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阿德莱德，澳大利亚联邦南澳大利亚州的首府、商业和文化中心，是南澳第一大城，澳大利亚第五大城，人口逾130万。印度洋沿岸的港口城市，弗勒里厄半岛以北，圣文森特湾以东9.6公里处。是一个辖域修长的城市，从海宾到山丘宽约20公里，长约90公里。这里是澳洲最这合以房养学的城市之一。下面将从当地名校介绍、最新房价，并结合周边房源实例计算以房养学的可行性。

 

一、房价租金齐涨  为“以房养学”提供很好条件

11月澳洲房价较10月持平，同比上涨5.2%。悉尼、墨尔本走势一跌一涨。悉尼环比房价下跌0.7%，同比增幅只剩5%；墨尔本环比上涨0.5%，同比仍涨10.1%。小城阿德莱得11月房价较10月持平，同比仍涨3.4%，资本回报率达到7.8%，表现不错。12月，阿德莱得房价较11月房价环比增长0.2%，同比基本持平，继续表现稳定态势。

自今年7月达到顶峰以后，悉尼房价一直在下调，但幅度都不大；虽然墨尔本的房价增幅也有一定程度的缩紧，但相比悉尼依然表现良好。与此同时，广受投资者关注的城市阿德莱德则继续维持著较稳定的增幅。

受益于经济发展与城市吸引力增长，阿德莱德的人口增长势头也很强劲。这将同时对买卖与租赁市场产生积极影响。12月阿德莱德租金中位数每周368澳元，同比增长3.1%，在过去十年间增长将近30%，预计接下来租金增幅还会加大。从租金回报率来看，阿德莱德别墅回报率约为4.1%，公寓的回报率则在5%左右。

 

二、阿德莱德适合“以房养学”的房源展示

阿德莱德别墅目前中位价格在45万澳币左右，但是由于近两年澳洲价格涨幅放缓，加上当地对外国投资者开始征收更高的附加税，这使得实现以房养学难度加大。要想完全实现以房养学，就需要挑选租金与房价都较高的房源，以求回报最大化。

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有鉴于此，居外为您推荐靠近阿德莱得大学附近的学区房。这里聚集了南澳大利亚大学、阿德莱德大学、皇家阿德莱德医院、北阿德莱德高尔夫俱乐部、阿德莱德球场、咖啡馆、很多健身俱乐部以及宽阔开放的绿地公员，绿地公员内有烧烤区、网球场和运动场，不胜枚举。

这个片区是新建的住宅区，房型可以根据需求选择，价格549,950澳元起 / 约 280万人民蔽起。我们为您推荐的是4卧2卫2厅2车库的公寓，具体信息如下：

房屋价格：674,950澳元

房型：4卧2卫2厅2车库

当然，如果不想购买高出平均价格的房子，您还是可以选择其他价格低一些的房源，只是可能无法完全坐到“以房养学”。不过即使如此，租金与房价的增长也可以帮您负担相当一部分留学费用了。

更多寻找海外房源需求，请致电居外服务热线 +86 400 041 7515 。

 

三、实例计算阿德莱德“以房养学”的可行性

“以房养学”的精髓就是通过房屋获得投资收益，并以此收益支付留学与房屋投资的成本。由于海外投资者在澳洲只能购买新房，大部分投资者需要在孩子留学之前2-3年就规划购房，以便新房可以在孩子赴澳之际交付。学生赴澳留学的时候，新房交付，可将学生不居住的其他卧室出租以获取租金回报，2年后的租金水平也预计将比现在高出5-8%。学生毕业之后，已经持有5年左右的这套住宅已经有了一定资本升值，这时可以选择出售或者继续持有获取更高升值。

接下来，我们就按照以上这种模式来具体计算一下：如果我们现在购买上面这套推荐房源，2年后交付，接下来5年期间出租未居住空间，并在学生毕业后2年（购房之后7年）出售房屋。这洋所获得的潜在收益足不足够用来支付留学与投资费用呢？

1. 学费：国际学生商科每年学费3.1万澳元，一般商科学位需要3年完成，三年间总学费约9.3 万澳元。

来源：https://study.unisa.edu.au/degrees/bachelor-of-business/int

2. 生活费用：国际学生每年生活费用2550澳元，三年间生活费约7,650澳元；住宿费用每年6,270澳元，三年间约需花费18,810澳元。通过“以房养学”，这笔钱就可以被省下来。

 来源：http://www.southwales.ac.uk/study/fees-and-funding/budgeting-and-money-management/living-costs/

3. 购房花费

首付：由于目前澳洲针对外国人的贷款有所缩紧，我们按照40%的首付额度进行估计，首付约为269,980澳元,贷款404,970澳元。

利息：根据贷款年限与申请者个人情况不同，可能获得不同的利率。在这里我们用目前较为常见的3.8%来进行计算，7年间需缴纳利息为：3.8% X 7 X 404,970= 107,722澳元

税费：目前在澳洲很多地方购房，都需要缴纳印花税，转让税，注册费等；根据政策，布里斯班对外国买家征收7%的附加印花税。在最新政策下，目前在阿德莱德购买房产需要交纳约82,090.5澳元的额外税费，不过仍然低于悉尼与墨尔本。 （律师费，保险等未包括在内）

购房与留学总花费 = 学费+生活费+贷款利息+税费 = (31,000+2,550) X 3 + 107,722 + 82,090.5 = 290,462 澳元

4. 租金收益：500 X (1.031^2+1.031^3+1.031^4+1.031^5+1.031^6) X 80% X 52= 143 ,312澳元（阿德莱德Allenby Gardens区域目前4卧2卫的全新别墅租金要价在每周500澳元左右。这里的计算方法假设出租自住需要1间卧室以外整套别墅，按80%要价收租，并按照2017年3.1%的年租金增幅计算每年租金增幅。）

5. 房产增值部分：居外网海外房产分析师Adam Yang分析认为阿德莱德房产接下来5年内都会有比较明显的增值。2018公寓房预计增幅3.5%；别墅房价增幅3.5%；以2018的增幅作为平均年增幅，阿德莱德别墅未来7年间的复合增长率可达到22.9%。具体增值为：674,950 X 22.9%= 154,563澳元

5年后出售房产的总收益 = 留学3年期间租金收益 + 出售收益 + 留学3年期间住宿费用节省 = 117,618 + 154,563 + 6,270 X 3 = 291,164澳元

结果：收益>花费

以上计算仅为一个间单的预估，并未包括这几年间所有可能产生的的开销与收益情况，不过从大的基本面上来看，在阿德莱德“以房养学”是可行的。

 

欢迎拨打居外服务热线400 041 7515 了解更多阿德莱德学区公寓项目，  更多澳洲城市的“以房养学”案例，欢迎点击查看。

 

以上所有计算均基于有附加假设下的理想情况，租金与房价增幅为根据Corelogic最新房价数据的预测，可能会根据时间与房产地点而产生变化。真实的支出与收益还请以具体情况为淮。

“以房养学”作为一个投资理材的概念，必定会有一定风险，需要投资者对海外房产投资的信息、流程与法规进行谨慎研究。在澳洲买房时，一般要通过房地产经纪人与律师来操作，我们会为您推荐专业的经纪人与律师，他们会帮你搞定各种手续，而且手续费不太贵。

 

 

撰稿：Lisa Zhu & Adam Yang

排版： Shelly Du

责编： VX

澳洲昆士兰州府城布里斯班，亦是昆士兰州人口最多之城市。位于澳洲本土的东部，北缘阳光海岸， 南邻国际观光胜地黄金海岸市。大都会区人口230万，是澳洲人口第三大的都会，仅次于悉尼与墨尔本。而以布里斯班为中心的昆士兰州东南部城市群人口达到327万。布里斯班拥有多所一流大学，是澳洲最适合以房养学的城市之一。下面将从最新房市概况，并结合周边房源实例计算以房养学的可行性。

一、“以房养学”的基础：布里斯班房价与租金保持稳健增幅

11月澳洲房价较10月持平，同比上涨5.2%。悉尼、墨尔本走势一跌一涨。悉尼环比房价下跌0.7%，同比增幅只剩5%；墨尔本环比上涨0.5%，同比仍涨10.1%。布里斯班11月房价较10月持平，同比仍涨2.4%，资本回报率达到6.7%，表现不错。12月，布里斯班房价较11月房价环比基本持平，同比增长2.4%，表现稳定。

受益于经济发展与城市吸引力增长，布里斯班的人口增长势头也很强劲。这将同时对买卖与租赁市场产生积极影响。12月布里斯班租金中位数每周491澳元，预计接下来租金增幅还会加大。从租金回报率来看，阿德莱德别墅回报率约为4.1%，公寓的回报率则在5.2%左右。

现在可以说是在布里斯班投资房产的好时机。鉴于此，居外为您推荐靠近布里斯班大学附近的学区房。这里聚集了St Joseph’s 学院、Fortitude Valley 公立学校、St James 学院、昆士兰大学、昆士兰科技大学和昆士兰社会大学。

 

二、布里斯班适合“以房养学”的房源展示

布里斯班公寓价格目前中位数在40万澳币左右，但是由于近两年公寓价格涨幅放缓，加上当地对外国投资者开始征收更高的附加税，这使得实现以房养学难度加大。要想完全实现以房养学，就需要挑选租金与房价都较高的房源，以求回报最大化。

坐落于布里斯班Fortitude Valley区内的公寓，与众多国际名企（包括新闻集团总部、Virgin 航空总部等）也只有一步之遥。步行5–10分钟可达All Hallows 中学、步行20–25 分钟可达布里斯本文法学校、步行15–20 分钟可达St Joseph’s 学院、步行5–10 分钟可达Fortitude Valley 公立学校，距昆士兰大学仅30分钟步行路程，步行至昆士兰科技大学，步行只需25–30分钟。详情

新建的公寓，有多种选择，从40万起，65万封顶。

房型：2房2卫1车位
价格：$630,000澳元

当然，如果不想购买高出平均价格的房子，您还是可以选择其他价格低一些的房源，只是可能无法完全坐到“以房养学”。不过即使如此，租金与房价的增长也可以帮您负担相当一部分留学费用了。

三、实例计算布里斯班“以房养学”的可行性

“以房养学”的精髓就是通过房屋获得投资收益，并以此收益支付留学与房屋投资的成本。由于海外投资者在澳洲只能购买新房，大部分投资者需要在孩子留学之前2-3年就规划购房，以便新房可以在孩子赴澳之际交付。学生赴澳留学的时候，新房交付，可将学生不居住的其他卧室出租以获取租金回报，2年后的租金水平也预计将比现在高出5-8%。学生毕业之后，已经持有5年左右的这套住宅已经有了一定资本升值，这时可以选择出售或者继续持有获取更高升值。

接下来，我们就按照以上这种模式来具体计算一下：购买上面推荐的房源，接下来5年出租未居住空间，并在学生毕业后2年（购房之后7年）出售房屋。以此对比采用“以房养学”和未采用“以房养学”两种不同情况的收益和花费，帮助大家更好了解其实施的可行性。 

以下留学费用主要以昆士兰大学为计算标准。

1、学费：昆士兰大学国际学生商科学位需要4年完成，四年间总学费约125,510澳元。

来源：https://future-students.uq.edu.au/files/6387/UG_International_Indicative_Fees_2018.pdf

2、生活费用

国际学生四年间生活费约 46,384澳元；住宿费用四年89,232澳元，通过“以房养学”，这笔钱就可以被省下来。

来源：https://future-students.uq.edu.au/international/cost-living

来源：https://my.uq.edu.au/information-and-services/student-support/accommodation/about/guaranteed-accommodation 

3、购房花费

首付：由于目前澳洲针对外国人的贷款有所缩紧，我们按照40%的首付额度进行估计，首付约为252,000澳元。

贷款：378,000澳元

利息：根据贷款年限与申请者个人情况不同，可能获得不同的利率。在这里我们用目前较为常见的3.8%来进行计算，7年间需缴纳利息为：3.8% X  7 X 378,000= 100,548澳元

税费：目前在澳洲很多地方购房，都需要缴纳印花税，转让税，注册费等；南澳也对外国买家征收7%的附加印花税。在最新政策下，目前在阿德莱德购买房产需要交纳约44,100的额外税费，不过仍然低于悉尼与墨尔本。 （律师费，保险等未包括在内）

购房与留学总花费 = 学费+生活费+贷款利息+税费 = 125,510 + 46,384+100,548+44,100 = 316,542 澳元

4、租金收益：700 X (1.004^2+1.004^3+1.004^4+1.004^5+1.004^6) X 80% X 52=147,946 澳元（布里斯班Fortitude Valley区域目前2卧2卫的全新别墅租金要价在每周700澳元左右。这里的计算方法假设出租自住需要1间卧室以外整套别墅，按80%要价收租，并按照2017年阿德莱德别墅0.4%的年租金增幅计算每年租金增幅。）

5、房产增值部分：居外网海外房产分析师Adam Yang分析认为布里斯班房产接下来5年内都会有比较明显的增值。2018公寓房预计增幅3.5%；别墅房价增幅3.5%；以2018的增幅作为平均年增幅，阿德莱德别墅未来7年间的复合增长率可达到22.9%。具体增值为：630,000 X 22.9%= 144,900澳元

5年后出售房产的总收益 = 留学4年期间租金收益 + 出售收益 + 留学4年期间住宿费用节省 = 147,946 + 144,900 + 89,232 = 382,078澳元

结果：收益>花费

以上计算仅为一个简单的预估，并未包括这几年间所有可能产生的的开销与收益情况，不过从大的基本面上来看，在布里斯班“以房养学”是可行的。

 

欢迎拨打居外服务热线400 041 7515 了解更多布里斯班学区公寓项目， 更多澳洲城市的“以房养学”案例，欢迎点击查看。

 

以上所有计算均基于有附加假设下的理想情况，租金与房价增幅为根据Corelogic最新房价数据的预测，可能会根据时间与房产地点而产生变化。真实的支出与收益还请以具体情况为准。

“以房养学”作为一个投资理财的概念，必定会有一定风险，需要投资者对海外房产投资的信息、流程与法规进行谨慎研究。在澳洲买房时，一般要通过房地产经纪人与律师来操作，我们会为您推荐专业的经纪人与律师，他们会帮你搞定各种手续，而且手续费不太贵。

 

撰稿：Lisa Zhu & Adam Yang

排版： Shelly Du

责编： VX

堪培拉，澳大利亚联邦首都，澳洲最大的内陆城市，人口超过36.7万人，在澳洲所有城市里排名第八。距离澳洲东岸两大都会城市悉尼和墨尔本分别为280公里和660公里。这里是澳洲最适合以房养学的城市之一，拥有多所世界一流名校。下面将从房价概况，并结合周边房源实例计算以房养学的可行性。

1、堪培拉“以房养学”的基础：房市强劲房价持续上升   

11月澳洲房价较10月持平，同比上涨5.2%。悉尼、墨尔本走势一跌一涨。悉尼环比房价下跌0.7%，同比增幅只剩5%；墨尔本环比上涨0.5%，同比仍涨10.1%。堪培拉11月房价强势增长，同比增涨5.8%，资本回报率达到10.6%，表现不错。12月，堪培拉房价较11月房价环比增长1.0%，同比增长4.9%，继续表现上升态势。

作为澳洲首都，堪培拉对公共与服务行业的年轻白领有着非常强的吸引力。受益于经济发展与城市吸引力增长，堪培拉的人口增长势头也很强劲。堪培拉一直是澳洲失业率最低的城市之一。这将同时对买卖与租赁市场产生积极影响。2017年12月堪培拉租金中位数每周512澳元，同比租金增幅打到了4.9%，在澳洲名列前茅。预计接下来租金还会有可观增幅。从租金回报率来看，11月堪培拉别墅回报率约为4.1%，公寓的回报率则在5.3%左右。

这么看来，现在可以说是在堪培拉投资房产的好时机。鉴于此，居外为您推荐靠近澳洲国立大学附近的学区房。

 

二、堪培拉适合“以房养学”的房源项目

项目位于堪培拉Braddon区，距离市中心仅有1公里，到国立大学仅不到2公里，配套生活设施齐全，项目属于底层公寓，一共27套，现在仅剩下17套公寓，项目包括1室，2室，3室，3室+书房户型，价格区间38万 – 69万之间。项目属于高质量公寓，其他普通用于投资的项目EER只有6，这个公寓的EER有8.5，质量和造价很大程度区别于普通投资房，地理位置好，到国立大学，堪培拉大学都非常方便，附近还有堪培拉很好的高中，属于好校区的高质量公寓。详细

 

房屋价格：500,000澳元

房型：3卧2卫2车库

更多周边房源需求，请致电居外服务热线  400 041 7515 。

 

三、实例计算堪培拉“以房养学”的可行性

“以房养学”的精髓就是通过房屋获得投资收益，并以此收益支付留学与房屋投资的成本。由于海外投资者在澳洲只能购买新房，大部分投资者需要在孩子留学之前2-3年就规划购房，以便新房可以在孩子赴澳之际交付。学生赴澳留学的时候，新房交付，可将学生不居住的其他卧室出租以获取租金回报。根据2017年堪培拉公寓3.6%的租金增幅预计，2年后的租金水平也预计将比现在高出8%左右。学生毕业之后，已经持有5年左右的这套住宅已经有了一定资本升值，这时可以选择出售或者继续持有获取更高升值。

接下来，我们就按照以上这种模式来具体计算一下：如果我们现在买下上面这套推荐房源，2年后交付，接下来5年期间出租未居住空间，并在学生毕业后2年（购房之后7年）出售房屋。这样所获得的潜在收益足不足够用来支付留学与投资费用呢？

1、学费：澳洲国立大学商科学位需要3年完成，三年间总学费约117,072   澳元。

來源：http://www.anu.edu.au/files/resource/International%20Student%20Fee%20Schedule%202017.pdf

 

2、生活费用：国际学生每年生活费用 26,190澳元，三年间生活费约 78,570澳元；住宿费用三年间花费 37,440澳元，通过“以房养学”，这笔钱就可以被省下来。

來源：：http://www.anu.edu.au/students/program-administration/costs-fees/cost-of-living

3、购房花费

首付：由于目前澳洲针对外国人的贷款有所缩紧，我们按照40%的首付额度进行估计，首付约为200,000澳元，贷款：300,000澳元。

利息：根据贷款年限与申请者个人情况不同，可能获得不同的利率。在这里我们用目前较为常见的3.8%来进行计算，7年间需缴纳利息为：3.8% X  7 X 300,000= 79,800澳元

税费：目前在澳洲很多地方购房，都需要缴纳印花税，转让税，注册费等；在最新政策下，悉尼、摩尔全本、布里斯班、阿德莱德等地还要对对外国买家征收附加印花税。堪培拉目前尚无外国买家附加税，在这里购置50万澳元的新公寓需要交纳约13,312澳元的税费（律师费，保险等未包括在内），远低于澳洲其他主要投资城市。

购房与留学总花费 = 学费+生活费+贷款利息+税费 = 117,072  + 78,570 + 79,800 +13,312 =288,754  澳元

4、租金收益：650 X (1.034^2+1.034^3+1.034^4+1.034^5+1.034^6) X 80% X 52= 155,940澳元（堪培拉 Braddon区域目前3卧2卫的全新别墅租金要价在每周650澳元左右。这里的计算方法假设出租自住需要1间卧室以外整套别墅，按80%要价收租，并按照2017年3.6%的年租金增幅计算每年租金增幅。）

5、房产增值部分：居外网海外房产分析师Adam Yang分析认为堪培拉房产接下来5年内走势较为乐观，2018公寓房预计同比增幅在5%左右；以2018的增幅作为平均年增幅，阿德莱德别墅未来7年间的复合增长率可达到34%。具体增值为：500,000X 34%= 170,000澳元

5年后出售房产的总收益 = 留学3年期间租金收益 + 出售收益 + 留学3年期间住宿费用节省 =150,940+170,000+37,440  = 358,380澳元

结果：收益>花费

以上计算仅为一个简单的预估，并未包括这几年间所有可能产生的的开销与收益情况，不过从大的基本面上来看，在堪培拉阿德莱德“以房养学”是可行的。

 

欢迎拨打居外服务热线400 041 7515 了解更多堪培拉学区公寓项目，  更多澳洲城市的“以房养学”案例，欢迎点击查看。

 

以上所有计算均基于有附加假设下的理想情况，租金与房价增幅为根据Corelogic最新房价数据的预测，可能会根据时间与房产地点而产生变化。真实的支出与收益还请以具体情况为准。

“以房养学”作为一个投资理财的概念，必定会有一定风险，需要投资者对海外房产投资的信息、流程与法规进行谨慎研究。在澳洲买房时，一般要通过房地产经纪人与律师来操作，我们会为您推荐专业的经纪人与律师，他们会帮你搞定各种手续，而且手续费不太贵。

 

撰稿：Lisa Zhu & Adam Yang

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珀斯是西澳大利亚州的首府，也是澳大利亚第四大城市。由于地处澳洲大陆西岸地中海气候地区，拥有温和的气候与天鹅河岸的别致景色，使珀斯得以成为非常受欢迎的观光旅游目的地。曾经在澳洲的矿业繁荣时期，受到采矿业的振兴，珀斯房市曾经有过一段高速增长期。不过随着矿业繁荣期的结束，珀斯正在经历经济转型的阵痛，房市也处于长期调整阶段。

西澳大学国际学生的留学生活费用参考

• 学费 = 37,300澳元 X 3 = 111,900澳元
• 生活费用（包括住宿费） 22,520澳元/年 X 3 = 67,560澳元
• 3年的学费和生活费 =179,460澳元

参考信息

• 西澳大学3年制商科学费细节
• 2018年商科的国际学生3年的生活费 （包括住宿费）

 

留学西澳大学 值得抄底的房源

居外网海外房产分析师Adam Yang表示，2017年12月，珀斯房价环比微跌0.1%，同比下跌2.3%，为2015年5月以来的最小跌幅。在不断复苏的经济与就业影响下，整个房市特别是公寓市场的反弹趋势比较强烈。不过由于供给仍然大于需求，2018珀斯的房价预计将与目前基本持平。不过如无重大动荡，随着澳洲经济回温，整个珀斯市场可能在2-3年内出现价格反弹，当下可以说是一个较好的抄底机会。为了您能够在西澳大学学习，我们为您推荐距离珀斯中心商务区仅3公里路程的精品公寓。

近西澳大学房源推荐

房屋价格：AUD 645,000 / 约¥ 329万

房型：2卧1卫

地址：110/18 Atkinson Street, Perth, Perth, Western Australia, Australia

该公寓位置优越，地处苏比亚科最热门地区，为您提供无价地段的一流的资本投资！距离珀斯中心商务区有 3 公里路程，步行 5 分钟可至苏比亚科火车站。详情

 

欢迎拨打居外服务热线400 041 7515 了解更多西澳大学学区房项目， 更多澳洲城市的“以房养学”案例，欢迎点击查看。

 

撰稿：Lisa Zhu & Adam Yang

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悉尼位于澳大利亚东南沿海地带，是新南威尔士州的首府，是澳大利亚人口最多也是人口最稠密的城市。都会区人口5,005,400人（2016年）。2017年12月澳洲整体房價較11月环比下跌，同比上漲4.2%，远低于去年同期。在几大首府城市中，悉尼环比跌幅0.9%，为全澳最高。相比于2016年12月，悉尼在2017年的房价同比增幅只剩3.1%。由于2018年预计悉尼房价将继续降温，再加上外国人附加税的征收，目前并不是特别适合以房养学。不过，房地产市场有自己的周期性，对于海外学生而言，在市场调整的时候逢低买一套学区房先投资起来，等待下一波市场崛起，也是个不错的选择。

悉尼：全球著名教育与旅游目的地

在这个金融之都——悉尼，还有一个不得不说的“景点”就是澳大利亚悉尼大学，悉尼大学被众权威媒体誉为全世界最漂亮的大学校园之一 ，已然成为澳洲最为重要的景点之一，每到周末游人络绎不绝。

这里还汇集了世界上著名的五所大学，分别是：悉尼科技大学、悉尼大学、新南威尔士大学、麦考瑞大学、西悉尼大学。在前不久公布的泰晤士高等教育(Times Higher Education)2017-2018年度世界大学排名中，悉尼大学（University Of Sydney ）排名四十八。位于复旦大学（第116名）和上海交大（第188名）、中国科技大学（第132名）之前。

 查看世界一流名校 悉尼大学

房价涨势走弱  逢低买入学区房是聪明选择 

2017年12月，澳洲整体房价环比下跌0.3%，同比涨幅为4.2%，表现比2016年同期逊色不少。在各大城市中，悉尼房价回调幅度较大，环比下跌0.9%，同比仅增长3.1%，远低于之前两位数的房价同比增长水平。自去年7月达到顶峰以后，受到加税、贷款政策与可负担性等因素影响，悉尼房价一直在下调，但幅度都不大；虽然墨尔本的房价增幅也有一定程度的缩紧，但相比悉尼依然表现更好一些。租金方面，2017年悉尼租金中位数为每周581澳元，为全澳洲最高水平。同2016年相比，同比上涨3%，但近几个月来增幅也有放缓趋势。

居外网海外房产分析师Adam Yang认为，进入2018年，悉尼房市将进一步回调，年度房价同比增幅将在2-3%左右，并将在之后的1-2年内持续这种行情。不过任何房市都有周期性，目前悉尼房价走势很大程度针对投资者的限制政策引起的。悉尼有着稳定的经济与人口增长基础，房价增幅减缓会导致市场供给放缓，一旦购房限制措施松绑或者市场供给转向紧张，房价就又会回到高速上涨的轨道。对于打算在悉尼留学的学生与家长来说，趁着市场低迷的时候入手，用不错的价格先进行学区房的投资，等待市场回温以获取收益也是个不错的选择。

 悉尼大学周边学区房推荐

该公寓项目位于Rosebery区核心位置，距离Green Square的Gunyama公园及新建的水上活动中心仅数步之遥，距离悉尼CBD仅5公里。周边环绕多个公园绿地及园景花园。步行及自行车道可通往Green Square购物区、休闲区和公交站，仅需10分钟即可轻松抵达悉尼CBD。从Green Square火车站出发，仅需5分钟即可到达CBD、海港和悉尼机场。一站即至中央火车站，两站即至Town Hall火车站。详情

这里是悉尼内城区最为便捷的社区之一。咫尺之遥便可至悉尼最好的院校，包括悉尼男子/女子高中、悉尼大学、悉尼科技大学和新南威尔士大学。距离Sydney Grammar学院、Scots学院，Ascham、Kambala、Kincoppal等多所私校和TAFE学院也仅一箭之遥。公寓距离世界级的运动休闲场馆仅500米之遥，包括占地近7,000平米的水上运动中心，拥有50米室内恒温泳池、水疗及儿童戏水区、健身房、咖啡馆和儿童看护中心。Gunyama公园将建有超大面积多重功能的运动场、训练场、室外环形跑道和公共设施。

房屋价格： 1,180,000澳元

房型：2卧2卫1车库

 

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撰稿：Lisa Zhu 

责任编辑： Shelly Du

墨尔本，澳大利亚维多利亚州的首府、澳大利亚联邦第二大城市，澳洲文化、工业中心，拥有众多的维多利亚式建筑，数量在全球仅次于伦敦，典型的建筑地标有墨尔本大学、维多利亚艺术中心、国家美术馆等。 这里是澳洲最适合以房养学的城市之一，拥有多所一流大学。下面从当地房市概况、并结合实际房源，计算“以房养学”的可行性。

一、墨尔本“以房养学”的基础：房市强势依旧

11月澳洲房价较10月持平，同比上涨5.2%。悉尼、墨尔本走势一跌一涨。悉尼环比房价下跌0.7%，同比增幅只剩5%；墨尔本环比上涨0.5%，同比仍涨10.1%。虽然墨尔本的房价增幅也较之前有一定程度的缩紧，但表现仍位列澳洲城市前列。相对悉尼，墨尔本拥有较低的房价，较低的投资者饱和度与较高的净移民人口增长，是造成目前走势差距的原因。租金方面，12月墨尔本租金中位数为每周438澳元，同比增幅达到4.3%，为澳洲租金增长第三快的城市。

作为澳大利亚第二大城市及维多利亚州首府，墨尔本连续多年被评为全世界最适宜居住的城市，受益于经济发展与城市旅游业吸引力的增长，墨尔本的人口增长势头也很强劲。 居外网海外房产分析师Adam Yang认为，受到政策限制与部分区域供给过剩的影响，2018年墨尔本房价增幅将有所放缓，但仍将高于澳洲其他主要城市。预计2018年墨尔本房价增幅在8%左右。不过随着房价增幅放缓，房市供给也会相应减少。如无重大外部波动，墨尔本房市有望继续维持现在的增长水平。

这么看来，现在可以说是在墨尔本投资房产的好时机。鉴于此，居外为您推荐靠近墨尔本大学附近的学区房。

二、墨尔本适合“以房养学”的房源

墨尔本目前房价中位数在72万澳币左右，别墅价格更高，中位价约为83澳币。虽然在房价高速增长的环境下，更高的房价意味着更高的回报，对以房养学是有利的。但是较高的房价也意味着投资者也要支付更多的房贷利息与税费，所以其实在高房租区域选择较为便宜的房屋更容易达到以房养学的目的。

Life项目位于墨尔本西部发展最快和近一年价值增长最高的Point Cook区, 随着该区域的蓬勃发展，地价不断上涨。Life小区周边有火车站，购物设施齐全，去海边只需要几分钟，绝美的环境和便利的位置是快速增值的基础。最重要的是，紧靠Alamanda中小学，步行一分钟。步行到墨尔本大学医学院分校、维多利亚大学分校、综合医院、公园湿地及威廉姆斯兰町的巨大购物区仅一站火车站距离，开车到海边15分钟。详情

房屋价格：647,000澳元

房型：4卧2卫

三、实例计算墨尔本“以房养学”的可行性

“以房养学”的精髓就是通过房屋获得投资收益，并以此收益支付留学与房屋投资的成本。由于海外投资者在澳洲只能购买新房，大部分投资者需要在孩子留学之前2-3年就规划购房，以便新房可以在孩子赴澳之际交付。学生赴澳留学的时候，新房交付，可将学生不居住的其他卧室出租以获取租金回报。根据2017年墨尔本公寓5%的租金增幅预计，2年后的租金水平也预计将比现在高出10%以上。学生毕业之后，已经持有5年左右的这套住宅已经有了一定资本升值，这时可以选择出售或者继续持有获取更高升值。

接下来，我们就按照以上这种模式来具体计算一下：如果我们现在买下这套推荐房源，2年后交付，接下来5年期间出租未居住空间，并在学生毕业后2年（购房之后7年）出售房屋。这样所获得的潜在收益足不足够用来支付留学与投资费用呢？

1、学费：以墨尔本莫纳什大学为计算蓝本。莫纳什大学商科学位需要3年完成，三年间总学费约36,000澳元。

来源：https://www.monash.edu/study-abroad/inbound/financial-information

2、生活费用：国际学生每年生活费用27,090澳元（包括住宿费用），三年间生活费约81,270澳元（包括住宿费用）；其中住宿费用每年花费7,800澳元，三年住宿费用总花费23,400澳元，通过“以房养学”，这笔钱就可以被省下来。

来源：https://www.monash.edu/study/why-choose-monash/our-locations/life-in-melbourne/cost-of-living

3、购房花费

首付：由于目前澳洲针对外国人的贷款有所缩紧，我们按照40%的首付额度进行估计，首付约为258,800澳元。

贷款：388,200澳元

利息：根据贷款年限与申请者个人情况不同，可能获得不同的利率。在这里我们用目前较为常见的3.8%来进行计算，7年间需缴纳利息为：3.8% X 7 X 388,200= 103,261澳元

税费：目前在澳洲很多地方购房，都需要缴纳印花税，转让税，注册费等；在最新政策下，悉尼、墨尔本、布里斯班、阿德莱德等地还要对外国买家征收附加印花税。按照政策，在墨尔本购置一套价值64.7万澳元的新公寓需要交纳约 80,904澳元的税费（律师费，保险等未包括在内）。

购房与留学总花费 = 学费+生活费（不包括住宿费）+贷款利息+税费 = 36,000 + 81,270 – 23,400（包括住宿费）+ 103,261 + 80,904 =278,035 澳元

4、租金收益：480 X (1.05^2+1.05^3+1.05^4+1.05^5+1.05^6) X 80% X 52= 121,645澳元（墨尔本Point Cook区目前4卧2卫的全新公寓租金要价在每周480澳元左右。这里的计算方法假设出租自住需要1间卧室以外整套别墅，按80%要价收租，并按照2017年5.0%的年租金增幅计算每年租金增幅。）

5、房产增值部分：居外网海外房产分析师Adam Yang分析认为墨尔本房产接下来5年内走势较为乐观，2018公寓房预计同比增幅在7%左右；以2018的增幅作为平均年增幅，墨尔本别墅未来7年间的复合增长率可达到50.1%。具体增值为：647,000X 50.1%= 324,147澳元。

5年后出售房产的总收益 = 留学3年期间租金收益 + 出售收益 + 留学3年期间住宿费用节省 =121,645+124,950+324,147 = 570,742澳元

结果：收益>花费

 

以上计算仅为一个简单的预估，并未包括这几年间所有可能产生的的开销与收益情况，不过从大的基本面上来看，在墨尔本“以房养学”是可行的。

 

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以上所有计算均基于有附加假设下的理想情况，租金与房价增幅为根据Corelogic最新房价数据的预测，可能会根据时间与房产地点而产生变化。真实的支出与收益还请以具体情况为准。

“以房养学”作为一个投资理财的概念，必定会有一定风险，需要投资者对海外房产投资的信息、流程与法规进行谨慎研究。在澳洲买房时，一般要通过房地产经纪人与律师来操作，我们会为您推荐专业的经纪人与律师，他们会帮你搞定各种手续，而且手续费不太贵。

 

撰稿：Lisa Zhu & Adam Yang

排版： Shelly Du

责编： VX

由于对国际买家征税以及信用监管加强等因素， 海外买家对澳洲房产的需求几近降至冰点。 前往澳洲购买住宅的海外买家在一系列新政下数量急剧下降，澳洲当地的开发商们开始就此表达不满。

根据澳洲当地房产开发商的数据，两年前海外买家在澳洲购房者中数量占比40%，现如今海外买家的交易量下降到只占期房销售量的1%，导致整个澳洲住宅交易量萎缩近20%。

碧桂园澳洲分公司营运总监胡国涛（Guotao Hu，音译）说：“在我们看来，澳洲的海外买家正在急剧变少，背后的原因是澳洲银行的房贷政策锁紧、印花税附加费以及中国政府的调控造成的’。”  从2018年1月1日开始，澳洲最后一个开始对外国买家征收附加税的南澳州也开始效仿其他地方，增加7%的附加费。

这也侧面印证了澳大利亚最大公寓开发商梅丽顿（Meriton）公司创始人哈利·特里古波夫（Harry Triguboff） 在上周接受《澳大利亚金融评论》采访时提到的海外买家“流失”过后，澳洲本土房地产业的景气程度不是差，而是“非常糟糕”。

这种“行业的寒冬”迫使碧桂园迅速改变其澳洲公司的经营战略方向，将业务重点转移至项目总体规划及土地开发，这也是碧桂园的强项。

>>>澳洲置业百科：澳洲购房流程 | 澳洲房贷申请 | 澳洲房产税费

去年，碧桂园达成其在澳大利亚最大的一笔海外交易，抢下了炙手可热的墨尔本西部增长走廊温德姆谷（Wyndham Vale）的未开发土地，该地面积363英亩，价值4亿澳元。

澳洲第一金融控股有限公司的管理总监王仁和（音）说，尽管业内人士已发出过不满，但是澳大利亚仍然“搬起石头砸了自己的脚”。

王先生说：“许多开发商决定停止建筑开发， 因为项目有可能获批，但还没有动工，因为可能会面临卖不出去的局面。澳洲对于国际投资者而言，投资环境欠佳的名声已经众所周知。”

澳洲第一金融控股有限公司主营业务为房产项目营销并为小型开发商提供资金。他提到目前他的公司面临客源减少，因为需要营销的期房楼盘变少，而许多已经完成预售的开发商现在也面临结算困难的问题。

澳洲房地产委员会曾警告澳洲联邦政府，勿再继续“妖魔化”海外投资者，因为正是海外投资者才提振了澳洲房产业的景气度。

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澳洲开发商呼吁为国际投资者创造“更多便利，而非各种限制”

澳洲皇冠集团管理总监伊万·苏尼托（Iwan Sunito）对媒体说，澳大利亚应该铺着红毯欢迎来迎接投资者，而不是设置各种限制。

“这些限制海外买家的措施非常短视，在澳洲投资型出租公寓的市场需求也非常大。我们应该为海外投资者提供更多便利， 而不是各种限制。比如说房贷，我们的银行可以把贷款比例降到50%。目前的限制长远而言只会伤害我们自己的经济，因为它会降低政府的税收收入，比如印花税等。”

中国房地产开发商福星惠誉的执行总监刘浩（音译）2014年售出了自己位于帕拉马塔长廊（Parramatta Promenade）的几套公寓。他说，在房地产周期的后半段增加印花税、附加费并压缩房贷只能表示国际投资者在澳洲会面临不公平的投资环境， 并不能帮助澳洲政府实现其目标。

他说：“很多开发商很兴奋地进入市场，反而在开发过程中遇到行业下行。”

“中国人不会挑不受欢迎的地方来投资”

在悉尼有多处公寓项目的某主要中国开发商正在试图进入诸如印度尼西亚等其他亚洲市场，提到“海外买家并不想在不受欢迎的国家进行投资。”

这位开发商提到，“在资本出海同样困难的情形下，寻找海外投资标的的中国买家更倾向于到没有“额外”附加税的英国或美国进行投资。如果澳大利亚想要可持续的发展，它应该考虑放宽这些政策。”

正在冷却的房产行业也迫使墨尔本的一家中文地产信息平台将业务重点转移至其他国际市场。该集团去年在墨尔本并未向海外买家售出任何新公寓。杨总监说，“如果不转向其他市场，我的生意就完了。”

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但也不是所有的开发商都损失惨重，海外买家并不是完全撤离了澳洲市场。很多已经把资产转移出中国的买家仍然在寻找澳洲的高端及豪宅项目。澳洲本地的售卖代理The Agency说道，“开发商仍在购入土地，期待行业的复苏。”

 

原文：《澳大利亚金融评论》

编译：Maya

排版：Zoe Chan

责编：HY

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

墨尔本，澳大利亚维多利亚州的首府、澳大利亚联邦第二大城市，澳洲文化、工业中心。拥有众多的维多利亚式建筑，数量在全球仅次于伦敦，典型的建筑地标有墨尔本大学、维多利亚艺术中心、国家美术馆等。根据Domain的数据，墨尔本2017年第三季度别墅每周租金中位数为420澳币，公寓单元400澳币，价格没有明显涨幅。

在前不久公布的泰晤士高等教育(Times Higher Education) 2017-2018年度世界大学排名中，莫纳什大学（ Monash University ）排名世界八十。

莫纳什大学：永远求知

澳大利亚第二大城墨尔本郊区的一所综合大学，创校于1958年，总共有八个校区，其中有六所设址于墨城附近，主校区位于墨尔本市东南区，另有分校位于马来西亚吉隆坡和南非约翰内斯堡的瑞姆西格，并且在意大利普拉多和英国伦敦各有一所研究中心。莫纳什大学是澳洲八大名校成员，为澳洲最顶尖的大学之一，其中以药学及药理学科系的学术水平最为领先。大学设有艺术暨设计学院、文学院、商业暨经济学院、教育学院、工学院、资讯科技学院、法学院、医学护理暨健康学院、药剂学院和理学院。

 

莫纳什大学留学生活总费用

学费 = 12,000 X 3 = 36,000澳币

住宿费用=600 X 52 X 3 = 93,600澳币

生活费用 = 2,094澳币（每周）X 12 X 3 =326,664澳币

莫纳什大学商科学生3年的学费和生活费（不包括住宿费）=456,264澳币

参考信息

学费细节

校外住宿费用细节 

那么，在墨尔本以房养学是否可行？

墨尔本聚集了多所世界知名大学，每年吸引着大量海外留学生的涌入，而根据居外网房产分析师Adam的数据，墨尔本的房产增值近五年都比较大。

当然，以房养学的首要前提就是要有的资金规划，这是一项长期的资产配置行为。在购房之初，购房者需确保能够支付：房子的及相关税费、孩子的留学费用、房屋的每月抵押贷款月供。而收入会相当可观，甚至可以超过每月的贷款还贷！投资者在购房时可先交付10%的房子定金；等到土地过户后，再支付20%的余款，剩余的房款则可通过银行贷款支付。

近莫纳什大学“以学养房”房源推荐

房源介绍：

房屋价格：1,250,000澳币(约人民币637万)

首付：600,000澳币（按照45%-50%计算）

贷款：650,000澳币

贷款年限：5年

利息：3.72%

5年利息支出：120,900澳币

根据居外房产专家Adam预测，墨尔本2018公寓房预计增幅7.0%；别墅房价增幅8.0%; 公寓5年房价增幅（按2018增幅计算）40.2551731；别墅5年房价增幅（按2018增幅计算）46.9328077。 据Domin最新数据分析，2017年3季度公寓租金要价中位数 400澳币；2017年3季度别墅租金要价中位数 420澳币。

国际学生留学的生活费用是否可以通过以房养学的方式持平呢？我们来看一下：

支出：

5年利息支出 = 0.0372 X5 X750,000= 120,900澳币 ；

学费+生活费（不包括住宿费）= 456,456澳币

总支出 = 577,356

 收入：

出租卧室，按照租金的80%计算；5年租金总收入= 400 X 0.8 X 52 X 5 = 83,200澳币

公寓5年房价增幅为（按2018增幅计算）40.2551731；

5年房价升值总值 = 1,250,000 x 0.4 = 500,000澳币

总收入 = 83,200 + 500,000 = 583,200澳币

出售房产后的盈利状况为：

总收入-总支出= 583,200- 577,356= 5,844澳币

由此可见，“以房养学”不仅减少家庭支出，还有盈余，一举两得。根据澳洲的相关政策，留学生在大学毕业后有机会获得两年的工作签证。在此期间，如果学生可以在当地找到工作并获得雇主担保的机会，即有机会拿到澳洲绿卡；因此，对于想要通过留学留在澳洲的学生来说，毕业后能否找到合适的工作就显得至关重要。“以房养学”不但可以降低子女的留学成本，还有机会使全家都取得移民资格。

墨尔本买房攻略

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“以房养学”作为一个投资理财的概念，必定会有风险，关键是投资者对海外投资产品的信息、程序是否了解且信心是否建立。在澳洲买房时，一般要通过律师来操作，我们会为您推荐专业的律师，他们会帮你搞定各种手续，而且手续费不太贵。

 撰稿：Lisa Zhu 

编辑： Shelly Du

墨尔本，澳大利亚维多利亚州的首府、澳大利亚联邦第二大城市，澳洲文化、工业中心。拥有众多的维多利亚式建筑，数量在全球仅次于伦敦，典型的建筑地标有墨尔本大学、维多利亚艺术中心、国家美术馆等。根据Domain的数据，墨尔本2017年第三季度别墅每周租金中位数为420澳币，公寓单元400澳币，价格没有明显涨幅。

墨尔本大学 (University of Melbourne )

墨尔本大学成立于1853年，是维多利亚洲最古老的公立大学，也是著名的澳大利亚八校联盟的成员之一。大学主校区是在墨尔本的Parkville，而其余的校区则在维多利亚地区的Southbank、Dookie、Burnley、Cresswick和Werribee。大学提供的学科包括：艺术、经济和商业、教育、工程、法律、医学、牙科和健康科学、音乐、科学、兽医科学等。目前大学有8,000+员工，在校学生40,000多名，包括100个国家的15,000国际学生。分布在全球140多个国家的200,000多名校友。学校致力于研究项目。 2014年该校用于研究的经费达到AU$1.17b；自2008年启动墨尔本课程之后，为澳大利亚的其他大学提供了近100个主要学习领域的11个本科学位和270个专业研究生学位。（墨尔本买房攻略）

墨尔本大学在澳大利亚作为仅次于CSIRO（联邦科学与工业研究组织Commonwealth Scientific and Industrial Research Organization）的第二大科研机构以及获得澳洲政府赞助资金最多的大学之一。强调学生在学术造诣与人格修养等方面的综合能力，竭力为学生塑造独特的“墨尔本经验”。墨大校友中已有八位诺贝尔奖得主。

墨尔本大学联系方式

联系电话： + (61 3) 9035 5511

学校网站：http://www.unimelb.edu.au/

联系邮箱：13MELB@unimelb.edu.au

居外房源推荐

近墨尔本大学 “以学养房”房源推荐

房型：Aqui 2卧2卫 复式公寓楼花         房屋价格：约 316万人民币

销售代理：志诚地产 （Sincere Real Estate Australia ) 

地址：墨尔本Docklands 区 Docklands Drive

与墨尔本大学交通距离：公交25-30分钟左右，步行45分钟不到 

 

Docklands毗邻墨尔本大学、皇家理工大学、维多利亚大学、墨尔本语法学校、墨尔本女子语法学校、麦克罗宾逊女子高中、墨尔本高中等一众知名学府，适合留学生”以房养学”。

Aqui 由著名开发商MAB倾力打造，为金银双楼中的金楼。 6星级装修标准。对面即为同属小区的5星级大酒店。马路对面就是Docklands Town Center， 有160多家店铺。楼下各种饭店和咖啡馆。转楼花单元E1202，方向正北，前面无挡无敌景观。晚上摩天轮夜景璀璨夺目。

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撰稿：Lisa Zhu 

编辑： HY