澳洲放宽偏远地区界定,推出多重优惠政策|居外专栏

澳洲作为世界上最宜居的国家之一,其优质的环境,完善的福利和包容的文化,无一不吸引着前来澳洲工作学习的人们。

了解澳洲技术移民的小伙伴们或许还在为联邦189配额被“腰斩”,EOI分数一涨再涨而烦恼不已,认为澳洲对于技术移民关上了大门?!

不!澳洲政府已逐步放出一系列大招,欢迎您的加入!

最近,又一则重磅消息的披露使得整个移民圈为之一振,澳洲移民局势或将就此产生重大转折……

综合多家澳洲本地媒体的报道,珀斯黄金海岸将撕下“主要城市”标签,划入偏远地区10月28日,澳大利亚移民局也官方发布:2019年11月16日起,珀斯黄金海岸,正式确认为新的偏远地区

偏远地区配额增加,推出多重优惠政策

随着两大城市的加入,分配给偏远地区的签证数量将再增2,000个,达到25,000个。为吸引更多国际学生和技术移民前往偏远地区,新政对前往该区域的留学生亦推出了政策鼓励:

  1. 政府将拨款给1,000名在偏远地区学习生活的澳洲和海外学生每人每年15,000澳币的奖学金;
  2. 针对留学生关心的毕业工签,新政将给予偏远地区学生额外一年的485工签时长,也就是3年有效期(以往通常为2年);
  3. 偏远地区学生将获得额外的5分EOI加分(以往是10分,新政后加15分);
  4. 更多凑分机制,申请人更容易获邀。

更诱人的是,偏远地区新签证将享受Medicare免费公立医疗福利!10月29日,澳洲健康部长已经签署了立法文件,正式官宣从11月16日起,491和494签证持有人将可以享受澳洲全民医保Medicare,并可在全球11个国家享受同等待遇!其他优惠福利,预计新政落地后会逐渐落实。

珀斯黄金海岸的加入,让所谓的“偏远地区”已不再“偏远”,189不再是移民澳洲大城市的唯一途径,对于执意追求大城市的技术类移民申请人来说,无疑再次看到了希望。

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澳洲近年来由于移民的大批涌入,主要城市已经拥挤不堪。从历年签证申请数来看,技术移民的配额是最多的,申请量也是最大的,比例高达68.9%,相信这也是为什么政府频频对技术移民开刀的原因。但开刀不代表不需要,澳洲各届政府及党派早就放话:“澳洲作为一个多元文化相融合的国家,需要海外优秀人才,也非常欢迎海外优秀人才的到来”。政府频频出招,一来希望提高新移民质量,二来也是为了优化国内人口结构以达到平衡。


延伸阅读
:【澳洲推低门槛移民政策 偏远地区最快工作3年成永久居民

 


外联出国欧洲总监Justie专栏全集

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加拿大魁省PEQ风波:未来往何处去?(下)|居外专栏

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加拿大魁北克省的移民政策一直被大家看好,与很多国家/地区相比,魁省移民政策优势一直很明显。特别是2010年开始实施的PEQ经验移民,吸引了来自世界各地的优秀人才来到魁省学习和工作,进而拿到移民身份,是魁省非常成功的移民项目。

2018年下半年开始,魁省移民政策开始频繁变换出新。令很多想要申请加拿大魁北克移民的人士进入了暂停和观察状态。今年10月30日,魁省政府发布的PEQ新政策更是引起了社会各界的广泛关注,掀起了轩然大波,成千上万的人受到了新政的影响。有些高学历的学生更是经营几年的职业和人生规划一夜之间化为乌有。PEQ新政令人惶恐不安,有人考虑转换所学专业,有人考虑换工作,还有人考虑搬去加拿大其它省份,采用其它的移民途径留在加国。

经历了申请人的上访呼吁、撤销PEQ新政动议通过、魁省省长宣布新政改革暂停,将重新草拟改革方案……一周后一切似乎迅速地回复了平静,事情真的如此吗?是否申请者每个人心里还有一丝隐隐的不安?

基于多年从业经验,天绮移民将承接上文:【加拿大魁省PEQ风波:未来往何处去?(上)】,在本文(下篇)提出我们的建议。希望魁省政府能够听取各方意见,制定出更适合魁省经济发展的PEQ新政!我们相信:

未来,魁省移民政策一定会更好!

CAQ(“魁北克未来联盟”,Coalition Avenir Quebec)政党上台以来对魁省的移民政策进行了大刀阔斧的改革。改革带来活力和机会,不改变则意味魁省会落后于其它各省招募移民的步伐。

1. 魁省急迫需要更多的新移民

最新的数据调查显示,魁省人口老龄化速度超过加拿大全国平均水平,而出生率又低。研究预测,到2028年,魁北克的死亡人数将会超过出生人数。而对于整个加拿大来说,这样的情况在2034年前不会发生。

如果魁省持续这样的人口增长状况,魁省的经济增长将受到严重的制约,进而损害魁省地区居民津津乐道享受的医疗保健、低廉教育、幼儿园补助等方方面面。此数据意味着魁北克省比加拿大其它大多数省/地区面临更加紧迫增加人口的问题。

即使魁省有着额外的“牛奶金”,低廉的教育花费, 政府资助的幼儿园和对私立的基础教育的补助,魁省的出生率并没有增高,只是全加拿大的平均水平。鼓励出生不奏效,依赖移民增加人口,特别是增加年轻的移民显然是最现实可行的方法了。魁北克的移民政策不光要吸引年轻人来到魁省,还要留住他们!

事实上,大部分企业都会偏向于人口增长更快的省份/地区进行投资,因为这些地方会有更多的劳动力来提供服务和消费商品。魁省移民政策不利,将会使得魁省经济进入一个恶性循环。如果魁省在接下来的20年将经济增长速度调整到每年约1.7%,略低于加拿大平均增长速度1.9% 的水平,则意味着魁省每年新移民的配额要增多,甚至要达到75,000人。无论是从经济增长的角度或是人民生活质量提高角度,增加魁省新移民配额的需求显而易见。

大量吸引移民是推动人口增长最现实有效的解决办法,令人欣喜的是魁省政府也认同这一点。之前政府宣布2020年移民目标增加到最多44,500名新移民,并可能在2022年之前将移民数量增加到50,000人。本次PEQ政策的改革,魁省的领导人一定会做出正确抉择和调整,促进和挖掘魁省城市乡镇的吸引力,令魁省的经济大幅度增长。

2. PEQ和QSW齐头并进

PEQ和QSW将是魁省的姐妹花移民项目。两个项目齐头并进,互为补充,将为解决魁省劳动力紧缺和经济发展做出突出历史贡献。

PEQ 在新政颁布前一直是魁省最受欢迎的移民项目,是加拿大移民项目中的一个璀璨明星。PEQ2010年推出;2013年,近33000的留学生选择了魁省;这个政策在今年秋季为魁省吸引来48000名国际留学生。很多学子在其它省份甚至其它国家成功拿到高等学历后依然选择来魁省重读学位。因为在他们看来这样的投资是值得的,这样的时间消费是有意义的。他们愿意留在魁省, 留在加拿大实现他们的人生梦想!

魁省PEQ新政的颁布,将魁北克常规技术移民(QSW)推到了移民舞台的中央。在大家对于PEQ新政质疑不断的时候,魁省省长和移民部长都一再强调,QSW可以作为申请人的第二选择。

QSW的甄选不是像EE一样的拉线甄选,事实上它是有魁省的偏好来选择人才。仅是靠QSW为魁省甄选人才,Arrima 池中将很快人满为患,又会出现瓶颈现象。滞留的案件可能不会是18000名了,可能会是58000名, 甚至更多。希望QSW将会是PEQ的有利和必要补充,为法语还不够好,但是愿意学习法语,愿意通过魁省价值观测试,为魁省经济发展做贡献的身在加拿大的其它省市或是世界其它国家的技术人才提供移民魁省的渠道。

以目前QSW的机制,如果大家不满足PEQ就涌向Arrima 候选人池子,估计政府提出的参与QSW项目半年拿到CSQ的承诺将很难实现。所以我们迫切要求PEQ和QSW要齐头并进, 互为补充!

3. 倾听民声,及时调整移民政策

魁省领导阶层倾听民声,及时调整移民政策,魁省经济大发展可期。

PEQ新政出台,魁北克人工智能(AI)研究所创始人Yoshua Bengio指出新政可能会影响今后国际人才的招聘,魁省省长François Legault 表示需要调整的就会做出调整。

新政出台,受影响的外国工人和外国学生聚集在魁北克国民议会呼吁旧人旧政,取消新政。魁北克移民部长Simon Jolin-Barrette 于即日向媒体表态考虑启用祖父条款(grandfather clause),即已经于11月1日在魁北克学习或工作的外国学生和临时工人依然履行旧的魁北克PEQ 资格审核标准。

省长Legault率军的CAQ政府雷厉风行,信守竞选承诺,移民政策的变动本意都是好的。魁省领导倾听民声,PEQ政策一定能够发扬光大,与魁省的QSW项目互为补充, 为魁省输送人才和劳动力大军, 促进魁省经济发展。

总体来说,魁省PEQ移民前景还是值得大家期待的。因为它是一个可以依靠自身努力、自己有掌控权的移民项目。任何移民目标的实现如果是建立在有第三方干预和支持的情况下,都不是一个优秀的移民项目。

PEQ的政策应该更加宽松,而不是收紧。加拿大的各个省份都在与联邦要求更多PNP的配额和制定更好的移民政策来吸引新移民。魁省移民的明星项目应该继续发挥其重要作用。

 

加拿大移民留学顾问周天绮专栏全集

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加拿大魁省PEQ风波:未来往何处去?(上)|居外专栏

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加拿大魁北克省的移民政策一直被大家看好,与很多国家/地区相比,魁省移民政策优势一直很明显。特别是2010年开始实施的PEQ经验移民,吸引了来自世界各地的优秀人才来到魁省学习和工作,进而拿到移民身份,是魁省非常成功的移民项目。

2018年下半年开始,魁省移民政策开始频繁变换出新。令很多想要申请加拿大魁北克移民的人士进入了暂停和观察状态。今年10月30日,魁省政府发布的PEQ新政策更是引起了社会各界的广泛关注,掀起了轩然大波,成千上万的人受到了新政的影响。有些高学历的学生更是经营几年的职业和人生规划一夜之间化为乌有。PEQ新政令人惶恐不安,有人考虑转换所学专业,有人考虑换工作,还有人考虑搬去加拿大其它省份,采用其它的移民途径留在加国。

经历了申请人的上访呼吁、撤销PEQ新政动议通过、魁省省长宣布新政改革暂停,将重新草拟改革方案……一周后一切似乎迅速地回复了平静,事情真的如此吗?是否申请者每个人心里还有一丝隐隐的不安?

天绮移民想通过本文(上篇)与广大读者一道分享我们对新政的分析。也希望魁省政府能够听取各方意见,制定出更适合魁省经济发展的PEQ新政!  

PEQ新政分析

客观来看,从新政的改革条款我们确实是可以看出魁省CAQ政府要紧急实施移民改革,落实解决魁省劳动力短缺这一当前主要问题的初衷。魁省新政因操之过急,虽有良好初衷,但是弊端更为明显。

1. 职业学习

新的PEQ毕业生项目允许申请人在完成900小时以上但不到1800小时的职业学习时,在魁北克拥有至少有相关领域内6个月的工作经验,即可申请魁省移民。这项政策缩短了原政策要求1800小时的专业时长。我们看到政府鼓励大家尽快进入魁省劳动力市场的迫切心情和紧急度。

此项政策的不足之处在于,当局制定政策时没有考虑到短期的学习只能带来短期的工作签证 。在没有相当把握短期内能找到工作和留住工作完成PEQ移民条件的情况下,学生们是不敢铤而走险完成短期学业后就进入就业市场的。

PEQ是鼓励学生通过在魁省学习和工人通过工作留在魁省的移民项目,成功移民是大家的关注重点。 如果该政策改为900小时学习后取得魁省工作offer即可申请CSQ,相信会有学生愿意早日进入魁省工作市场。当然,为了解决魁省市场劳动力短缺问题,魁省可以相应加入这些学生需要在魁省工作时长的要求,比如拿到PR之前必须要在魁省工作。按照当前PR的申请进度则学生至少要在魁省工作约2年的时间。这样的操作方式政府和学生可实现双赢!

2. 专业清单

魁省此次发表的《PEQ毕业生项目的专业清单》,和满足《PEQ工作项目的紧缺职业列表》更为明确了什么样的人才是魁省所需。大家可以做到有的放矢地选择专业学习和找魁省相应的紧缺职业来工作。

但令人担心的是魁省政府准备一年更换一次清单。这下问题又来了。哪个学生敢用自己的金钱和时间与政府下这个赌注呢?如果在学业进行中,中途被告知来年所读专业就不符合PEQ移民政策了。学生如何敢将不确定的项目来做为自己的移民选择?

如此一来,魁北克的教育界将会经受怎样的风霜?国际留学生及新移民所能带来的消费将全部骤减,这负面作用承受不起啊!移民政策的稳定很重要,特别是人们需要2年,甚至5、6年才能完成的高等学历项目。如果政策随时变化意味着这样的留学移民项目是不会被认可的。另外,PEQ认可专业由原先的500多个缩少到新政的218个是否积极作用大过消极作用?PEQ专业清单和紧缺职业列表的推出, 是否可以带来政府预想的乐观结果,还是会适得其反?

《PEQ毕业生项目的专业清单》中加入了ASP(Attestation de spécialisation professionnelle)和AEC(Attestation d’études collégiales)专业。这里例举两个比较受欢迎的AEC 专业:

这是个不折不扣的好消息。魁省PEQ的新政将学历要求的门扩宽了!

在魁省学习,能为魁省所用,怎样学习,学习什么都是受欢迎的,再考虑下学生们对于工签时长的顾虑,采取上述要点1提到的解决方法,那就完美了!这样一来,魁省的PEQ新政将会吸引更多的不同背景和经济能力的年轻人有信心来到魁省做贡献,实现自己的人生梦想!

3. 紧缺职业列表

《PEQ工作项目的紧缺职业列表》中附带区域编号。目前魁省移民局并未给出官方明确回复是否PEQ工作项目的申请人,除了考虑职业类别还需考虑区域限制。

魁省劳动力短缺遍及各个行业,各个区域。政府甚至提出要给出补助,鼓励企业去海外招收外国劳工来解决当前的劳动力紧缺问题。

那么,已经来到魁省和加拿大学习和持有工签的人不是最宜吸引和调动的劳动大军么? 他们有当地的学习和工作经验,无语言障碍,有工签在手随时可以到岗。如果魁省想促进除蒙特利尔地区以外的其它地方的发展和填补工作职位空缺,应当就这些地区推出更好更有吸引力的移民政策,而不是让新制定的政策影响和限制了魁省主流城市对于人才的吸引。

如果紧缺职业列表中附带区域编号的工作将在QSW评分中取得绝对优势的评分;再比如在魁省指定区域,指定工作岗位工作半年无需一年就可以递交PEQ工作移民申请,在这样的优惠政策下,会不会魁省不发达的区域也会很快接收到更多自愿前去的劳工呢?大西洋四省的雇主担保移民为当地吸引了工人和人才就是最好的例子。而魁省边远地区的工作offer相信也会有其特殊的魅力。

我们已经看到魁省优惠的PEQ学生移民政策,使得同学们为了PEQ留学移民而选择到蒙特利尔或离蒙特利尔比较远的的院校和教育局去学习。PEQ学生来自加拿大各省,甚至有法国,澳大利亚这些因移民政策收紧留不下来的国际学生也来到魁省再学习。有些学生甚至喜欢上幽静的小城市的生活留下来工作。也许引导性的PEQ工作移民政策会为魁北克的小城镇带来活力。

2010年自由党提出的PEQ经验移民政策使得魁省吸引了众多的海外学子。如果本次CAQ政党的PEQ新政在巩固PEQ学生类移民成果的同时,通过调整PEQ工作移民类别的政策,让PEQ工作移民这部分也开足马力,为魁省招来大批的劳工和技术人才,整体上PEQ学习和工作经验移民政策真的是用足了它的优势!

4. 法语要求

PEQ项目中提到配偶也要满足法语要求,魁省政府有心维护法语地位,这一点大家都是理解的。

但是强制要求配偶满足法语B2要求确实有些强人所难。其它的移民项目没有给副申请人限定这一条件。配偶条件好,给主申请人加分值得推崇。但若副申请人条件差或者努力都达不到条件则拖主申请人的后腿,弊端不用说,大家都可以想出太多太多了。

事实上,政府决定2020年1月开始实施的“价值观测试”,其在一定程度上,已经达到了推崇法语的效果。我们相信广大要移民魁省的人士是可以理解魁省这个特殊省份的“价值观测试”要求的。也会主动学习法语让自己更好地适应在魁省的生活。

当然,PEQ申请人是可以选择不带配偶来解决这一问题,之后再申请团聚移民。但是,有多少的家庭能支付这笔额外的申请费用?且魁省移民局又要花费多少的精力来处理配偶移民?移民官的时间省下来去多放行已经在Arrima池子里苦苦等待的技术工人是不是更符合魁省的利益?

延伸阅读:【加拿大魁省PEQ风波:未来往何处去?(下)

 

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多伦多购房 非居民缴纳15%的房产税值得吗?|居外专栏

自从2017年上半年政府公布外国人在安省某些地方购买住房需要交纳15%的房产税之后,火热的房地产市场像是被迎头泼了一桶凉水,房地产市场来了个急刹车,再加上银行等贷款行业的釜底抽薪,当时的状况可谓惨淡!

很多买家在火热市场中买到的房子,交接时却遇到了冷酷的现实:拿不到银行贷款,竹篮打水一场空,丢了订金,丢了到手的房子。有些卖家虽然收到订金,但是买家放弃购买,看起来好像没有损失什么,其实当初的卖价已经一去不复返,可能加上订金,但也不能弥补未来房市跌落的价格。更悲惨的是置换房屋的那部分人,如果都能顺利地交接,总算有了一处栖身之地。假设这个人是卖小买大,小房子被掉了,交接顺利了,大房子却不能正常交接,又失掉了订金,这种情形想都不敢想,俩字“头疼”。

如今距离这个外国人买房交纳房产税的政策颁布已经两年多了,房产市场从惨淡回落、站稳、回暖到目前的有起色,我想谈谈自己的一点看法,也愿意和大家讨论。

一、 缴纳房产税是房产行业的大势所趋,应势而生

房地产在人们的生活中是一个举足轻重的行业,尤其在近三十年里。但是不管怎样,任何一个行业都会有起有落,有涨有跌,房地产的发展周期大概是十年一个阶段,从2009年的金融危机后,房地产一路高歌。到2016年底及2017年初,君不知,大家逢谈必问,你买房了么?你买楼花了么?每套上市的房子,一天就被卖掉,这样的情况很多;几天到十几天,不管是几十万,几百万,甚至是千万的房子,都以神一样的速度被众多买家买走。我们作为从业人员,有时候都在叹自己钱太少,可谓望房兴叹,眼看着心动的房子被各式的买家像买大白菜似的拿走……这种情形,正常吗?不正常,这是通货膨胀的最大的信号,是市场下跌的前兆。

那个时候,我在想,我也在担心,我和我的客户会不会踩在这个雷区……说句笑话,我们还是幸运的!

大家都觉得买不起房子了,政府必须也应该想点办法,宏观控制一下。大家都知道之前也有过增加利率等其他办法,但都不见特效。应该说还是时候不到。恰在这时,外国人购房需要缴纳15%的房产税推出,立刻在市场中起到效应,应该说这是行业大势所趋,是房地产行业的发展趋势,十年的周期,是时候调整一下了!

二、保护当地居民和环境的要求

房产税到底是个什么样的政策?其实这个政策的实施是有范围要求的。主要包括多伦多市, 多伦多周边的GTA(大多伦多地区):York、Peel、Durham、Halton及其周边的Simcoe、Dufferin、Waterloo、Wellington、Brant、Hamilton、Niagara、Haldimand、Kawartha Lakes、Peterborough、Northumberland、Barrie、Guelph、和Orillia,总面积3.35万平方公里,其中22%是受保护的绿化带。

这个政策主要是保护大金马蹄地区的房产,适用于至少一个但不超过六个单一家庭住宅的转让。单一家庭住宅包括独立屋、半独立房屋,联排镇屋以及公寓。在购买多个单元公寓的情况下,每个单元均被视为单一家庭住宅。但不适用于超过六个单元的出租公寓,农业用地,商业用地和工业用地。 适用于居民住宅,如果转让的既有居民住宅,也包含其他形式的资产,只就居民住宅的价值征收该税。

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这是环境及物业的适用范围,对购买人也有一定的细致划分。比如说如果居民住宅转让给4个购买者,其中之一的购买者是前面说的受影响的人群,其他三人是加拿大公民或永久居民,计征基数是房屋全额而不是25%。如果此人不交纳,其他三人需承担缴纳该税的责任。

从该房产税的适用范围来看,主要是保护当地绿化带,保护环境是首要责任。

其次,在很多来多购房的外国人中,买到房子,只是为了投机,并不是真正居住,他们经常空置房屋,间接导致房价上涨。当地真正想住房的人却买不到房子。所以,外国人购房缴纳房产税应该是符合当地大部分居民的意愿的。

三、如何申请返还缴纳的外国人房产税

安省政府在出台这个政策的时候考虑还是比较周全的。有其中一大部分人虽然在购房时缴纳了15%的房产税,但是如果符合其中一些条件,还是可以得到返还的。这个条件是:

  1. 外国人变成加拿大永久居民(条件:在购得房产那一日起四年内成为永居居民的外国人)
  2. 国际留学生(在购得房产那一日起已经注册成为全职的至少两年的校园在安省的合法认证的学校的学生)瞧瞧,四个限制条件:认证的机构,括弧里有解释符合的条件(under section 8 of Ontario Regulation 70/17 of the Ministry of Training, Colleges, and Universities Act);至少两年;校园在安省内;全职学生(这条又有60%非残疾,40%残疾注册课程的要求)。
  3. 在安省有工作的外国人(合法工作,有合法签证,连续全职工作至少一年的外国人)对于全职的界定是:每周不低于30小时,超过12个月,并且总共在这期间有超过1560个小时有薪水的工作。

强调一下,这三条符合条件的人群里都有一句“the date of the purchase or acquisition”,这是一句非常非常重要的话,就是从你购买或获得的时间起。确切一点是交接房子的那一天起。

这是关于外国人购房15%的房产税可以返还的最常见的三种符合条件的人。其他还有特殊的适合条件的,我就不多解释,在安省的法律条款中都可以查得到。

从2017年到2019年,随着这条细则的执行,补充的条例也在不断地增加。我所接触的这方面的需求者越来越多。

四、如果一定需要承担15%的房产税,到底值不值得在多伦多乃至安省购买房屋?

很多买房者,在不能够满足上述三个条件之一时,会有一些遗憾,觉得不应该购买房子。其实还是要看购房者的用途,如果是投机,那可能真的不合适了,因为市场不景气的时候,想要有15%的短期收益,是不太现实了。但是作为长期在这边居住的人,可能观点就大不相同了。

其一,如果是家有儿女在本地读书的父母们,孩子年龄小,又不适合国际留学生的条件,我个人觉得这些人可以购买房子。因为带孩子在这里读书,需要地方居住。每年至少需要两万元左右住宿费用,并且居住地方也不很大。假设读书五年,需要至少十万的费用,换算一下,就是购买六十万左右的房子的房产税。六十万的房子,按照市场正常规律,五年下来,是可以赚回15%的房产税或者基本持平,这还是保守的算法。尤其是如果居住超过五年,相当于五年免住宿费读书了,后期还有收益。而且想一想,住的是自己的房子,这种心情和感受,幸福指数是金钱所换不回来的,对不对?

其二,这里的读书很便宜,中小学的公立学校对外国人的收费目前也就一万六,换成国内的很多学习班,补课班,费用恐怕都不够。孩子在这样的轻松环境中健康成长,对有一定经济基础的家长来讲,恐怕不是15%的房产税能换来的,你能说不值吗?

所以归根到底,值不值,要从购买者本身的购买能力和使用用途来看。

希望我的文章能给还不太明白如何返还房产税的人一点帮助,也给正在海外带儿女为读书而奋斗的父母们一点帮助。当然也接受不同见解的人批评指正。

 

多伦多资深房产经纪人马莉专栏全集

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日本两大商业街“武藏小山”和“户越银座”贵在哪里?|居外专栏

根据目前最新统计,仅东京就有2000多个购物街。其中,有两条主要的商业街在中原街道上彼此相邻,一条是全长超过800米的“武藏小山Palm商业街”,另一条是全长1.3千米的“户越银座商店街”。 每天这两条街都挤满许多游人,可以在两条购物街中穿梭、漫步。

连接着大型商店街的武藏小山和户越银座,因为方便宜居而受到广泛年龄层的人们熟知及喜爱。如此受欢迎的商店街“武藏小山”和“户越银座”有哪些特店呢?我们不妨换一个角度,以投资的眼光来看,并对其地价进行一下数据分析。

武藏小山拱廊商店街

武藏小山商店街横跨东京都目黑区和品川区,因为车站前的再开发项目也越来越受欢迎。从地铁武藏小山站出来1分钟即可到达武藏小山Palm商店街,其拱顶起码有800米。即使在下雨天和阳光强烈的日子里,也可以不带雨伞尽情逛街。这里几乎没有买不到的东西。

尽管是弥漫着怀旧氛围的商店街,但是在东京都内最长的800m的拱廊里,排列着约250家各种各样新旧相间的店铺。另外商店街有着自制的信用卡和可以提供停车券的停车场,也是受欢迎的原因之一。

东京都最长戸越銀座商店街

户越银座商业街是日本屈指可数的商店街,座落在品川区,是东京都内最长的商店街,在各大媒体也是曝光度最高。这里距离涩谷、新宿、池袋、羽田机场都很近,电车「户越银座」就位在商店街内,一下车就可以开始逛。整条街长约1.3公里,林林总总大大小小的商店大约有400多家。不仅是当地居民经常光顾,也是游客们青睐的热门景点。

户越银座是散布在日本全国各地的“XX银座”的起源。户越(Togoshi)的地名因越过江户的村庄而得名,据说当时住在这个地方的人们叫”Togoe”。1923年的关东大震灾后,把中央区银座的瓦砾运送到这里用作大街排水和下水道工事上,因此命名为”户越银座”。

户越银座除了商店街有名,温泉也名声在外。东京这条最长的商店街内,有一座历史悠久的“钱汤”(日式澡堂)名为“户越银座温泉”,是许多人来到这里必访之地。

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地价数据分析

对于高人气的“武藏小山”和“户越银座”,那么真正要购买房地产时的地价倾向是怎样的呢?

关于武藏小山和户越银座的周边地价,日本国土交通省7月公示的最新地价显示,武藏小山的坪单价略高于户越银座。我们以最新流通的不动产信息为基础再进行一下数据分析。

首先是在武藏小山,2019年8月末出售中的不动产件数为48件,平均坪单价为283万日元。另一方面,户越银座售出的不动产件数为24件,平均坪单价为285万日元。这个差值可以说在武藏小山周边流通的不动产数量更多。

为了进一步观察其倾向,我们将条件缩小到步行10分钟以内。其结果显示:

武藏小山不动产数量是16件平均坪单价是309日元,平均价格是5890日元,平均土地面积是66㎡。另一方面,戸越银座不动产数量是20件,平均坪单价是264日元,平均价格是5567日元,平均土地面积是73㎡,武藏小山的车站附近房子的坪单价高达45万日元左右。这样看来,两边流通的不动产数量相差不多,武藏小山的坪单价略高一筹。

“武藏小山”“户越银座”都是有各自特点的商业街,而且地价的倾向也有所不同。武藏小山是通过再开发得到进一步发展而引人注目的街道,户越银座是积极进行电线地下化和有活力街道建设等获得很高的话题度,这些都是被今后可以期待的有发展前景的街道。

如果去日本,一定要去一次这两个商业街,享受一下一街之隔的两方天地,你一定会发现这不仅仅是商业街,也能感受到宜居的魅力。附近也是居民的住宅区,更是上班族必经之路,来这里绝对可以感受当地生活的氛围。

 

日本置业权威/暖灯中国社长桂小科专栏全集

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日本房产持有多久合适?|居外专栏

对于多数海外投资者来说,选择购置日本房产的原因都是出于以下几点:对日本房地产市场房价、房租多年来“稳中有升”趋势的看好,对日本房屋永久产权的青睐以及对日元避险属性的认可。

在如愿持有日本房产之后,这些海外投资家们的确获得了长期稳定的房租收益,也就是“收入收益”。

房地产投资收益大致可以分为“收入收益”和“资本收益”,即租金增加和资本增值。

收入收益是指从每月的房租收入中获得的利益。需要注意的是,将房租收入中扣除修缮费、管理费、托管费等费用,最终能真正进入房东口袋的钱才算实际的现金流部分。

与此相对,资本收益指的是出售房产所获得的出售利润,也就是通过房屋增值部分带来的收益。

但毕竟多数投资人将来没有在日本长期居住和生活的打算,所以在持有海外房产达到一定年限之后,人们也会考虑将房产售出,赚取一点“出售利润”,再通过这笔资产,更换购置一套更好的日本房产。

因此,房地产投资的终点站可以算在房产的售出阶段。房产能否以我们期望的高价顺利售出,决定着我们房地产投资最终的成功与失败。那么,为了使我们的资产利润最大化,不少投资人都非常关心的一个问题是:我手里的房产是应该长期持有,还是应该一两年之后及时卖掉呢?

诚然,短期来看,日本的房地产一般不被算作高收益资产,更相当于是一笔稳定的收益资产。想在日本“炒房”的效果肯定会令大家失望,但日本的房地产虽然不能像股票投资那样追求高回报高收益,相对的,日本房地产市场多年来价格稳中有升,一瞬间下跌的可能性几乎为零,可以说是稳健型投资的首选。

投资不动产可以降低通货膨胀的风险,因为现金其价值会因通货膨胀而下降,反观目前日本东京不动产价格稳中有升,如果我们长期持有一套甚至多套日本房产,就算当初无法以最低的价格买入,后期我们依然能够获得长期且稳定的现金流收益,为我们带来更多的被动收入。资本的保值增值也能为我们提供更多净资产,便于以后扩大投资组合,升级海外投资资产配置。

所以,每当有人问起:“我买日本房产是以投资为目的的,那我应该什么时候卖出才最挣钱呢?”,通常的回答是:长期持有是购买日本房产的最好策略之一,建议大家最少也要持有5年的日本房产。

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提出最少5年的这个时间节点是源于持有日本房产期限的时间长短对我们将来想要出售房地产时所支付的税费相关:拥有权限在5年以内和超过5年的增值税税率不同。5年内,增值部分的税率是 30%;5年及以上税率为15%。(增值部分可抵扣)。

例如:王先生购买的1000万日元的东京房产,5年后以1200万日元卖出。
增值部分试算:1200万日元-1000万日元-150万日元(预计可抵扣金额)=50万日元
增值税试算:50日元*15%=7.5万日元

因此,通过税费变动情况来决定什么时候出售房地产,无疑可以为我们节省一笔开支。

此外,也建议大家在最终想要出售房地产时不必一味追求“贱买贵卖”,只要出售价格达到了自己预期的目的,能维持基本的盈利,就可以算是成功的投资了。

再结合房租收入、房产本身的建筑年限、房屋本身的折旧率情况来看,假设我们以一千万日元的价格购置了一套日本房产,五年十年后,就算我们是以低于一千万日元的价格出售了这套房产,仍然可以算作盈利。简而言之,只要能达到盈利目的出售房产,就是划算的。

具体情况都需要具体分析,营销无定式,市场难定性,建议大家在房产买卖前多咨询专业人士的意见,了解最新的市场动向,及时升级自己的海外资产配置。

 

日本置业权威/暖灯中国社长桂小科专栏全集

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澳洲刺激楼市放大招 首付只需5%|居外专栏

近期,AfrAsiaBank和NewWorld Wealth联合发布了《2019年全球财富转移评估》。报告称,在2018年全球共计约有10.8万名百万富豪移民。

澳洲再一次击败美国,连续四年登顶最受高净值人群欢迎的移民目的地。数据显示:2018年全年,澳洲共接纳了12000名资产在100万美元以上的高净值人群。

进入2019年,为了表示对新移民来澳置业的欢迎,澳洲政府又放了大招…

利好一:降息

10月1日,澳联储宣布官方利率下调25个基点,至0.75%,创历史新低!

此次降息为今年6月以来的第三次降息,利率史无前例地降至1%以下。分析人士认为,澳联储此举意在避免澳洲经济持续受失业率上升等问题的消极影响,进一步刺激澳洲经济发展。

与此同时,联邦财长弗莱登伯格(Josh Frydenberg)已要求竞争监管机构调查银行业落实减息优惠政策执行情况。

业内普遍认为,贷款买房的业主或成为此次降息的大赢家。目前,大银行自住房本加息利率基本在3.3%,投资房本加息利率基本在3.8%。

如全面推进25个基点的降息,以一个拥有40万澳币抵押贷款的澳洲家庭来说,这意味着每年将少付720澳币的利息。

利好二:贷款放宽

自5月澳大利亚审慎监管局APRA发函建议取消7%的住房贷款偿还能力鉴定,7月起各大银行相继放宽了贷款审核利率(assessmentrate),使得客户贷款能力有10%-15%的提升。

自2014年起,面对迅猛增长的澳洲房产市场,APRA为调控房屋贷款市场风险,要求银行在评估贷款申请人偿还能力时,确保贷款人至少能具备7%利率下的还款能力。因此7%的利率也被称为缓冲利率。

利好三:5%首付买房

9月,澳大利亚住房部长Michael Sukkar在会议上宣布,自2020年1月1日起,针对澳洲首次置业者的购房优惠政策将正式实施!

根据新政,所有澳洲公民或永久居民,只需要提供5%的首付款,就可以拥有自己的首套住房!具体政策内容如下:

  1. 首次置业者只需有5%的首付款,剩下15%将由政府担保。
  2. 购房者贷款比例仍为95%,但可节省下约1万澳币的LMI保险费。
  3. 政策适用于单人年收入不超过125,000澳币或夫妻不超过$200,000澳币。
  4. 每个财政年度该政策仅限1万个名额。

事实上,此次新政也是兑现了现任总理莫里森在5月大选前的竞选承诺——将原本20%的首付下调到5%,以帮助澳洲中低收入者首次置业的主张帮其赢得了众多选票,是莫里森成功连任总理的重要原因之一。

澳洲国家住房融资和投资公司将提供5亿澳币来支持这一计划实施。

三重利好的刺激下,澳大利亚房产市场的下一个爆发点已是近在眼前。

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据国际清算银行牛津经济研究所(BIS OxfordEconomics)的评估显示,未来三年中,相对于悉尼和墨尔本两大都市,其他州府城市的房产市场表现会更加亮眼,昆州首府布里斯班甚至可能飙升高达20%,南澳洲的阿德莱德和首都堪培拉地区亦有着超过10%的成长空间。

根据澳洲知名地产网站Domain的数据,今年第一季度,澳洲的各大城市的房租收益率都有不同程度的上涨,塔州的首府霍巴特以5.13%的收益率领衔独立屋租金收益排行榜,堪培拉则以6.14%的收益登顶公寓租金收益榜。总体而言,全澳范围内的独立屋收益稳定在3.3%-5.2%之间,而公寓的收益稍高,维持了4%-6%的区间。

 

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香港放宽按揭保险 一石三鸟效用大|居外专栏

香港特首林郑月娥在施政报告中,将按揭保险受保的物业上限放宽。以楼价800万港元或以下物业最高按揭成数,可以达到楼价九成;800至1,000万港元也可以达到八成,令买家的首期支出大减。首置买家只要有10%首期,供款能力足够便可晋身业主。

新措施只限现楼,为淡静的二手市场带来非常大的即时刺激,令买家涌现。消息公布后两个星期,单单将军澳的二手成交已经超过200宗,以后买家买楼不需要靠父母,靠自己的能力也可以上车。这个讯息很重要!很正面鼓励年轻人上进,打破宿命,此为新措施的直接效果。

第二效果,就是过去几年,不少首期不足的买家,为了上车,只可选择新楼,利用了发展商提供的高成数按揭置业。此类按揭的低息年期,通常只有两年或三年,之后买家便须支付相当高的利息。今次放宽措施,买家便可以选择将贷款转回银行,享受银行较低的贷款利息。对这类业主,可谓松一口气。否则,便会捱贵息,大大增加他们的负担。

最后一个效果,就是对小商人的帮助。香港未来的经济面临相当大的隐忧,不少餐厅、旅游相关的生意,肯定首当其冲。不少中小企老板都是将自己自住的物业抵押给银行,以获得流动资金。银行眼见贷款商人生意欠佳、物业市场又回落、成交减少,趁抵押物业还有价,随时要求中小企还钱,俗称“Call loan”。今次放宽措施,令物业市场回暖,银行不怕物业贬值,自然容许贷款人多点时间,令中小企老板多点空间去应变。

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当然新措施对笔者所属的地产代理业来说也是及时雨。否则,很多从业员在年底,相信都会加入失业大军。所以,对整个社会的正面效用不少,可谓一石三鸟,对稳定香港的经济有裨益。

 

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

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加国大选特鲁多连任,移民政策将何去何从?|居外专栏

当地时间10月21日,经过12个小时的投票,最后关头,加拿大自由党在选举中获得158个席位,以多数议席获胜,贾斯丁·特鲁多(Justin Trudeau)连任加拿大总理!

本次大选竞争异常激烈,共有来自6个政党的候选人以及部分独立候选人参选。根据加拿大选举局公布的数据,此次大选共有符合资格的选民2700多万,全国设约2万个投票站。

选民的参与程度也大大提高。数据显示,10 月11日至 14日的提前投票中,有470万选民已经投了票,这比上一次2015年的联邦大选提前投票的选民数量增加了30.5%。

多元主义,华裔当选人数创造历史

华人的身影频频出现,也是本次大选的一大亮点。

这一回,超过40名华裔候选人(含华人血统后裔)共有8位当选,而在2015年的大选中,27位参选的华裔候选人中共有6位当选。可以说,此次华裔无论从参选还是当选人数来说,都创了历史新高!

当选的8位华裔分别是:大多伦多地区的庄文浩(保守党)、董晗鹏(自由党)、武凤仪(自由党)、叶嘉丽(自由党)、陈圣源(自由党);以及大温地区的关慧贞(NDP)、黄陈小萍(保守党)、赵锦荣(Kenny Chiu)(保守党)。

值得一提的是,安省前自由党省议员董晗鹏接替谭耕出战,结果轻松胜出。董晗鹏来自上海,1990年代初随着父母移民到加拿大,在多伦多长大并接受教育,他也是继谭耕之后,第二位进入加大拿国会的中国大陆移民。

不难看出,华人在加拿大的力量越来越强、地位也越来越高;从一个侧面也说明了,作为世界上第一个将多元文化主义作为国家政策的国家,加拿大的包容性名副其实,让来自不同国度、不同民族、不同肤色与信仰的人都宾至如归,从而拥有了更广阔的实现自我价值的舞台。

移民政策:“黄金时代”仍在继续

对于加拿大大选,很多华人最关心的还是移民政策何去何从。

回顾特鲁多带领的自由党过去四年的移民政策。自由党坚称,移民使加拿大“更加多样化,更加成功”。以此为核心,出台了多项新政吸引新移民,包括大幅扩充加拿大移民配额、增设签证中心、重视家庭团聚移民、尽可能降低移民门槛等。具体包括:

  • 大幅提高了接受移民的总人数;
  • 技术移民方面,对快速通道算分系统进行改变,降低了LMIA的600分,给留学生、加拿大有兄弟姐妹的申请人、法语好的申请人额外加分;
  • 省提名方面,给各省更多的配额;
  • 团聚移民:大幅增加了父母团聚移民的配额,从排队制度改为抽签制度又改为抢号制度(明年政策未定);
  • 清理了保守党过去的积案,移民审理时间大幅缩短,团聚移民通常能在1年以内审理完毕;
  • 降低入籍的要求,从“住6满4”改为“住5满3”,放宽入籍考试年龄,PR之前作为合法临时居民的居住时间可以折半计算,不再要求入籍申请人“打算永久居住在加拿大”(不再有二等公民);
  • 将“子女随行年龄”的定义从19岁提高到不满22岁;
  • 新增了大西洋试点、农场试点、偏远地区试点,调整了护理类项目;
  • 临时居民方面,发放了更多旅游签和学签。

那么,在特鲁多接下来的执政岁月里,移民政策会否继续之前的“亲和力”?自由党在大选期间所说的移民承诺或许能透露出一二趋势:

  1. 取消永久居民的入籍费;
  2. 建立市政提名计划,允许地方社区、商会和地方劳工委员会资助永久;
  3. 继续与美国就安全第三国协议进行谈判。

更何况,大选期间,特鲁多也通过微博表明了对移民持欢迎的态度:“移民丰富了我们的社会,并成为解决劳动力短缺的途径之一。移民对我们的经济有直接影响。”

大选中,自由党表示希望到2021年将移民人数提高到35万(2018年移民人数为32.1万)。

因此,对于有意向移民加拿大的投资者来说,特鲁多连任总理是一个利好消息,代表着加拿大移民政策或将保持相对友好稳定的态势。

 

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用人民币交易澳洲房产的几个注意点|居外专栏

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由于外汇限制与汇率波动,不少面临澳洲房产交割的客户想了解:是否可以在中国,用人民币来进行澳洲房产购房款交易?

澳大利亚法律没有明确允许不同货币的资金交易,澳币币种交割目前仍然是主流且最为律师所建议的安全交易模式。本文期望抛砖引玉,就澳洲房产交割在中国进行资金交易这类模式进行探析,希望能帮助更多读者更好地了解澳洲投资,保障资金安全。

第三方监管账户进行澳房交割注意事项

部分中国银行可以提供房产交易资金监管账户服务,以协助房屋买卖双方完成房屋交割,确保交易顺利与安全。

澳房交割中,倘若买卖双方被允许在异国以外币进行交易,建议在交易前务必确认以下法律问题:

  1. 确认甲(卖方)、乙(买方)、丙(第三方银行)三方在自愿、平等和协商一致的基础上,就乙方购买甲方房产的交易中,由丙方为甲乙双方提供交易资金监管服务有关事宜,并订立相关监管协议。
  2. 确认甲乙双方交易的房产基本信息:澳大利亚_____州_____,产权编号为_____,产权转让人为_____,产权受让人为_____。
  3. 确认甲方在丙方开立账户(户名:_____ ,账号:_____),以此帐户为房产交易收款帐户。
  4. 确认乙方在丙方开立交易资金监管账户(户名:_____ ,账号:_____)。乙方将人民币_____(计澳币$_____,下称“交易资金”)存入监管账户。
  5. 确认监管期限自_____年_____月_____日起至______年_____月_____日止。乙方在此授权丙方在监管期间冻结该账户,冻结期间不支取账户内资金。如监管账户为储蓄账户,则乙方将该账户银行卡交由丙方执管,并承诺在监管协议履行完毕或合法解除,或在甲方及丙方同意前,监管账户持续设定为冻结状态且为不通存通兑状态;同时承诺不向丙方系统内外各营业网点申请挂失,直至丙方在监管协议项下的责任解除。乙方承诺严格、全面履行监管协议,按照约定向丙方发出授权指令。
  6. 确认丙方对乙方监管账户存款按人民银行规定的同期活期存款利率计息,利息归乙方所有。
  7. 确认非依监管协议约定,甲、乙、丙三方均不得擅自动用监管账户内的交易资金。该资金只用于向甲方支付监管协议交易中涉及的款项,不用于其他用途。
  8. 确认丙方监管期间内,甲乙双方在办理房地产转移登记过程中,经房地产登记机关审核,不符合产权登记条件而导致不能登记,或在登记过程中该房地产被有权机关依法查封或以其他形式限制房地产权利或因其他任何原因致使房地产无法办理转让的,丙方可凭有权机关出具的证明文件或甲乙双方出具的《终止协议通知书》将监管账户内资金予以解冻。如监管账户为储蓄账户,则将乙方原存放于丙方保管的银行卡退还给乙方。
  9. 确认违约的处理情况:非因丙方原因,房屋无法在监管期间内完成交易的,监管期满后,丙方将监管账户内资金予以解冻;如监管账户为储蓄账户,则丙方将乙方原存放于丙方保管的银行卡退还给乙方。
  10. 确认监管协议适用的是中华人民共和国法律,而非澳洲法律。因协议引起的争议纠纷,当事各方可友好协商解决。协商不成的,可向丙方所在地人民法院起诉。
  11. 确认协议中丙方由零售客户部经理或分管行长签字盖章。

印花税、产权登记费与解押资金缴纳问题

尽管用外币完成澳房交割,在澳大利亚法律中存在实践操作空间,但仍然建议在澳洲,以澳币来完成印花税的支付、产权登记费的缴纳以及卖家解押贷款的还款:

1. 印花税缴纳时间

  • 如标的是楼花,买方需要在该房产产权注册之后的30 天内交印花税。
  • 如标的是现房,需要注意的是,买方需要在无条件进入合同后的30 天内交印花税,即使30天内该房产还没有成交。

未能在规定时间内缴纳印花税,州政府会加罚利息;除非有特殊原因导致晚交印花税,可提出申请豁免或减免利息。

2. 产权登记费

例:昆士兰州产权登记费计算器

https://www.business.qld.gov.au/industries/building-property-development/titles-property-surveying/titles-property/payments/fee-calculator

3. 解押还款

如卖方在当初购房时是贷款买房,他需要在交割前完成解押申请,且在交割时完成解押还款,以确认交付的物业产权并没有任何卖方名义额的抵押权。

 

中澳双证律师林汇铭专栏全集

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