ZoeChan – Page 43

全球實現“財富自由”要幾錢？從上海移居這裡，輕松騰出千萬元！

達成“財富自由”也許是許多人畢生的目標，但在全球主要城市可能難如登天。據《南華早報》4月6日報導，亞洲最大房地產科技集團居外IQI（Juwai IQI）的調查顯示，全球“財富自由”的門檻，只有倫敦比上海更貴。

調查指出，所謂“財富自由”是指個人擁有足夠的存款，可在退休後仍過著“稱心如意”（desirable）的家庭生活。調查據以評估是否達到“財富自由”的基准是，在生活機能良好的都市持有約120平方米的房產、兩台好車，加上120萬美元（約786萬元人民幣）的金融投資，以及稅後9萬美元（約59萬元人民幣）的家庭收入。

在此基准下，在全球11個“門戶都市”中，英國倫敦居民的財富必須達到457萬美元（約2992萬元人民幣），上海居民則需有350萬美元（約2292萬元人民幣）。第三到第五名為美國紐約、日本東京和加拿大溫哥華，分別需擁有344萬美元（約2252萬元人民幣）、336萬美元（約2200萬元人民幣）、324萬美元（約2121萬元人民幣）。

全球主要城市的中心地段購房成本

2021年全球主要城市的財富自由門檻

“除了倫敦，對中國一線城市家庭來說，移居到世界上很多熱門城市實際上可以上可以活得更輕松些，甚至可以就此退休。多倫多、悉尼、西雅圖也是實現財務自由相對實惠的地方，”居外IQI聯合創始人、集團執行主席喬治•奇米爾（Georg Chmiel）先生說。

胡潤最近的一項調查發現，根據與居外IQI研究相同的標准，在北京和上海等中國一線城市，“入門級”的財務獨立需要1900萬元人民幣（約289萬美元）。“關鍵是房產價格。我預計倫敦、紐約、東京、悉尼等地的房價不會比上海、深圳和北京貴，”胡潤董事長兼首席研究員胡潤（Ruper Hoogewerf）先生表示。

至於同樣具有國際金融中心地位的新加坡則排名第六，“財富自由”的門檻為323萬美元（約2115萬元人民幣）。至於第七至第十名則是加拿大多倫多、澳洲悉尼、美國西雅圖和馬來西亞吉隆坡，分別是271萬、245萬、195萬和183萬美元。

在居外IQI國際門戶的城市名單中，最實惠的城市是吉隆坡，在那裡無憂無慮地生活，經濟上的花費約為183萬美元（約1198萬元人民幣）。奇米爾先生指出，吉隆坡離新加坡很近，從中國出發過去也很方便。用上海換吉隆坡，可以騰出大約1000萬人民幣，可用於改善生活方式、投資、創業或其他開支。

“對不少中國家庭來說，用更貴的市場換取更便宜的市場套利不失為一條實現財務自由的途徑。賣掉房價漲得很高的一線城市自用住宅，用這筆錢在海外置一套價格低得多的房子，在那裡他們可以擁有更好的生活方式——包括高質量但價格較低的英語國際學校，”奇米爾先生又說。

吉隆坡服務式公寓項目ISOLA國齊軒@KLCC，永久產權，距地標雙子塔僅400米。摩天大樓建築設計非凡，彙聚頂尖配套設施，美景一覽無余，房價僅由300萬元人民幣起。

對不少中國富裕家庭來說，送孩子去英語國際學校就讀，培養孩子成為有國際視野的雙語人才，是家庭的重要考慮。英國國際學校（British International School）在亞太各地學校的一年學費差別不小，在上海，一年學費在229,968 – 321,497元人民幣之間；在吉隆坡，學費為72,323 – 158,556元人民幣之間。而在上述英語國家城市，無論是公立學校還是私立有國際課程的學校，也都比國內一線城市實惠。

主要城市最佳公立學校學區房與最佳私立學校學費一覽表

亞洲最大的房地產科技集團居外IQI，旨在助力亞洲居民成為全球居民。

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香港樓價首季拉鋸：成交大升有望向好｜居外專欄

2021年首季剛過去，反映住宅樓價的城市領先指數報180.33點，比去年底的176.22點，上升2.3%，上升幅度並不明顯，但成交的宗數卻大幅上升！2021年首季一手住宅成交 3,669宗，比去年同期的2,262宗上升62%。而二手住宅成交宗數為14,923宗，比去年同期的8,537宗，上升了74.8%。由於成交量大升，也帶動佣金的上升，中原地產及筆者公司所獲的首季佣金，也同時破了歷史新高！

過去兩年，中國香港的樓價都是窄幅上落，在170至180點之間運行。今季上升至180.33 點，已經算是一個突破。這種形勢與全球放水，及各國大城市樓價都大幅上升的背景下，香港住宅樓價無疑是太弱勢！也令不少人懷疑：香港住宅樓價是否已經見頂？

最近筆者也留意到網上有一篇《七大冧市（意即崩盤）因素》的貼文，七大因素包括：一，人口減少；二，信心危機；三，港人大量外移；四，內地買樓客源大減；五，貨幣供應；六，住宅供應大增；七，承受力已達極限。

文中提及的一些因素，無疑是真實的寫照，也反映中國香港樓市的困境，但大部份因素都只有短暫的影響，並不具長遠的影響力。例如：死亡人口4.98萬，比出生人口的4.31萬，死亡人口比出生人口多出6,700人。但香港從來都是移民城市，自然人口減少已經存在很久。另一個因素，結婚人數大跌36%，相信只是疫情關系，令結婚人數短暫受影響而已。一旦通關，數字就會回復正常。

筆者留意到移民外地人數增加，才是令樓價表現欠佳的重要影響因素！根據筆者觀察，今次移民以BNO去英國為主流，尤其是30至40歲的年輕人。他們一腔熱誠，未有充足預備便去闖一下世界。但現實是殘酷，中國香港華人在英國的發展機會有限，隨著現實生活細節越來越多報導，筆者大膽預計，移民去英國的人數只會越來越少。五年後，更加不少會回流香港，對香港樓市的衝擊只是短暫的。

相反，根據一國際測量師行的報告指出，截至2021年3月24日，中國香港一手住宅1,000萬以下的有2,141宗，比去年上升17.3%；1,000至2,000萬有1,917宗，比去年同期上升2.7 倍；而2,000萬以上的有347宗，比去年同期上升1.1倍。

由於“林鄭Plan”只惠及1,000萬以下的物業，1,000萬以上的一向成交困難。而今季成交卻異軍突起，反映富有階層在國安法及選舉制度下仍然對中國香港樓市投下信心一票！他們的動態及取向，令筆者相信今年的住宅樓市會越來越好，上升10%應該是一個合理的估計。

“真心待您”李峻銘與您全析香港房產市場

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本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

炒美股，不如買套房！

如果現在問美國人“投資房屋還是投資股票”，他們很可能會選擇前者。

當地時間4月5日，紐約聯邦儲備銀行研究團隊公布的一項研究報告發現，新冠疫情暴發後，美國消費者、投資者的理念發生了轉變。

投資房產或可對衝熊市

約有3100位受訪者參與了該研究的調查，他們被要求評估“哪種投資更好”（不動產或金融資產），以及哪些因素會影響到他們的選擇。

研究表明，超過90％的受訪者表示願意投資房產，其中，有超過一半的受訪者在投資房產還是股票的二選一中選擇投資房產。而相對於疫情暴發之前，現在有更多家庭將“較高的回報率”和“較低的波動率”作為購買住房的主要理由。

另外，有意思的是，在受訪者中，女性比男性更喜歡投資住房，學歷較低的人比高學歷者更傾向於投資住房。

研究還表明，除了在“大蕭條”時期，房地產在大多數熊市時期都起到了強大的對衝作用。疫情早期就是一個很好的例子：標普500指數在2020年第一季度下跌了20％以上，而Case-Shiller全國房屋價格指數上漲了1.4％。

需做好功課再下手

亞洲最大的房產科技集團居外IQI聯合創始人、集團執行主席喬治·奇米爾（Georg Chmiel）對《國際金融報》記者表示，“最近居外IQI上海公司經紀人提供了一個中國買家的案例，從中可以對比投資美國房產與投資對美國知名公司的股票的回報率。基於之前的投資經歷，該中國買家非常看好美國得克薩斯州奧斯汀的房產。今年3月初，房產經紀人花了一個月時間替他’搶’到了一套期房。開發商報價35萬美元，而這位買家加價12萬美元，最終以45萬美元的價格成功購得。”

根據公開數據，這類房產的租金回報率為5%-6%，如折算成這套房的市盈率則為17-20，普遍低於硅谷上市科技公司，如蘋果的19.94、谷歌的33.84和臉書34.31（以上皆為過去五年的平均市盈率）。

一般而言，市盈率越低，公司股票的投資價值越高；反之，則投資價值越低。但也有一種觀點認為，市盈率越高，意味著公司未來成長的潛力越大。若采取前者觀點，投資這套房產優於投資美國大型科技股。

“目前奧斯汀地區已處在疫情後期階段，該地區的房價漲幅與租金增長前景也不錯，如果買家用同樣資金買入科技公司股票，可能還不如投資奧斯汀的一套房產。”

“當然，前提是你必須了解美國各地樓市。在硅谷，同樣一套房動輒要100萬美元，而租金回報率低於1.5%，這就是另一個故事了。”奇米爾補充道。

來源：國際金融報

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家族企業財富管理能如何為您創造價值？｜居外專欄

中國經過40年的改革開放，高淨值人群規模增長迅速。據中國銀行業協會的數據顯示，2019年中資私人銀行服務客戶數量為103.14萬人，管理金融資產規模為14.13萬億元人民幣（不含外資私人銀行）。

據胡潤研究院的數據顯示，大中華區擁有600萬元可投資家庭資產的富裕家庭數量，2020年已達到501萬戶（分布排名前十的城市分別為北京、上海、香港、深圳、廣州、杭州、寧波、蘇州、台北、天津），高淨值家庭（可投資資產超過1000萬元）的數量已達到202萬戶，高淨值人群（可投資資產超過5000萬元）的人數已達32萬人，超高淨值人群（可投資資產超過1億元）的人數有13萬人，而2020年僅有7.5%設置家族辦公室。

隨著中國私人財富的日益增長，越來越多高淨值客戶逐漸意識到實現家族資產保護與傳承及投資多樣化配置的重要性，以及家族辦公室服務人才需求的迫切性。

從四構面觀察家族辦公室服務的重要性

１、數字面

中國大陸的企業家們當前追求的投資年化回報率大於8%，相當一部分的增長源自股票、基金等投資產生的收益。據瑞士銀行2020年對全球121家最大的家族辦公室的調研，這些家族辦公室平均配置13%的現金類資產，17%的債券類資產，29%的股票類資產，35%的另類投資資產（以私募股權、REITS 與對衝基金為代表）。在有效分散市場風險的基礎上平衡風險，提高長期投資組合收益，需要專業家辦人才協助籌劃。

２、時間面

中國大陸的企業家們當前采大額保險和贈與是最常用的傳承方式，未對資本的代際傳承做好提前規劃。大多數企業家缺乏家族治理意識，沒有定期召開家族會議的習慣，面對家族內部矛盾時也暫無明確的爭議解決機制。財富傳承面臨的風險有經營風險、投資風險、政策風險、稅務風險等；隨自身年齡的增長對財富管理，當前企業家60歲（含）以上的群體47%對財富安全與傳承有需求。

３、空間面

中國大陸的企業家們當前極少數（5%以內）全球布局配置私募股權基金、對衝基金或做好境外家族信托，大多數（90%以上）企業家沒有善用豐富的理財工具，未采用有效的風險隔離措施對持有的財富降低風險。企業家通過本人直接持有家族財富，而通過設立公司架構、家族信托等間接方式持有的比例在5%以內（仍然較低）。為充分實現風險收益表現，有待家族辦公室服務進一步優化企業家財富管理力度。

４、價值面

中國大陸的企業家們當前僅有極少數（5%以內）通過設立慈善基金會或慈善信托的方式踐行公益達到自我價值實現。企業家們通過經營企業，從創造營收、貢獻稅收、帶動就業、提高生產力等方面創造價值，然而照護健康、延年益壽在生命的價值裡更是重中之重。

企業家群體2020年進行全球資產配置的動因排序

數據來源：《中國企業家家族財富管理白皮書》之問卷調研；本題調研多選題，故比例之和不等於100%

企業家群體2020年財富增值保值與安全傳承之比率

數據來源：《中國企業家家族財富管理白皮書》之問卷調研；家族企業財富管理的核心當前是增值

家族辦公室服務策略定位參考案例

金融監管機構2018年出台“資管新規”打破剛性兌付，引導資產管理商品向淨值化和主動管理轉型。企業在順應國家政策（比如：一帶一路 / 2020年11 月簽署的《區域全面經濟伙伴關系協定（RCEP）》）“走出去”的同時，需重點關注境外投資流程的合規性。加上根據《中國企業家家族財富管理白皮書》2020年調研數據，B&S家族辦公室面向家族企業的服務策略定位有：

1. 資產保護、資產傳承與家族信托是家族辦公室重中之重的任務。

2. 教育是家族財富傳承的源頭：用制度讓教育發揮功能，提升子女接班意願；家族的價值觀、精神與信仰是家族財富傳承的靈魂。

3. 家族企業是資產保護的重點對像，財富管理的核心是增值（上市績優股、績優FOF基金、金融AI理財及居外不動產之投資管理）。

4. 企業家資產保護之刑事風險防範。

5. 家族企業財富傳承之股權傳承。

6. 企業家族治理、調解和衝突管理。

7. CRS（Common Reporting Standard，全球金融賬戶涉稅信息自動交換標准）下的國際跨境稅務與國內稅務籌劃。

8. 企業投資並購（M&A）。

9. 注冊資本注資（企業無形資產知識產權技術出資）為實繳資本。

10. 資本運作與上市掛牌。

11. 家辦合理運用資產保護的工具（比如：高端藝術畫作投資、離岸信托、高額保險等）和慈善基金會、捐贈。

12. 健康管理：合規的免疫細胞、干細胞儲存與回輸、基因檢測（相容率高者，能有效引導用藥、減肥、美容、抗衰延長健康壽命）。

李克強總理2019年7月23日在上海考察自貿區擴區後設立的第一家外商獨資金融培訓機構（IfFP瑞士財富管理專業培訓中心）時談到金融開放合規經營的重要性，特別強調要加強教育培訓方面的中外合作，培養更多熟悉國內法規和國際規則、擅於經營家族辦公室的金融高端人才，同時加強金融監管和風險防範，推動金融高水平發展。信息來源：央視網

家族財富管理涵蓋個人、家族和企業的綜合性需求，當前家族企業主群體設置家族辦公室極少數（家族資產規模大於一億元的企業家群體僅有7.5%有設置家辦），由於資產類型多樣化和財富需求多元化，該領域極具專業性和針對性，家族辦公室服務人才有其迫切需求性及重要性。

鐘華 Dr.Chung-Peter
《國際觀金融理財》
聯系郵箱：DoctorChung99@gmail.com

你知道嗎？近90％的澳洲房主都賺到了，平均獲利超百萬！

據市場導報（The Market Herald）報導，2020年12月季度，隨著全澳房地產價格持續飆升，近90%的澳洲賣房者都實現了盈利。這個好消息來自CoreLogic最新的“痛苦與收益（Pain and Gain）”報告，該報告分析了截至12月季度的9.8萬宗銷售的情況。

根據觀察，89.9%的銷售在12月季度之前出現了名義上的收益，而在截至6月的三個月中，這一比例為87.4%，創下了近期的新低。截至12月季度，全澳轉售利潤中位數為23萬澳元（約合114萬元人民幣），高於上一季度的20萬澳元（約合99萬元人民幣）。自住業主普遍享有較高的收益率，達到92.2%，而投資者則為84.9%。

新州巴瑟斯特（Bathurst）的房市收益可期，98.7%的業主能在賣房時獲利，平均利潤達到14.5萬澳元。

“受11月之前現金利率下調的提振，12月季度各州和領地的房產價值上漲，利潤值也大幅增加。12月季度來自轉售的總收益從上一季度的248億澳元上升至319億澳元，9月至12月季度來自轉售的綜合損失也從12億澳元縮減至10億澳元。”CoreLogic研究主管伊麗莎•歐文（Eliza Owen）說。

盈利能力增加的同時，全國各地的房市表現也出現了轉機。房屋中虧損銷售的房產比例從截至9月的三個月的9.3%下降到7.3%，而公寓虧損銷售的比例從19.6%下降到18.7%。

從地方政府區域（LGA）的最高獲利銷售率來看，在各主要州份的五大LGA中，30個之中有20個均位於澳洲的區域市場內。

新南威爾士州和維多利亞州最賺錢的地區都位於區域市場，包括非沿海地區中心，如巴瑟斯特（Bathurst）、米爾杜拉（Mildura）和巴拉瑞特（Ballarat）。這與12月季度巴瑟斯特3.5%、米爾杜拉4.5%、巴拉瑞特3.4%的季度增長率相吻合，也與新州和維州房價較低的區域中心在2020年大部分時間內的廣泛升值相一致。在各首府城市中，盈利率最低的是達爾文，有51.4%的房產是虧損出售的。

隨著整個澳洲房市價格的持續上漲，CoreLogic預計，獲利銷售的比例也會隨之上升，但也提醒說，非常事件會迅速改變房地產的盈利前景。

延伸資訊：

澳洲房價漲勢如虹，升值率高！

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2021年日本大學排名出爐：是誰力壓東大穩拿二連冠？｜居外專欄

英國教育雜志《泰晤士高等教育》（THE）近期發布了2021年日本大學排名，東北大學榮登榜首，這也是其連續第二年蟬聯日本大學排名首位。

東北大學（Tohoku University），是一所創立於1907年，本部位於日本東北地區宮城縣仙台市的國立研究型綜合大學，是日本東北地區的最高學府。2017年東北大學入選“指定國立大學法人”頂尖3校。東北大學是世界材料學中心，校友包括若干諾貝爾獎、拉斯克獎、IEEE愛迪生獎章等得主。

位於本次排名第二的是東京工業大學，東京大學位列第三；排名第四至第十的依次為京都大學、大阪大學、北海道大學、名古屋大學、九州大學、築波大學、廣島大學。這是《泰晤士高等教育》第5次發布的日本大學排名，相比其世界版大學排名注重研究能力，日本排名更注重的是教育能力。

受到為應對新冠疫情而出台的出入境限制措施、以及校方暫停接納留學生的影響，2020年外國留學生，在大學和專門學校等高等教育機構擁有學籍數為218,783人，較上一年同期減少9,620人（該統計數據包含了因疫情無法赴日而在線上課的學生）。本次留學生人數的減少，是自2012年以來再次出現減少。

風險披露：
本公司提供的環球市場、日本房地產市場等情況和分析，並非以發行的產品為參考，只旨在提供信息給投資者以了解市場和進行投資決策思考。市場情況瞬息萬變，上述情況和分析不能確保其內容和引用的數據的正確性，也非作為任何特定投資產品，策略，計劃的建議或推薦。

資深金融專家陳柏軒
帶您疫後尋寶，全球創富
聯系郵箱：cs@brainbridge.com.hk

新手買家看過來：美國購房需要什麼條件？

無論您是尋找度假屋的國內投資者，還是剛開始第一次找房的新移民，在美國買房似乎都是一項巨大的工程。雖然美國的房地產慣例和抵押貸款要求可能與國內不同，好消息是，外國買家在購房流程的每個階段都有許多資源和選擇。

本文旨在讓您更好地了解在美國買房時的條件及如何預先做好准備。但請記住哦，這並不能代替您在買房過程中需要咨詢經驗豐富的房地產經紀人、律師、房貸經紀人和會計師的專業知識。

第１步：聘用專門服務外國買家的房地產專業人士

在尋找、評估房地產和作出財務安排時，重要的是不僅要找到具有當地專業知識的持牌代理，而且要找到能夠為您作為海外購房者可能面臨的復雜交易提供建議的專業代理。

組建一個稱職的團隊需要一些時間，您可以請親友或同事推薦，在居外網上搜索，在地產代理名錄尋找當地人，並查看其履歷和推薦信。這些專業人士有助於減輕您的壓力，您的專業團隊應該包括：

具有CIPS認證的買方代理：具有外國房地產交易專業知識的持牌代理通常都完成了額外的課程作業，成為注冊國際房地產專家（Certified International Property Specialists，簡稱CIPS）。這些專業代理人中的許多人都能流利地使用多種語言，還可以幫助您了解每個州份的獨特規則和法規。

在一些州份，除了代理人之外，您可能還會看到“房產經紀人”。經紀人和代理人之間的區別主要在於經紀人擁有更高的執照，需要更多的課業時間和更嚴格的考試，房產經紀人處於督導代理人、監管交易的角色。

房產律師：有些州份要求買家聘請房產律師來處理文書工作，而其他州只要求買家的代理人。房產律師可以為您審查銷售合同，檢查產權和其他與您購房有關的文件，並就有關您財產的法律和稅收問題提供建議。

業務遍布全球的貸款公司：選擇一家提供全球服務的銀行，幫助您解決貨幣彙率、跨國稅收和在其他國家建立信貸等問題。

總部設在美國的財務顧問/會計師：雖然您可以通過當地的銀行分行找到財務顧問，但找到一家專門與國際客戶合作的公司可能也很方便。

稅務顧問/律師：向稅務專業人士咨詢，他們可以建議您需要向貸款人提供什麼表格來作為工作證明（如果適用）。您也要確保自己了解在美國購買房產的稅務影響和相關規則。

第２步：獲取個人納稅人識別號（ITIN）

您需要一個個人納稅人識別號（Individual Taxpayer Identification Number，ITIN）來在美國買房。ITIN是由美國國稅局向沒有資格獲得社會保障號碼的人發放的。要獲得ITIN，您需要聯系認證受理機構（CAA）填寫W-7表格。

作為非公民，在美國買房需要什麼？

如果您需要申請抵押貸款，您可能需要出示以下資料：

社會保障號碼或ITIN
有效的外國護照、美國簽證或駕照
銀行對賬單和海外銀行的財務記錄（如果適用）
儲備金證明
工資單
信用評分
報稅表

第３步：建立信貸記錄

作為外國人在美國要想獲得房屋貸款，首先要建立信貸記錄，獲得良好的信用分數。您的信用分數越強，未來房貸的利率就越優惠。

如果您還沒有美國銀行和信用卡賬戶，請優先考慮這一步，並預算大約3到6個月的時間來開始建立您的信用記錄。聯系當地銀行，了解從零開始建立信用的各種方法和工具。

除了信用分數，貸款人通常還會看收入信息來確定貸款資格，但無論就業狀況如何，都有許多途徑可以獲得抵押貸款的批准。美國的財務顧問和/或稅務專家可以為您提供相關選擇和所需文件的信息。

第４步：先咨詢顧問，再選擇房貸機構

單純地尋找貸款公司可以幫助您獲得更優惠的利率，但您可能想花時間先與抵押貸款顧問交談，以幫助您了解個人的獨特情況。您的居留身份——您的居留期限和您在美國的時間都會影響您的貸款資格和所需文件的類型。綠卡持有人、永久居民和難民有資格獲得與美國公民相同的房屋貸款，但可能需要額外的文件。

根據您的情況，更多的首付可以提高您的融資資格——不妨考慮30-40%。一般來說，20%的首付被認為是理想的購房方式，但有些貸款機構甚至會提供首付只有3%的抵押貸款，所以請與您的貸款機構商討，以確定適合您的付款計劃。

常問問題解答

Ｑ：有什麼類型的房產我不能在美國購買嗎？

外國買家有資格購買獨棟住宅、公寓、復式別墅、三拼別墅、四拼別墅和聯排別墅。

馬上查看近百萬套在售美國精彩房源

住房合作社或合作組織（co-ops）通常有禁止外國所有權的規定。這是因為合作社一般要求買方的收入來源必須來自美國，而且買方的大部分資產必須保存在美國。

Ｑ：我應該以個人的名義購買美國房產嗎？

外國投資者可以直接以自己的名義購買房產，也可以通過商業實體購買，如國內公司、外國公司、有限合伙企業、合資企業、房地產投資信托或有限責任公司。

如何使用該房產應成為您的決定。此外，您是否以自己的名義購買房產，可能會產生戲劇性的稅務後果。您的房產律師和會計師應該能夠就您的選擇提供咨詢。

Ｑ：我可以用現金購房嗎？

可以，全現金購買是允許的，但美國法律規定現金交易超過10000美元必須向聯邦政府申報。申報的要求涉及到與交易有關的每一個人（購買者、房產中介、律師、產權公司等）。您需要證明您是如何賺取這筆錢，並且是合法獲得的。

現金買家有機會節省抵押貸款申請費、貸款發放費、評估和產權保險的費用。

Ｑ：我必須親身前往美國完成交易嗎？

雖然您應該很希望在房產交收時在場，但這不是必須的。如果您不能或選擇不出席完成交易，您必須簽署一份“授權書”。這是一份書面文件，授權他人代表您並代您簽字。

Ｑ：我是否需要在成交時支付額外的費用？

是的，除了您的首付款外，買方通常還需要支付產權調查和保險、法律費用和記錄費用，這些費用占交易總成本的1%至2.25%。以30萬美元的房屋為例，這相當於另外3000至6750美元的費用。

Ｑ：在美國買房一般需要多長時間？

您可以預期，買房過程到您的房屋簽訂合同為止，平均需要4.5個月的時間，再花30到45天左右的時間完成房屋交易並入住。

Ｑ：在美國買房會對我的稅務產生什麼影響？

外國業主在美國和/或其祖國的納稅義務將取決於他們的居住身份、買家的國籍以及該國是否與美國簽訂了稅收條約。請咨詢熟悉國內條約的稅務律師，以獲得稅務相關問題的解答。

編譯自Zillow

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愛爾蘭投資移民項目每周籌集360萬歐，幾乎全部來自中國申請人｜居外專欄

多年來首次公布的統計數據顯示，盡管受疫情影響，市場對愛爾蘭投資移民項目的興趣依舊強勁。

愛爾蘭司法部最近少見地對愛爾蘭投資移民項目的申請量、批准量、以及投資額數據進行了審視，這是2009年以來頭一回，其中還包括了對前幾次數據發布的多次修正。數據顯示，盡管2020年接收的申請量相較於前一年下降了23%（從442宗降至340宗），但是批准量提高了13%（從237宗升至267宗），這是有史以來第二高的日歷年批准量。

總的來說，自項目11年前推出以來，截止今年2月25日，有2,016名投資者提交了申請案，其中只有1,197名獲批。累計來看，拒簽率為41%，但是真實的數據可能更低，因為處理完申請案還需要幾個月的時間。

就申請人來源地分布來講，繼上次數據公布以來變化不大；幾乎所有的獲批申請人（93%）都是中國人，美國人以不到2%的比例排在第二位，遠遠落後。

從項目開啟截止今年2月25日，最受歡迎的投資類別為企業投資選項，這個選項占總申請量的56%，其次是捐贈（26%）以及基金選項（14%）。

但是，過去兩年裡，申請人的投資喜好發生了變化；2019年和2020年，捐贈選項更受歡迎，這兩年裡占了幾乎一半的申請量。

項目2020年籌集的總投資相較於前一年略微下降，從2019年的2.09億歐降至去年的1.85億歐。總的來說，該項目距10億歐大關更近了；2020年年底，這個項目已經籌集到了8.625億歐，其中48%——依據《愛爾蘭時報》的數據——都用於建設福利房和養老院。

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美圖集｜經典英倫莊園＋一流現代設計，打造完美“超級住宅”｜居外精選

您可能不會相信，在英格蘭有這麼一處神奇的地方：

這裡風景如畫，周圍是40英畝廣袤的良田、林地與景觀花園，自帶的馬術莊園、馬廄、室內騎馬中心，附近就是著名的皇家伯克希爾郡馬球俱樂部（Royal County of Berkshire Polo Club）。

沿著這裡的一條車道穿越一片樹林，是一座完全歸屬於此地的私人莊園。難能可貴的是，在這片土地放眼望去，能看得到全球聞名的溫莎古堡。在這裡，您可以感受到濃烈復古的英倫色彩，美好的景色和歷史的痕跡能帶給人無限的遐想。

有一棟與眾不同的莊園，就靜靜地坐落在溫莎（Windsor）與阿斯科特（Ascot）之間的荷裡波特（Holyport）保護區。直升機坪、私人水療室、室內游泳池、私人影院、高級現代家具，毫不違和地在這個莊園中呈現。

當一流的設計，結合非常現代的價值理念，打造出一處顛覆您對英倫莊園認知的“超級住宅”，賦予充滿歷史文明的溫莎郊外新的生命。

英倫風撞上現代文明，這兩個看上去風馬牛不相及的點，居然在這裡得到完美的融合。這個獨特又充滿魅力的莊園，叫做“哈福德莊園”（Harford Manor）。

哈福德莊園融會古典與現代之美

哈蘭德是一幢建築面積25000平方英尺樓高三層的“超級住宅”，配置為9臥12浴以及8個車位，同時還擁有10000平方英尺的附屬建築。另外，莊園距離倫敦只有27英裡的路程，這裡交通便利，享有公路和火車連接，居住於此您可以無縫切換都市與田園的生活狀態。

從上空俯瞰哈福德莊園，您會看到一片綠色的田野裡有一顆明珠。它考究的設計，利落的布局，高端的選材用料，無時無刻不在提醒您：這裡的美，是不可多得的。

在外面欣賞莊園，已經能感受得到它非同一般的氣質，它棱角分明，冷峻而優雅。而走進莊園，您才能真正感受到什麼是別有洞天。

難道，這裡不像是一處五星級度假俱樂部麼？如此高標准的設計配套，誰能想到，在院牆之外，是無邊的良田美景？在這裡駐足，仿佛身處於兩個不同的世界。

這裡是如此之大，以至於過道都是那樣的寬敞：在拜訪了一張圓桌之後，過道依然顯得如此的通達，仿佛是一間藝術展的陳列室。

三層樓的高度，部分區域采用全部鏤空的設計，您可以在一樓直接看到最高處的屋頂，在這個空間下的沙發靜坐，會讓您恍惚間感覺來到一棟超高層高的古堡博物館。

不得不說的是哈福德莊園的采光。這裡大面積采用了落地玻璃的家裝安排，不管是在一樓的大客廳，還是樓上的臥室，抑或是水療室、游泳池，您都能感受到這裡的采光是多麼舒適，與屋外的綠色無縫銜接。

如果是普普通通的豪宅，到這裡也就罷了，但哈福德莊園可是“超級豪宅”，當然要有更與眾不同的特色。

甚至，連飲食相關的廚房與餐廳，都透露出一種“此處只應天上有，人間難得幾回見”的高貴感覺。

至於寬敞的衣帽間和書房，也將空間設計發揮得淋漓盡致，為哈福德莊園的眾多特色增添了一些小驚喜。

如今是您了解哈福德莊園的最好機會：居外會給您提供最好的交易環境，為您服務的Brics Mortimer Silk團隊是積極的談判者，擁有驕人的成交記錄，並以為客戶爭取到巨大的折扣優惠著稱。

如果您對哈福德莊園情有獨鐘，想要了解更多，可以點擊：https://www.juwai.com/57966390.htm。如此獨特的房產，很可能是世界唯一的存在。買下這裡，您可以選擇打造成旅游勝地，或者當成自己度假的天堂。不論是投資或者自住，都將是非常正確的決定。趕快給我們留言垂詢！

撰文：Leo Li
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

房價創14年來新高新西蘭下猛藥保房市健康

去年下半年以來，新西蘭各地房地產市場量價齊漲，行情持續火爆，讓原本看空新西蘭房地產市場的分析師們大跌眼鏡。最新數據顯示，在截至2月份的一年中，新西蘭房價飆升了21.5%，房價和房屋銷售量都同時創下14年來新高！

新西蘭最大城市奧克蘭市郊的一套三居室房子，在日前的一場拍賣中，經過十幾輪競價，最終以77.6萬新西蘭元成交，相當於人民幣360萬元。而在疫情暴發前，這套房子的市場售價僅在65萬新西蘭元左右。

怎料當地的房產中介竟然還大呼：“買家很幸運！奧克蘭的平均房價已經超過100萬新西蘭元（約合456萬元人民幣），要買到價格低於80萬新西蘭元的房子，是很難得的。”

相關資訊：2021全球超過1/4的超級富豪要購房！這裡房市最吸金

據了解，推動新西蘭房市量價齊升的主要原因，是大批僑居海外的新西蘭人返回國內，造成住房需求急劇上漲，加劇了供需矛盾。據統計，目前新西蘭全國住宅供應的缺口大約在5萬套。

業內人士指出，造成新西蘭房地產市場過熱的另一個重要原因是政府的寬松貨幣政策。為刺激經濟增長，2020年3月，新西蘭央行將基准利率調低到創紀錄的0.25%，一些商業銀行隨後推出的商業房貸利率首次降到了2%以下，買房人的購房成本進一步降低。

新西蘭如何出手抑制樓市熱度？

在有著500萬人口的新西蘭，投資者目前是最大的購房群體。2020年第四季銷售的房產中，有40%賣給了炒房客（已經擁有多套房的買家），這一比例創下歷史新高。去年的購房者中，有1.5萬人已經擁有了五處或更多房產。

為了抑制房地產過度火熱，新西蘭政府已經宣布出台一系列措施，包括：

1. 從3月1日起，重新引入貸款房價比限制，要求首次購房者首付比例達到20%，對房地產投資者則要求首付達到30%。

2. 將賣出房產的資本利得稅征稅周期，即投資者為免稅所需持有房產的時間，從5年延長至10年。新房則不受影響，以刺激供給。

3. 逐步取消炒房客利用按揭利息抵稅的能力，相關新政適用於3月27日後購入房產的業主。

4. 鼓勵開發商拿地（增加住房供應）的融資，撥出38億新西蘭元的支持資金，也承諾為首次購屋者提供更多支持。

5. 新西蘭央行目前正在審視對某些放款形式擬議的抑制措施。

6. 政府還指示新西蘭聯儲在制定政策時要將房價考慮在內。

來源：央視、路透新聞

新西蘭在對抗新冠肺炎方面取得成功，其經濟復蘇也較很多國家要快。

現在政府積極采取措施抑制猖獗的投機活動，維持住房的負擔能力，防止危險的泡沫形成，反而為追求穩定回報的海外買家注入了一劑“強心針”呢！

趕快留下信息，趁著紐元持續貶值，探索新西蘭精選項目。