央行:多倫多樓市泡沫外延 邊遠市鎮年漲50% | 加拿大

加拿大央行周四發布半年壹度的經濟調查報告,在有關加拿大最大都會區地產價格增長的所謂房價增長熱圖(heat map)中,可以清晰看到,價格上升最快漲幅最大的並不是包括多倫多在內的GTA地區,反而是距離多倫多市中心較遠的周邊市鎮,那裏房價的漲幅高達40-50%。

從下圖可見,除杜蘭區以外,GTA地區包括多倫多,約克區,皮爾區和荷頓區去年4月到今年4月的房價漲幅在20-30%之間。距離多倫多遠壹些的杜蘭區,尼亞加拉,彼得堡以及Dufferin等房價漲幅在30-40%之間。距離多倫多更遠的滑鐵盧,Simcoe以及Kawartha Lakes等地區漲幅更達到40至50%。

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央行的報告稱,顯然多倫多的房市泡沫不僅蔓延到整個GTA地區,而且外延到距城市核心更遠的地帶,這裏在壹年之間的房價漲幅更為驚人。

央行的報告分析說,由於包括多倫多在內的GTA地區房價太高,為了尋找負擔輕壹些的住房,GTA地區的購房者不惜走的更遠壹些,不僅推高了大金馬蹄地區GGHA(Greater Golden Horseshoe Area)大部分地區的房價,而且外圍地區的房價漲幅甚至超過了GTA地區。

央行表示,顯而易見,有幾個基本因素推高GGHA地區的房價,諸如超低的按揭利率,強勁的就業形勢,外加非本地居民的湧入等等。但這些基本面仍然不能很好地解釋過去18個月來,為何該地區房價漲得如此迅速。

央行警告說,GTA地區房地產價格的增長速度超過了租金增長幅度,也使房地產投資收益下降,但投資的步伐卻加快了,這有可能造成潛在的不穩定的環境。這種不穩定表現在,當市場轉向以及價格回落時,投資者可能希望盡快出售其物業,甚至不惜大幅降價銷售,最後對整個市場產生不利影響。

央行表示,多倫多和溫哥華兩大房地產市場的價格調整只有中等程度的可能性,但若壹旦發生,不僅會對加拿大經濟造成傷害,而且可能引起金融體系的不穩定。另外壹大經濟風險則是加拿大家庭與日俱增的債務負擔,這個風險某種程度上也與房地產市場有關。央行擔心,壹旦遭遇經濟震蕩,加拿大家庭可能深受其害。

(據加拿大家園)

投資者如何投票?解讀英國各黨房產政策 | 英國

短期內房價上升的阻力會比較大。但是有計劃有準備的新房東也許倒是可以趁低吸籌等待下壹波上漲行情。

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由於各個政黨的競選綱領還沒有全部正式出臺,因此只是根據已經披露的壹點信息列舉了壹下各政黨的壹些和房產有關的政策供大家慘考。壹轉眼四個星期已經過去。不僅僅各政黨的競選綱領都已經出臺並且經過了不少辯論和澄清。大選的日子更是近在眼前就是明天。希望從房產投資者的角度,借助我們的壹點解讀,看清各黨派的政策。從而能夠從壹個方面幫助大家抉定投誰的票。

很多人看到這篇文章的時候是星期五,大選結果已經出來了。那也挺好,忽略其他黨派,新的執政黨的競選綱領不出意外就會變成政策。清楚明白地過壹遍,知道哪些事很快就會發生,也可以相應地調整自己的投資策略。

1)保守黨:

首先是承諾2020年前造壹百萬套住宅緩解住宅緊缺問題。2022年之內再加五十萬套。住宅建築市場改革,釋放更多的土地並且鼓勵新式建造方式的使用。對違反planning permission的行為進行懲罰。對leasehold制度下的壹些不良現象進行管制,比如大幅增加地租。對表現良好的房客給予更多保護。鼓勵房東提供教長期的租賃合同。間化房東報稅程序。

2)工黨:

工黨也把增加住房供給作為優先任務之壹,並且承諾建設壹百萬套住宅。同洋,工黨也將打擊freeholder大幅增加地租的不良現象。對於租賃市場工黨表示要保護房客。三年期的租房合同將成為主流。限定出租房的最低居住條件並且限制最高房租。鼓勵房客舉報不良房東,尤其是在工黨擔任市長的倫敦。

3)自民黨:

自民黨同洋要造房子,但是野心小很多。到2022年只建造三十萬套而已。租房市場方面,自民黨提出了壹個以租代買計劃,租護30年後可以成為房主。和工黨壹洋設定出租房最低居住條件。房東要出售房產時,房客有按合理價格優先購買的權利。自民黨同洋倡議三年期的租房合同,並且將房租漲幅限制在通脹幅度內。房客可以查詢專門設立的不良房東數據庫。

其實這些政策相信最近通過不少的渠道大家多多少少地都知道壹些了。而且篇幅有限,我列得也不全面。我現在給大家從房產投資者的角度分析壹些內容。

首先,所有政黨都同意要多蓋房。雖然我們沒法得出蓋房速度是否會超過需求的增長,從而無法得出房價總體是該升降的結論。但是土地供給發生變化,有些原來不許開發的地,比如工業用地和環保的green belt地可能升值變為住宅用地。因此投資土地可能值得關註。

第二,最近非常熱門話題,開發商提供的leasehold期限從原來常見的999年縮短到125年,甚至於對獨占土地的house都做成leasehold為了以後從地租獲取高額價值。這幾乎成為了像2015年buy to let壹洋火爆的話題。而顯然各政黨都看到了這個問題采取行動。

第三,對房屋條件和房東的要求都越來越趨向嚴格。管理登記制度,反洗錢制度和稅務申報制度多方位大數據的覆蓋使得現在遊走於法律灰色地帶的房東積累的風險越來越高。事發被抓或者受不了壓力的會選擇離場。短期內房價上升的阻力會比較大。但是有計劃有準備的新房東也許倒是可以趁低吸籌等待下壹波上漲行情。

以上意見僅供慘考。最重要的是別忘了星期四投票。為自己的信念付出壹份行動!

(據英中時報)

調查發現英國房產市場確實在放緩 | 英國

英國皇家特許測量師學會(RICS)周四(6月8日)發布的壹項新的調查結果顯示,過去三個月房價有所提高的被調查者占比平衡值由4月份的+22跌至+17,也低於此前預期的+20,這為英國房產市場放緩再添新證。

其中,達成協議的銷售連續第二個月下跌,與上個月相比,增加了8%的被調查者看到銷售協議數量的減少。

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調查發現英國房產市場確實在放緩 | 英國

RICS認為,英國房產市場未來幾個月前景晦暗,但對於未來12個月的預期則稍顯樂觀,預期活動增加的被調查者比預期減少的多26%。

RICS指出,倫敦的需求尤其下降明顯,新買家需求、銷售協議及房價和預期均在5月份下跌,有意售出的房屋數量持平。

” 盡管倫敦地產市場的冷卻在過去兩年來都是反復出現的主題,但5月份的這壹調查結果可能是受到大選的影響,購房者持觀望態度者居多,”RICS稱。

但Pantheon Macroeconomics的經濟學家Samuel Tombs指出,供需雙方狀況同時惡化的情形已有壹段時間。

” 實際薪資的縮減和英國退歐造成的對經濟前景的高度擔憂令買家數量受到阻滯,壹些首次購房買家因近日上升的貸款/房價比率而卻步。”

” 同時,低失業率意味著更少的屋主在這個趨弱的市場售房。由於供應收縮速度快於需求,房價可能在今年繼續小幅上漲。”

(據金外匯)

萊坊國際:2017/18學年學生公寓需求飆升 | 英國

學生公寓租金呈積極態勢持續增長 

根據萊坊國際(Knight Frank)的學生地產指數報告(Student Property Index.),2017/18學年,特定學生公寓(purpose built student accommodation,簡稱PBSA)整體租金增長了2.55%。(倫敦留學生公寓

萊坊國際:2017/18學年學生公寓需求飆升 | 英國

該指數通過綜合研究英國PBSA的租金年度增長情況得出,涵蓋75個城市,以每房每戶為基礎。據悉,壹些運營者會采用動態定價模式,因此租金會有所變動。

宏觀狀況顯示目前租金穩定增長,個別市場表現有所不同,大多取決於市場的供需變化。

壹般而言,像曼徹斯特這樣有大量不斷增多的學生人口,且有良好生源的城市,學生公寓租金增長都非常可觀。而像紐卡斯爾這樣現有PBSA庫存龐大,生源發展健康的城市,租金增長的速度則較為溫和。

盡管2016年英國學生公寓市場的供需出現多次變化,但學生公寓租金增長指數仍覆蓋了整個房地產市場的95%,且全英PBSA的入住率都相當高。

從全國來看,2017/18學年有2.5萬個學生床位即將完成,2018/19學年也有1.4萬的學生公寓也正在建設當中。總體而言,這些新建設施數量相當於現有庫存的7.4%。

同時,2017/18學年,共享廚房的套房和非套房的租金增長大於獨立屋,意味著當前市場對廉價住房的需求更大,預計不管是對租戶還是開發商,這種趨勢都將持續下去。

盡管在壹些有知名大學的城鎮,PBSA的開發力度加強,2017/18年學生公寓的租金還在上漲。隨著學生數量的增加,租金也將繼續增長。英國高等教育統計局(HESA)的最新數據顯示,2015/16學年,英國高等教育機構招收的國內及國際學生數量創下歷史新高。

不同市場表現

核心市場

特點:有2所或者多所知名大學,學生數量較多的戰略性城市。此類城市受益於不斷增加的學生數量,但PBSA的開發歷史有限。

舉例:曼徹斯特、伯明翰、愛丁堡

新興市場

特點:PBSA開發相對不夠成熟,擁有知名大學但PBSA庫存較少。此類城鎮通常政策規劃較為嚴格。這些城鎮租金增長高於英國平均水平,由於供需無法平衡,這壹趨勢還將持續。

舉例:巴斯、坎特伯雷、卡迪夫

成熟市場

特點:有2所獲多所知名大學,學生數量龐大。這類城市在土地開發方面歷史悠久,近年來PBSA也有大量開發。最重要的是新的開發項目對最大業主需求有明顯針對性。

舉例:利物浦、紐卡斯爾、利茲

價格敏感市場

特點:城市有大量開發史,但對於潛在高端市場需求庫存不足。廉價住房是2017/18年租金增長的主要助推器,主要來源為套房和非套房。

舉例:諾丁漢、格拉斯哥、阿伯丁

(據英中時報)

統計:韓人口2032年將轉為負增長 | 海外

韓國統計廳發布的“2016韓國社會指標”顯示,2016年韓國總人口5125萬人。預計韓國的人口增長率逐年遞減,2032年歸零,轉入人口負增長時代。

數據顯示,去年韓國總和生育率為1.17,為2005年1.08以來最低。因生育年齡不斷提高,生育率回升前景不容樂觀。去年,生第壹胎的平均年齡升至31.4歲。

與生育關系密切的婚姻指標也在低位徘徊。去年有28.2萬對新人結婚,上世紀70年代以來首次跌破30萬。男女初婚年齡分別為32.8歲和30.1歲,呈現日益上升勢頭。去年統計廳對全國13歲以上的3.8萬多人進行問卷調查,回答“應該結婚”的比例僅為51.9%,較兩年前降低近5個百分點。

隨著醫療技術發達,65歲以上老年人口比重增勢將更為明顯。去年該比例達13.2%,預計在2030年達24.5%,2040年達32.8%,2060年進壹步提高到41%。

(據世界人口網)

韓國老齡化問題挑戰重重 | 海外

2017年初,韓國國土信息公社公布報告預測,至2050年每10戶韓國家庭中,將約有4戶為“壹人戶”。人們擔心,低出生率和老齡化的雙重挑戰,讓韓國傳統家庭結構正走向解體,韓國的人口問題重重。

國土信息公社1月8日發布報告預測,到2030年,韓國人口將從2015年的5084萬人增至5221萬,到達峰值。之後,韓國人口至2050年將回落至4763萬。與此同時,韓國家庭總戶數將由2015年的1918萬戶增至2030年的2234萬戶,2050年小幅降至2209萬戶。其中,“壹人戶”家庭在2030年將從2015年的517萬戶增至724萬戶,到2050年將進壹步增至763萬戶,占家庭總戶數的35%。與此相反,四人戶家庭占比將從2015年的19%降至2050年的13%。

分析認為,韓國未來人口數量減少而家庭數量增加的原因,是“壹人戶”家庭數量的增加,其根源在於獨居老人家庭和未婚家庭的增加。具體來看,由於人口老齡化,韓國獨居老人家庭數量從2010年的115萬,到2050年將逼近429萬。韓國保健社會研究院推算的韓國老齡化應對指數在經濟合作與發展組織成員國中位居下遊水平,老人貧困率和自殺率也居高不下。此外,由於房價上漲、青年失業率增加等原因,2016年韓國新生兒人數也跌至歷年最低值。

在嚴峻形勢面前,2017年對於韓國將是非常重要的壹年。韓國統計廳日前發布《2015年至2065年人口預測》報告指出,韓國2017年的老年人口將首次超過0—14歲的少兒人口。老年人口占總人口比重將從2015年的12.8%,迅速增至2065年的42.5%。另壹方面,韓國15—64歲的勞動適齡人口將從2017年開始減少,在總人口中所占比重將從2015年的73.4%降到2065年的47.9%。勞動適齡人口的大幅減少,將對社會生產和消費造成消極影響。

韓國《中央日報》指出,韓政府從2006年起就開始制定並推行多項政策,應對低生育率和老齡化問題,目前政府已投入逾150萬億韓元(1元人民幣約合173韓元)預算,但收效甚微。

新的壹年,韓國政府繼續采取多種措施,力爭緩解其人口結構面臨的難題。日前,韓國代理總統黃教安召開國務會議,提出將挖掘未來經濟增長動力列為韓國2017年治國理政5大方向之壹,包括建立低生育率應對系統、完善養老保障體系等。韓國保健福祉部、教育部、環境部等部門9日提交報告,計劃在總統直屬的低生育老齡社會委員會下新設“人口政策改善規劃團”,應對低生育率問題。此外,韓國政府還計劃從今年10月起將21.5萬名不孕夫婦的手術費用納入健康保險等。

(據人民網—人民日報)

美中情局報告:韓國人口出生率排名世界倒數第4 | 海外

韓國的人口生育率在經濟合作與發展組織會員國(OECD)中排名倒數第壹。

韓國嚴重的低生育率問題不僅是在OECD成員國中,而是在全球範圍內都排在倒數。

撫養子女的負擔越來越重,撫養好壹名孩子已經是很不容易,沒有人再生育兩名子女。

在韓國有“黃金休假”之稱的5月份馬上就要到了,但韓國雙職工夫婦等卻苦於孩子無處托付,韓國社會稱“黃金休假”甚至變成了“嘆氣休假”。

報道稱,韓國目前的經濟增長率為2%左右,在全世界排名110位,在OECD會員國中排名已經跌出前10。

美國中情局(CIA)20日發布的調查報告《世界概況》稱,按2016年預測值為基準,韓國的總和生育率僅為1.25人,在全世界224個國家和地區中排名220位。

總和生育率是指每個婦女壹生生育子女的平均數量。

全世界僅有4個國家和地區的總和生育率低於韓國,依次為中國香港1.19人,臺灣地區112人,中國澳門0.94人,新加坡0.82人,其他東亞國家中,中國以1.60人排名182位,日本以1.41人排名210位,朝鮮以1.96人排名125位。此外,非洲國家尼日爾以6.62人的總和生育率排名第壹。

(據新浪)

統計:韓人口平均年齡達41.2歲 9年來老4歲 | 海外

韓國行政自治部20日發布的人口統計顯示,截至3月底,韓國的人口平均年齡達到41.2歲,9年來老4.2歲。

2008年首次統計時,韓國人均年齡為37歲,2014年首次超過40歲,過了3年又增1.2歲。韓國最年輕的壹級行政區是世宗市,平均年齡36.8歲,僅此壹地平均年齡低於2008年。蔚山市、光州市、京畿道、大田市、仁川市和濟州道等地人口低於平均年齡,全邏南道人口平均年齡最高,達44.7歲,慶尚北道、江原道、全邏北道和釜山市老齡化程度較高。

截至3月底,韓國人口為5171.49萬人,環比增加0.01%,其中在外公民占比0.09%。與2月相比,京畿道、世宗市、忠清南道、濟州道和仁川市人口增長,釜山、慶尚北道、大田和全邏北道等十地人口減少。

(據環球網 實習編譯:胡思梅 審稿:李小飛)

韓國的人口問題有哪些?中韓人口政策有什麽不壹樣? | 海外

2014年,韓國總人口達到5041.85萬,成為世界上人口密度最大的國家之壹,然而,韓國的人口出生率和生育率卻居世界低位,人口出生率與生育率的低迷,漸漸的衍生出了壹些社會問題,為了解決這個問題,韓國不得不為此采取了壹些有效的措施。

韓國的人口問題有哪些?中韓人口政策有什麽不壹樣? | 海外
韓國人口數量增長圖

韓國的人口問題有哪些?

1.快速的老齡化

根據壹般的概念,人口老齡化是指老年人在人口中的比例上升。壹般以65歲以上的老年人在總人口中的比例來界定,通常這壹比例超過7%就界定老齡化社會,而達到14%即為老齡型社會,而達到20%即為超老齡型社會。韓國目前正成為壹個名副其實的老齡化社會。2000年,65歲以上的老年人的比重達到7.2%,2005年為9.1%,2018年有望進入老齡化,到2026年,老齡人口將達到20%。壹盡管韓國並非是較早進入老齡化的國家,但韓國向老齡化社會轉變的速度卻成為世界人口歷史上最快的國家。

判斷壹個國家人口向老齡化的轉變壹般根據從壹個階段到另壹個階段所需要的時間。法國1864年即進入老齡化社會,過了115年才進入老齡型社會。在經濟合作組織國家中,從老齡化向老齡型社會的轉變,挪威用了92年,美國了75年,瑞典用了47年,同為亞洲國家的日本則用了24年時間。而更為突出的則是從老齡型向超老齡型社會的轉變,據估算韓國只需要8年時間就可完成,這在世界上是絕無僅有的。

聯合國有關部門的核算和推測的韓國人口中位數年齡,韓國的人口年齡中位數到2000年就已達到32歲,壹般而言,中位數39歲作為判斷人口結構是否老齡化的重要指標,從這方面來說,韓國在2000年的確已進入了老齡化社會。從表中還可以發現,年齡中位數在呈逐步增加的趨勢,在2050年有望達到54.9歲,因此完全有理由認為,韓國的人口結構正在發生快速的老齡化。

2.持續下降的生育率

生育率是評估壹個國家或地區人口結構變動的壹個重要指標,壹般用15-49歲之間的女性在壹生中所生育的孩子數量來衡量,2.1被認為是保持人口數量基本不變的關鍵指標,低於這壹數字預示著人口數量將出現減少,高於這壹數字表示人口正呈現正增長。根據經濟合作組織所發布的報告,所有成員國的生育率遠低於世界平均水平,而韓國的生育率是最低的。經濟組織國家中30個國家的生育率平均為1.6,而韓國在2005年就降低為1.08。這壹數字甚至低於日本1.25水平。

韓國的人口出生率1980年為22.7‰,1990年下降為15.4‰,2001年進壹步下降為11.6‰。根據聯合國人口調查報告,韓國是除中國香港地區以外的生育率最低的國家。韓國在1970-1975年間生育率為4.3,2000-2005年間為1.2,而世界總體為2.56,其中發達國家1.58。

由此也可見韓國的人口生育率低於發達國家,同時從圖1,也可以發現,韓國的生育率下降很快,照這壹趨勢發展下去,生育率下降的慣性似乎很難扭轉。

3.人口結構變化 

人口的老齡化以及低生育率勢必對人口結構產生重大影響,壹方面是人口數量勢必出現壹個拐點然後呈現下降趨勢,壹方面是人口的進壹步老齡化,從而造成有效勞動力的匱乏,韓國的企業界已經感受到人口短缺對勞動力短缺的壓力。

2004年15歲以下的年輕人占人口的比重為19.1%,到2015年將銳減為13.9%,65歲以上老人的比重將由2004年9.0%到2015年上升為13.2%。七圖2說明了人口的變化趨勢,在2020年前後,人口數量達到頂峰,從此人口數量開始下降,而那是也將是韓國進入超老齡型社會的時期。

中韓人口政策有什麽不壹樣?

中國主張計劃生育控制人口增長

1970年至1980年初秋,我國全面推行計劃生育。自此,人口計劃便正式納入第四個五年計劃中。1973年國務院計劃生育領導小組成立,各地相繼建立計劃生育工作機構。

我國逐漸形成“晚、稀、少”的生育政策,並發展為“晚婚、晚育、少生、優生”。並且,政府提出了“控制人口數量,提高人口素質”的人口政策

韓國獎勵生育應對人口問題

晚婚、回避婚姻和生育意願低是造成超低生育率的三大原因。與低生育率相伴隨的則是人口老齡化。從20世紀90年代中期起,為應對低生育率和人口老齡化,韓國政府采取了如下措施:調整人口生育政策。1994年韓國政府放棄了限制生育政策,2004年,更實行獎勵生育的人口政策。設立強有力的領導機構。

2005年韓國總和生育率降至1.08人後,盧武鉉總統成立了低出生率及老齡化社會委員會,由總統任委員長。出臺了鼓勵生育的綜合對策。盧武鉉時期投入30.5萬億韓元(約合300億美元)的資金,目標是到2010年,使韓國總和生育率達到1.6。而李明博計劃在5年內投入78.5萬億韓元解決人口總數減少的問題。禁止墮胎。

從2004年起,韓國政府將執行了半個世紀的“勸告墮胎”政策轉變為“杜絕墮胎”。另外還采取了減輕家長撫養兒童的經濟負擔、鼓勵跨國婚姻、積極引進外國勞動力的舉措。

(互聯網綜合整理)