Author: ZoeChan

中国香港亿万巨富昆士兰豪买地 欲建澳洲最大旅游区

中国香港亿万富豪冯永祥（Tony Fung）打算把从矿业大亨丁克勒（Nathan Tinkler）手中买到的昆士兰Patinack农场开发为全澳大利亚最大的旅游胜地，开发计划将在未来六周内公布。

Aquis集团主席冯永祥上个月砸1500万元，一口气买下了黄金海岸腹地Patinack农场的四块地，分别为Wadham Park（33.64公顷）、Elysian Fields（56.97公顷)、Saravale（73.26公顷）和Benobble（283.40公顷）。

冯永祥的首选计划是把四块地合并成一块面积达447.27公顷的“超级地皮”，无论开发成何种旅游项目，面积都将是澳洲动物园（29公顷）的15倍大。

合并后的地皮将比Aquis大堡礁度假中心大100多公顷，冯永祥曾计划出资81.5亿在凯恩斯地区建设Aquis大堡礁度假中心，占地面积超过340.6公顷。

债务缠身的的矿业大亨丁克勒曾拍卖Patinack农场，但因买家出价不到1200万元而流标。去年11月，他把农场分割为四块地，重新上市出售。

中国香港亿万富豪冯永祥买下昆士兰农场，开发为全澳最大的旅游胜地

冯永祥的一位发言人证实，Patinack农场位于黄金海岸腹地的四块地均在同一天完成交易。

四块地中最大的是Benobble，新出炉的官方资料显示，冯永祥买入Benobble的价格比丁克勒当年的购买价高70万元。双方于2月16日达成457.6万元的价格协定，并于3月18日完成交割。

Wadham Park和Elysian Fields面积虽小，但业界认为售价可能更高，因为Benobble是空地，而Wadham Park和Elysian Fields则已被建设成为世界级的纯种马培育和训练基地。

冯永祥1500万澳元的出价远低于市场预期的2100万澳元，几乎只有丁克勒砸下的纯种马培育成本的一半。

房产资料显示，农场包括1800米可充分灌溉的草地赛道和全天候赛道、马匹游泳步行池（aqua walker）、65米小型健身游泳池、可同时容纳78匹马的训练场以及一个农庄和8间住宅。

农场内还有完备的机械式马厩、喂料棚、直升机停机坪、仓库、隔离厩及兽医站等。

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中国留学生从“海龟”变“海带”引起澳大利亚重视

《澳大利亚人报》4月8日文章，澳洲媒体天天报道，对中国的铁矿石和煤炭出口不景气。但除此之外，还有一个同样重要的新闻很少获得分析。这就是中国向澳大利亚教育机构输入学生。从供需方面讲，挑战隐隐逼近，可能很快需要引起全国性的重视，就好比我们的主要出口。

无论是移民机会减少、归国学生综合征还是课程相对缺少创新，如果澳洲对最重要的留学生来源国不当回事，那么就会有风险。最近的学生签证数字显示，中国占到澳大利亚自费国际学生的22%。

以前，申请留学澳大利亚的一个明显动机是移民。时至今日，上海和北京的某些教育中介仍表示，申请澳洲留学签证的学生客户有4/5希望日后成为澳大利亚公民，尽管我们的移民政策不再支持这种抱负。

中国占到澳大利亚自费国际学生的22%

另外，多年来，那些毕业后回国的学生知道，在国外留学获得的教育和全球公民技能，将令他们受到欢迎，并给他们带来回报。在中国很多地方，人们看重归国留学生，称他们是“海龟”，希望他们能给快速发展的产业带去新方法。

但近年来，称呼变了。他们如今被称为“海带”。他们的起薪、工作期望甚至给人留下的傲慢印象，导致一些人说这些澳洲留学生像海带一样漂浮不定。一些人没有保持好中国关系，也没有寻找实习机会。还有的人英语不够好，或者没学到能使他们胜任中资公司和在华企业工作的本领。

眼下，澳大利亚教育机构在解决这些问题。毕业后工作签证就是专门为毕业生提供有意义的工作机会而设立的。一些大学与中国教育机构和企业建立多方位伙伴关系，帮助实现回国留学生的利益最大化。

但这还不够。许多课程没有及时更新，以满足学生和雇主的期望。未来的挑战是面对市场期望做出调整，以大幅降低“海带”综合征在澳扎根的可能性。

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澳洲学区房增值14% 留学澳洲零成本

澳大利亚近期的签证改革已产生了计划中的积极影响，大量新增的就业和移民机会吸引了更多的留学生赴澳。根据国际留学服务机构的调查，超过三分之二的国际学生称澳洲是他们最想要学习的地方。家庭寄宿、大学校内公寓和校外合租是比较常见的三种留学住宿形式。通常来说，家庭寄宿最适合中学阶段的国际学生，而澳洲大学的宿舍数量较少，申请周期很长且费用较高，所以包括本地学生在内的大部分学生选择在校外租房，大量的年轻租客使大学周边房产市场十分火爆。

“以房养学”实现零成本留学澳洲

澳洲央行（RBA）金融稳定部负责人 Luci Ellis在城市规划研讨会上指出，在内城租房的留学生和持有工作签证的留学生已成为推高悉尼内城房价的中坚力量，同时市场上也需要更多房屋向这些来自海外的年轻人提供住所。

以悉尼为例，悉尼共有5所著名大学：悉尼大学，The University of Sydney (USYD)，新南威尔士大学，The University of New South Wales (UNSW)，悉尼科技大学，University of Technology Sydney (UTS)，麦考瑞大学，Macquarie University (MU)，西悉尼大学，University of Western Sydney (UWS)，下图是截止10月各学校主要校区所在区域的房价和租金情况。

大量的住房和租赁需求成为学区房产升值的保证。五所大学所在区的公寓中位价均增长6%以上。其中，Kensington地区公寓中位价同比增长14.4%，Macquarie Park 和Camperdown区的增长率也高达11%以上。

澳洲置业专家指出，目前澳大利亚房产价值不断上升，平均每7年翻一番。通过在学区购置房产，首付只需10%，自住一间出租一间，用租金和未来的升值来减轻留学的经济压力，而且当子女毕业后即可拥有一套当地永久产权的房产。在澳洲学区购房可以满足教育和投资的双重需求，整个留学过程几乎相当于零成本。

在澳洲学区购房可以满足教育和投资的双重需求

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治安情况成留学生租房时最关心因素

澳洲一份在线调查报告显示，澳洲留学生在租房时主要关心因素包括：距学校的距离，交通情况以及生活配套情况，区域安全性在人们选择租房目的地的影响因素中只排在第17位。然而在2014年的澳洲媒体问卷调查中 “区域的安全性”以75%的高比例位列留学生租房最关心的因素的第一位；其次是“租金的高低”（58.3%）； “离学校的距离远近”和“同租室友相处的好坏”并列第三，均占45.8%，然后是“交通与购物的便利与否”占37.5%。

海外置业专家指出，在澳洲进行“以房养学”和投资澳洲学区房必须注意两点：第一，是房子的地段问题，这个直接决定了房子的升值潜力和出租转手的难易程度，除了传统的交通和生活配套以外，要格外关注项目区域的社会治安情况和周边居民的构成，此外，对公寓项目安全设施的配备也要格外留心；第二，是汇率问题，置业澳洲必须选择适当的时机进行投资，利用汇率杠杆来实现投资收益的最大化，目前澳元进入低位期，投资澳洲房产收益前景十分利好。

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澳洲房产投资之澳洲学区大盘点

越来越多的国人奔赴澳洲置业，最近，悉尼房价监测机构发现，受学区房热潮影响，去年悉尼房价增长了14.5%，其中8个有较好学区房的地区房价涨幅超过30%。澳洲学区房销售如此火爆，下面居外为大家介绍部分澳洲学区房地段：

一、位于华人的热门区域的Epping

该区交通方便，设施齐全，周围名校众多，包括WestEpping公立学校，Epping公立小学，Eastwood公立学校，Epping男子高中，James Ruse农业高中，Macquarie大学，西悉尼大学Parramatta校区等。该区拥有同样质量上乘的托儿所和幼儿园。Macquarie是继悉尼 CBD、North Sydney、Parramatta之后的第4个就业率最高的学区房地区。据统计这里吸纳了将近4万个工作岗位，就业机会的不断增多。Epping学区房每年至少5%-6%的租金回报，因此无论自住或者投资都是很好的学区房购置地区。

二、悉尼Carlingford卡灵福

Carlingford以教育出名，区内7所小学，最差的Carlingford public在NSW排名188，比很多区最好的学校都好;Carlingford West PS是公立小学前5名。另外一个公立小学Murray Farm PS是在NSW公校里排到前10名。Carlingford High School最近2年突飞猛进，已经稳定在在公立非精英里第4名的位置。James Ruse则是连续10多年全澳第1的精英中学。另外1所公校Cumberland High School大约在1000所中学排在150-200名左右。2011-2017年将建成Epping-Parramatta的铁路线，火车通了以后，Carlingford到麦考瑞大学只有2站，到西悉尼大学只有3站。

三、悉尼西北城区Macquarie Park

拥有悉尼硅谷之称，与麦格理大学只相距10分钟步程的MacquariePark，是悉尼的高科技之城与高就业率之地。麦格理大学是澳洲最具规模的大学之一，占地126公顷。Macquarie Park附近亦有多所中小学，包括位于Eastwood的公立男子中学Epping Boys School、公立小学Kent Road Public School和Eastwood Heights Public School，以及位处在Marsfield的天主教小学St Anthony’s School。Macquarie Park不仅邻近著名的麦考瑞大学，而且许多著名的国际大公司也纷纷把澳洲总部设在了这里。在2008年正式通行的Epping（艾平）到 Chatswood（车士活）的火车线就设有Macquarie Park站，到达Chatswood只需要12分钟，到达悉尼CBD只需要17分钟。

悉尼8个好学区的房价涨幅超过30%

四、墨尔本东南区的Glen Waverley

拥有大量的学校以及教育机构。Holmesglen Institute of TAFE和Wesley College这两所赫赫有名的学院均在Glen Waverley有分校。高中方面有Brentwood Secondary College，Glen Waverley Secondary College和Highvale Secondary College。小学有Glendal Primary School，Mount View Primary School，Glen Waverley Primary School，Glen Waverley South Primary School，Highvale Primary School和Camelot Rise Primary School。

五、古典优雅的Balwyn

不论是本地生或是留学生，墨尔本Balwyn High的口碑以及师资，生源优势是其他区域无法匹敌的。其周围有两所学校Deepdene State School和Balwyn High School，设有严格入学选拔考试的高等学府。而进入这些学校学习的方法，除了通过入学考试，不然就是住在境内。与Balywn毗邻的 BalwynNorth有5所小学Greythorn，BalwynNorth，Bellevue，Boroondara Park还有St.Bede’s。

六、传统富人区Balwyn North

到墨尔本CBD中央商务区经East Link开车需20分钟、乘电车需37分钟。周围学校包括6所小学和1所中学，特别是远近闻名的Balwyn高中，让很多墨尔本当地和海外富豪的家长都为之心动。

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【最新】澳洲重大投资者签证将于4月24日暂停

西澳政府早些时候在官方网站上刊出一则重要资讯内容为：澳洲重大投资者签证188项目将于2015年4月24日起暂停收件，已在24日前提交资料的申请人将可以按照现有条件进行审核。其余申请人可在7月1日188项目重启后按照新要求重新提交申请。

据称澳大利亚政府早在3月中旬就宣布，自7月1日起，所有希望通过500万澳元重大投资者签证（SIV）项目移民的投资者，必须将其投资的500万澳元中的半数以上投入到风险领域。而将于7月1日同天登陆的高端投资者签证（PIV）再度将澳洲移民送上风口浪尖。有人认 为，若此举正式落实，被称为“有钱就可以”的SIV移民通道或将成为历史，PIV可能将取代SIV。今日的这则公告其实只是为7月1日新政出炉做了一个铺垫，同时提醒已准备好资料的申请者尽快提交资料。

重大投资者签证又称SIV签证，188C类签证，投资金额为500万澳币。

高端投资者签证又称PIV签证，投资金额为1500万澳币。

 据毕马威（KPMG）于4月8日发出的新闻通稿消息，各州及领地政府将于4月23日起停收重大投资签证（SIV）的申请。

消息称各州及领地政府此前收到联邦的信函，称在现行的投资机制下审批的重大投资签证（SIV）将在2015年4月23日后停止。

通稿称，政府将在未来数天，就这份从联邦传递到参与重大投资签证项目的各州及领地的信函发出正式的通告。消息称信函指出，各州及领地政府在188重大投资签证体系中通过提名和批发邀请函的权力会终止，4月23日是各州及领地政府根据现行体制批准提名的最后一天。

但188签证项下的企业创新（Business Innovation）或投资者（Investor）分类不受影响。

澳大利亚各州及领地政府将于4月23日起停收重大投资签证（SIV）的申请

希望申请重大投资签证的申请人，第一步要向移民及边境保护部（DIBP）递交意向书（EOI），然后递交一份属意投资那个州或领地的提名书。一旦提名获得该州或领地批准，这个申请人就会被登记在SkillSelect系统中。然后移民及边境保护部才会向申请人发出重大投资签证的邀请函。

政府此前已经公布了一份重大投资签证改革文件，将于2015年7月1日实施。目前这个改革提议仍在讨论中，改革的部分包括：

  • 申请人的500万澳元投资总额中，最少要有20%（100万澳元）必须通过合资格的风险投资基金投到早期、资本增长。
  • 申请人的投资中，最少要有30%（150万澳元）必须投到新兴上市公司，通过管理基金投资小型澳洲证券交易所上市的公司。
  • 加强执行目前的规定，以及增加新的限制法规，严禁直接投资到住宅房地产市场（会继续允许一定比例的资本通过管理基金投进房地产市场）。

毕马威分析认为，这个措施将提高SIV签证申请的门槛。根据目前的体系，申请人要取得申请资格就必须要先取得移民部的邀请函。对于无法赶在各州及领地关闸之前完成程序的申请人，可以要根据7月1日实施的新体系准备申请材料。

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降低留学成本六大途径 澳洲置业是首选

澳大利亚是全球公认的宜居国家，世界一流的教育水平，气候宜人的自然环境，稳定安全的社会治安，多国文化的彼此交融使之早已成为世界各地留学者的首选。

澳大利亚拥有完善的教学体制和高质量的教育水平培养出了许多知名的科学家、设计师、教育家、企业家、艺术家和人道主义者，并且拥有多位诺贝尔奖获得者。此外，澳洲政府十分注重保护国际学生利益，他们从教育体制上保障了学生的权利和利益，防止学生因为学校的经营问题而耽误学业。

然而，留学澳洲的成本给不少的工薪阶级造成了很大的经济负担，如何使留学成本降到最低，成为众多家长关心的首要问题。环澳财富为您总结了七大降低留学成本的主要途径，有些方法非但可以零成本留学，甚至毕业之后还有不菲的投资回报。

1、申请奖学金

许多留学生在来澳以前，并没有仔细研究澳洲的奖学金项目，总认为自己是不合符要求。但是澳洲政府、教育机构和其他的一些组织都有为留学生设立的不同种类的奖学金项目，而这些项目覆盖了不同的教育领域，比如职业教育与培训、学生交流、本科生和研究生学习及研究项目等。如果有机会得到其中的一项奖学金，就能节省不少的留学费用。比较着名的由澳洲政府提供的奖学金项目有：

  • 奋进奖学金（Endeavour Awards）
  • 澳洲领导力奖（ALA）
  • 澳洲发展奖学金（ADS）
  • 避开热门学校和专业

留学生如果在选择大学和专业上多一些策略性的考虑，也可化解高昂的留学费用。许多中国学生喜好“名牌”学校和“热门”专业，而不考虑自己实际情况。好的学校学费比较贵，热门的专业也是如此，比如MBA学费比几乎同样内容的金融专业要贵得多。

而且，热门专业和热门学校的优秀人才扎堆，入学申请竞 争激烈，一旦申请失败，也会造成一定的经济损失

留学专家介绍，准备来澳洲留学的学生应该正确分析自己的学术背景(比如成绩高低)，经济实力来选择正确的学校。这样也能有效地留学成本。

2、选择“特定地区”（偏远地区）的学校

澳洲政府规定中的“偏远地区”，实际上可能是“正常城市”。这些所谓的偏远地区也拥有许多着名的澳洲学府，有的甚至被列为澳洲五星级大学，比如国立大学，西澳大学，阿德莱德大学等。

另外，这些地区的学校往往会获得政府的一系列优惠政策，而且获得奖学金的机会也相对增多。与人口集中地区的学校相比，这些地方的学费相对比较便宜。更重要的是，从这些学校毕业的学生，在未来找工作、或者移民等会获得很大优惠。学生既能少花钱，又能获得实际利益。

3、选读快捷课程

澳洲不少学院都有快捷课程，这样也可节省不少留学成本。比如INSEARCH学院的快捷课程（Diploma Courses）等同于大学本科一年级，课程完成后可以获得一年的学分抵免，直升大学本科的第二年。

4、从TAFE升学也能省不少钱

来澳洲先读1-2年的TAFE（职业技术教育学院）课程。TAFE的入学要求较低，且学费比大学要便宜，且有大量带薪实习的机会，学习赚钱两不误。完成TAFE课程后，可以转学分申请大学，这比直接申请大学要省钱多了。

由TAFE过渡到本科，虽然学生拿到学位的时间和直接申请大学差不多，但却能省下大笔的留学费用。

5、勤工俭学

勤工俭学一直是留学生解决经济问题的常规途径。利用课余时间打工不仅可以减轻经济负担，还可积累海外工作经验。

澳洲的学生签证允许学生每两周工作不超过40个小时。假期打工则不受此限制。

澳洲学区房自住和出租俱佳

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6、购置房产“以房养学”

澳洲买房并非一掷千金,一成首付，七成贷款，在澳洲买套一居室其实也没想象中那么难，对于楼花来说，既可以购置一套澳洲学区公寓房。对于有孩子即将留学澳洲的家庭来说，在学校附近购置房产既可以使孩子有一个安定的居住环境，又可以出租多余房间赚取孩子的生活费用。此外，对于习惯通过购房增强安全感的中国人来说，在澳洲买房的一个重要目的在于投资。澳洲的房产稳定上升，每年涨幅约7-9%，毕业之后可以选择转卖房产，收回投资本金和利润。

有的投资者未雨绸缪，在孩子上中学的时候就已经在海外购置房产，更有甚者年轻父母为6岁孩子海外置业。颇有远见的投资发现目前澳洲的楼市正如几年前的中国楼市一样，涨势凶猛，根本停不下来。

“以房养学”学要注意哪些问题？

(1) 选址问题

房产的选购最好毗邻学校，既方便自己上学，又可以得到高回报率的租金。

(2) 选择靠谱房产公司

海外置业对于面临语言、文化、国界、政策的多重障碍的投资者来说并不像在国内购房一样轻松，大部分的投资者觉得自己难以掌控，选择信誉好值得信赖的房产公司至关重要。

(3) 规避汇率风险

在澳大利亚投资房产要注意汇率风险。以换汇方式购买澳大利亚房产，汇率变化可能冲抵投资收益。在汇率低的时候介入是非常好的时机。

总之，投资者在做决定的时候一定要擦亮眼睛，既要看顺应发展趋势，又不能盲目跟风。在国内房产巨头纷纷把资金转入澳洲的时候，对您来说最好的时机已经到来。

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澳洲政府建数据库 打击外国人囤房不住不租

澳大利亚政府正大力打击外国人非法购买澳洲房产的行为

据《每日电讯报》报道，更多民众担心外国买家涌入导致澳洲房价居高不下。因此，由外国人购买的住房或将接受水电使用情况测试，以查看这些住房是否处于无人居住的空置状态。

联邦财政部政务次官奥德威尔（Kelly O’Dwyer）表示，外国人在澳洲买房而不住是“完全的错误的”事情，也有证据显示部分临时居民故意不把名下房产出租，从而避免外国投资监管委员会的监督。“我们听过不少例子，即房屋被开发建造后却无人居住。这是社会架构中的一个广泛问题。我认为外国人推升澳洲房价是一个非常真切、非常真实的忧虑。”奥德威尔说。

艾伯特政府（Abbott Government）正大力打击外国人非法购买澳洲房产的行为。此前，由奥德威尔主导的一项国会调查强烈批评外国投资审查委员会（Foreign Investment Review Board ）执法不严的现状。政府打算向外国购房者征收最低5000元申请费，利用这笔款项建立一个全国数据库，以监控非澳洲公民的住房交易状况。
 
拥有墨尔本内东南区Higgins选区的奥德威尔表示，数据库能用于交叉比对住房的水电使用状况，从而查看这些住房是否被闲置。她说：“数据库能让我们真实了解到外国人购房问题的广泛性和严重性。”奥德威尔也暗示，政府或需考虑进一步对外国购房者征税，因为本地居民称500元购房申请费无碍外国人投资澳洲房产的步伐。
 
家住Hawthorn区的奥查德（Roland Orchard）参与了近期举行的外国人购房论坛。他表示，大量事实证据表明外国买家选择在Kew区和Balwyn区购房，导致这些地区的房子处于空置状态。“允许外国人买房和违反规则引发住房短缺，从而推升总体房价。”
 
来自居民团体Planning Backlash的多罗斯特（Mary Drost）表示，外国人按照规定只能购买新房。但许多人把原来的住房拆除，从而再建造新房。
 

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墨尔本学区房大受追捧 中国买家出高价抢购

据澳大利亚《澳洲日报》报道，中国的房产猎人渴望能猎到好的澳洲房产，因此迅速奔向墨尔本各个地区的房产拍卖会，抢购优质房源。据悉，一名中国买家为了抢购一处澳洲学区房，出价比保留价高出了10万澳元。而一家中文房产网站的数据也显示，中国买家最常搜索的邮编区包括墨尔本的东区，看墨尔本学区房的火热程度。

学区房大受热捧 卖价超底价10万澳元

位于Balwyn区1 Palmer Avenue的四睡房独立屋位于大受欢迎的Balwyn High School的招生范围之内，因此成为了周末拍卖的870处房产中最受热捧的房产之一。根据704场已知结果的拍卖会数据，墨尔本周末的清盘率为77%。

Domain Group的资深经济学家Andrew Wilson称，这个结果反映了市面上房源的短缺。他指出，虽然清盘率与去年同期相差不大，但是待售房产数量却更少了。“墨尔本的清盘率有点出人意料，这显然让今年开了个好头。”

在Balwyn，5名竞标者争抢这处拥有609平米地块的家庭住宅。根据该房产的宣传广告，这处房产是“既可自建新屋，也可开发为项目”。它以162万澳元的价格卖给了一名本地的华裔开发商。据悉，这名在墨尔本和中国两地跑的开发商打算在这个地块上建造一幢新屋。他拒绝接受采访，只是称他要赶去下一场拍卖会。

被这名开发商比下去的竞标者包括一对特地从中国香港赶过来，只为购买房产的夫妇。Marshall White的中介Tori McGregor称：“他们已经参加了几场拍卖会……他们被本周激烈的竞争局面给惊到了。不过有好几位潜在买家要么是在过去两周里赶过来的，要么是在本周特地飞来买房的。”

McGregor称，中国买家利用网络和他们的“朋友圈”进行信息搜集的工作。“他们会在网上搜罗房产，然后让朋友代为查看。如果他们认为某处房产值得他们亲自跑一趟的话，则他们就会飞过来亲自查看房产，或者他们会通过这儿的朋友进行一次视频看房。”

McGregor同时也表示，在推倒和重建了一些大型的家庭住宅，并在细分的土地上建造新的排屋后，Balwyn的房市正重焕生机。“由于这里拥有优质的私校、公校，靠近公园和交通，并且待售地产只有那么一点，因此这里非常地受人欢迎，成为了细分地块和建造新屋的热门地区。大家都想要呆在这个地方，但他们同时也想利用手中的土地获得一点利益。”

墨尔本学区房大受中国买家追捧

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墨尔本市东区最受中国买家欢迎

根据中文房产网站的数据，Glen Waverley、Mount Waverley、Doncaster、Box Hill、Balwyn和South Yarra是中国置业者最关注的城区。

昆州是第二受欢迎的州。出人意料的是，悉尼只有一个城区进入10大受欢迎城区的榜单之中。

Ray White Glen Waverley的房产经理Damian Moore称，这个地区之所以受到中国买家的欢迎，主要是由于它拥有知名的学校。“维州最佳公校中的2所——Glen Waverley Secondary School和Mt Waverley Secondary College，以及墨尔本最佳私校中的2所——Wesley College和Caulfield Grammar在这儿都有校区。”

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澳洲房价有泡沫？专家：问题只在悉尼

据《澳洲人报》的报道，有专家指出，澳洲房价飙升及其可能对家庭、银行和总体经济造成的不稳定性感到绝望依旧是本土经济故事中的中心部分。

相同的问题反复被提出。是否存在房地产泡沫？如果贷款几百万豪赌没完没了市场收益的地产投资者不受到约束的话，会出现什么情况？回顾一下以2007-08年度全球金融危机为高潮的国际地产市场让步及经济衰退，澳洲是否会重现这一情景？

是时候重新考虑并再度校准问题的程度及其对货币政策的意义了。从最新的房价增长数据来看，可以认为不存在全国房价问题。如果确实存在问题，也几乎只是悉尼的问题。CoreLogic RP Data的数据显示，在截至3月的一年里，全国房价增幅为适中的7.4%，是2013年9月以来的最低值。期间，悉尼的增幅高达13.9%，但墨尔本、珀斯及布里斯班分别为5.6%、-0.1%及2.7%。CoreLogic RP Data的研究主管洛里斯（Tim Lawless）说：“悉尼的增长趋势似乎与其它首府城市的脱节了。”
 
如果悉尼是唯一一个“问题儿童”，这应当能缓和金融市场及经济师评估住宅市场相关风险的方式，起码能改变关于澳储行（RBA）中期内会不会调整利率的想法。如果只是占据全国20%现有住宅的悉尼有问题，必须让澳储行有更多自由来下调利率。澳储行周二可能将官方现钞利率从2.25%下调至再创新低的2%。
 
从悉尼港（Sydney Harbour）到往西约50公里开外的蓝山区（Blue Mountains），悉尼市是澳洲最大的都市圈，是本土金融中心，是成功将不同文化聚集在一起的大熔炉。当地吸引了社会经济中的各个阶层。作为澳洲的门户，悉尼是国家的世界级城市，住宅的竞争可能很激烈，因而价格会比其它首府城市的高。无疑，悉尼目前的情况只不过是2004年之前住宅活动长时间不活跃过后的奋起直追。
 
期间，百年一遇的资源业繁荣开始闪耀，令资源和资本流向西澳的铁矿石及天然气项目。柏斯房价飙升至比肩悉尼的水平，2007年几乎一致。
 
在繁荣末期，传统的东西部房价差异再度得到体现。悉尼重返榜首，珀斯则在铁矿石价格本周跌至十年低位，新投资因中国经济增速放缓而干涸的情况下苦苦挣扎。因此，全国房产市场目前的状况并不是没有意义的。从某种角度来讲，这是重返常态，因此应当被视为不那么阴险的现象，而非可能搞砸经济的怪物。再考虑到创新低的利率、不断贬值的澳元及渴望把家安在靠近更好学校的中国富人，悉尼无疑会产生市场压力，房价会攀升。
 
房价泡沫被指是悉尼，而非全澳的问题
德意志银行（Deutsche Bank）的澳洲首席经济师博伊顿（Adam Boyton）说：“在悉尼以外的地区，房价其实没怎么涨。2004年过后的10年里，悉尼房价增幅低于通胀率。若在2004年上一次高峰时买了一栋独立屋，去年某个时刻算上通胀率后才能回本。”澳储行内部对房价的担忧集中在银行借贷标准而非价格走势。这令房价降温的重任落在了银行监管部门的肩上，而非只有利率这种生硬手段的央行。
 
只有时间才能证明，澳洲审慎监管局（Australian Prudential Regulation Authority）是否成功拉回借给地产投机者的部分过度贷款。澳洲房产投资者在新房贷中的占比将近一半。审慎监管局已表示做好准备来严肃处理不希望改进借贷标准的银行。
 
博伊顿指出，对最适合宏观经济政策的国家而言，悉尼房价问题是不显眼的，不应当阻碍会让总体经济受益的降息。他声称货币政策必须以整体经济为大前提来制定。因此，意识到房价问题主要集中在悉尼的话，澳洲经济前景可以变得稍微清晰一些。不幸的是，这并未带来多少欢呼声。
 
本土经济正受到商品价格狂跌的冲击，澳元价格依旧过高，信心正在削弱，澳储行似乎更可能下调经济增长预期。按当前的预期来讲，失业的压力还得过段时间才能解除。去年澳洲经济增幅为2.5%，这不足以应对已达到十多年来最高峰的失业率。
 
澳储行近期的公文表明它倾向于进一步降息，不怕下调利率更可能导致刺激全国房价增长。在通胀率平稳的情况下，澳储行有降息的空间。金融市场已预计今年还会有两三次降息。在澳洲经济走向所谓投资悬崖，即大型天然气工程结束而资源项目投资进入末期的情况下，这并非没有可能。随着明年翻过这个悬崖，澳储行希望其它经济领域能挑大梁。
 

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官息维持历史低位2.25% 澳洲房产买家未必受惠

澳联储（RBA）宣布维持官方利率在历史低位2.25%不变，这个消息令众多贸易商失望。

在2月意外下调官息25个基点之后，澳联储现已连续两个月按兵不动。澳大利亚广播公司报道称，澳联储今天的举动令很多贸易商困惑，因为市场揣测这个月的降息机率高达75%，这个预测已经令不少贸易商受惠。
 
银行经济学家是比较不相信央行会继续降息的群体，在Bloomberg调查的30位经济学家中有17位预测4月份的官息会维持不变。
 
根据澳联储的最新数据，银行的平均标准可变按揭利率是5.65%，而折扣率在4.8%左右。房地产分析公司CoreLogic RP Data称，这些按揭利率已经是1968年以来最低。这是导致房屋拍卖清盘率继续攀高的因素之一。
 
澳联储宣布保持官息在历史最低2.25%
与此同时，利率对比网站Finder的理财专家哈奇森（Michelle Hutchison）表示，央行今天维持澳洲利率不变的决定其实对于潜在澳洲买房族更有利。
 
“去年我们看见房价均值增长7.4%至55.9万（CoreLogic RP Data）。如果首置业者平均要多贷款3.8万，从520,484元增至55.9万元，那么澳洲房价上涨的影响将比上一次降息更大。”
 
“事实上，如果你要为一间房子多花3.8万，即使再来一次降息，那无法弥补每个月增加的还款。

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