Category: FAQ

1.为何部分海外人士用“澳洲公司”投资澳房？

A. 所有权

公司不同于个人，是法律意义上的实体，可以独立拥有资产，即公司名下的房产归公司所有。而公司归股东所有，是股东间接拥有资产的一种法律形式。

B. 资产保护

由于公司一般是有限责任公司，所以在公司名下的资产具备一定的保护。

也就是说如果公司下面的物业或者业务发生了诉讼等问题，最多只能追究到这个公司里面的资产，而不会超出该公司的范围。所以公司具备资产保护，但有一定的限度。

C. 收益权

公司名下的资产归公司所有。资产所产生的收益也归公司所有。由于公司是法律和税收实体，资产的盈利和亏损也会按照公司形式的税率进行计算。

值得注意的是，公司的部分商业支出可以用来抵消收入所产生的税务，以提高公司的收益，控制成本。

D. 控制权

公司名下的资产由公司来控制，而公司是由董事来控制，董事是由股东来控制，而董事一般本身就是股东。所以海外人士作为股东一般不会丧失对于资产的控制权。

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2.海外人士如何开设“澳洲公司”？

A. 注册公司要求

• 标准法定股本：通常法定资本100澳元，而注册资本无须验资，资金到位不限。

• 公司名称：公司名称不是必须以PTYLIMITED “有限公司”结尾，其他词具体查询。公司名称一般不能以“信托公司”或“银行”或其它被认为意思相似的词结尾。

• 董事： 每家澳洲公司都需要委任最少一个董事。其中一董事须为澳大利亚居民或在澳大利亚有住所的人士。

• 股东：最少一个股东，没有国籍限制，而且可以是法人团体。股东和董事可以是同一个人。

B. 注册流程

• 向澳大利亚证券投资委员会（AustralianSecurity & Investment Commission，简称ASIC）进行申请Australian Company Number，简称ACN；相关链接http://www.asic.gov.au/asic/asic.nsf

• 向澳洲税务局申请澳大利亚商业号码AustralianBusiness Number，简称ABN，以及申请消费税GST申报后才算完成公司注册的全部程序。相关链接：https://abr.gov.au/

3.海外人士的“澳洲公司”投资澳房时，如何豁免至少5000澳币的FIRB申请费？

澳洲《1975 年外国收购与兼并法》第4条定义“外籍人士”为：

•非澳洲常住居民的自然人；

•由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有控股权益的公司；

A . 由两人或多人合计持有控股权益的公司，并且其中每一个控股人或者为非澳洲常住居民的自然人，或者为外国公司；

• 由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有重大权益的信托财产的受托人；或者
• 由两人或多人合计持有重大权益而且其中每一人或者为非澳洲常住居民的自然人或者为外国公司的信托财产的受托人。

澳洲《2015 年外国收购与兼并规则》第184条对“海外公司”作出补充与修订，必须申请FIRB：

B.由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有控股权益超过20%的公司；

由两人或多人合计持有控股权益超过40%的公司，并且这类控股人为非澳洲常住居民的自然人或者为外国公司。

C.一言以蔽之：澳洲常住居民的自然人或公司持有控股权益超过80%，则一般会被定义为“澳洲公司”，即可豁免FIRB申请。

4.海外人士的“澳洲公司”投资澳房时，如何豁免海外人额外印花税？

A. 以昆士兰州为例，在其《额外印花税征收规则》中对海外公司的判定特别强调了”控制权益“(ControllingInterest)一词。

B. 一言以蔽之：澳洲常住居民的自然人或公司持有控股权益超过80%，则一般会被定义为“澳洲公司”，即可豁免FIRB申请。

5.没有本地收入的海外人士如何通过“澳洲公司”得到澳洲银行贷款？

A. 投资项目类型（购物中心、酒店等）：

案例一：由海外人士（没有本地收入）持有100%股份且有一名澳籍董事的“海外公司”欲投资价值300万澳币的购物中心，因该购物中心有稳定现金流与良好的商业前景价值，该“海外公司”仍然成功获得60%的澳洲银行贷款。

此外，若通过内保外贷与Letter of Credit的形式，将有可能获得更高的贷款额度。

B. 地产开发项目（公寓、联排别墅等）：

案例二：地产项目一直受到中国投资移民申请人的青睐，当他们持有“澳洲开发公司”绝大多数股份时，若该公司的澳籍董事有着不错资产、商业背景且占有部分股份，那么将极大可能地获得更高的银行贷款比例，甚至有可能会被豁免预售要求。 

* 此处特别感谢昆士兰资深商业贷款咨询公司Balanz的创始董事GeorgeSha提供贷款方面建议。

6.海外人士的“澳洲公司”如何进行股份转移？

A. 转移步骤：

1. 准备股份转让协议，包含日期、对价、受让人等关键条款（注意增值税等）；

2. 注销或减少转让人的股份证书；

3. 出示或增加受让人的股份证书；

4. 在股份变更的28天内递交ASIC 484表格进行政府登记。

B. 回顾1-5步

你获得了什么？失去了什么？

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（作者：林汇铭）

从德国整体来看，因为今年出生率比较低，如果保持目前的趋势，德国的总人口呈下降的趋势，但是笔者认为位于德国的大城市和大学城的房地产仍有投资机会，笔者认为有如下原因：

第一，就会发现德国很多大城市如慕尼黑，法兰克福，汉堡，杜塞尔多夫很多具有很强竞争力的跨国公司和中小企业都位于这些城市，这些公司的发展，会带来更多的就业机会。

第二，德国人又兴起了搬到大城市居住的趋势。大城市里面基础设施完善，交通发达，文化娱乐活动丰富（相对德国郊区）。因此之前选择在郊区居住很多人逐渐考虑搬回城市。

第三，随着德国出生率的降低和离婚率的增加，平均每个家庭的人口数目在减少，这些家庭增加了大城市小户型房地产的需求。

第四，由于德国取消了强制兵役制度和高中双年毕业生的重回，众多的高中毕业生涌向大学，急剧增加了对小户型和WG型房地产的需求。

第五，德国人传统上拥有自住房的比例不高，随着欧债危机和低贷款利率的刺激，很多德国人开始意识到房地产的投资价值，也开始出手了，这样客观上加剧了个别地区房地产供需不平衡，推高了房价。笔者认为欧洲央行的低利率政策还会持续几年，因此这段时间的购房热仍将持续。

综上所述，尽管德国大城市和大学城房价已经上涨很多，但是笔者认为这些地方的很多房地产市场仍处于供不应求的局面，德国房产投资仍然具有升值潜力。

在2011和2012年价格上涨的计算是基于我们专业网上房地产媒体平台搜集到的数据。我们计算了每个城市平均三个地区的平均价格。2014和2015年的预测是基于我们对德国大城市房地产市场的长期趋势和分析。

居外预计法兰克福住宅价格在2013年底至2015年底期间上涨35%以上。同期，我们预计柏林的价格将上涨30%，慕尼黑的价格也会每年以两位数的百分比速度上涨。

用物业购置价格的百分比来表达年度租金毛收益率。这是一个房东预期的，在缴税、支付维护及其它成本之前，所能得到的投资回报率。

《全球房产投资指南》说德国租金收益率是4.1%。

投资收益的期望：我们预期价格上升将持续。2011年法兰克福的价格上升了6%和慕尼黑的价格则上涨了14%。2012年的价格上升则为法兰克福的9%在和慕尼黑16%。德意志银行预计，到2020年全国范围内的年均价格涨幅将在5%左右。我们对于价格涨幅的预期将更加激进，我们预期法兰克福的房价从到2012年年末到2015年年末将增加45%。这些价格的增长将增加加上租金收益的总收益率。

租金毛收益率比较印证德国投资价值

为了能够较为准确地比较德国和世界其它地区的租金收益率，我们用市中心120平方米的公寓作为标准物业来计算。

在过去20年里，德国房地产的租金水平保持稳定，并逐渐显示出上涨的趋势。值得一提的是，我们应该要了解和平均租金价格有关的两个方面。首先，在几个最大的城市，租金在最近三年里已经出现了明显的上涨。这和较小的城市有所区别。总体而言，租金价格在很大程度上取决于物业所在的地理位置。

以下将举例说明地区的差别。在德国，对于那些欲购买或租赁一个装修精美的老房子，相比慕尼黑和法兰克福，柏林有最多价格实惠的选择。但另一方面，房地产投资者即本着投资目的的购房者，可以从投资法兰克福的公寓而取得最高的租金回报，该城市的租金毛收益率高达4.24% 至4.68%。柏林的租金收入位居第二，小型公寓的租金收益率可达4.29%。慕尼黑的租金收益率在2.88% 至4.66%的区间。

在过去10年里，平均租金收益率超过了德国10年期政府债券的收益率。这也反映了德国房地产的整体融资环境。融资利率接近历史底部，并对投资者的放大杠杆起到了支撑作用。

在德国买房提供了永恒的产权。德国的法律安全标准是世界上最高之一。这个地位是经过了历史经验和美英军事占领的检验的。现在占领的痕迹几乎看不见了，但仍然在很多年内会极大地保护外国投资者的利益。

在德国历史上，物权享有很高的地位。经历了几次战争和危机，德国房地产的物权从来没有被动摇过。除了在纳粹时期，房地产被国有化的情况在德国鲜有发生。依据产权指数2标准，德国排在整个欧洲的第二位，表明了德国的私有财产是最安全的财产之一。德国也对外国人拥有物业没有任何的限制。一旦进入土地登记簿（Grundbuch），买者便对该物业拥有永久的产权。这一产权不会在一定年期后（如99年）被剥夺或者被要求重续。

在德国 (基本) 持有财产的征税

德国房产税收体质是一个复杂的问题。这里的税收水平并不是一个不利的因素，这是很多人都知道的。很多扣税项目可以减轻税务负担，特别在财产持有方面，征税实际上是有利的。即便这样，它仍然是一个欧洲工业国家的税收水平。

一、公众宣誓的税务顾问是唯一允许在德国提供税务咨询的机构。税务顾问都是在国际上受过专业的税务高等教育的德国顾问，他们的咨询服务由投资者按小时支付。

二、购买房产时，5%(大多数州)的土地购买税“Grunderwerbssteuer”需一次性支付。

在德国的年土地税低于大多数国家。它不是以买价为基础计算的，而是以比买价低很多的历史应付税款为计量标准。一个例子可以帮助理解：我们在法兰克福市中心位于四楼的 51 平米公寓项目，只有66欧元每年的土地税务负担。只有对于拥有巨大的庭院的房产，土地税才会变得比较重要。无论如何，当把公寓出租后，土地税最后都是由租客自己承担。

三、不在德国生活的，没有住所的，甚至没有德国护照的人都必须为在德国的租金收入交税。租金收入折算为实收的租金减掉2%折旧。此外按揭负担和维修费用也可以扣除。所有这些都大大降低了年租金的实际税率。

四、只有当某房产在购买以后的10 年内出售并且盈利时，销售利润才会被征税：出售的利润（销售价格减去扣除摊销的购买价格）的全部在德国都是应当纳税的。德国对于低收入者的税很低，但是对高收入者的税收却高达到53%。对于想在十年内出售该房产的投资者，如果拥有持有该房产的公司，他们可以通过从利润中扣除其他成本，例如工资，咨询费，公司汽车，差旅费，有关礼物以及很多其他费用。这样可以大大减少税收负担。此外该公司还可以投资于位于葡萄牙的房地产，这样申根签证在那里可以轻松地获取。

五、在支付了购买价格后，有些房产中介会帮助选择合适的房屋管理。房产中介也将在年度的房产投资委员会捍卫投资者的利益。房产中介也会收取一小笔费，用于监督房子的管理员和对于投资者收到的所有文件做精确界定的相关性检查。如果得到授权，还可以为投资者寻找有关的理想的退出可能性。

物业持有的其他费用

一、出租公寓的维护费用将交由专业的房屋管理公司处理，一个德国本土的专业公司。对于一个50到100平米的出租公寓，每年的费用在170到250欧元不等。这个款项由房屋所有者支付。像很多其他事情一样，这一项也是在德国被严厉监管的，绝不会出现失控的情况。

二、其他费用，如营运费用中的电费，暖气，水费，脏水处理费，街道清扫费，垃圾费，扫雪费，保险，专业花园，有线电视，由房屋所有者的社区会支付，社区会将把费用摊给各个业主并要求他们在每月月初支付。租客会按法律要求提前支付给业主所有的营运费用。年底会收到实际这些营运费用的账单。根据实用数额，租客在他们预付的基础上多退少补。

三、此外，业主需备有储备金用于大型的房屋翻新。例如煤气、 暖气、 水、 电、 隔离、 外立面的修复和现代化。这个维修储备基金不能分摊给租客。应由业主支付。它可以从年度税中扣除。储备金会有最低限额，但业主的社区会每年都会决定其数额。比较切合实际的数字是每月每平方米 1.2 欧元。这个款项关乎到客户的利益。投资者一旦他们购买我们会密切关注这项条件。

德国没有针对任何外国买家的任何德国房产投资限制，因为这种限制将违反德国宪法。

德国政府鼓励支持外国人在德国投资置业，外国人可不受限制地购买别墅丶公寓丶商铺丶酒店等房产（无论是期房、新房还是二手房），或者购地自己建房。健全的法律体系和独立的司法体制，保护着每个海外投资者的利益，保障私有财产神圣不可侵犯。

居留身份和买房

这里先要分清是贷款买房还是全款自付买房。如果不需银行贷款，德国对於买房人的身份没有任何特殊要求。换句话说，只要不贷款，外国人都可以在德国买房。因为买房人的常住地不在德国，所以通常情况下开发商会要求在一定期限内（一般不超过四个星期）房款100%汇到德国的指定账户上。

需要说明的是，这个账户不是开发商的账户，因为按照德国法律规定在房屋盖成交接前，不允许开发商一次性得到房款。所有的房款必须按照施工的进度分期分批的支付。所以这种情况下，这个指定的账户是公证师名下的托管帐户。作为合同的第三方，中立的公证师在收到买房人支付的100%房款後，会根据施工的进度，通知买房人，在得到买房人的书面认可後，代表买房人分期分批支付房款直至房屋交接完毕。

如果买房人不能亲自在德国办理房屋预定，签署购房合同以及房屋交接等重要手续，可以全权委托第三方办理，可以是私人，也可以是职业房产经济人比如德国搜房。全权委托书首先要经过公证才有效。

如果需要银行贷款，那麽申请人在德的居留身份就很关键。一般情况下，德国的银行不会贷款给没有居留或持有限居留的申请人。但是不排除一些例外情况，比如贷款申请人本金支付比例较高。