新冠病毒引發的移民衝擊波已經呼嘯而來，更大的衝擊波或許還在後面。
5月1日，澳總理莫裡森在新聞發布上表示，受到因控制疫情需要關閉邊境的影響，2019-2020財年澳大利亞淨海外移民人數將比上一財年下降超過30%，而到了2020-2021財年，下降幅度將達到85%。
2018-2019財年，澳洲海外淨移民數量為24萬。2019年聯邦預算案預計，到2022年海外淨移民數量將增加到26.3萬。最新情況是，聯邦政府預計2019-2020財年海外淨移民將減少7.2萬人，2020-2021財年減少20.4萬人，僅剩3.6萬人，這將是40年來的最低水平。就在不久前，美國總統特朗普宣布，為保護美國人的就業，將暫停發放綠卡，為期60天，之後將根據經濟形勢決定是否延期。本網隨即關注了澳洲是否會隨之收緊移民政策的問題，推測在澳洲失業率急劇攀升的情況下，為保護本地就業，澳洲政府有可能調整移民政策。
莫裡森政府去年將永久海外移民的年度上限從19萬削減到了16萬。雖然澳洲政府尚未正式宣布相關政策，但事實上永久移民人數已經“卡”得很緊。4月份內政部簽發的兩種技術移民永居簽證——189簽證和491簽證已經大幅減少。4月只發出了50個189簽證邀請，比3月的1750個邀請暴跌了97%。4月491簽證邀請也只發出了50個，遠低於3月的300個。
代理移民部長艾倫·塔奇（Alan Tudge）告訴媒體，移民部的一些永久居留境內申請的審批還在進行之中，但是速度有所放緩，原因是移民部的部分職員被借調到其他部門幫忙，“但是現在這種情況已經結束了”。
他沒有確認下財年是否會大幅度削減永久移民配額。不過，最近已經有大批臨時居民離境，包括留學生、探親人士、短期技術移民等。
近期的一些報道中，有聲音呼吁政府加大引入移民的力度，以幫助經濟復蘇。但需要注意的是，實際上收緊移民政策已經成為朝野共識，在這個問題上，連反對黨工黨都表達了與聯盟黨政府一致的立場。
工黨的內政發言人克裡斯蒂娜·凱內利（Kristina Keneally）上周末在《太陽先驅報》上發表文章說，澳大利亞應利用關閉邊境的這段時間來重新反思經濟上對臨時移民的依賴，鼓勵失業的澳人填補勞動力缺口。
重創經濟
移民減少對澳洲房市的影響已經從租房市場中顯現端倪。
租房市場特別容易受到海外移民人數下降的影響，因為大多數新移民會在抵達澳大利亞後尋找出租房。
在新冠疫情之前，澳洲的住房租賃市場已經疲軟。現在，這個市場的“痛苦”最為強烈。由於澳洲對游客關閉了邊境，並且政府政策限制了短期租賃，因此Airbnb的房源正在轉變為長租房源。租房房源增加意味著租金下降。
另一方面，需求下降加劇了這一情況。越來越多的工作崗位流失，一些租客與房東和中介商議降低租金或尋找其他住所。留學生和移民下降，造成更多的房產空置，而國內學生則多未返校上課，也不在大學附近租房。
疫情對不同地區的影響會有所不同，具體取決於旅游業、移民和失業對當地市場的影響程度。CoreLogic的數據表明，悉尼和墨爾本內城區的住房租賃市場“受災”最為嚴重。
據估計，在截至3月22日的一周至截至4月26日的一周之間，澳洲出租房產數量增長了0.8％。但增幅最大的是墨爾本和悉尼的內城區，在短時期內，這兩個市場的房源數量分別增長了36.2％和34.1％。
出租房空置率猛然上升的原因，除了最近完工的房屋數量增加外，還有一個重要原因是就業和防疫限令造成移民需求下降。
墨爾本內城區很好地詮釋了這一變化。由於海外移民的快速增長，墨爾本內城區在住房供應增長的情況下一直保持穩定的租賃狀況。根據澳統計局的移民數據，墨爾本市內城區人口在2018-19年度增加了8638人，其中5％來自海外移民。這意味著該地區的新租賃需求幾乎完全來自海外移民。
失業也對租賃房源有一定影響。不過從CoreLogic的數據看，布裡斯班內城區的內西區的失業率也較高，但租賃房源還沒有猛然上升。
在租金下降的地區，房價下行的壓力也會相應上升，甚至期房可能出現無法交房的風險。
中國買家重返？這一次，中國購房者能否“拯救”澳洲房市？
中國房地產門戶網站居外網發現，由於澳元貶值，澳洲疫情控制得利，中國買家對澳洲房產的興趣超過了本地買家的興趣。
居外推薦澳新州Stanwell Park 4臥3衛的歷史住宅——”Interbane”（意為“山頂”）。圖為從本住宅的俯視圖——視野開闊、景觀一流，優越地理位置優勢一目了然。
但這樣的興趣似乎還多停留在“詢問”的層面。Fletchers Real Estate的 Canterbury經紀人、蒂姆·希德賽德（Tim Heavyside）說，當地市場陷入了停滯狀態，包括國際買家在內，購房者的數量在下降。
悉尼蘇富比國際業務董事總經理邁克爾·帕利爾（Michael Pallier）補充說：“我們現在仍在涉水。總的來說，詢問上升了，但是交易下降了。”已經出售給海外買家的房產要麼是他們在旅行禁令之前就已經自己看過的，要麼是親朋好友幫助看過的。
Ray White 的衝浪者天堂（Surfers Paradise）首席執行官安德魯·貝爾（Andrew Bell）表示，黃金海岸的海外買家情況與此類似。去年初，每天都有中國買家進出這家中介的辦公室，購買一兩套公寓，現在情況完全變了。
他說，這種狀況不僅是旅行禁令導致的，而且還有其它因素：更嚴格的外國投資審查委員會法規、對外國買家征收的高印花稅，以及中國政府的資本出境限制。
房產中介們仍然抱有的希望是耐心等待旅行禁令取消，澳洲會因為抗疫“成功”而讓海外買家趨之若鶩。
但在人口紅利消逝和內需遭遇衝擊的情況下，澳洲房市的增長動能、機會和前景還能否“失而復得”，也是海外投資者做決策時會權衡的一個方面。
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來源：澳洲新聞網
責編：Zoe Chan
澳大利亞法律執業博士林匯銘
多倫多大鵬地產資深房地產專家Jason Gao
