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Royal LePage：加拿大冬季度假屋新趋势（上）｜居外专栏

据加拿大最大的房地产经纪公司Royal LePage的报告，在加拿大几个最受欢迎的滑雪度假胜地，冬季度假屋市场的价格较去年变化尤为显著。

截至2019年9月30日，在此前12个月期间，魁北克Mont-Tremblant’s village地区的休闲独立屋和休闲公寓中间价格分别较上涨了37.3%和37.8%，达到了$583,500和$232,500。这一涨幅，在整个加拿大休闲度假屋中排名第一。中间价格的上升反映了整体价格的强劲上涨，以及该地区对加拿大和国际买家持续不断的吸引力，由此才导致的高端市场销售激增。

而在安省，婴儿潮一代正不断地出售他们位于大多伦多地区的房产，然后搬去蓝山（Blue Mountain）和科林伍德（Collingwood）之类的地方。这导致这些地方的独立屋和公寓的价格都较去年同期有所上涨。而且我们有理由相信，婴儿潮一代移居乡间的趋势将会持续下去。

而位于卑诗省著名的冬季度假景区Whistler，则经历了一场独立屋市场的大跌。其独立屋中间价下降了13.8%，降到了$2,391,979。然而，当地的公寓中间价则同比上升了5.2%，达到了$884,227。独立屋价格的下降反映出，由于该省的税收对海外买家造成了影响了，同时妨碍了市场对豪宅的需求。因此消费者对该省房地产的信心有所下降。

安省

截至2019年9月30日，在此前的12个月，位于蓝山度假村西南方的Collingwood，共有98套高端物业，以超过100万加币的价格售出。这使得当地单户住宅的中间价同比上涨8.3%，至52.5万加币。与此同时，一套Condo的中间价格也同比上涨了6.9%，至38.5万加币。这也使安省，尤其是身为加拿大著名度假胜地的蓝山地区，成为了除魁北克外的另一个亮点。

位于当地的Royal LePage地产专家Rick Crouch 表示：“买家对于当地的退休屋有着强烈的需求。他们会卖掉自己在大多伦多地区的物业，然后在这里买一套差不多大小、甚至更大的房子。在Collingwood，全年都有丰富的活动和便利的设施，可以提供非常方便舒适的生活。”

目前在蓝山地区，一套独栋住宅的市场中间价已经同比上涨了4.0%，至78万加币，而一套共管公寓的市场中间价则同比上涨了4.2%，至36.9万加币。尽管房价上涨势头良好，但新近出台的短期住房政策可能会抑制投资者和买家的需求。这些买家希望通过租金收入来抵消贷款和购房成本。
Royal LePage预测，今年冬天蓝山地区的度假屋销售一定会很活跃，因为初雪会促使更多的人去那里购房。今年的冬天，蓝山度假村已经创早了史上最早开业的纪录。

魁北克

在魁北克省，多项针对休闲类住宅的报告都显示，当地的销售活动正在稳步增长，而在截至2019年9月30日的12个月期间，不同地区的价格也都有所上涨。有意寻找冬季休闲房产的家庭，正在一些最令人垂涎的地区竞相购买物业。而这些地区的高档住宅正在以市场价挂牌出售，而且位置相当优越。随着滑雪季节的临近，这些房子很快就会被卖掉。

在度假胜地Mont-Tremblant地区，高需求加上低库存导致价格大幅上涨。当地独立屋和共管公寓价格中值分别上涨了37.3%和37.8%，达到了$583,500美元和$232,500。由于买家高涨的投资热情，当地房屋的售价从50万至100万不等。而就在这片区域以南的Saint-Faustin/Lac-Carré地区，则是魁省房价最低的休闲区之一。位于该区的单户住宅，中位数价格仅为19万。

来自当地的Royal LePage地产专家Paul Dalbec 表示：“Mont-Tremblant的物业库存量非常低。每当一处新房产进入市场，买家们总会争相出价。这一地区房屋供应短缺的状况，还促进了土地销售。因为一些买家发现在市场上找不到房子，所以索性决定自己盖房。”

此外，蒙特利尔周边休闲区的生活质量和当地对房屋的可承受能力，也继续推动着其他地区的房屋销售情况。来自当地Royal LePage的另一位地产专家Éric Léger表示：“中部地区，健康的库存状况使价格保持在可承受的范围内，并为潜在买家提供了极好的选择。一些急切的卖家正在降价，为那些想在该地区买房的人创造了更多机会。”

在大蒙特利尔地区以南的郊区，Orford和Bromont的单户住宅价格中值分别上涨了12.6%和0.1%，至$330,000和$348,875。然而在Sutton，独栋住宅的中位价格同期却下降了14.5%，至$295,000。这反映出当地低端市场销售的增长。在这三个地区中，只有Bromont的独栋住宅销售额出现下降，同比下降12.7%，而该地区的共管公寓销售额几乎翻了一番，均价上涨7.4%，至27万加币。

Royal LePage表示，这些买家大都来自蒙特利尔。他们希望可以在滑雪度假区度过冬天，而在蒙特利尔度过夏天。

延伸阅读：【加拿大冬季度假屋新趋势（下）】

多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

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获得澳洲绿卡后，如何合法跨境转移财产？｜居外专栏

随着移民趋势的逐渐进程，个人财产对外转移的便利化程度不断提高。本文将通过案例，分析财产境外转移过程中涉及的一些典型问题。

案例：绿卡持有人，小林与小童夫妻俩，在取得“澳洲永久居留权（Permeant Residency Right）”后，如何将其在国内（如浙江省温州市）的资产通过向中国外汇局申请“移民财产转移”将资产合规转移到澳洲（如昆士兰州布里斯班市）？

1. 提交《个人财产转移业务申请表》进行合规申请

小林与小童已获得澳洲绿卡，想要办理“移民财产转移”，首先需要向户籍所在地的外汇管理部门，也就是浙江省外汇管理局（浙江省分局）提出申请，并提交相关材料。

在申请时，小林与小童需要提交多种证明材料，例如但不限于申请人身份证明材料、申请人收入来源以及财产权利证明文件、税务证明原件以及最重要的《个人财产转移业务申请表》等。

2. 哪些财产可以申请“移民财产转移”？

根据《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》汇发(2006)47号的规定》和《国家外汇管理局关于进一步改进和调整资本项目外汇管理政策的通知》（汇发﹝2014﹞2号），如果小林与小童要移民转移的财产在等值50万美元以下，那么在提交材料的时候只需说明收入来源即可。

如果他们要移民转移的财产超过了等值50万美元，那就需要提交收入来源证明以及财产权利证明文件。如果小林与小童要移民转移的财产主要是卖房所得收入的话，他们还需要提交的房屋产权证和房屋买卖合同。

3. 哪些财产无法申请“移民财产转移”？

需要强调的是，小林与小童只能申请将自己所有的合法财产进行跨境转移，即申请人申请对外转移的财产应是本人所有的合法财产，但不包括与他人有权益的争议的资产，例如：

司法、纪检监察等部门依法限制对外转移的财产，其对外转移申请外汇局不予受理。
涉及国内形势、民事诉讼案件的财产对外转移申请，在案件审结前，外汇局不予受理。
涉及国内形势、民事案件人员的近亲属申请对外转移财产，应提供案件管辖机关出具的该财产与案件无关的证明。
法律规定不得对外转移的财产、不能证明合法来源的财产等的对外转移申请，外汇局不予受理。

4. “移民财产转移”可以分次申请办理吗？

小林与小童无法多次申请进行中国财产转移至澳洲，即

移民财产转移必须一次性申请拟转移出境的全部财产金额；
从同一被继承人继承的全部财产变现后拟转移出境的，必须一次性申请。

但小林与小童可以在经外汇局核准后，申请银行在审批额度内进行相关资金分出。

从上可知，该政策允许获得海外永久居留权的华人（即使未获得他国国籍）进行一次性大额的财产合规转移，规避“个人每年5万美金的跨境汇款”限制。

中澳双证律师林汇铭专栏全集

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温哥华西雅图联手打造“超级湾区”｜居外专栏

10月，温哥华经济委员会（VEC）和大西雅图合作伙伴（GSP）在西雅图签订具有里程碑意义的合作协议“卡斯卡迪亚经济机会倡议（CEOI）”。双方约定将共同打造“卡斯卡迪亚经济体” （Cascadia Economic）！

据称，该协议将推动温哥华-西雅图经济创新走廊的发展，一个不亚于旧金山的北美超级经济湾区呼之欲出。

温哥华经济委员会首席执行官Catherine Warren表示，温哥华-西雅图共同构建的“卡斯卡迪亚经济走廊”对双城的未来至关重要。

签约双方在新闻公告中称，温哥华与西雅图将在贸易、投资领域紧密合作，改善双方公司在对方区域内的经营环境，同时为双方的雇员和居民前往对方区域工作生活提供便利。

根据协议内容，将在如下领域展开一体化合作：

劳动力自由流动
资本自由流动
绿色建筑产业
人工智能产业
增强和虚拟现实产业
创意和娱乐产业

协议还约定合作在三个层面进行，分别是：政府层面、企业层面和居民层面。所以，温哥华和西雅图的双城一体化是立体无死角的。

有加拿大媒体指出，对于多数大温居民而言，对西雅图的认同感高于其他加拿大省份和城市。

2019年8月的一项民意测验显示，59%的大温居民认为自己与西雅图和波特兰的关系更紧密，66%的大温居民认为与西雅图和波特兰居民的共同点多于多伦多或者蒙特利尔。

由此可见，双城一体化有非常强力的民意基础。

比飞机还快！47分钟高铁直达西雅图

美国华盛顿州交通部发布的一份长达400页的交通运输业务计划称，即将动工修建往返温哥华、西雅图之间的高铁系统。

这列在未来穿梭于温哥华、西雅图、波特兰之间的高铁，时速高达400公里，有260个座位，每天往返30次，预计修建成本在240-420亿美元之间。

乘坐高铁，从温哥华市中心出发，到达西雅图市中心，只需47分钟；从素里市中心出发，到达西雅图市中心，只需39分钟；而从温哥华市中心到素里市中心，只需要8分钟。

华盛顿州长Jay Inslee 表示：在不到1个小时内即可穿行于温哥华和西雅图，或者西雅图和波特兰之间，将彻底改变温哥华人和西雅图人的生活、工作和娱乐方式。在此基础上，Jay Inslee 预测，温哥华将与西雅图共享资源，其中包括住房！

目前，人们从温哥华到西雅图主要是通过高速公路，开车大约3小时，坐飞机大概需要1.5小时，用时并不算太长，但对于想当日往返的商务人士来说，仍旧有些仓促。一旦高铁建成，直接打通温哥华和西雅图市中心，工作出游都很方便。

现在关于温哥华西雅图高铁的悬念是：

会不会在现有方案基础上升级？
未来的车站设置在哪里？

毕竟，车站在哪里，哪里的房子就发达了！

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“超级总部”，将开放5万个高薪科技岗位

“卡斯卡迪亚走廊”最初是个地理概念，现在已经成为温哥华-西雅图-波特兰经济走廊的代名词。《西雅图时报》指出，“卡斯卡迪亚走廊“将成为长600公里、耗资9000亿美元的超级经济带，是美加跨境经济合作的典范。

这条“卡斯卡迪亚走廊”群星熠熠，有着众多科技巨头，例如亚马逊（Amazon）、谷歌（Google）和微软（Microsoft）。这些大型科技公司将为双城一体化进程提供强劲的科技和经济支持。

西雅图由于汇集了微软、亚马逊、谷歌、苹果、Expedia、波音等众多高科技公司，也被称为“超级总部”。近年来随着亚马逊、Expedia、苹果等的扩建，西雅图更是成为很多高科技专业人士的目的地。根据西雅图时报的消息，预计在2026年底，西雅图将开放近5万个高科技岗位。

高铁的建成、科技“大鳄”的高薪，对温哥华居民在西雅图找工作无疑是重大利好。

最终目标是，温哥华和西雅图经济发展无缝对接，为双城的居民和公司提供最为广阔的商业前景和就业机会，从而真正实现双城一体化。

根据双方的公报，CEOI协议有效期5年，期满后可以续约或修订其中条款。大温小伙伴静待分享双城一体化的经济红利吧！

工作在西雅图，安家在温哥华

2018年全球最宜居城市排行榜中，温哥华位居第6位，承载着很多中国中产及成功人士的移民梦想。温哥华所在的BC省更是北美最具活力和竞争力的地区。

众多华人家庭选择规划一个加拿大永久居民身份，不仅是想给孩子一个更好的未来，更是给自己的职业发展提供更多的选择。而选择把家安在温哥华，既能给孩子最优质的教育资源，又能拥有最广阔的就业前景。

BC省向来是华人移民的首选。作为移民市场上的“网红”，BC省企业家移民项目给所有梦想移居温哥华的人士带来了福音。只需在您熟悉的商业领域/BC省政府指定的加分商业领域新建或者入股一个生意，就可以最快四个月定居温哥华啦！

外联出国欧洲总监Justie专栏全集

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澳洲政府将严厉打击未缴地税的海外人士｜居外专栏

澳大利亚新州政府最近宣布将严厉打击没有按时合规缴付地税的人士，其中就包括在新州持有房产的海外人士。政府承诺将拨款710万澳元并调配人力完成此次打击行动。据估计，行动第一年政府将会收回1亿澳元漏报少报的地税。然而，在行动开始前，政府愿意网开一面给三个月的特赦期，截至到2020年1月31日，纳税人可以主动补上没有缴付的地税，政府不会做任何惩罚。

持有房产的海外人士为什么要交地税呢？因为新州政府早在2017年1月1日开始对海外人士征收地税附加税，最开始是每年征收地价的0.75%，到2018年则涨到了2%。地价按照每年的12月31日政府对该地的估值为准。

在澳洲的所有住宅房都是有一定的地价的，包括别墅（house）、公寓（apartment）和单元房（unit）等等。我们在之前的一篇返税文章【注意！澳洲买卖或开发物业可能可以返税哦】中提到的买房时缴纳的印花税附加税，和地税附加税都是专门针对海外人士的。

那么海外人士的定义是什么呢？对于房屋持有人是个人的情况来说，即指没有常规居住在澳洲的非澳洲公民人士。常规居住定义如下。

一个人（不是澳大利亚公民）在某一特定时间被视为常规居住在澳大利亚，如果:

该名人士在过去12个月内曾在澳洲居住200天或以上；并且
在那段时间：

该人在澳大利亚，该人在澳大利亚的继续居住不受法律规定的任何时间限制；或
该人不在澳大利亚，但就在该人最近离开澳大利亚之前，该人在澳大利亚的继续居住不受法律规定的任何时间限制。

换句话说，满足以上常规居住的人士一般至少是拿到澳洲绿卡或新西兰公民，在澳洲的临时居民、学生等，都不算做常规居住，更不用提生活在海外的人士了。所以，海外人士都需要缴付历年的地税附加税，还没有交的，需要抓紧在这三个月内补交了。

过了这三个月，还没有按时缴付的纳税人会有什么惩罚呢？首先，政府会征收这段时间应缴税额的利息，利息是在澳洲储行的基准利率上再加一些额外的利息，一般来说在10%左右，按天计算。再就是，政府会征收惩罚税，视情节的严重，税额是拖欠的地税和附加税的15%到90%不等。

新州往往是最先推出此类政策的州，有可能很快其他州也会效仿打击没有按时缴纳地税的海外人士，所以如果您在澳洲有投资物业，抓住政府这三个月的特赦期，尽快完成地税和附加税的缴付。

如果您对澳大利亚的海外人士缴纳地税有任何疑问，请透过居外联系皮特马丁（Pitt Martin）会计师事务所。

澳洲注册会计师刘炳辉专栏全集

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加拿大魁省投资移民申请如何“超车”｜居外专栏

众所周知，加拿大魁省投资移民是一步到位拿枫叶卡的优秀移民项目。但在实际操作过程当中，许多申请人在拿到CSQ递交联邦审核以后，会经历漫长的等待期。根据移民局官网最新显示，投资移民的全球平均审核时间是54个月。但现实是大部分中国客户材料寄到香港处理中心的申请等待时间都超过了5年。累加联邦审核之前魁省对于申请人的审核时间，魁投申请人面对的是动辄7到8年的漫长等待期。

众多的投资移民客户被漫长的等待期所困扰。事实上，魁投申请人可以不用一味地等待，如果处理得当，等待期的时间可以被大大缩短，等待的煎熬也可大大减轻。魁投申请，早登陆，早得益！本篇文章天绮移民为您谈谈魁投加速这件事！

孩子要尽早进入法语环境，享受魁省的优质双语教育

孩子的教育问题，一直是大多数移民家庭考虑的最重要的因素。打个比方，申请时孩子刚好读小学，到申请结束登陆的时候可能孩子高中都快要毕业了。孩子错过了语言学习的最佳年龄，无法做到掌握英、法双语。如果在国内没有取得必要的法语基础，新移民家庭的孩子要花1到2年的时间来读法语欢迎班。这种情况下，孩子几乎无缘魁省优质私立中、小学，而且很长时间会面临由于语言问题很难融入同龄小朋友社交生活的困扰。

孩子想要就读加拿大名牌大学

由于类似麦吉尔大学（McGill University）等加拿大的知名大学把约80%的录取名额都给到了本地学生，国际生要在剩下约20%的名额里进行激烈竞争，加上全球对于加拿大教育的高度认可，越来越多的海外学子选择来此留学，国际学生被录取入学加拿大名校的难度直线上升。更为糟糕的是，加拿大名校中有些王牌专业不对国际学生开放。越早登陆，意味着孩子可以越早适应当地的学习生活。有了当地的学习经历和成绩，孩子进入名校的概率也会大大增强。大家省下的几年时间是孩子教育成长的最关键的黄金期，对于孩子的一生影响重大！当然，其中的经济效益也不容忽略。我们再看个例子，申请时孩子上初中，到申请获批登陆时孩子已经是大学毕业了。加拿大的大学，国际学生和本地学生的学费依专业和学校的不同差异是5-12倍！这样，在孩子上大学方面的家庭开支将相差出来60-100万人民币！

家庭要尽早享受到魁省各项的优厚福利，实现家庭平稳着陆加国

魁省的福利水平是加拿大其它省份无法比拟的。尤其对于有小孩的新移民家庭来说，daycare报销的费用、比其它省多出来的牛奶金的补助、丰富多彩的文化活动令人目不暇接，充分感受异国他乡的文化魅力。魁省对于有学签和工签的人士读法语的额外补贴还有成为PR以后Loans & Bursaries助学金等等福利都可以极大地帮助到新移民。真的是早登陆，早得益！

尽快在魁省安家置业，享受蒙特利尔房地产崛起的红利

魁省近期的经济表现十分强劲，GDP上升速度在加拿大名列前茅。大蒙地区的房价从2016年开始启动，迄今没有停止甚至是放慢脚步。可以预见的是，随着魁省加快引进新移民的速度，需求累积会越来越多，蒙特利尔房价长期看涨。如果能及早地登陆，新移民可以以最快速度安家置业。对比国内现在严控房价、房住不炒的房地产市场，已经有移民意向的你在蒙城及早置业无疑是更优的资产增值选择。

那么，有没有办法能够缩短和减小联邦审理阶段长期等待的痛楚，尽快地拿到移民身份和实现家庭方向性的平稳转移呢？答案是肯定的。事实上，通过一定的技术处理，申请人甚至可以通过“弯道超车”的方式实现最快5个月结束联邦审理阶段，拿到Decision Made的奇迹！

2019年11月的最新消息，魁北克省政府决定把有争议的投资移民项目暂停到2020年7月1日。现在已经拿到CSQ的投资移民申请人应该尽快准备材料递交到联邦，以免夜长梦多。天绮移民的专业持牌顾问会为我们的客户量身打造适合客户的个性化方案，帮助客户实现减少联邦审批阶段的等待时间，提前登陆及为客户解决等待期带来的诸多不便，减少大家的损失！

加拿大移民-留学顾问周天绮专栏全集

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利民措施推出助港人融入大湾区｜居外专栏

上周香港特首林郑月娥在出席粤港澳大湾区建设小组会议后，公布新推 16 项惠港新措施。其中最瞩目的，就是豁免港人在大湾区 9 个城市置业时的限制。

在中国各大城市都有限购令，外地人购买房屋，一般需要证明有实际自用需要。同一城市，不同行政区也有不同的规定，简单的只要求工作证明、也有缴纳 5 年社保的纪录。限购政策当然对楼市不利，交投减少、发展商存货增加、自然要减价促销。一旦新措施推行后，港人可享有内地居民的同等待遇，一定令大家的置业兴趣增加。

珠海就是一个好例子。2018 年限购令下，港人要有 5 年社保纪录才能买房，导致珠海交投一般。但自从今年放宽限购，整个珠海市场都出现翻天覆地的改变。中山也有类似情况，10 月开始也放宽限购了，佛山、广州、江门、惠州都有限购令，新措施一下子完全放宽了 9 个城市。所谓贵有贵买，平有平卖。香港人的选择将会更多。

除此之外，港人的二代回乡证已经享有跟国内身分证一般的电子辨认功能。内地居民只要在手机上购高铁车票，便可以直接入闸，香港人则需持身分证排队取票。往政府部门办公，也可以利用身分证预约或自动取号，非常省时方便，现在方便措施通通可以在港人身上发生。再加上今次连子女读书、开设银行户口都照顾到。进一步利用国内电子支付的方便，令香港人政容易融入大湾区。

笔者明白并非每位港人都愿意回国内发展，但多一个选择，相信不是坏事。尤其是对一些退休人士，大湾区的居住环境比香港舒适、物价水平又较低。现在又放宽了居留限制，令他们又可以继续取得香港的退休保障。

在各式各样的政策配合下，移居大湾区的趋势将会越来越明显。当中的投资机会也自然应运而生，大家宜多加留意研究！

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

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东京文教区投资置业指南｜居外专栏

我们经常说，日本没有学区房。因为日本没有户口制度，只要住在这个片区，且孩子到了适龄阶段，那就都有权利上这个片区的公立学校，因此，在日本学区房的概念并不明显，但日本确实有“文教地区”这个概念。简单来说，就是市中心大学附近的一片区域。

另外日本大学没有宿舍，学生要自己解决住宿问题，所以文教地区的房子大部分都是学生住客。而文教地区往往在该区的核心地段，租金不菲，所以很多家长衡量以后直接在学校附近给孩子买一套小户型公寓自住，等以后孩子毕业了，房子出租也不成问题，一举两得。当然，日本的父母没有为孩子买房子的习惯和传统，这其实是为中国家庭量身打造的一种投资模式。

除了有住房需求的学生家长投资人密切关注，文教地区因为地段好租、小户型公寓价格实惠，同样受到其他投资人的青睐。既可以是先上学自住毕业后投资，也可以是先投资，为孩子以后的学业做准备。不仅住宅需求旺盛，店铺也同样火热。一言以蔽之，文教地区的房子是块“香饽饽”。

那么问题来了，东京都心有哪些文教地区呢？都可以买到什么样的房子？需要花多少钱呢？

文京区

代表：东京大学

说到文教地区，大家自然而然就会想到文京区。顾名思义，文京区是东京最负盛名的文教区，集中了日本不少的国私立大、中、高等学校，因而得有文化教育区之美名。教育设施质量上乘，可比拟北京的海淀区。

日本最高学府——东京大学就位于文京区。除此之外，还有御茶水女子大学、筑波大学大塚校区、东京医科齿科大学、顺天堂大学、中央大学后乐园校区、日本医科大学、日本女子大学等共18所大学。

文京区因为学校众多，分散四周，整个区都可以叫文教区。东京大学与小石川后乐园为直径的周围地区是文京区的中心地段，附近有很多住宅区，是投资的最佳之选。再往南是东京核心区千代田区，往西是新宿区，早稻田大学也在不远处。

2019年7月日本国土交通省公示的文京区平价地价为128万日元/㎡，上涨了7.96%。相比于繁华喧闹的港区、新宿区等核心地区，文京区是个安静舒适的住宅区，地价也比较温和，意味着有足够的上升空间。

在文京区的中心地段能买到什么样的房子呢？可以参考这套房子：

被东京大学等名校包围，紧邻东京巨蛋、小石川后乐园，一室一厨一卫，1410万日元（人民币约90万元），月租金69000日元（人民币约4432元）。

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其他地区的大学附近也有指定的文教地区，大多都集中在市中心。

新宿区

代表：早稻田大学

新宿区有19所大学。除了大家最熟知的早稻田大学，还有东京理科大学、学习院大学等名校。新宿区的文教地区指定在早稻田大学所在的西早稻田、富山和户冢町附近。新宿御苑和神宫外苑也被划分在文教地区之内，以保护周围环境。名校和景点互相加持，这个区域吸引着无数投资人的目光，很多投资人都是直接点名要早稻田附近的房子。

早稻田的地价比想象中温和很多，不奇怪那么多人趋之若鹜。在这里可以买到什么样的房子呢？

可以参考这一套房子：东京都新宿区投资房，名校环绕！紧邻早稻田大学，一室一卫加上餐厅和厨房，售价1780万日元（人民币约114万元），月租金90000日元（人民币约5782元）。

港区

代表：庆应义塾大学

港区有17所大学，包括3所国外大学日本分校，这是港区独有的国际化特色。意料之中，港区指定了庆应义塾大学所在的田町站和三田站为文教地区。

说到港区，大家的印象就是贵。但其实港区的平价地价并不是最高的，但上升幅度是最大的。同样，庆应大学附近的文教地区也是港区的一片“净土”，地价在港区排名中等，但是上升率很高，未来有进一步增值潜力。

在此处能买到什么样的房子呢？可以参考这套房子：紧邻庆应大学，一室一卫，车站步行180米可到，仅售1380万日元（人民币约88万元），月租金67000日元（人民币约4304元）。

千代田区

代表：上智大学

千代田区有19所大学。大家熟悉的上智大学位于此区，但更靠近新宿区。千代田区还有日本大学、明治大学等知名学府。

文教地区位于皇居的西侧和北侧。以地铁站饭田桥站和神保町站为基准，法政大学、明治大学、浅草大学、日本大学等都在饭田桥站和神保町站附近。

千代田区是东京最核心的区域，寸土寸金。这个区的地方都有投资价值，只不过文教地区因为特殊属性，生活环境会更加安静。这个区的平价地价高达504万日元/㎡，但是饭田桥站所在的文教地区地价并没有想象中那么高，只有217万日元/㎡。算是千代田区的价值洼地。

上智大学附近的房子可以参考这一套：东京都新宿区77万电梯房，近庆应大学、上智大学，名校环绕，性价比高！

以上是文京区、新宿区、港区、早稻田区4个区的文教区分布情况，在目黑区、品川区等其他区也有文教地区。

日本置业权威/暖灯中国社长桂小科专栏全集

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居外网发布2019年第二季度全球楼市报告

全球房地产市场的发展势头自2017年第一季度以来在持续减弱，今年第二季度的结果进一步确认了这一趋势。居外的调查发现：

德国奥地利领跑，欧洲表现保持强劲
亚洲地区整体温和上涨，大中国区不容乐观
澳大利亚开始反弹，新西兰热度下降
美国仍处牛市唯增速放缓，拉美地区亮点频现

截至2019年第二季度的一年内，欧洲房价的上涨势头有增无减。《全球房地产指南》调查覆盖的46个市场的前十位中，有六个位于欧洲；在23个已公布数据的欧洲住宅市场中，有14个市场的房价相比去年同期有所上涨，占六成以上。

受到供需面的强劲支持，德国和奥地利的表现最为抢眼。今年第二季度，德国公寓的平均价格同比上涨8.21%，环比上涨了1.44%；在奥地利首都维也纳，住宅房地产价格指数同比上涨7.99%，环比的涨幅亦高达3.98%。

同时，长期受到外国投资者青睐的西班牙也有不俗的表现，今年第二季度，西班牙的房价同比上涨了2.08%，同时需求与供应都十分强劲。

然而，伴随着“脱欧”的胶着，英国的房地产市场依然没有好转的迹象。全英房屋抵押贷款协会数据显示，2019年第二季度，英国平均房价经过通胀调整后实际下跌了1.25%。

截至2019年第二季度的一年内，《指南》调查范围内的大部分亚洲市场呈现温和上涨的态势。如泰国（2.59%）、中国台湾（2.25%）、韩国（0.97%）、日本东京（0.94%）和新加坡（0.6%）的房价出现了中低幅度的同比上涨。

在长期受到居外客户青睐的新马泰地区，泰国房价在今年第二季度房价同比上涨了2.59%，持续温和上涨；而经过两年调整之后，投资者对马来西亚房地产市场的信心在逐渐回复，今年第二季度，PropertyGuru指数上升了0.8%，两大城市吉隆坡和槟城的房价也见好转。得益于近年经济腾飞，越南房价高歌猛进，吸引了大量买家。据仲量联行（Jones Lang La Salle）越南公司统计，今年第二季度，胡志明市的公寓价格同比上涨21.6%。

澳大利亚的房地产市场延续了触底反弹的趋势。Corelogic的数据显示，今年第二季度，全国整体房价同比下跌了6.9%，环比下跌1%（比上一季度2.3%跌幅进一步收窄），而6月仅微跌0.2%。悉尼和墨尔本的房价第二季度环比仅下跌1.1%和0.6%（上一季度跌幅为3.2%和3.4%），6月则出现了0.1%和0.2%的小幅上涨，这是当地房价自2017年下半年以来首次出现的月度上涨。在澳联储连续降息和下调首付比例等利好政策之下，澳洲房价有望进一步修复。

而同期新西兰市场的热度则进一步减退。今年第二季度，新西兰实际房价中位数同比上涨了2.74%，较上季度8.76%的同比涨幅明显放缓，环比则窄幅下跌了0.58%。这一趋势也印证了居外今年第一季度报告中对该地区的房地产市场将面临挑战的预测。

在经历了六年的强劲增长后，美国房地产市场在今年第二季度维持了价格上涨但增速放缓的走势。FHFA首席经济学家William Doerner表示：“尽管房屋供应受限、按揭利率极其优惠，但是大多数州和城市的房价上涨比一年之前有所放缓。”

今年第二季度，经季节性调整的标普/凯斯-希勒全国房价指数仅上涨1.46%，比上一季度1.83%的增长率更低；联邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency，FHFA）发布的季节性调整后交易数据显示，第二季度房价同比上涨了3.12%，略逊于一季度3.35%的同比增长。

加拿大的房价也继续走弱。2019年第二季度，加拿大11个主要城市的房价下降了1.48%，环比略微上涨0.53%。

拉丁美洲不乏亮点。《指南》调查中房价表现最为强劲的前五名有两个位于南美：波多黎各（同比上涨13.24%）和智利（9.05%）。由于美国和加拿大的买家重返墨西哥，加之国内的中产阶级不断壮大，该国今年第二季度的全国房价指数同比上涨4.78%，环比上涨了2.31%。

最后需要指出的是，第二季度在《指南》调查前五名除德国以外均非主流市场，这些市场房价表现可能波动性较高，保守谨慎的投资者宜着眼于更多、更长期的数据再做决策。

居外提示：
本报告使用的数据如非特别注明全部为通胀调整后数据。本报告进行通胀调整的方法是将各个国家的名义房价变化除以当地同一时期的消费价格指数，以消除通货膨胀对房价带来的影响。通胀调整后的数据更能真实反映房价变动。

香港降低首期换楼市场再起动｜居外专栏

政府放宽按揭保险受保范围，令 600 至 1,000 万港元的物业率先直接受惠。沙田第一城传统只有 300 呎实用面积的细单位，也刷出 636 万港元的历史新高。呎价超过 2 万港元，可见楼市反应之快。

过去周末，不少业主实时反价或封盘，也令周末周日的二手成交减少了。市场上也有分析员预言楼市已经见底。

楼市转活是不争的事实，但除了直接受惠的上车盘、首置买家之外，下一波受惠的将会是呎价便宜的换楼之选。又再举第一城为例，细单位大多数是一房，呎价最高超过 2 万港元，平均也要 18,000 港元左右。相反，第一城的三房大单位，在 10 月成交了两套，实用面积分别是 800 呎及 853 呎，成交价都是 1,000 万港元。呎价分别只是 11,723 港元及 12,195 港元。

以往换大单位的资金要求很高，购买一千万元的物业，单单首期便需要 500 万港元，卖出细单位套现的资金也许未能足够支付换楼首期。但当子女长大后，细单位地方太细，不足够应用便唯有用 40 万港元首期，用子女名义买入多一个 400 万港元的纳米单位。一个家庭占用两个细单位，令市场严重扭曲。也形成第一城细单位呎价超过 2 万港元；而大单位则严重落后的市场形势。

今天当按揭保险放宽后，一个家庭有子女长大，需要大单位，也可以通过换楼、卖出细单位、换入大单位。同样 1,000 万港元的物业，首期只需 200 万港元，首期大减，固然轻松很多。卖出呎价贵的细单位；买入呎价平的大单位，更加是精明投资之道。

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因此，换楼链将会重新启动，尤其是新界区，呎价便宜的三房单位，将会成为抢手货。相反，新界区的纳米楼，将会是重灾区。以往全靠总价细，才能支持不便宜的呎价。当买家消失了，唯有减价促销，早卖早着。

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

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移民日本：在留资格、居留卡、签证那些事｜居外专栏

日本入国管理局最新公布的数据显示，截至9月日本入境总人数为2208973人，其中中国大陆的入境人数是710783人，约占总人数三分之一。截至2018年12月，在日本获得在留资格的人数为2731093人，其中中国大陆在日本取得在留资格人数为764720人，同样占比最多。

入境人数包括赴日旅游、公务派遣、留学等短住或长居的人口，对于那些相对长时间居住在日本的人来说，必须要取得日本的在留资格。可能很多人都会被一些概念迷惑，在留资格/居留卡是什么？跟移民签证有什么关系？今天跟大家捋一捋这些基本概念，搞清楚规则是去日本生活的第一步。

如何移民？

移民日本一般来说采用最多的有两种方式：

有日语基础的，在日本找一家公司签订劳动合同，直接申请日本工作签证，5年后可以归化入国籍，10年后可以永驻。
在国内有一定经济基础的，在日本开设一家公司做经营管理，以公司法人身份申请日本经营管理签证，维持续签，5年后可以归化入国籍，10年后可以永驻。

这两种方式都可以携带家属（子女和配偶），获得在留资格之后家人可以申请家族滞在签证，在日本生活、上学，并享受当地福利政策。

经营管理签证适合三类投资人。

第一种是明确想去日本开设公司创业的人，有一定的创业计划。

第二种是想去日本居住的人。也分三种情形：

在日本有明确的投资项目，并且以此公司在日本居住；
想去日本居住，但没有明确的投资项目，想先来日本考察；
子女在日本留学，父母想前往照顾，并投资项目开设公司。

第三种是想在中日之间有更方便的往来的人。这类投资人涉及到中日商贸来往，为了方便在中国和日本来回走动，并且可以把一部分中国的业务拉到日本，把日本的业务拉到中国。

在留资格有哪些？

拿到签证之后就可以在日本生活、发展了。想要在日本长期居住的外国人必须获得在留资格，除了上述两种方式，在留资格还有哪些种类呢？

入管局8月登记的在留资格中，有外交、公用、教授、艺术、宗教、报道、高度人才、经营·管理、法律会计业务、医疗、研究、教育、介护、技能实习、文化活动、留学、研修、短期滞在、家族滞在等24种在留资格。

每种在留资格需要拿到相应的签证就能在日本相对长时间地居住，每种在留资格认定的居住时间（专有名词叫“在留期间”）也是不同的。

就以众多投资人需求最大的经营管理在留资格来说，对应的就是经营管理签证，能在日本停留的时间有5年、3年、1年、4个月或3个月五种情形。入管局会根据申请人经营的项目和个人情况来决定在留期间。

什么是居留卡？

取得在留资格的人中，日本政府会向中长期居留者发放居留卡。

居留卡作为最新登陆许可、居留资格变更许可或居留期间更新许可等居留资格相关许可结果，由日本向中长期居留者（中长期居留者）发放。

因此，居留卡具备法务大臣用以证明某人具备在日本中长期居留的居留资格，以及是在居留期间合法居留的人员“证明书”的性质，而且在进行登陆许可以外的居留资格相关许可时发放的居留卡，可替代以往被视为护照的各种许可印章等，属于要式格式行为，因此具有“许可证”的性质。

居留卡上记载了姓名、出生年月日、性别、国籍/地区、居住地、居留资格、居留期间、可否就业/劳务等法务大臣所要掌握的重要信息，当记载事项发生变更时，必须进行变更申报，以便随时反映最新信息。此外，16岁以上人员会显示证明像。

这些概念之间的关系是怎样的呢？以经营管理签证为例，先要在入管局申请获得在留资格，随即拿到经营管理签证。拿到签证后可以出入境日本，日本政府会向中长期居留者发放居留卡，这是在日本生活的“许可证”和“身份证”。

日本置业权威/暖灯中国社长桂小科专栏全集

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