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在澳洲买房，如何选择买方代理？

Part 1 买方代理的工作内容

▶ 买方代理指什么？

澳洲房产投资流程复杂选择靠谱的买方代理十分重要，买方代理是有执照的专业人士，他们专为买家寻找、评估房产并协商购买价格。与代表卖方的房产中介不同，买方代理仅代表买家。他们是独立的，且仅代表买家的利益。

▶ 买方代理的工作内容：

1. 全套服务

买方代理将负责所有购房琐事，包括地段调查、看房以及与销售代理的洽谈。一旦找到了合适的房产，买方代理将告知购房者，然后负责所有协商谈判，直至最终交易成功。

2. 竞标

买家也可自己寻找房产，然后雇佣买方代理为自己在拍卖会上竞标。

▶ 买方代理如何收费？

部分买方代理在开始寻找房产前就会收取一定的雇佣费，而选择全套服务的买家则需要支付定额或购房价一定比例的服务费，通常为1.5% – 2%。如一套60万澳元的房产就需支付9,000 – 12,000澳元的买方代理费。

而雇请买方代理在拍卖会上竞标相对花费较少，因其付出的工作时间少。如果要购买的澳洲房产将用于投资，那么所付费用就有可能获得税费减免。

Part 2 为什么要雇佣买方代理？

1、快速获取大量房源

一些买方代理有大量的房源，这些比你自己所能接触到的房产信息要广泛的多其中的一些房屋甚至没有登过广告。

2、耗时短

雇佣专业代理寻找符合自己要求的房产可以为你省时、省力并减小压力。

3、投资技巧

从事投资房产的专业买方代理可以帮助你在有良好资本增长潜力的地段寻找合适的房产类型。

他们了解市场的发展方向，除了满足你的基本要求外，还会根据自己的经验为你带来最优的选择。

4、竞标和议价

买方代理受欢迎的原因之一就是他们能在竞拍和议价的时候给予买家帮助。

买方代理对整个过程十分了解，包括交易的技巧以及拍卖会上所需的信心、稳定的情绪和中标所需的方法。

Part 3 如何选择买方代理?

1.搜集资料

搜索具备合作的代理，市场上有不少有实力的代理可供选择，选几个你认为合适的，然后深入了解他们的经验及背景。

2. 当地代理

代理将代表你及你的房产，因此他/她需要清楚了解当地市场、其他销售房产及最近成交资料等等。其他房产很可能是你的竞争者，知己知彼让你知道将会面对什么问题。了解当地市场的代理可以帮助评估你的房产以及其他类似的房产。

3. 亲身面试

认识代理的方法是前往开放看房，你可以突击观察代理的工作情况。

● 代理跟潜在买家的沟通及互动。他们的沟通方法是否适合你?

● 他们在开放看房时的行为及态度。有没有站在门口欢迎潜在买家?有没有主动介绍房产的特色? 能否回答所有有关房产的问题?

● 看房后提出的查询代理有没有积跟进?你是否期望代理会帮忙跟进?

● 他们守时吗?

● 代理刊登的房产广告及营销方案恰当吗?

4. 相处融洽

跟代理相处得融洽吗?出售过程中，你必须对代理诚实，因此你需要一个能够相处得来的代理，保持公开及坦诚的沟通。

5. 查看纪录

查看代理的销售纪录，特别是他/她最近的成交纪录。查询事实，例如销售价格、推出市场的时间等。

6. 市场知识

优秀的代理能够为你提供该地区和周边地区的市场资讯，对当地、公交、人口及买家类型有足够的知识。

海外置业常见的四个大“坑”，买房时一定要注意！

国内楼市调控的不断收紧、对人民币贬值的担心，使得越来越多的国人将目光投向海外房产市场。据胡润研究院与万国置地1月份联合发布的《2017中国高净值客户海外置业展望》指出，有接近一半的中国高净值人群将海外房地产投资作为最主要的目标。不过，海外置业真的像多数广告中宣传的那样轻松简单、安全可靠吗？如果你是首次去海外买房的小白客户，那下面这四个在海外买房时常见的“陷阱”，你一定要注意了！

陷阱1：买房送移民？

在海外置业的人群中，不少购房者是受到移民需求所驱动，他们希望购买房产以后则能获得外国居留的资格，也就是所谓的绿卡。

在国内的个别城市有买房以后可以申请当地户口的政策，这对于购房者来说是一个比较重要具有吸引力的重要信息。在大量房产及移民中介的渲染下，很多购房者认为这一政策在国外同样适用。但事实上，基本上所有西方的发达国家，如美国、澳洲、加拿大、英国等都不存在买房移民的政策。

南欧部分国家如希腊、西班牙、葡萄牙等，为缓解经济低迷状况，推出了吸引海外投资的移民政策。但此类项目移民也有一定的门槛要求，并不只是简单的买了房子就能马上移民，因此买家在买房前一定要先了解清楚当地的移民政策。

真实案例

丁先生最近通过某中介机构，花500多万元人民币，在西班牙购买了一套房产，以为买了房子就可以加入西班牙国籍，“一只脚踏入欧洲”，以后孩子在国外读书的选择更多了。但专业置业机构告诉他，要想拿到永久居留权或者入籍，一定要在当地居住，永久居留要连续5年每年住满半年，而入籍要连续住满10年。

相关阅读：居外课堂：海外买房是否可以移民？

海外买房移民你想知道的都在这里了！

陷阱2：买了学区房就能上名校？

在国内买房时，父母考虑到孩子的教育问题，往往会考虑去名校周边买学区房，但学区房在国外却并不适用。

而海外不少国家的学校都有公私之分，一般只有公立的中小学才跟“学区”有关，私立学校的入学与学区无关。

在美国,国外公立学校虽然也是实行”就近入学”的方式,但是入学条件并不与购房落户挂钩，即使家长在学区内没有房产也不要紧,租住学区的房子也能办理入学。一条街一边的房子在学区之内、另一边在学区之外，两边的价格能够差出一倍，如果对当地情况不了解，也很容易上当受骗。

相关阅读：海外买学区房对留学有帮助吗？

陷阱3：购房合同到底该怎么签？

购房合同作为在海外购房的一种合理性的产权证明，任何投资者在海外购置房产，都需签订相关的购房合同。不过由于对海外房产市场、法律的不了解、语言沟通方面的障碍等，不少的投资者在海外购房的过程中，还是遭遇了不少的购房合同骗局，伤害了自身的利益。

如果你是一个海外购房的初级投资者，则最好先咨询房产律师，记下重点要注意的事项，或者聘请房产律师辅导签订合同，这样买房才保险。

海外房产的购房合同基本都是全英版本，所以买房前一定要求律师将合同中所有的要点和注意事项作以详细说明，同时交代好买家和卖家的权利和义务，让买家对整个交易过程都了如指掌。

律师在审核购房合同的同时会调查交易房屋的产权状况，看看房屋是否有抵押、债务等产权问题。如果有产权问题会询问买家是否知晓，有任何问题买家是不知情的，买家有权利终止合同。因此，调查房屋和物业的产权状况需要一段时间，而且是必不可少的环节。

相关阅读：签订澳洲房产合同需要注意哪些事儿？

陷阱4：额外费用真不少 买房预算到底要多少？

在海外买房涉及很多杂费，不过，有的房产中介会刻意向客户隐去这些费用不说，给客户造成房子很便宜的印象。比如在美国买房，除了请中介,还必须请律师,光律师的各项收费加起来就有好几千美元。另外,美国当地政府征收的税务服务费、贷款税等加起来又是两三千美元。有统计称，在美国买房，购房者需缴纳一次性的房产交易税、律师费、产权保险费、房屋估价费、房屋检查费和登记费等,一般累计占房价的3%至5%。

真实案例

白领汐小姐为了在美国买房“破了点小财”。此前，她花了很长时间去了解美国房产市场，又向相熟的房产业内人士咨询相关信息。在对自己的财务情况做了 评估后，她支付了100万元当作首付，购买一套美国房产。可是她没想到，整个交易过程完成，她竟额外付了近10万元。

对此，某中介机构负责人揭开了谜底：一般来说，在美国买一套房产，要付给中介2万元至3万元看房保证金、3.3万元差旅费、看楼诚意金2.5万 元至5万元(若一家大小前往，则可高达10万元)，机票和酒店费用另计。再加上必要的律师费、验房费、税费等，房价之外的额外费用其实也是一笔不小的开支。

事实上，在美国买房时相关的费用相对较低。近年来，为调控房市，澳洲、加拿大、新加坡等国都加大了对海外买家的税费征收，如澳洲的印花税最高可达房价的12.5%！绝对是房价之外另一笔不小的支出。为此，居外网提醒大家，到海外买房投资，需要提前做好功课，方能投资无忧！

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在澳洲买房，如何办理房产过户？

Part 1 澳洲房产过户流程

如何在澳洲投资？澳洲房产过户流程

Step 1.买方与房产经纪公司签订购房协议书，并支付2000-5000澳元订金（亦为意向金），房产经纪公司会提供收据。

Step 2.在10天内，买方聘请的澳洲房产律师会为买方讲解澳洲房产购房合同，合同为全英文版，澳洲房产律师会对合同加以说明，提出专业意见，充分保护买家利益后签约，签约的同时签订律师代理协议，并付支付律师代理费(澳元)，一般为700澳币左右。

Step 3. 5-7天后，买方须从银行汇出10%的首期房款至买方的代理律师账户，律师确认无误后，再存入卖方律师在澳洲的“政府监管的银行信托帐号”中，待卖方律师收到首期款后，凭公司收据将2000-5000澳元订金退还给买方。

Step 4.律师将买房合同交至开发商签字认可。

Step 5.澳洲房产交房时间：如果是现房，42天交房。如果是期房，则等到澳洲房产开发商实际交房过户之前。

Step 6.房屋完工后：发展商持3项法律文件：a.持牌测量师发放合格证书（p.c.c）（practicalcompletion certificate） b. 政府验收检查合格证书（c.c）（codeof compliance） c. 房屋产权证书（c.t）（certificateof title）卖方律师发出正式通知信给买方律师，通知楼已完工。（settlement）。买家律师收到通知后，买家律师办理产权证，将房款转入发展商帐户。发展商收到全部房款，购房手续完成。

Step 7.付款方式：将尾款的90%（贷款和现金根据购房者的现金流而定），加剩余的50%律师代理费交至买方律师信托银行帐号，并缴相应的物业印花税。购买完成。

Part 2 房屋过户前，要准备多少的资金？

在澳大利亚买房除了支付房价外，还有其他很多需要支付的费用。大多购房者都希望在房屋正式交割前，过户律师能给予明确的金额以做好充足的准备。那么在澳洲购房有哪些隐形成本呢？这些零碎的费用又到底是如何计算的呢？

除了房屋的交易价格，在澳洲购房所需要支付的费用主要有以下一些：

点击查看各州最新的印花税：维多利亚州、新南威尔士州、昆士兰州、西澳洲

相关阅读：澳大利亚购房成本大解构

Part 3 澳洲房产过户常见问题Q&A

1、在澳洲房产交易中，什么是Settlement？

就是正式过户。当天买家成为房产的主人。

2、我什么时候Settle将在哪里写清楚的？

购房合同。

3、哪些情况可以造成Settle不了的？

A、买家贷款没有按期审批：买家过失。
B、买卖双方银行无法按期预约安排过户。这种情况可能出现在买卖双方都有贷款的情况：买家或卖家的过失。
C、律师或者过户师的过失：买家或卖家的过失。
D、所购房产正在出租，租客延期交房：卖家过失。

4、Settlement日可以提前么？

可以。只要买卖双方都同意，贷款等手续就绪后，就可以告知自己的律师和对方律师商量提前settle。

5、因为买家原因无法Settle，我要赔多少钱？

一般按照合同条款走。如果不是Vendor特别让步，因为买家原因造成settlement延期，买家将按日赔偿。听说过每天$1000左右的。所以基本买家要尽一切努力保证settlement。

6、因为Vendor的原因无法Settle，Vendor会赔我钱么？

澳洲规则，保证Vendor利益。所以，合同里面一般会写，Vendor可以延期多久Settle而不负法律责任的。

7、Settlemen那天，我需要做什么？

Settlemen当天，律师或者过户师会代办一切过户手续。办好之后，律师或者过户师会通知买家：一切搞定，可以到中介那里拿钥匙了。房产就是买家的啦。

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投资澳洲房产，如何获取最大的投资回报？

澳洲房产投资，一般通过长期持有增值和短期出租赚取租金两种方式来获得收益。其中，出租是最好的获利方式，相比出售或是空置来得更为稳定和持久。本期，我们就一起来看看澳洲房产的投资回报率如何计算，出租方式又有哪些以及需要缴纳哪些税费？

海外买家如何在澳大利亚买地建房？

Part 1 海外买家在澳大利亚购买土地的法律依据

非常住外籍人士也可购买空地用于住宅开发，但购买前也需要向FIRB提出申请，不过，在获得批准时往往附有一定条件（如在24个月内开工等）。简而言之，普通海外买家获得申请后，可以澳大利亚购买空地后再自建别墅。>>>详细（中国人在澳洲买房条件）

相关阅读：外国投资者在澳洲买房有哪些政策规定？

Part 2 在澳大利亚买地建房的两种常见方式

目前市场上买地建房大致分为以下两种情况：

▶ 购买独立空地

由买家购入后通过建造商进行设计建造。这种情况下，造完的全新别墅比直接购买可能节省50-100万澳元。

▶ 小区分地

在与国内小区非常类似的别墅生活区内，买家选择、购买土地，然后交由开发建造商负责统一承建（Land and House Package）。当然，买家也可以选择自己喜欢的户型，投入的时间和精力也相对较少。

Part 3 在澳大利亚买地建房的好处

1、节省印花税

无论是哪一种方式，在澳大利亚买地建房都可以为买家省下不少税费。比如，买一套70万澳币的公寓房，需要缴纳的印花税大约在2.6万澳元上下；买一栋100万澳币的全新别墅需要缴纳的印花税则需3.9万澳元左右。如果业主买地建房，假设土地价值45万澳元，房屋造价为45万澳元，买家只需支付45万土地价值的印花税（建造部分无需缴纳印花税），约为1.7万澳元左右。这其中就为业主剩下了比较可观的印花税费用。

2、初期投入较少

此外，买地建房只需较少的初期投入，并且可以分期付款，对于买家而言，准备资金的时间就比较充足。

购买土地只需地价的10%作为订金，即4.5万澳元（约27万人民币）。而买家也可以与卖家比较灵活地商讨交割土地的日期，以确保自己有足够时间来准备剩余资金，办理贷款事宜。

3、可自选户型

在购买土地的同时，买家也可以选择自己喜欢的户型，与建造商协商建造时间和价格。一般此时需要支付

造价的5%作为订金，及2.25万澳元左右（约13万人民币）。其余款项需等到土地交割之后按协议分期付给建造商。

Part 4 在澳大利亚买地建房的时间及流程

通常，在澳大利亚买地建房的时间约在6-12月左右。先由买家交割土地后，开始建房。建房耗时约在6-9个月左右，具体时间可以由双方协商而定。买家需要考虑的问题在于土地交割后建房的这段时间，买家需要偿还土地部分的贷款利息。

简单来说，买地造房大致分为以下几个步骤：

名家观点

省钱还能自选户型——谈怎样在澳大利亚买地建房

对于有能力到澳大利亚买房投资的海外买家来说，除了购买常规房产物业外，买地造房，或收购农场实现在国内无法完成的“地主梦”，都是不错的投资选择。>>>详细

杨泱律师专栏全集：

律师杨泱解析澳洲房产投资

澳洲房产收到土地税税单该怎么办？怎么豁免？

众所周知，在澳大利亚购买物业除了需要向政府缴纳印花税外，在持有过程中需要每年向各州政府缴纳土地税。土地税支出有时候困扰着很多澳洲房产投资人，而且很多时候还影响到他们的投资回报。>>>详细

林汇铭律师专栏全集：

中澳双证律师林汇铭解析澳洲投资法与移民法

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澳大利亚南澳州最新房产印花税征收标准

在澳大利亚买房，印花税是最为重要的交易税费，由于各个州的房产印花税税率不同，为此，居外网特意为大家收集整理新南威尔士州（New South Wales）、维多利亚州（Victoria）、昆士兰州（Queensland）、西澳州（Western Australia）、南澳州（South Australia）的印花税税率，供大家在澳大利亚买房时参考。

南澳新房补助

南澳对新房的首套住房补助为15000澳元，到2017年6月30日之前购买南澳任何地区的新房都可享受到最高15500澳元的印花税减免。

印花税占了你最早在南澳购买房子的最大份额。你支付的印花税额直接影响你的购买成本。

请参阅下图，不同程序下的印花税金额：

阶段1：没有开始与建筑物有关的工作（0％）。

阶段2：公寓的楼板被浇筑，外墙已经竖立（20％）。

阶段3：公寓的内部框架墙已经竖立，第一个固定管道和电气已完成（40％）。

阶段4：公寓的墙壁和天花板内衬已完成（60％）。

阶段5：公寓的细木工，平铺和第二修理木工已完成（80％）。

阶段6：工作已经实际完成，公寓准备占领（100％）

从上图可以看出，第一阶段的印花税只是第四阶段的一半，所以在早期购买公寓更便宜。

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去澳洲买房，你一定要了解的房屋保险

Part1 澳洲房屋保险种类

关于澳洲房屋的相关保险，比较常见的有四种：房屋保险、房屋财产保险、公众责任险和房东保险。一般向银行贷款的房子都会强制性购买房屋保险，而房屋财产保险、房东保险和其它是自愿选择购买的，根据不同的保险公司有不同的投保方案，收费也是不一样的。>>>详细

1、房屋保险Building Insurance

房屋保险费主要是为了保障不可抗力事件而对房屋结构造成损失而购买的保险。自然灾害如火灾、洪水灾害、风灾等，还有交通事故对房屋所造成的破坏，都可以通过这个保险得到赔付。

大多数情况下，每年的房屋保险为300-700澳元。

2、房屋财产保险Home Content Insurance

房屋财产保险可根据所有人自行决定是否购买。主要按内部装修和摆设价值计算。需要注意的是珠宝等贵重物品只有在投保时加以说明才能获得赔偿。

最基本的房屋财产保险，如保险额为$35,000, 则每年的保险费为$300左右。

3、公众责任险Public Liability Insurance

公众责任险是承保被保险人在其经营或拥有的地域范围内从事生产、经营或其他活动时，因发生意外事故而造成他人（第三方）人身伤亡和财产损失，依法应由被保险人承担的经济赔偿责任。

4、房东保险Landlord insurance

要是发生以下这些情况，就可以依仗这个保险：租客拖欠房租；租客损坏财物；租客中途毁约等。对于租客来说，如果房屋遭到非房客所为的异常变动，房客是不用承担任何责任的。

相关阅读：购买澳大利亚房产房产保险必不可少

Part2 澳洲房产保险不予理赔的情况

▶ 贵重珠宝的损失赔偿通常不包含在房屋保险之内，除非契约中特别加以说明。建议把贵重的珠宝和有价证券等小件证明文件放到银行设立的保险箱来保管。　　

▶ 保险契约内通常用的 “Comprehensive”(总括性的) 字眼，并不代表含盖所有一切的风险承担，最简单的，通常门窗的玻璃就不包括在内，车库内的汽车也不在保险范围之内。

▶ 一些特定风险如战争，自然磨损，和保险人或家属的故意或不当使用造成的损害都无法获得理赔。所以, 提醒您可以去保险公司为这些不含在房屋保险理赔范围的东西另外购买保险，这样才会得到更好的保障。

▶ 为了防止房屋失窃，房客可以在房屋内加装”防盗报警器”，这样可以降低房屋失窃的可能性。房屋一旦失窃，那么负责安装”防盗报警器”的公司将有责任向你支付相应的赔偿金，但不会是全部的损失赔偿，这部分赔偿也只是该公司支付给你的，能够获得的赔偿将是你在保险公司投保的项目。

▶ 如果房屋本身处于自然灾害多发区域，自然灾害造成的损失保险公司可能会拒绝理赔，这主要取决于投保的保险公司和保险合同条款的约定。

Part3 如何购买澳洲房屋保险？

作为房屋所有人或投资者，在灾害发生期间肯定睡不好觉、担心自己的房屋或投资将被大水冲毁，因此屋主都想著要买房屋保险以保护自己的资产。>>>详细

1、不论屋主用房产的购买价格或是市场价值来投保，都不是正确的方式。投保的价值在于确保灾后重建时所需要的一切补助。

2、保险费用应涵盖拆除（毁坏的房屋）、清扫、设计和工程费用，以及重新建设后的项目管理费、咨询费、建设批准和许可证、建设的工程费用等。更重要的是，房屋毁坏的时间和实际重建日期之间，逐渐上升的重建成本。

3、屋主或投资者可以向估算师（quantity surveyor）咨询意见，估算师的业务之一，就是提供屋主正确的房产重建投保资讯。

4、万一灾害发生，屋主应确定索赔的范围和金额，同时，准备好房屋维修或彻底重建的建筑合同，提交给保险公司。

5、假如投资型房地产因灾害而部分受损或完全毁坏，那么屋主还需考虑到房屋税的折旧扣除额。屋主需检查现有的房产税收折旧计画表，因为当房屋经重建或整修后，计画表可能需要更新。

相关阅读：澳洲买房经历亲述房产保险不可少

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居外微课堂第十八期：在美国买房后，如何通过出租获利？

对于不少国人来说，去美国买房的目的可能更多的是为了投资。美国一些热门城市的高投资回报率近来吸引了越来越多的海外投资者，那么在美国买房后，如何获得最大的投资回报率呢？本期居外微课堂，我们就来讲讲美国房产出租方面的事宜。

在澳洲买房前，如何做好房屋检查？

在澳洲买房，尤其购买一些旧的房屋时，买家都需要花一笔钱做房屋检查，省的日后再房屋的修理上花费过多。或许有些卖方或房产经纪愿意提供这样的报告，不过对此您最好还是有些保留，毕竟这不如您自己出钱做的报告较让人放心。

在澳洲買房前，如何做好房屋檢查？

Part 1 關於澳洲房屋檢查8個問題

1、是否需要做房屋檢查(Building Inspection)？

在澳洲置業，尤其舊的House，Townhouse和Unit，買家基本上都要做房屋檢查(Building Inspection),Apartment可以看情況決定是否做。

2、什麼時候做房屋檢查？

Private Sale買的房子，Offer被接受之後或者房屋買賣合同生效後，馬上就要聯繫Building Inspector做。Building Inspector也要時間安排日程的。

Auction的房子，贏了Auction的買家，要無條件履行合同條款，所以Auction之後房屋的任何建築問題，就只能接受了。如果覺得有必要，就需要在Acution前安排Building Inspection。

3、做房屋檢查需要多少錢？

一般在300-500澳元左右，當然房子大小差異，價格會不一樣的。有些大的公司也會更貴些。

4、房屋檢查整個過程需要多長時間？

一般需要1-2個小時。

5、我怎麼知道房屋檢查的結果？

一般Building Inspector做完檢查之後，馬上就會打電話和買家溝通，說明房屋大致狀況和主要需要關注的問題。如果是Private Sale，可能會涉及是否繼續接受合同的問題。書面的報告會在之後寄給買家的住址。

6、什麼時候能拿到房屋檢查的詳細報告？

看Building Inspector的具體情況，一般1-2周。

7、房屋檢查報告很長，看不懂怎麼辦？

可以和Building Inspector聯繫，讓其對問題做出解釋並給出初步解決方案。

8、Building Inspection出了問題，我可以解除合同麼？

如果你的合同裡有：Subject Building Inspection條款，就可能可以解除合同。

這個條款一般兩種情況：

A、合同保證買家滿意，那麼只要買家指出不滿意的問題，就可以解除合同；

B、合同在建築物有“Major Construction”問題的時候，才可以解除合同。這種情況，如果買家的Building Inspector確定有“Major”問題，但是賣家不同意，就比較麻煩，需要法庭判定了。

Part 2 澳洲房屋檢查的黃金法則

在購買房屋之前花$500或更多做一份房屋檢查報告，也許您會認為價格昂貴，不值得去做，但等到發現問題的時候，你要損失的可能就更多了。>>>詳細

黃金法則：

▪ 檢查資格──報告最好是由合資格、並且有買了“損失補償保險”的房屋檢查員、測量員或是建築師來完成。房屋顧問必須是依據1989年的住房建設法得到許可／執照。

▪ 參與檢查──除了得到一份書面檢查報告，您還可以參與他們的檢查工作，從而馬上得到一些建議，例如一次翻修所需的大概金額，您也可根據此建議調整出價。

▪ 貨比三家──做一份簡單的房屋檢查報告的平均價格為$500，但是做一份房屋建設和害蟲的合併報告只需$340－600。

▪ 報告包括內容──從細小的問題到結構性的問題都應包括在報告內，例如電源插座、水電設施、門鎖、窗戶、牆壁、地板、天花板和陽台的檢查結果，還有對水壓、管道和排水道檢測都應包含在內。報告還應包括如吊燈空間和地板有無潮濕的問題。

▪ 報告不包括內容──在墨爾本，一般合同顯示檢查員不會搬運小地毯、私人物品、絕緣材料、電器、植物或廢棄物品。

Part 3 購房前要做的五項房屋檢查

再也沒有比找到符合自己預算又合心意的房產更令人開心的事情了。不過需要提醒的是，即使是外觀精美的房產也會存在一些隱藏問題，而修理可能會花費很多。>>>詳細

1. 地面下陷

新建房產以及在活性土壤和長期乾旱地區建造的房產出現地面下陷是很常見的。一般隨著時間的推移，房屋都會有些許的下陷，不過較大幅度的下陷會破壞房屋的地基、框架或其他構造。>>>詳細

2、天花板水漬

天花板漏水是很嚴峻的問題，必須馬上解決。買家應該查看一下天花板是否有水漬 – 或者是否有粉刷掩蓋水漬的痕跡。>>>詳細

3、白蟻

在澳大利亞，每年這些噬木昆蟲對木製構架、地板和木樁造成的損失總計達數百萬澳元。>>>詳細

4、石棉板

二十世紀八十年代的很多住宅都有石棉屋簷或在廚房和浴室的地板以及瓷磚下鋪有石棉板。最佳檢查方式便是輕敲表面 – 如果發出類似硬化玻璃的聲音，那麼很有可能是石棉板。>>>詳細

5、電線

買家應該查看一下保險絲盒，看看最近是否安裝過安全開關和斷路器，以預防短路或漏電情況。>>>詳細

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