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经济学有这么一个说法：市场生命周期规律往往呈现抛物线式的发展，各种因素相互制约和平衡，推动市场经历着一个又一个相似的波峰和波谷。

房地产市场也是如此，专家曾描述一个房产周期大约是7年。

而实际上，从2000年以来，澳洲的房地产市场已经过了好几个周期，例如：2008年的3月至8月（房屋均价下跌6.1%）；以及2010年10月至2012年5月（房屋均价下跌7.4%），都是变化的大周期阶段。

2018年澳洲的住房市场，面临各种各样的麻烦：监管机构“反应过度”，皇家委员会的调查，银行信贷紧缩，市场需求疲软，上市房源过多等等。

这听起来有点可怕。真的是这样么？

任何市场都不是单一的，房产市场也是如此，从数据上看，澳洲不同区域的情况差异很大，悉尼和墨尔本的情况与珀斯，阿德莱德，布里斯班或霍巴特的情况也大不相同。

2011年至2017年间，悉尼的房价上涨了约75％，而墨尔本的房价上涨了55％，相比之下，珀斯房价下跌了2％。

一些分析师认为，过去几年房价高速增长，是投机、债务推动的房价泡沫表现。

就业和人口增长强劲，而住房存量相对不足，不少城市落后的交通基础设施，也让人们寻求靠近城市中心的住房以减少通勤时间，同时有吸引力的租金收益率，也进一步支撑了增长需求。

那么，近期价格下跌原因是什么呢？

住房投资者需求减少，是一个重要驱动因素，随着众多大型公寓楼的完工，供应大量增加，进一步使得供需不平衡加剧。

还有一个被反复提及的重要原因，则是监管机构为冷却增长而采取的蓄意策略。

更严格贷款规则，极大地抑制了银行迅速批准贷款的能力，也使得潜在购买者更难以获得批准，或减少获批借款金额。

通过在2017年对仅利息贷款实施30％的限制（在寻求最大化负杠杆税收优惠的房产投资者中，这种贷款无疑很受欢迎）。

APRA认为，历史将表明这些策略经过深思熟虑，有效抑制了更高风险的抵押贷款比例，同时，平衡了传统抵押贷款和家庭收入增长比例。

另外，与住宅房产相关的潜在税收变化的不确定性，也使投资者放慢了脚步，在今年联邦选举结果出来之前，市场需求持续放缓，也不足为奇。

财政部长Josh Frydenberg近期表示，政府希望信贷继续以公平的条件流向所有消费者。

2019年房地产市场预测

根据Domain House Price报告，对比网站Canstar对近2100人进行的一项调查发现，尽管全国房价中位数去年下跌了6.5％，但仍有五分之二的人仍在预期房价上涨。

Westpac Group的 CEO Brian Hartzer认为，部分市场价格可能经历进一步下跌，而这是有序调整而不是泡沫破灭，到目前为止，监管机构和银行的管理状况相当不错，房地产市场仍基本健全，现阶段的调整无需过于惶恐。

Brian Hartzer表示，在经历了六年强劲增长到2017年之后，房价周期将会放缓，这对于经济来说是正常、健康的。

前几年价格上涨，对于新入市购房者来说，可负担性需要进一步改善，较低价格意味着住房市场对于有住房需求的人有更多选择空间。

住房是一项长期投资，即使现今市场行情不好，对于几年前已经投资的人来说，也不会有太大影响。

他认为，尽管未来存在诸多不确定因素，但经济仍保持稳健，GDP增长率为2-3％，人口增长合理，银行资产负债表强劲。

KPMG澳洲经济学团队最新建模分析

毕马威经济学团队在最新的建模分析中，增加了最新数据（截止到2018年底），并充分考虑了未来几年可能产生重大影响的变量。

房屋价格与住宅存量、人口和住宅房产投资者贷款相关的变量之间存在长期关系。

也就是说，随着时间的推移，房价往往会回归到长期关系所倾向的均衡，但短期内的震荡会冲销或加强这种向长期均衡回归的趋势。

他们预计，悉尼和墨尔本的房价在本财政年度将会继续下跌并触底，并会在下来两年内，经历停滞和再次上涨。

NAB首席经济学家艾伦奥斯特先生则表示：“不少消费者并不打算购买或出售，但是超过两成打算要翻新。我们预计墨尔本和悉尼的房价分别下跌7％和5.6％，房价将出现15％左右的峰谷下跌。”

Canstar 金融服务集团执行官Steve Mickenbecker认为，进一步下跌更为可能，特别是在悉尼和墨尔本。

AMP Capital的首席经济学家Shane Oliver预计，悉尼墨尔本的房价将再下跌15％。瑞士信贷预测悉尼和CoreLogic的研究负责人Tim Lawless则将其预测调整为悉尼和墨尔本的18％至20％的下降。

住房信贷增长已从2015年的约7.5％下降至2018年的4.9％左右。

关于皇家委员会的审查让银行害怕放贷的看法，Brian Hartzer认为，事实并非如此，即使在经济低迷时期，Westpac有足够的资金来确保继续满足消费者、小企业和商业企业的借贷需求。

而银行与监管机构更紧密的合作，对客户信息审查更为严苛，增加评估费用类别数量，的确减少了客户可以借入的平均金额，同时在短期内增加了借贷者获得贷款的时间和成本，但银行也表示随着磨合期过去，下来会更加顺畅。

不过对于小企业来说，的确产生了很大冲击，更复杂的现金流和费用使得更难以满足这些企业的要求，银行也表示已向监管机构和政府提出此问题，并正在努力寻找解决方案。

尽管存在挑战，但市场需求远未被扼杀，竞争还是会激烈。

“对于想要购房的人来说，与其过多担心价格下跌，更明智的做法是确保自己财务规划和预算正确，并且争取获得贷款审批。”

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来源：sydneytoday
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Colliers International 2018年12月季度最新投资者信心调查结果显示，新西兰的商业地产投资者信心指数触及两年高点。

Colliers表示，这是两年来的最高点，净信心比例同比去年上升7％。

净信心比例为乐观企业比例减去悲观企业比例。此次1600多名受访者中有26％的信心指数是积极的。

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与此同时，全国12个地区中有10个地区受到显着或强烈的积极影响。

陶朗加、皇后镇、惠灵顿、奥克兰、尼尔森和汉密尔顿的投资者对房市充满信心。

基督城和旺格雷这两个地区的信心指数较低，分别为净负1％，净负7％。

Tauranga / Mount Manganui信心指数为57％，为最高水平。皇后镇跌至46％，结束了连续15个季度近四年商业地产投资最有信心排位。

有投资者表示，政府政策是对投资命运影响最大的因素之一。

整体而言，对零售业的信心指数也有所提升，净信心比例上升至4％，而主要地区的工业物业信心也普遍上升，净信心为46％。

惠灵顿的投资者信心上升至净值41％，零售业信心也有所提升。

Colliers表示，优质办公空间将在未来几年内每年增加3％的租金。

此外，虽说工业用地短缺限制了当地可开发项目工程，但包括Transmission Gully这样的道路基础设施建设等项目将带来新的发展机遇。

投资者对基督城的信心已经回到接近正值的领域，净负1％，好于一年前的净负10％。预测今年基督城的租金大致保持不变，某些地方的租金可能略微偏弱。

当地买家、北岛及海外买家仍然是基督城较稳定的地产投资者。

 

来源：天维网

无论是海滨还是河滨，临水房产始终是楼市最热销的一类房产。在以前，一栋临水的住宅意味着交通上的便利和较好的农业灌溉条件。而现在，住在水边更象征屋主的身价。想要欣赏美景和享受舒适生活是需要资金的。

一般来说，临水房产比普通房产价格高，但差价未曾有统一。一项报告显示，2018年临水房产继续“走红”，平均房价比内陆房屋高40%。该报告由英国莱坊房屋咨询公司发布，主要评估了全球12个城市今年第三季度出售的优质临水房产。

其中，悉尼的临水房产价格最高。同样条件下，在悉尼买一套海滨住宅要比内陆地区多花89.3%的价钱。在具体位置方面，靠近悉尼海港大桥或者悉尼歌剧院的房产更加热门，尤其是在新年等节假日。延伸阅读：【豪宅大卖 2018年悉尼成了世界富豪游乐场】

悉尼One Barangaroo的皇冠住宅（Crown Residences）的设计不仅是为了呈现悉尼海港的景色，而且还是这座美丽城市的标志性建筑。 
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在12个城市中，价格优势最不明显的临水房产出现在新加坡。另外，在这里，海景房要比河景房热门得多。由此可见，“物以稀为贵”在房地产市场也是不变的规律：在新加坡这种四周滨海的地区，临水房产的优势就不那么明显，因而也无法达到极高的价差。“这里的海景对人们来说不稀奇了，也就使得溢价相对更低。”莱坊公司合伙人Kate Everett-Allen说。

影响临水房产价格的两个重要因素是地段和设施。地点方面不必多说，离海越近，售价也就越高。同时，购房者在考察临水房产时，还会比较房产的附加设施，比如有没有观景阳台？有没有私人泳池？有没有私人码头来停放小型游艇？诸如此类的附加设施都可增加海景房的“魅力”。

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物业特色：

• 绝不会遮挡海港景色
• 设有5间卧室和6间浴室
• 拥有4车位安全车库以及可额外停车的汽车穿梭庭院
• 占地约866平方米的滨水区土地以及道路与海洋服务处（RMS）批准的137平方米可租赁面积
• 海港前泳池、码头和永久系泊，可停泊约30英尺长的船只
• 您可获得独家经营的难得机会

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风水成房地产中重要影响因素

随着华人买家的不断增多，房地产市场开始更加重视一个新的影响因素：风水。报告中指出，亚洲现在或许是全球最重要的市场。而如果亚洲买家认为一栋临水房产“风水很好”，他们会“更有购买的心情”。

在中国风水中，“水”预示着财富，将为买家带来好运。举例来说，“水一定要是清澈且缓慢流动的，不能是静止的死水。因此，那些在湍急流域附近的房产未必就能卖出好价格。”另外，按照风水一说，临水房屋应该建在水面之上，最好坐落在缓慢流动的区域。

如果比较房产类型，临近港口或沙滩的房屋往往能卖出更好的价钱：港口附近的房屋比一般房屋价格高出接近60%，沙滩附近的房屋也高出58.5%。湖滨房相对溢价没那么高，只有32.7%。

珀斯、迪拜和巴黎的临水房产在价格优势方面居中间水平，大约比普通房产高出50%左右。但相比起来，巴黎的临水房产多为塞纳河沿岸较为古旧的高天花板房屋，而珀斯和迪拜的海景房则是更加现代的沙滩别墅。

不同于新加坡，伦敦的临水房产数量极少。约1.3万套房产分布在泰晤士河狭长的两岸，扎堆在富勒姆（Fulham）和萨瑟克（Southwark）区附近。而整个伦敦城有370万房产，这些临河房产相比只占了0.4%。这也就可以解释为什么在伦敦，临水房产比普通房产价格高出30%。

报告还发现，房产“临水”的特质甚至可以弥补它们其他方面的缺陷。即使是在市场不景气的地区，由于其绝佳的位置和稀缺性，临水房产也往往会吸引大量的购房者。

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来源：界面
责编：Zoe Chan

房地产数据分析公司CoreLogic总结了2018年澳大利亚房地产市场的表现。

在对2018年的房地产市场表现进行总结时，CoreLogic澳大利亚区域研究部门负责人Cameron Kusher将澳大利亚描述为一个整体增长正在迅速放缓的市场，然而，当您细细观察表象之下的真实情况时，您会发现市场状况与以往一样有好有坏。

截至2018年11月的一整年里，澳大利亚平均房价下降了4.1%，这是自2011年12月以来幅度最大的一次同比下跌。在这一年当中，随着时间不断推移，房价下降的速度越来越快，悉尼和墨尔本的房价下跌尤其明显。在各大首府城市中，悉尼、墨尔本、珀斯和达尔文的房价在过去一年内有所下降，而其他首府的房价则有所上升。值得注意的是，除了达尔文突显了市场整体的疲软之势外，所有首府城市截至2018年11月的房价年度变化幅度都低于去年同期的数值。

过去一年中，各大首府城市的房价年度变化记录如下：悉尼房价下跌8.1%（自1983年5月以来幅度最大的一次同比下跌），墨尔本下跌5.8%（自2009年3月以来幅度最大的一次同比下跌）。布里斯班房价微涨0.3%，阿德莱德上涨1.4%，珀斯下跌4.2%，霍巴特上升9.3%，达尔文下跌0.8%。堪培拉上涨4.0%。

澳洲塔斯马尼亚霍巴特5卧豪宅，巧妙融合了经典魅力与现代饰面，可以欣赏到城市天际线、德文特桥和威灵顿山的全景。售价仅140万澳元（约¥678万）。
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这次的变化与以往房地产市场放缓的情况有所不同。以前，房地产市场放缓通常是由经济放缓（如上一次经济衰退或全球金融危机）或抵押贷款利率上升引起的，而现在经济持续增长，抵押贷款利率也接近历史最低水平，所以造成这次放缓的真正原因是信贷政策收紧。自从1980年代中期政府放松金融管制以来，申请信贷的难度变得越来越低，但从2015年初政府开始实施宏观审慎政策后，获取信贷的难度持续上升。投资者和申请仅付息型贷款的借款人不得不支付较高的抵押贷款利率，而存款较少的借款人也发现自己难以获得融资，那些负债较多的借款人也遇到了同样的问题。除此之外，贷款机构在发放抵押贷款之前都会对借款人的支出进行比以往更严格的审查。

在当前阶段看来，2019年的情况应该和现在基本相同。人们预计，由于悉尼和墨尔本的房价严重下挫，全国各地的房价将受到波及，出现进一步下跌。然而，由于信贷政策收紧，预计澳大利亚大部分地区的房价增长将有所放缓或基本不变。

至少在2019年初期，信贷政策预计将继续收紧，而这也会让房产市场环境受到负面影响。有人预测皇家银行委员会（Banking Royal Commission）将于二月初公布调查结果并提出相关建议，这些结果和建议有可能显著改变抵押贷款的政策环境。

迄今为止，澳大利亚储备银行并没有过多地关注房价下跌现象，这主要是因为房价大幅下跌的城市只有悉尼和墨尔本，而且这两大城市的房价今年都经历过大幅度的上涨。虽然事实可能确实如此，但如果房产市场放缓对消费者的消费产生了影响，那我们也许就会迎来策略上的变化。如果出现这种情况，那2019年我们可能就会发现某些临时性的宏观审慎措施在逐渐放宽。尽管如此，人们还是普遍认为：随着悉尼和墨尔本的房价降幅达到最大值，全国房价将在2019年进一步下降。

2018年度的“优中之优（Best of the Best）”报告基于以下标准评选了房市表现最突出的全国十大郊区（独栋住宅和公寓）和首府城市：

• 表中的高亮数据均为截至2018年11月的统计数据：（销售总额截至2018年9月）。
• 中值数据：以整个郊区所有房产自动估价数值的中位数为基础。
• 12个月变化：相比一年前的同一时期，平均自动估值中位数（AVM）的百分比差额。
• 5年变化：相比5年前的同一时期，平均自动估值中位数的百分比差额。 
• 租金：引用数据基于截至2018年11月的12个月内所有广告租金的中位数。
• 总租金收益率：根据招租物业的广告信息计算的数值。本年度出租物业的租金总和除以估价值即可得出一套物业的总收益。以上列出的总收益是这段时期内整个地区的中位数。
• 总交易额：截至2018年9月的12个月内记录的所有房地产交易的总交易额。分析中仅包括那些拥有至少200套住宅，20个租赁观察点，20笔房产交易（至少有100个AVM观测值）的郊区。

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原文：CoreLogic
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

最近两年来，首次购房者占购房者里的比例正在逐渐增长。目前，有大约四分之一的购房者正在购买自己的第一套房产。

对于这些购房者来说，房地产市场属于一个全新的未知领域，一方面是对于未知事物的恐惧，另一方面则是这可能是你目前做过的最大一笔交易。

对于一部分自主升级和投资者而言，2019年同样显得尤为重要，经历了价格波折的2017与2018，房市未来走向何方，也正在牵动着大家的心弦。

无论你是购买房产，还是出售房产，只要提前做好功课，正确的认识市场和自己，都将有助于减少短期的不确定性和长期潜在的风险。

今天，就为大家分享一些针对不同人群的房产交易建议，让你在2019年避开房产买卖中的坑。

自住和首次购房者

1、加强自身在于存钱

这条是最没有技术含量，却是很多人都做不好的一条。

对于买房者来说，你需要拥有足够的存款，还需要证明自己财务状况良好，才能够向银行证明：对于买房，你是认真的。不仅是能够省下首付，在未来你也能够按时偿还房贷。

当然，首次购房者可以充分利用KiwiSaver尤其是HomeStart grant，最多可以提取$5000纽币。

要记住的是，在没有其他房产的情况下。首付准备的越多，意味着你可以选择的房产就越多。换句话说，你在借贷和买房时所处的位置就越好。

2、理清自己的财务状况

在开始看房之前就联系银行（或者贷款中介）并且做好房贷的预批。这样对于自己能够负担什么样的房产才能有一个具体的概念。

在开始看房之前就理清自己的财务状况可以避免出现看了一套很喜欢的房产，最后却发现买不起的情况。

需要注意的是，除了购买家具和搬家可能会产生的额外开支，还需要考虑到律师，新家装修等费用。

一般来说，预留五万纽币用于购买家具和小装修（刷新油漆，升级卫浴，安装煤气等）可以算是绰绰有余了。

3、了解自己的真实需求

很多买房的朋友在选择房产的时候并不能了解自己的真实需求。

在脑海里想一下过去，现在和未来对于房产的需求，并且列出“必须”和“精美加分”清单。

很多自住买家会对于自住房提出投资需求。通常来说，自住和投资是两个概念，一般而言，属于精美加分项的通常有房产的土地面积，房产的停车位数量和花园是否精致。

具体而言，建议在找房期间就与自己的房产中介进行沟通，从而获得其专业的建议，买到负担得起同时又最能满足自己要求的房产。

最后，由于新西兰的房产大部分都不是标准商品，所以对于大部分买家来说，找到“完美的家”几率远低于彩票中大奖，所以要准备好在一些地方做出妥协。

4、无法控制别人的想法

对于首次购房者和自住买家来说，买房一般都属于刚需。所以在买房的过程中会倾注大量的个人情感。要注意的是，无论你是议价还是拍卖，都需要意识到，你无法控制别人的想法，不论是竞争者还是卖家，他么都会为了自己的利益作出努力。

所以大部分的情况下，房哥建议作为购房者，你需要充分与自己的中介沟通，从而为卖家提供最有竞争力的报价。

当然，如果最后你为了买下心仪的房产多付了一些金钱，请不要太往心里去，此时最重要的是享受新房为你带来的满足感。

从更长远的时间维度上来看，多支出的些许金钱都会在未来收回。如果因为只差1000纽币与心仪的房产失之交臂，带来的心碎远超多花了1000纽币锁定心仪房产的幸福。

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投资类购房者

对于房产投资者，几乎每一名投资房产的投资者都有一套自己的投资逻辑。

有专门做土地一级开发的，有专门建联排别墅的，有专门投资Do-Up潜力房产的，也有大地破房流等等不同的投资方式。

虽然投资逻辑不同，但是总体而言，投资者需要注意这两个问题。

5、重视个人财务状况的潜在风险

总体上看来，房产类资产的流动性并不算太好。

对比股票，日常交易才是刚需，最坏的情况也不过是T+1就能离场，而对于房产来说，新西兰人平均持有一套房产的时间是7年多。

目前奥克兰房屋成交（上市到签约）的平均周期仍然处于历史较高水平，即使这样也要5周左右的时间。

即使中介给力，上市当天就有买家签约并且无条件，一般来说房产从签约到正式交割之间仍然有一个月左右的时间。

这也是虽然房产总是周期性上涨，却总有房产投资人破产的主要原因之一。

破产者大部分都忽视了个人财务状况可能会出现的潜在风险。比如说09-10年出现的房贷利率暴涨，手中房产却无法及时变现就让许多资深房产投资人深陷泥潭。

6、购买之前就想好退出路径

每一次房屋交易都是对市场对于该房产的重新定价。

比如说Unitary Plan刚刚面世的时候，让无数曾经无人问津的“偏远土地”变成了香饽饽。

尤其房产估值的变化周期相对其他资产要长很多。如果你不出售房产，最直观的估值变化就是三年更新一次的政府CV估价。

而想要在重新定价中取得一个好价钱，有针对性的考虑房产未来购买者的需求与偏好变得很重要。

然而，想要把握好这一条却很难。

不仅涉及到房产所在城区的人口结构，不同人口类型的购买偏好，还需要考虑到不同人口类型购买力水平等等因素。

自住买家要考虑的第一要素是自己住着舒不舒服，自己喜不喜欢。

而投资房最重要的是忘掉自己的偏好，而是多考虑好未来购买者（接盘侠）的偏好。

房产卖家

7、了解自己出售的房产

在卖房之前，房哥觉得屋主首先要想明白的就是自己的房产值多少钱。

如果你对于自己的房产价值产生错误的预期，预期低了确实能更快售出，却无法最大化自己的获利；预期高于市场价则会导致房产长期无法成交。轻则影响资金流动性，严重情况下甚至会改变人生。

比较简单的方法就是在周边有邻居卖房的时候多看看，让当地比较知名的房产中介做一个免费的估价。

让房产中介估价不仅能够了解其对于当地了解的水平，通常还能看出房产中介性格是否符合自己的预期。

8、了解并选择合适的销售方法

并不是所有房产都适合用拍卖的方式销售，哪怕同样是拍卖房产，也有公司拍卖室拍卖和现场拍卖。

在选择代理出售自己房产的房产中介时就可以与其沟通，让其以专业人士的角度为你分析针对这一套房产，选择何种销售方法能够带来最佳的结果。

除此之外，还需要仔细了解中介对于房产的推广方案，并让中介解释清楚销售的流程与各项开支的金额。

目前新西兰各个房产公司的收费很不一样，不同的销售方式也有自己独特的优点，针对不同的房产，侧重的市场宣传方向也不一样。

在这里，没有最好的销售方法，只有最适合自己房产的。

9、把与买家沟通交给中介

要记住，卖房找中介就是为了让中介代劳找买家和卖房的。

你所指定的房产中介是房产的专业人士。虽然出售的可能是你已经居住多年的房产，但是在房产专业上，其拥有更高的专业度。

尽量不要直接与买家沟通，因为对于自己待售房屋的依恋很容易影响到你理性思考的那部分大脑。

要知道，中介能够通过该房产交易赚多少钱，完全取决于房屋成交的价格，成交价越高，他能拿到的销售提成就越高。

 

 

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来源：新西兰天维投资
排版：KYRA WANG

知名房地产研究机构都门（Domain Group）日前发布的最新研究预测显示，澳大利亚房价持续下跌的状况将在2019年趋于稳定，之后进入温和上涨阶段。

都门的价格模型模拟了各首府城市未来2年的房价中位数走势。这一模型预计，全澳单元屋（Unit）的价格在2019年增长2%，2020年增长3%。

该机构经济学家特伦特·威尔特（Trent Wiltshire）表示，由于稳定的人口增长、低失业率和低利率，到2020年，全澳房价将得以巩固。

“我们认为市场将在2019年自行修正，然后转变为2020年适度增长的周期，”威尔特先生称。

都门同时警告，这一预测也存在不确定性，如贷款利率上升过快、人口增长低于预期、投资者被迫抛售，以及中国经济下行等。

悉尼和墨尔本的房价出现了1980年代以来的最大跌幅。过去4周，悉尼有超过1,100套房屋流拍，威尔特认为，对于正在考虑买房的人来说，现阶段存在一定议价空间。

悉尼

首府城市中，悉尼目前独立屋（House）中位数较2017年6月的最高点120万澳币（约600万人民币）跌去约8%。都门预测，直至2019年中期，悉尼独立屋中位数都将维持目前100万澳币（约500万人民币）上下，并在之后的2020年上涨4%。

悉尼公寓（Apartments）的情况则不容乐观，模型显示，悉尼公寓价格将继续下跌3%，2019年出现一定回涨，到2020年增长5%。

悉尼近郊的农场，占地约28公顷（70英亩），带有5卧5卫的独立屋，是业余农业爱好者不想错过的家园。现仅售214万澳元（约¥ 1,091万）。
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墨尔本

墨尔本的房价已持续动荡12个月之久，在今年下跌9%后，都门预计明年墨尔本房价继续下降约1%，2020年将增长约4%。

2017年9月，墨尔本独立屋中位数达到91万澳币（约455万人民币）的高点，预计2019年中将下降到80万澳币（约400万人民币），与2016年底的价格持平。

墨尔本单元屋的价格，今年下跌了2%，预计2019年和2020年将分别增长1%。

布里斯班

布里斯班的房价今年下跌了约6%。但由于新房开发减少和人口的强劲增长，都门预计布里斯班的独立屋中位数在2019年将上涨4％，2020年上涨5％。这也使布里斯班成为未来澳大利亚房价增长最快的市场之一。

Ivy & Eve位于南布里斯班的Merivale Street，是一幢拥有476间公寓的双塔项目，提供1, 2&3房的豪华公寓供住户选择。迷人的景致，度假式娱乐设施，仅44.8万澳元（约¥228万）起。
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阿德莱德

报告显示，与其他州相比，南澳房市今年表现良好。都门预计，未来2年，阿德莱德房价将继续稳步上涨，独立屋和单元屋的价格在2019和2020年都将有2%的上涨。

珀斯

由于矿业低迷，珀斯独立屋的价格自2014年的61.6万澳币（约308万人民币）已下降了13%，其中今年下降了5%。都门预计，随着西澳经济和人口增长，2019年，珀斯独立屋价格将增长5％，2020年将再增长3％，增速超越其他地区。

2018年，珀斯单元屋下降约6%，都门预计2019年和2020年将分别增长约2%。

霍巴特

塔斯马尼亚首府霍巴特房价在2018年逆势增长了12％，目前霍巴特独立屋价格已比2016年高出40%。但都门预计，未来两年霍巴特的房价增长将放缓至2%。

堪培拉

得益于低失业率和强劲的人口增长，2018年，首都堪培拉的房价增长了约2%，未来两年预计将保持4%增速。堪培拉单元屋的价格存在不确定性，都门预计其涨幅将低于独立屋。

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来源：中金在线
责编：Zoe Chan

澳大利亚的住宅价格持续下滑，其年跌幅达到了6年半以来的最大值。

要点：

• 澳大利亚房价在过去12个月内下跌3.5%，创下了自2012年以来的最大跌幅。
• 悉尼是过去一年中全澳表现最差的房地产市场，其房价下降4%。
• 墨尔本房价经历了最严重的季度下跌，其跌幅达到2.1%。

房地产分析公司CoreLogic发布的最新数据显示，澳大利亚全国平均房价同比下跌3.5%（目前均价为538668澳元，约271万元人民币）。

这标志着澳大利亚房地产市场陷入了“自2012年2月以来最糟糕的宏观住宅困境……10月，全澳大利亚的住宅价值缩水了0.5%，”CoreLogic调研部主管Tim Lawless说道。

由于全国住房市场普遍处于疲软状态，我们可以清楚地看到，信贷收紧拉低了住房需求，并且对全澳大部分地区的住宅价值表现产生了不利的影响。

各大首府城市的平均房价于上个季度下降1.6%，低至625125澳元（约314.5万元人民币）。

在过去三个月内，区域房地产价格下跌0.7%，目前均价为375444澳元（约188.9万元人民币）。

去年澳大利亚房价变化趋势

墨尔本的物业平均价格为665044澳元（约334.6万元人民币），高居全澳第二。

几年前，许多专家曾驳斥全国房价将大幅下跌的观点，而当前的议题已经变成了房价会跌多少。

悉尼和墨尔本市场前25%的“高档住宅”和后25%的“低端物业“之间也存在着较大的差异。在这些城市中，价格排前25%的房产经历了近9%的价值缩水。

与此同时，墨尔本价格居后25%的房产获得了2.9%的价值提升。

然而，悉尼最便宜的房产经历了4.3%左右的价格下跌。

上个月，珀斯还是表现最不理想的市场——物业价格下降0.8%，目前均价为451148澳元（约227万元人民币）。10月，悉尼和墨尔本的房价均下降了0.7%。

小城市实现强劲增长

在过去的一年里，霍巴特还是房产价格最实惠的市场（物业平均价格为445655澳元，约224.2万元人民币），但现在这种情况已不复存在了。

作为塔斯马尼亚州首府，霍巴特仍是迄今为止表现最强劲的房地产市场。在这段时间内，霍巴特房市取得了9.7%的增长。

达尔文已经成为住宅售价最低的城市，其房产均价仅为433818澳元（约218.3万元人民币）——在过去一年内，当地房价下降了2.9%。

布里斯班上个季度和上月房价均未变化，目前维持在491925澳元（约247.5万元人民币）的水平。

阿德莱德的表现稍好一些，月度和季度增幅均为0.2%，目前的房产均价为431554澳元（约217.1万元人民币）。

这套抢手的朝北两卧室现代化公寓距离霍巴特的中央商务区仅数分钟路程，提供充满活力和时尚的生活方式。 酒店距离萨拉曼卡海滨（Salamanca Waterfront）仅有几步之遥，那里拥有许多优质餐厅、咖啡馆和精品店。
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价格持续下跌

“我们预计，在今年剩下的时间里，房产价值将持续下滑，而且这样的下跌趋势至少会延续到2019年上半年，”Lawless先生说道。

“引起这次房价下跌的主要原因是信贷可得性和配给政策变化。”

去年，澳大利亚审慎监管局（APRA）出台了一项新措施，而这项措施使得贷款的发放标准有所收紧。

APRA要求，各大银行发放的仅付息贷款在其抵押贷款组合中所占的比例不能超过30%。

海因皇家委员会（Hayne Royal Commission）可能会推动多项借贷相关改革，在这些改革措施的影响下，购房者可能会发现自己可申请的借贷额度锐减40%。

资本经济公司（Capital Economics）的Ben Udy同意这个观点——他还认为未来房价将继续以较大的幅度下跌。

“我们之前预测，房价最终会下跌至少12%，而10月份房价持续下跌的走势验证了我们的看法。”

Udy先生说，这将导致“当前的房价跳水成为澳大利亚现代历史上持续时间最长，影响最严重的一次下跌”。

“此外，要等到（银行业）皇家委员会采取的信贷收紧措施完全发挥作用后才能判断最终的结果。”

房价最高的市场经历最大跌幅

悉尼和墨尔本再次成为表现最差的房地产市场——去年，这两大市场的房地产价格分别下降了7.4和4.7%。

这两个城市是全澳房价最高的两个房市，投资型买家所占的比例也最大。

悉尼住宅（包含独栋房屋和公寓）的均价为833876澳元（约419.5万元人民币）。

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原文来源：ABC News
翻译：LPS
编辑: Zoe Chan

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