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居外课堂：五大海外热门国家买房税费大PK

美国：对于买房来说，交易税所占的比例是最大的，而律师费的差别非常大，特别是在纽约市，律师费比一般城市都高出很多。产权保险一般为房屋价值的0.3%-0.5%。其他费用各地区差距不大，一般控制在2000美金以内。此外，美国买房的中介费是由卖家支付。

需要注意的是，在美国买房时，一次性支付的买房费用比例最少，但买房后，还需要支付大约0.5-2%的房产税。这也是一笔不小的支出。

想要瞭解更多，可点击：美国各州房产税一览表

澳洲：在澳洲买房费用，除去房子的价钱之外，你大约还需要预留房价5%-7%（一般不超过房屋总价的10%）的金额来支付各种费用。假如你还需要申请按揭贷款，那么费用的支出还会更多。其中印花税是买房税费中的大头，征收比例因州而异。

澳大利亚西澳州（Western Australia）房产印花税征收标淮

澳大利亚维多利亚州（Victoria）房产印花税征收标淮

澳大利亚昆士兰州（Queensland）房产印花税征收标淮

英国：在英国买房，主要的费用包括聘请律师的费用、印花税、中介的费用三部分。其中印花税是最为重要的房产交易税，也是数额最大的费用支出。通常在房产交易完成的30天内缴纳。值得注意的是，英国房产印花税的征收标淮并非固定不变的，而是不定期更新，以下是最新的征收标淮。英国房产交易税是多少？

加拿大：在加拿大买房税费包括13项，其中有一笔开销不能忽视，那就是土地转让税。你需要缴纳多少税完全取抉于你购买房屋的价值，价值越高当然需要负担的土地转让税也越高。当然对于初次买房的购房者，政府也有特殊的“福利”。

想要瞭解更多，可点击：加拿大买房税费

新加坡：在新加坡购置房产，印花税是最主要的交易税费，在目前降温措施影响下，18%的税率会对很多买家造成抉定性的影响。使外国人购房与本地人不再同等待遇，除要缴纳固定的约3%印花税外，海外人士和以公司名义购买任何新加坡住宅，必须支付3%+15%的额外买方印花税。

想要瞭解更多，可点击：新加坡房产投资费用详解

居外课堂系列文章，解答大家在海外买房中最常碰到的问题。不管你是打算在海外买房，还是已经在海外买房，你在海外置业的过程中，有任何疑问，欢迎来信告知，居外课堂将竭力为您解答，点击查看更多系列文章

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公寓房热潮在美国澳洲继续燃烧｜居外专栏

随着选择公寓而非独栋住宅的购房者越来越多，开发商们在配套设施方面的角力也日趋白热化。

在纽约，名人夫妇汤姆·布雷迪（Tom Brady）和吉赛尔·邦辰（Gisele Bündchen）刚刚卖掉了他们的“麦迪逊一号（One Madison）”公寓。邦辰和布雷迪夫妇以1170万美元（约8140万元人民币）的价格购买了这套整层公寓，后以1395万美元（约9706万元人民币）的价格将其售出。

汤姆·布雷迪（Tom Brady）和吉赛尔·邦辰（Gisele Bündchen）夫妇

西雅图的房屋建筑商已经开始像2005年那样纵情狂欢了：没错，公寓的时代回来了。

自前十年的房地产泡沫破灭后，开发商在过去数年里除了公寓什么都建，而现在他们终于要把重心转移回来，重新建造公寓了。

其结果或许是这样的：未来几年内，购房者可能会拥有丰富的购房选择，这对于年轻人，其他买不起独栋住宅的首次购房者，还有想缩小住房面积的空巢老人来说都是格外令人欣喜的好消息。

然而，新公寓的价格也不便宜——一间单卧室小公寓的售价通常超过50万美元（约348万元人民币）。而且公寓还将吸引更多投资者，这些投资者不仅会抬高价格，让普通买家更难买得起房子，有时还会空置房产等待它们升值。

到目前为止，西雅图和贝尔维尤大约只有2000套公寓是开放出售的。但根据一家追踪该地区公寓销售情况的市场营销公司Polaris Pacific的说法，未来几年内，大约有6000套公寓即将完工。

目前仅在西雅图就有20多个公寓项目（共5000套公寓）正在建设当中，而其中的大多数项目过去数月才刚刚公开。

在某些情况下，公寓项目是全新的专项工程；在其它情况下，开发商原本打算建一般的公寓，但中途改变了计划，决定将它们改造成共管公寓（两者的区别在于公寓的用途是出租还是出售）。

自上世纪中叶房地产泡沫破灭之前的共管公寓发展盛况以来，西雅图地区还没有出现过这样的公寓热潮。

居外诚意推荐：西雅图晨曦豪宅公寓

西雅图晨曦是西雅图市中心近十年以来，少有的高端豪宅公寓项目。它与西雅图标志性建筑“太空针塔”遥相呼应，在多重意义上刷新了“地标性塔楼”的概念。项目位于市中心区域，弗吉尼亚街与第三街交叉口。步行5分钟即可到亚马逊总部、派克市场、奢华购物中心Nordstrom旗舰店。西雅图作为全美数一数二的文化娱乐中心，在西雅图晨曦附近，就有文化博物馆、艺术博物馆、图书馆音乐厅和体育场。从这里出发到西雅图塔科马机场也只需要约20分钟的车程。
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澳大利亚东海岸沿岸的资本市场发展趋势十分明显：悉尼和墨尔本的房地产价格增速大幅下降，而布里斯班房价增速的下降幅度要低得多。

根据CoreLogic （悉尼知名房地产数据分析公司）提供的数据，2017年，悉尼房价上涨了2.1%，而2016年的房价涨幅为16.7%。墨尔本的房价于2017年上升9.1%，远低于2016年15.1%的水平。布里斯班的房价增长率略有下降——2017年的房价涨幅为3.1%，而2016年为4%。

CoreLogic的《2017年度优中之优报告》（Best of the Best Report 2017）显示，从各个城市来看，悉尼和墨尔本的繁荣市场在2017年开始降温，但许多郊区公寓的价格仍然出现了大幅增长。

在繁荣期即将结束时，我们往往会发现城市整体的房价增长速度下降，但是人们对最佳郊区的优质房产依然有着长期需求，这类房产的价格也保持着强劲的增长。最佳郊区可以被定义为那些能为人们提供一种良好生活方式，临近工作场所或价格可负担性较强的城市边缘地带。

在当前周期所处的阶段，购房者会变得更加挑剔，而且不愿意争夺“B”或“C”类房产。

比方说，去年悉尼的房价可能只增长了2.1%，但下北岸麦克马洪斯角附近的高档海滨郊区的房价上涨了45%。这些郊区都是重要的公寓住宅区，建有大量的公寓建筑群。

对于那些有意在美国和澳大利亚投资的购房者来说，购买距离省会城市中央商务区10分钟路程的房产已成为一项关键趋势。

Raine & Horne Green Square公司旗下经纪人Trever Back提供的房源实例：这套3卧室分层顶楼公寓坐落于悉尼滑铁卢阿奇博尔德大街（Archibald Avenue, Waterloo）1007/9号，堪称中央商务区边缘地段的奢华住宅典范。该物业将于11月10日拍卖。

责编：Zoe Chan

美国和澳洲顶尖拍卖师James Pratt专栏全集

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首次置业者看过来，一口气读完，澳洲买房不再难！

当前的澳洲房屋市场房贷政策在收紧，拍卖清空率一直停留在60%以下，不过目前也是首次置业人士入市的好时机。

对于首次购房的买家，几乎是非常事宜：

房贷利率虽然上涨，但依旧处在历史的最低点
悉尼房价从去年6月至现在小幅下跌，跌幅5.6%；墨尔本从去年11月至现在跌幅3.5%
投机者离场，许多投资人也因为政策和不确定性暂时观望，竞争少了很多
卖家预期更加合理
银行依旧偏爱首次置业者
出现一些楼花抛售转售，或许可以“捡漏”

这里My Home Loan替您准备了六个可能会遇到的问题，也根据一般情况作出了回答。如果不喜欢看太多文字，可以只看我们的一句话回答。当然，最省事，安全的做法，是联系我们专业的贷款经纪。

1. 我需要多少存款？

“那得取决房子多少钱”

一般来说，购房者至少需要房价10-20％存款加上5%的其他费用准备金。

例如，购买价值50万澳元的房产，意味着您在申请房屋贷款之前至少需要5万澳元的储蓄存款，加上2.5万澳元的其他费用。（如果申请人的贷款能力不足，那么将需要准备更多的存款）

对于贷款比例（LVR）超过90%的借款人，大多数，并非所有银行都有真实存款（Genuine Saving）要求，也就是说借款人的账户里要有3-6个月的总额为房价5%的存款。

不过对于首次置业者来说，如果存款不足，不妨将目光转向楼花而非现房，以房价的5% 或10%就能锁定房子，并为自己争取到1-2年筹措资金的时间（最长8年）。

除此之外，买家也有其他选择参考，例如通过父母或亲属赠与的钱（Gift funds）来凑够剩余资金；或通过担保贷款（guarantor loan），即买家父母通过他们的房产作为抵押担保，帮助卖家申请贷款。

2. 购买房产需要支付哪些费用？

“比您想得多一点点”

除了首付外，还有很多“隐形”费用。

假设现在您在新洲买了个50万澳元的房子，交了10%的首付。我们一起来看下除此之外，您还需要交哪些费用：

印花税（Stamp duty）

房地产印花税是指因房地产买卖、房地产产权变动、转移等而对单位和个人征收的一种税赋。在此例中，印花税大约为18,300澳元。

律师费（Conveyancing Cost）

澳洲的房产买卖一般需要律师协助完成，律师会帮忙解释合同以及交涉房屋在过户中牵涉的一些问题。费用大概在800-1500澳元不等。

贷款机构费（Home Loan Fees）

贷款机构会向您征收一些一次性的费用如申请费或开户费（最多900澳元）。一些贷款机构为了吸引客户，会免除这些费用。

LMI房屋贷款保险（Lender’s Mortgage insurance）

当贷款比例超过80%时，会有LMI保险费用产生。随着贷款比例越大，保险费用会越高。在此例中，假设贷款比例为90%，LMI保险费用大约为9,000澳元。

房屋检查费用（Inspection cost）

在买房前，建议您进行一个房屋结构检查及虫害检查。一方面自己心里踏实，另一方面贷款方在发放贷款前也需要这样一份检查报告。费用根据房产的大小会有变动。针对案例中的房子，检查费用大概在400澳元左右。

市政费（Council rate）

市政管理费是当地政府对管辖区内所有业主征收的费用，用于当地基础设施的更新和维护。这笔费用在不同的地区变化较大，也和您房屋的占地面积有关。一般为每年1,000-1,500澳元不等。

搬家费（removal cost）

请专业的搬家公司帮忙搬家，可以为您减轻很多压力。收费一般为每小时50-80澳元不等。

3. 我可以得到首次置业补贴及印花税减免吗？

“得具体情况具体分析”

关于首次置业印花税的减免，从新州政府网站我们可以看到：2017年7月1日后，从之前的总价55万（及以下）的房产，首次置业印花税全免，到总价65万（及以下）就能全免，而房屋总价在65万与80万之间则是部分减免。

其次是首次置业补贴，在新洲，对于价值不超过75万的买地建房，首次置业者可以申请1万补贴；对于已经建好的新房，价格要低于60万才能拿到1万补贴。

那么哪些人才可以拿到首次置业补贴呢？基本上来说，有如下规定：

至少有一个申请人应持有永久签证，或是公民。
每位申请人必须年满18岁。
物业的总价值必须低于上限金额。不同州都有不同的房产价值上限。
购房者及配偶在2000年7月1日之前从未在澳洲拥有过任何住宅地产的所有权
从未在澳洲任何州申请过首次置业补贴
在该房产交房一年之内入住，并且连续居住满 6个月或以上
两人或以上联合购房，至少一人是澳洲永久居民或公民
购房者只能以个人形式购房，不能以公司或信托形式购房

4. LMI银行保险费用大概是多少?

“不是每笔贷款都要付”

好，首先什么是LMI（Lenders Mortgage Insurance）呢？从字面上看，这是用于保护银行或贷款机构的一种保险。通常来说，LMI在贷款比例超过 80% 时会产生（少数银行在贷款比例超过90%时产生），因为银行担心借款人在违约后把房子拍卖时无法卖出相应价值。

LMI费用不是线性计算的，通常需要查表或通过各银行计算器算。贷款比例越高，保费的增加额也越高。客户可以选择在贷款交割时作为一次性费用支付给保险公司，也可以选择把保险费加到贷款金额中一起借（LMI Capitalisation）。

举个例子：如果您想买个价值50万澳元的房子，准备贷款45万澳元，这时候您的贷款比例是90%，LMI数额大约是5,000澳元左右。在选择LMI Capitalisation后，您实际所收到的贷款额将会是445,000澳元（45万澳元 – 5千澳元）。

那有什么办法可以避开LMI保险费吗？

第一，有少数银行提供90%不许支付LMI的贷款产品；

第二，专业人士贷款90%可免除LMI（如律师、银行家、会计师、工程师或医生等）；

最后，也可以通过父母担保来避免这一费用。

5. 需要准备哪些文件？

总的来说，银行需要您提供如下几个类型的文件：

身份证明：

中国护照或澳洲护照
澳洲驾照或photo ID

收入证明：

工资单或雇主信
纳税申报表（Tax return）或评估通知书（NOA）
会计师信（如果您是自雇佣人士）

资产证明：

银行存款证明
赠与信（以确认您的父母或近亲会给您赠予购买房产的押金）
定金收据（如果已付定金）

负债信息：

信用卡账单
车贷、个人贷款及助学贷款（HELP/HECS）等
短期债务，如Afterpay或Zippay等

在准备文件时，请确保所有文件都是最新的。

因为银行在决定批准或拒绝您的抵押贷款申请的时候，很大程度上依赖于这些文件的准确性。

6. 我该选择哪种房贷产品呢？

现在市面上提供房贷的金融机构有很多，可选择的产品更是让人眼花缭乱。在做选择的时候，最重要的是要明白自己有哪些需求。

例如：

是否想要额外还款吗？
是否想要在贷款的同时，留一些钱应急吗？
是否需要更好的估价或更低的利率？
是否会考虑对冲账户套餐贷款还是简单的basic home loan？
网上银行或手机app使用便利是否重要？
是否一定需要银行有分行服务？

房屋贷款是一项大的经济决定，在此之前一定要充分做好功课。关于哪个产品最适合您，欢迎免费咨询My Home Loan专业的贷款经纪团队！

责任编辑：Zoe Chan

澳洲信贷经纪人Top 30刘达伦专栏全集

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澳洲移民新政落地未来几年布里斯班房价或大涨！

刚刚，澳洲政府确定将为新移民设立新的签证政策，要求他们先去悉尼和墨尔本以外的偏远地区定居5年！这条新闻今早立马刷爆了整个外媒而且全部占据了重要版面！同时也成为澳洲第三大城市布里斯班的极大利好消息。

｜移民新政板上钉！

10月9日早上，人口和城市基建部长Alan Tudge宣布将会出台新的人口政策关键纲领！包括联邦和州政府人口分布和基础设施规划管理的基本结构变化。这就意味着之前疯传的新移民“上山下乡”政策已经成为板上钉钉的事！

据悉，此次新移民政策主要为限制悉尼和墨尔本新移民数量，强制要求技术移民在偏远地区定居。因为澳洲政府认为这部分人不会受地理区域的影响。例如那些依靠公司担保和通过家庭签证移民澳洲的人。据统计，这类移民人数占总移民数量大约45%。

如果你觉得这样的新政策很不讲道理，并不想去偏远地区发展，那么不好意思：澳洲政府对于让新移民下乡这件事是非常认真的！

澳洲政府将会对违规行为强制处罚！处罚形式包括：取消签证或限制其申请公民身份的能力。

澳洲总理莫里森与人口部长都表示：内政部正在研究如何将新移民绑定到某一个地区，而不是一拿到身份就逃离。“我们经常收到担保人的投诉称，作为永久居民的新移民，一拿到身份就跑。”因此，澳洲政府正在制定政策，让更多的新移民前往较小的州和偏远地区，并要求他们在那里停留几年。

有证据表明，经过一段时间后，许多人便会长期待下去。这样可以在经济上帮助较小的州和偏远地区的人口增长。

｜推行“上山下乡”签证原因

澳洲政府之所以强推“上山下乡”签证最主要的原因在于：人口增速远超目前澳洲基础建设承载力。

Tudge表示：“推动我们增长的主要因素是净海外移民，在过去10年里，净海外移民占人口增长的60%。”由于之前澳洲政府对移民签证的大力推行，2007年之后的人口增长远远超过了预测！澳大利亚在过去的15年里原本预计人口增长大约为250万人，但却因为新移民数量阶梯式增长飙涨至500万人。

Tudge部长在演讲中发表讲话称，目前净移民占全澳人口增长的60％，在悉尼，移民占总人口增长的84％，据统计，总人口增长的75％主要集中在墨尔本、悉尼和布里斯班。

甚至从全球来看澳洲的新移民增长率高居第二！所以限制移民数量已经是迫在眉睫不得不做的一件事了！

澳洲政府认为这种人口增长的无计划性，导致基础设施严重短缺和人口分布不平衡，并进而导致首府城市拥堵问题！尤其是墨尔本和悉尼的基础设施建设不足，无法满足预期增长的需求，更不用说实际增长了”。

近日，笔者也拿到了一份非常牛逼的房地产经济报告，全面分析了整个昆士兰州，包括阳光海岸、布里斯班、黄金海岸的房地产经济，区域发展和人口流入情况。今天就翻译给大家，让关注澳洲房地产，尤其是昆士兰州房地产经济的人，能对整个昆州的房地产有更直观的了解。

今天就让我们一起来全面了解一下澳洲的第三大城市——布里斯班吧！

1. 布里斯班一览

●人口：根据昆士兰州政府的报告，布里斯班是澳大利亚人口增长最快的城市之一，到2036年，布里斯班地区人口增长预计将增长至316万。

●Shaping SEQ：SEQ（South East Queensland），根据基础设施部门，地方政府和规划部的数据，昆士兰州东南部新的区域计划，布里斯班的项目将大约支持157万左右的人口，因此在2016年到2041间，大约需要20万个额外的住房。

●经济：根据布里斯班市政府的数据，布里斯班的经济价值大约为1560亿澳币，占昆士兰州总产值的49.6%。

●基础设施：布里斯班市政府也将继续对城市内的关键设施进行改建升级，这意味着布里斯班在2017/2018财政年度的大约有30亿澳币的拨款，用于基础设施建设。

●人均生产总值：根据澳大利亚国民经济协会的数据，布里斯班目前是澳大利亚人均地区生产总值最高的城市。

●皇后码头：昆士兰政府发展部的报告显示，皇后码头项目已经开始动工，预计将为昆士兰州的生产总值增加40亿澳元，在施工期间将创造2000个就业岗位，在未来也将持续创造8000个工作岗位。

●机场升级：布里斯班机场正在继续进行超过30亿澳元的扩建和升级计划，包括新的布里斯班机场平行跑道，预计将于2020年完成。

●投资回报率：根据Domain的数据，在2017年12月，布里斯班公寓的租金收益率为5%。相对而言，悉尼和墨尔本，公寓的收益率分别为3.9%和4.5%。

●可负担性：Corelogic的数据显示，截至2017年4月，布里斯班房价中位数分别比悉尼和墨尔本低50%和28%，可负担性更强。

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2. 布里斯班的经济增长情况

布里斯班是昆士兰州东南部的经济中心，有着强劲的经济表现和重要的基础设施投资。它的竞争优势将越来越多地来自多元化、知识经济，并以创新的实践促进产业的发展。

• 布里斯班的总区域生产总值在2015年-2016年估计为1560亿澳元，占澳大利亚GDP的10%。同时，布里斯班在澳大利亚拥有最高的居民总区域生产总值。

• 自2016年8月以来，现金利率一直保持在1.5%的历史低位，刺激了消费者信心和借贷。

• 2012年-2013年，澳币对美元大概是1澳币=1.109美元，自2015年7月以来，澳币贬值，兑美元汇率一直维持在0.70至0.79的范围内，使得国外在本地的投资产品，尤其是房产产品的投资对海外尤其有吸引力。

• 布里斯班继续成为跨国酒店在酒店和零售业“试水”扩展到澳大利亚的重要目的地。包括榕树、H＆M、ZARA、马克斯和斯宾塞、永远21、丽思卡尔顿、威斯汀、红木酒店和W酒店。

3. 布里斯班的基础设施和交通

布里斯班的商业和客运交通基础设施正在转变为一个世界级的系统，它补充了一个新世界城市的需求，提供了高效的基础设施解决方案，这些方案将继续推动经济增长，并支持布里斯班作为一个集商业、旅游、教育和文化活动中心于一体的中心城市。

• 布里斯班市政规划：市政府继续对城市内的关键基础设施进行预算，这将代表2017/18个财政年度将有30亿澳元的支出记录，比如：10亿澳币用于解决交通拥堵问题；4亿4100万用于建设地方经济，同时创造新的就业机会；5亿8300万用于保持布里斯班清洁、绿色和可持续发展；3亿700万用于创造新生活方式和休闲机会；6亿5500万用于升级现代化的公共交通工具。

• 机场建设：布里斯班机场（BAC）正在继续进行超过30亿澳币的扩建和升级计划，其中包括新的布里斯班机场平行跑道，预计将于2020完成。

• 地铁：“布里斯班地铁”的商业案例是由布里斯班市议会提出的，它将投资约9亿4400万澳币，用于地铁的建设，届时将实现每3分钟一趟，南部的八里坪到CBD、以及CBD往北Herston到昆士兰科技大学Kelvin Grave Healk校区的连接。

• 皇后码头：皇后码头项目已经开始动工，预计将为昆士兰州的生产总值增加40亿澳元，在施工期间将创造2000个就业岗位，在未来也将持续创造8000个工作岗位。同时将使布里斯班成为世界级的娱乐中心城市。

• 跨河铁路：“跨河铁路”项目将通过州政府推进，从布里斯班市中心往南，将Yeerongpilly、Fairfield、Dutton Park, Woolloongabba, 穿过布里斯班河，到CBD, 再将CBD北边的Spring Hill and Bowen Hills 连接，并增加额外的火车站。

• 娱乐项目：世界最大娱乐场所运营商AEG推出了价值20亿澳币的“Brisbane Live”项目，这是一个拥有17000个作为的世界级场所，将支持国际超级巨星音乐会和表演以及世界体育赛事。这个项目将建在罗马街的铁路线上，并将利用公共交通设施，让布里斯班的每一个人都能接触到。

4亿5000万澳元的投资还将包括一个能容纳4000人的摇滚俱乐部，被多家电影院、餐厅和酒吧包围，还有一个巨大的屏幕和圆形剧场，供15000人左右使用。

• 摩顿湾铁路干线：铁路干线最近已完成，连接摩顿湾地区的居民到CBD，并为Albion和Petrie等地区的居民提供额外的铁路服务。

• 公交网络：布里斯班公交网络投资增加从2004的4800万到2016的超过7600万，预计到2018年将达到9000万。同时，据数据统计，大约有5100万名顾客在2016使用了布里斯班的铁路网。

4. 布里斯班的就业状况

布里斯班的人口特点是年轻、有技术、受过良好教育和文化多样，因此非常适合于继续向知识和技术密集型就业转变。大约80%的就业增长位于布里斯班的CBD和周边区域，以及大型商业区的周边区域。

• 仅在2016次人口普查的时候，布里斯班市就支持了714000多名工人就业。到2020年底，预计将有130万人在大布里斯班地区就业，在此期间每年约有13000个新就业岗位。其中，约55%是在大布里斯班地区。

• 在2016—17年的州报告中显示，布里斯班，是在2016年内包括澳大利亚所有城市中，工作人口数量最多的城市，排在第二的是悉尼。

• 布里斯班的失业率在2012年12月至2017年9月期间保持稳定在5%至5.6%。

• 医疗保健和社会援助、专业、教育、科技服务等关键行业的就业增长将继续推动布里斯班人口增长和随后的住房需求。

5. 布里斯班的人口增长

在过去的20年里，布里斯班加快了澳大利亚的人口步伐。未来的20年，布里斯班将继续成为澳大利亚发展最快的城市之一。

• 从过去十年来看，布里斯班人口在2006至2016年间增加了约192500人，约有118万人。

• 由于居民寻求就业和生活方式的机会增多，昆士兰东南部地区人口增长预测超过昆士兰其他地区，到2036年，大约占该州人口的55%左右。

• 昆士兰政府统计局（QGSO）计划到2036年，布里斯班人口增加到143万人。

• 住宅发展、就业机会、海外移民和对州际移民增加的预期表明，布里斯班的人口到2036年，实际上可能超过150万。

6. 布里斯班的房地产市场

到2019年，预计布里斯班住宅价格中位数增长率将在三年内超过悉尼和墨尔本。

根据BIS数据统计，布里斯班三年内，至2019年间的房屋增长率预计为6%，远高于悉尼的0.2%和墨尔本的0.6%。随着世界级的项目开发建设，基础设施的升级，令人羡慕的生活方式和比较好的可负担能力，布里斯班的房产将吸引越来越多的州际购买者。

• 布里斯班房地产和房地产市场已显示出稳定增长和投资潜力的基本指标，相比起澳大利亚的其他首府城市，比如悉尼和墨尔本，以前曾经历过异常增长，但现在已经达到了房产价值的顶峰。

• 截至2017年12月的一年内，布里斯班的独栋中位价为655000澳币，单元房中位价为442000澳币。

• 布里斯班的单位和公寓市场的可承受性、可用性和可居住性导致了创纪录的销售数量（自2006以来每年约12000）和建筑批准（2012年6月至2017年3月之间的批准两为46600，约占布里斯班所有审批的79%）。

• 有吸引力的回报：投资公寓的总收益率在12月的2017季度为5%，这在当前的低利率环境下是非常有吸引力的。相对而言，悉尼和墨尔本的公寓回报率分别为3.9%和4.5%。

• 平衡的市场：布里斯班租房市场的空置率表明市场均衡。截至2018年1月，布里斯班市场的独栋屋空置率为2.5%，公寓为3.1%。

• 积极的信心：澳大利亚房地产理事会/澳新银行十二月2017季度房地产信心调查显示，昆士兰的信心水平维持在+134的积极水平。

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7. 布里斯班的生活方式和教育

布里斯班从高等教育领域汲取力量，拥有三家世界级的大学，其毕业生的质量和研究开发水平受到世界的认可。

• 布里斯班的平均最低温度和平均最高温度介于17.1度和27.3度之间，舒适宜居。

• 第十四次年度住房保障能力调查表明，布里斯班是继珀斯之后，澳大利亚第二大住房可负担性佳的首府城市。

• 在2016次人口普查的时候，大约100000的布里斯班居民在上大学。

8. 布里斯班的人口统计

多样化的年龄分布

• 布里斯班，和昆士兰以及澳大利亚的其他城市一样，人口老龄化，但预计将保持相对多样化的年龄分布，包括儿童、学生、年轻家庭、退休人员和老年人，每个人都有一套独特的住房需求。

• 在2016年的人口普查时，布里斯班居民的重点行业包括卫生保健和社会救助（16%）、专业、科技服务（12.3%）和教育和培训（12.3%）。

• 在2001到2016年间，布里斯班的公寓居住者从54000增加到86000，占据了2016年的人口普查中住房居住的21.3%。

要知道投资海外房产，如果对这个城市的基本面不了解的话，大概率是要吃亏的。只有你能清晰的对这个城市的各个方面的情况都了然于心，才敢说——我投资这里是没错的！

随着移民新政的落地，相信未来几年布里斯班的发展一定会向好。

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来源：米宅海外
责编：Zoe Chan

2018年澳洲房产拍卖购房的关键技巧｜居外专栏

由于卖家和投资者希望在圣诞节前完成交易，因此每年这个时候起到年底，房地产拍卖额一般都会有所增加。

制定拍卖计划对购置房产而言至关重要，因为不论是买家市场还是卖家市场，做好拍卖计划都将为你省下一大笔钱。

以下是目前新南威尔士房地产拍卖市场的购房技巧。

1. 深入调查，了解市场

买家需要开展特定的调查工作，如在网上浏览或实地考察特定地区即将举行的拍卖活动，获取关于房产受欢迎程度等一手资料，调查该地区的最新数据，包括每月的最高和最低售价，并询问该地区是否会新建基础设施，以及这些基础设施对你有意购买的房产是否会产生积极影响。

2. 抢占先机

瑞恩和霍恩房地产公司（Raine & Horne）的最佳销售代理人Dib Chidiac

Dib Chidiac是澳大利亚排名前30的销售代理人，是国际连锁集团瑞恩和霍恩房地产公司（Raine & Horne）的最佳销售代理人。

Dib认为，投标的关键在于在竞标开始时就要抢占先机，提出有竞争力的价格，而不是等待别人取而代之。

抢先投标让你得以观察他人的身体语言并引导整个投标过程，最重要的是，这为后续投标定下基调。数据显示，大多数抢先投标的人最终都会“抱得房产归”。

3. 善于提问

在竞拍日前，询问代理人是否有关于竞拍房产的政治、经济、社会文化、技术和建造方面的相关文件可供参考，以及该房产名下有哪些合同。

通过这些问题，你可以切实地了解房产的受欢迎程度，而不是无根据地猜测参与房产开放日的人数。

4. 在竞拍日前提出报价

如果你喜欢这个房产，就应该在竞拍日前提出报价。过去12个月中，有几个月的数据显示，悉尼东部郊区等地区的竞拍房产在竞拍日前就已经售出。每年这个时候，卖家更有可能接受提前报价，以确保年底的交接过程不至于太匆忙。如果你能够在早于规定的42天周期内完成付款，你可以在报价时表明这一优势。因为较短的结算周期有可能促使卖家在接近年关的时候接受更低的售价。

5. 制定策略

如果参与竞拍时你有所计划，那么竞拍过程就不会太过令人紧张，你也会更有自信。在竞拍前，设下你能够承受的最高竞拍价（具体到1澳元），然后坚持这一底线。切记，竞拍是智力的较量而非意气用事的游戏。

另一个竞拍的关键技巧在于对时间的把握。竞拍时间越长，往往成交价格越高。

Dib即将举行竞拍的房产之一，位于悉尼艾米莉街道7号早餐点（7 Emily Street Breakfast Point）：

Dib表示，买家可以明显看出这套房产别具一格。要想在这一区域再看到这样水平的房产，可要等上好一阵子。

投资者在制定计划时，应该考虑理想成交价和时间安排，因为可能你现在就需要为房产支付大额首付。1月和2月是澳大利亚房地产的淡季，如果今年没有找到想要购买的房产，你就需要再等3个月。等待的时间越长，价格就可能会越高。

另一套同样出众的悉尼豪宅同样以拍卖形式寻找买家。20年来首次上市，由蘇富比國際房地產公司在居外网上挂牌，这是一套充满灵感的气派住宅。位于七先令（Seven Shillings）海滩上的一个私人绿洲内，尊享从海湾和海港到歌剧院以及海港大桥等的盛景，搭配悉尼最令人垂涎的船库和全年平静的深水泊位。这套无与伦比的住宅是国际上千载难逢一个的机会！点击查看房源信息

6. 确保在房产流拍后享有优先谈判权

如果房产没有达到拍卖底价也不要失望。出于礼仪，大多数房产办公室会让最高价竞拍者享有流拍房产的优先谈判权。这一权利在悉尼房地产市场中十分占据优势，因为悉尼市场一直以来享有较高的拍卖出清率，市场上存在大量有意拍卖房产的投资者。

翻译：LPS
责编：Zoe Chan

美国和澳洲顶尖拍卖师James Pratt专栏全集

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选购悉尼豪宅国庆黄金周不容错过｜居外专栏

对于关注悉尼的投资者来说，今年的黄金周更具看头，一系列优质的顶级住宅及豪华的高层公寓都是往年少有的。过去的5年，受房地产市场风向及舆论的影响，越来越的上层买家开始转向投资悉尼的顶级房产，包括别墅丶洋房及公寓。这一系列的举动大大带动了当地房价的上涨。如今，一套以5500万澳币成交的房产甚至已经挤不进前五了。根据CoreLogic的一份报告显示，2012至2017年间，悉尼的房价已经上涨了74%。其中，顶级房产的收益更是可观。

由于今年黄金周恰逢澳币对美元走低（不到1：0.71），加上悉尼房地产市场刚刚经历了长达了一段6个月的调整期，迎接投资者的将会是一个价格相对亲民的市场。但是这样的行情并不会太长久。按来自佳士得国际地产（Christie’s International Realty）的资深房产中介Darren Curtis的话来说，悉尼今年市场上待售的豪宅选择相当丰富，将会是一个非常适合投资的年份。

“现在基本上每一处市郊都有不少优质的房产，尤其是高端市场，非常的有看头。眼下我自己手上就有几个悉尼沿岸的单位，问讯的客户真的是源源不断。”

如今不少高等私人学校的接送服务都已经非常完善了，这让很多家庭对于学区房的纠结大大减少。同时也让他们在选择心仪的住所时有了更高的自由度，即使是住在离东城区或者北岸区10公里以外的地方也不会对孩子的就学产生太大的影响。这在以前还是挺难想像的。Darren现在手上就有一处位于伍尔维奇加勒街22号（22 Gale Street, Woolwich）的房产，售价1500-1650万澳币，目前在客户中也有着相当高的关注度。

悉尼北岸郊区伍尔维奇（Woolwich）豪宅：加勒街22号（22 Gale Street）

最近莱坊（Knight Frank）在他的半年度财富报告中对100万美元（约140万澳币）在世界各地所能买到的房产面积做了一个简单对比，它可以说是近期悉尼房价的一个缩影。在这份报告中，投资者可以以这个价格在悉尼购置一处约50平方米的房产。相比之下在巴黎，这个数据是46平方米。如果把这笔钱投资在全世界房价之最的摩纳哥，到手的面积可就只剩下可怜的16平方米了。

同时数据也显示，今年至6月份悉尼高端房产价格的增幅大约为5.7%，处在一个相对稳定的节奏。而回顾过去5年的数据则可以发现，投资者在当地高端房产市场的收益还是相当不错的。就最近在悉尼市中心巴郎加鲁区（Barangaroo）的一个公寓项目来说，最初售价约为190万澳币的一房及两房户型如今价值已经超过300万，而于2013/14年推售的三房单位，价格已经从当初的290万涨到了约610万。从某种程度上来说，James Packer在2017年12月豪掷6000万澳币入手悉尼“皇冠”（Crown Residences）的顶层豪宅也是为这一切推波助澜了一把。

不久前Darren也参与了位于肯特街（Kent Street）Hightgate项目的2808号顶层豪宅的交易，这一单最终以1100万澳币成交，充分反映了眼下高端公寓在上级市场中的紧俏程度。Darren表示，这笔交易其实是一个对于买卖双方双赢的局面。一方面卖方对于这套房产的投入和用心得到了认可，屋内独具匠心的设计，完美景色视角，合理的科技应用以及宽敞的空间布局等都令这套住宅增色不少，而这些附加价值也在交易价格中得到了充分的体现。另一方面，买家在每平方米高达9万澳币的高价市场中入手算是物有所值。此外，Highgate一直以来都已资金充裕以及良好的运营情况着称，并且各项数据也都非常的好看，是很值得入手的一个项目。

最後要提的是，悉尼的人口数量一直是在不断上升的，而一般住宅的占地面积不断减小，拥有可观的占地面积的高端住宅，尤其是顶级住宅将逐渐成为稀缺资源。所以对投资者来说，尽早入手这类房产将会是一个绝佳的资产增值机会。

居外诚意推荐悉尼豪宅房源：

The Boyd Residence荣获“2017年国际设计与建筑大奖——全球最佳住宅”殊荣
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这套顶层复式位于悉尼中央商务区澳新银行悉尼总部大楼（ANZ Tower）的上方，是商业建筑中唯一的公寓，设有度假式屋顶游泳池丶私人安全车库和私人电梯。总建筑面积约为2400平方米，分布在三个层面，享有壮丽的海港和城市景观。

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翻译：Jing Li
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买家市场不等人现在就是投资悉尼房产的最佳时机｜居外专栏

目前，以繁荣闻名于世的澳大利亚悉尼房地产市场处于买方市场，为购房者提供了难得一见的投资机会。

过去5年来，悉尼房地产的市场收益表现居世界前列。例如，巴兰加鲁（Bangangaroo）的两卧公寓期房售价190万澳元（约949万元人民币），12个月后，其售价涨至300万澳元（约1498万元人民币）；3卧公寓期房售价290万澳元（约1448万元人民币），12个月后，其售价涨至600万澳元（约2996万元人民币）。

然而，2018年，悉尼房地产开始放缓。今年1月开始，悉尼郊区（中心商务区30千米范围内）的平均房价下跌了9%至12%，与此同时，澳元兑美元汇率跌至1：0.71以下。随着汇率的下跌，购房需求，特别是海外购房需求也有所减少。

悉尼北岸Di Jones房地产的资深代理人Mae Chan表示，这是房地产市场发展的典型周期现象。购房者应当抓紧机会进行投资，因为悉尼是澳大利亚的经济之都，利率、政府刺激政策等任何小的变动都会改变市场风向，使其从买方市场向卖方市场转变。

“悉尼房地产市场不可能永远都处于买方市场，这一阶段是有限的。目前市场上存在一定的购买兴趣，但相比过去5年，我们在拍卖会上还没有看到足够多的注册竞拍方，”Mae说道。

悉尼700多套房产中仅有少数郊区房产的价格呈现稳定的上升趋势。专家表示，这预示着未来房价将处于稳定的下降趋势，但这一阶段不会持续太久。悉尼是澳大利亚人口最多的城市，其房地产市场的恢复速度也是最快的。

对投资者而言，“蓝丝带”地区优质房产的投资价值仍然高于普通房产，悉尼郊区房产受此次衰退趋势影响最低。

Mae又表示，地段优越、交通便利、靠近学校和悉尼主要中央商务区的优质房产值得入手。她建议购房者抓住买家市场进行投资，因为优质房产不论在什么样的市场背景下都是值得投资的。如果你能够以便宜的价格购买到优质房产，何乐而不为？

居外精选悉尼房源：这套坚固的家庭住宅由著名建筑师Michael Suttor设计，在屈臣湾的中心地带享有绝佳海滨位置，令人神往，同时能欣赏到海港上私密而美丽的景色。
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上周，莱坊公司的悉尼房地产市场分析简报显示，由于全球价格下跌，澳元走弱，世界富豪在悉尼和墨尔本的投资仅相比6个月前就有所增值。

这份出现在莱坊公司年中财富报告的调查对100万美元在世界范围内可购买到的平方数进行了对比分析。

100万美元在悉尼可以买到50平方米的房产，在巴黎和摩纳哥（全球最贵的房地产市场）分别可以买到46和仅16平方米的房产。

由于买家市场时间有限，加之悉尼巴兰加鲁和皮尔蒙特区（Pyrmont）的丽思卡尔顿The Star六星级酒店等正在不断投建价值数十亿澳元的基础设施项目，因此现在正是投资悉尼房产的最佳时间。

丽思卡尔顿The Star酒店的设计概念图：大楼天台的Sky Terrace将成为主要景点

责编：Zoe Chan

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悉尼最好的郊区在哪里？房地产权威网站的真实评分告诉你

在澳大利亚房地产网站Homely上，随意翻看人们对各自居住地的评价，悉尼周边的一个地区看起来颇受当地人的喜爱。

——“山间隐藏的宝石”
——“悉尼最好的郊区”
——“无论你的年龄多大，这儿都是一个完美的居住地”
——“这是悉尼附近为数不多的，在黑夜里行走完全不用担心陌生人的地方”

他们评价和居住的地方，正是位于悉尼中央商务区西北28公里的金斯兰利（Kings Langley）。金斯兰利是大悉尼和丘陵区的一部分，因其“宁静”及“临近所有高速公路”而被澳洲人熟知，它在Homely获得了9.5的评分（满分10分）。

“接近一切”的便利交通

金斯兰利靠近M2、M4、M5和M7高速公路，可连接到悉尼附近所有主要城市——M4可以快速方便地前往Penrith和Blue Mountains，M7高速公路前往西部郊区，M2和M5可以到达机场以及你想去的任何地。搭乘718路公交车可以从Kings Langley前往Seven Hills，那里有火车站和商店。巴士路线T61利用全新的传输方式，可以在不到20分钟的时间内就从Kings Langley到达Blacktown或悉尼第二中央商务区Parramatta，那里有更大的购物中心、火车站、医院和大量的工作机会。

生活便利

金斯兰利有多家购物中心。Kings Langley购物中心设有Coles和Woolworths超市、酒类商店、邮局、报刊和屡获殊荣的肉类连锁店Mardon Meats。Solander Centre内设有独立的超市、药房和一个很棒的外卖店。Old Windsor Road对面则是一家名为Circa的新零售店铺，目前，它只有Woolworths超市和几家专卖店，但很快它将成为金斯兰利最主要的购物中心。

金斯兰利有几位医生和牙医，还有一名物理治疗师和几位验光师。从金斯兰利驱车10分钟就能到达西北商业园区（Norwest Business Park）的私人医院，Blacktown公立医院也近在咫尺。

金斯兰利是孩子们的天堂，这里有8座公园以及悉尼最大的主题公园，还有自行车爱好者钟爱的骑行车道。安静的街道上，随处都能看到安逸地散着步的行人和三三两两骑车的孩子们。

教育资源

Vardy’s Road Primary和Kings Langley Public School是这个区域最好的K-6学校之一，但遗憾的是金斯兰利没有高中。大多数父母选择让他们的孩子在附近的Seven Hills High，Crestwood High或Model Farms High接受高中教育。

现在，位于金斯兰利（Kings Langley）最炙手可热的街区Isaac Smith Parade，有一栋精致住宅正在售卖。这座独具特色的住宅采用开放式布局，厨房、起居室、视听室、一应俱全。4间卧室和1间书房的组合，能够满足成长型家庭各种需要。

从一楼的大门进入屋内，首先看到的是色调柔和的起居室。

与起居室相连的开放式厨房

与厨房相连的卧室和卫浴设施

一楼的后院约有十四米宽幅，户外小酌、家庭烧烤、养花弄草最适合不过。

二楼的空间相对一楼更为紧凑，但也有两件卧室可作为儿童房或者客房使用。

这栋结构精巧、设施完备的双层住宅，建筑面积220平房米，只需悉尼市区一套公寓的花费就可以买下它。

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撰文：Qi Cheng
责编：Zoe Chan

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澳昆州房产交易法律指南（3）置业税务、(首次)补贴与印花税减免｜居外专栏

澳大利亚“阳光之州（Sunshine State）”昆士兰州地理位置优越，自然资源丰饶，投资环境良好，矿业、农业和旅游业等发达。近年来，中昆关系健康发展，经贸合作不断深化，越来越多的中资企业来到昆士兰州开展投资贸易业务，昆士兰州已成为中国对澳大利亚投资的热点地区之一。

由于介绍昆士兰州投资环境及法律法规的中文资讯较少，中方投资者对昆士兰州的投资情况缺乏必要了解，在业务拓展与投资选择的过程中遇到了诸多问题。而房产交易作为投资中占量最多的标的，其相关法律资讯也最为中方投资者所关注。需要注意的是，本文中所指的房产交易主要为二手房交易。

为使中方投资者，特别是澳洲新移民与房产置业者，更好地了解昆士兰州相关投资法律环境，本文将对澳洲（昆士兰州）《1974年产权法》、《1994年土地法》与《1975年外国收购与接管法》进行总结归纳，通过以下罗列的法规要点对昆州房产交易法律进行集中地介绍与分析，主要为以下篇章：

昆州房产交易法律指南 (1) – 置业合同中的十大“问题”条款（主笔：林汇铭律师）
昆州房产交易法律指南 (2) – 产权交易法律流程（上）（主笔：来哲夫律师）
昆州房产交易法律指南 (3) – 置业税务、（首次）补贴与印花税减免（主笔：林汇铭律师）
昆州房产交易法律指南 (4) – 产权交易法律流程（中）（主笔：来哲夫律师）
昆州房产交易法律指南 (5) – 产权交易法律流程（下）（主笔：来哲夫律师）

需要指出的是，当前澳洲投资环境不断变化，加上各投资者在自身背景、投资领域或选择方向等方面存在差别，本文仅为读者提供一般性参考，并无意提供任何个案法律建议。

1. 置业昆士兰州的主要税务

1.1 基础印花税

澳大利亚联邦政府不征收印花税。但澳大利亚各州对各类文书（即书面文件）和相关交易征收印花税。各州采用不同的印花税率，文件和交易类型不同，税率也会有所差别。如今，有些地区征收不再需要实际的书面文件来征收印花税，现多称为“交易税”。

昆士兰州的基础印花税税率表如下：

关于缴纳时间，现房与期房也有所不同，如未能在规定时间内缴纳印花税，州政府会加罚利息；如晚交印花税有特殊原因，可提出申请豁免或减免利息。

如买的是楼花，买方需要在该房产产权注册之后的30天内交印花税。
如买的是现房，买方需要在无条件进入合同后的30天内交印花税，即使30天内该房产还没有成交。

1.2 海外人士附加印花税

在2016年昆士兰州的预算案出台以后，昆士兰州政府也将从2016年10月1日起开始对海外人士征收除印花税以外的附加印花税。

昆士兰政府对海外人士的定义为非以下人士者均为海外人士:

澳大利亚公民
持有永久居留签证人士
其中新西兰公民也必须持有永久居留签证

2016年10月1日后签署交换的合同的买家需要缴纳额外3%的海外人士附加印花税。这就意味着，如果买家是2016年10月1日前签署并交换完的文件，就不需要缴纳这个额外的印花税。如果是此日期后，海外买家除了需要支付正常的印花税外，还需要支付额外3%的印花税。

我们以昆士兰州首府城市布里斯班一套60万澳元的楼花为例，取原印花税3.5%~4%取中间值3.75%，则：

一般印花税：×3.75%=22,500澳元
附加印花税：×3%=18,000澳元
总印花税额为：40,500澳元

1.3 土地税

澳洲土地税是土地所有者按照年度缴纳的税种，由各州/地区政府收取，目前只有北领地未设置该税种。计税金额按照业主持有或者联名持有的土地总价值，实行一年一征缴。州税局（State Revenue Office）每年对土地价值进行评估，按照上年度财政年最后一天，即每年6月30日（或12月31日）对所有澳房业主名下的土地价值进行计算。州税局是以市政厅（Council）所提供的“土地价值”（Site Value）为基础进行土地税计算的，而此“土地价值

土地税，按字面意思拆解，即对“土地价值”所征收的税，而“土地价值”不包括地上建筑物的价值。例如投资者有一栋海边别墅价值$120万澳币，那么真正的“土地价值”可能是50万澳元。政府也会根据市场情况进行地价调节，然后通过市政费与税单通知单通知业主。即，土地税和房屋建筑价值没有关系。

除澳大利亚北领地没有土地税外，每个州对“应纳税土地价值（Taxable Land Value）”的征缴幅度和税率是不一样的。而且，相应土地税的起征额也是不一样的。以个人拥有总价$100万澳币的应税土地为例，如果这些土地都在一个人名下并且都在同一个州，应缴土地税如下：

关于土地税豁免的更多信息，请参阅以下文章：

澳洲房产收到土地税税单该怎么办？怎么豁免？︱居外专栏

2. 首次置业补贴与印花税减免

与中国各大城市纷纷推出“限购令”不同，澳大利亚政府一向将“让从来没买过房子的年轻人买得起房“作为主要政策进行落实与执行。在此大背景之下，昆士兰州政府对于首次置业者的支持力度也越来越大，主要推出以下政策以鼓励并支持首次置业者安居乐业：

2.1 首次置业补贴

首次购房补贴计划由澳洲政府投资、由OSR机构管理，旨在帮助符合条件的澳洲首次置业者去购买或者建造他们的第一套自住房。这个计划只针对住宅房产的购买或者建造，申请者也必须是澳洲公民或永久居民。这个补贴的数额随各个州和所购买的房屋项目而不同，最多可高达2万澳元。在2017年12月31日前签订交换的合同，昆士兰州政府将给予2万澳元的置业补贴。在物业交割过户手续完成之后，或在物业建成拿到建成证明之后，即可在12个月内向昆士兰州OSR办公室递交申请。

申请首次置业补贴的主要要求如下：

必须是澳洲永久居民或公民；
置业者年龄满18周岁；
不能以公司的名义购买；
置业者从未在澳大利亚任何州拥有房产；
新房合同价值不超过750,000澳元；
必须在成交后12个月内提出申请；
至少在所购物业的第一个12个月中连续在居住满6个月；
联名置业者中的任何人未曾申请过补贴；
联名置业者只可以申请一次，并仅限于一套物业；
如果在2000年7月1日之后买过房子作为投资用，而且从来没有住过此投资房，并且在2000年7月1日之前没有拥有过任何房产，同样有申请资格。

2.2 自住（房屋）印花税减免

申请自住（房屋）印花税减免的主要要求如下：

置业者以个人名义购买；
置业者年龄满18周岁；
置业者在交割过户手续完成之后的12 个月内必须搬进去自住；
置业者入户之后的12个月内不可将房屋出售或出租；
置业者必须是首次购买房屋，在世界上任何地方没有拥有过房产；
置业者未曾申请过类似补贴。

印花税减免的幅度如下：

2.3 自住（空地）印花税减免

申请自住（空地）印花税减免的主要要求如下：

置业者是首次购买空地，世界上的任何地方没有拥有过任何房产；
置业者购买的空地价格少于$400,000；
置业者年龄满18周岁；
置业者承诺在空地上建筑自己的自住房；
置业者承诺只会在空地上建一套房子；
购买时，空地上没有其他建筑物的存在；
置业者未曾申请过类似补贴；
置业者必须在空地交割完以后的2年内建好房屋并入住；
置业者必须自住满一年，且一年内不可出售或出租。

印花税减免的幅度如下：

声明：

《昆州房产交易法律指南》由林汇铭律师主编：
- 第1、5篇章主笔：林汇铭律师
- 第2、3、4篇章主笔：来哲夫律师
《法律专栏》仅供一般性参考，并无意提供任何个案法律建议，内容受作者本人原创保护且作者与专栏平台明示不对任何依赖本文任何内容而采取或不采取行动所导致的后果承担责任。

居外责编：Zoe Chan

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宜居指数高于悉尼和墨尔本新南威尔士的海边净土

在澳大利亚房地产资讯平台homely（类似房产领域的大众点评）上，你可以看到澳洲各地居民对所住城市的评分和真实评价。有趣的是，悉尼、墨尔本等“大城市”好像并不如我们以为的那样受欢迎。由于“交通拥堵” 、“房价高昂”等大城市通病，平均得分都只有7.8分（满分10分）。

反观悉尼近郊的海滨城市尤米纳海滩（Umina Beach），因其更优异的自然环境和宁静的生活氛围，受到人们的追捧，被认为是“悉尼近郊最好的居住地之一”（best suburb in Sydney）。

尤米纳海滩是中央海岸度假者的热门目的地，与布里斯班水域国家公园接壤。旅游者们在此地这里体验着壮观崎岖砂岩地貌、丛林徒步、与野生动物亲密接触。尤米纳长长的沙滩是中央海岸最受家庭欢迎的海滩之一，非常适合游泳和冲浪。攀登到附近的山顶，可以看到尤米纳和与它相邻的艾特兰海滩（Ettalong Beach），壮丽的美景一直延伸到棕榈滩南部。

尤米纳海滩也是热爱家庭生活人士的首选。全区虽然面积不大，却有9个公园，占总面积的6.3％；年轻夫妇和有孩子的家庭人口占比超过70%；镇上有三所不错的公立学校，孩子们骑车或者步行就能到达。也难怪有人举家从悉尼搬迁至此，只是为了让孩子们住进“有更多卧室的房子，在更好的环境里长大”。

现在，在距离尤米纳海滩800米，距离海滩主街500米的牛津街28号，有一栋豪华住宅即将完工。这栋带有花园、双车位车库的4卧室宅院，非常适合全家人居住。起居室、饭厅和卧房采用全开放式结构，宽敞明亮。主卧配备了独立浴室和步入式衣柜。屋内安装了中央空调、报警系统和全套的Fisher and Paykel家电设备。

住在牛津街28号，你可以在附近的购物街买到所需的一切——澳洲两大超市Coles、Woolworth；美食连锁商店ALDI；不断增加的专卖店、餐馆和咖啡馆；提供当地美食的Umina Beach Surf Club，全天供应美味的餐点。毗邻冲浪俱乐部和海滩，还有一座造价300万美元的休闲公园，设有烧烤设施，是一个非常棒的家庭聚会场所。

另外值得一提的是尤米纳海滩的房价。由于越来越便利的城际交通（无论是搭乘火车还是自驾，从尤米纳到悉尼只需要一小时左右的时间），近一年来，尤米纳房价有快速攀升的趋势。房价的中位数在新南威尔士州排名649位，房价的涨幅却达到了13.85%，排名第284位。由此可见，该地区的房价还有很大的增长潜力。无论是自住还是投资，尽早出手一定是明智的做法。

homely上一位当地人如此评价尤米纳海滩：

“17年前我们在这里购买了两处房产，一处在山坡上，一处是靠近主街的公寓（步行15分钟到海滩和商店）。诚实地说，我们在租金回报、资本收益方面取得了相当大的回报。随着时间的推移，这个地区已经发生了极大的变化和发展，基础设施和翻新的区域设施带来新的生活……17年前，我们全家从悉尼搬到这里是一个明智的选择。我们至今还庆幸，在尤米纳海滩房价增长前买了房子。现在的房价虽然远不如我们购买的那么便宜，但市场上仍有一些稍纵即逝的机会……”

牛津街28号即将于2019年完工。相邻的地块还将建造一所相同配置，面积略小的宅院。如您对这此房产感兴趣，请致电居外热线400 041 7515或至网站 http://www.juwai.com/41622743.htm 查看价格详情。

注：本文属于商业赞助内容，素材由居外网签约房产经纪人Jonathan McMonagle提供

文字：Qi Cheng
责编：Zoe Chan

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