Author: Julie

聯邦部長比爾莫奈(Bill Morneau)週五(12月11日)宣佈，政府對房價超過$50萬的置業者提高首付要求。此舉的目的是降溫過熱的住房市場，特別是加拿大一些大城市。不少還在考慮何時出手或換房的人未免大喜，期望明年2月的新則細施，加拿大的房價就會降下來？各位，還是先來瞭解新的房貸規則到底會帶來什麼影響吧，至少有五個方面你需要。

新房貸細則會對誰產生影響？

由於多倫多和溫哥華兩城市被認為是新規則針對的目標，特別是這兩城市的首次購房者，也許他們的父母會感到吃不消， 因為他們會被要求支付更大的首付才能買房。而對那些出售自己的房屋者，尤其是在火爆房價的城市，並沒有受到什麼影響。

對金錢的影響

多倫多和溫哥華兩個城市的房屋的普遍掛牌價一幢$70萬房屋，購房者最低首付由$10,000上升到$45,000。

對房價的影響

分析師說，新規則給出的狹窄範圍的對房屋價格的影響非常小。根據BMO資金市場資深經濟學Robert Kavcic的分析，在多倫多和溫哥華，房價已經攀升至歷史高位， 那些可以支付首期的人已經輕易將那些支付不起首付的人擠了出去，這意味著新規則對房價產生的影響微乎其微。

對房屋銷售活動的影響

Kavcic還表示，於明年2月生效的新規則會導致在接下來的幾週銷售活動強於通常，特別是隨著多倫多天氣轉暖，另外，一些買好者試圖在新規則實施前趕緊買房。

之前措施

在2008年至2012年，四輪變化主要是收緊新借貸保險資格規定。其中：最低首付提高到5%；最大房貸期限由30年減為25年；最高可保的住宅價格被限制在$ 100萬以下。

一個房地產專家警告說，聯邦政府引入了增加首付的要求，意圖是冷卻過熱的加拿大房地產市場，但是也將損害那些想買屋的溫哥華人。

在2016年2月生效的新房貸規則下，購房者購買50萬以上的房子必須提供10％，高於5％。

新措施是針對過熱的房地產市場，特別是溫哥華和多倫多。

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（據加西網）

加拿大溫哥華資深房貸顧問馮曉敏表示，她所代理申請房貸的華裔客人中，僅有不足十分一所支付的首付低於10%，由此可見，聯邦房貸首付新規對華裔買家影響不大。而受訪專家則指出，新規則對海外買家不會造成影響。

馮曉敏週五受訪時指出，根據她從業多年的觀察，較年輕的首次置業者，華裔通常較其他族裔獲得來自父母更多及更大的支持。

60萬元房屋 多付5,000元才可上車

她同時又提醒，例如購買60萬元的房屋，新規則只是規定超出50萬元的部分，即10萬元須支付10%的首付，由此計算，只是須要多支付5,000元首付就可以上車。這對多數華裔買家來講，並非很困難的事。

馮曉敏還說：「其實我一直都鼓勵客人儘可能支付10%或以上首付，因為10%首付須支付樓價2.4%作為保險金，而按規定5%則須支付3.6%。由此算下來，這1.2%的保險金差別，每10萬元貸款額就是1,200元，為何不節省呢？」

卑詩房地產協會首席經濟師繆爾則指出，今趟聯邦政府修改房貸政策目標是針對國內市場，對海外買家沒有影響。

卑詩大學（UBC）房地產專家薩默維爾（Tsur Somerville）指出，分析大溫樓市時，很難得出首付比例較低的首置者，是導致大溫樓價飆升的主因。而聯邦週五公佈新措施針對高價房屋及海外買家；可是這些被認為是促使本地樓市高漲的因素，新政策並不能起著任何作用。

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（據加西網）

聯邦政府透過CMHC推出的新招，有地產從業員認為反而有助於鼓勵首次置業人士和低收入人士購買低端房屋。

針對聯邦政府前日透過CMHC提供的房屋款保險出招，提高計劃內對50萬元以上住宅的按揭首期要求，有多倫多華裔地產經紀認為，上述措施非但不能為 多倫多和溫哥華的房地產市場降溫，反而將刺激50萬元以下低端房地產市場的發展，最終推高中高端房屋的價格，措施反而鼓勵首次置業人士和低收入人士購買共管公寓單位。

面對加拿大地產市場過熱的現象，聯邦政府在日前出招降溫，針對50萬元以上住宅的按揭，房價超過50萬元的部分，最低按揭的首期從原先的5%調高至10%。至於50萬元以下住宅的按揭首期仍維持在5%。該項措施將在明年2月15日正式生效。

聯邦財政部長莫奈(Bill Morneau)表示，推出上述措施是為了給多倫多和溫哥華的房地產市場降溫。

不過，有華裔地產經紀指出，聯邦政府的上述新措施對大多倫多地區房地產市場的影響不大，原因基於以下兩點︰其一是在買房時僅支付5%的按揭首期的置業者所佔的比例很小;其二是在大多倫多地區，房價在50萬元以下的低端房屋所佔的比例不大，大多為共管公寓單位。

上述措施有助於鼓勵首次置業人士和低收入人士購買低端房屋。

他說︰「聯邦政府推出上述措施的目的是為了給多倫多和溫哥華的房地產市場降溫，但實際上，上述措施的效果將是適得其反的，反而會刺激低端房屋市場的 發展。一旦購買低端房屋的買家增加了，預期那些已經購買了50萬元以下低端房屋的業主會考慮換房，由此而推動中高端房地產市場的發展。」

有華裔貸款經紀則認為，聯邦政府推出上述措施有助於限制高收入的加拿大人以5%的按揭首期甚至零首期來買房，但這部分人在置業人士中所佔的比例很小，估計不超過10%。

她舉例說，一個年收入為15萬元的客戶，其獲批的貸款額可達到年收入的5倍，即75萬元。

該名客戶在現行政策下，在買房時可以僅支付5%的按揭首期甚至不付首期。不過，該名客戶在沒有支付20%的按揭首期的情況下，必須向加拿大按揭及房屋公司(CMHC)購買保險，保險費用相當高昂。

如果該名客戶僅支付5%的按揭首期，其繳付的保險費用將達到總貸款額的3.75%;如果該名客戶支付10%的按揭首期，其繳付的保險費用將達到總貸 款額的2%;如果該名客戶支付的按揭首期達到15%，其繳付的保險費用將降低至總貸款額的1.75%。上述保險費用是必須在貸款時一次性繳付的。

她表示︰「上述措施對房地產市場的健康發展有好的影響，聯邦政府是透過推出上述措施向置業人士傳遞一個信息，那就是政府要收緊房貸政策，買房要慎重，要考慮實際的購買能力。但該項措施對那些在買房時已支付了20%的按揭首期的置業者沒有影響。」

她還特別指出，上述措施對絕大多數華裔置業者影響不大，因為華裔置業者在買房時一般不會僅支付5%或10%的按揭首期，他們大多支付至少25%至30%的按揭首期。

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（據加西網）

對某些人來說，加拿大的房市，既關乎生意，又關乎個人生活。現實是，居高不下的房價讓千禧一代(1984～1995年出生)望屋興嘆，而租房市場卻越來越紅火。

據BNN網站報導，研究加拿大房地產市場最火爆領域的道明銀行經濟師迪普拉托(Brian DePratto)，就是望屋興嘆的千禧族一員。他也不知道，什麼時候他與自己的未婚妻，能夠在多倫多擁有自己的住宅。

迪普拉托說：「終有一天，我們會擁有自己的房子。但可以肯定的是，在現在的事態下入市，真的沒有多大的經濟意義。」

眾多的千禧一代都面臨著同樣的問題：房價高不可及。最新數據顯示，全國平均房價已經超過了50萬元，上個季度房價漲幅8%。大多倫多地區，房屋均價60多萬元，溫哥華則有近110萬元。

低利率確實讓人們能夠支付得起房貸款。但滿地可銀行(BMO)的近期調查發現，在首次置業者中，如果沒有家人的幫助，每10人就有4人交不起首付。至於那些不能獲得父母經濟支援的年輕人，就只能決定繼續租房住。

Centurion公寓房地產投資信託基金總裁羅姆德(Greg Romundt)認為，除非存有大筆積蓄，或者不顧時下房價多高，都願意冒風險入市;否則，對許多人來說，租房可能是唯一的選擇。

不過，出租者仍然有機會涉足繁榮的房市，方法是投資房地產股。加拿大皇家銀行(RBC)近期報告顯示，如果把地稅、雜費和其他開支算上，共管公寓業主投資物業、出租，還不如直接投資加國公寓房地產投資信託基金。

租房業興旺，建商哪會錯過商機。目前在多倫多在建的出租公寓就有20幾個，另有近50個在規劃之中。羅姆德說：「這真的前所未有。因為自上世紀70年代以來，本國真的沒有很多新建的出租公寓。」數據顯示，目前加國六大城市的出租公寓新建量，是五年平均水平的兩倍。

再來看看多倫多的迪普拉托，他仍住出租房，但密切關注著房市。道明銀行預計，房價有可能在未來數年下降達3%。那也許是迪普拉托入市的機會。他說：「現在只是入市的時機問題，關注發生了什麼，搞清楚何時是我們入市的最佳時機。」

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（據加拿大家園網）

加拿大房貸及房屋公司(CMHC)CEO西達爾(Evan Siddall)本週在紐約一個私人演講會議上稱，根據壓力測試，油價若持續5年保持35美元/桶的低價，加拿大的房價會暴跌26%。

據《金融郵報》報導，西達爾所說的壓力測試，是指金融影響壓力，包括5種模式，其中一個為「油價震盪」，油價震盪影響下，失業率相應升至12.5% 巔峰。其中對照的基本模式是失業率最高達到6.6%情況下，房價漲9.1%。紐約週一當天下午原油交易價格每桶41.60美元，由於供應充足，油價此次是 連續第4個月低於50美元。

其中，第3種模式是「美式房價調整」，即房價暴跌30%，失業率高達12%。最糟模式是「全球通縮」情況下，房價暴跌44%，這一模式下，失業率升至16%。

加拿大地產協會(CREA)最新數據顯示，今年10月全國平均房價去年同比漲8.3%至452,552元，其中溫哥華平均房價漲16%，多倫多房價漲7.4%，漲幅引領全國。西達爾還稱，自2008年來，加拿大房價漲幅遠遠超過美國、澳洲和英國。

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（據加拿大家園網）