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這兩天微信上看了一篇題為《香港兇宅經濟學》的文章，挺有意思。

文中談到一般“兇宅因為死過人，非常晦氣，不管是租還是買，價格都會低於市場價。”據香港專門投資兇宅，人稱“兇宅大王”的名人伍冠流先生經過多年實踐經驗，還總結了一套獨特的兇宅經濟學，稱：

“跳樓自殺的兇宅，合理價格應該是市場價的7折左右：因為在與買家談價時，可以強調死者沒有死在房間內。他殺及含怨等非自然死亡的兇宅，價格要打4折至5折。”

不過這些年來，隨著人口增漲，在香港這個寸土寸金的地方，這樣的兇宅經濟學已經漸漸失效了。很多發生過震驚全港慘案的兇宅反而十分搶手。據香港媒體統計，《射雕英雄傳》中飾演黃蓉的翁美玲開煤氣自殺後，她的“兇宅“在33年間被轉賣過8次，2017年以900萬港幣再度售出。

看完了香港兇宅由賤變貴的命運變遷，不由想起魁北克的兇宅，顯然因為這裏地大人稀，它的命運還是符合兇宅經濟學的基本規律。

就在2017年7月，一起兇宅案在魁北克歷經3年的法庭審理，終於以買家在買房6年後成功取消買房合同結案。

2011年，安妮·奧克萊爾（Anne Auclair）在魁北克城莫雷恩街（rue des Moraines）購買了一棟平房，先是出租，後自己搬入定居。3年後，她從租客口中得知，2010年原房主在自家地下室上吊自殺。在得知這一消息的一瞬間，ANNE說：”地球仿佛已經停止了轉動。“她說，她知道因為自己的信仰，如果知道這個自殺事件，她是決不會買下這房子的。”雖然很多人並不在意，這讓我很惱火。“

於是她開始了漫長的司法程序。Anne Auclair起訴賣方、經紀人和房地產公司。她堅稱，如果知道這是兇宅，她決不會買這個房。檢驗證據時，賣方的賣房聲明中，在回答：“據你所知，大樓裏是否曾經有過自殺或暴力死亡？”賣家勾選了“否”。其中一名賣家在法庭上稱：他是遵循了經紀人的建議，隱瞞了自殺這一事實，因為被告知這會影響房子成交。經紀人隨後在魁北克房地產經紀自律組織（OACIQ）承認有罪，因未能確定自殺已被宣布而被罰款四千元。最終ANNE成功取消了她的買房合同。

象ANNE這樣的兇宅案在魁北克還發生過好幾次。魁北克是整個加拿大裏唯一一個省，明確要求房地產經紀必須向買家明示該物業是否與死亡，自殺，謀殺，艾滋病等嚴重疾病等有關的信息。如果買家事後才發現這些相關信息，可以向法院提出買賣合同無效，並要求精神賠償。作為法院，也多次在同類案中明示，賣方或代理人漏報自殺或暴力死亡的事件構成欺詐，因為在房屋買賣交易中，物業裏發生自殺或其他暴力死亡是可能影響交易的一條信息。如果沒有這些信息，潛在買家就無法做出明智的決定。在沒有得到全面信息的買家即使簽下了買賣合同，這種合同是有缺陷的，因此無效。

所以在魁省的兇宅命運還是兇多吉少。地產評估師Sylvain Bigras曾在蒙特利爾北郊進行了一項研究。根據她的計算，在家中自殺造成該部門評估的房屋銷售價格平均下降12.5％。

低過正常價格的兇宅你會買麽？估計很少有人願意嘗試。不過就是不小心受騙買了，沒關系，在魁北克，可以退房，也可索賠。

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柯婕魁北克談房說地

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一連說了好幾期關於房屋的有關稅種，在本篇將畫上句號：

學校稅

2017-2018學年的稅率是$ 0.17832。在每個學年開始時，學校稅委員會將在蒙特利爾島五個學校董事會所管轄範圍內的物業所有者寄出學校稅單。300元或以上的學校稅分兩期支付。截止日期是：2017年7月31日,星期一，和10月30日星期一。網站上特地說明今年不發第二次催款信了，第一次發的有兩聯，所以建議大家自己記住。如果沒有及時交學校稅的話，就要支付所欠稅款的利息，利率是15%！！！所以別忘記交了。（筆者寫完稿子想起好像就只交了一次，找出當時的單子，真的是只交了一次，所以馬上上網交了第二筆，不過已經過期5個月了，應該會有罰款了：（ ）所以提醒大家查一下是不上去年都交完了。

資產增值稅

對於加拿大居民來說，如果是自住屋，在出售時是可以免交資產增值稅的。但是投資房或是非居民則必須為房產的增值部分納稅。

巨額房產增值稅的問題則多發生在子女繼承父母生前的房產時。辟如父母年輕時10萬元的價格買入了一套鄉村別墅，而如今它已經升值到了100萬元，那麽繼承人就將面臨90萬元的資產增值，他需要為增值部分繳納23%的稅款，這確實是一筆不小的支出。不少繼承人因為無力支付稅費不得不將這些物業掛牌出售的。

針對這種因繼承而發生的巨額資產增值稅問題，你可以有兩條解決之道：一是購買一份涵蓋了財產增值稅的人壽保險;二是在房價還沒漲得那麽可怕之前，盡快把它賣給你的繼承人。

那麽，交了這麽多稅，有沒有一些項目可以抵稅呢?

一般來說自住房的抵稅基本沒有，除非你是在家工作的人，另外就是出租物業抵稅較多。主要有如下幾項：

1、利息

利息支出，通常是出租業主各項支出中最重要的一項抵稅開支。一般而言，可用於稅收抵扣的利息支出包括：購置出租物業的抵押貸款利息、用於出租房翻修貸款的利息以及為出租房配置的商品及勞務所產生的信用卡消費貸款利息。

值得留意的是，用於自住的物業並無此項稅收優惠，即是說自住房的按揭利息不能用來抵稅。因此那些想要同時買入兩套房子，一套自住一套出租的業主，就可以在這一條上來做點文章了。在利率相同的情況下，提高出租房的貸款額度能使你獲得更多的稅收減免。

在另一情況下，如果你意外中了一筆30萬的獎金，你想用這筆錢投資於一處出租屋，同時，你的自住屋還有30萬的貸款沒有還清。這時最好的方法是，先用這筆30萬的意外之財還清自住房的貸款，然後再向銀行貸款購置出租屋。這樣才能讓利息享受抵稅優惠。

2、房產稅

如果你把自住房的部分空間分租給了別人，那麽可以根據分租面積占整個住宅的比例，申請部分的房產稅抵扣。如果是將一套獨立的二套房用於出租，那麽房產稅就可以全額抵扣了。

3、保養及維修費用

出租屋的維修過程中所產生的各項支出(正常且必要的支出，維修總價處於合理範圍內)可以在費用發生的當年，全額進行稅款抵扣。比如：重新粉刷、修繕排水溝及地板、修復屋頂漏水、抹灰以及更換破損門窗等產生的費用。

4、差旅費

因為租賃活動所產生的各項合理交通費用，都可以從房租收入中進行稅收扣除。

5、水電氣暖費

6、辦公室費用

7、工資支出

8、事故或失竊損失　

需註意的是，抵扣額度並不能涵蓋全部的損失金額。可抵扣金額的多少將視損失程度及保險理賠範圍而定。

9、房屋保險

為出租物業所購買的各項保險，基本都可獲得稅收抵扣，比如火災保險、失竊保險、洪災保險、業主險等。如果你還請他人協助打理租賃事務，雇工的醫療保險及補償保險費用亦可從中扣除。

10、法律及其它專項服務費用

因出租而發生的，支付給律師、會計及房地產管理公司、房產投資顧問及其他專業人士的費用，也可視做運營支出，一並在稅收抵扣中進行減免。

此外，共管式公寓及連排別墅的管理費用、為出租房屋做廣告所產生的廣告費用及其它開支，亦在可抵扣範圍之列。

11、裝修抵稅

為了鼓勵業主對房屋進行更新升級，創造耗能更少、居住更舒服的環境，政府常常會不定期推出一些裝修抵稅優惠。不過需要註意的是這些優惠通常是有期限性的，而非可常年可享受的抵稅項目。

12、搬家費用也可抵稅

加拿大人平均每五年就會搬一次家，而搬家時所產生的費用，有時也可以拿來抵稅。

通常，如果你為了開始了一份新工作、新買賣，或上了一所新學校而搬到了至少40公裏之外的地方，那麽你就可以用搬家費用來抵稅了。

可以申報的搬家費用一般包括以下：旅行費用，比如家庭成員搬到新住所所發生合理的餐費，車費和住宿費;倉儲費;臨時膳宿費(最多15天);取消租約的罰金;賣掉舊住所的費用;律師費等。另外，舊住所賣出前的空置期內的按揭利息，房產稅和保險也可以用來抵扣，最高上限為5000元。

責編：Adam Chen

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公寓樓花轉讓是房地產交易中經常出現的情況。由於公寓樓花交房期較長，原始買主的家庭情況或經濟情況可能在收房前發生一些改變，或由於其他的一些原因，導致他們想放棄擁有某個單位，為避免違反房屋買賣合同而產生高額的經紀損失，原始買主可能會在收房前考慮將物業轉讓給另外一個買主。在不改變房屋原始買賣合同細節的情況下完成合法的房屋轉讓。當然也不乏一些投資者在多倫多購買公寓樓花升值後，轉讓賺取中間的差價。

在多倫多公寓樓花轉讓中有一些常見的問題需要註意，今天嘉德置業就來為大家簡單分享一下。

轉讓人 – Assignor，也就是原始買主。需要註意：
1. 第一步最重要：需檢查原始的買賣合同，確認開發商是否允許房屋轉讓。
2. 查清限定條款：房屋轉讓的廣告渠道是否有規定或限制，比如說是否可發布在MLS上，還是只能私賣，或內部銷售。
3. 開發商可能需要轉讓人（Assignor）和受讓人（Assignee）簽署開發商的同意書（Consent Form）或轉讓合同（Assignment Agreement）。
4. 轉讓費：一般由轉讓人（Assignor）支付。
5. 在交房時，受讓人一般需將轉讓人已經支付給開發商的首付款支付給轉讓人。或，轉讓人和受讓人在文件中約定一個日期來交接這筆費用。
6. 文件齊備：轉讓人需要將原始買賣合同等文件提供給受讓人。
7. 開發商一般不允許轉讓人（原始買主）放棄物業，除非轉讓人找到受讓人，並完成全部轉讓流程。
8. 轉讓人需要支付房屋轉讓中產生的律師費、開發商同意費、地產經紀傭金以及其他相關費用。

受讓人 – Assignee，也就是最終買主。需要註意：
1. 要仔細閱讀檢查過原始買賣合同及相關文件，並簽署轉讓協議。
2. 可能需要準備一份貸款預批文件（Mortgage Pre-approval）來證明受讓人可以獲得銀行貸款。
3. 受轉雙方需在文件上約定一個日期，支付房屋轉讓造成的差價。
4. 入住日：受讓人在Occupancy Day時可能需要支付以下費用：
 最後一次首付款
 入住費
 地稅（往往入住日時地稅金額還沒有算好，需要算好之後再繳納地稅）
 管理費
 其他雜費
5. 在最終交房日（Final Closing Day），需要向開發商支付以下費用：
 Levies費
 開發商律師協會費，約$70
 兩個月的入住費，作為大樓儲備金
 Tarion新房保險（約$600 – $1,900）
 Hydro、water、gas meter安裝費和連接費
 Discharge of builder’s mortgages，約$200 – $300
6. 在最終交房日，還需要支付以下費用：
 土地轉讓稅
 GST/HST rebate
 市政稅
 法律費用
7. 在最終交房日之後，物業的產權會從開發商轉到受讓人名下。
關於多倫多公寓樓花轉讓常見的一些問題嘉德今天就簡單跟大家分享這些。如果有相關疑問歡迎咨詢。

責編：Adam Chen

加拿大置業專家李丁專欄全集

 

 

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在加拿大買房，說起來是連房帶地，一下你就有了當地主的美好感覺。可是當你正式簽定買房合同時，就會發現，附了房款，後面還有一大串的稅你要和前房主結清呢，搬進新家沒過多久，你還會收到當地政府的一封“歡迎信”，先別高興，打開看到了就會發現是一張數目不小的帳單喲……
有點小意外吧？別著急，趁著這個交稅季節，我們就來細細說說這些和買房有關的稅務費用。
買房也交GST QST麽？
來加拿大才發現商店裏東西的價格不是最終價，到收銀臺付款還要再另外收稅。魁北克一向稅率高，聯邦的GST（商業及服務稅）和魁省的QST（銷售稅）現在稅率共是14.975%。
後來開了雜貨店，對稅才稍稍多了解，才發現原來也不是所有東西都收稅，比如牛奶、面包、蔬菜等沒有加工過的食物就不收稅，一旦加工過，有人工成本了，就要加稅了。現在做了地產經紀，有又新的發現，原來買不一樣的房，也有不同的交稅規則。
稅務局網站上說得很清楚：買二手房不用交稅。但買新房，或是90％以上重新裝修的房子，及土地都需要交稅。雖然說了要交稅，如果滿足以下所有條件，你還是有機會得到退稅。
 你從建築商購買土地和新住房;
 住房是單體住宅綜合體（包括復式住宅）或共同擁有的住宅單元（公寓）;
 你購買住房作為主要居住地，或親屬的主要居住地;
 一旦建設基本完成，物業的所有權將轉移給你;
 房屋和土地是在同一筆交易中獲得的;
 一旦施工完成，你或你的親屬之一是第一個居住該房屋的。

GST / QST新房退稅如何計算？
GST退稅　根據公寓的購買價格，退稅的聯邦部分按商品及服務稅的36％計算，最高為6,300元。當新公寓的價格高於35萬但低於45萬時，退稅逐漸減少。購買價格為45萬元或更多時，沒有GST退稅。
QST退稅　魁省退稅相當於新房購買價格支付的全部QST的約50％。QST的最高退款金額為9,804元。當公寓的價格超過20萬但不到30萬元時，退稅逐漸減少。花費超過30萬或更多的新房子不符合QST退稅。
網上有個新房退稅計算器：
https://www.guidehabitation.ca/en/pagename/calculatrice-de-taxes-habitations-neuves
需要的朋友可以自己算算。我用它算了一下：

什麽時間申請退稅？
你必須在房產所有權轉讓之日起兩年內向Revenu Quebec提出。但是，如果你同時從建築商那裏購買土地和新房，並打算將該房產作為主要居住地，建築商通常會從購買價格中直接扣除退稅金額，以看似打了折扣的價格給你。

投資公寓也有GST / QST退稅
投資者也可能有資格購買新房的退稅。如果你在魁北克購買新的公寓並打算將其作為出租物業，你可能有資格獲得GST / QST“新住宅租賃房產退稅”（New Residential Rental Property Rebate簡稱NRRP）。

為了有資格獲得NRRP，第一批入住用新公寓的人必須是租戶。只有購買新房的購房者才能享受退稅，這些新房將作為租客的主要居住地租用至少一年。因此，讓租戶簽訂不少於一年租期的租約將非常重要。
即使您是非居民投資者，如果公寓出租給第三方作為其主要居所，你也可能有資格獲得NRRP退稅。

申請NRRP退稅
在賣投資類公寓時，建築商不能直接從購買價格中扣除退稅賣房。因此買方需要在購買公寓時支付稅款，然後獨立申請退稅。申請也必須在房產所有權轉讓之日起兩年內提交。每個公寓只能提交一份退稅申請。

NRRP　GST退稅　就像新建住房退稅一樣，NRRP退稅的聯邦部分按公寓購買價格支付的36％稅率計算，最高為6,300元。當新公寓的價格超過35萬元但不足45萬元時，退款金額會逐漸減少，並且在購買價格超過45萬元時沒有任何退稅。
NRRP　QST退稅　魁省NRRP退稅相當於該物業購買價格的全部QST的50％。但是，對於出租物業來說，最高QST退款金額限於7,182元。當公寓的價格超過20萬元不到22.5萬元時，回扣逐漸減少。超過225,000元或以上的新房屋不符合NRRP QST退稅。（未完待續）

 

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關鍵點：
1.在過去12個月，大多倫多地區的豪華公寓價格漲幅位居加拿大五大城市之首。
2.預測，之後在加拿大五大城市中豪華物業漲勢最為迅猛的地區是大蒙特利爾。
3.預測，大溫哥華地區的豪宅中間價格將下降7.1%，預計降價約$410,000。
4. 卡爾加裏的豪宅價格漸趨穩定，並有溫和上漲，而豪華公寓價格則在12個月間相對疲軟。
5.渥太華的豪華地產市場在12個月間保持健康上漲。

截至2019年1月31日，大多倫多地區、大蒙特利爾地區和渥太華地區的豪宅價格中位數均在前12個月中出現了健康的上漲。其中，多倫多地區的豪華公寓房價同比漲幅最高，上漲了10.2%，至$2,268,571。緊隨其後的是大蒙特利爾地區，豪華公寓中間價同比漲幅8.4%，漲至$1,295,401。

Royal LePage首席運營官Kevin Somers 表示：“多倫多和蒙特利爾的豪華公寓價格已經連續兩年大幅上漲，我們預計這一趨勢將持續到2019年，不過多倫多的漲幅將較為溫和。”

縱觀加拿大的五大都市，只有大溫哥華地區的豪宅價格中位數有所下滑。過去兩年，豪華住宅在溫哥華的交易量有所下降。這一趨勢最初始於2016年，那時當地出臺了一系列旨在給房地產市場降溫的措施。由於許多溫哥華人拒絕折價出售房產，這導致豪宅的市場價值縮水，但仍然非常穩定。在另一方面，在溫哥華，中國公民原本是一個重要的豪宅購買群體。然而因為一系列中國國內的因素，中國買家將財富轉移到加拿大的能力受到了限制。

整個2018年，大溫哥華地區的銷量一直處於低位。然而從2018年6月1日至2019年1月31日，大多倫多地區的豪宅同比銷量同比也下降了3.6%，只是多倫多地區的降幅較為溫和。然而，由於2018年春季市場銷售活動低迷，在截至2019年1月31日的12個月期間，大溫哥華和大多倫多地區的豪宅銷售分別下降了50.5%和40.0%。在同一時期，大溫哥華地區的豪華公寓銷售量降幅達到了32.2%，而多倫多地區的豪華公寓銷售量降幅僅為3.4%。

“與去年相比，我們預計大溫和大多地區的豪華物業銷售量都會有所提升。” Royal LePage首席運營官Kevin Somers說：“預計大溫哥華地區豪華物業的降價，以及選擇的增多將刺激這一市場，而大多倫多地區則將恢復到更正常的活動水平。”

多倫多——漲幅最高的城市

無論是豪華公寓，還是豪華度禮物，多倫多的價格漲幅都位列加拿大五大城市之首。豪華物業的銷售量下滑僅限於2018年的春季。

大多倫多地區的豪宅價格恢復健康增長，這表明安省“公平住房計劃”（Fair Housing Plan）中針對外國買家的措施的效果現在已被豪華房地產市場所吸收。盡管海外買家只在大多倫多地區占了很小的一部分，但類似措施確實抑制了本地買家的信心，也起到了抑制房價的作用。
在截至2019年1月31日的12個月期間，獨立屋豪宅（luxury house）價格中值同比上漲3.1%，至$3,575,702。然而在同一時期，豪華公寓的同比漲幅則達到了驚人的10.2%，價格為$2,268,571。無論是獨立屋還是公寓，多倫多豪華物業的漲幅都名列加拿大五大城市之首。

來自Royal LePage的地產經紀Ellis Davis表示：“盡管去年春季多倫多對豪華獨立屋的需求有所放緩，但對豪華公寓的需求仍保持穩定和強勁。由於市場上豪華公寓的庫存有限，這一需求立刻導致了豪華公寓的價格急速攀升。比如三臥室，全裝修的豪華公寓就很受買家青睞，只是這類房源在市場上很少。”

在獨立屋方面，過去12個月，獨立屋豪宅的銷量較去年同期下降了40$。然而從去年6月1日到今年1月31日之間，同比銷售量僅下降了3.6%，降幅非常溫和。就過去整個12個月來看，豪華公寓的銷售量也僅下降了3.4%。

Ellis Davis 說：“多倫多的豪華住宅市場已經恢復了勢頭，我們預計今年春天的市場將比去年更加活躍。一般來說，與周邊地區相比，多倫多市區對豪宅的需求會更為強勁。”

就未來趨勢上看，之後一年，預計多倫多豪華獨立屋的中間價位將同比上升3.2%，達到$3,691,700。豪華公寓的價格中位數將同比上升5.4%，達到$2,390,405。同時，豪華獨立屋的銷量預計將受益於更為活躍的春季市場，而豪華公寓的銷量預計將與去年持平。

 

蒙特利爾——長勢喜人，前景看好

在蒙特利爾，豪華公寓的銷量超過了豪華獨立屋，而且兩類豪宅均漲勢良好。

大蒙特利爾地區的豪華房地產市場在價格和銷售方面都顯示出持續強勁的勢頭，這反映了其健康的經濟和整個房地產市場的良好情況。截至2019年1月31日的12個月間，豪華獨立屋價格中位數同比上漲5.4%，至$1,680,942。與此同時，同期一套豪華公寓的中位數同比飆升8.4%，至$1,295,401。

在銷量方面，去年蒙特利爾豪華獨立屋的銷量增長了21.4%，而豪華公寓的銷量則增長了28.9，超過了獨立屋。

盡管豪華公寓市場表現出異常強勁的勢頭，但可供選擇的房源仍然很多，2019年2月將有約350套二手豪華公寓出現在當地市場上。

對於之後12個月的情況，預計蒙特利爾地區豪華獨立屋的價格中位數將會同比攀升至$1,792,037，預計漲幅為6.6%。豪華公寓的價格中位數，預計將漲至$1,395,056，預計漲幅為7.7%。這兩大市場的預期漲幅均為五大城市之首。

其他三大城市，各有千秋

溫哥華

在五大城市中，大溫哥華是唯一在豪宅市場上價量同時下滑的地區。
在過去一年，溫哥華豪華獨立屋同比售價下跌1.7%，降至$5,751,928。豪華公寓同比售價下跌0.6%，降至$2,680,064。盡管與去年同期相比銷量持續低迷，但在2018年9月之前，豪宅價格一直保持穩定。從2018年的最後四個月到2019年，許多賣家開始接受降價，這給房價帶來了下行壓力。
而在銷量上，大溫哥華地區的豪華獨立屋銷量已連續兩年下滑。過去12個月，同比下滑了50.5%，豪華公寓的銷量則同比下滑了32.2%。
預計在未來12個月，大溫哥華地區的豪華獨立屋價格中位數將下降7.1%，降至$5,341,936。豪華公寓將降價3.7%，降至$2,580,115。而隨著價格的降低和庫存增多，當地豪華物業的銷量有望穩步回升。

卡爾加裏和渥太華

卡爾加裏和渥太華的豪華物業都處於穩步上漲階段。
卡爾加裏豪華獨立屋的價格同比上升3.2%，達到$2,012,676，銷量同比增加10.3%。豪華公寓的價格則較為平穩，同比上升0.5%，為$903,106，同比銷量增加18.6%。
預計在未來12個月，卡爾加裏豪華獨立屋的同比價格將上升1.3%，達到$2,039,564；豪華公寓同比價格上升0.6%，達$898,047。而兩類房屋未來12個月的銷量預計都將於過去12個月持平。

渥太華的豪華獨立屋同比價格上漲5.0%，達$1,811,716，銷量基本與過去持平；豪華公寓同比價格上漲3.8%，達$1,005,549，銷量則翻了一倍，由26套升至60套。
預計在未來12個月，渥太華豪華獨立屋同比價格漲幅為4.2%，漲價至$1,887,624；豪華公寓同比價格漲幅為3.1%，漲價至$1,036,747。

江曉清解析加拿大房產投資

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眾所周知，華人往往喜歡買房。而在買下房屋後，面對諸如地稅、按揭之類層出不窮的費用，很多屋主都會選擇把房子出租，然後“以房養房”。這樣做固然可以在短時間內產生穩定，且收益不錯的現金流。然而屋主也需要花費更大的心力來確保房屋不會因為養護不當而貶值。那麽今天就讓我們來看一下，出租房屋該怎樣保值。

養護房屋——房東的責任 

一般來說，維護和管理一個出租的房屋會比僅僅持有一套房屋花費更多的心力。然而如果您作為房東，那您首先要明白，保持房屋質量其實是一個房東的責任。從法律上說，房東有責任為租客提供一個“可居住的空間”。所謂的“可居住”，意味著租客所租用的空間必須是適合日常生活的，包括不能有危險或設備缺陷，房屋必須符合當地建築安全和健康規範。

作為房東，甚至有責任對房屋中的設施，以及房屋狀況進行常規的養護。很多華人屋主認為，常規養護費時費錢，尤其是將房子出租之後，更是認為這樣做吃力不討好。這種想法其實是不對的。對房屋進行常規養護，可以及早發現房屋中所存在的問題和隱患。所有房屋或多或少都會存在一些問題，房齡越久，問題可能越多。而這些問題，越早處理就越是可以省錢。

 

其實站在房東和屋主的角度上說，養護房屋不僅僅是出於法律上的責任，同時也是為了規避安全風險，也能保證房屋不會貶值。而租客們當然也願意選擇那些養護得更好的房屋。因此養護房屋，最終維護的也是屋主自己的利益。

日常養護的細節

那麽當我們把房子租出去之後，應該怎麽做才能保證房屋不貶值呢？下面我們就給大家講一下日常養護最容易被忽視的幾個細節。

1. 註意門和鎖。首先，最容易被大家忽視，但偏偏是最不能忽視的養護細節，就是門和鎖。門鎖可能會隨著時間的推移而磨損。嚴重的，可能會降低房屋的安全系數，即便不然，也可能會妨礙您的租客開門回家。而門一旦用的時間太久了，也可能會關不緊。一扇不能緊閉的大門同樣可能存在安全隱患，在冬天時還會在供熱上造成浪費，增加房東或租客的生活成本。

2.檢查地毯。地毯一般不會存在什麽安全隱患，但是檢查地毯能幫你盡可能早的發現許多問題。比如說，如果地毯的邊邊角角已經磨破了，那就趕緊把這塊地毯換掉。尤其是有新租客要來看房子的時候，一塊幹凈整潔的好地毯絕對能給房子加分不少。

3.空氣過濾網。如果您的房子有取暖設備，或者有外掛式的空調，那麽您必須勤於更換空氣過濾設備。一個好的過濾設備能防止灰塵和雜物碎屑進入機器，從而確保它們運作得更加良好。空氣過濾網該多久換一次？每個濾網的情況不一樣，很難一概而論。但有一條標準是一樣的——只要你覺得濾網臟了，那就得換掉。不是說要等到濾網沾滿灰塵，臟得不能再臟了，這才想到換。而是說，一旦覺得臟了，就立刻換掉。

 

4. 檢查通風管。房子裏的通風管也同樣負責將空氣從鍋爐輸送到整個房子，然後再回來。在加拿大漫長而寒冷的冬季，保持通風管的清潔和暢通就尤其重要了。如果它們是臟的，那房屋中的制熱效果會非常的差。
5. 檢查電器。尤其是冰箱、烤箱這些租客經常要使用的電器。房東當然不會，也不可能經常更換它們。但作為房東，應該時常留意這些電器有沒有損壞。這不僅僅是說訪客使用不當所導致的認為損壞，還有年久失修造成的自然損壞。理論上講，房東對這些電器是負有維修責任的。如果您註意到冰箱發出些很奇怪的嗡鳴聲，那麽最明智的做法是在房客向您投訴前先把它修好。

6.檢查天花板和屋頂。這點在加拿大特別重要，尤其是在即將到來的冬天。因為加拿大冬天的雨雪天氣最容易最對天花板和屋頂造成破壞。而在遭遇雨雪天氣時，原有的房屋缺陷也會特別明顯的暴露出來，而且還會越來越嚴重。事實上，很多房屋就是因為天花板和屋頂養護不到位而貶值的。所以建議趕在冬天到來前徹底檢查一下屋頂和天花板。這既是作為房東的責任，也是屋主養護房屋的必須。

 

7.檢查房屋外立面。在檢查時尤其要註意有沒有大面積的洞。有的話趕緊修好或者堵上。這些不僅僅是安全隱患，也不僅僅會在冬天加重供熱負擔。更重要的是，這些洞可能讓一些生活在外面的小動物有可乘之機。如果屋子裏鬧了老鼠，或者偷偷溜進一只浣熊，那一定會讓租客和房東都感到無比頭疼。

8. 滅蟲除害。如果您的房屋很不幸得招惹了那些不速之客，那麽一定要趁早除滅。無論你選擇在哪裏買你的房子，它都很容易受到至少幾種害蟲的侵害。除了老鼠，還有防不勝防的昆蟲。所以作為房主，不僅要檢查房屋外立面有沒有漏洞和裂縫，還需要經常檢查出入口、地下室、閣樓和其他暴露在戶外的區域。同時出租屋的房東也要督促租客時保持房屋的整潔。另外，如果在院子裏栽種有樹木，那也要註意。綠色植物賞心悅目，但也可能是一些害蟲的棲息地。而樹木本身也可能受到蟲害的感染。治理蟲害是一件非常讓人頭疼的事。所以最好的方式是防患於未然。而一旦蟲害發生，那決不能拖延，甚至需要雇傭專業人士來處理。否則可能會帶來更大的損失。
9. 經常記得檢查水管，尤其是秋冬時節！這點對於身在加拿大的獨立屋房主尤為重要。因為加拿大的冬季往往寒冷而漫長，一般不利於房屋的養護和維修。尤其是室內外的水管，如果質量不好或保養不當，那麽很有可能挺不過一個嚴酷的冬天。所以具有養護房屋經驗的人，一定會選擇在秋季天氣還算暖和的時候檢查水管的工作情況。如果你發現水槽底下存在滴水或者滲水的現象，或者你發現水在管道中的流速異常緩慢，那麽你一定引起重視。因為這些細節背後可能隱藏著巨大的隱患。另外，無論您持有的是獨立屋還是公寓，作為房主，您也必須確保所有的水龍頭、衛浴和供水設備都能正常運轉，沒有任何泄漏。                                                     
10. 檢查門窗。作為屋主，一定要定期檢查所有的窗戶是否幹凈，還要確保它們都能正常的打開和關閉。這不用花費多少時間，但是收效卻很顯著。如果一扇窗戶被粘住了，或者因為長期不動而卡住了，那麽可以試著用一點潤滑劑。千萬不要覺得這是小問題就放著不管，不然事情可能越來越糟。而且一扇不能正常開閉的門窗，是一個極大的安全隱患。一旦發生事故，房主是可能承擔責任的。

最後，有些朋友可能對自己養護房屋方面的能力不太自信。還有一些朋友可能是“空中飛人”，需要經常往返於加拿大和國內，因此沒有多少時間來照管房子。在這種情況下，作為屋主可以請專業的房屋管理公司，或者委托一位物業管理員來代為照管房屋。這肯定需要支付額外的費用，具體費用從數百到數千不等。但這也能幫很多屋主解除後顧之憂。

另外，如果您實在太忙，沒有辦法經常去檢查出租的物業，那麽最好抽幾個有空的日子，一次性把那些重要問題全都檢查一遍。對於房屋中的隱患，永遠都是越早解決越好。

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江曉清解析加拿大房產投資

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在加拿大買房，說起來是連房帶地，一下你就有了當地主的美好感覺。可是當你正式簽定買房合同時，就會發現，附了房款，後面還有一大串的稅你要和前房主結清呢，搬進新家沒過多久，你還會收到當地政府的一封“歡迎信”，先別高興，打開看到了就會發現是一張數目不小的帳單喲……有點小意外吧？別著急，趁著這個交稅季節，我們就來細細說說這些和買房有關的稅務費用。
“歡迎”定居　請給紅包

買房的人都會在第一次聽到“歡迎稅”（WELCOME TAX）這個詞時啞然失笑，向新搬入的居民收稅，這是哪家的迎客之道？

什麽是＂歡迎稅＂？
其實這個稅種的名字並非“歡迎”的本來意思，而是為了紀念當時創建人Jean Bienvenue (bienvenue 就是法語中“歡迎”的意思）。身為1976年當時省長Robert Bourassa的內閣成員，在省政府停止向各級市政府返還從銷售稅的部分收入後，他建議各級市政府自己征收土地和房產買賣的稅收作為市政收入的新來源。所以這一稅收的實際名稱應該叫土地轉讓稅。

什麽人要交“歡迎稅“？
即使你已經是這個區的居民了，每一次發生房屋買賣交易，都需要交納歡迎稅。一般是在買賣合同簽定後3-6個月時間，你就會收到市政府寄來的帳單，一般30天內必須交付。
不過在有些特別交易中，可以免除絕大部分的“歡迎稅”。比如直系親屬間的房產轉讓，父親轉讓給兒子，祖母轉讓給孫女等；還有個人轉讓房產給由其占90％股份以上的公司；或是夫妻或是同居配偶之間的房產轉讓等。這些轉讓如果房價低於5000元，轉讓稅為0，在5000-4萬元之間，稅率為0.5%，超過40000元，只交200元。
為了幫助更多人買上第一套屬於自己的房屋，參與了政府的“居者有其屋計劃”（Home Ownership Program）的購房者，符合條件的可以返還歡迎稅。

如何計算“歡迎稅“？
這項稅收主要是在轉讓土地和房屋時收取，在計算是參考買賣合同上的價格和市政的評估價，哪一個高，計算時就用哪一個。
此種稅收采用的累進稅率，各市政算法略有不同，以蒙特利爾島最新的2018年2月1日新實行的算法為例，
 

以房價$560,000為例計算如下：

 

要註意的是，有的地區對超過25萬以上的房價都只按1.5%收稅，所以買房時你還是要到房屋所在地的市政網站上查一下，看看最新的收稅標準。

買賣帶物業的生意時，小心“歡迎稅”
在買賣帶物業的生意時，一定要請公證師做好買賣合同。
因為市政府的此項稅收只參考土地和房屋的買賣價格，並不應該將生意的價格也算入其中，但是如果碰上一個沒有經驗的公證師，你可能也會為生意付上土地轉讓稅。要是好幾百萬的生意，那不小心，就是好幾萬元的土地轉讓稅誤入政府口袋了，所以一定要小心，小心，再小心。

 

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最近剛好有客人來咨詢關於加拿大房產增值稅相關的問題，我們發現很多人甚至很多在加拿大已經擁有物業的人，又或是一些入行不久的地產經紀都不是很清楚。今天借這篇文章好好跟大家聊聊加拿大稅務居民和加拿大非稅務居民賣房時關於增值稅的那些事兒。

 

在開始講賣房相關問題之前，首先，我們要弄清楚一個簡單的問題：

什麽是加拿大居民，什麽是加拿大非居民？

其實很簡單，按照字面上理解就可以：

持有加拿大公民身份或永久居民身份的人就是加拿大居民，其它的都是非居民。

什麽是加拿大稅務居民，什麽是加拿大非稅務居民？

簡單的理解就是，每年向加拿大政府報稅的就是稅務居民，不報稅的就是非稅務居民。

但是很有意思的是：稅務居民不一定是居民，同時居民也不一定是稅務居民。

按照加拿大稅法，年滿18周歲的非居民1年在加拿大居住超過183天就可以申請報稅號成為加拿大稅務居民，以留學生和持工作簽證在加拿大工作的的人居多。

有些人原本是加拿大居民，後來離開加拿大去其他國家發展，為了不將全球收入向加拿大政府交稅也可以向加拿大申報成為非稅務居民。主要是一些去其他國家發展的加拿大公民。

自住房（主要住所/Principal Residence）可免交增值稅？

加拿大稅務居民的自住房（Principal Residence）在出售時可享受免增值稅的福利，加拿大非稅務居民不存在免增值稅的福利。

加拿大稅務居民可以選擇一套屬於自己居住的房產申報為自住房。物業類型可以是：house；cottage；condominium；apartment in an apartment building；apartment in a duplex；trailer；mobile home；houseboat。

業主需要向稅局提交T2091表格申報該物業作為自住房。表格鏈接如下：

https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/forms-publications/forms/t2091ind.html

當加拿大稅務居民賣出其自住房時，可享受自住房免增值稅的福利。申報該物業的銷售情況。表格鏈接如下：

https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/forms-publications/tax-packages-years/general-income-tax-benefit-package/5000-s3.html

https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/forms-publications/forms/t2091ind.html

根據加拿大稅務局（CRA）2016年頒布的新規，從2016年1月1日之後賣掉的自住房必須在下一年向CRA申報才能享受增值免稅政策，在申報時，您需要向CRA提供一些基本信息，比如收益所得，買進賣出年份，房屋地址，居住時間等等。如果您忘記申報，您可能會面臨罰款數千元。

留學生和拿工簽在加拿大工作的人賣掉在加拿大的物業不用交增值稅？

是的，只要是加拿大稅務居民，並且賣出的房產為自住房（Principal Residence）就不需要繳納房產增值稅，留學生和持工簽的業主也是加拿大稅務居民，所以也可以享受免增值稅的福利。

投資房的增值稅交多少，怎麽交？

加拿大稅務居民的投資房（非自住房）在賣出時，如果賣出價格高於買入價格就需要對物業增值部分繳納相應的增值稅。資產增值部分的50%計入個人應稅所得，在報稅時按照個人當年收入的稅率交稅。

需提交給CRA關於增值稅的表格如下：

https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/forms-publications/tax-packages-years/general-income-tax-benefit-package/5000-s3.html

加拿大非稅務居民不存在免增值稅的福利，也可以說加拿大非稅務居民在加拿大擁有的物業只能算是投資房。增值稅的計算方式也是將增值的50%計入納稅人當年收入，按照加拿大稅務局的個人所得稅標準計算所得稅。

加拿大非稅務居民在賣房之前，或者最遲在 Closing Day 後的10天內要向CRA提交T2062表格，申請 Certificate of Compliance。申報遲了會產生罰款，晚一天罰$25，最多罰$2,500。

表格鏈接如下：

https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/forms-publications/forms/t2062.html

T2062表格中，要提供預計的賣房價格。如果你在成交之前就已經拿到了CRA的Certificate，但是最後成交時，賣房價格有變動，比最初估計的成交價高，那麽就以最終成交價為準來進行25%的預留。如果在賣房時你還沒有拿到這張Certificate，買家律師則必須預留25%的房款（sales proceeds）作為預留稅款，放到信托賬號Trust Account裏面。在向稅局交過增值稅後會將多扣的部分退還給賣家。（這是因為政府怕非稅務居民賣了房子，拿著房款不交稅就直接消失了。萬一賣家真的跑了，CRA有權讓買家代替完稅。）

加拿大非稅務居民和加拿大稅務居民共同擁有的物業賣房時怎麽辦？能算自住房免增值稅嗎？

經常遇到一些情況，比如：

夫妻二人共同有用的物業，一人為加拿大居民，一人為加拿大非居民。

父母和子女共同擁有的物業，一般可能子女是加拿大居民，父母為加拿大非居民。

或兄弟姐妹或朋友共同擁有的物業，物業產權上的一個或多個業主為加拿大非居民，其余為加拿大居民。

關於共同產權，如果是夫妻共同有，一方為加拿大稅務居民又是自住房，則可向加拿大稅局申報免除房產增值稅。

其他情況，即使是父母與子女共同擁有的物業，只要有一方是加拿大非稅務居民，即使確實是自住房也不能完全享受房產增值稅減免。在物業賣出時需要查看當初購買該物業時的律師文件，按照文件裏面的產權分配比例來計算。比如父母占物業產權的50%，子女占物業產權的50%，父母為加拿大非稅務居民，子女為加拿大稅務居民，該物業為子女的自住房。物業賣出時律師會先扣留非居民的父母的50%房產的25%，直到稅務局完成清稅。子女身為加拿大稅務居民，他的50%則可享受增值稅免稅福利。

這裏關於共同產權物業的增值稅小編只是簡單舉了一個比較常見的例子給大家講解，不同的情況在申報增值稅時各有不同，如果大家確實有這方面的疑問還請務必在賣房前找專業的會計師和律師進行咨詢。

責編：Adam Chen

加拿大置業專家李丁專欄全集

 

 

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