Author: ZoeChan

澳洲房產專家萊德（Terry Ryder）稱，由CoreLogic RP Data數據機構公布的10佳高收益市郊幾乎等同於澳洲最差購房地區榜單。

作為價格預測指數（Price Predictor Index）的一部份，圖表列出了全澳的上升市場。房產專家萊德發表了稱作The Dirty Dozen的12個最差購房地區報告。這些地區的市場處於嚴重的困境，銷售情況下降，接下來價格的下降不可避免。

數據機構的10佳高收益市郊中有5個列在最差澳洲購房地區中，有4個幾乎進入最差購房地區榜單。這些地區都有大量的空房，租金下降，市場疲軟。10佳高收益市郊中僅有布羅肯希爾（Broken Hill）值得投資者考慮。

位於10佳高收益區首位的市郊為昆省的邁爾斯（Miles）。這是一個真正的悲劇的選擇，因為邁爾斯房地產市場是澳洲最大的空架子，絕無僅有。1/3的房產為空置，還比不上莫蘭巴（Moranbah）地區。認為邁爾斯可以獲得9.8%的租金收益是可笑的，那裡大多數房主的租金收益為零，因為找不到租客就沒有收益。

萊德在最差購房區報告中寫道：“邁爾斯的房市已被摧毀（因為開發供過於求），空置率達30%，房產中位價在過去12個月裡已經下降了27%。現在出售房產需要6個月，還要提供20%的折扣。在前5個季度裡，邁爾斯的房產銷售數量從24下降到15，之後降至12，再降到6，最後為1。”

“巾吉拉（Chinchilla）也好不到哪裡去，在前5個季度的房產銷售數量分別為78、51、40、27、19，房產中位價下跌了10%。根據SQM調查，巾吉拉的空置率現在為19%。另一處房產市場旺多安（Wandoan）在2014年裡只售出兩棟房產。”

10佳高收益區排名第2的是西澳的紐曼（Newman）。紐曼的房屋空置率為11%，現在通常租金不到最高水平時的一半。根據澳洲房產監察數據，租金收益過去曾達到兩位數，現在僅為5.3%，而不是CoreLogic所稱的9.8%。

位於10佳高收益城區中第3位的東坎博爾達（Kambalda East）和第8位的西坎博爾達（Kambalda West）空置率近20%，而CoreLogic數據機構的列表中聲稱租金回報率可達到8.9%。

塔省的皇後鎮（Queenstown）在10佳高收益城區上列第4位。萊德的報告中說：“如果澳洲有房產市場更加低迷的地區，請告訴我。這個鎮在塔省西邊野外，類似於電影中的西部情形，主要街道長著野草。”

“房產中位價90,000澳元還偏高。今年已經跌至70,000澳元，比5年前更低，自2009年以來平均每年下降3%。房產市場上房子通常需要7個月時間才能售出，還需提供15%左右的折扣。根據SQM調查，空置率達17%。年中萊爾山（Mt Lyell）銅礦和亨提（Henty）金礦的關閉，致使數百個就業職位減少，更是無助於房地產市場。”

“附近的城鎮齊漢（Zeehan）和羅斯伯裡（Rosebery）同樣慘淡，齊漢的房產空置率大約為25%，不到50,000澳元就能購買房子。”

10佳高收益區榜上還包括其它嚴重衰退的市場，如南黑德蘭（South Hedland）、黑德蘭港（Port Hedland）及卡拉薩（Karratha）。據西澳房地產協會數據，該地區創下了西澳洲房價的最大跌幅（下跌40%）。

這種草率的調查問題在於，此會被媒體引用，作為可靠的信息重復發布。媒體報導這些地區為全澳領先的熱區。如果人們輕信這些地方為澳洲房產投資的好地區，在許多情況下，不會獲得任何收益。

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過去兩年內，悉尼房產中位值猛增16.5萬元以上，不過今年房價將錄得較為溫和的增幅。

CoreLogic RP Data數據顯示，去年，澳洲州府城市房價增長了7.9%，其中悉尼以12.4%的增幅領漲全澳，其次為墨爾本的7.6%和布裡斯班的4.8%。

去年，悉尼房價中位值達73.05萬元，相比2013年1月增長近25%。墨爾本和布裡斯班各種類型住房中位值分別為58.7萬元和46.65萬元。

澳洲全國範圍內的住房價格增速今年有望放緩5%左右，不過部分城郊區域還將延續迅猛增長的勢頭。

澳洲房產檢測機構（Australian Property Monitors）預計，西悉尼部分區域房價有望增長12%以上，布裡斯班內城區部分地區的房價也將增長10%以上。

Victor 和Amanda Gennusa去年在悉尼西北Ryde以155萬元的價格購買了一處住房，而該區域的房價今年或將增長12%。他們將房子拆除，進一步劃分地塊，准備在該住址興建兩所住宅。他們之所以這麼做，是受當地對住宅的強勁需求所驅動。“通過進一步劃分地塊，我確定能夠使資本增值很多，”Victor說道，“Ryde各方面都很平衡，雖然不是中樞，不過……很靠近Macquarie購物中心，離北悉尼很近，離帕拉瑪打和Rhodes也是差不多的距離。”

CoreLogic RP Data的數據顯示，住房市場表現最糟糕的是坎培拉，去年住房價格下降了0.6%，第四季度還大幅下滑了3.4%。

2014年，阿德萊德雖然經歷了制造業崗位流失，不過房價增長了4.3%至41萬元；鐵礦石價格下挫使得珀斯住房市場承壓，去年房價增長了2.1%至52.5萬元。

全澳房價去年的增幅為9.8%，有所減緩。RP Data的Cameron Kusher表示，房市繁榮在2014年年中達到峰值，截至四月一年內的房價增長了11.5%。“我們預計房價增速還將放緩，特別是在考慮到這種勢頭已經持續了兩年半的情況下，”他說道，“這個勢頭難以為繼了。”

澳洲房產檢測機構的Andrew Wilson預計，悉尼今年房價的增幅將在7%左右，布裡斯班為5%，墨爾本阿德萊德和霍巴特均為4%。其他城市房價增幅將更為緩慢，珀斯預計為3%，坎培拉或將持平。

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根據一項最新公布的統計數據，Glendalough成為距西澳大利亞州首府珀斯的市中心10公裡內最實惠的內城區。

CoreLogic RP Data最新公布的珀斯商業中心10公裡內最實惠城區名單上，北部內城區Glendalough以469,098澳元的中間房價排在第一位。Glendalough距離珀斯市中心6公裡遠。

排名第二位的同樣是北部城區的Westminster，緊接其次的是Queens Park、Ashfield和Redcliffe。

動量財富地產公司（Momentum Wealth）執行董事柯林斯（Damian Collins）表示，排在前5名的區都有很好的投資價值。他說：“我們喜歡這些區不只是因為它們靠近市中心和重要設施，還因為它們都在經歷某種形式的改造或改變，這給未來的資本增長帶來機會。”“Glendalough和Stirling市有一些相當大的振興計劃，因此在那裡投資機會很大。”

柯林斯也說東部區Redcliffe也顯示出了投資機會。他說：“一旦火車線下沉到地下後，我想我們會看到那個區將有很強的復興。”

柯林斯表明在珀斯市中心東部9公裡的Ashfield會是他首選的投資區域。他說：“這個區歷史上的名聲並不好，因為那裡有很多公屋，但是我認為那個區有很大的轉變空間。”“那裡離Bayswater/Bassendean火車線和其它設施不遠，因此應該會有很好的長期發展潛力，我想我們未來會看到它改善名聲。”

柯林斯說，對投資者來說，這份名單（珀斯內城區前10位最優惠區）比珀斯大都市區前10位最實惠郊區更有用。他說：“一個區房價便宜，並不一定意味著它是一個好投資區，因為便宜總是有便宜的理由。”“你需要尋找的是那些有改變或復興的區，這將對未來澳洲房產的資本增值起到很大的促進作用。”

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