Author: Shelly

2017年伦敦房地产论坛的第二天，离会场不远的格兰菲尔公寓大楼发生了火灾悲剧令业界的讨论氛围变得些许沉重；但与会人士还是没有放弃讨论，努力回答“伦敦该如何解决自己的住房短缺问题”。

主管城市规划改造的伦敦副市长朱勒斯-派普在本届论坛上给出了讨论这一问题的背景数据：2017年伦敦的常驻人口为880万，每年的新增人口规模在7万左右。单凭伦敦的年净增人口数据就可以证明伦敦这座城市的吸引力。但人口剧增对伦敦的基建和土地开发规划而言是极大挑战，这座城市要做好纳入每年7万新增人口的准备，意味着每年要新建6万套住宅，并持续投入公共交通设施扩容，必须在2050年前实现公共交通承载能力比现在增加50% ，才能满足新老伦敦人的生活品质。

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派普表示， 按照这样的规划，伦敦的基建可能要花1万4千亿英镑，单就交通设计与廉租房的投入当地市政府就面临1750亿英镑的资金缺口。因此当地提出了一个交通设施大项目CrossRail2，单一这个项目就能利好沿线20万住户。CrossRail2原计划定于5年后（2023年）开工,造价270亿英镑, 将连接伦敦南北，建成后伦敦北部Hertfordshire至南部Surrey郡的交通将会更加便利，沿线20万住户也会从中受益，此外这个项目还会创造20万个新就业岗位。

但最近的英国大选令政府的工作更着眼于新的联合政府班子的搭建，与此同时，摆在英国政府面前的另一件重要大事是保证英国顺利脱欧。 英国政府近期焦点的频繁转化很可能导致CrossRail 2项目被搁浅。副市长派普表示 “我们需要尽最大力量令本届英国议会能够确保“CrossRail2”的实施。 为减缓伦敦住房压力问题，必须在基建升级的融资上有创新。我们必须要考虑该项目涉及到的原有社区的态度，不然，这些社区和目前英国政坛的困局将会是这个项目的最大障碍。为了实现这座城市的增长目标，能够应对越来越高的人口密度， 我们对项目的设计愿景及综合调动使用这些资金的能力就变得至关重要。”

第一太平戴维斯伦敦住宅开发研究部主管凯蒂-沃里克(Katy Warrick)表示，伦敦需要有更多百姓买得起的房屋，“这意味着在保证投资到位前提下，我们需要在伦敦找到哪里有可开发的新地皮”。 

有些与会专业人士认为解决伦敦住房紧缺问题的方法在于提高可租赁房屋供给。 伦敦大都会区政府住宅和社区官员大卫-伦茨（David Lunts）表示，市政府鼓励“起跑线一致”原则，鼓励新增房屋供给而非“蚕食”存量房的项目。伦敦市政府已经对市场总体状况有了了解，现在进入到寻找房屋细分板块可衡量指标和解决方案环节。 “我们已经实地路测过，我们决定采取更积极地行动，而不再总是更积极的歧视” 。 

仲量联行的亚当-查理斯在2017伦敦房地产论坛上担任 “建房出租：别只是说”分论坛环节的主持人， 他对伦敦的租赁房板块新增供给表示乐观。

伦敦温布利公园地皮的开发商Quintain Ltd就是响应“建房出租”号召的践行者。 Quintain Ltd. 在温布利体育场周边85公顷地皮上上他们已经造了1000多套房子，几周后还会退出3000多套，其中绝大多数都用于出租。“潜在租客市场的市场很大，”他说，选盖租赁房项目能让我们更容易跟上资金链供应的节奏，因为卖出12-15套房子的同等时长内，他们可以出租掉40-60套房子。来自美国的开发商”灰星“ 公司（Greystar）也将他们的美国经验带到了英国市场，灰星欧洲控股公司开发总监Michela Hancock表示”灰星“计划在2020年前新建1万套住宅，目前他们的项目已经完成了三分之一。

在Michela看来，现在就是建房出租的实施阶段，开发商们不再是停留在口头阶段。但要把目前的市场状况及这类型的住宅解释给买家客户是最大的挑战，因为需要教育市场，让他们理解目前就是租赁型公寓的运营阶段，而不能把运营留到建成以后解决。她解释说，”项目初期就要有清晰的管理策略，不然，到后期就会有很多问题”。英国本土老牌建筑开发休闲物业管理机构“人本建筑”（Places for People，非盈利机构）的产品服务创新总监阿莱士-诺泰（Alex Notay）表示，在大西洋另一边，建筑开发最主要的竞争领域在于“配套设施”，这是这一边英国房产开发商跟美国最大的差别。

今年的伦敦房产论坛还专设了“房屋交付效率提升”讨论环节。英国房屋管理开发机构（非盈利）天鹅建筑集团（Swan Housing Group）提到了他们在巴斯尔登（Basildon）投资设立的模块化预制住宅工厂将有助于缩短房屋交付周期。

与会人士一致认为开发商的房屋的建房和交房周期应该进一步缩短， 英美合资开发商Argent Related的西蒙-培根表示，国王十字建筑技术中心（The Kings Cross’ construction skills academy）这类建筑人才培训机构也能起到推动作用。伦敦西敏区议员蕾切尔-罗巴森（Rachael Robathan）则认为，目前西敏区“半成品预制住宅”在该区域房屋中占比仅为1.5%，显然还有提高空间。与此同时，西敏区也会探索现有密度的住宅群如何能提升使用“效率”。

小户型或许是个不错的解决方案，伦敦大都会区政府代表安德鲁•威廉姆斯也表示“政府鼓励更多的半预制住宅进入市场，只要面积规划合理的小型住宅，即使设计出格，政府也会在审批上保持宽松态度。”

谈及“空间与文化”的关系，与会的不同专业人士都表达了各自不同的看法。

英国老牌建筑开发物业管理公司Peabody承担了近期伦敦东北部“泰晤士米德”（Thamesmead） 的城区改造项目。该机构文化战略主管阿德里安娜•马奎斯强调“区域改造绝对不只是建造房屋”那么简单。公共空间规划设计公司Publica的创始总监露西•马斯格雷夫则认为，文化的表现形式有很多种，例如“体验式”文化，最近的实例就是社会各界对格兰菲尔公寓大楼火灾后的行动表达；文化的表现也可以十分具象，正如诸多设立在伦敦的世界级文化机构。

自称“业余酿酒师”实际擅长为科技和创意公司设计建筑空间的茱丽叶•摩根的观点是，地方文化应该能够表达当地的“风土”。而茱利叶•摩根的同事罗杰•麦德林认为，“文化诞生于人与人的互动和分享”。

英国建筑师菲尔-科菲强力推荐大伦敦区域的巴金-达格纳姆区把文化带进社区的做法：该社区专为艺术家打造了底楼的艺术工作室空间，希望吸引艺术家进驻，同时他们能够让艺术家们心甘情愿签长租合同，马奎斯表示，“艺术家也是人，他们也需要安家立业”，这样着眼长远的社区规划对当地社区的发展和经济发展都是健康的。“公共艺术也是很重要的，没人高兴看见光秃秃的公共空间，”英国皇室地产(the Crown Estate)的安西亚-哈里斯表示说。“也许我们的文化需要的是‘真实能接地气’缺不失“有抱负有主张’的表达，前述Publica创始主管马斯格雷夫说：“若是在空间设计里加入对国际视野的积极思考也很棒。

 *2017年伦敦房地产论坛前沿报道*

原作：David Taylor 

出处： 新伦敦季刊《New London Quarterly》

原稿发布日期：2017/06/16

编译：居外研究院  实习研究员   常元臻

编译日期： 2017年6月19日

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