發掉,那麼把錢拿出來就是最好的辦法。然而,有相當部分銀行存款是取不出來的,那就是中低收入者的「強制性儲蓄」,它們不能也不敢消費,更不能、也不敢轉化為投資,當然,他們的那點錢也根本不夠去投資。尤其是低收入人群,因為這些錢是為養老、保命所攢,或是隨時應急所需,不到萬不得已不能動用。所以,從某種意義上講,負利率作為一種財富再分配工具,它會進一步掠奪社會弱勢群體原本可憐的一點財富。其次,物價也將被推高。在出現負利率之後,有錢人們當然不會就看著自己的錢放在銀行當中一點點蒸發,所以他們一定會努力尋求投資。富人們大多將目光投向股市、樓市還有期貨市場。所以一般都認為,負利率是高房價的幕後真兇。

負利率也有可能會導致資產泡沫化。當利率下降至0以下之後,能貸到款的個人和企業幾乎是零成本拿到錢。低利率誘發巨大信貸需求和資金需求,廉價貨幣政策 釋放出了巨大的流動性,當游資、熱錢橫行之時,投機肯定會更瘋狂、更猖獗。這時,投機暴利遠遠超過投資回報,實業資本受到威脅。這其中的典型代表就是房地產行業。

此外,Poloz還表示負利率僅是央行目前可能採取的非常規措施之一,另一種非常規的措施是「信用支助」。這意味著具有經濟重要性的部分行業在信用不夠時也可以獲得貸款。這也是2009年加拿大抵押貸款及房產公司所做的,取消加拿大重要銀行的貸款,使它們能夠有足夠的資金借貸給消費者。

Poloz稱,在經濟危機出現的時候,財政政策的力量比貨幣政策更為強大。Poloz重申了他對加拿大經濟的信心,並表示加拿大經濟的未來是樂觀的。儘管目前石油的價格仍然在下降,但是非能源部門正在變得更加的強大。

最後,Poloz表示:「我們將會繼續觀察這些貨幣政策將會對經濟產生怎樣的影響,並進行調整。簡單地說,如果有需要,我們都準備好了。」

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(據加西網)

加拿大的房市:疲軟的經濟環境影響蒙特利爾房價

不管你相不相信,當溫哥華和多倫多的房價不停創下歷史新高點的時候,在加拿大這座第二大城市買房,竟然還可以討價還價,而且這座城市的平均房價已經比全國低了近10萬了。

說的就是蒙特利爾!近日,蒙特利爾一屋主Sergio Bonici煩得不行不行的,因為他在四個月前掛出的一棟四單元公寓樓竟然只吸引了10個人前來看房,而開價僅為$52.5萬,公寓樓地段也不錯,靠近城市地鐵站及醫院,50歲的Bonici也實在不想再低價售了。

但是談及要靠競價搶房的溫多火爆房市時,Bonici也明確表示,如果在這兩地,他也許會更焦慮,因為萬一房價下跌的話,會承擔更大的風險,相較之下,還不如待在風險較低的地方。但他也承認,目前蒙特里爾最令他煩心的地方是,人們似乎不明白投資地產的意義,人們似乎更關心這棟樓長得好不好看,而不是它能給你帶來多少實際收入。

數據比較

雖然蒙特里爾的百萬豪宅在今年的前10個月裡猛增了25%,但是整個房市的首次置業者的需求明顯減小,買家們也往往在交易時可以進行討價還價。

蒙特里爾今年的房屋平均售價預計為$33.85萬,多倫多是$61.2萬,溫哥華是$88.76萬,全國平均數據是$43.36萬。

蒙特利爾的政治不穩定因素經常被認為是造成房市冷淡的主要原因之一,但許多專家卻持有不同的意見。他們認為蒙特利爾主要是受以下幾方面影響:移民少,收入少,就業率增幅小,靠租房居住的傳統觀念影響及不活躍的商業環境,這些因素深深影響著當地的消費者心態並制約著房市的發展。

CMHC的首席經濟師Bob Dugan表示,房屋的銷量實際受當地人口增長、核心買家的年齡、經濟發展及貸款利率影響,溫哥華和多倫多的房市從歷史來看就比蒙特利爾更具有強勁的發展基礎動力。

疲軟的經濟

麥吉爾大學的經濟學教授Mo Chaudhury表示隱藏在較為冷淡的蒙特利爾房地產市場背後的主要因素是疲軟的經濟環境,他指出蒙特利爾的商業發展遠不及多倫多那樣活躍,本地像龐巴迪公司(Bombardier)及製藥和林業公司都處在壓力之下。

另外,魁省的雙語政策也制約了一些市場的發展,無論是開店及招工都有所限制。外加魁省的歷史傳統就主導租房居住,雖然在近來有更多人願意買公寓,但是整體人群還是更願意租房。

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(據加西網)

2016年溫哥華列治文市地稅或勁升4.9%

列治文地稅調整方案在本週一傍晚的財務委員會議曝光,其中一個建議就是增收4.9%。

列治文市2016年的資本預算(Capital Budget)為1.04億元,政府運作預算為2.32億元,兩者都為4年來最低值。市府費用預計增收3%的地稅來維持預算。

2016年溫哥華列治文市地稅或勁升4.9%

這樣基礎稅收(the Base Tax)暫定增加2.2%,市府建議增收1%的基礎設施儲備金(Infrastructure Reserves). 在此3.2%的基礎上,新增17位皇家騎警需要320萬加元,即需增收1.7%的地稅。全部加在一起,大約需增加4.9%。

由於馬寶定市長和部分議員還需要仔細檢討預算情況,列治文尚未就2016年地稅做出最後決議。

目前列治文平均戶均地稅為$1520, 比加拿大溫哥華地區平均值($1825)要低。

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(據加西網)

加拿大房市強勁 列治文市建築批文創紀錄

今年上半年,加拿大總共有87,389套新房開始動工,幾乎與去年上半年的新房動工數量87,204套持平。鑑於每年上半年的新屋動工量約佔年終總量46%的過往平均數據,因此很多人都預測2015年的新屋動工量不會超過19萬,但是全國新屋動工量下半年開始回升,並且上升勢頭持續強勁。

加拿大房市強勁 列治文市建築批文創紀錄

加拿大按揭及房屋公 司(Canada Mortgage and Housing Corp)週三公佈統計稱,全國11月份新屋動工量增速超出預期,由10月的197,712個單位,增至211,916個單位,漲幅高達7.2%,高於普 遍預期的197,300個單位,其中主要是多戶式住宅的建設。

列治文變大工地 建築批文再創紀錄

列治文市政府週二公佈,截至10月份為止,今年發出的建築批文總值累計已達8億7690萬元,已經打破2010年創下的全年8億1200萬元的最高紀錄。

根據市府報告指出,多戶房屋類別繼續成為推動升勢的主力。由今年1月至10月期間,市政府發出了90個多戶房屋發展項目的建築批文,涉及共1911個單位,遠超於2014年全年的49個多戶房屋類別項目,即相等於1215個單位。

至於獨立屋類別則相對比較穩定,市府今年已經發出413個獨立屋建築批文,與2014年同期錄得的341個,略有漲幅。

全國11月市區新屋動工量升7.7%

CMHC數據顯示,11月的全國市區新屋動工率上升7.7%,升至195,121個,其中多戶式住宅新屋動工率上升13.2%,升至137,898個;但獨立屋則下跌3.6%,跌至57,223個。

CMHC首席經濟學家杜根(Bob Dugan)指出,獨立屋房價上升,持續支持市場對多戶式新屋的需求。但業界必須妥善管理庫存量,以確保有關單位於落成後不會一直無人問津。

卑省下跌 溫哥華略升

安省、大草原區及大西洋省份的市區新屋動工量上升,卑詩省及魁省則下跌。郊區新屋動工量經季節調整的按年增長率估計為16,795個單位。溫哥華新屋動工量略有升幅,數據顯示溫哥華的11月新屋動工量,為21,651個單位,10月份是21,590個單位。

道明銀行(TD Bank)經濟師珀拉瑪娜(Diana Petramala)預計,卑詩及安省相對緊張的房市狀況,或持續令新屋動工量升幅於至少明年首半年內相對高企,不過,經濟增長放緩及加國長期借款利率上升,明年整體建屋量很可能回落。

CMHC溫哥華地區市場分析員薩姆(Richard Sam)指出,新屋現貨數目仍然偏低,鼓勵發展商繼續推出新項目。

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(據加西網)

想要澳洲留學買房 細看墨爾本學區房分佈

如今在海外置業買房,不僅要看價格和位置,還要看看附近有沒有好學校。特別是在澳洲購房,由於居住的地方與學習掛鉤,因此墨爾本學區房愈發成為市場搶手貨。

想要澳洲留學買房 細看墨爾本學區房分佈

對於想投資澳洲房市的人來說,重要的是應該好好做做功課,觀察一下哪些學校的「中考」和「高考」成績突出,因為這將對周邊房價產生重大的影響。家長們有時也需要作出抉擇,犧牲面積和價格等因素,為孩子在精英政府中學附近落腳鋪路。

據皇家墨爾本理工大學(RMIT)近期一項研究發現,墨爾本房產不少,買家苦於無法讓子女入讀精英政府公校,有時不得不多花16.5萬澳元買一個精英中學附近的小房子。位於西澳的海格尼地產集團(HPG)的總裁海格尼(Gavin Hegney)表示,由於政府大力宣傳各校的全國讀寫算數統考(NAPLAN)和西澳教育證書(WACE)考試成績,導致名校周邊的房價顯著上升。

某街區如果有名校,整個地區的房價就會暴漲起來。房產估價公司Herron Todd White(HTW)的執行董事帕羅米(Brendon Ptolomey)表示,投資者考慮購房的前三位因素之一就是其是否位於名校周邊地區,有時候甚至超過價格和面積成為首要考慮因素。

澳洲學校的規定是,上中學要看在不在相應的區域裡,如果居住在學校劃定的區域裡,就可以基本免費上頂級中學。西區其中一個吸引人的地方,就是因為不少珀斯名校均 位於此處,而羅斯摩恩區(Rossmoyne)是另外一個熱點地區。長期以來羅斯摩恩都是熱點地區,因為這裡有優質的教育資源。其他地區如果出現成績優異 的公立學校,那麼這些學校周邊地區的房價也會受到影響,學校的表現必須足夠穩定和持久才行。

那麼,如果要在墨爾本購房,哪些學區比較好呢?一位有墨爾本購房經驗的華人以自己的深入瞭解總結如下。

墨爾本東邊的區:

1.唐卡斯特(Doncaster)

doncaster是富人區,周邊購物什麼都很方便,doncastereast中學我輔導過那邊的小孩子,是個口碑非常不錯的學校。房價比較貴,但是有小道消息(聽說報紙也報導了)在westfield那邊的公寓有一棟政府已經準備給難民住了。治安應該會受到影響。

2.坦普爾斯托(Templestowe)

templestowe 的房子很是令人歎為觀止,適合大家庭居住,也很貴。華人不太知道這個區的價格,外國人一致用驚嘆語氣說合格區。我去過的家庭很有教養,街道上停的車是撞了 賠不起那種,那種歐洲進口的跑車類。連綿起伏的地勢也很有景色。但是中學不好,templestowe中學聽說出勤率非常低,住那邊的孩子一般選擇去 doncastereast seconday college。

3.博文(Balwyn)

Balwyn high school很有名就不說啦,房子當然貴;montalbert在bawlyn下邊一點,房子都是一億以上,跟boxhill隔了一條 elgarroad,房價是幾十萬的差別;同樣高級區的還有素裡山(surrey hills),房子很多帶游泳池的。

4.博士山(BoxHill)

Boxhill 是華人區,相當方便,北方南方食物餐館,你想得到的,想不到的都有賣,房價也是很貴,十年前的Boxhill跟現在的springvale沒什麼區別,犯 罪什麼都有,現在的發展無可比量。春節還有遊園會和舞龍舞獅。但也就是中國人的天堂,外國人對這個區還是抱有偏見。box hill south顧名思義在bh南邊一點,高級不少,north同樣的道理。box hill second ary college,實習的時候沒人想去,沒有校服,比較亂,但可以考慮去koonung,據說不錯。再下去就是foresthill,退休老人比較多,地勢 不錯。mitcham,donvale,vermont都是很綠色的區,房價比之前說過的都便宜一些。mitcham火車修通後增值很多,澳洲國慶日也是 在這裡放焰火。nurawading比較工業區。

5.伯伍德(Burwood)

burwood 是我們現在住的區,deakin大學就在這邊,房價自然高,旁邊私立中學林立,有錢人很多,有個wattle park是墨爾本有名的景點,散步遛狗都很不錯。現在住的地方地勢高,窗外都是百年老樹,整個東區景色盡收眼底。有一個不太好的點,貓多!簡直是結伴成 群。burwood east,vermont south,都是悠閒的區,非常喜歡起伏的地勢,房價可以接受,70萬左右可以買到家庭房子,還有black burn一帶房子價格也不錯。

6.芒特韋弗利(Mount Waverley)

芒 特韋弗利(Mount Waverley)是我在工作的地方,景色很不錯,信號不是很好。房子沒有50萬是拿不下來。mount waverley second ary college是眾所周知的強大。旁邊的艾什伍德(ashwood)也很多老人的樣子,但那裡的中學聽說種族偏見比較嚴重。

7.格倫韋弗利(Glen Waverley)

格倫韋弗利(Glen Waverley)也是華人區,中學應該是數一數二的,房價也高得不行。個人覺得在那邊投資公寓很不錯,就是買下後租給別人。mulgrave比較工業區,最近也貴了。wheelershill景色不錯。oakleigh非常平坦,價格一般,無感。

8.靈伍德(Ringwood)

Ringwood,croydon,bayswater 一帶還行,口碑以前不好,現在漸漸好起來,中國人也多了。boronia是唯一不推薦的區,毒品交易比較多。ferntreegully房子很老,有的就 在山裡面,山林火還是比較恐怖的。更不用說再往東去的了。lilydale也有犯罪區的口碑。wartina這幾年也貴了。knoxcity是我們常去的 娛樂場所,電影院什麼都很不錯,但總的來說是個白人區,knox周圍的區有點工業區的感覺。

墨爾本東南和南邊的區:

1.布賴頓(Brington)

Brington是富人區,海邊房子非常高檔,去過一家住房裡面不只有游泳池,還有網球場。海邊的區以前比較貴,現在因為海岸線內推一些,所以也有人不願意買那一帶的房子。

2.斯普林韋爾(Springvale)

Springvale買菜什麼很方便,越南人多;學生多住在clayton因為在monash讀,南邊的房子地勢平坦,非我所好。

3.丹德農(dandenong)

很 有爭議的丹德農(dandenong)和noblepark,noblepark中東人多,房子比起東邊的區是比較破一些,住的人說治安還行,但大眾口碑 非常不好;nobleparknorth聽說還行,所以房價也比noblepark貴。dandenongnorth比較好,有個tafe在那邊,但要注 意,在dandenongnorth和endeavorhills的臨界點是個公園,上個月雨下得很大,那邊變成一片汪洋(親眼目睹),住在臨界點的居民 要注意。endeavorhills有doncaster的感覺,相比四周是比較高檔的房子,房價40萬左右。doveton口碑不好。hallam房價 很低,感覺中等,看了幾個房子,沒特別感覺。hamptonpark,narrenwarren都是新建的房子,澳洲人很喜歡,但是新建的房子每年都在減 值,不適合以後想搬家的人,或者想投資的人。而且最重要的一點,千篇一律。hamptonpark還有很大很大的發電廠,雖然沒有powerplant那 麼嚴重,但不推薦居住在這樣的地方,對腦子不好,特別是想生孩子的夫婦。

4.基斯博羅(Keysborough)

有 兩個區口碑很不錯,rowvie和keysborough,交通不是很方便,開車就沒問題,房子都比較乾淨,neighbourhood不錯。40萬可以 淘到房子。再往南邊去,frankston,seyford之類的,除非在那邊上班,不然都比較遠,30萬開始可以買到房子。治安一般。有個區叫 cranbourne,在那邊長大的人說非常不好的區,但是也有不少認識的外國人在那邊買房,房價低,千篇一律的房子。

不推薦的地區:

西邊的區基本沒考慮,一是我們的工作都在東南邊;二是有認識的印度人在那邊買房子,之前去過,老公非常討厭那种放眼看去,房子雖然新,但都是一個風格的單調感覺。加上最致命的印度人非常多,footscray之類的區,就算了。

越往市中心靠近的區越貴。不過我們都在東南邊工作,也不用星期五晚上去市中心喝酒狂歡,最多就是去那裡的imax看看電影,也不是很經常,所以就不用考慮坎伯韋爾(Camberwell),格倫伊裡斯(Gleniris),圖拉克(Toorak)之類的區了。

北邊是我一開始來到墨爾本居住的區。那時沒車,覺得交通非常非常不方便。房子現在也要40萬以上 (bundoora,preston,millpark,coburg之類),海德堡(heidelberg)由於交通方便,最近房價也上升,沒有什麼有 名的中學。葉坪(epping)之類的地方治安聽說不好。greensborough的青少年比較叛逆。eltham還行,發展還不錯。澳洲人對北邊的定 義就是原始森林,可以見到袋鼠,生活更加農村,繁華是談不上的,比較荒涼。

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(互聯網資訊綜合整理)

 

2015年美國技術移民條件是什麼?

2015年美國技術移民條件是什麼­對於申請美國技術移民的申請人來說,您對於美國技術移民申請條件瞭解多少呢­?

2015年美國技術移民條件是什麼?
2015年美國技術移民條件是什麼?

第一類:具有特別能力者技術移民美國條件:

指在科學、藝術、教育、商業和體育領域中具有超出普通人能力的人。國際大獎的獲得者或國內符合一定條件者。例如:運動員、演藝人員、藝術家等。

申請文件:

1.學歷證明:包括成績單、畢業證書、學位證書 ;

2.工作經歷證明:原僱主、同事的證明信,申請人的工資稅單和述職報告。

第二類:傑出教授或研究人員技術移民美國條件:

在某一學術研究領域中取得傑出成就的教授或研究人員。至少三年以上的教學或研究經驗。曾接受過有任職期的研究職位。

申請文件:

1.學歷證明:包括成績單、畢業證書、學位證書

2.工作經歷證明:原僱主、同事的證明信,申請人的工資稅單和述職報告。

第三類:跨國公司行政主管或經理技術移民美國條件:

此類人員無須勞工證,其向移民局申請所需提交的資料包括在職證 明。工作經歷,工作調派令,薪金記錄,加蓋母公司的印章和領導簽字,以證明僱主的資格及申請人的資格。 沒有高等學位的專業人員,具有高於所從事領域普通專業水平的專業人員。有學士學位,專業工作經驗5年以下也符合要求。例如律師、會計師、醫生、工程師、化 學家等。

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(互聯網資訊綜合整理)

 

知識拓展:美國技術移民要有哪些條件

到美國移民的方法有很多,結婚移民或者投資移民,其中美國技術移民也是最近很受歡迎的一種方式,那麼對於想到美國技術移民的朋友來講,首先要看看都有哪些美國技術移民的條件可以順利的移民到美國。

知識拓展:美國技術移民要有哪些條件
知識拓展:美國技術移民要有哪些條件

一.具有特別能力者〈personsofextraordinaryability〉

美國技術移民條件:指在科學、藝術、教育、商業和體育領域中具有超出普通人能力的人。國際大獎的獲得者或國內符合一定條件者。例如:運動員、演藝人員、藝術家、等。

1.學歷證明:包括成績單、畢業證書、學位證書

2.工作經歷證明:原僱主、同事的證明信,申請人的工資稅單和述職報告。

如果未獲得國際公認的大獎,則應具備以下所列中至少三個條件並提供相應證明:

(1)由於其傑出成就獲得過低於國際公認大獎的其他全國性或國際性獎勵;

(2)作為必須具有傑出成就方能加入的專業協會或組織之成員;

(3)其專業成就為專門著作、行業出版物或重要媒體所記載或報導;

(4)曾經或現在仍然作為其行業評判或評選的評判員或評委委員;

(5)在有關領域取得過開創性成就;

(6)發表過專業著作或者在行業出版物或主要媒體上撰寫過專業文章;

(7)其作品參加過藝術展出;

(8)身為某一著名機構的負責人或重要人物;

(9)身處高薪階層(年薪至少10萬美元);

(10)如果是表演藝術家,其表演的票房價值或者其唱片、磁帶、光碟或影帶等的銷售有極好的商業收入。

二.傑出教授或研究人員〈outstandingprofessorsandresearchers〉

這類美國技術移民的條件包括:在某一學術研究領域中取得傑出成就的教授或研究人員。至少三年以上的教學或研究經驗。曾接受過有任職期的研究職位。

申請文件:

1.學歷證明:包括成績單、畢業證書、學位證書

2.工作經歷證明:原僱主、同事的證明信,申請人的工資稅單和述職報告。

如果是在美國大學擔任教授,該學校須證明這一職位是終身職位或者將成為終身職位。如果僱主是私立機構,則應證明該僱主曾取得過突出的研究成果並僱有另外3名以上的全職研究員。除次之外,申請人還需符合以下所列中至少兩個條件並提供有關證明。

〈1〉因為學術成就而獲得獎勵。

〈2〉作為必須具有傑出成就方能參加的有關學術協會的成員。

〈3〉其工作或成就被他人在專業出版物中予以專門記載或介紹。

〈4〉作為行業評委的成員。

〈5〉在科學或學術研究上取得過開創性成就。

〈6〉其學術著作或登載其學術文章的專業學術期刊為全世界發行。

三.跨國公司行政主管或經理〈multinationalexecutivesandmanagers〉

此類人員無須勞工證,其向移民局申請所需提交的表格和其他證明與l-1相同,以證明僱主的資格及申請人的資格。

eb-3第三優先類

一.沒有高等學位的專業人員,具有高於所從事領域普通專業水平的專業人員。有學士學位,專業工作經驗5年以下也符合要求。例如;律師、會計師、醫生、工程師、化學家等。

申請文件

1.學歷證明:包括成績單、畢業證書、學位證書。

2.工作經歷證明:原僱主、同事的證明信,申請人的工資稅單和述職報告。

3.申請人獲得僱主的證明。包括僱用合同,其中應闡明申請人的工作職務、職責、報酬等。

二.技術工人。這類美國技術移民需要兩年以上的工作經驗或專業培訓。

〈1〉廚師:

中餐廚師是美國勞工市場缺乏的技術工種之一。據不完全統計,全美共有39,000家由華人開辦的中餐館,更有很多酒店裡開設的中餐廳。中餐廚師的需求量是很大的。

中 餐廚師申請職業移民簽證的優勢除了在美國有大量的職位外,廚師工種的特殊性也決定了申請人不需要有高的英語要求,甚至不需要懂得英語。這就使得國內各地區 的專業廚師有了移民美國的機會。只要是受過專業廚師技能培訓,或有兩年以上從事專業廚師工作經驗,有廚師證,就能滿足美國勞工部和移民局對廚師移民申請者 的要求。

申請者要求有廚師證,兩年以上廚師工作經驗或專業培訓,無語言要求。

〈2〉護士:

護士也是美國勞務市 場非常緊缺的職業之一,被美國勞工部列入schedulea,即護士的勞工證是預批的。這樣就大大節省了移民簽證辦理的時間。申請者要求有學歷證明,包括 畢業證書,護士證,工作證明,簡歷,並通過cgfns和tofel考試,tofel要求550分以上。

〈3〉理療師:理療師也是美國勞務市場非常緊缺的職業之一,被美國勞工部列列入schedulea,即勞工證是預批的。申請者要求tofel成績,有兩年以上專業培訓經歷,通過bcpt考試或認證。

 

〈4〉放射理療師:也是美國勞務市場非常緊缺的職業之一,被美國勞工部列入schedulea,即勞工證是預批的。申請者要求一年以上的專業培訓;要求tofel成績;學歷文憑要通過美國專業委員會的評估。

〈5〉大型貨運司機:要求有駕照;至少2年駕齡;能用英語溝通。

〈6〉電梯維修工:申請者要求2年以上工作經驗,相關證書,學歷證明,能用英語溝通。

三.非技術工人。

〈1〉建築工,木工,銲接工等:申請人要求2年以下工作經驗,能用英語溝通。

〈2〉lpn實習護士:申請者要求有6個月以上的培訓經歷,英語語言溝通能力,並通過資格考試或經過學歷評估給予認證。

lpn 的申請者並不需要托福成績,也可以通過學歷評估的方式獲得從業資格,所以比較護士更容易申請。國內護士學校畢業的護士,只要英語能夠滿足工作需要,經過評 估都可以有資格申請lpn。即使是lpn考試,相對cgfns考試也是非常容易的。所有對考托福550有難度的護士申請者,先申請lpn,到了美國後學習 英語,再考托福和cgfns,是更快捷可行的一種選擇。

〈3〉餐廳酒店服務員:申請者要求2年以下工作經驗,能夠用英語溝通。

〈4〉清潔工:申請者要求3個月以上工作經驗(家政公司或清潔公司工作經歷即可),沒有英語語言要求。

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