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澳洲永久居民簽證真的“永久”嗎？如何才能正確維護身份？︱居外專欄

都說移民不易，除了需要下定決心舉家前往一個陌生的國度安家定居，好不容易一咬牙一跺腳，決定開始辦理，申請的時候，又是一頓披荊斬棘，方能換來一張永久居留簽證，稱為永久居民。但所謂的“永久居民”真的“永久”的嗎？今天就和大家一起來嘮一嘮這個話題。

我們先來普及一個概念，什麼是“永久居民”？以及如何證明您的永居身份？

所謂永久居民，其英文是“Permanent Resident”，通常也稱為“PR”。澳洲永久居民是用“簽證”來體現的，該簽證的有效期為五年。如果簽證持有人一直生活在澳洲，那該永居簽證是不需要續簽的。如果五年內在澳洲居住滿兩年可以再續簽一個新的五年簽證。

但是很多情況下，有些新移民拿到PR後，由於種種原因不能長期在澳洲居住。那麼問題來了：

永居簽證會不會過期？
如果五年內大部分時間都在不在澳洲，累計在澳洲居住的時間不夠兩年怎麼辦？
還有些人離開澳洲超過五年，過了才想起來簽證已經過期了該怎麼辦？

難道好不容易拿到的澳洲永居身份就這麼沒了嗎？就沒有辦法再以澳洲永居身份回澳洲了嗎？莫著急，且聽我慢慢道來。

澳洲永居簽證是否會過期？

首先為大家解釋一下，什麼是澳洲“永居簽證”。很多朋友對澳洲“永居身份”有誤解，在很多人的概念中：移民 = 入籍 = 變成海外公民

其實“永居”和“入籍”並不是同一個概念。“永居”意為“永久居住權”，是指該類簽證持有人獲取了某國的”永久居住權“，但並不改變其國籍。

如該簽證持有人有意願入籍，並滿足一定的居住要求，即可通過申請獲取澳洲的公民身份。一旦入籍，根據《中華人民共和國國籍法》第九條的規定，“定居外國的中國公民，自願加入或取得外國國籍的，即自動喪失中國國籍”。除此之外，澳洲公民前往中國需要辦理中國簽證，持有有效簽證方可入境中國，回到中國後，如居住在自己家/親友家中（非酒店），則需要在24小時內去居住地所在的派出所登記。這對於常常需要回國的華人來說就會顯得非常不便。所以，這也是很多華人只選擇只保留永居身份（PR）而不加入國籍的原因。

前文有提到，澳洲的永居是一個五年的簽證，允許簽證持有人在獲簽後五年內自由出入澳大利亞。不僅如此，如果持有永居簽證在“must not arrive after date”這一天或之前在澳洲境內，只要之後不離境就可以永遠在澳大利亞居住下去。簡而言之，永居簽證是會到期的，其實只是您的澳洲居住和出入澳洲的權利（travel facility）。

那麼，在五年永居簽證到期之後，打算離開澳洲出境又該怎麼辦呢？

五年到期之後，如果想繼續自由進出澳洲，就必須申請155/157居民返程簽證，俗稱“PR續簽”或者“PR回頭簽”。

什麼是155/157居民返程簽證？

155/157類居民返程簽證 (RRV) 本質上是永居簽證，允許簽證持有人在澳洲永久居住。通常分為五年（155居民返程簽證）、一年（155居民返程簽證）和三個月（157居民返程簽證）三種。具體移民局會給予多久的批復，取決於申請人在澳洲的居住情況、與澳洲的聯系以及離開澳洲的時間長短和理由等因素。

155/157居民返程簽證申請條件：

是澳洲永久居民
在申請簽證前的五年內，在澳洲境內累計居住滿兩年（730天）或以上
通過品格測試

如申請人同時符合以上三個要求，即可獲得五年的155居民返程簽證。155/157居民返程簽證允許申請人在境內申請，也可以在境外申請。

舉一個極端的例子：

申請人A在過去一天都沒有在澳洲居住，TA在簽證到期前最後一天登陸澳洲，並在澳洲連續居住滿兩年，之後他遞交了155簽證申請，也可獲得五年有效期的155居民返程簽證。

那如果沒有滿足這個條件怎麼辦？沒關系！

移民局也不是那麼不近人情，如果在持有PR期間在澳洲居住至少一天，而且可以滿足並證明您與澳大利亞有：

商業聯系
文化聯系
雇佣聯系
個人聯系

將有機會獲得為期一年的155/157居民返程簽證。

如果離開澳洲的時間比較久，比如超過了五年，但有令人信服的理由（compelling Reasons），可以解釋當初為何必須要離開澳洲，且能證明自己與澳大利亞在生意、文化、工作或個人關系上仍然有實質性的聯系（substantial ties of benefit to Australia），則仍然有機會獲得為期一年的155居民返程簽證。

如果在過去五年內，以澳洲公民或永久居民的身份在澳累計居住時間不滿兩年但至少有一天，有令人信服的理由可以解釋自己離開澳洲的原因，仍有機會申請到為期三個月的157居民返程簽證。

為了方便大家理解，我彙總了如下表格：

什麼是令人信服的理由？

“令人信服的理由”是指當初不得不離開澳大利亞的原因。換句話說，申請人必須向移民局證明，當時離開澳洲是因為一些重大事件，迫不得已而為之。至於什麼樣的理由才算“令人信服”的呢？

以下情況可以被移民局接受為“令人信服的理由”：

➤申請人海外家人身患重大疾病或死亡；

➤申請人在海外居住是為了和澳籍配偶團聚，兩人的關系必須是持續穩定的；

➤申請人由於自然災害，政治事件或其它類似的事件無法返回澳大利亞；

➤申請人或申請人陪同的家庭成員在海外接受復雜或長期的醫療治療，且無法旅行；

➤申請人在海外有司法程序要走，並且時間不受掌控；

➤申請人由於重要的個人原因，推遲了返回時間，例如等待孩子在海外完成學業（通常時間不得超過12個月）。

需要注意的是：簽證官在判斷申請人的理由是否“令人信服”時，也會綜合考慮申請人之前在澳洲的居住時間以及之後返回澳洲定居的意願。

什麼是實質性的聯系？

根據移民法Reg155.212 (3) and (3A)，申請人如果在過去五年中沒有在澳州以永久居民或公民的身份居住滿兩年，您需要證明您與澳大利亞仍有實質性的生意、文化、工作或個人關系上的聯系並對澳大利亞有益（substantial ties of benefit to Australia）。以下是這四個方面的要點：

商業聯系

指在海外從事與澳大利亞有聯系的商業活動。比如公司雇佣了澳洲公民，給澳洲政府交稅，給澳洲帶來新技術，提供就業，帶來大額投資等等。
文化聯系

如果在澳洲從事知識、藝術、體育或宗教方面的事業，並且達到專業級別，而且還是澳洲相關文化或體育團體/協會的成員，就能證明自己在文化上與澳大利亞的實質性聯系。
雇佣聯系

如果在澳洲有穩定的工作，通常就可以滿足要求。但如果只是兼職或者打零工，移民局就要看過去兩年是否是在澳居住。如果只是拿到雇佣信（job offer），但還沒有開始工作，也沒關系，只要工作與所學學歷、資質相關，並能提供證據證明自己很快就會開始工作（如澳洲的租房合約、房產證等），同樣可以體現與澳洲在工作上有實質性的聯系。
個人聯系

包括與擁有澳大利亞公民資格或是澳大利亞永久居民的家庭成員（父母、兄弟姐妹）、朋友、配偶、孩子等的聯系。

由於澳大利亞移民法的高度復雜性，在此我們只能大致介紹155/157居民返程簽證的要點。最後要叮囑幾句：

1. 對於已經居住滿兩年的申請人，盡管申請比較簡單，但需要注意的是，任何簽證申請都會在移民局留下記錄，千萬注意材料的一致性。

2. 對於沒有居住滿兩年的申請人，究竟能批多久？還需根據具體材料個案而論。許多您們不起眼的點很可能會對批復產生重大影響。因此，強烈建議尋求專業律師/移民代理的協助。

如需簽證協助，請即預約專業評估。

外聯出國歐洲總監Justie專欄全集

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海外買家對日本房地產熱情不減 2020年投資大增24％！︱居外專欄

在日本全面解除緊急事態宣言之際，據悉，國際貨幣基金組織（IMF）於4月發布的最新《世界經濟展望》將上調日本2021年的增長率，此次IMF的預測上調將基於其經濟的有序復蘇、出口的持續增長，以及新冠疫苗的普及對疫情的控制等因素的考量。

2020年在新冠疫情的衝擊下，全球經濟受到重創，日本也受到了較為嚴重的影響，但海外投資者對日本房地產的投資熱情卻未減弱。盡管新冠疫情導致邊境政策的限制，日本政府持續的寬松貨幣政策下，低利率帶來了低成本資金；良好的經濟基礎積累、以及全球地緣政治風險加劇中處於相對穩定地位等因素，日本房地產的投資價值無疑是極具吸引力的。

日本房地產投資（按類別計）

2020年，海外投資者對日本房地產的投資總額超過117億美元，同比增長24％；其中，來自北美投資額達到70億美元，同比增長126％；來自歐洲的投資額為22億美元，同比增長29％。具有防御性特徵的住宅類投資最受海外投資的歡迎，其中不少是來自於房地產和保險基金的交易；寫字樓為第二受歡迎的資產類別，總投資額約為30億美元，同比增長12％。

據調研數據顯示，超過60％的海外投資者表示日本房地產具有投資吸引力，在未來的幾年中，有意願增加投資。

一鍵檢索日本精品房源

風險披露：
本公司提供的環球市場、日本房地產市場等情況和分析，並非以發行的產品為參考，只旨在提供信息給投資者以了解市場和進行投資決策思考。市場情況瞬息萬變，上述情況和分析不能確保其內容和引用的數據的正確性，也非作為任何特定投資產品，策略，計劃的建議或推薦。

資深金融專家陳柏軒
帶您疫後尋寶，全球創富
聯系郵箱：cs@brainbridge.com.hk

印花稅減免分不清？澳洲買地建房印花稅優惠詳解｜居外專欄

最近澳大利亞昆州的房市可謂是異常的火熱，房價上漲以及較低的貸款利率使得人們競相入市。本人對此深有體會，每周初始都會接到十幾單甚至二十幾單的過戶請求，三個字概況——忙瘋了。

相比與傳統的購房合同來說，人們對land & house package的關注熱情上升了不少。

什麼是land & house package？

Land & house package即是買家從開發商直接購買土地，當土地成交之後，買家可以選擇自行尋找建築商承建自己心儀的房子，或者是買家直接和開發商簽署土地和建築兩份合同，除了土地以外，開發商也將承建買家的房子。

那麼如今市場上極受歡迎的land & house package有些什麼“過人之處”呢？即買這種land & house package的項目是不是享受更優惠的印花稅？和買現房的合同對比又有什麼區別呢？

我們可以從兩方面來對比：

1. 對比現房的印花稅

對比與買現房（無論是二手房或者是樓花），本身購買land & house package就會節省大量的印花稅。買地再蓋房僅僅按照土地合同中的合同價格來繳納印花稅，之後是不征收房屋部分價值的印花稅。但是買樓花或者是二手房則是按土地和房屋的總價來交印花稅，因為只有一本合同，合同價格包括了土地和建築。

2. 首次置業印花稅減免

如果是現房，符合一定條件的買家即可享受自住或者首次自住印花稅減免（home and first home concession）。然而同樣條件的買家如果購買土地的話則無法享受以上兩種優惠。

如果是購買土地的話僅有一種情況可以申請印花稅減免，即首次購買空地的印花稅減免（first home vacant land concession）。

申請首次購買空地的印花稅優惠需要滿足一些條件，主要有：

這是您第一次申請首次購買空地的印花稅減免；
在澳洲或者海外，您名下沒有任何的房產；
在土地上承建您的首套房子，並在土地交割後的兩年內搬入；
空地上僅能建造一個住宅；
以您個人名義購買（不能是公司或信托）等。

如果符合上述條件：

當土地的價格是25萬澳元以下時，您可以申請印花稅的免除。

當土地價格在40萬澳元以下時，您可以申請印花稅的優惠。

當土地價格超過40萬澳元，無論您是否是首次購買空地，沒有任何的印花稅減免。

所以總的來看，land & house package對比與同價位的現房可以節省大量的印花稅。如果您是首次置業，滿足一定要求，還可以申請印花稅的減免，可謂是“折上折”。

如果您今年內有購置房產的計劃，並且符合申請條件，趕快來聯系我們吧。居外IQI聯同澳和律業會詳細研判您的情況，幫您完成澳洲首次置業的夢想！

參考網站：Queensland Government – First home vacant land concession

澳大利亞法律執業博士林匯銘
為您解析澳洲投資法與移民法
聯系郵箱：hi@auslawreview.com.au

乘風破浪！2020年蘇富比國際房地產銷售再創新高

蘇富比國際房地產（Sotheby’s International Realty®）欣然宣布，在2020年的全球銷售額中，他們旗下的專業經紀人和獨立銷售顧問們勇攀新高，創下了高達1500億美元的銷售新紀錄，在“家”被重新定義的當下時代，創造了32%的年增長。基於一種不斷推陳出新的理念，蘇富比國際房地產的代理們能夠利用現有的產品技術來幫助客戶洞悉全球新冠疫情下瞬息萬變的市場動態，最終推動業務發展。

蘇富比國際房地產總裁兼首席執行官Philip White表示：“一切都要感謝我們十年前的開拓創新——我們旗下的全球加盟網絡與經紀人們將一切從不可能變為可能，為客戶提供了因地制宜的周到服務，才使得我們作為豪華房地產領導者的地位又更進一步。”

2020年成就回顧：

長期堅守對虛擬技術的開拓，為成功鋪墊基石

2020年，蘇富比國際房地產持續領跑行業，緊隨全球買賣虛擬化的浪潮，為消費者多樣化的內容需求作好充足准備。蘇富比國際房地產的代理商們增加了品牌現有視頻、虛擬現實和直播技術的使用，制作新形式的內容吸引買家，並為豪宅營銷樹立了新的標准。目前，買家可以在sothebysrealty.com上通過虛擬現實或網上視頻安全便捷地參觀6000多套房產。如今，品牌在YouTube頻道的瀏覽量已達到4300萬次，相當於超過100萬小時的觀看量。

首席營銷官Bradley Nelson表示：“作為豪華房地產行業的領導者，蘇富比國際房地產能夠預測趨勢。我們的首要任務仍然是以最好的方式展示房源，並以買家喜歡尋找新家的方式來提供一流的終端用戶體驗。幾年來，虛擬技術一直處於我們營銷策略的前沿，對我們來說，就像品牌本身對高品質服務的承諾一樣重要。”

同一年，蘇富比國際房地產的網站sothebysrealty.com進行了全面升級，現能提供14種語言和近60種貨幣轉換，以便服務於不斷增長的國際客戶，並為全球範圍的推廣添磚加瓦。該網站在2020年達到了3700萬人次的訪問量，為品牌帶來了不俗的流量。蘇富比國際房地產代理公司制作的房產視頻尤其受歡迎，在2020年播放了多達1300萬次，總觀看時長超過了9萬小時。

戰略發展的一年中，取得了創紀錄的佳績

即使受到諸多旅行限制的影響，蘇富比國際房地產仍致力於擴大其全球足跡，實現戰略增長。2020年，品牌在全球新開設了50多個辦事處，在全球75個國家和地區的辦事處總數達到近1000個，擁有約24000名獨立銷售顧問。

2020年，蘇富比國際房地產的全球加盟網絡持續擴大，品牌在美國本土的總業務網絡擴大到全國45個州，通過12宗美國境內的大型並購交易促進了加盟網絡的擴張，覆蓋地區包括加利福尼亞州、科羅拉多州、佛羅裡達州、馬薩諸塞州和華盛頓州。

此外，品牌也持續在全球範圍內的主要市場大舉擴張，在七個新的國家和地區開設了辦事處。在歐洲地區，品牌將足跡帶到了烏克蘭、羅馬尼亞、黑山和德國。在亞太地區，品牌在韓國開設了第一個辦事處，並在巴拉圭、安提瓜和巴布達分別設立了兩個新辦事處，極大增加了在加勒比和拉丁美洲地區的品牌影響力。

蘇富比國際房地產全球運營和國際服務副總裁Tammy Fahmi表示：“我們的國際化足跡是我們最大的競爭優勢之一。我們品牌的辦事地點全部位於全球最熱門的地區，如此一來，當我們的客戶想要購置或出售房產時，都可以信賴我們在當地市場的專業知識和經驗。”

在當下，全球的高淨值人士都希望能在國際範圍內的房產市場上購置第二住宅，而蘇富比國際房地產的代理商們是真正具有國際化視野的地產顧問，幫助顧客們達成了29億美元的跨國轉介銷售額，相較去年同期增長42%。

蘇富比國際房地產總裁兼首席執行官Philip White表示：“我們在2020年取得的業績成果是對 ‘質量至上’品牌理念的最佳作證。我們仍然為成為眾多豪華房地產專家和高淨值客戶的首選房地產品牌而感到自豪。但是我們也將繼續努力不懈，力求回報每一份信任。”

薈萃全球豪宅，品鑒極致家居，蘇富比國際房地產為您尋覓夢想家園。

想了解蘇富比國際房地產的全球網絡和各國辦事處的所在地區和聯系方式，請點擊微信目錄中的“關於我們”進行查詢。如想了解個別國家的房產信息，歡迎在公眾號內留言。

新加坡聖淘沙豪宅疫情下低價大賣！

據《聯合早報》本月報導，新冠疫情令更多新加坡聖淘沙升濤灣（Sentosa Cove）屋主願意降低要價，吸引不少富豪入場購房，使到該地區私宅交易量去年猛增近一倍。

其實早在2010年，一名中國富豪就看好升濤灣的潛質，一口氣砸7500萬買下4棟豪宅！

升濤灣位於新加坡聖淘沙島的東南部，占地117公頃，是新加坡唯一允許外國人購買有地住宅的地方，向來深受外國買家青睞，至今已吸引超過20國投資者湧入，六成私宅都被外國投資者搶購，其中洋房比公寓更受歡迎。估計有不少外國買家正等著旅行限制放寬，以便能來新加坡看房。

根據ERA產業提供資料顯示，去年升濤灣共有13個有地住宅和44個公寓單位賣出，總成交量為57套。相比2019年僅7個有地住宅和23個公寓單位賣出，去年升濤灣私宅成交量增加90％。

割價幅度大平均打八折

促使升濤灣私宅交易量上揚的一個原因是它的價格下調。其中，有地住宅中位數尺價從2019年的1721新元，下跌12％至去年的1518新元，有地住宅的總價也從1844萬新元下跌24％至1400萬新元。至於去年該地區公寓中位數尺價為1444新元，與2019的1429元大致持平。

上月初，升濤灣有兩棟洋房轉手，尺價分別為1296新元和1471新元，這比前年中位數尺價低了15％至33％。有一個單位的尺價甚至低至1150新元，比新的執行共管公寓（EC）尺價還便宜。

外國買家回流在即興趣大增

利斯蘇富比國際房地產（List Sotheby’s International Realty）研究部主管韓煥美表示，近幾個月，外國買家對升濤灣房子的興趣的確有上升跡像，特別是該地區的洋房。她說：“以目前水平來看，升濤灣洋房價格跌了不少，較2010年至2012年峰值低了兩三成，相信對買家形成了一定吸引力。”她估計，現在有120個至140個升濤灣房子在市場上求售。

ERA產業研究咨詢部主管麥俊榮則指出，不少外國買家對本地豪宅感興趣，但受到疫情限制，他們無法到新加坡看房，因此去年升濤灣買家主要以本地富豪為主。不過，他估計，隨著疫情逐漸受到控制和旅行限制放寬，這個情況在今年或許會改變，有更多外國買家回流。

銷售聖淘沙灣私宅已有10年的Singapore Realtors Inc高級區域總監陳揩融受訪時說，他手頭上有約40個該處的有地住宅出售，這幾個月的外國買家詢問度不斷攀升，從疫情初期每個月兩三通，如今已暴漲10倍。

他也指出，疫情暴發後，不少升濤灣屋主願意降低要價，從疫情前的980萬新元至3000萬新元，現在降到720萬新元至2200萬新元，要價跌幅達20％。這些屋主賣房原因不一，有的是急需現金周轉，有的是想整理手上的資產組合，有的則純粹想搬到更大的優質洋房。

是誰買下了升濤灣別墅？

去年賣出的升濤灣洋房中，其中有華聯企業（OUE）執行主席李棕的妻子梁杏子賣出位於海洋通道（Ocean Drive）的一對並排洋房，價格約4000萬新元。據了解，她與家人已搬到那森路（Nassim Road）的優質洋房居住。

此外，達芬奇集團（Da Vinci Collection）主席潘東尼去年也賣出位於海灣通道（Cove Drive）的一對並排洋房。據知，這兩棟洋房成交價為3900萬新元，而潘東尼現已搬到植物園一帶的優質洋房居住。

新加坡升濤灣3臥3衛特別設計建築的海邊豪宅Fish House，開放式的空間、自然通風、美妙的海洋景觀賦予了這座別墅無與倫比的特征，地下水族多媒體室更是獨特賣點！價格可商議，點圖了解

利斯蘇富比國際房地產執行董事謝漢茂表示，升濤灣私宅的外國買家主要來自中國、印度尼西亞和馬來西亞等地，這些買家除了被價格所吸引，也被該地區私宅可享有較大面積和海濱生活等特點所吸引，有越來越多外國買家詢問面積超過1萬5000平方英尺以上的面海房子。

他說：“這一點並不讓人意外，因為這類房子面積相當於優質洋房，而外國買家一般只允許買升濤灣洋房。如果他們要找2000至3000平方英尺的私宅，他們的首選估計還是第九區和第10區的永久地契私宅。”

綜合整理自《聯合早報》

升濤灣有著無與倫比的優越地理位置，在全世界所有其他的金融城市，無論是中國香港、上海、東京，還是紐約、倫敦，再也找不到這樣一個融合全海景、私人游艇、高爾夫球場和世界級綜合度假中心於一身的世外桃源，難能可貴的一點在於這裡竟然還能方便快速的連接到金融、商業和娛樂中心。這樣獨特的優勢決定升濤灣有巨大的價格上漲空間。

抓住低價投資好時機！馬上與我們聯系，免費獲得新加坡房產項目的專業咨詢。

在印尼買套房，房價後面有多少個零？

您可能早就聽說，在印尼您可以輕松做個千萬富翁！一點都沒錯，如果您在國內每月工資5千元，換算成印尼盾，每個月應該有1千萬盾以上了。其實國內的朋友初次到巴釐島旅游，都經常會驚訝於印尼貨幣數額之大。

以上就是印尼的七種面額紙幣。印尼官方貨幣叫Rupiah，讀作“盧比亞”，一般稱作“印尼盾”或者“盾”。2021年3月，1人民幣約合2210印尼盾。

2000盾，可以在路邊停一次車；
100000盾，夠一個人吃一頓豐盛的印尼美食；
1800000盾，某五星級酒店房費；
510000000盾，一輛豐田SUV的價格。

那麼，如果您想在印尼買一套房，房價裡會有幾多個零呢？居外IQI帶大家去了解這個東南亞最大國家的最新房價走勢。

印尼房價疫下趨穩利於投資者入市

印尼的住宅房地產市場可以說是幾乎沒有動靜。根據印尼銀行（Bank Indonesia）的數據，經通脹調整後，去年房地產價格實際下降了0.2%，2020年期間房地產價格指數（包含16個主要城市）僅上漲1.29%。從更長遠的角度看，房地產價格漲幅呈縮小趨勢：2019年僅上漲1.77%，2018年上漲2.95%，2017年上漲3.5%，2016年上漲2.38%，2015年上漲4.62%，2014年上漲6.29%。

年度房價變化（%）

在最近一個季度，住宅樓價按季微漲0.1%（經通脹調整後為0.26%）。高力國際表示，“幾乎所有項目都決定不提高售價。因此，平均售價與2020年第三季度持平。我們希望在明年看到一些改善。”如果考慮到通脹因素，2020年期間，印尼只有9個主要城市的房價錄得增長。

印尼主要城市的住宅物業價格—2020年第四季度

印尼五大城市房價指數

根據高力國際的數據，在雅加達，地層產權公寓的價格在2020年期間微漲了0.47%，每平方米均價為34960000印尼盾（約合1.58萬元人民幣）。換句話說，雅加達一套80平米的三房公寓，就需要2796800000——27億9680萬印尼盾！但其實折算下來，都只是126.4萬元人民幣呢，相比國內還是劃算多了。

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在雅加達中央商務區，分層產權公寓的平均價格按年微漲0.13%，2020年達到每平方米5232萬印尼盾（約合2.37萬元人民幣）。
在雅加達南部（雅加達的商業區和使館區），分層產權公寓的平均價格按年上漲0.37%，2020年達到每平方米3927萬印尼盾（約合1.78萬元人民幣）。
在首都的非黃金地段，分層產權公寓的平均價格按年上漲0.89%，同期達到每平方米2660萬印尼盾（約合1.2萬元人民幣）。

雅加達公寓均價—2020年第四季度

新冠疫情對房市造成打擊是預計之內。根據印尼銀行的數據，繼第二季度同比下降25.6%和第一季度同比下降43.2%之後，2020年第三季度住宅物業銷售額同比大幅萎縮30.9%。按季度計算，2020年第三季度銷售額增長7.9%。

礙於為防控疫情采取的相關流動限制和封鎖措施，去年的住宅建設活動陷入癱瘓。2020年期間，雅加達僅建成2698套新房，比上年的9769套減少了72.4%。

在經歷了20年的無間斷增長後，印尼經濟在2020年萎縮了2.07%，與2019年5%的增長形成鮮明對比。

為了提振經濟活動，政府去年推出了價值744.28萬億印尼盾（約合3364億元人民幣）的刺激計劃，其中包括1.5萬億印尼盾（約合6.8億元人民幣）的住房補貼計劃資金，預計將用於17.5萬套新房的融資。除此之外，財政部長Sri Mulyani Indrawati近日宣布，政府2021年的新冠復蘇預算將從最初的預算撥款372.3萬億印尼盾（約合1682億元人民幣）進一步擴大到619萬億印尼盾（約合2798億元人民幣））。

印尼首席經濟部長Airlangga Hartarto亦稱，預計今年經濟增長將在4.5%至5.5%之間。這比世界銀行最近預測的4.4%的增長略為樂觀。

近年印尼房地產市場向外國投資者敞開了大門，進場入檻甚低，且具有非常不錯的增長前景，您有興趣了解更多嗎？

歡迎給我們留下聯絡資料，居外IQI的東南亞置業專家期待成為值得您信賴的投資伙伴，共同發掘這個龐大新興市場的無限機遇。

用數據說話：加拿大房價或出現“新移民”井噴

3月18日，加拿大移民快速通道（Canadian Express Entry，簡稱EE）再次開啟。這次專門邀請5000名CEC本地經驗類申請人，最低分數為449。經過上一波“大赦”2.7萬人全部獲得身份後，大批申請者紛紛入池，時隔一個多月，聯邦政府正式恢復了重新抽取。跟去年平均抽分460+的情況相比，最新邀請的這一批CEC申請人的總體分數已經不是特別高了，可見加國移民已經開啟降分模式！

根據目前的EE這樣抽簽的頻率和邀請人數可預估，CEC移民快遞通道申請將是未來大趨勢，並仍舊有可能出現低分抽中的情況。據悉，2021年移民局還承諾了要完成40萬新移民指標，在這種移民利好的大背景下，未來肯定有不少新移民會湧入，並且極可能帶動加拿大房價的上漲。

據調查顯示，加拿大新移民登陸後平均購房時間在4年以內，加拿大市場上超過20%的房屋都被新移民買走，目前移民形式的勢頭如果繼續保持的話，未來五年內新移民將購買超過68萬套住房！

2021年2月，加拿大全國房屋銷量和價格均再次呈兩位數增長，加拿大地產協會（CREA）只好調高2021年房市預測，但同時認為下半年房市行情估計有所放緩，經濟學家們紛紛警告市場過熱太危險。數據顯示，受超低利率、大房子需求火爆和房源極度稀缺等多重因素驅動，2月加拿大房屋銷量同比去年大漲39%，平均房價同比增漲25%，至67.8萬加元。

更多資訊：加拿大房市“疫”勢增長，房價升到多少錢一平？

1. 今年房價預計上漲17%

CREA據此調高2021年房市預測，預計全年房屋銷量比2020年上升27%至70.2萬套，平均房價漲17%至66.5萬加元；2022年房屋銷量估計61.4萬套左右，平均房價估計再漲16.5%至67.9萬加元。CREA認為，行情如此火爆是因越來越多80後和90後入市推高需求。

2. 小城鎮獨立屋火爆

加拿大央行為了經濟復蘇在明知房市已呈現過熱情況下，仍表示當前低利率會持續到至少2023年，或等就業和經濟全面從疫情中恢復再說。央行不行動，各大銀行倒是自行采取措施了，比如現在已經有銀行開始嚴格審查貸款人的還貸能力。

央行認為，加拿大居民受新冠疫情影響，許多購房者選擇偏遠地區居住，因此住房需求增加，尤其是郊區、城郊和小城鎮的獨立屋異常火爆。數據顯示，2月一些湖濱度假小鎮房價漲幅高達35%，安省巴裡、尼亞加拉和西姆科縣等小城鎮，房價漲幅高達30%～35%，漲幅達到前所未有高峰。另一方面，各地房源極度緊張。截至上月底，多倫多在內的省內近40個城鎮，房屋存量不足1個月，全國平均房屋存量不足2個月，創歷史新低。

3. 公寓開始回彈

CREA預計，因房源緊張，房價虛高，人們普遍買房難，2021年下半年到2022年當前火爆行情會有所放緩，房價估計還會繼續漲，只是銷量因供應緊張估計會跌13%。然而，多倫多和溫哥華市中心公寓最近回彈，有可能起到部分緩衝作用。

地產經紀們和CREA觀點不同，他們認為，隨著疫苗日益普及，經濟逐步重啟，下半年移民和留學生人口估計都會再度大量湧入，這意味著住房需求也會隨之回升，下半年房市只會熱不會冷。

多倫多全新的公寓項目Prime Condos，將提供開間、一居室和兩居室等多種房型。該公寓項目位於賈維斯街（Jarvis St）和傑拉德街（Gerrard）交叉路口，由Centrecourt開發，毗鄰瑞爾森大學（Yerson University）。2臥2衛僅售約¥208萬，點圖了解項目詳情

4. 中國買家首選城市

雖然新冠爆發後，加拿大海外買家地產投資有所放緩，但並未因此絕跡。人們在集體恐慌心理的裹挾下，即使本人沒法出境，也在想辦法四處搜房買房。

根據亞洲最大的房產科技集團居外IQI的最新年度分析數據顯示，中國買家最喜歡的加拿大十大城市分別為：多倫多、溫哥華、蒙特利爾、渥太華、哈利法克斯、滑鐵盧、卡爾加裡、倫敦、漢密爾頓和維多利亞，其中多倫多和溫哥華兩地在中國買家中人氣最旺，遠高出排第三位的蒙特利爾。

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來源：溫哥華頭條

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抄底斐濟，尋找度假天堂的投資機遇｜居外專欄

春天終於要到來了，歷經“最冷冬季”和“新冠肆虐”煎熬的人們，比任何時候都更期盼溫暖的陽光和夏日熱鬧的沙灘。但您知道嗎，在地球的那邊，有個一年四季如春、風景如畫的人間勝地，且對中國免簽，想去就去，這就是斐濟！

斐濟位於南太平洋、與澳大利亞相鄰，共由332個島嶼組成；主島位於維提島（Viti Levu），也是其首都所在地。波光碧海，白沙椰林，五彩繽紛的海底世界，這樣當地“普遍”的景貌特征，讓斐濟成為世界著名的度假勝地、旅游天堂：

斐濟是世界頂級潛水勝地，不僅擁有世界第二大的珊瑚礁——彩虹礁（Rainbow Reef），還有大白牆（Great White Wall）等著名潛點。

“離天堂最近的地方”

在斐濟，很容易讓人發出“天堂不過如此”的感嘆。清涼的海風吹拂著高聳入雲的椰林，島上熱帶樹木濃綠成蔭。海灘邊潔白的沙灘，海裡奇形怪狀的珊瑚礁，色彩斑斕的魚兒將海水攪得五彩繽紛，到處充滿熱帶海洋的原始美感。藍天碧海吸引著眾多游客“自我流放”到這裡，在沙灘上盡情地親近自然，欣賞落日余暉，忘卻工作壓力，尋求內心平靜。

“暢游狂歡的樂園”

斐濟是您體驗“海陸空”各種戶外運動極致魅力的樂園。即使不會潛水，也能體驗深潛的神奇，為您解鎖一個色彩斑斕的水下王國。在海裡折騰夠了，還可以去天上折騰。高空跳傘是斐濟最受歡迎的活動之一，從4300米的高空一躍而下，體驗60秒的自由落體，在千米的高空上享受上帝視角的斐濟。陸上項目則有叢林滑索可以體驗，飛完樹林飛洞穴，在蟲鳴鳥叫的熱愛雨林裡，您一定能找到人猿泰山的感覺。

雖然如今的斐濟已經沒有了曾經的食人族部落，但在這裡依然有很多值得去探訪、了解的當地部落。以上圖片來自太平洋海岸藝術村官網

“最適合生活的天堂”

無污染且充足的空氣、水和食物，四季如春夏，最適合動植物生長的氣候，加上肥沃的土地，有吃不完的牛羊、海鮮、木瓜、椰子、香蕉、紅薯、芋頭、木薯等，自古以來不存在溫飽問題，人與人沒有激烈的競爭，相處和諧友善。當地的氣候非常宜居，冬天比中國暖和，夏天比中國涼快，最熱不超33度，最涼不低於16度。

數據顯示，越來越多的中國游客發現、並湧入斐濟，親身體驗在國內無法想像的愜意生活，旅游和生活網站上關於斐濟旅游、生活的內容和視頻也與日俱增。下面為大家介紹斐濟當地知名的海濱度假酒店——Bedarra Beach Inn，讓您更好地享受當地生活、或許還能發掘不錯的投資機遇。

酒店庭園外，便是長達一公裡的海岸線，是您在海邊漫步、在海灘享受日光浴的好去處；而酒店物業前的海濱更是住客尊享。

在TripAdvisor網站上，Bedarra Beach度假酒店榮獲1500位住客給出的4.5 / 5星超高分評價，成為區內打分最高的酒店。

Bedarra Beach度假酒店位於斐濟主島西南沿岸，五彩珊瑚海（Coral Coast）的中心區域，距離海邊僅有幾十米，距離Kula野生公園1.6公裡，距離Nadi國際機場約半個小時車程。這是一個總占地面積5600㎡，位置一流、設施完善，並擁有豐富經營團隊的精品度假酒店，在TripAdvisor、Expedia、Booking等海外主流訂房網站上擁有無數好評，是享受完美假期、度蜜月或全家出游的理想選擇。這裡擁有：

多種客房：共26間客房，提供標准、高級、豪華等多樣選擇，所有客房均配有空調、獨立位於和景觀陽台；

風味餐廳：位於視野景觀良好的主樓，提供當地和國際風味的三餐，價格合理且備受好評；

熱帶酒吧：擁有獨特的Talanoa酒吧，可以品嘗到著名的熱帶雞尾酒，是最受歡迎的聚會場所；

水療SPA：運用最新的水療設備和本地生產的護理產品，在精致的環境中提供5星級體驗；

除此之外，酒店還可提供訂車、接送、舉辦活動等各類貼心服務。一句話，滿足您對美好度假酒店的各種向往。最重要的是，享受以上優質體驗與服務，卻僅需支付豪華酒店一半的價格——吸引了附近很多五星級度假村的游客前來。

毫無疑問，如果您是游客，Bedarra Beach度假酒店將是在盡情享受斐濟多彩度假生活的最佳落腳點。如果您是投資者，Bedarra Beach度假酒店獨有兩大優勢，將使它成為您不容忽視的投資選擇。

優勢1：稀缺的永久產權房

Bedarra Beach度假酒店所在的土地屬於永久產權，這意味著一旦交易，業主則擁有完全的所有權！要知道，在斐濟，僅有不到10%的土地是永久產權的，其他都屬於租賃產權，有固定的租期，而且每年需繳納一定比例的費用。

優勢2：成熟團隊，穩定收益

Bedarra Beach度假酒店成功運營多年，已擁有完整、成熟的運營團隊（包括管理和營銷團隊），在海外各大酒店預訂平台上擁有不錯的知名度，而且收益不錯——每間客房價格從180到325美元不等，每年總送入超過¥600萬！轉讓後，您不需要擁有專門的酒店和餐飲知識都能獲取穩定、不錯的收益。如果您對斐濟居民身份有需求，這項經營投資還將有助於您的綠卡申請。

當前，新冠疫情給海外旅游業帶來巨大的影響，但換個角度考慮，持續的疫情影響，或許為您抄底優質海外資產，例如Bedarra Beach度假酒店就提供了難得機遇！更多關於本酒店的具體信息，歡迎點擊 https://www.juwai.com/57886370.htm 查看，或撥打400 041 7515服務熱線查詢。

撰文：Echo Liu
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

澳洲擬提高投資移民簽證門檻！率先掌握最新改革方向

在疫情爆發前，澳洲投資移民簽證一直供不應求，為此，澳洲內政部進行了審查，並已於今年2月份完成審查，新規定可能會在未來幾周內公布。據悉，澳洲政府准備向更多富有的外國投資者發放臨時居留簽證，條件是他們需額外投資100萬澳元。

據《澳洲金融評論報》報導，政府對投資移民簽證的最終修改預計會要求申請者增加對企業的投資，將急需的資金引流到中小企業。目前，投資者簽證要求申請者購買政府債券，先獲取四年的臨時居留權，再從不同途徑獲得永居。

業內專家預計，“投資者簽證”的投資門檻要求將從150萬澳元提高到250萬澳元，但等待獲得永居的時間很可能會縮短。專家亦建議，為了鼓勵更高水平的投資活動和吸引投資者移居澳洲邊遠地區，也可以考慮降低在該地區的移民投資門檻。

據了解，在英國，如果申請人投資200萬英鎊，購買英國注冊的、交易活躍的公司貸款或股本，英國的Tier 1投資者簽證允許此類簽證持有者五年後獲永居；如果申請人投資500萬英鎊，等待永居的時間可以縮短到三年；如果申請人投資1000萬英鎊，則等待時間縮短到兩年。

去年年底，澳洲內政部已經公布了一些投資移民簽證更新的規定，包括將現有的9種不同的商業和投資簽證簡化到4種——即從2021年7月1日起，商業和投資移民簽證將為簡化為商務創新（188A – Innovation Stream）、企業家（188E – Entrepreneur Stream）、 投資者（188B – Investor Stream）和重大投資者（188C – Significant Investor Stream）四類簽證，投資門檻也被調整。

相關報導：澳洲商業創新與投資簽證大改革：精簡類別提高門檻

據澳大利亞中國工商業委員會（The Australia China Business Council，簡稱ACBC）估計，盡管重大投資者簽證項目每年只占所有赴澳簽證的0.1%，但自2012年啟動以來，已為澳洲經濟貢獻了超過100億澳元。值得關注的是，在重大投資簽證中，來自中國的申請占了絕大多數。

ACBC表示，提高門檻可能會減少對簽證的需求。“如果提高投資金額門檻，確實存在這樣的危險，即中國投資者將對申請澳大利亞重大投資者簽證望而卻步，可能會考慮投資其它國際司法管轄區，如新西蘭或美國。”

來源：澳洲金融評論報
責編：Zoe Chan

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在美國買房也要“搶”：都是通脹惹的禍？

“聽親戚說國內許多大城市的房價上漲，買新房打新也難，沒想到我在美國也搶不到房子。”在美國舊金山生活的華人張興（化名）最近也在為房子煩惱。

在他看來，最近美國主要城市的房地產市場已經是典型的“賣方市場”。“我之前已經看了6套房子，而且也出了價，但基本每套房有10到20個投標是常態，最終的成交價都會比業主叫價高出10%以上。”張興說，“我之前在伯克利看，結果那邊的房子太搶手了，現在改去聖何塞看。”

張興對記者展示了一套自己曾相中的房子，業主開價98.8萬美元，他已經叫價120萬美元，結果最高出價者叫到135萬美元並最終成交。

“2020年的詢盤數據表明泰國依然是中國買家最心儀的海外購房目的地，而美國房產在2020年一舉回升至第2位。去年美國雖疫情嚴重，但美國樓市的反常旺盛特別是歷史上最低的貸款利率確實吸引到了買家的關注。”居外IQI集團執行董事長喬治奇米爾說。

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官方數據顯示，今年2月公布的去年12月美國標普/凱斯席勒（S&P/CS）全國房價指數同比上漲10.4%，為2014年1月以來的最快同比增速。此外，占美國住房銷售量九成的二手房房價也在上漲。Redfin首席經濟學家Daryl Fairweathe表示，“由於疫情，人們不想搬家使得庫存無法釋放，導致供給更少，買房變得更加困難。”更有消息指出，美國房地產市場的火熱行情導致當地木材價格同比飆漲超1倍，全美住宅建築商協會呼吁拜登政府免除進口木材關稅，降低建築成本穩房價。

而在張興看來，強勁的需求加上低利率環境，成為美國一些地區房價上漲的“主因”。現在，利率攀升的預期更進一步刺激人們買房的情緒，特別是大城市的房子。

疫情之下多國為抗擊疫情，大量的寬松措施以提振經濟，隨著新冠疫苗的推出和經濟復蘇，通脹預期一路升高。最近，全球股市震蕩加劇，美債收益率上升成為市場關注的焦點。美債收益率上升的背後，最受關注的就是通脹預期以及美聯儲態度。就在當地時間17日，美聯儲重申寬松立場和保持當前QE購債直到經濟有明顯進展的承諾，美聯儲主席鮑威爾繼續淡化近期美債收益率上升的影響，否認要考慮加息。

“美股起起伏伏，房價也節節高，但可惜的是我的收入還是那樣。”張興的一句調侃，似乎映射出了疫情給全球經濟帶來的一大“後遺症”——多國紛紛采取經濟刺激政策，持續攀升的房價引起各方關注。的確，最近關於海外多國房價上漲的消息不絕於耳。澳大利亞統計局公布的數據顯示，去年四季度州府城市平均房價上漲3%，其中墨爾本房價上漲3.4%。近日，澳大利亞央行對房價飆升表達了“不安”，但同時表示暫時不會干預。

“對於買房，這幾年還從沒碰到過像現在這樣的情況，”張興還是感到一絲無奈。

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原文：證券時報網

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