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澳洲房价遭遇近6年来最大跌幅 “微型信贷危机”或加速房价下跌

根据Corelogic最新发布的报告，2018年7月澳洲房价同比下滑1.6%，创下自2012年8月以来的最大跌幅。不过由于过去几年的疯狂涨势，当前房价仍比五年前高出30%以上。

八大首府城市中，有5个在7月出现同比房价下跌。两大城市悉尼与墨尔本的房价同比与环比均出现下滑，珀斯与达尔文市场依然保持低迷；布里斯班、阿德莱德与堪培拉表现基本稳定，霍巴特房价则继续一枝独秀。

全澳范围房价减速

最值得注意的是，虽然比悉尼晚了5个月，墨尔本房价在7月也开始进入下滑，同比微跌0.5%，环比下跌了0.9%，是7月所有城市里环比表现最差的。相比去年11月房价开始下跌之前的顶峰，悉尼房价已经下跌5.4%，墨尔本房价也下跌了2.9%。

在过去五年中一直保持稳定涨势的布里斯班与阿德莱德，房价增幅也开始明显缩小。相较一年前的这个时候，布里斯班的房价同比增幅从2.9%缩小到1.2%，这个数字在阿德莱德更是从5.4%降低到0.7%。

霍巴特与首都堪培拉的表现继续高名列前茅，但是增幅也都放缓至近期新低。

高价住宅受打击更大

2017年下半年开始，澳洲房价增幅开始回落，其中高房价的市场区间受到打击最大。房价同比变化的回落幅度要远高于中价位与低价位住宅。

澳洲住宅价值滚动同比变化，按不同价格区间

从不同城市来看，这种市场分化在悉尼与墨尔本最为明显。相比于去年同期，悉尼与墨尔本的高价位住宅价格下跌都较显著。特别是在墨尔本，虽然整体房价同比出现下跌，但是中低价位的住宅价格依然在上涨，其实是高价位住宅的价格下滑拖累了整体数据。

2018年7月住宅价值同比变化，按不同价格区间

而在其他城市，这样的现象却不是很显著。造成这样的区别，原因是多样的。但是一个主要原因则是因为澳洲近年来一系列的加税与贷款限制大大抑制了市场上的对高价住宅的纯投资需求，而更偏向于中低价位的首套房买家的需求则相对而言占据了更大的比例。在更受投资者青睐悉尼与墨尔本，有更多专门为投资者兴建的豪宅，那么这两个城市的房价在目前市场环境下受到更大的影响也就不奇怪了。

德勤预测：“微型信贷危机”或加速房价格下跌

根据德勤经济研究所（Deloitte Access Economics）发布的最新商业前景报告，悉尼和墨尔本的房价下跌“将会加剧，随后再慢慢回升”。

越来越高的成本和越来越低的信贷流动性会影响房地产市场，引发“微型信贷危机”，对房价造成更大的压力。

除此之外，即使澳大利亚储备银行（Reserve Bank）没有针对银行贷款收紧和银行皇家委员会（banking royal commission）做出的裁决采取措施，加息也是造成“恐惧引发恐惧”现象的原因以及人们预期最终会加息的前提。

报告指出，缓慢上升的利率，较低水平的失业率，还有最重要的因素——人口增长将暂时缓解市场的硬着陆趋势。

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“自全球金融危机以来最长的房产市场干旱期恰逢信贷收紧，而投资机构发放的贷款已经跌至6年来的最低点，”报告中提到。“这意味着现在墨尔本正在经历的房价下调将会加剧，随后才有所改善。”

报告还补充道：“尽管现在市场上看到的负面信号比特朗普总统的心血管疾病风险评估的还要多，我们仍然期待出现运行良好的房产建设周期。”

“这种良性环境对我们在未来几年内所无法预见的前景有很大的影响。我们没有看到中国倒下，也没有看到澳大利亚失业率攀升。我们并不认为全球和本地的利率会快速上升。”

商业建筑价格略有上升

“我们仍然可以看到，当前的房价下滑在2019年底将会触底，但由于持续的人口增长，这次的底部比过去几个周期到达的底部更为坚实。”

但在经济衰退停止之前，住房建设和翻新的速度将在未来几年内减慢，并被写字楼和酒店的商业建筑工程数量的小幅度上涨而抵消。

澳大利亚旅游业表现强劲，海外游客更是提供了一大助力。这使得人们加大了对酒店住宿行业的投资力度，斥22亿美元巨资打造的巴兰加鲁（Barangaroo）皇冠悉尼酒店度假村就是一个例子。

虽然大部分商业建筑都坐落于新南威尔士州，但由于新州在首都城市中的房价涨幅最大，它未能幸免于承受住房市场低迷造成的冲击。

报告中透露，昂贵的住宅将难以出售，但得益于首次购房者的优惠，“低端房产受到的影响较小”。

昆士兰未受到过度供应引发的负面影响

和悉尼一样，墨尔本的房地产市场也会走弱，但物业价格跌幅低于悉尼。

这些价格下调现象有利于昆士兰州的房地产市场，因为有更多人从其他州迁移到了这个阳光明媚的地方，使其摆脱了房产供应过多造成的负面影响。

“这一切预示着昆士兰州的住宅建设工程拥有更光明的前景，”报告中说道。

“房屋建设审批通过率已经急转直下，建筑开工率也已经见底。虽然住房建设的总体速度仍有可能拖慢澳大利亚未来一年内的经济增长，但因为强劲的人口增长消耗了当前的过剩供给，物业市场可能会就此开始增长。”

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报告还警告说，珀斯房地产市场仍处于低迷状态，而首都领地（ACT）还有建设更多房产的空间，但人口和住房需求的进一步增长都需要国家提供更良好的基础设施支持，否则人口增长将不可避免地受到一定的阻力。

“国家的移民人数将被削减——也许会被大幅削减——从而削弱了许多支撑国内市场增长，且‘最有可能’的预测变为现实的可能性，”报告中称。

人口增长是房产市场获得缓慢稳定增长的基础。

文：Adam Yang、金融評論（Financial Review）
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任

兵败南半球？投资澳洲失败的六大原因｜居外专栏

在1985-2015年的30年里澳洲房产增值221.4%，澳洲显然已经在全球范围内成为当之无愧的房产投资大国。1987年8月至2017年8月的30年间，低价类房产价格上涨了1,517%，中价类房产上涨580%，高价类房产上涨432%。也就是说，30年间澳洲市场保持着旺盛的需求与活力，低价类房产价格涨幅最高，如今房屋的可负担性正逐年降低，但近年高价房产的需求证明了房屋价格的攀升并不会打击消费者的购房热情，这也让投资者对澳洲未来的投资前景充满信心。然而，仍然有许多海外投资者在兵败澳洲，未获得可观的投资回报，更有甚者遭遇“滑铁卢”颗粒无收。

当下，中国投资者走出去的意愿非常强烈，而如何成功的走出去，是众多中国投资者共同面临的重大课题。希望可以通过本文为各位读者罗列相关澳洲投资失败失利案例，找出失败失利原因，并找出避免同类失误的解决办法，以助力中国投资者转败为胜，赢在澳洲。

1. 项目调研不充分

凡事预则立，不预则废，中国投资者走出去也不例外。当前，绝大多数投资者在进行海外投资时缺乏充分的可行性研究，存在很强的主观盲目性。调研不充分主要是指对影响投资项目成功的各种条件是否具备没有穷尽或判断失误，从而导致决策失误，投资失败失利，例如法律调研、商业调研、社会环境或自然环境调研等等。

2015年，来自中国成都的张先生投资澳洲昆士兰北部的一处农业项目，看中的便是该项目区域的面积庞大，而单位均价较低，很好地满足了国人对于“土地”所有的青睐。但张先生在投资前的可行性研究时，并未注意所投农场地域的气象条件，导致投资失败。投资后来发现农场所在地常年多雨，薯类农作物无法晒干，而机器烘干成本太高，最终不得不放弃该农场，另行选址。

中国投资者在澳投资前对项目进行全面的可行性研究极其重要。建议中国投资者进一步增强风险意识、困难意识，在自己全面调研的同时聘请专业的国际国内商业和法律等服务机构进行全方位的深度可行性研究，对影响项目成功的全部必要条件和要素进行罗列并重点分析评估，否则，一旦投资失败，后悔莫及。

2. 尽职调查不充分

在投资者对于项目本身的调研通过之后，强烈建议聘请相关服务机构对投资项目与转让方进行深入尽职调查。中国投资者因尽职调查不充分、不到位，或者在尽职调查阶段风险判断失误而失败失利的案例也不少。

2006年，中信泰富在澳洲收购了20亿吨磁铁矿资源开采权的Sino-Iron项目。收购后，该项目就像一个吞钱的机器，项目投资预算最初为25亿美元，五年后该项目投入已接近71亿美元。最后中信在总结该项目成本升高的原因时，投资前“尽职调查报未充分、详尽”赫然在列。

3. 政府审批风险估计不足

境外投资中因不能获得政府批准或担心不能获得政府审批而终止失败的案例不在少数。FIRB（Foreign Investment Review Board) (澳大利亚外国投资审查委员会）主要负责审批外国投资者在澳洲的投资项目。根据澳大利亚的外国投资制度，海外投资者在澳购买房产之前一般都需要办理投资审批，得到FIRB审批之后才可进行投资。

2016年4月，澳大利亚外国投资审查委员会（FIRB）以“国家利益”为由，否决了大康牧业拟3.7亿澳元收购澳洲畜牧业公司Kidman公司80%股权的申请。几个月后，澳大利亚财长Scott Morrison也以“国家利益”为由，也叫停了中国国家电网约100亿澳元收购该国电网公司Ausgrid的交易。

不少海外投资者认为FIRB对于个人的对澳房产投资批准率为100%，绝不会被“卡”住，从而并不担心购房合同中缺少“Subject to the approval of FIRB”（以FIRB批准为条件）的关键条款。请注意FIRB对于个人的对澳房产投资批准率从没有100%，FIRB在审批时会着重审查一项投资是否能够提升经济活动且促进生产力提高或技术革新，那么这种投资一般被判定为不与国家利益相违背的。当FIRB考量海外人投资申请时，主要评估的是以下几点：

国家利益，投资会否影响到澳大利亚保护其安全和发展模式的能力。
竞争议题，投资会否直接或间接导致竞争市场发生扭曲。
对政府政策特别是税收以及政府关心的议题比如环境造成影响。
对澳大利亚社会以及经济是否造成不利影响。
投资者的性，投资者是否有明确的商业目的，或投资行为是否受到充分明确的监管和监控。

4. 未聘请相关律师或聘请律师不专业

在澳洲，律师均在物业投资与产权转让的过程中扮演着非常重要的角色。无论是商业投资还是住宅投资，买方往往会委托涉猎相关产权法与土地法的律师就物业买卖合同中的条款进行审查与解释。对买方不利的条款，律师会提出意见并负责协助买方与卖方进行法律谈判，直到双方达成协议为止。因此，在海外投资的过程中，委托一名合适的律师就显得尤为关键。

实际上律师的业务十分广泛，不同专业的律师擅长的业务方向也各不相同，并非所有的律师或高级别律师就必然精通地产法律业务，而且不同州的地产法律也有所不同。在海外投资过程中，买方律师要告知买方相关的法律权利义务，在客户违约的情况下也必须要告知客户的法律责任。

5. 居间人误导

中国投资者投资海外项目往往有居间人牵线搭桥。居间人为收取佣金或类似报酬，往往可能会有夸大项目收益，促成交易的心理。中国投资者未能正确把握和处理与居间人的关系，也很有可能遭遇投资风险。

据《悉尼晨锋报》报道，自2014年9月份到现在，在悉尼地区至少有10名房地产经纪人被指控诈骗，并且被吊销了工作执照。目前，这种情形在新州房产界屡见不鲜。过去两年来，超过360万澳元被新州的房产经纪人骗走，他们用来支付赌博、毒品、机票和各种娱乐方式的账单。

因此，中国投资者为了保护好自己的投资安全，必须学会正确处理与居间人的关系，挑选合适的居间人。因此，请注意以下几点：

对居间人提供的信息都要进行验证，不可轻易相信，一旦发现居间人提供的信息不实，立刻终止合作；
不能让居间人完全掌控投资项目，要直接或间接与交易对方进行沟通；
居间人报酬，争取根据项目节点和经营业绩确定并分期支付，切忌一次性支付；
佣金协议或类似协议中明确居间人的义务，并设定完成时间节点以及逾期违约责任。

6. 税务问题

一般来讲，海外投资者在澳洲被视作“非税务居民”。对于非税务居民来说，他们只需交纳在澳洲境内所赚钱财的税。例如一个中国人在澳洲买了一处投资房，就需要在澳洲申请税号，然后每年在澳洲申报关于该投资房的收入。

投资房产主要有两种收入。一是持有房产时期的房租收入，一是卖房产时的资产增值收入。这两个收入相对独立，纳税时有不同的计算尺度。从来没有被出租过的房子，卖的时候增值了，只要在定义上是“投资房”，也同样需要缴纳增值税，除非房子一直是纳税人的自住房。

另外，税局征税的对象是房产所有者。所以即便房产的出资者是所有者的父母或亲朋好友，房子的贷款在其他人名下，依然不会改变税赋。当然，如果买房的钱是从海外借来的，则应保留凭证。只要借贷明晰，海外利息同样可以入账。

作为海外投资者，在澳洲纳税的时候的主要弊处在于：

无法适用当地居民/公民的免税额度
无法适用当地居民/公民的50%的资产增值税减免
需要缴纳海外人额外印花税/土地税

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中澳双证律师林汇铭专栏全集

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西澳房地产市场即将迎来激动人心的时刻！

人们预测，尽管面临更高利率和更严格的贷款监管政策的风险，西澳大利亚（Western Australia，WA，后文简称西澳）房地产市场在未来两年内依然可能取得全澳洲最为突出的表现。

上星期四（7月12日），澳大利亚国民银行（NAB）表示，未来两年内，西澳很可能将与昆士兰一起成为澳大利亚资产増值的首要地区。

“尽管预期增长幅度已回调至0.7%（2018年第一季度的增长为2.0％），预计昆士兰在未来12个月内依然是资产增值的全国领头羊。从NAB披露的信息来看，增幅仅次于昆士兰的就是西澳地区，其增幅预估值为0.6%（2018年第一季度增幅为1.3％），第三则是南澳/北领地（第二季度预估值为0.3%，第一季度为1.8%）。

经历了矿业建设热潮减退，人口增长率大幅下跌之后，西澳在过去三年里一直是全澳大利亚表现最差的房地产市场。然而，根据西澳首府——珀斯相关部门发布的数据，由于贷款发放标准进一步提高，房源供应也大幅增加（尤其是悉尼），全国房价均有不同成对的下跌。

在未来两年内，珀斯的房价预计将提升近2%——所有首府城市中的最高涨幅。

此外，在过去的二十多年里，西澳房主获得的租金一直维持在最差水平。而到了现在，当地房屋租赁市场预计将会收紧。

专家预计今年租金将上涨0.1%，2019年则会上涨1.1%。自2014年年底以来到目前为止，当地租金已下跌将近20%。

与此同时，新南威尔士今年的房价预计将下降2.1%。到了2019年，那里的房价可能还会下降1.8%。

NAB首席经济学家Alan Oster警告说，市场的发展势头可能会被削弱。如果监管机构收紧贷款发放标准，市场则会受到更大的影响。

他说：“任何以解决可负担性问题或消除人们对金融稳定性的担忧为出发点，进一步收紧贷款发放标准或更改政府审慎型策略的做法都可能会对上述预测造成影响。”

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在距离珀斯CBD三公里的波斯伍德（Burswood），特丁顿路（Teddington Rd）21号，有一栋独特的两层建筑正在售卖。这栋建筑的选址可说非常巧妙——紧邻通往珀斯机场、奥斯本公园、坎宁谷、西珀斯其它商业区的主干道，同时，坐落在维多利亚公园繁华的咖啡厅和餐厅区，皇冠酒店及赌场，全新的珀斯Optus体育场之间。

特丁顿路21号获得了3.5星的纳贝尔评级（NABERS）。这个评级是“澳大利亚国家建筑环境评估计划”的简称，主要针对办公室的能源效率进行测量和评估。评级较高的写字楼在市场上将获得更高的竞争优势。3.5到4.5星的NABERS Energy评级与非评级建筑相比，大约可实现2％至3％的市场溢价。

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原文：YourMortgage.com.au
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

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澳洲房产大咖畅谈社交媒体在海外房地产营销领域的应用 | 居外专栏

近年来科技发展突飞猛进，各类社交媒体如同雨後春笋般不断涌现。如今社交媒体除了供人们抒发心情，上传美图以外，几乎已经渗透了日常生活中的方方面面。房地产业从最初的兴起阶段就非常依赖各种宣传平台及销售手段，自然不会错过这波科技的浪潮。

“悉尼百万豪宅”（MillionDollarListingSydney，以下简称MDLS）是当下澳大利亚高档房地产业一个炙手可热的社交主页，经常会发布一系列精彩的成交房产信息，受关注度极高。目前它已经拥有了大批的名人粉丝，其中包括澳洲顶尖的房地产业专家丶体育明星Tim Cahill，电视名人Karl Stefanovic丶Sonia Kruger以及美国知名房产中介Tracy Tutor Maltas等等。

澳大利亚职业足球员Tim Cahill（左）丶电视节目主持人Sonia Kruger（中）和Karl Stefanovic（右）

“悉尼百万豪宅” （MDLS）这个社交主页能做到如此成功，它幕後的创始人Ari Kaklamanis可以说是功不可没。我们有幸在巴朗加鲁（Barangaroo）的办公室采访到了他本人。让我们来听听他对于如今社交媒体在房地产业所扮演的角色的一些看法。

“悉尼百万豪宅 MillionDollarListingSydney”创始人Ari Kaklamanis（左）与JP拍卖总监James Pratt

James Pratt（以下简称JP）：请问您是从什麽时候开始使用社交媒体来进行商业宣传和推广的？

Ari Kaklamanis（以下简称AK）：我是在2014年在社交平台Instagram上开通了“悉尼百万豪宅”（MDLS）的账号，那时候我17岁。

JP：可以大概和我们介绍一下你所使用的社交平台和您每天在这些平台的工作吗？

AK：Instagram是我工作上主推的社交平台。它的操作界面简单实用，而且内容以图片为主。在我看来图片是传达信息最直接有效的一种方式。同时我在脸书（facebook）上也有一个 “悉尼百万豪宅”（MDLS）的账户，作为Instagram的一个补充，但是我的大部分的精力还是在Instagram上。每天我都会收到上百封的邮件，里面有着各式各样的房产信息。但是我发布的房产信息都是经过我精挑细选的，而且每一篇的内容我都会进行充分的准备和大量的构思，保证它的可读性。

JP：你使用的这些社交平台面向的主要观众群体是哪些呢？

AK：我的观众群体范围非常广，毕竟房地产是大家都会去且都需要去关心的一个行业。说得更详细一点，MDLS可以让民众和买家对当下的房产价格有一个比较清晰的认知，同时它又能为房产卖家以及贷款经纪人提供一个推广和展示他们产品的平台，提升品牌知名度。除此之外，房产中介们也可以利用这个平台来分享房产信息和自己骄人的销售业绩。

JP：相比于传统渠道，使用社交媒体进行宣传的最直观的优势是什麽，可以和我们聊聊吗？

AK：我觉得最主要的优势体现在范围和费用两方面。首先是推广范围，社交媒体基本上消除了地理上的限制。这让我可以轻而易举地在国家甚至是全球层面上推送我发布的信息，让新的顾客群体和圈子可以更轻松地了解我，接触到我。这是像电视节目这样的传统宣传方式所无法比拟的。举个例子来说，我的主页受到了来自全世界各界人士的关注，包括电视真人秀《百万豪宅》（Million Dollar Listing）里来自美国纽约和洛杉矶的大咖们。这是传统方式望尘莫及的。使用社交媒体进行宣传的另一个优势就是它的低开销。同电视和收音机等传统方式比较，在社交媒体上发布房产或者赞助商的信息所需要的花费要低得多，而且辐射范围更广，因此这种它更加的划算。

“悉尼百万豪宅 MillionDollarListingSydney” Instagram版面截图

JP：你觉得是什麽让你的主页能够如此的成功？

AK：我认为MDLS的成功主要归功于两点：充满争议性和有趣的内容。一篇好的图文一定要具备这两个元素，这样它才能让吸引到读者，并且让他们参与到讨论中来。

我很喜欢通过对比来制造话题性，比如说，我会在发布了一栋邦迪（Bondi）附近占地398平米，带有一个车位，售价750万澳币的别墅後，接着推送一栋位于莉莉菲莉（Lilli Pilli），占地1,486平方米，配有5个车位的“好莱坞风格”豪宅，售价却不到前者的一半，只要350万澳币。类似这样的反差很容易就能刺激到读者的神经，进而在我的页面开始交流和互动，这是我喜欢看到的。

创造有趣的内容则不需要过多的赘述。你发布的东西必须要有意思。比如说，放上一些美图，一看就是让人梦寐以求的住所的那种。这种视觉刺激通常能够给人带来一些情感上的共鸣，这样的内容才能抓住读者的心。

当然一篇好的图文要真正做到以上两者兼具并不容易，所以我对于发布内容的选择其实是非常慎重的。

“悉尼百万豪宅 MillionDollarListingSydney”在Instagram上分享的豪宅图片

JP：现在越来越多的房产中介也开始使用社交媒体了，你对他们有什麽建议吗？

AK：我认为房产中介的社交账户一定要贴近个人生活，同时又不失专业性。大多数情况下，人们在关注和购买你的产品的时候更多的是对你人品的一种承认与信任。所以你的页面一定要给读者提供这些个人信息，包括你的日常生活，社交圈子等等。而同时，他们也需要对你的专业程度有一定的了解。如果能把这两种元素完美地融合并在社交平台上展现出来，者对你个人品牌形像的加成是非常可观的，特别是在当下市场竞争越来越激烈的情况下，与众不同将让你更好地保持核心竞争力。

JP：除了办公，你平时生活中是否也会使用社交媒体呢？

AK：是的，我也有自己的个人账户，方便我了解周围亲戚朋友的日常动向，以及当下的一些新鲜事等等。

JP：你觉得下一波社交媒体浪潮的发展趋势会是怎样的呢？

AK： “实时房地产交易” 这个概念将大有可为，整个房产买卖的全链条动作其实都可以在社交媒体上直播和进行，人们则可以更方便地享受到真实的体验。试想一下，如果买家可以通过线上视频验房和收屋该有多麽方便！毕竟现在人们的工作和生活都越来越忙碌，想要腾出时间去实地验房并没有想像中的那麽容易。除此之外，我相信房产拍卖也会更加频繁地出现在视频直播当中，举牌时紧张刺激的斗智斗勇还是相当有看点的。James，我觉得你和你的公司在改善房产拍卖这块儿就做得很不错。

关于社交媒体未来的发展趋势，我相信它们的互动性会越来越强，尤其是在虚拟现实（VR）和人工智能（AI）越来越普及的今天，这肯定会是一个大方向。同时使用社交媒体进行宣传和推广也会越来越大众化。最终，它将会成为所有个人及企业的主流宣传途径。

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翻译：Jing Li
责编：Zoe Chan

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经济学家认为澳大利亚房地产市场“正悄悄陷入危机”| 澳洲

文：澳洲独立经济学家 Jason Murphy

在澳洲这个国家，关于房市过去几代人得到的经验是：房价会不断上涨。人们将这一经验不断传授给下一代，週而复始。由此，几代澳大利亚人通过投资房地产，生活变得富足。

父母鼓励孩子买房，甚至有时还资助他们买房子。申请最大额度的抵押贷款买房是一个不错的建议。几乎每一个申请抵押贷款买房的人都是赚的。由于房产升值迅速，在短短的时间内，房价便可远远超过所负债务。

同时，投资房产对于想退休的人也是一种捷径，丰厚的债务投资组合可以让您提前销售退休生活。

最近悉尼房价已经有一些下降，对此，我们澳洲人并不是很担心。无论有多少篇文章警告过房价大崩盘的风险，现实总是更有说服力——房价上涨了。澳洲本地人对房价非常有信心，因为房价攀升的情况比比皆是。

自1986年以来，全澳各地的房价上涨了7倍以上。在悉尼，更是上涨了近十倍。（32年前一栋价值10万澳元的房子现在已经可以卖出近100万澳元了。）

下图显示房价正以飞快的速度上涨，尤其是在悉尼这个全澳最火爆的市场。

>>>澳洲置业百科：澳洲购房流程 | 澳洲房贷申请 | 澳洲房产税费

作为一个澳大利亚人，我觉得这幅图令人担忧。如果我住在悉尼，我会十分担心。一般而言，当图表像悉尼的房价一样不断向上发展的话，“盛极而衰”，这种现象很可能戛然而止。

给上一代带来利润的“经验”可能会伤害到下一代。任何现在鼓励孩子购买房产的父母，都应该採取谨慎小心的态度。

当房价不再上涨而回跌时

资产价格有所波动，这种情况发生在股票市场、绘画、商业房产、黄金、比特币和债券上。它们不时上下波动，有时它们会灾难性般下跌。房价同样如此，也会发生崩盘。欧洲、北美洲和亚洲，甚至澳大利亚很久以前也都有遇到过这一情况。

看看1890年悉尼和墨尔本（Melbourne）的最高房价。它们的房价涨到了近10万澳元（按通货膨胀率计算）。然而在这之后，需要整整六十年，房价才再次高于这个水平。

就像100年内可能发生一次洪水，或发生一次火灾，我们也可能在100年内经历一次房价暴跌。一旦经历过此类事件的人都离世了，我们就会变得自满，忘记如何应对这种“罕见事件”，这让人十分疲累。

例如，差点摧毁西雅图的大地震。直到最近，地质学家才发现这座城市是建立在一种不寻常的断层线之上的（这种断层线上很少发生地震，但一旦发生就会是一场大地震）。西雅图最后一次爆发大地震是在西方人来到西雅图之前，当讲述起几代之前的大洪水的故事，没人知道当时的土著人经历了什麽。（现在已经知道是由一场巨大的海啸引起的）。

从某种意义上说，要寻找房价下跌的例子是很愚蠢的。在珀斯（Perth）和达尔文(Darwin)，这种情况已经发生过。自2014年以来，珀斯和达尔文的房价分别下跌了12%和17%。

澳大利亚是特例

澳大利亚人认为房价增长的必然性可能是一个特例。我们澳洲创下了历史上最长时间的房价上涨纪录是50年。平均而言，发达国家的房价在持续12年的上涨后会下跌。当房价下跌时，下跌平均时间为5年，但最高纪录是18年的房价下跌时间，比如日本。

澳大利亚未曾经历过全澳各地房价倒退到几代人以前水平的五年阶段。对这类事件我们几乎没有什麽印象了，我们便开始相信它以后也不会发生在这裡。而这种想法只会让我们变得更加脆弱而已。

原英文原文链接

作者博客链接：https://thomasthethinkengine.com/

排版：Shelly Du

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居外看点：国内房价“涨疯了”，还要到国外买房吗？

近期国内一线城市房价疯涨，以上海为例，有市民表示，看中的房子3天内上涨了40万，而一些学区房的价格，一年内暴涨了一倍多！面对国内一线城市如此火爆的房市，不少高净值人群也疑惑：国内房价几年就涨了一倍，如此疯狂的行情下，还要到海外去买房投资吗？近期居外网也接到了不少这类谘询。为此，居外网将为大家详细分析在国内、海外买房的不同，帮助高净值人群更好地做出投资选择。

过去10年被称之为国内房产的“黄金十年”，国内一线城市房价如火箭般上涨，一夜之间，造就了北上广深一线城市众多高净值人群，也引来了一波波的“史上最严”的楼市调控。为此，到海外买房置业已经被越来越多国内投资者认识和接受，尤其是一线城市的高净值人群成为当前到海外买房投资的主力人群。下面的分析，主要以国内一线房市情况为例。

一、在海外买房投资的四大优势

1.海外房价更理性

当大家都在纷纷吐槽国内一线城市房价涨疯了的时候，身在海外的小夥伴们不禁感叹，相比之下美国、澳洲、英国、加拿大等国的房价要理性得多。

从上图较为粗略的对比，相信大家已感受到国内与国外的差别之处，下面是详细的五大主要国家房价的变化趋势，看看哪个国家的房产更适合你呢？

2.海外房产的租金收益更高

房地产市场的供求变化、海外政策的调整、通货膨胀情况、汇率及利率的变动及变现风险等系统风险和消费者的喜好、收益现金流、资本价值、机会成本等个别风险，这些风险因素都直接影响到国内或者国外房地产投资的收益。

3.稳定的海外房市更适合长期投资

看完上图的对比，我们会发现海内外房价还是存在很大差别的，以美国为例：点击查看美国房价变化趋势。

二、海外买房独有的三大生活优势

体验多彩海外生活

很大一部分海外置业的最根本目的是改善自身的生活环境，为了体验一种新的生活方式。如果你想体验自由开放的生活，美国再合适不过了；你想享受阳光沙滩的浪漫，美丽的澳洲满足你的愿望；如果你渴望安静浪漫，加拿大则是首选，在海外买一套房子，就能换一种全新的生活方式，这是国内买房没法提供的。

个别国家买房可以移民

除了到海外买房投资，移民海外也是国内不少高净值人群的梦想，而在海外买房，也提供了一条移民的途径。自欧洲金融危机其，西班牙、葡萄牙、塞浦路斯和希腊等一些非主流国家为了提振经济敞开投资移民大门国家推出了买房满足一定条件送永居的移民政策，想要瞭解更详细的移民政策，可点击：
可为移民加分

比如在美国买房只是一个普通消费者的个体消费行为，不能作为申请美国永久居留权的依据。当然，如果在申请美国移民签证时，在你满足了其他条件外，如果你能在美国拥有自己的房产证明你和美国之间是有联系的，的确是能够获得一定程度的加分。

三、海外买房与留学相辅相成

买房对中小学入学的帮助

美国、澳洲、英国、加拿大的公立中小学，包括1年幼儿园，都是采取“就近入学”的原则，好学校必然吸引家长来买“学区房”进而推进房价的上涨。

大学可以通过房产“以房养学”

海外置业与海外留学没有任何关系，也不会因此减免出国留学的费用，但投资一套适合的学区房是可以使大学留学的费用最小化，同时获取房产增值的收益。

居外提醒：投资心态决定投资方式

一般投资者 投资海外房产是首选

对于一般投资者来说，并不具备同时投资多套房屋的资本。如果只打算投资一套房产，应该首先做好风险的控制，以防造成重大损失。那么海外房产在当今市场中是一个比较好的选择。国内房市波动大，投资成本高；海外房产类型多样，房价增长相对稳定，有利于获得平稳的回报。

土豪投资者 需要合理分配资源

对于土豪投资者来说，合理进行全球化资产配置是控制风险，最大化收益非常重要的一环。当今市场，投资国内房产目的在于短时间内获得较高的收益，海外市场则有利于长期稳定型的投资。土豪投资者们要全盘布局，合理分配自己的资源。

高风险投资者 选择国内房市要谨慎

还有一小部分投资者，希望在动荡的房市中通过投机的方式获取高额的收益，这部分人群属于高风险投资者。对这部分人来说目前的国内房市会存在比较多获利的机会；不过被套牢的风险也是同样大的。

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新州规划法案变更细则未来大型项目审批将更加严格 | 澳洲

去年11月份，新南威尔士政府在议会成功通过《环境规划和评估修正法案2017》（Environmental Planning and Assessment Amendment Act 2017），为新南威尔士最重要的法律之一的《环境规划和评估法1979》（Environmental Planning and Assessment Act 1979）的改革铺平道路。

2018年3月1号这一天，盖头换面以后的规划法终于推出了。这部环境规划和评估法一直都是新南威尔士房地产项目审批、土地规划等事宜的最高法律，任何改动都引人关注，这次的调整尺度非常之大，让我们来讨论一下有哪些主要改动和影响。

一、全新面容、全新结构

首先我们先从外观结构上来看看现在这部法律的样子，和以往的修正最大的不同是它彻底的摒弃了原来的结构和安排。

新版的法律现在由10个 Part 和 9个 Schedule 组成，在此基础上每一分项都重新编号，就是说同样的事宜会以不同的编号在不同的地方出现。

举几个大家最熟悉的例子，DA 改动以往要用的是 Section 96 (S96)，以后大家请用 Section 4.55；

地方基础设施贡献费以前是在 S94 和 S94A，现在大家要开始慢慢习惯叫 Section 7.11 和 Section 7.12。

就凭这些，就足以直接给这次改动差评了，虽然可以多花时间去熟悉，但大家都熟悉了的内容和结构现在都有意地被搞乱实在难以接受。还有，那些现有的法律案例里面所有的引用也都对不上号了，这个造成的负面影响更大。方便大家对照，将常用的一些条款的前后位置整理了一下，请看如下表格：

>>>澳洲置业百科：澳洲购房流程 | 澳洲房贷申请 | 澳洲房产税费

二、各种审批委员会（Panel）的角色

在审批委员会方面，在大悉尼地区和卧龙岗范围内从3月1日开始正式引入独立审查委员会（Independent Hearing and Assessment Panels，简称：IHAPs），各个市政厅（Council）必须设立自己的独立审查委员会。原来就有的地区联合审查委员会的角色和功能也进一步调整。

根据调整后的规划法，独立审查委员会不仅仅将代替市政厅审批项目规模在500万以上3000万以下的项目，规划厅还要求了一系列的情况下，项目需要转交由独立审查委员会审核。

比如项目有强烈反对意见的时候（悉尼市政厅有效的反对意见超过25个，其它地区10个）和项目建筑高过四层（有的市政厅三层）的情况下也要转由IHAP审核。如果需要改动已经批准的DA （S96，更正，现在应该叫 Section 4.55），州规划厅没有硬性规定，各个市政厅可以自行决定是由市政厅审批还是IHAP。

另外，在谋求重新划分区域（Rezoning）的规划提议（Planning Proposal）的考虑上，规划厅要求市政厅和相应的IHAP都要审核并给予意见再递交规划厅。这样州规划厅在考虑 Gateway Determination 的时候市政厅和 IHAP 的意见都有，市政厅的意见可能会受比较多的政治的影响，IHAP 则能够更多地从技术上考虑。

再来看看 JRPP，自去年 JRPP 被重新包装成 Regional和 District panels 以后，这次进一步把Joint从名字里去除了，简化为区域规划组（Regional Planning Panel），和悉尼的几个地区规划组（District Planning Panels）除了辖区不同，功能上和要遵循的流程上是一样的。

由于独立审查委员的设立，悉尼地区的 Regional 和 District Planning Panels 审批项目的门槛被提高到了3000万。

这些地区级的 Panel 和 IHAP 还有一个非常重要的不同之处，那就是这些 Panel 里的由州规划厅提名的成员只有规划厅有权解除，而 IHAP 的所有成员市政厅都有权利解除，这决定了他们比 IHAP 更加地独立于市政厅的影响。

还有，从现在开始这些 Regional 和 District Planning Panels 是自己有权发放开发许可的权利机构，而以前，他们实际上只是代替市政厅发放许可（现在的 IHAP 的角色）。

由于这方面的变化，Regional 和地区规划组（District Planning Panels）在考虑项目的地方基建贡献的时候不会受 S94 和 S94A（注意，现在应该叫 Section 7.11 和 7.12）的约束，就是说他们会考虑Section 7.11 和 7.12里的标准，但可以另行要求额外的金钱或土地的贡献。

另外一个显著的变化是这些 Regional 和地区规划组（District Planning Panels）的决策过程被要求必须透明了，以前他们的会议和讨论可以分为公开的和内部的两种，现在他们所有的会议和讨论必须对外开放，还必须录音后将会议音频记录公布于自己的网页上，这样做的结果会使得 Panel 成员的分歧会更公开，大家可以更好的理解和判断项目成败的原因和可能性。

三、民众意见

州规划厅想增加规划制定和项目审批过程里的民众参与机会的意向在这次规划法的调整里也有体现，具体的做法就是要求所有市政厅都要制定自己的民众参与机制文件（Community Participation Plan）。

据此各市政厅可能会开始要求项目申请递交之前就满足民众参与机制文件里谘询、听取并应对社区民众意见的工作，一方面增加了工作量和成本，但是另一方面可以较早发现并开始处理后期可能出现的反对意见。

不足之处，州政府承诺的关于各市政厅要制定的民众参与机制文件的应该有的形式、内容和程序的指引文件迟迟不见推出，目前这方面如何去做的自主权在各个市政厅，一时没有一个比较统一的标准。

四、地方战略规划计划声明

到目前为止，新南威尔士有以下几个关于土地用途的有法律地位的文件：

SEPPs (State Environmental Policies)
Regional Strategic Plans
Local Environmental Plans (LEPs)
Development Control Plans (DCPs)

大悉尼地区还要算上大悉尼委员会（GSC）制定的 District Plans。

这次调整后的规划法在这方面又增加了新的一层：地方战略规划计划声明（Local Strategic Planning Statement），这一各市政厅必须制定的文件需要阐明相应市政厅辖区内的未来战略规划的优先和行动计划。

如果一个市政厅由不同的 Ward 组成，相应 Ward 的议员可以否决声明里关于自己 Ward 的战略规划计划，调整后的规划法又赋予州规划厅推翻议员们否决的权利，但是必须要在市政厅要求的情况下才可以介入（令人费解的机制）。地方战略规划计划声明（Local Strategic Planning Statement）的引入影响最大的还是谋求重新划分区域（Rezoning）的规划提议（Planning Proposal），以后的提议都要求另外提供是否符合地方战略规划计划声明的报告了。

五、权利转移

规划厅长，规划厅各机构，州政府和各市政厅之间的权利的分配和争夺一直都是风起云涌和引人注目的，当年规划法加入 Part 3A 给予规划厅长权利一票决定重大项目（Major Project），高效通过了悉尼很多今天都引以为豪的旗舰项目，但是也出现过有人将项目挤入重大项目行列走快速通道的争议事件，最后还是废除了这一厅长特权。

两年以前，随着大悉尼委员会（GSC）的成立，大悉尼地区的修正 Local Environmental Plans (LEPs) 也就是批准重新划分区域（Rezoning）的规划提议（Planning Proposal）的权利被从规划厅长手里拿走并交给了大悉尼委员会(GSC)。

现在，从3月1号起，规划厅长成功恢复了这一重要的权利，只是需要和大悉尼委员会（GSC）共享，权利分割模糊，又是一个让事情变复杂的调整。

审批决定的书面理由

从今年的7月1号起，所有的市政厅在审批做出决定的时候必须给出书面的理由。

这个要欢迎，肯定会使得各市政厅认真考虑自己的决定是否是出于正常理由的，对于申请人来说，这份书面文件也会在在寻求法律谘询的时候大有用途。

S96 DA 修改申请

这一次的规划法调整除了把修改 DA 的相关条款从原来的 Section 96 调整到 Section 4.55，在这方面还有一些具体程序上的调整。从现在起，审批机构考虑 DA 修改的申请的时候需要考虑他们批准最初 DA 的原因。

这不是简单地要求审核部门仅仅是因为修改 DA 的申请需要改动最初申请的一些想法就直接拒批，而是申请人需要充分阐述和最初方案不一致的地方，这方面的难度明显加大了。

Clause 4.6 申请

LEP 的 4.6 条款允许 DA 申请人在一定的情况下申请对一些规划限制的指标（如高度、密度和最小面积等）进行突破，从现在起，没有规划厅 Secretary 的同意，市政厅不得批准超出 LEP 规定10% 的Clause 4.6 申请。由于现在绝大多数的项目的实际审批都是由 IHAP 或 JRPP 来负责，所以受影响的项目不会太多。

上面是这次规划法调整的主要改动的介绍。这次的大调整不是心血来潮，自由党州政府曾经在2013 年的时候想以 Planning Bill 来取代这一部规划法受挫以后就没有放弃过动规划法的机会，这次以调整修订为名实际达到了当年立新法的目的，个人感觉结构上的重新架构首先就造成了很大的不便和整个行业重新熟悉的巨大成本，内容上讲并没有任何流程上的改进反而有不少地方更复杂了。不管怎么样，既然已成事实，我们还是老老实实地去熟悉这一部“调整”后的重要法律吧。

来源：澳洲财经见闻

排版：Shelly Du

中央海岸索姆斯比乡郊住宅，开阔牧场圆你的田园梦 | 澳洲

近年来，中国人“海外圈地”非常火热，澳洲的很多农业土地也成为了其重点购买目标。性价比不错的土地价格以及良好的获利前景更是引发了投资者对澳洲牧场和农业土地的投资热情。目前正好有个独特机会来到您眼前——在澳洲中央海岸的索姆斯比（Somersby），一处全面翻新的住宅坐落在50英亩的土地上，有两片开阔的大牧场，坐拥美如画卷的自然风光。抓住这个机会，您将开启真正的牧场生活方式。

最佳乡村居住机会，距离悉尼仅一小时车程

这是居住在乡村的最好机会之一，该物业位于中央海岸（Central Coast），距悉尼中央商务区仅一个小时左右的路程。既能享受远离喧嚣的田园生活，又享有很快去往都市的便利，这种优质地段的物业可以说是非常稀缺的资源。

要知道，中央海岸拥有柔软的沙滩和碧蓝的海水，每年吸引著络绎不绝的游客来此尽情享受游泳或著行船扬帆海上的快乐。人们为什麽喜欢中央海岸，因为环绕城市的霍克伯裡河（Hawkesbury River）是澳洲生蚝和螃蟹的养殖区，在此可以随时在河边垂钓，享受生活的安宁，品尝美味的海鲜。

而该物业所在的Somersby是新南威尔士州中部海岸地区的郊区，位于太平洋高速公路沿戈斯福德（Gosford）西北部，它是中央海岸委员会地方政府区域的一部分。 Somersby包括布裡斯班水域国家公园（Brisbane Water National Park）的部分地区——漫步丛林小径，欣赏美轮美奂的索姆斯比瀑布（Somersby Falls），近距离接触本土鸟类。

这裡还有著名的澳大利亚爬行动物公园，一个小工业区，也有不错的公立小学，包括Somersby Public School、Peats Ridge Public School和Central Mangrove Public School，全部都在8公裡的周边范围内。

全面翻新牧场住宅，坐拥山谷美景，带来甜美田园生活

购买房产或土地都有个铁律——那就是地段，地段，地段！而这处物业的地段——187 Konda Road恰恰就是它的优势！这个有名望的区域以其大型马场和附近几处价值数百万大澳元的物业而闻名。目前正在出售的这个宏伟的、刚刚全面翻新的住宅，坐落在50英亩的土地上，拥有风景如画的绝美山谷景观，让您尽享宁静与安宁。距离悉尼私立学校只有30分钟的路程，距离国际机场仅有1个多小时的路程。

这个房子已经完美翻新，建筑面积达205平方米，配有四间卧室外加书房，另外拥有一个起居及用餐区，朝向绝美的砂岩露台。全新的厨房配有Cesar Stone台面和欧式家电，具有现代化风格。另外建有一个四车位车库以及一个很大的全新机械棚。这处住宅能符合多人口居住需求，优美环境和牧场氛围令人心旷神怡。

这裡带有两片开阔的大牧场，可以灵活运用，无论是放马、养牛、种植或仅仅用来休息享受都是理想之地。您完全可以按照自己的意愿来利用它，营造真正符合您需求的生活方式。

该物业装有备用发电机，蓄水池通过井水持续供水，并配有一个现代化的环境循环系统。此外还有四个水库，两个因有泉水涌入而始终有水。经过翻新之后，房产建有了新的围栏。

无论是位置、翻新状态，还是带有大牧场，都成为该物业的优势，未来有不小的升值空间，千万不要错过如此稀缺的房产和土地。欲进一步了解购买流程及税费佣金详情，请点击该物业详情页：http://www.juwai.com/37774759.htm。

注：本文属于商业赞助内容，素材由居外网签约房产经纪人Derek Rynenberg提供

文字：吴洁
排版 & 责编：Zoe Chan

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居外网独家发布2017年全球房价动态

2017年，全球经济势头良好，就业形势继续改善，主要经济体保持低利率环境，全球大多数地区房价继续上涨。

经过通胀调整后的数据显示，2017年全年房价同比增幅最高的三个国家或地区分别是冰岛、中国香港与爱尔兰，房价同比增幅都高于10%。另一方面，埃及与卡塔尔的实际房价则在2017年遭受重创，经通胀调整后的房价同比跌幅均超过10%。

如果拿2017年的表现与2016年相比，黑山、智利、波多黎各、中国香港等地2017年全年的房价增幅都明显高于2016年。而北京、上海为首的中国一线城市、中国澳门与埃及在2017年的房价表现都远远不如2016年的增幅水平。

文字：居外网海外房产分析师 Adam Yang

排版：Shelly Du

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澳洲房价连续第5个月下滑，贷款限制影响大 | 澳洲

2018澳大利亚房价走势最新消息，根据Corelogic刚刚发佈的数据，澳洲房价在2018年2月整体环比下跌0.1%，8大首府城市中只有霍巴特房价较上月有所增长。悉尼在2月房价环比下跌0.6%，跌幅仅次于达尔文。相比去年同期，全澳房价的同比增幅也被缩小至2.2%，悉尼房价更是同比下跌了0.5%。

Corelogic的研究部主管Tim Lawless认为目前市场上价格的下行压力主要是来自借贷紧缩政策对纯投资性质需求的打压。

悉尼房市软著陆

过去三个月裡，悉尼房价下跌了2.4%，跌幅高于其他首府城市。Lawless认为悉尼房市并无崩盘之忧，但是市场上投资者的减少确实正在带领悉尼房市软著陆。不过，虽然近期房价小幅下滑，悉尼房价对于大多数首套房买家而言仍然是难以企及，目前悉尼的别墅中位价超过100万澳币，公寓中位价也在76万澳币以上。

霍巴特增长难以持续

过去12个月裡，霍巴特的房价涨幅高达13%，中位价已经超过41万澳币，是澳洲表现最好的首府城市。但是Lawless认为这种增长难以持续太久，因为霍巴特房市增长的主要吸引力就是来自当地相对低廉的房价。目前的房价高增长正在侵蚀霍巴特的这一优势。一旦房价不断升高，市场需求也会转移去其他更大更繁荣的城市。

达尔文租金回报率最高

澳洲首府城市中，目前租金回报率最高的是达尔文。然而这并不是代表当地有著很好的租金增长，高回报更多则是来自达尔文不断下滑的房价。2月房价同比下跌7.4%的达尔文是澳洲房价表现最差的城市，不断走低的房价有助于提高租金回报率的数据。但对于投资者而言，在达尔文购置房产目前很有可能是比亏本生意。另一方面，房价最高的悉尼与墨尔本则有著澳洲最低的租金回报率，目前投资这两个城市短期回报可能不如预期。

目前，投资者相对理想的投资地包括布里斯班、阿德莱德与堪培拉。在这几个城市，投资者可以同时获得资产升值与较高的租金回报率。这三个城市目前的别墅租金回报率超过4%，公寓的租金回报率则超过5%。

作者：Adam Yang

责任编辑：Shelly Du

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全澳范围房价减速

高价住宅受打击更大

德勤预测：“微型信贷危机”或加速房价格下跌

商业建筑价格略有上升

昆士兰未受到过度供应引发的负面影响

1. 项目调研不充分

2. 尽职调查不充分

3. 政府审批风险估计不足

4. 未聘请相关律师或聘请律师不专业

5. 居间人误导

6. 税务问题

居外推荐西澳大利亚商业房源

居外提醒：投资心态决定投资方式

最佳乡村居住机会，距离悉尼仅一小时车程

全面翻新牧场住宅，坐拥山谷美景，带来甜美田园生活