越南房产成国人新宠?中国人在胡志明市买房比率大幅上升

有关“中国人在胡志明市购买房子的比率占到31%”的信息,越南世邦魏理仕(CBRE)公司强调,中国人通过CBRE交易所购买豪华住房的比例猛增。但是该数字并不能代表整个房地产市场的发展情况。

越南胡志明市宫殿住宅区(Palace Residence)开发项目:公寓丶办公楼和商业区一应俱全,拥有大量优雅的配套设施。
居外编号:45183733  详情点击图片

CBRE透露,胡志明市豪华房产市场对来自亚洲的投资商来说有很大的吸引力。胡志明市CBRE的统计数据显示,2016年购买豪华住房的中国客户比例仅占2%,2017年占4%,而今年前9月,该比例已升至31%。

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CBRE认为,主要原因是2015年越南房产政策开始对外开放,允许外国投资商在越南购买房产,越南投资业主同时还主动向新加坡以及中国香港、北京、上海等客户推介房产项目。

另一方面,中国投资商加大对胡志明市房产市场的关注的原因在于他们看到胡志明市与中国上海市之间有许多相同之处。在对买房客户进行分析时,CBRE认为越来越多的外国客户,甚至有的是尚未来过越南的外国客户十分关注胡志明市的房地产市场。


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来源:越通社

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澳大利亚房价多少钱一平米

澳洲地广人稀,大部分人口都聚居在各州的首府城市,为此,我们可以从澳洲八大首府城市的房价来看看澳洲整体房价水平。根据澳洲权威房产机构CoreLogic2018年11月30日发布的数据,澳洲八大首府城市的房价为:

澳洲八大首府房价 从上往下分别为:悉尼、墨尔本、布里斯班、阿德莱德、珀斯、霍巴特、达尔文、堪培拉。

从图表中,可以明显看到,澳洲房市最热、房价最贵的城市首选悉尼、其次是墨尔本、布里斯班。而西澳和塔斯马尼亚相对偏远地区的房价较低。自去年7月达到峰值以来,悉尼房地产市场下跌了9.5%,这有望超过上一次经济衰退期间创下的历史峰值——1989年至1991年期间价格下跌9.6%。

由于上述图表的价格是综合公寓与独立房的价格(通常独立房的价格要稍高于公寓),为让读者更直观了解澳洲房产的单价,我们以居外网正在热销的墨尔本新公寓项目为例,简单算算墨尔本公寓的单价。

本套80平米的二房公寓的总价为59.7万澳元,约合人民币291万(详情可点击图片),稍低于墨尔本的最新的房价中位数(65.6万澳元),算下来均价大概为3.6万元/㎡,比国内一线城市的房价更低,与二线城市房价齐平。不过,需要注意的是,澳洲的房产面积都是实用面积,而非建筑面积,且通常都是装修好的精装房。这样算起来,墨尔本的这个单价就更加划算了!


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美国房价多少钱一平米

根据美国专业房产网站Zillow 2018年11月的数据,最新美国房屋中位数为22.28万美元,在过去一年中上涨了7.7%,预计明年还将上涨6.4%。折算下来,美国每平方英尺的中位数价格为151美元,约合8000元/㎡。

看起来,美国房价似乎也不贵,不过考虑到美国跟中国一样,也是幅员辽阔的国家,各个地区房价水平不一,同样存在一线城市房价冠绝全国的情况。下面为大家展示下美国主要城市的房价水平:

1、 美国纽约曼哈顿

最新数据显示,纽约曼哈顿的房价中位数为$1,054,500,单价为$1852/英尺(约合14万元/㎡)。

2、旧金山 

最新数据显示,旧金山的房价中位数为$ 1,356,500,与此同时,美国西海岸另外一些华人最喜欢购房的城市,如洛杉矶、尔湾等城市,其房价也大体类似。简而言之,中国人最为熟知的美国一线城市,同时也是华人买家买房时优先考虑的地区,其平均中位价都在百万美元左右,跟国内一线城市类似,明显高出平均价一大截。

相对而言,美国二线城市的房价如亚特兰大、休斯顿等地的房价保持合理水平,房价中位数大多在30万美元左右。当然,由于美国独特的房产税和各州法律不同,每个城市都会出现明显的富人区,其房价会远高于当地平均水平,限于篇幅无法一一列举。大家如有问题,欢迎来电或在线咨询居外网——国内领先的中文海外房产网站,将竭诚为您服务。


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加拿大最友好的十城 投资移民前景友好吗?

2018年賓客評論獎(2018 Guest Review Awards)——booking.com評選出了加拿大最友好的十個城市:卡爾加里(Calgary)、基洛納(Kelowna)、惠斯勒(Whistler)、維多利亞(Victoria)、溫哥華(Vancouver)、哈利法克斯(Halifax)、Niagara on the Lake、渥太華(Ottawa)、魁北克市(Quebec City and)、蒙特朗布朗(Mont-Tremblant)。

那麼這些城市的移民投資情況是否友好呢?讓我們就排名前五的城市來一探端倪:

卡爾加里——加拿大最易就業的城市

線上國際搬家服務公司Movinga一向致力於研究就業對人們遷徙的影響。不久前,該公司發布了最佳機遇之城的榜單,卡爾加裡一躍而成為全球第三大最容易就業的城市,也是加拿大唯一一個躋身世界排名前十的城市。房價低、消費水平適中為卡爾加裡吸引了大量的移民。CBC News近期的一份新聞報道指出,未來50年,卡爾加裡將新增居民達130萬,其房屋需求量將逐節攀升。

根據REIN(Real Estate Investment Network)在2017年發布的報告,未來五年,在加拿大阿爾伯塔省的各大城市中,卡爾加裡和埃德蒙頓的房地產最具潛力。

加拿大抵押貸款及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corporation,CMHC) 報告預測,在未來兩年內,隨著卡爾加裡的經濟慢慢復蘇,就業情況持續改善和人口增長,勢必將拉動卡爾加裡的住房需求。報告稱,卡爾加裡住房空置率預計將在2020年下降;來自二級租賃市場的競爭,將使其空置率下降得更快。

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卡爾加裡3臥3衛的新房,163平方米,約306萬元。擁有不同凡響的外觀及內部裝飾,距離步行道,遛狗公園,學校和社區中心,奧林匹克公園,弓河(Bow River)和鮑內斯公園(Bowness Park)僅幾步之遙。距離卡爾加裡(Calgary)市中心約15分鐘車程,靠近碎石小徑(Stoney Trail)和第十六大道,可方便前往市中心任何區域。居外物業編號:44802808

基洛納——房產投資潛力股

基洛納位於奧肯那根(Okanagan Lake)湖畔,是卡爾加利到溫哥華之間的最大城市。知名媒體Western Investor指出,基洛納是加拿大最具房產投資價值的市場之一。

根據The Pad Mapper Canadian Rent Report公布的全加調查結果,基洛納去年11月份一居室月租金達到1280元,環比漲幅5.8%,漲幅躍居加拿大之首。

基洛納奧湖中心區經濟發展委員會(Central Okanagan Economic Development Commission)發布數據顯示,今年該區域常駐人口較去年增加了1.4%;機場旅客吞吐量比去年增加9.2%;戶均收入7.11萬元加幣,繼續了2011至2017年間平均19.5%的增長速度;勞動力市場供給量為1.08萬,比去年增加3.1%;工作機會比去年增加4.1%——其投資潛力可見一斑。

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基洛納4臥3衛的房產,約370萬元。這個理想的單元享有一覽無余的水景,周圍環繞著天然綠色空間,設有2個大型有蓋甲板,可通往庭院。居外物業編號:45518899

惠斯勒——滑雪伊甸園

惠斯勒有緯度高和森林植被多的地理優勢,是世界知名的冬季滑雪勝地,曾協辦2010年溫哥華冬季奧運會。由於空氣純淨、景色宜人,惠斯勒被許多人視為療養勝地。

從溫哥華到惠斯勒的 99號公路,又稱為Sea to Sky Highway,是唯一連接這兩大城市的公路。沿途不僅有連綿不絕的山脈和海岸線,更有各式各樣的湖泊、瀑布、雪山、森林、博物館,為自駕者們所愛。這條海天公路和美國的66號公路共同上榜,被列為世界50個一生必須要去的旅途之一。 

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惠斯勒3臥4衛的房產,223平方米,約1323萬元。位於滑雪項目旁,讓您可以在美麗的惠斯勒全年享受五星級的住宿和設施。在冬季,您可以與家人和朋友一起在燃木壁爐旁度過美好時光,全世界熱愛滑雪的人都會熱衷於此。居外物業編號:43232303

延伸閱讀:【加拿大本地人也湊熱鬧 為了滑雪買度假屋

維多利亞——度假、退休的天堂 

維多利亞是加拿大最溫暖的城市,也是求學、度假、退休的天堂。維多利亞是標准的花園城市,被稱為加拿大人自己的夏威夷,這裡不僅風光優美、自然條件優渥,而且生活壓力低、物價水平適中、幸福指數高。

維多利亞市內交通井然有序,街上處處流露著英倫風情,充斥著不知名的英式小食,頗有歐洲城市的風貌。

平日裡,維多利亞街頭藝術家、畫師、手工藝人、攤販在港口交錯穿梭,休閑之景怡然自得。

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維多利亞3臥3衛房產推薦看,162平方米,約433萬元。獨特的城市褐砂石聯排別墅與美麗的燈塔山公園隔街相望,步行不遠便可抵達達拉斯路的海洋。 這個小型的21單元綜合體建造,維護和管理得很好。居外物業編號:45248275

溫哥華——加拿大房租最高的城市

CMHC的統計研究顯示,加拿大租房市場供不應求的問題不但沒有緩解, 2018年的短缺問題比2017年更為嚴重,過去一年對租房單元的需求卻增加了5萬個。

加拿大各城市中租房市場待租房比例最低的城市是溫哥華,只有1%的出租房待租,溫哥華也以月租1649加元(約8687元人民幣)成為加拿大平均房租最高的城市。

2018年,大溫哥華地區房市成交量比2017年大跌31.6%,下半年來所有房型房價均呈跌勢。這對於想以低價在溫哥華購房的置業者,以及想用低成本以租養房的人來說,都是探底的好時機。

《2017年度胡潤海外置業投資回報指數》顯示,加拿大溫哥華為全球置業投資回報最高的城市。作為“北方好萊塢”,溫哥華還吸引了不少明星在此置業或度假,其中包括張柏芝、鐘嘉欣、王祖賢、範冰冰。

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溫哥華2臥2衛的房源,106平方米,約560萬元。坐落在歷史悠久的蓋斯鎮,俯瞰北岸山脈,和美麗的海港。房間內有寬敞明亮的開放式概念起居室、用餐室,落地窗和木制家具令這所房子更受歡迎。居外物業編號:44775696

 

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參考來源:booking.com;Real Estate Investment Network;Canada Mortgage and Housing Corporation;居外網
翻譯:FERN WANG

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纽约市标志性建筑克莱斯勒大厦即将开售

一度曾经是世界最高的摩天大楼纽约市标志性的克莱斯勒大厦开售。CBRE集团公司纽约市资本市场集团董事长达西•斯塔康(Darcy Stacom)表示,这座1930年完工装饰艺术风格办公大楼的业主阿布扎比投资管理局和纽约开发商铁狮门公司已聘请CBRE集团公司推销该物业。

近年来,美国和海外投资者纷纷涌入芝加哥威利斯大厦和纽约华尔道夫酒店等著名酒店,2015年,一家中国保险公司(安邦集团)支付了19.5亿美元买下纽约华尔道夫酒店,创下美国酒店销售记录。克莱斯勒大厦的业主希望吸引来自世界各地的资金雄厚的追求者,让他们有机会坐拥著名的曼哈顿天际线和纽约市的历史。目前克莱斯勒大厦的高度在纽约排第四。

纽约地标克莱斯勒大厦挂牌出售

然而对房产价值的估计差别很大。一些房地产投资者认为,在金融危机导致房地产价格暴跌之前不久入手的阿布扎比投资管理局,很难收回在2008年为克莱斯勒大厦90%股权支付的8亿美元。

位于曼哈顿东区的这栋标志性建筑正在竞争租户,拥有专为当前口味设计的闪亮的新办公大楼,许多写字间拥有落地窗和现代设施,如宽敞的户外露台,自行车存放处和最先进的健身中心。近90年的建筑物的维修和保养费用,以及楼下租赁地面费用的不断上涨,都可能会影响销售价格。

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房地产服务公司Compass的商业投资销售和租赁部副主席Adelaide Polsinelli说:“会有一位亿万富翁出现并说,’我想告诉全世界我拥有克莱斯勒大厦’。”

但是,她补充说,拥有一座二战前建筑有不利之处。 “当建筑破损时,修复需要更长的时间,因为这个星球上很少有公司拥有修复20世纪二三十年底建筑的材料和工具,”她说。

这座77层高的摩天大楼由William Van Alen设计,建于1928年至1930年,在激烈的竞争中成为世界上最高的建筑直到帝国大厦落成。克莱斯勒公司的创始人沃尔特·克莱斯勒接管了开发商的这个项目。阿布扎比投资管理局和克莱斯勒大厦的业主铁狮门正在将具有里程碑意义的装饰艺术摩天大楼出售。

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克莱斯勒先生和范阿伦先生与曼哈顿银行暗地里竞争,使得在华尔街40号崛起的克莱斯勒大厦,成为世界上最高的建筑。克莱斯勒大厦的185英尺尖顶,之前秘密建造,然后在65楼组装,在市中心的竞争对手之前将塔楼封顶。 1929年,一个20吨重的井架在90分钟内将球体抬起并铆接到位,这是当时的一项工程壮举。

克莱斯勒大厦在1931年完工的帝国大厦之前维持了一年世界上最高摩天大楼的称号。它在1953年之前一直是克莱斯勒公司的总部。在流行文化中,从“独立日”到“蜘蛛侠”和“黑衣人3”的众多电影中都有露脸。乐高提供克莱斯勒大厦套装玩具。

随着曼哈顿写字楼物业市场从2016年的峰值降温,该​​建筑的所有者正在寻求出售。

2017年,当中国投资者退出时,纽约销售价格受到打击。但2018年交易活动开始再次增加。 Real Capital Analytics高级副总裁Jim Costello表示,股市动荡可能会导致一些投资者寻求大城市的实体投资标的寻求安全。

“在曼哈顿(买栋大楼),你知道你得到了什么,并且有一定的安全性,”他说。

Tishman Speyer已经出售了10%的股份,在1997年成为大多数所有者时,他们花了1亿美元改善了克莱斯勒大厦和两处相邻的房产。自那时起,该建筑的业主已经花费了数千万美元用于维护,并吸引新的租户,如创意艺术局和联合办公空间Spaces。

办公楼业主表示,新业主可能不得不花费更多资金,使该房产对寻求雇用年轻雇员的新公司具有吸引力。


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翻译:ADAM CHEN

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香港楼市拐点已至?买家弃购山顶豪宅 3千万定金打水漂

近日,《南华早报》引述一份正式文件报道称,一位买家放弃在中国香港山顶购买豪宅,并因此损失460万美元(约合人民币3100万元)定金。

豪宅坐标

2018年12月31日,这位买家同意以7.22亿港元(约合人民币6.22亿元)购买山顶豪宅项目Mount Nicholson的16号屋,但之后选择中止交易。

有消息称,这是香港房产市场陷入疲软的最新迹象。

同时,香港首富、长和系资深顾问李嘉诚近日在被媒体问及对香港楼市的看法时,建议“买家量力而为”,并提示“千万不要买来炒”。

弃购豪宅  神秘买家损失460万美元定金

据了解,被弃购的房产位于全亚洲最昂贵的地段,是山顶豪宅Mount Nicholson的16号屋,面积7978平方英尺(约741㎡),拥有私人花园、屋顶平台和游泳池。

2018年12月31日,这套房产以每平方英尺90484港元(约合人民币85万元/㎡)单价出售。相比之下,面积仅大了6平方英尺的17号屋,去年4月以7.8亿港元(约合人民币6.73亿元)售出。

也就是说,仅仅过了8个月,这个楼盘总价就大降约5800万港元。

对此,Mount Nicholson的联合开发商会德丰(Wheelock & Company)表示并不清楚弃购原因,“我们尝试过与买家取得联络。我们不知道买家为什么不再购买。”会德丰猜测,可能是因为融资问题。

会德丰确认,5%的定金将不会被退回,也不会透露买家的姓名或国籍。不过,交易是经过一名持有香港身份证的买家代表敲定的。

李嘉诚建议香港购房者量力而为 不要炒房

1月11日,香港首富、长和系资深顾问李嘉诚在出席长江集团周年晚宴前,对媒体表示,“今年世界经济很复杂,大家都要小心点。”

在被问及对香港经济的看法,李嘉诚说:“照道理全球经济会差些,预计全球各国GDP都会出现低增长。”

而对于香港楼市近期的回调趋势,李嘉诚维持其一贯看法,向购房者建议“买家要量力而为。”

“我应该尽我心讲实话,量力而为啦,譬如香港的朋友,香港人买来自己住,分期付款没有问题的话,那么你应该买,因为买来住,但是千万不要买来炒,波动厉害的啦。”李嘉诚表示。

香港楼市从2018年下半年起急转直下

实际上,类似前述的房产弃购并不是个案。据《南华早报》透露,2019年才刚刚开始,前9天香港楼市已经发生了9起弃购事件。有分析认为,这是香港房地产市场陷入疲软的最新迹象。

自2003年起,香港房价创造了连续15年上涨的“神话”,是香港历史上时间最长的房价上涨周期。但从去年下半年开始,香港楼市急转直下。

香港楼宇买卖合约数据显示,住宅楼宇成交量自2018年6月达到顶峰后,便开启了下行趋势。虽然10月小幅回升,但跌势未改,12月的合约数据无论同比还是环比均大幅下降。

香港特区政府土地注册处最新公布的数据显示,香港住宅销售量在2018年11月遭遇腰斩,12月环比下滑21%至2060套;与2017年同期的5337套相比,降幅高达61%。

在住宅销售金额方面,2018年12月,香港住宅销售总额仅为240.76亿港元,而2017年同期为519.55亿港元,同比大降约54%。

中原城市领先指数显示,截至2018年12月28日,香港房价指数当月已降至174.37,环比下跌1.70%,而2018年11月的跌幅为3.43%。该指数已连续四个月下跌,是2016年以来持续时间最长的下跌。

香港房地产信息网站Dataelements数据显示,截至2018年10月26日,香港去年已出现36起购房违约案例,而2017年全年仅出现9起。

多因素致香港楼市下跌 机构看空

根据哈里森地产周期理论,一个完整的房地产周期大概是18年。先是7年上涨,然后可能会发生一个短期下跌,之后经历5年快速上涨和2年疯狂,最后是历时4年左右的崩溃。

按照哈里森的理论,香港楼市这一轮15年的上涨周期已经走完,接下来将进入最后一个阶段。除了周期理论,众多分析认为香港楼市如今的下跌背后还有多种因素。

1、美联储加息

香港实行联系汇率制度,维持美元兑港元汇率7.8:1左右。在美国长达十年的货币宽松政策下,汇率与美元挂钩的香港只能跟随美联储压低利率。低利率带来了香港楼市泡沫。

在美联储近年来不断加息的影响下,2018年9月香港三大发钞银行提高按揭贷款利率上限至2.35%,提高以最优惠利率为基准的按揭利率至2.25%,多家香港商业银行跟随。彼时瑞银预计,按揭利率未来还将上升50-75个基点,最终可能达到最高3.1%。

2、香港从资本流入转向资本流出

资金流入是助推房价上涨的关键要素,但这一状况正在改变。近年来美联储持续加息,让香港面临资本流出压力。同时,以往不断流入香港楼市的内地资金也在大幅缩减。

2018年的二、三季度,香港国际收支平衡表中的资本和金融项目,连续两个季度出现大规模逆差,分别为935.42亿港元和690.64港元。香港楼市也是在二季度后才开始掉头向下。

数据显示,2017年,内地投资香港住宅用地金额高达70亿美元;而2018年上半年,这一金额仅8.35亿美元,据此推算2018年全年投资额16.7亿美元,不及2017年的25%。

点击查看香港楼市更多信息

3、香港政府增加土地供应、征收空置税等举措

2018年6月28日香港开征空置税,对空置6个月以上的一手住宅将征收楼价5%左右的空置税,给短期炒房者沉重一击。据统计,截至2018年一季度末,香港空置的一手住宅约9000套,几乎占每年新增住宅的一半,占预计供应量的9%。

与此同时,香港特区政府将加大土地供应。数据显示,2000年至2017年,香港政府累计出让土地301万平方米,同期香港人口由549.9万人增至646.3万人,新增人口人均土地供应仅3平方米。

新一届特区政府有意改变这一现状。2018年12月31日,香港土地供应专责小组向特区政府的报告建议,优先研究及推展8个获主流民意支持的土地供应选项,预计可提供3235万平方米土地。一旦土地供应力度加大,香港房价势必下降。

在一系列因素叠加影响下,机构纷纷看空未来香港楼市。高盛研报预计,到2020年香港金管局将与美联储同步加息,届时香港楼市将出现15%至20%的回调。

里昂的一份报告指出,香港房地产市场正经历15年来最差宏观环境,利率上升、经济放缓和人民币贬值都在冲击楼市,随着居民对房价负担能力下降及可能恶化的市场情绪,未来一年房价或将出现15%的回调。


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参考来源:中国基金报
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2018日本房地产报告:标准土地价格17年来首次上涨

2018日本房产要闻:

  • 东京市中心办公室空置率达27年来新低;
  • 前来日本的外国游客人数史上首次超过3000万;
  • 日本标准土地价格自1991年来首次上涨。 

2019年日本楼市发展方向:

  • 持续宽松的货币政策可能使利率维持在低位;
  • 2019年不太可能出现过热的房产投资情况,但房产价格可能会保持稳定;
  • 2018年爆发的投资贷款丑闻(日本骏河银行众多员工伪造贷款文件)的不良影响可能会持续到2019年,这将影响到地区银行、投资公司、质量较差的房产。

尽管我们在2013年和2014年目睹日本房地产市场放缓,但其在2018年创了历史上的高位,推动房价上涨的各个因素持续走强。

写字楼市场的强劲、社区众大规模项目重建、外国游客数量和公寓需求量的持续激增,商业地产和酒店的高需求量带动了房价的走高。据估计,2018年有超过3000万外国游客访问日本,这个数字是日本有史以来最高的,比2013年增长了三倍。旅游业的发展不仅对经济有贡献,对房地产市场也有积极的溢出效应。

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坐标日本东京   6卧3卫   居外编号:32761346

回顾住宅市场

大东京二手房公寓的平均售价连续71个月(截至2018年11月)同比增长。8月,位于东京市中心的千代田区、中央区、港区公寓的平均售价——119.37万日元/平方米创下了2008年以来的历史新高。

到2019年10月,消费税税率或将增加2个百分点至10%,预计那时会临时签订许多新的建筑合同。到2019年4月之前,税率会维持在8%不变。行业专家预计,税率上调不会给房地产市场带来重大影响,因为减税计划可以帮助新置业人士缓解经济上的窘迫。

去年11月,东京市区发售的全新公寓平均价格为123.7日元/平方米,是2017年以来的第二高位。然而,成交比率只有47.1%(比率达到70%说明市场较为健康)。包括高端建筑在内的一些新建筑于建成后的数月里仍未售出,这可能是由于以下几个因素造成的:购买豪宅的买家更为挑剔、定价和产品不匹配、营销活动不足够。为了使自己门下的房产脱颖而出,开发商们需要在房产质量和市场营销上付出努力。

整个2018年,日本住房贷款利率都保持在历史低位,10年期利率在0.80—1.20%左右。值得注意的是,债券收益率降低可能会导致房屋贷款利率的下降。日本央行采取了一项措施,将债券收益率维持在0%左右,它们在2018年12月为0.024%。

从2017年12月到2018年11月,东京23个区的公寓平均租金连续12个月同比增长。根据Homes的数据,东京所有出租房产的平均收益率为5.7%。东京港区在全市平均收益率最低,为4.2%。MLI研究所的一份报告估计,东京中心三区的豪华出租公寓的空置率将达到5.5%,这一比例低于2011年和2012年的12%—13%。一套豪华公寓的月均租金为5495日元/平方米,比2012年年末的最低值上涨了近40%,创下历史新高。

回顾办公楼市场

去年11月,东京五大中央商务区的写字楼的空置率自1991年以来首次下降到1%以下。房地产办公室经纪公司Miki Shoji报告,2018年11月空置率为1.98%,较2017年11月环比下降1.05点,办公室租金连续55个月同比增长。早前对2018年的预测估计为:对于商业办公空间来说,这将是疲软的一年,并会有大量的新办公楼出现。然而,在2018年,新建办公楼已难以满足强大租户的需求,特别是金融和IT公司。

2018年上半年全日本房地产交易总量为2.1万亿日元,低于2013年和2014年的2—2.6亿日元的年度交易量,但较2017年1.8万亿日元的低位有所改善。2018年下半年,40%的交易量集中在东京五大中央商务区,这一数字是2017年上半年的两倍。2018年海外资金收购总额为3100亿日元,不到2017年下半年交易的7200亿日元的一半。

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回顾零售业地产市场

 零售业地产市场,特别是东京、大阪、京都的黄金购物区,受旅游人数的激增而繁荣。京都Shijo街旁的零售业地产的租金在过去五年中翻了一番。2017年购物街的客流量为5900万人,比2015年增长8.3%,这对国内和国际品牌零售商带来了强大的吸引力。

根据日本房地产研究所的数据,2018年上半年银座零售业地产平均月租金为2.04万日元/平方米,比2017年上半年增长42.8%。据世邦魏理仕报道,银座购物区地下零售业地产的空置率截至2018年第三季度为1.7%,较第一季度下降0.1个百分点,但较2017年第三季度上升了1个百分点。

根据日本房地产协会的数据,Omotesando优质零售业地产的平均资本转化率约为3%。2018年上半年,地上一层零售业地产的平均月租金为61.81万日元/平方米,较2017年上半年增长了40.4%。Omotesando大道边的租金在4.54—6.05万日元/平方米。

回顾酒店住房市场

新的minpaku短期住宿法从2018年6月起生效,实际上使得Airbnb在全日本各地的大量挂牌信息下架了。如果日本地方政府实施更为严格的规定,符合条件的房主每年不得租赁超过180晚。以前在该平台上挂牌的许多房产都不符合新的许可条件。希望利用供应短缺这一机会的公司和投资者正在寻找符合新规定的房产,使得自己全年都可营业。从本质上来说,这意味着共管公寓制度已被淘汰,整个地区的建筑都开始被重新正确规划。

回顾土地市场

 全日本标准地价在2018年同比增长了0.1%,是1991年以来的首次增长,商业地产价格比2017年上涨了1.1%。在蓬勃发展的旅游市场的推动下,增长率在全日本排名前十的城市有一半来自京都市。继2017年增长13.5%后,京都商业地产价格在2018年上涨16.6%,住宅地产价格上涨了3.6%。全日本地价最昂贵的地点位于东京银座。东京23个区的住宅地价从2017年增长4.1%后,在2018年增长了5.1%。

土地、基础设施、运输和旅游部Chika-Koji发布报告称,日本、商业地产价格上涨了0.5%,这是自1992年以来的首次增长。从全日本范围内看,所有用途的土地价格上涨了0.7%,比2017年提高了0.3个百分点,为连续第三年增长。

MLIT关于土地价格的报告显示,在2018年第二季度,日本主要城市的100个调查地点中有95个地区的土地价格上涨,超越了上一季度91个地点的纪录。

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翻译:FERN WANG

排版:KYRA WANG

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

从不许买卖房产只能交换到开放市场,古巴房市会是下一个中国么?

古巴,这个谜一般的国度随着去年10月宋慧乔在哈瓦那海滨大道拍《男朋友》一剧又火了一把。

曾经被嘲笑为离开祖国的低等“蛆虫”,现在他们口袋里现金充裕,他们被财政紧张的政府伸开双臂欢迎回家,冀望他们像蝴蝶一样,扇动一场市场经济革命。这不是改革开放之初的中国,而是今日的古巴

韩剧《男朋友》剧照,该剧大量取景地在古巴

60年前为了摆脱美国的控制,卡斯特罗兄弟与国际主义战士切·格瓦拉等领导的古巴革命让全世界记住了这些大胡子。然而到了今天,古巴年轻人80%亲美,在哈瓦那城市博物馆做公务员的讲解员大妈在对笔者解释时则保持一种复杂的矜持——“古巴今天的问题无关政治,都是经济问题”;古巴革命60周年之时,不得不说是革命的悲哀。

赤脚游荡在哈瓦那海滨大道的马里奥·加西亚像雪茄一样是古巴产,而他在国外流亡16年后的回归是共产党执政下古巴新兴房地产市场背后人口经济学的一部分。

颜色极为艳丽的古巴民居。

自2013年以来,估计有40,000名像他一样的古巴人被政府的市场化改革和移民回归政策所吸引从国外返回(古巴人口约1100万),这些政策方便于外籍古巴人回国并购买房产。

如同1978年改革之初的中国,热烈拥抱港澳台华侨,古巴则张开双臂欢迎当年流亡的政治难民——他们往往是肤色较浅的富人阶级。

2011年劳尔·卡斯特罗上台后的一项改革,允许古巴人购买和出售房地产。他哥哥于1960年的住房改革禁止房地产销售,同时古巴人不能拥有一套以上的城市住宅,一纸法令也让成千上万的租户与佃农变成业主与地主,尽管窝在手里无法出售,这正是“居者有其屋”的社会主义理想。然而这无法阻止古巴人交易房产;那时古巴人发明了自己的方式交易——换房,只要两家觉得彼此条件差不多或者吃亏一方获得其他形式补偿,于是双方就都有了新居,一举两便。

房地产销售在1100万人口由国家主导的经济体在2012年有4.5万桩交易,2013年8.8万桩,2014年达到10万桩,2015年略有回落,规划官员加西亚·普莱安说,这位来自加泰罗尼亚的西班牙人因仰慕古巴革命来到这里至今超过半个世纪。

哈瓦那待售的公寓

古巴地产并未完全向外资开放,通常需要合资公司,由当地自然人或机构控股,譬如古巴新开的凯宾斯基酒店。革命之后,如同中国一样,没收了帝国主义资产,古巴只有国有酒店,价格又贵服务又差,通常服务于外国游客,一晚房费往往超过100美元,而古巴收入较高的医生阶层,月收入还在30美元到50美元之间徘徊。

海滨大道边的国家宫酒店,曾接待过各国领导人,《教父》第二部的拍摄地之一,虽为五星级,但服务质量很差

而哈瓦那国会大厦对面的那家笔者曾点过炸虾的意大利餐厅则据称是尤文图斯俱乐部合资的产业。

2015年第35届古巴国际旅游交易会即将闭幕的时候,北控集团与古巴政府签署了建造高尔夫度假项目的意向书。

很难想象,古巴在知名旅游度假胜地瓦拉德罗原本只拥有一座18洞的高尔夫球场,中国北控集团与古巴合作在古巴北部海岸的贝洛蒙特地区(Bello Monte)建立一所新的高尔夫球场和度假村,该地区位于首都哈瓦那和瓦拉德罗之间。

39岁的玛格达·莫拉在意大利和迈阿密工作了14年后于2012年回到哈瓦那,在该市Vedado区的中心位置购买了一块3,300平方英尺的复式公寓,进行了翻新,现在与家人一起住在楼上,将下层单元改造成迷你宿舍。它有五个房间,每个房间每晚35美元,在TripAdvisor上获得好评。

根据《迈阿密先驱报》2018年9月的报道,目前古巴待售房产超过8000处,其中五分之四位于哈瓦那。而且大部分房源都位于哈瓦那最令人向往的地段,尤其是Vedado区和Playa区。这些街区的典型三居室,双浴室公寓的售价约为60,000美元,而那里的联排别墅或者独立别墅的价格也不过10万美元。去年旅游业的激增使得该市酒店客房严重短缺,如果新上台的民主党众议院推动取消特朗普上台后的旅行限制,预计未来几年将有数百万美国游客入境。由于最近Airbnb等短租平台入驻促使美国人在网上预订房间,因此该市最令人向往的街区公寓很快就被包装为客栈(Casa),日租价格已比2012年笔者在古巴时翻了一番。

而且幸运的是,由于旅游业,靠近机场和沿海地区的一些物业相对维护得很好。因此,您可能需要考虑投资哈瓦那老城区、Vedado区和Playa区,旅游胜地瓦拉德罗,圣地亚哥和Cayo Largo海滩等地区;事实上旅游业是古巴收入最高的行当,为涉外旅行社开车的司机日薪都超过80美元(主要来源是欧美旅客的小费),即使开黑车月收入也能达到1000美元,这在人均月收入不到30美元的古巴简直是天文数字。房屋修缮业也随着地产交易的放开而蓬勃发展,新的浴室设备从南佛罗里达州Home Depot(家得宝超市,美国知名建材连锁)源源不断的海运过来。哈瓦那熟练的电工和管道工一天的收入已高于医生一个月的收入。

满街老爷车与山寨美国的国会大厦

古巴不同于世界上任何成熟的房地产市场。首先,房地产经纪人很难找到。此外,如果确实有人帮助您完成房产交易,请不要指望他们知道您感兴趣的房产的准确价格,在市场化价格形成之前,成交极度依赖于本地化的知识与人脉。

虽然现在允许当地人拥有,购买和出售房产,但政府仍然对整个市场保持非常严格的控制。任何对古巴房地产感兴趣的外国人都需要熟悉第17.1条第6章。在进行任何投资之前,请咨询居外以获得更多信息。

如果您不是古巴公民,只有以下三种方式可以在古巴购买任何类型的房地产:

1. 迎娶/嫁给古巴人

与古巴人结婚的外国人可以申请永久居留许可。这使他们享有与当地人相同的权利,包括房屋的所有权。如果您有古巴配偶,您可以直接从当地购买该国任何地方的房屋。

需要注意的是,如果婚姻结束,古巴公民有权保留房产(如果你没有入籍则可能失去房产)。由于不少古巴留学生认为古巴处于市场化前夜,与古巴人结婚也并不新鲜。加之古巴公民获得美国绿卡曾有特殊政策(即干湿脚政策,截至2017年1月,凡不经第三国登陆美国的古巴公民,一旦成功登岸即可获得美国绿卡),更加诱人的是在古巴结婚,花费仅为5000土比索,仅相当于200美元左右。当时就读于哈瓦那医学院的A同学咨询过老师之后简直不敢相信,后来他任职于北控驻哈瓦那办事处,并迎娶了当时还在读大三的古巴同学,早早买了房。

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2. 以古巴亲戚的名义购买或合资

临时居留签证的外国人通常以其古巴亲属的名义购买财产,这些亲属也可能是配偶或子女,或者与可靠的古巴人合资,不幸的是,这使外国所有人几乎无法控制他们的物业。

另一个需要考虑的挑战是,即使是公民也不得在古巴拥有两所以上的房屋;一个是住宅,另一个是度假屋。不过很多古巴人通过子女、配偶父母的名义来购置房产。

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3. 从另一个外国人购买房地产

在20世纪90年代初,古巴政府允许在哈瓦那建造一些公寓式建筑。当时允许外国公民在这些建筑物中购买公寓。当时购买房产的人仍然可以将其出售给非该国永久居民的其他外国人。

然而特朗普上台之后于2017年11月9日重启对古巴的制裁政策,限制美国与古巴之间的贸易与旅行,“削弱了投资潜力和投资者对房地产市场的兴趣,“古巴规划官员加西亚·普莱安表示。

“但是,从长远来看,潜力巨大,并将再次上升,”他说,并补充说,古巴的房地产行业最终可能对外资开放,即使这可能会加剧价格飙升。“


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来源:迈阿密先驱报、华盛顿邮报、Businesstimes
撰稿人:ADAM CHAN
排版:KYRA WANG

 

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

中国《个人所得税法修正案》正式执行!海外的你必须交两遍税吗?

《中华人民共和国个人所得税法修正案》(以下简称《个税法》)已经于2019年1月1日起正式生效。

此前瑞士信贷最新发布的《2018年全球财富报告》中,中国家庭财富规模位居全球第二,为52万亿美元。这么多财富,能为国家贡献多少税收啊。

然而,新《个税法》不仅对中国居民有影响,对海外的华人也影响巨大。报道后,许多读者留言咨询这个《个税法》究竟会对生活产生哪些影响?

今天居外就给大家解答《个人所得税法修正案》中常见的几个问题。

哪些人的收入需要交税?

 新《个税法》第一条规定:

在中国境内有住所,或者无住所而一个纳税年度内在中国境内居住累计满一百八十三天的个人,为居民个人。

居民个人从中国境内和境外取得的所得,依照本法规定缴纳个人所得税

在中国境内无住所又不居住,或者无住所而一个纳税年度内在中国境内居住累计不满一百八十三天的个人,为非居民个人。

非居民个人从中国境内取得的所得,依照本法规定缴纳个人所得税

纳税年度,自公历一月一日起至十二月三十一日止。

根据《个税法》第一条规定,整理了一个简单的图表:

从上图可以看出,是属于居民个人还是属于非居民个人,主要靠两大因素来判断:

在中国境内是否有住所和一个纳税年度内在中国境内居住时间

根据去年12月18日国家税务总局公开的《中华人民共和国个人所得税法实施条例》。


《个税法》第一条第一款所说的在中国境内有住所的个人,是指因户籍、家庭、经济利益关系而在中国境内习惯性居住的个人。

这里的习惯性居住是判定纳税义务人是居民还是非居民的一个法律意义上的标准。

习惯性居住不是指实际居住或在某一个特定时间内的居住地。

如因学习、工作、探亲、旅游等而在中国境外居住的,在其原因消除后,必须回到中国境内居住的个人,则中国即为该纳税人的习惯性住所。

综上所述,根据以上的解释,可以推断出:在新西兰留学的,在新西兰持旅游签证的华人都仍然是在中国境内有住所的个人。

给大家几个简单的案例,作为参考:

案例一:

案例二:

第二个判断标准一个纳税年度内在中国境内居住时间这里没有太多的歧义。

一个纳税年度内(公历一月一日起至十二月三十一日止)在中国境内居住累计满183天的个人为居民个人,没有达到居住时间标准的为非居民个人。

居民个人:从中国境内和境外取得的所得,都将依照《个税法》规定缴纳个人所得税。

非居民个人:只有从中国境内取得的所得,将依照《个税法》规定缴纳个人所得税。

总体来说,不管你是中国公民、外国公民、还是持其他国家永久居留权的中国公民,只要一年内在中国居住满183天,就认定为“中国税务居民”,需要为中国境内和境外收入向中国税务机关缴税。

哪些类别的收入需要交税?

根据《个税法》第二条的规定,个人需要为以下九大类别的收入缴纳个人所得税。


不过,居民和非居民缴纳个人所得税的计算方法略有不同。

居民个人取得前款第一项至第四项所得(以下称综合所得),按纳税年度合并计算个人所得税;

非居民个人取得前款第一项至第四项所得,按月或者按次分项计算个人所得税。

需要注意的是,根据新西兰税法,目前资本利得(在这里可以简单理解为财产转让所得)和偶然所得都是不需要交税的。

然而,根据中国最新的《个税法》这两种类型的所得均需要缴纳个人所得税。

房哥在这里举两个例子供大家参考:

案例一

案例二

中国和新西兰早在多年以前就已经签署了避免双重征税的协定。

 这两位网友的可以放心了。

在最新的《个税法》第七条中,更是明确的指出了解决方案:

居民个人从中国境外取得的所得,可以从其应纳税额中抵免已在境外缴纳的个人所得税税额,但抵免额不得超过该纳税人境外所得依照本法规定计算的应纳税额。

此前中国和新西兰签订的《避免双重征税协定》中也涉及到了相关内容。


其中规定:

中国居民从新西兰取得的所得,按照本协定规定在新西兰缴纳的税额,可以在对该居民征收的中国税收中抵免。但是,抵免额不应超过对该项所得按照中国税法和规章计算的中国税收数额。

所以,无论你是新西兰税务居民,还是中国的税务居民,虽然均需要向税务机关进行申报,但是在哪里的收入都只需要交一次所得税。

如果你是双重国家的税务居民,也无需太过担心,在你交过一次所得税之后,最坏的情况也只是补足另一国家的税收数额即可。

中国的个人所得税率如何?

总体看来,对于大部分人来说,国内的个人所得税率其实是比新西兰低的。


年收入超过42万元人民币的税率才是30%。在新西兰超过7万纽币(约合32万人民币)就需要交33%的个人所得税了。


对于新西兰工薪一族而言,完全不需要对《个税法》中所谓的全球征税部分进行过度解读。

因为中国的个人所得税率比新西兰的低多了。

要知道,在新西兰年收入不超过1.4万纽币的也需要缴纳10.5%的个人所得税。

此前的8月31日,十三届全国人大常委会第五次会议通过关于修改个人所得税法的决定,个税起征点上调为每月5000元。

仅这一项,同样6.4万人民币(1.4万纽币)在中国的话,仅有4000元人民币部分需要交纳3%的个人所得税。

更关键的是,根据《个税法》的规定,从2019年1月1日之后,子女教育支出、继续教育支出、大病医疗支出、住房贷款利息和住房租金以及赡养老人支出均可以作扣除。

海外赚的钱,中国怎么会知道?

截至到2018年底,CRS签署国人数达到104个,已经有90个国家和地区确认将向中国交换金融账户信息。

这其中包括了新西兰、澳大利亚、加拿大、巴拿马、日本、沙特阿拉伯、新加坡等传统海外移民和藏钱的热门地区。


去年九月,中国和新西兰税务局已经完成了第一次信息交换。第一次交换主要是高净值已有客户的信息。

然而,今年九月,中国和新西兰税务局的第二次信息交换将涵盖所有现有账户(和周期中新开账户)的信息。

下图是《个人税收居民身份及声明表》。


该表格要求对其税收居民身份进行勾选,在中国境内有收入却不告诉新西兰税务局,也不给中国税务局交税的很容易就会被CRS信息交换后发觉。

要知道,新西兰长期以来都是对海外的收入征税的(也就是所谓的全球征税),中国新《个税法》中提及全球征税只是一种跟上时代进步的一个体现。

毕竟,人的一生只有死亡和税收无法避免。

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坐标新西兰奥克兰   3卧2卫  居外编号:42719859


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参考来源:新西兰天维投资
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莱坊:马来西亚房市现曙光 今年回暖指日可待

萊坊產業顧問公司(Knight Frank)表示,踏入2019年,馬來西亞房產市場將可看到隧道另一端出現曙光,盡管外圍衝擊如全球經濟成長放緩的隱憂仍在。

房市宏觀趨勢改善

該公司在最新產業報告中指出,大馬產業市場在2018下半年交易活動揚升,2019年財政預算案建議的一些財政措施提供比較明確的指引,投資者信心有一些正面跡像。在該期間落實一些商業產業投資交易,顯示產業市場的宏觀趨勢有改善。

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第14屆全國大選舉行後,市場對住宅產業的信心改善,在市場基本面改善的情況下,發展商看好市場前景,2018下半年更多產業計劃推出反映了這一點。

萊坊住宅產業銷售與租賃副董事葉洸瑋說:“盡管市場挑戰嚴峻,詢問與交易活動增加,預計更多賣主和買家在2019年進出住宅產業市場,2019年財政預算案宣布的一些措施,多數是協助首次購屋者,料有助推動房產市場的交易,在海外房產買家的眼中,大馬住宅產業具有吸引力,價值水平合理,加上沒有額外征收印花稅,都是一些利好因素。

整體來說,2018下半年大馬產業市場走勢平穩,交易活動並未顯著下跌,雖然大馬自獨立之後首次轉換政府,市場仍存在不穩定因素,多數國際評估機構保持大馬的財政評級展望,有助維持大馬在海外投資者的信心。

辦公樓零售產業續面對競爭壓力

在2019年,大馬產業市場基本面料進一步改善,並將鞏固需求,特別是首次購屋者加入購買行列。工業產業交易保持活力,辦公樓和零售產業由於供應處於偏高水平,料繼續面對競爭壓力。

工業產業方面,萊坊大馬資金市場執行董事沈艾南說:“在2019年,預測土地交易活動增多,特別是工業產業發展商准備增購,市場需求強大推動相關交易,特別是工業產業擁有較大增值潛能,業者了解登上工業4.0列車的需要,對發展商和投資者來說,這是個不可錯失的機會,通過提供終端使用者適合的產業類型,賺取可觀的資金回酬。”

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“展望未來,預計新的大型工業發展計劃將在策略性地點推行,建議中的巴生英達島自由貿易區,預測將吸引制造商和物流業者加入投資行列,至於已建立起來的工業園,預測將把一些工廠重建為多層廠房,以緩衝土地成本偏高的壓力。”

辦公樓市租金穩定

 

在辦公樓市場,預測租金方面沒有顯著變動,雖然在2018下半年,一些小型辦公領域的出租率下跌,萊坊大馬企業服務執行董事鄭永堅(譯音)說:“邁入2019年,辦公樓市場一些租戶,料因為競爭加劇面對壓力,不過租金保持穩定,較新的辦公大廈,將可享有較高租金。共用空間、資訊工藝相關領域的租賃保持活躍。此外,不少老舊的大廈探討重新定位和裝修,以迎合現有租戶的需求。”

至於零售產業市場,2018年6月至8月的3個月免稅期,推高消費者基本面指數至21年的132.9點高位,該指數隨後下跌,不過仍保持在超過100點的擴張水平,在供應超出需求的情況下,零售產業市場料保持競爭力。

與此同時,萊坊大馬零售產業租賃顧問副董事潘貝卡說:“零售產業市場依然面臨挑戰,可以看到購物商場采取措施,改善購物者的體驗,例如Fahrenheit 88最近迎來大馬首個Selfie購物館,迎合現代新趨勢,隨著現代購物者普遍具備科技認知,商場開始采用社交媒體吸引購物者。”

“踏入2019年,規模較小和未獲主要租戶的新商場將面對嚴峻挑戰,在零售商有更多選擇下,租金的成長空間有限。”


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參考來源:星洲日報
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