Author: Leanne

近年来，中国投资者赴澳投资房地产活动日益增多，需要注意的是，其中在商业地产并购方面所面临的风险，较自住地产而言更为隐蔽且深入。

为避免相关风险，在投资商业地产前进行详尽的尽职调查便显得尤为重要。

商业地产交易尽职调查主要是为了确保买卖双方在签订合同前，通过合理的信息披露和调查，避免信息不对称，更全面地了解目标房地产本身的状况，并更好地确定各方权责。

目前，赴澳投资者大多通过招标、拍卖和协议等方式取得商业地产。

完整的房地产并购尽职调查包括对产权、财务、法律和市场等方面的调查。

本文总结出商业地产并购尽职调查中必不可少的几个部分，供各位读者参考和探讨。

1. 跨境投资监管与合规性（FIRB）调查

• 根据海外并购条例第52条，如果投资人购买的商业地产为空地，则该购买依然需要FIRB的审批。审批后，购买人需要在5年内开发空地并不得在开发完成前出售空地。所谓”空地”指的是土地上没有永久性建筑供人或牲畜居住、或用于堆放货物；
• 如果商业地产为已开发（比如酒店、办公室、餐馆、停车场等）且价值不超过$261 million，则无需申报；
• 如果该已开发商业地产具有一定“敏感性“, 则只有当其价值在$57million以下时方可免除申报；
• 但是如果客户投资公司被认定为一个‘外国政府投资人’，则不管此商业物业价值多少都需要征求FIRB批准方可购买。

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2. 产权状况调查

• 土地位置、权属、产权性质、其上的永久性地役权和其他永久性权利(perpetual easements and other perpetual rights)；
• 土地和物业上抵押(Mortgage Lien) 质权（例如mechanic lien, judgment and tax lien）和其它权利限制；
• 土地和物业的保险情况和税收状况；
• 与目标物业有关的重要合同（例如租约和服务合同等）；
• 与目标地产相关的诉讼、仲裁、行政处罚情况等。

3. 物业建筑和工程状态调查

• 物卖方体建筑结构状况（屋顶、外墙等主体结构）；
• 物业内部机械和工程设施状况（例如电梯、通风系统、冷却和供暖系统）；
• 法律要求的防火、安保设施以及其它设施；
• 建筑主体材料是否符合环保要求；
• 建筑周围的水体和土壤等自然环境是否存在污染或潜在污染物泄露危险。

4. 卖方财务和信用状况调查：

• 卖方的不良债权和负债情况；
• 卖方的银行贷款记录和对外担保情况；
• 与卖方相关的诉讼、仲裁、行政处罚等情况；
• 要求卖方就并购日前存在的或有事项和未披露事项出具承诺和保证。

5. 目标物业估值和市场前景调查

• 对目标物业进行专业测算并估值；
• 拟并购的项目是否与战略目标相吻合，考虑拟进入的区域是否为目标市场；
• 物业所在地经济发展水平、发展规划、房地产市场供需、地方购买力、消费者喜好、价格变动趋势等情况；
• 项目的位置、周边自然和人文环境、交通状况、配套设施等，分析主要竞争对手及项目竞争力，分析项目市场定位及目标客户群体等。

 

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悉尼房地产市场曾出现一桩让人目瞪口呆的判决：一位土地开发商霸占一处房产近20年后，法院判决其正式拥有这处房产。尽管上任房主的后代对此表达了强烈抗议。本期文章将讨论产权法中的“逆权侵占”（adverse possession)。

这个“鸠占鹊巢”的故事比较漫长，大概可以从二战开始讲起。这栋古老的房子悉尼内西区的Ashbury，已经有几十年的历史了。

它上一任正式主人名为Henry Thompson Downie，他此前和全家人一起生活在这里。在二战结束后的某一天，这栋房屋逐渐出现了一些白蚁，而且已经到了让人难以忍受的地步。

原屋主可能是经济状况或是其他原因，选择搬离了这里。在随后的40多年中，他们将这栋房屋出租给了其他人，但没有花大力气去修缮，而原房东Henry也过世了。

最神奇的是，在这40多年中，这栋缺乏修缮的房屋不仅没有倒塌，反而是起初那些肆虐的白蚁都不见了！而在这40多年中，原房屋主人的亲属也没有对这栋房屋做任何处理，仅仅是将它出租给他人。

1998年，一位房地产开发商Bill Gertos，在拜访客户的时候注意到了这栋房子。他观察一段时间后，确信这里是真的没人。根据他的说法，当他走近观察的时候，发觉前后门都没锁，门栓也掉了。

然而实际情况是，这栋房屋的最后一个房客之前去世了，而原来的屋主没有维修破旧的房子。也就是说，至少在1998年那个时候，Bill Gertos属于擅自闯入了他人的领地。

更绝的是，Bill Gertos发现该房屋没人管理后，不是通知市政厅，而是直接大摇大摆的鸠占鹊巢，充当起了房屋的主人！

他不仅在没有得到屋主同意的情况下擅自更换了门锁，还直接将房子租给了其他不明就里的租客！

1998年，他他花了约35000澳元修理这栋房子，2014年又花了108000澳元进一步翻新。而在这个时间段内，原房东的子女和亲属似乎都忘记了这栋房子！而根据多名房地产中介的信息，这栋房子现在市值差不多在170万澳元左右！

直到2017年，一切准备就绪的Bill Gertos依据澳洲《Real Property Act》正式向法院申请成为土地所有者时，法院才想起来这栋房屋是有主人的。于是法院告知原屋主Henry的亲属：有人占用了你们的房子20年，现在我们要正式把这块土地连同房子一起送给他了。

Henry的亲属在得知消息后立即发出了抗议，但法院最终表示：“根据澳洲《Adverse possession》和《Squatting laws》，Bill Gertos有足够的证据表明他投资维修了房子，付了税并收取了房客的租金，因此这块土地和房子现在都是他的了。”

说实话修房子和付税都好理解，为啥收了房租也能当证据？澳洲最高法院大法官罗文·达克Rowan Darke在面对外界质疑时是这样说的：“我很确信，自从1998年之后Gertos在事实上拥有这块土地，并打算获得这块土地的所有权。而实际上呢，Gertos也成功接管了土地的实际保管权，排除了其他可能，他已经成为这块地的主人。”

Bill Gertos对这座房子的占有是“公开的，不是秘密的”，是通过“和平手段、而不是暴力手段”。也就是说，靠着这条“奇葩”的逆权侵占法律，Bill Gertos一分钱不花就获得了一座将近200万澳币的大house！

1、什么是逆权侵占？

逆权侵占是指在未经业主同意的情况下，非业主持续占用他人房产超过一定的法定时限后，该占用者可以成为该房产的合法新业主，不必付出任何代价。

2、逆权侵占公平吗？

其实逆权侵占可以追溯到古罗马的法律，当时规定如果有人拾获别人遗下的物品，经过两年后无人认领，拾获的人便可成为合法的物主 。后来这条法例又延伸到土地和房屋的拥有权，于是便有了所谓的逆权侵占。这条法律最早的精神是希望能够有效的利用“无主的房产（房主消失也无继承人）”，以确保后人能够继续使用土地。

3、逆权侵占的时限与条件？

为了成功进行逆权侵占，澳洲的不同地区对于非业主持续占有的法定时限是有所区别的：

• 新南威尔士州，昆士兰州 ，西澳，塔斯马尼亚： 12年
• 维多利亚州 ，南澳：15年
• 北领地，首都地区：该法律被明文禁止

除了要满足法定时限，占有者还必须满足以下几个条件：

• 实际占有房产 － 占有者要表现的像是合法业主一样
• 连续使用 － 法定侵占期间不能有所间断
• 敌意占有 － 侵占必须不能是在业主的同意下进行的
• 独家占有 － 不能和原业主共享
• 公开占有 － 以此来通知原业主，你的房子被侵占了！

 

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当下，中国投资者走出去的意愿非常强烈，而如何在目前海外贷款收紧，境外汇款异常严格的情况下，成功“走出去”是众多中国投资者共同面临的大问题，本文能通过相关澳洲投资失败失利案例，找出失败失利原因和避免同类失误的解决办法，希望助力各位，赢在澳洲。

1. 项目调研不充分

凡事预则立，不预则废，中国投资者走出去也不例外。当前，绝大多数投资者在进行海外投资时缺乏充分的可行性研究，存在很强的主观盲目性。调研不充分主要是指对影响投资项目成功的各种条件是否具备没有穷尽或判断失误，从而导致决策失误，投资失败失利，例如法律调研、商业调研、社会环境或自然环境调研等等。

2015年，来自中国成都的张先生投资澳洲昆士兰北部的一处农业项目，看中的便是该项目区域的面积庞大，而单位均价较低，很好地满足了国人对于“土地”所有的青睐。但张先生在投资前的可行性研究时，并未注意所投农场地域的气象条件，投资后来发现农场所在地常年多雨，薯类农作物无法晒干，而机器烘干成本太高，最终不得不放弃该农场，另行选址。

中国投资者在澳投资前对项目进行全面的可行性研究极其重要。建议中国投资者进一步增强风险意识、困难意识，在自己全面调研的同时聘请专业的国际国内商业和法律等服务机构进行全方位的深度可行性研究，对影响项目成功的全部必要条件和要素进行罗列并重点分析评估，否则，一旦投资失败，后悔莫及。

2. 尽职调查不充分

在投资者对于项目本身的调研通过之后，强烈建议聘请相关服务机构对投资项目与转让方进行深入尽职调查。中国投资者因尽职调查不充分、不到位，或者在尽职调查阶段风险判断失误而失败失利的案例也不少：

2006年，中信泰富在澳洲收购了20亿吨磁铁矿资源开采权的Sino-Iron项目。收购后，该项目就像一个吞钱的机器，项目投资预算最初为25亿美元，五年后该项目投入已接近71亿美元。最后中信在总结该项目成本升高的原因时，投资前“尽职调查报未充分、详尽”赫然在列。

3. 政府审批风险估计不足

在境外投资中，因为不能获得政府批准或担心不能获得政府审批而终止失败的案例不在少数。FIRB（Foreign Investment Review Board，澳大利亚外国投资审查委员会）主要负责审批外国投资者在澳洲的投资项目。根据澳大利亚的外国投资制度，海外投资者在澳购买房产之前一般都需要办理投资审批，得到FIRB审批之后才可进行投资。

2016年4月，澳大利亚外国投资审查委员会（FIRB）以“国家利益”为由，否决了大康牧业拟3.7亿澳元收购澳洲畜牧业公司Kidman公司80%股权的申请。几个月后，澳大利亚财长Scott Morrison也以“国家利益”为由，也叫停了中国国家电网约100亿澳元收购该国电网公司Ausgrid的交易。

不少海外投资者认为FIRB对个人在澳房产投资批准率为100%，绝不会被“卡”住，从而并不担心购房合同中缺少“Subject to the approval of FIRB”（以FIRB批准为条件）的关键条款。

请注意，FIRB对于个人在澳房产投资批准率从没有100%，FIRB在审批时会着重审查一项投资是否能够提升经济活动且促进生产力提高或技术革新，那么这种投资一般被判定为不与国家利益相违背的。

当FIRB考量海外人投资申请时，主要评估的是以下几点：

• 国家利益，投资会否影响到澳大利亚保护其安全和发展模式的能力。
• 竞争议题，投资会否直接或间接导致竞争市场发生扭曲。
• 对政府政策特别是税收以及政府关心的议题比如环境造成影响。
• 对澳大利亚社会以及经济是否造成不利影响。
• 投资者的性，投资者是否有明确的商业目的，或投资行为是否受到充分明确的监管和监控。

4. 未聘请相关律师或聘请律师不专业

在澳洲，律师在物业投资与产权转让的过程中扮演着非常重要的角色。无论是商业投资还是住宅投资，买方往往会委托涉猎相关产权法与土地法的律师就物业买卖合同中的条款进行审查与解释。对买方不利的条款，律师会提出意见并负责协助买方与卖方进行法律谈判，直到双方达成协议为止。因此，在海外投资的过程中，委托一名合适的律师就显得尤为关键。

其中需要注意的是，实际上律师的业务十分广泛，不同专业的律师擅长的业务方向也各不相同，并非所有的律师或高级别律师就必然精通地产法律业务，而且不同州的地产法律也有所不同。在海外投资过程中，买方律师要告知买方相关的法律权利义务，在客户违约的情况下也必须要告知客户的法律责任。

5. 居间人误导

中国投资者投资海外项目往往有居间人牵线搭桥。居间人为收取佣金或类似报酬，往往可能会有夸大项目收益，促成交易的心理。中国投资者未能正确把握和处理与居间人的关系，也很有可能遭遇投资风险。

据《悉尼晨锋报》报道，自2014年9月份到现在，在悉尼地区至少有10名房地产经纪人被指控诈骗，并且被吊销了工作执照。目前，这种情形在新州房产界屡见不鲜。过去两年来，超过360万澳元被新州的房产经纪人骗走，他们用来支付赌博、毒品、机票和各种娱乐方式的账单。

因此，中国投资者为了保护好自己的投资安全，必须学会正确处理与居间人的关系，挑选合适的居间人，在此过程中请注意以下几点：

• 对居间人提供的信息都要进行验证，不可轻易相信，一旦发现居间人提供的信息不实，立刻终止合作；
• 不能让居间人完全掌控投资项目，要直接或间接与交易对方进行沟通；
• 居间人报酬，争取根据项目节点和经营业绩确定并分期支付，切忌一次性支付；
• 佣金协议或类似协议中明确居间人的义务，并设定完成时间节点以及逾期违约责任。

6. 税务问题

一般来讲，海外投资者在澳洲被视作“非税务居民”。对于非税务居民来说，只需交纳在澳洲境内所赚钱财的税。例如一个中国人在澳洲买了一处投资房，就需要在澳洲申请税号，然后每年在澳洲申报关于该投资房的收入。

投资房产主要有两种收入：一是持有房产时期的房租收入，一是卖房产时的资产增值收入。这两个收入相对独立，纳税时有不同的计算尺度。从来没有被出租过的房子，卖的时候增值了，只要在定义上是“投资房”，也同样需要缴纳增值税，除非房子一直是纳税人的自住房。

另外，税局征税的对象是房产所有者。所以即便房产的出资者是所有者的父母或亲朋好友，房子的贷款在其他人名下，依然不会改变税赋。当然，如果买房的钱是从海外借来的，则应保留凭证。只要借贷明晰，海外利息同样可以入账。

作为海外投资者，在澳洲纳税的时候的主要弊处在于：

• 无法适用当地居民/公民的免税额度
• 无法适用当地居民/公民的50%的资产增值税减免
• 需要缴纳海外人额外印花税/土地税

 

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