Category: Finance News CA

高爾夫在大多數心中屬於“高富帥”運動，高昂的打球花費使得這項運動在國內成為小眾運動，但在北美地區情況就不同了，在這裡高爾夫普及率高，高爾夫球場也是隨處可見，這也使得很多移民在來到北美之後，也愛上了這個運動，熱衷於打高爾夫球。更有一些投資客，看准了高爾夫球場市場，想要投資這一生意。

目前安省的高球場大致分為三類：一類是會員制，球場不對外開放，球場每年的所有費用會員平攤；第二類是對公眾開放的球場；第三類則是會員和公眾各半的球場。總體上來說，高球場生意並非是大紅大熱，由於季節的限制，平均一年只有6個月的經營收益時間，要在半年的時間內獲得足夠收益想來也是一件不容易的事。

高爾夫在北美地區普及率高，高爾夫球場也是隨處可見

根據保羅馬丁自1989年開始的統計數據，我們能了解到截止至2009年，在這20年之間安大略省共計大約進行了150起高爾夫球場交易，平均每年的成交數量小於10起。購買球場的買家對於球場的態度、購買理由都千差萬別，為了滿足自己的夢想、為了額外投資、為了將來賣給開發商獲得更大利益等等。但不論其目的如何，擁有和經營一個高爾夫球場並不是一場揮杆享受的球賽，整個過程需要考慮的東西非常多、非常細。

• 高爾夫球場普遍價格

高爾夫球場因為其本身占地面積、所處地理位置、配套設施等等因素的影響，價格上有很大的差異。多年來的統計顯示了不少九洞的高爾夫球場銷售價格不到$1,000,000，另一面，我們也能發現一些18和27洞球場賣到了$30,000,000 — $45,000,000的。普遍來說，一個九洞的球場售價在70萬至130萬之間的這個範圍內。在小市場範圍內的一些老式一些的18洞球場只能賣到$1,800,000 — $3,500,000，而一些精心設計過的球場在大市場中，價格可以提升至$4,000,000 — $6,500,000。在Muskoka和Niagara的球場，由於經營得當，設計精美，價格甚至能在700萬—1千萬。在這價格之上的球場不是因為達到了27或36洞，就是土地擁有合法的發展潛力。

• 18洞高爾夫球場場地占地面積

現今不少18洞的球場面積被縮至100畝，雖然18洞球場的長度可以在80—100畝之間，但對於一個帶有練習設施，會所及停車場的18洞高爾夫球場來說，160至180英畝是最為標准的。

• 小型9洞球場是否會被冷落？

高爾夫球愛好者的老齡化現狀明顯，許多退休的老人如今迷上了這個休閑輕松的運動，9洞的球場適合老人也適合休閑的上班族。

選擇一個球場投資時要考慮它的多變性，球場長度可以人為變化，4,500 至6,800 yards區間內進行轉換， 可以適應更多人的需求，從商業的角度來看，這樣能獲得更大的利益。

18洞高爾夫球場的標准面積有160至180英畝

• 是不是很多高爾夫球場最終發展成地產？

當然沒有。原因是高爾夫球場通常被指定在大多數直轄市的土地上建設，官方用地計劃和區劃法規規定了其只能用於娛樂用途的。如果想要改變這片土地的建設規劃，需要經歷一個漫長而昂貴的過程。

• 購買高爾夫球場需要注意什麼？

其實這個打樣同你購買其他產業一樣，如何讓吸引顧客以及如何在現行市場存活維持下去顯然是最為關鍵的要素。

如果你是一個經驗十足的高爾夫場運營者，你可能更傾向於選擇一個業績欠佳，但有前景的球場，通過資金投入和管理改善在未來獲得更多收益。如果你是一個沒有經驗的買家，買一個運行良好，且能夠繼續保持的球場顯然是更明智的選擇。

購買高爾夫球場前要做足工作，不能單純因為其地理位置靠近自己的家。對於高爾夫球的需求和市場有一個了解，根據研究，通常90%的客戶居住在球場周圍20分鐘的車程的半徑內；12和70歲之間的人口中15至20％會打高爾夫；每年平均這些人會打10至20場高爾夫球等等。

市場總會自動尋找供需平衡的點，對於需求方的了解，更能幫助投資人扮演好供給方的角色。很不幸的是，很多買家在買球場之前沒有進行細致的市場評估，過於樂觀的估計了市場需求，最終導致了不可挽回的後果。

當考慮一個高爾夫球場作為投資，也有投資者需要做出幾個重大決策。其中之一就是考慮是單純投資一個獨立的高爾夫球場還是投資成一個高爾夫社區。通常來說，高爾夫社區前期投資更大，但後續收益也會更有潛力。

另外，投資過程中，除去購買的成本以外，還要對於其他費用有所了解，例如每年維護一個典型的18洞高爾夫球場將花費50萬至100萬，食品和飲料，工作人員，樓宇維修及管理費也都要考慮詳盡。理想情況下，投資者應該尋找至少15％的回報。

投資一個高爾夫球場的回報可達到15％

• 說到供給，安大略省快速增長的高爾夫球場是否會影響現有球場的價值？

事實上，這個問題不可避免，但目前這種影響只基於對特定的市場和特定的球場類型。一些配套服務漸漸跟不上需求的球場，以及一些年代久遠的老球場如今正一點點被更新、更全面的新建高爾夫球場所替代。

如果用時間的框定來回答這個問題應該更為實際。在過去十年裡建造的新球場大都尚未值回其成本，而那些1965年—1999年間建成的舊球場現在的價值早已遠遠超過他們的成本。

買賣舊的球場對於買賣雙方來說，往往能夠達到雙贏的目的。買家可以通過低於當下重置成本的價格獲得球場，而賣家能夠獲得高出成本的價格賣出。

• 高爾夫球場是否盈利？

是，大部分高爾夫球場經營仍然有利可圖。在供應大幅增加的情況下，同行業中只有極少數企業倒閉。

在加拿大投資和經營高爾夫球場有利可圖

投資高爾夫球場作為一個比較新穎的投資項目，對於大部分人來說都是門外漢， 進項此類交易更要尋找有關行業的從業人員進行獲取更為准確、全面的信息。不論是投資球場還是其他項目，想要事半功倍，令投資風險降到最低，投資回報增至最高都需要專業人士的幫助。

延伸閱讀：【加拿大房產投資系列：加拿大農場】

 

江曉清專欄全集：

華人頂級經紀江曉清解析加拿大房產投資

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大多倫多奧克維爾的10多個社區中，關注Iroquois Ridge North, Glen Abbey和Eastlake這三個社區的朋友很多，因為它們所對應的三所高中——Iroquois Ridge、Abbey Park和Oakville Trafalgar都曾是本地排名最高的高中。我這裡分別把它們從2012年至今的歷史成交趨勢做了彙總，方便朋友們了解它們的市場變化，更好的做出買賣決策。

成交量

由於2015年的成交數量統計至6月24日，所以成交數量只是大致半年的數量。總體看，從2012年至2014年的三年時間裡，三個社區的成交量基本都保持逐年減少的趨勢，唯一出現例外是2014年的IR North，成交數量略有上升。但今年的成交量可能會有上升，因為從2015年上半年的成交數據看，Glen Abbey社區的成交非常突出，全年成交一定會超過去年，而Eastlake和IR North預計將和去年持平甚至超過。 

平均成交價

從2012年至今的平均成交價來看，Eastlake累計上漲10.5%，Glen Abbey累計上漲26.5%，IR North累計上漲28.4%。三個社區中數Eastlake漲幅最慢，但還是逐年增長，需要說明的是，因為Eastlake在2014年有一套1450萬的成交，所以拉高了當年的平均價格，其它幾年的最高價通常都在500萬左右，所以這年的數據有失真。Glen Abbey雖然前三年的漲幅不及IR North，但今年上半年相對去年的價格漲幅就達到11.9%，IR North則為7.7%。 

平均上市天數

三個社區的平均上市天數基本都是逐年下降，但Glen Abbey今年明顯下降的更快，僅為15天，明顯超過IR North的 19天，從一個側面也佐證了價格快速上漲的原因。另外，豪宅區Eastlake的平均上市天數也快速下降，預示今後價格升幅可能會加快。

Brittney專業點評

從上述數據來看，當前的市場明顯還是賣方市場，對於每一個希望在這三個社區中購房的家庭來說，每個社區的全年成交只有200套不到，遇上自己心儀的、而又符合自己預算的房子機會還是非常難得的，所以建議各位朋友順應市場的大趨勢，迅速而准確地做出決策。

 

蔣蓓專欄全集

 

 

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最近有一部電影在北美上映而且特別火— 《The Big Short》（中文名：大空頭）。電影主要講述華爾街幾位眼光獨到的投資鬼才在2007年美國信貸風暴前看穿泡沫假像，通過做空次貸CDS而大幅獲益，成為少數在金融災難中大量獲利的投資梟雄的故事。而這部電影的原型就是根據著名的美國對衝基金公司保爾森公司（Paulson & Co）的創始人兼基金經理保爾森在2007年到2009年的兩年時間裡通過押注美國次級按揭貸款市場崩潰狂賺150億美金的故事。

《The Big Short》（中文名：大空頭）

在經歷了2008年由次貸危機引發的全球金融海嘯後，大部分人將此歸罪於美國華爾街發行的次級抵押債券，更有甚者是談“次債”色變。那究竟什麼是“次級抵押債券”呢？首先次級抵押債券也是一種抵押債券，抵押債券主要分為兩大類。一類是住房抵押貸款證券（Mortgage-Backed Securitization，簡稱MBS），另一類是資產支撐證券（Asset-Backed Securitization，簡稱ABS）。其區別在於，前者的基礎資產是住房抵押貸款，而後者的基礎資產則是除住房抵押貸款以外的其他資產。那麼次級抵押債券就是在普通抵押債券的基礎上，引進次級信用的貸款人再次證券打包形成的抵押債券。

金融危機的罪魁禍首

如果將2008的金融危機全部歸結於這些“抵押債券的發行”是不完全正確的，因為在這場危機中，貸款政策的制定者，以及債券信用等級的評估機構均扮演了非常惡劣的角色，尤其是貸款政策的制定者。在美聯儲逐步降低基准利率的寬松貨幣政策作用下，房地產信貸機構不斷放寬申請住房貸款的條件，借錢給那些能力不足以清償貸款的人，然後再將這些住房抵押債券做成金融衍生品，打包分割出售給投資者和其他金融機構。在評級機構不負責任地將這些債券評為AAA級，以及在債券層層包裝的情況下，鏈條上的機構皆低估了風險。所以，當美國房價開始下跌時，次級貸款大量違約，那些債券失去了大部分的價值，從而造成了許多金融機構資本的大幅下降，雷曼兄弟破產，美國國際集團瀕臨倒閉，造成世界各地緊縮信貸等等。因此這場危機的罪魁禍首並不是因為抵押債券的發行，而是由系統風險低估，評級機構失職，以及金融監管缺位等共同造成的。

事實上，資產證券化是一個偉大的金融創新，抵押債券作為資產證券化的具體金融產品形式對刺激美國的零售消費和房地產市場是起到了巨大並不可替代的推動作用。目前美國一半以上的住房抵押貸款、四分之三以上的汽車貸款是靠發行資產證券化產品來提供的。可以說，資產證券化對美國經濟作出了重大的貢獻。資產證券化有一個重要的金融特征，就是可以將缺乏流動性、但具有可預期收入的資產，通過在資本市場上發行證券的方式予以出售，以獲取融資，以最大化提高資產的流動性。資產證券化的產品類型除了上面講到的住房抵押貸款證券化（MBS）和資產支撐證券化（ABS）這兩種主要類型，還可以再衍生出以下五種：商業地產抵押貸款支持證券（CMBS）；住宅地產抵押貸款支持證券（RMBS）；抵押債務權益（CDO）；抵押貸款權益（CLO）；抵押債券權益（CBO）。

資產證券化的優點

而若能合理的使用資產證券化這個金融工具，其帶來的好處也是顯而易見的。首先，對於銀行和相關金融機構來說，資產證券化為原始權益人提供了一種新型融資工具， 提高其融資能力和資本充足率的同時，降低了其融資成本；其次，對投資者來說，其不但可以有機會用較小的成本參與到具有較高投資回報的新型投資渠道和產品中，而且可以在明確資產可預期收入的前提下大幅降低自身的投資風險。

加拿大各個行業對國家GDP增長的貢獻率（圖一）

對加拿大經濟的影響

加拿大在過去的二、三十年裡整個國家經濟是依托於資源經濟為支柱產業發展起來的， 所以當全球資源價格由於產能過剩而大幅下跌的時候，加拿大的經濟產業結構就到了一個不得不調整的時刻。我們可以從最近幾年的加拿大各個行業對國家GDP增長的貢獻率（圖一）看出，這種調整已經在加拿大政府和央行的的引導下開展起來，地產行業（GDP貢獻率第一名）和基建行業（GDP貢獻率第四名）這兩個行業相加起來對整個加拿大的GDP增長貢獻率超過了20%， 這是加拿大政府試圖擺脫長期對能源和礦業行業嚴重依賴性的重要一步。鑒於地產和基建行業在加拿大經濟復蘇中會扮演越來越重要的角色，資產證券化就必定會成為重要的金融工具來增加行業內的流動性，加速其發展速度以及整體的盈利能力。

投資資產證券化產品的兩大要點

而作為普通投資者，可以通過投資這些行業的資產證券化產品，用較小的成本較低的風險，第一時間參與到這些行業的發展，並分享接下去的繁榮。且鑒於加拿大國內的股市波動不斷加大，由政府發行的國家債券或地方債券收益日益低下，共同基金公司的投資產品又普遍表現得越來越低迷。 以銀行為代表的大型金融機構發行的保本型固定收益產品GIC收益率（年化2%左右）實難滿足普通投資者最基本的養老退休目標。 所以，選擇加拿大本地的資產證券化投資產品是每個普通投資者當下非常好的一個選擇。那麼作為一個普通投資者，在尋找和判斷這一類資產證券化投資產品的時候需要特別注意哪些問題呢，我個人帶著這個問題特地請教了豐業銀行信用風險管理部門的高級總監Eric先生。 Eric從以下兩方面做了詳細的回復：

首先資產證券化投資產品必須由一定的資產支撐來發行證券，這些資產按照貸款類別分別為：原始土地，住宅，商業物業和工業設備，個人投資者要非常清楚自己投資的資產證券化產品是屬於以上哪一類的資產類型，同時還需要明確基於這一類資產是否有比較明確的未來收入流，比如住宅的按揭還款，商業建築貸款的公司還款，個人信用卡消費的信用卡還款都是會定期收到借款人的還款。這些有規律的還款構建起了這個資產證券化產品的核心價值。

第二，為了保護自己投資者的利益，必須要確認資產證券化的發行方已將原有屬於公司經營的資產出售給一個第三方SPV（特殊目的實體），這是一種風險隔離機制，確保投資者投資的資產證券化產品與發行人的實體經營公司之間築起一道防火牆，即使其實體公司的經營產生波動，也不影響其支持債券的資產價格，從而力地保護投資者的利益。

 

倪駿良Peter專欄全集：

投資顧問倪駿良帶你“玩轉”商業地產投資

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地廣人稀的加拿大既是資源大國，也是農業大國。在這廣闊的國土上有著豐富的農場類型，果蔬農場、奶牛場、養雞場、養牛場、養豬場、馬場等等應有盡有，而且設施現代化程度極高。

近些年來加拿大農場的價值增長幅度不可小覷、土地資源的增值有目共睹，也正因為如此農場漸漸吸引了越來越多人關注，成為繼房地產之後另一個被華人移民看好的投資項目。由於加拿大土地資源相對寬裕，價格上有一定優勢， 合350萬~450萬元人民幣即可買到20公頃土地附帶二三層樓房及其他農用設施。

 加拿大-中國農業和食品發展交流中心總結了08年到13年的土地增值情況報表顯示：

加拿大農田價值半年度變化（%） 加拿大各省的土地增值情況

2012年全年，加拿大農場的平均價值增幅為18.6%。全加拿大農場土地價值維持平穩或穩中有升。其中安大略省增幅最大，增長了28.2%，居第二位的是魁北克省，增幅為26.1%，曼尼托巴省位居第三，增長率為24.2%。

薩省和阿爾伯塔省的土地平均增長率分別為18.8%和12.9%。緊隨其後的是Nova Scotia， 年增幅6.8%。愛德華王子島和BC省的農場土地增長率僅為9.6%和0.1%。

全加拿大在2012年上半年土地平均增值10%，下半年平均增值8.6%。增幅一直居高不下。安省僅在2012年上半年農場土地的增幅就達到了11.9%，下半年更上一層樓，竟達到16.3%。局部地區的年增值甚至達到了35%。

專家預測未來幾年，加拿大農場土地價值會維持只增不減的趨勢 由於氣候溫和、土壤肥沃、人口較多等原因，安省土地增幅會更大！

除去土地本身能夠增值以外，農場經營得當也能獲得不少收益，以100萬加元投資於農場開發經營，獲得20%的年收益率是較容易達到的。在加拿大購買農場手續並不繁瑣，只要有錢就可以購得，但是想要投資、經營好農場需要具備農場經營的專業知識以及加拿大法律法規的熟悉認知。

選購農場時，要考慮到氣候、土壤、養殖品種等各方面，一旦選擇錯誤損失將會巨大。有些投資者本身沒有經營農場的經歷，買下一大片草場准備大有作為，種植各類蔬菜，可最後發現草場土層不夠深，土下雜石多不適宜種植蔬菜。此外，農場地處太偏遠的地帶、氣候不適植物生長也是常見的問題。因此，購買、規劃、種植等一系列過程，如果您沒有足夠的經驗，一定要尋找專業人士的幫助。

加拿大聯邦政府對於農業種植業一直以來提供惠民的政策，希望鼓勵更多的人能夠投身於此行業，所以農場主能夠享有很多福利，比如，他們可以擁有城市居民夢寐以求的大洋房，而且幾乎不用交稅。

在享受實惠的政策補助和服務時，農場主也相對應要盡到自己的義務，各方面都要符合政府規定。加拿大實行嚴格的環保政策，農場的排放物和農藥使用必須達到要求，如養雞場，必須控制雞糞的污染與臭味。農場中野生動物和樹林保護也受到加拿大政府的嚴格要求。

很多農場有政府明確的生產與規劃要求，不能擅自更改生產項目。養奶牛、養雞都需要報告政府，政府根據實際情況審批生產量之後才能投入養殖。養豬、養牛的數量雖然不需要獲得政府審批，但也要符合食品安全條例。

每個農場的行銷途經也受到政府管制，並不是每個農場可以自行在路口零售。另外，也許當下這個農場可以自產自銷，但一經轉手就不能再行自銷了，因為政府對此農場可能有其他打算。

投資者在購買農場之前首先要認清自己的目的，是想要靠土地升值獲得收益，還是為了能夠生產。加拿大對農業土地都有不同發展規劃，各規劃區土地價格差別很大，政府管理要求也差別很大。所以購買農場時所注意的事項非常細致，一點不能疏忽。勞動力資源、生產成本分析、土地市場價格評估一項也不能少！

在加拿大買地種花收益回報高

除了普通的農場以外，現在華人也熱衷於購買土地種植花卉、建造葡萄酒酒莊。加拿大人愛花，家家戶戶都或多或少會擺上一些鮮花做裝飾，花園裡也更少不了各色花卉作點綴。加拿大花卉價格都很昂貴，種花理論上收益回報更高，這讓擁有敏銳商業頭腦的人們陸續加入了養花行列。

從產量上來講，加拿大並不算葡萄酒生產大國，與傳統的葡萄酒生產國——法國和意大利相比，甚至與新生的葡萄酒生產國——美國、澳大利亞、智利相比，都存在一定差距。但2009年加拿大葡萄酒的出口額仍然達到了2110萬美元，其中90%以上是以瓶裝酒的包裝出口的。近些年這一數字始終客觀，冰酒是最主要的葡萄酒出口產品，占了出口總量的一半多。

加拿大是冰酒最大生產國

隨著中國人民生活水平的提高和尋求高端消費觀念的加強，中國葡萄酒消費市場的前景被廣泛看好。在加拿大投資葡萄酒酒莊不僅能在當地收到不錯的收益，也可以通過包裝出口回國，日益成為了極佳的投資項目。

想要在加拿大投資土地，開發農場要有足夠的勇氣和智慧。想要經營好一個農場，無論養殖哪種作物或牲畜都是一門學問，吃透當地政策、掌握養殖技術、合理規劃以及良好經營才是通往成功的正道！

 

江曉清專欄全集：

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上期的投資系列裡，我們列舉了一系列投資Condo和House的主要差異，但精明的投資者更樂於看到的是那些實實在在能說明問題的數字。對於市場的把握對於買賣雙方來說都至關重要，作為投資者一定想要最大化自己的投資收益，那麼對於今年至今為止大多地區Condo和House哪一類更有投資前景呢？

加拿大最大的銀行之一——TD銀行在今年三月時就已指出大多地區房地產正明顯分化為Condo及Single Family Home兩種房屋類型市場，整體市場形勢也被這兩種房屋類型牢牢把控。

TD銀行經濟學家Derek Burleton和Diana Petramala提到人們對於大多地區房屋的熱推與執迷模糊了一些本該存在的較大差異，比如905地區與416地區、獨立式住宅與公寓、新房與舊宅。

• Single-family homes

如果說近一段時間裡多倫多房地產市場紅火熾熱，那麼我們可以毫無疑問的說這把點燃市場的大火一定是Single-family homes。

Single-family homes的市場超“熱”

就今年一月來說，大多地區Single-family home的價格就已經上升了12%。這一收益增長遠遠高出其他類型房屋，但如果您經常關注房市，那也會發現其實從銷售量遠低於歷史正常水平。

TD銀行指出2013年大多地區二手房交易中，Detached房屋銷售量達到43,000起，其中新建房僅有9,900起，而在2002年時，新建房達到22,000起。經過這樣一比較，我們就能直觀的發現價格增長極大程度是因為短缺的供給所導致。“稀缺”成為了房屋市場的主要問題。

尤其在多倫多市中心，人們現在已經很難發現新的在建獨立屋，每一所在建獨立屋相對應會有三座在建新Condo，可見這一比例相差極大，人們哄抬獨立屋的價格也是事出有因。

• Condos

盡管新建的Single-family homes數量有限，新屋銷售增長依舊達到了70%，想必聰明的讀者一定也發現了其中的奧秘——Condo市場拉動是新屋銷售數量的主力。

較之過去，如今過多的在建公寓的確對出售價格有了一定的施壓。TD銀行公布新Condo的平均市場價格普遍在$545,000，舊Condo的均價則相對要低不少，為$347,000。另外，新建Condo住房面積有縮小的趨勢，較之2005年925英尺的平均單位面積，今年一月已經縮至798英尺。

今明兩年預計將有70,000新單元會進入市場（兩倍於歷史平均水平），銀行認為，短期內現狀不會改變，現今存在的這些數據差距將不會明顯縮小。

有評估機構稱加拿大房價被高估了21%

在大多地區內建造經濟性強、利潤高的高層建築項目成為了開發商發展的重點，因此近年來公寓建築樓層越建越高，開發商也越來越傾向於建造Condo而非Single-family homes。

在2000年，只有28%的Condo建成高樓形勢，而如今，這一比例已上升到了60%。這些最終導致過量的新建Condo使得公寓轉售市場競爭激烈，價格也越壓越低。

• Rental market

TD銀行還對熱衷出租市場的投資者發出了一些警示。近期有預估顯示26%的多倫多公寓並非業主自用，而是對外出租，平均月租維持在$1,700。

如果房屋價格有所下降，投資者將面臨更多的轉售風險

目前各類房屋的良好勢態讓GTA房屋市場充滿神秘，各類房屋市場按各自方向發展又互相牽恆。

就當前905地區形勢來看，低層建築例如Single-detached和矮層公寓預期會比高層建築更有前景，當然投資者也要根據地理位置、社區情況酌情選擇。

 

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房產交易長久以來是一種被人們廣泛認可的投資渠道，因此人們在買房時不僅權衡自身住房需求，也兼顧升值空間，所有人都希望自己所購房屋有持續穩定的升值前景，在一段時期內能夠獲得一定收益。

近些年加拿大房地產市場捷報連連，每年的價格增長有目共睹，這樣收益高的投資方式吸引了一大批華人投資客，再加之中國新移民的湧入，使得房產市場中華人力量不可低估。Condo公寓和House房屋作為加國房地產市場備受關注的兩大房屋類型，推動著加國房地產市場前進，主導著房地產價格及趨勢，但也讓不少投資人對此舉棋不定，他們常常產生投資哪類房屋收益最佳的困惑。

在大城市中，Condo公寓住宅比House便宜許多的事實毋庸置疑，但僅僅考慮數額大小是不夠的

城市中心的便捷是偏遠地段不可相比的，投資前景相較也更為樂觀，這些都是市中心房屋熱門的重要原因，但市區房屋價格的居高不下讓許多人望而卻步。包括多倫多在內的一些加國大城市，市區中心地帶的House房屋數量稀缺，想要在這些寸土寸金的黃金地段買下一套House房屋所需承受的價格之高可想而知，對於絕大多數人來說，市區內的Condo更經濟實惠。Condo住宅的價格往往遠比House要低，正由於相比之下的低價格優勢，使得投資客進入Condo市場相對容易，而且一旦買入便是享受市中心的現代化生活方式和高端的生活品質。House雖然價格堅挺，但回報率多年都略勝一籌，因此對於投資來說兩種戶型各有千秋。

為了更好地讓大家直觀了解房屋購置以及養護花費，能夠更好的核算投資回報關系，我們還是要用一些具體數據來分析。

國內房價前幾年的瘋漲，一路衝高的國內房屋價格，使得很多投資者對於國內房產市場價格泡沫的擔憂愈發嚴重，海外市場的相對穩定吸引了他們的目光，不少人還總結出國內大城市房屋價格過高，多倫多房價便宜的結論。但是這種粗糙的一概而論並不准確，房價的高低，不論在世界的哪個角落，都要結合戶型和地段。

舉例來說：在多倫多市中心買一間650尺的一室公寓單元，基本等值於多倫多邊郊西北面的3臥House，因此從這一角度來說，遠離市中心就能享受更大住房面積的享受，並且價格適中；Yonge和Eglinton區域，一個小小的兩層、三臥的House就要花費百萬，然而同區兩臥的Condo大約花費37萬多。所以想要在市中心住的寬敞，擁有更大的住房面積您就要花更多的金錢投入。盡管房屋價格在購房過程中顯得尤為重要，但是不能成為唯一的評判標准，房屋的綜合素質才是真正影響將來升值空間的。

• 購房、養護成本

拋開每月貸款和管理費，還要計算其他費用花銷，才能更全面的判斷Condo和House哪個更合適自己，例如：土地轉讓費、房屋保險、地稅等等，這些開銷金額可能因為房屋情況變得相差很遠。

其中房屋保險就是一個明顯的例子。Condo的管理費中包括的火災、水災的不可抗災害保險是普通House本身沒有的，House加上這兩種保險險種就要加收不少錢。並且，購買House其實就是購買整個建築，對其來說要考慮的方面比買Condo更廣，自然災害、下水道等等。

地稅、貸款、貸款保險等開銷都有專業的數學公式計算，與房屋大小、價格掛鉤，Condo和House對於這些方面的開銷相差有時非常驚人。多倫多平均House的地稅$3000多一年，而Condo則在$2000多一年的水平。

除了上述皆知的花費，隱性成本也需要考慮。House需要更多時間去保養，除草、鏟雪、植樹、維修等等都是不可少的，年齡較大的House會讓養護費用一下增加許多。相對來說，Condo就比較省力，每月交付管理費Condo統一會幫住客解決這些煩惱，但也有人認為Condo管理費有偏高的嫌疑，即使是$400/每月，一年下來也要$5000，因此管理費一說一直以來都仁者見仁智者見智。

Condo房屋再怎麼升級也只需要改進單元內部，不會涉及到外部“大件”，而House則不同，房頂翻修、窗戶更換、後院設計、車道鋪路等等都會涉及，這些大動所要付出的花銷也是不可估量的，House房屋有時出現的一點點瑕疵，需要花費更多的時間精力以及金錢來修補。這也是對於忙碌的白領、以及年邁的老人喜歡住Condo的一大原因。

從另一個角度來看，House不需要每月按時交納管理費，即使有需要維修的東西，也可以根據自己實際情況進行安排，對於資金流來說也更為靈活。

• 投資潛力

從投資的角度來說，由於House房屋包括了土地的價值，投資前景更樂觀一些。House的價值不僅只是建築的價值，也包含了土地的價值，市中心的房價高一定原因也是與高土地價格有關，也因此更有升值空間。

Condo房屋由於土地價值稍顯薄弱，同地段的升值空間會比House小一些，另外Condo還面臨較強的“新舊”問題，Condo的生命周期比較短，通常以10年為分界限，10年內的價格增長普遍較好，因為人們總是喜歡“新”事物。眾所周知，隨著Condo年齡的增加，其內部設施就會越顯老舊、跟不上時代，因此也就難以吸引人們了。

TD銀行對於Condo市場的調查顯示，39%的Condo購房者將Condo當成投資，希望賺取每月的房租；37%計劃將來適當時機搬入所購的投資Condo房，以在有生之年享受House和Condo兩種房型。事實上，26%的加拿大Condo購買者都不將所購Condo當做自住房屋。購買Condo而後將其出租是普遍的投資方式，也可以說是省力的方式，因為只要找到合適的租客，每月便有固定收入且不需要花太多功夫去進行維護。

盡管很多人投資Condo，但還是有相當部分的人堅持投資House，認為House的投資比Condo更有價值，也願意為以後的收益在前期承受更多付出。

其實投資不單單看回報，還要看投資者自己的能力，這種能力包括風險的承受能力、家庭經濟能力、平時照顧看管的能力。無論哪種投資都不能太過盲目，對於房產投資更要聽取有專業知識的人的意見，咨詢有經驗的房產經紀以及貸款投資分析師，畢竟房產買賣不是一筆小數目。

 

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