Author: ZoeChan

悉尼房地产市场连续保持的两位数价格增涨趋势，可能会在明年逐渐平缓。汇丰银行首席经济学家布鲁克山姆（Paul Bloxham）说，他预计澳大利亚央行将在2016年上调基准利率，这将逐渐降温悉尼的房地产市场。他说：“悉尼房价一直保持着不可持续的发展步伐。房屋购买者必须要谨慎，因为在某个时候会出现盘整的情况。”

汇丰银行预测，悉尼房价将在2016年持平，而不是下跌。布鲁克山姆说：“悉尼房价上涨得越快，就越有可能盘整和更正。但这并不是说，有泡沫，泡沫要破了。”根据CoreLogic RP Data的房屋价值指数，悉尼房价在2014年上涨幅度高达12.4%。而2015年的最初几个月以来，价格持续飙升，仅仅在3月份一个月房价就上涨了3%。

有不少经济学家预测，央行可能会在2015年晚些时候继续降息，届时房价应该还会继续上涨。但布鲁克山姆说，央行从历史低位继续降息，能够帮助提振疲弱的经济，不过会导致悉尼和墨尔本房地产市场继续升温。他说，另一个提振经济增长的替代措施，在于联邦政府将预算脱赤的计划推迟到2016-2017财年，届时经济可能会有所复苏。

他说：“去年政府曾经在矿业繁荣终结的时候试图紧缩财政政策。当澳洲经济增长停滞，这不是紧缩财政政策的好时机。”他说，自己对于政府从此前的错误中吸取教训很有信心。去年在宣布财政政策紧缩后，消费者信心和零售业数据一片惨淡。他补充说，今年应该不会再重复历史了。

汇丰银行预测明年的经济增长速度将达到3%，而大宗商品价格将在2015年继续下跌。

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4月初，悉尼经历了房产拍卖市场的异常火爆，有很多买家都用高出拍卖保留价格一大截的价格购入了房产，然而他们中的很多人只想把房子推倒重建。

其中，位于Abbotsford的一栋3层独立房被以高出保留价格170万澳元的价格卖出，然而拍得此房的买家却计划推倒这栋有着6个卧室的独立房。

这处面积为651平米的房产被以超过520万的价格拍得，而卖房定的保留价格却低了一大截，只有350万澳元。

与之类似，Merrylands的一处3居室房产也被以高出保留价格162,000澳元的价格拍得，而买家也想推倒该房重建一个联并房。

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近来悉尼房产拍卖市场异常火爆，清拍率已达到84.8%，这已是连续第9周清拍率超过80%了。

Core Logic RP Data的数据显示，富有竞争力的拍卖市场有助于推高房价，3月，悉尼房价的中位数已上涨了1.9%。

拍卖服务中心（Auction Services）的负责人巴托咯托（Rocky Bartolotto）表示，待售房屋的不足解释了火爆的房屋拍卖盛况，同时他也表示，很多澳洲房产投资者也重返了房市。

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澳人可能将不能利用投资澳洲房地产的损失抵扣收入税，近日澳大利亚社会服务委员会向政府提出建议，停止对于高薪澳人实施买投资房抵税的政策，这样每年可以帮助联邦政府节省10亿元。

随着澳大利亚税收白皮书的公布，澳大利亚社会服务委员会公布了一份报告，艾伯特（Abbott）政府限制“负扣税”体系下的投资房抵扣收入税政策，并减少资本利得税的优惠。这份报告称，负扣税的体系主要有利于有钱人。

澳大利亚税务局的数据显示，全国130万房东根据自己的收入申报了140亿元的税收损失，用于抵减收入税。

而澳大利亚社会服务委员会的这份报告说，几乎半数的“负扣税”抵税优惠，都给了收入最高的10%的澳人，他们的年收入超过10万元。报告还指出，有超过90%的投资者借贷都针对于已经有租客的房产，并不是新房，所以投资者仅仅提高了房价，而没有增加房屋的总体供应量。

报告说，这些大规模使用该税收体系的做法，不仅仅威胁了政府的公共收入，还威胁了税收系统的公平性。这种做法减少了投资的有效性，鼓励澳人为了避免缴税而投资，而不是用最少的风险获得最高的回报。它不利于稳定经济，很有可能造成后来经济衰退不景气的局面。

最近由前联邦银行（CBA）总裁穆雷（David Murray）进行的金融系统质询发现，税收优惠政策，比如“负扣税”体系和资本利得税优惠，鼓励家庭向银行借款，对于金融系统造成了风险。

他个人建议，政府将负扣税体系变成“中立”扣税体系，因此澳人就不会超过他们的能力去借贷。不过财政部长何基（Joe Hockey）说，这些税收政策的改变不太可能，尽管它们在最近的税收改革白皮书中被讨论过。

但澳大利亚社会服务委员会主席哥尔迪（Cassandra Goldie）说，在税收政策改革方面，她宁愿相信何基“没有什么不可能”的言论。

该机构的报告建议，2016年1月1日以前购买投资房产的，仍然适用于老政策，可以按照负扣税体系减税，直到他们出售这些房产。如果他们之后购买房产，就被算作是新投资者，他们必须按照新政策执行。该机构预测，此举能够在2016年至2017年帮助政府节省10亿元。

按照目前的政策，如果澳洲房产投资者买房后，支付的利息和其它成本，比如维护成本和费用等，高于收到的租金，那么这项投资就被算作是税收损失项目。这些损失将被从其它收入中抵扣，比如工资和其它投资等。

如果当年该投资房产出现了资本增值，也不会被计算在税收中，只会在房地产出售时再计算。

按照该机构的报告建议，投资发生的损失只能被抵减所投资的项目，所有每一年产生的损失将一直累积到投资者出现盈利。因此如果一个投资者买房，可能最初几年会产生损失，但随后几年随着利息减少，租金上涨可能会产生盈利，或者房产被出售时这些损失将用于减少资本利得。

1985年霍克（Hawke）政府也实施过这样的政策，导致房产在某些大城市下跌。不过，哥尔迪说，并不定采取这个政策就会导致房价下跌，从而毁掉整个房地产业。

报告还提出，要降低目前50%的资本利得税优惠，称这一折扣比例过高。

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尽管悉尼租金回报率低至4.5%，在Burgess Rawson的组合拍卖会上，私人投资者对悉尼郊区和地区性商业地产的兴趣丝毫未减弱，有价值4300多万澳元的物业成交。

据《澳洲金融评论报》报道，此前3月份在悉尼和墨尔本举办的2场组合拍卖会上，有将近1亿澳元的商业地产售出，房屋拍卖清盘率达到史无前例的92%，这令人担忧悉尼商业地产的泡沫正在临近。

在19个供出售的悉尼及新州地区物业中，拍卖商斯科尔斯（David Scholes）一锤定音售出了11处物业，包括一家位于帕克斯（Parkes）的Harvey Norman门店以及一家位于塔瑞（Taree）的Reject Shop门店，清盘率达到了84%。由于租赁合约的问题，有6家零售物业流拍或停止出售，包括库伦伽塔（Coolangatta）一家BSW的酒类零售店和一家Crust Pizza的门店。

拍卖当天的销售之冠是位于悉尼双湾（Double Bay）的一栋办公大楼。该大楼以1310万澳元的价格被一个中国海外买家拿下，租金回报率为4.8%。Burgess Rawson的负责人吉尔伯特（Michael Gilbert）称，他认为该大楼的租金回报率创下了这一地区全球经济危机后的最低记录。该大楼在拍卖前的估价为1000万元左右。Corelogic RP Data的记录显示，它最近一次被出售是在2011年，售价为390万澳元。

吉尔伯特称，三分之一的叫价都来自于中国买方。“有一个来自中国的竞买人与其私人银行家一起前来拍卖会，在拍卖现场，这位私人银行家就站在他旁边。”吉尔伯特说。

其他在拍卖现场被出售的物业包括一家位于塔瑞的IGA超市和4家托儿中心。

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今年2月出台的澳洲购房贷款新举措，是过去三年里贷款值下调最大的一次，受此影响，澳洲储备银行一直关注的房屋投机需求也因此受到遏制。

根据澳洲政府的统计数据，今年2月澳洲投资者贷款值比1月下降3.4％，是2012年1月以来降幅最大的一次。根据这项措施，年度增幅为9.9%，是2012年12月以来最慢的增长速度。

投资者的需求放缓可能给澳洲央行的年末降息带来更大灵活性。由于澳洲大宗商品价格的暴跌已经对经济造成伤害，因此澳洲央行需要采取调控措施。该行忧虑的是，投机性房屋需求可能会加剧房价波动，因此增加一些地区房价大跌的风险。

西太平洋银行公司的分支机构——澳洲圣乔治银行（St George Bank ）的资深经济师Janu Chan 说：“对投资者的贷款放缓，将缓解澳洲储备银行对失衡的房屋市场的担忧。现有数据表明，澳洲储备银行有了一些喘息空间，应该能够更有条件再次降低官方现金利率。”

4月初，澳洲央行将隔夜现金目标保持在记录低点2.25％，并表示可能在今后的会议中下调利率。彭博社（Bloomberg）所调查的26位经济学家均预计，澳洲储备银行将在5月5日举行的理事会上下调25个基准点。

在澳洲，悉尼的房价最高，那里的房价从2012年5月的低谷上涨了近40％。

去年12月，澳洲银行监管机构要求各银行将投资者贷款的年增长率控制在10％以下，并保持良好的贷款标准。该机构3月表示，4月将考虑是否需要对各银行采取附加的监管措施。

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