Category: Finance News CA

 “多倫多公寓會漲還是會跌？”

最近經常會有客人問起DAISY黃嵐這個問題，我嘗試著用另一個問題代替，就是建議問下自己：“這套房子目前在市場上是否能找到性價比更好的？如果不能，那這個就是最好的。”

誠然，誰也看不見操控市場的那只隱形的手。政府想借助那只手調整市場，開發商想借助那只手擡高市場，但是最後市場還是有市場發展自己的自然規律，那就是供求關系決定市場價格。

目前，多倫多房產市場經過一段調整，這段時間是指從2017年4月20日實行海外買家稅開始至今近2年時間。這兩年時間，大多地區基本消化了2016/2017年獨立屋近30%的漲幅，把獨立屋的價格增長維持在了年平均漲幅7%的歷史均線。

讓我們再來回顧一下2017年1-3月第一季度的瘋狂漲幅：30-50%。當時應運而生了一種非常奇怪的現象，叫二手房合同轉讓。什麽意思？就是今天我買家賣家剛剛簽完合同成交了一套二手房，轉手買家就加價幾萬甚至十幾萬賣給了其他人。很多房源放出來連房子都沒看過就搶著下Offer了。一個季度吃掉2-3年漲幅，那麽隨後調整2-3年，完全正常。

再讓我們來看看導致調整的原因是什麽？加拿大的經濟大環境並沒有什麽大的變化，導致調整的主要因為人為因素：

• 海外買家稅
• 貸款收緊
• 稅收加強（比如轉讓樓花中的所得稅、HST稅，以前沒那麽嚴格，現在越來越嚴）
• 中國的外匯管制

而現如今，我們已經切實感受到了政府政策松綁的層層試探。

經過兩年的調整，獨立屋回到正常軌道，那麽公寓價格從2012年一直攀升到現在並未調整，後市走勢如何？

多倫多市中心公寓10年價格變化

市中心公寓比獨立屋貴在很多城市也常見，目前看來100萬是個坎，超過百萬的單元會需要一段時間消化。從目前新樓盤的銷售來看，900-1200尺的兩室或三室，100-150萬很正常，但是那是2年-3年以後的價格。兩三年後1000尺的公寓都會在120萬左右。目前看，銀行估價也能到這個位置。即使到現在1200-1600的尺價，只要位置好，仍然有人購入，主要是因為公寓位置的便利，高企的租金，50-70歲人的需要，留學生及留學生家長的需要，帶動了市區好位置公寓的銷售，而獨立屋缺乏這些追捧者。

多倫多市中心10年租金變化

責編：Adam Chen

 

律師出身，多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

 

 

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

 

越來越多的華人開始著手尋找合適的商業投資機會或開自己的店面或公司。那麽，在加拿大租賃與買賣商業物業有哪些值得註意的地方，是您應該提前了解的呢？今天，嘉德就跟您簡單聊一聊加拿大商業物業租賃、買賣相關的問題和註意事項。

商業物業類型有哪些？
加拿大的商業物業通常可以分為以下幾種類型：
辦公室Office
倉庫Warehouse
上居下鋪（全部面積都按商業屬性）
獨棟物業Free Standing這類物業由於本身占地面積很大，往往可以提供充足停車位。改擴建的潛力也很大
商鋪鋪面Unit

商業物業，租好？還是買好？
一般來說絕大多數的投資人一開始會選擇租賃而不是直接買下物業。
首先，租賃辦公室無疑降低了初期的成本投入，為公司保留足夠的儲備資金抵抗風險。
其次很多投資人在開始投資或經營公司時對公司未來的發展規模、經營重心等問題並不十分清楚，在未來可能會轉移公司陣地、擴大公司規模。選擇租賃可以更方便在公司以後的發展中隨時進行調整。

商業物業價值的衡量
作為商業物業，與普通的住宅物業在衡量市場價值上有很大不同。商業物業的衡量一般是用租售率來衡量。比如說一個10,000sf的商場，如果租給散戶每尺租金$300/sf，商場總價值$3,000,000。但如果租給了銀行，可能租金就達到$500/sf，商場的總價值則達到 $5,000,000。一般商業物業的最好租客就是政府機構，其次是銀行，大公司行政總部。這類租客往往非常穩定，十年、二十年續租不走是經常的事兒。第三類租客才是各類商業企業。而零售業和小型公司是最不穩定的租客。

選擇商業物業時需要註意什麽？
1、停車位Parking。經營公司必定需要考慮到公司員工或客戶停車的問題。關於固定車位Reserved Parking的數量，First Come First Serve停車位的數量都需要考慮到。
2、商業標牌。是否允許掛廣告牌，可以掛牌的位置，大小，字體，基本顏色，是否需要交費等。
3、商業用途Use。對於會造成汙染、噪音等環境影響的商業。
4、可營業時間。對於非獨棟的商業物業來說，大樓或商場早晚營業時間，周末節假日是否可以營業，下班時間以後是否允許你單獨使用自己的租賃單位，水/電費、空調、清潔費如何調算，都是要在合同中寫明的。
5、保安系統。銀行、金鋪、藝術品店等商業，會有特殊高標準的保安系統要求。
6、貨車卸貨口。對於涉及大宗貨物轉移的商業，是否有合適、充足的貨車裝卸空間很重要。

商業租賃的費用計算方式
1. Gross Lease，毛租金或總租金計算租約。 租客每個月付給房東固定金額的房租，而不需要另外支付其它費用（地稅，管理費，保險，common area charges）。
2. Net Lease，即以凈租金計算的租約
Net Lease又可以細分為：NET(Single Net)Lease, NET/NET Lease以及 NET/NET/NET(Triple-Net) Lease。在Triple-Net Lease中，租客需要支付所有的費用，承擔所有的責任，而房東只需要負責收支票。這樣似乎對租客有些不公平，所以這類租約還是比較少見的。
而我們平時所說的Net Lease，其實指的是NET/NET Lease，也是目前最常見的商業租賃形式。租客除了交固定的凈租金Net Rent外，還需要交T.M.I. 即地稅，管理費和保險費，或是現在逐漸流行的T & O （Tax & Others）即地稅及其他。
Net Rent凈租金有兩種形式。一種是按月計算，另一種是按每年每平方英尺。
3. Base and Additional Rent，即以基本租金加額外租金計算的租約
一般適用於大型的工商業或Office Building。除了Base Rent（有時也叫做 Minimum Rent）基本租金外，租客還需要承擔部分Building的運行成本。
4. Percentage Lease，百分率租約，即按收益的一定百分比計算租金的租約
Percentage Lease最常見於零售業。租客每個月付固定的Minimum租金再額外加上超過固定營業額一定的百分比。租客需要向房東報備每個月的銷售業績。

責編：Adam Chen

加拿大置業專家李丁專欄全集

 

 

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

在多倫多買新公寓，當內部裝修完成之時，就會被通知驗房。全名叫做Pre-Delivery Inspection，簡稱 PDI（交房前驗房）。

做交房前驗房時，開發商的驗房人員會指導你對房屋質量進行一次全面檢查，並可能為你示範家中各系統的使用操作。驗房如果發現問題，和你一起驗房的開發商代表會一一標出來，並給你一個清單，承諾修補。同時給你一個安省房屋質量監督機構Tarion發出的證書，上面有登記號。然後業主到律師那裏交錢拿鑰匙。拿了鑰匙再看看開發商有沒有修，沒修，拿鑰匙後的30天內就要到Tarion網站用證書上的登記號登記，把所有要修的內容登記。這份表格政府機構收到馬上會轉給開發商，開發商又會去檢查，原則上開發商有120天時間去修。如果還沒修則可以起訴開發商。入住後的一年內如果發現問題仍然可以報告Tarion。

但是新房交房前驗房（PDI）都要驗什麽呢？今天小編就來簡單跟大家聊一下。

加拿大的新房交房前驗房（PDI）主要檢查4個部分。

首先是：廚房、衛生間、洗衣烘幹設備；

其次是：地板、墻面與其他內部裝潢；

第三是：外部結構；

最後是：控制系統。

廚房、衛生間、洗衣烘幹設備檢查主要包括：

• 照明
• 墻面上的電流漏電保護器
• 地板、地磚
• 廚房臺面、擋水、中央島
• 櫥櫃、抽屜
• 水池、洗碗機、上下水系統
• 冰箱、油煙機、竈臺等設備
• 衛生間排風系統
• 馬桶、衛生間水池、淋浴、浴盆系統
• 洗衣機、烘幹機

地板、墻面與其他內部裝潢檢查主要包括：

• 地板、地毯、地磚檢查（例如是否有損壞或走在地板上是否發出較大噪音等）
• 墻面，地腳線、門框、窗框等
• 門窗、樓梯、儲物間等
• 外部結構檢查主要包括：外墻保溫板、外墻墻磚、泄水孔（Weep Holes）;檢查門窗外部密閉檢查車道、花園、行人道等

註：如因天氣原因無法檢查房屋外部，請在PDI表格中註明

控制系統檢查主要包括：

• 供暖系統，包括暖爐、熱水器、暖爐過濾網、溫度控制器、供暖系統各部分開關
• 空調系統檢查
• 機械通風系統檢查

註：請確保在交房前，開發商已經為你提供所有房屋內控制系統的操作手冊，並認真閱讀學習如何控制這些系統。另外還需從開發商處了解房間內各控制系統及其他電器等的質保時間和建議定期維護時間。

如果我在做收房前檢查時不小心漏了一些問題怎麽辦？

有些項目本身就有質保，即使你在入住前檢查時沒有發現問題依然不影響你的保修範圍。然而，如果是物品損壞或之前承諾安裝的物品沒有安裝，則一定要在PDI表上註明。

任何在您入住前有質量問題的項目都應該在30天或年底的表格中列出。這幾個表格代表了對保修項目的要求，而在保修期內所涵蓋的項目出了問題，開發商必須在在特定的時間範圍內解決。

關於新房交房前驗房（PDI）是什麽，都要驗什麽，小編今天就跟大家簡單聊這麽多。希望可以幫助到大家。

責編：Adam Chen

加拿大置業專家李丁專欄全集

 

 

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

Royal LePage公布2019第一季度報告出爐：

報告重點：

1. 全國房價升幅放緩，同比僅上漲2.7%
2. 加拿大西部房價預計還將下滑；溫哥華房價受政策影響大
3.庫存較低，導致大多倫多的房價保持穩定增長
4. 蒙特利爾地區房價增速繼續超過多倫多和溫哥華
5. 渥太華房價首次超過卡爾加裏

根據Royal LePage皇家地產的市場調查報告，在2019年第一季度，加拿大的房地產市場較去年同期呈現了緩慢的增長。

在2018年初，加拿大的房地產市場經受了自2008年金融危機以來最大規模的市場調整。直到下半年，市場才顯示出恢復的跡象。而再2019年上半年，市場再度回到了緩慢提升的狀態。

根據Royal LePage針對全國最大的63個房地產市場進行了調查，並最終得出有關全國房價綜合指數的結論。調查顯示，2019年第一季度，加拿大房價較去年同期僅上漲了2.7%，至$621,575元。這一漲幅遠低於長期以來約5%的平均漲幅。就不同房源類型來看，兩層住宅的價格中位數同比上漲2.6%，至$729,553元。而平層房屋的價格中位數同比僅上漲了1.1%，為$513,497元。就全國來看，公寓房源的漲幅依舊是最為迅猛的，同比漲幅達到了5.4%，中位數價格為$447,260。

對於今年第二季度的房地產市場，Royal LePage預測，2019年春季的全國房價將保持平穩，未來3個月，全國的住宅售價將上漲1%。與此同時，加拿大幾個較大城市的房地產市場也出現了明顯的放緩跡象。在Royal LePage的季度報告中，其中有近一半的城市，預計房價將環比下降。

值得註意的是，Royal LePage預計，下個季度大溫哥華地區的房價將下跌1.4%。同時預計在春季市場中，房價漲幅最高的會是渥太華。預計渥太華的房屋中位數價格第二季度將上漲2.8%，至$482,459美元。

安省房價依舊堅挺

受供應方面短缺的影響，加上就業市場的改善，安大略省的房價上漲嚴重影響了2019年第一季度的全國結果。如果我們不考慮安省的數據，加拿大的本次的房價漲幅僅僅只有0.4%。
Royal LePage表示，多倫多仍然是全加拿大升值最快的房地產市場之一。獨立屋的價格基本與通貨膨脹水平相當，但共管公寓的價格正以接近兩位數的水平上漲。因為在這個不斷發展的世界級城市，“垂直居住”的理念已成為新建住宅的主要選擇。
2019年第一季度，多倫多房價中值同比上漲5.8%。雙層房屋和平層房屋分別同比上漲了4.8%和2.5%。而公寓則同比上漲了9.3%。總體來說，大多倫多地區的房價同比上漲3.4%。
安大略省金馬蹄鐵地區的房地產價格持續快速上漲，這一漲幅和當地經濟增長趨勢保持一致。生活在大多倫多地區的人們也願意為了更低廉的房價而搬到更遠一些的地區。在這一地區，尼亞加拉/聖凱瑟琳市、漢密爾頓市、肯其那/滑鐵盧/劍橋，這些地區的房價同比上漲6.9%、6.3%和8.9%。

在安省東部，渥太華的房價同比上升了7.7%。渥太華作為北美主要的科技產業集中地區之一，同時也是聯邦政府大部分勞動力的所在地，當地的房屋買賣市場很是強勁。如今，渥太華的房價總額首次超過了卡爾加裏，這一趨勢在五年前是無法預見的。
安省其它房價顯著上漲的城市，還包括金斯敦，漲幅為10.3%。安大略西部、倫敦和溫莎的房價也均出現了兩位數的上漲，同比分別上漲10.7%和12.4%。

卑詩省房價同比下跌

在卑詩省方面，盡管當地整體經濟依然強勁，但由於政府幹預繼續壓低房地產活動，該省房地產市場仍然脆弱。大溫哥華地區的房價自2012年以來首次出現同比下跌的情況。2019年第一季度房價總體下跌1.5%，至$1,239,306元，而當地新房上市的數量卻在增加。
“大溫哥華地區仍然是世界上最理想的居住地之一。人口增長正在促進人們的購房意願，也促進了就業水平的提高。然而政策幹預，已經導致當地房屋銷售情況降到了三十年來的最低水平。”Royal LePage表示：“ 用一系列稅收和限制性規定打擊消費者的信心，人為地抑制需求，這不會消除人們對新住房的需求，它只能讓購房者暫時擱置他們的購房意願。這對市場也會有破壞性的影響。”

目前，在溫哥華，一些原本非常受歡迎的地區，房價正在下跌。西溫哥華、北溫哥華、伯納比和溫哥華市區等地方的高端房產價格都在下跌。這也為有意購買豪宅的買家提供了一個難得的機會，讓他們有可以進入加拿大一些定價最高的豪宅市場。

另外，Royal LePage的報告還表示，盡管最近全球油價上漲，但加拿大能源行業依然低迷。盡管阿爾伯塔省不太可能進入技術性衰退，但預計其經濟活動將繼續低迷。卡爾加裏、埃德蒙頓和麥克默尼堡的房價分別小幅下跌1.5%、1.0%和0.8%，至$468,974元、$371,782元和$576,211元。

蒙特利爾成樓市亮點；海洋省份漲跌互現

另一個房價上的亮點出現在魁北克。

2019年第一季度，大蒙特利爾地區的房屋總價同比上漲5.5%，至$406,332元。其漲幅再次超過大多倫多（3.4%），大溫哥華（-1.5%），也超過了全國平均水平（2.7%0.）。在蒙特利爾，各類房源均呈上漲之勢。其中雙層獨立屋價格中位數上漲6.4%，為$514,412；單層平房上漲3.7%，為$316,159；公寓房上漲5.2%，為$328,488。

而在幾個大西洋省份，幾大城市的房價也呈現漲跌互現的局面。其中位於愛德華王子島的夏洛特敦，新布倫維克省的聖約翰，以及新斯科舍省的哈利法克斯，均有小幅上漲。而紐芬蘭和拉布拉多省的房價則呈現了下降的勢頭。

以下是Royal LePage對加拿大三大城市第一季度房價比較。

以下是Royal LePage對未來加拿大幾大城市的房價預測。

江曉清解析加拿大房產投資

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

房地產交易是以買家和賣家之間的誠信為基礎的。然而，個別的賣家在地產交易中卻並不十分“禮貌”，時常會聽到買家到RECO投訴說在他們的Offer被賣家接受後，發現房屋內部被改動或損壞，或是因自然原因在交房期前房屋受到一定的損壞，又或是在交接日發現賣家在房屋內留了很多沒有搬走的垃圾。這另很多買家感到非常沮喪。

最近一位買家向RECO投訴說，他們購買的物業的地毯在最後一次看房到交接日之間發生了損壞，導致買家花費數千加幣的費用去維修。他們本有權將賣家告上法庭，但是考慮到將可能花費大量的時間和精力最終還是放棄了。

在這種情況下，買家的地產經紀並沒有過錯，但是作為買家的地產經紀仍然可以采取主動的措施確保買家免受此類情況的影響，也可以同時提高自己的服務水平。

今天小編就來給大家介紹一下在這種情況發生時，保護買家的三個方法：

1.Insert protective clauses in the offer. （在Offer中插入保護條款）

在Offer中為買家添加保護條款，如果房屋或其內部包含的一些項目發生重大變化或損壞，要求賣方將房屋恢復至原狀或賠付買家相應的修理費用。

Offer中還應包含一個條款，允許買家在實際交接日之前進入房內查看並確認房屋的情況是否與之前看房時相符，或賣方是否已完成商議好的維修。關於交房日前進入物業檢查的次數可按買家需求來定，一般1-2次。

2.Take pictures and document the model and serial numbers for the appliances and other chattels and fixtures（拍照，列清單）

對Offer中包含的一些家具、裝潢、電器等拍照並列清單，也可以記錄家具和電器的序列號以免賣家之後用其他不同型號的物品替換。

3.With a lawyer’s help, negotiate a holdback（在律師的幫助下扣留賣方一定的維修費）

在律師的幫助下，可以扣留賣家一部分費用例如500-1000加幣，只有買家在收房滿意後，才會返還給賣方。如果在收房後發現房屋內有損壞或改變，買方可將這筆費用作為維修費使用。

買房是大多數人一生最重要的交易。買方地產經紀作為專業人士應該幫助買家通過預測潛在問題並采取保護措施保護買家利益，同時也可以展現專業精神並提高客戶服務滿意度。

 

責編：Adam Chen

加拿大置業專家李丁專欄全集

 

 

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

在加拿大買了房子後，為了房子的順利交接，買家都需要為新房購買保險。但你了解加拿大的房屋保險嗎？加拿大的房屋保險都有哪些類型？哪些受保、哪些不受保？今天，嘉德小編就來跟大家簡單聊一聊：加拿大房屋保險是怎麽回事。

在加拿大，房屋保險的類型分的很細致。與華人移民關系較大的主要有以下幾種房屋保險：

自住房保險（Homeowner’s Insurance）

作為自住房的房主，不論是否需要申請房屋貸款，都需為房屋購買保險。雖然法律上沒有明文規定業主必須購買保險，但是在買家辦理貸款和辦理房屋交接時，都需要買家提供房屋保險證明。

租客保險（Tenant Insurance）

租客的私人財物和屋內的空間，需要一份租客保險來保障。租客保險確保如火災、濃煙、爆炸、水淹及盜竊等災禍時，保險公司可對租客的私人物品損失提供合理的補償。另外，租客以後若想在加拿大買房，如果在首次買房前就有良好的租客保險記錄，有助於日後節省費用。

房東保險（Landlord Insurance）

房東切勿忘記購買房東保險，如果出租物業發生意外，警方及保險公司有關部門會查清原因，分清是租客或是房東的過失引起的。如果是因租客的疏忽造成的以外，租客便要承擔責任；如果是房東的疏忽，房東保險便會發揮保障作用。不過房東保險有很多限制條件，也不是所有保險公司都做。

Condo共管公寓保險

Condo的保險與獨立屋或其他低層住宅的保險有所不同。因Condo每月都需交管理費給大樓管理處，其中已包含有火險，所以購買Condo保險時無需再購買此項。但是Condo管理費中包含的基本保險不保裝修及房內的財務等，因此公寓業主還需要購買Condo保險來保障例如漏水等對房內個人財務和裝修造成損害時可以得到合理的賠付。

加拿大的房屋保險分為普通房屋保險、基本險、全面性房屋保險（全險）。因為大家一般都只買基本險，我們來集中研究一下基本險的內容。

基本險都保什麽？

1. 火災及雷電（Fire and Lightning）：火焰或被雷電擊中釀成的火災。
2. 爆炸（Explosion）：由於天然氣、煤氣或石油氣爆炸釀成的災禍。
3. 濃煙（Smoke）：火災中產生的濃煙會煙熏墻壁、家私，焦黑的煙漬不但難以清洗，且清洗費用也不菲。
4. 暴風雨或冰雹（Windstorm and Hail）：有與暴風雨或冰雹對房屋外墻造成的破壞會缺口，或打至屋內對屋內物品造成的破壞。但如果因為忘記關上門窗導致屋內物品遭到的破壞則不會獲得賠償。
5. 盜竊（Theft）：保險公司會對盜竊造成的財務損失和房屋破壞進行賠償。不過如果盜賊是屋內居住人員或是留宿人員，保險公司不會做出賠償。
6. 騷動及內亂（Riot and Civil Commotion）：在騷動及內亂中遭到不法分子滋擾造成的財務損失也會受到保障。
7. 空中墜物（Falling Objet）：被飛機、導彈或衛星等墜下來的物件擊中房屋，可向保險公司申報賠償。
8. 蓄意破壞（Vandalism and Malicious Acts）：房屋受到惡意破壞可向保險公司申請賠付。如果房屋空置超過30天以上，一切後果由屋主承擔。
9. 房屋被車輛撞擊（Damage by a Vehicle）：若家中車輛失控或泊車時不小心撞到房屋，保險公司也會做出賠償。
10. 突然漏水或淹水（Accidental Discharge or Overflow Water）：突發水患造成地板、地毯、家私或私人財物損失也可向保險公司申報賠付。但由於喉管接觸問題或年久失修造成的漏水現象卻不屬受保護範圍。
11. 私人財物在搬家運輸途中造成的損壞（Transportation）：私人財物和家具在運送途中受到破壞如汽車相撞或翻車等，都收到保障。
12. 玻璃被砸（Glass Breakage）：除在建房屋或空置房屋外，家中的門窗玻璃遭到破壞都可以申請索賠。

房屋保險中，最重要的組成部分是住宅建築（Dwelling Building），也就是住房發生可理賠意外後的重建或修繕，這也是房屋保險的Coverage A部分。這種理賠分兩種：承保重置成本（Replacement Cost）和額外現金價值（Extra Cash Value）。重置成本就是重建與原來類似房子所需的費用，而額外現金價值是用估價減去折舊金額而給予的賠償。這一部分包括的內容有，房屋主體本身、相連的結構（如車庫）、室外的固定設施、樹木、泳池、災後清理費以及修補或建築房屋的材料，但一般不包括土地市值。

房屋內財物屬於Coverage B，這是指房子裏面，與房子沒有固定聯系的東西，衣服、電器、家具之類的。這部分理賠通常也是以重置為主，不做額外現金價值。也就是說比如電視沒了，保險公司就會賠付替代一個電視所需的費用。

除此之外，房屋保險中還包括臨時家居費用險（Additional Living Expenses），即房屋發生意外不能在其中居住時，您租房或住賓館產生的額外費用。

最後，房屋保險中還有責任險（Liability）。責任保險是指因房子的所有權產生的責任，即如果因為被保險人的疏忽而引起的意外，造成鄰居、第三人傷亡或財產損失，責任需有您承擔的話，不過也可以向保險公司申請索賠，有時這部分獲得的賠付會大的驚人。這部分在保險成分中不占很大比重，建議可以在這裏保100萬比較適宜。

責編：Adam Chen

加拿大置業專家李丁專欄全集

 

 

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

對於一個抱有期望， 想要高價出售自己房屋的賣家來說，賣房前要做的事遠遠不是掛牌上市出售這麽簡單。尤其是在低迷的房地產市場，房主有時不得不采取額外的步驟來進行銷售。賣家總是希望自己的房屋能給人美好的第一印象，正因為這樣，如今售前房屋的裝飾和擺設顯得愈發重要，Staging成為了擡升房屋價格、縮減交易周期的普遍方法。

房屋的室內裝飾簡單來說就是有目的合理家具擺放和美化家裝裝飾。有些情況下這個步驟只需要簡單的清洗以及移去多余雜物，但有時也需要金錢投入，添置能夠提升家裝整體檔次的畫、家具、 植物等。所做的這些，目的只有一個， 那就是讓潛在買家感受到他未來家的樣子。

1. 開始換換腦子

賣家布置房屋之前，首先要縷清自己此番布置想要的效果是什麽？為什麽要進行布置？怎樣才能最有效的讓房屋裝飾提升房屋質量？怎樣才能迎合大多數潛在買家的審美？自己有沒有能力將房屋DIY成希望的樣子？是否有需要聘請專業人士協助完成？

如果想要自己DIY的話，多收集一些合適自己家居的Staging樣板圖找一點實用的小點子是不錯的方法。如果能在售房前就想清楚這些問題，那麽一定能事半功倍。

第一印象從房屋外觀開始，外觀很大程度上顯示了房主對房屋的愛護程度和品味。修建整齊的綠化、草坪都有助於提升第一印象。粉刷一新的前門、信箱和門牌號碼都是好印象的加分點，而且簡便又便宜。不僅如此，加入季節性色彩的前門裝飾也是另一種提升外觀效果的方式。

 

2. 色調選擇——中性

大膽的色彩運用能賦予房屋性格，但不主張在銷售過程中采用。“寬敞明亮”應該是推銷時的關鍵。堅持使用一個溫暖的中性色，例如：淺灰色、裸色和淡大地色系。切忌在狹小空間內使用深色！保持白色天花板，能夠視覺上增加層高。如果已經兩年多沒有重新粉刷墻面的話，那麽現在是時候了。

回報率：109%

 

3. 燈光需講究

燈光在房屋銷售時起了很重要的作用，但卻往往被人們忽視。黑暗的走廊、缺少光線的房間、昏暗的地下室和浴室都是不可忽視的地方。兩只大瓦燈泡就能解決灰溜溜的區域彩光問題。

為了美觀，還能配合裝飾一些具有設計感的燈具。在用餐區域裝飾吊燈，房間內添加臺燈和落地燈的擺設，合理運用各種形態燈具，配合上整體家居風格， 一定能讓氣質增加不少。

回報率：303%

 

4. 腳下功夫——地板、地毯

毋庸置疑，買家看房時總在尋找壓價的理由。踏進房屋的第一刻看見不盡如人意的地板狀況，他們首先想到的就是“買了這所房屋，我需要更換這些地板”，這種情況下，他們一定會以此為理由來壓低報價。作為賣家當然萬萬是不希望這種情況發生。如果在上市之前就自行將老舊的地板進行更換，地毯做好清潔，很大程度上可以避免買家在地板、地毯上壓價，而且節省部分遠遠超過投入DIY地板的花費。

現在市場上的地板種類繁多，拼裝也非常容易，只要有一雙靈巧的雙手，以及充分的耐心，一定能鋪設的非常專業。如果覺得House鋪設面積過大，操作起來有困難請上專業的人員上門安裝，工程完成也不需要多久。Condo和小戶型房屋完全可以自行解決。

回報率：107%

 

5. 細節決定一切

自家過日子有的時候處於湊合的狀態，小修小補一拖再拖，反正感覺也不著急，但在房屋銷售過程中，這種湊合的心態千萬要不得。燒壞的燈泡、缺了的墻角、到處觸摸留下的痕跡、滴滴答答的水龍頭、皺巴巴的床單、東倒西歪的瓶瓶罐罐等等，這些都是平時不在意的細節，但零零散散一多，買房人心中就會逐漸產生“不拘小節”“不愛護這個家”的負面感受了。

賣房時切記要表現出您對這個家的照顧和愛。房屋的缺損和老舊統統都要修整以外，還要加上你愛的小巧思。餐桌上擺上新鮮的水果、浴室裏放一些芬芳的花朵（即使是假花也都賞心悅目）、臥室鋪上整齊的被套床單都是簡單又加分的小舉措。

 

6. 幹凈，幹凈，再幹凈

大家都知道保持房屋每一寸的幹凈是要花巨大時間來完成的。加拿大普遍房屋類型就是獨立屋，人們享受著獨立屋的寬敞居住環境，也一直被繁重的打掃所煩擾。市面上林林總總的清潔產品數不勝數，但想要維持家中清潔光靠這些高級的現代化打掃“武器”還是不夠的，人們即使投入不少時間來做家務清潔，依舊還是會有清潔死角。

誰都不想以後的家是個“垃圾堆”，幹凈整潔、一塵不染變成了選房的最低底線。賣房時的清潔工作尤為重要，瓷磚、家具、櫥櫃、家電、窗戶、浴室等等都需要額外註意，不要吝嗇您的錢包，請專業清潔人員來幫助你，不僅節約時間，也能清潔更徹底。

 

7. 突顯空間多樣性

您的房屋格局設計會給買家一個心理暗示，讓他也會融入您的格局分配來觀察房間布局及實用性。在布置房屋內部結構時，如果能賦予該房間多個實用功能，會讓買家眼前一亮，也會讓他產生更多遐想。

小戶型比如Condo公寓中多樣性的表現最為突出，讓一個Den身兼Office和Guest Room、書房內擺設一張符合風格的沙發床創造了額外的睡眠空間都是很好的例子。只要發揮一下創造力，變化出不同空間區域功能都會增色不少。

 

8. 最值得投資的地方——廚房、浴室

落伍和低檔的廚房、浴室裝修風格和設備會讓整個房屋一下掉價不少。更換及修補受損的臺面、瓷磚以及家電都是迫在眉睫的工程。

即使預算有限，也不能輕易放棄升級廚房和浴室。更新一下水龍頭的款式也都能一下提升不少美感。除此之外，重新填補水槽和浴缸邊的接縫雖是小改進，也可以大大提高廚房和浴室的樣子。

回報率：172%

 

9. Staging有大不同

統計顯示，經過裝飾後的房屋比未經裝飾的出售速度高出2-3倍，價格也高出6%。專業的Staging開銷遠比後期回報低，這也是為什麽如今越來越多的人關註到這個步驟，也投入更多的時間和精力去做售前布置。專業的設計師，了解不同房屋突出的重點，運用色彩、裝飾、布局來讓整個房屋提升品質，並巧妙隱藏房屋內部結構的缺陷。

預算有限並不大算大筆采買裝飾材料的人們，也可以選擇向Staging公司租賃，一切從家具到床單您想得到的裝飾，他們都能提供租賃。

請記住，售房時您的家即將成為別人的家，要用別人的眼光來布置自己的家，去除那些顯示自己性格、 習性、宗教、文化、信仰的裝飾，收起您的照片和私人物品，讓您的家符合更多人的口味。

泛泛的說了這麽多，那麽Staging中細節上可以做那些工作呢？加入什麽元素才能更受買家歡迎呢？前後差別真的像上文所敘述的那樣差很多嗎？下期中，我將會提供更多信息供大家參考， 給大家一些心得體會。敬請關註。

江曉清解析加拿大房產投資

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

“買房或是賣房，你會找經紀麽？”面對這個問題，很多人的第一個反應一定是“不”。
在現在這個網絡發達、資訊通暢的時代，房源都在網上，所有想知道的信息都可以查得，為啥還要花錢經紀呢？

就在剛過去的2017年12月1日，加拿大聯邦上訴法庭(Federal Court of Appeal)維持2016年4月加拿大競爭仲裁局(Competition Tribunal)的裁決，勒令多倫多房產局(TREB)允許其房產經紀會員將房產交易數據在網上公布，其中包括房屋交易價格和地產經紀傭金等敏感信息。雖然TREB發誓要上訴至加拿大最高法院(Supreme Court of Canada)，一定要再爭個高下，但就在法院剛公布判決幾天之後，至少四家網上綜合信息平臺開始公開提供大多地區的房屋銷售價格，有些甚至能夠顯示過去五年裏的售價。這讓許多購房者興奮不已，因為他們相信這樣一來就可以不需要經紀自己買房了。其實在魁北克，我們也有信息透明的房屋買賣網站：Centris.ca。關於買賣成交價格，只要房子交易在公證師那兒已經完成，一般老百姓就可以上魁北克土地登記局（Registre foncier du Québec）花一點錢查到成交價。

顯而易見，這種數字化、信息化的趨勢是大勢所趨，無人可擋。
但是有了大量的信息就意味著你可以成功的自己買賣房產了麽？不見得吧！

在剛過去的新年假期，和老朋友聚會時，我碰到了好久不見的王姐，聽說她去年換房了，我正想恭喜，卻聽到了她這樣一波三折的故事。

原來王姐買房下3個ＯＦＦＥＲ了，前兩次都走到了見公證師準備交易的地步，卻最後不得不放棄了。第一次她想買的房是朋友的房，對價格和位置都滿意，也驗了房，最後雙方訂下了交易時間，所有材料都交到了公證師手中。沒想到她接到了公證師的電話。原來公證師審核材料時才發現，這個房子周圍的園子，停車道等都不屬於現有房主，房子的物業位置圖(Surveyor Certificate of location)明確標明該物業土地面積只止於這房子的四面墻。現任房主圍起來的後園和停車位置其實都是市政所有的，他只是使用而已。王姐去問朋友，才知道其實朋友當初從上任賣家手裏直接買來時就是這樣的，他沒覺得有什麽問題，所以也沒有和王姐說明。但在王姐眼裏，這可不是個小問題，萬一哪天市政來說要收回園子和那車道怎麽辦？她左思右想還是決定放棄。

沒多久，王姐又看中另一處房，和業主也談好了價格，也驗了房，定好了交易時間，就在買保險時，保險代理告訴她，她本來以為買的是排屋（ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ），但實際該房子在政府註冊的是公寓（ＣＯＮＤＯ），所以不能排屋賣給她保險，想買保險只能按公寓買，但是賣家又缺少公寓的文件，所以在這種情況下，王姐根本就買不到保險，即使隱瞞這一信息僥幸買到，出了問題賠付時，保險公司也可以以這個原因拒絕賠償。幾番折騰，這次她也沒買成。

雖然最終王姐還是買了房子，但其中白白花費的時間和金錢顯然大大出乎她的預想。我聽完後問：“你沒有找經紀買吧？”她說是啊。我告訴她，如果有買家經紀，王姐就不會一直走到最後一步才發現出問題，有經驗的經紀肯定早早核查過所有文件，向買家告知了所有的問題，並提出解決問題的相應辦法，比如督促賣家準備齊全的資料、找專業人士處理房權方面的問題等，最終幫客人買到合適的房子。

王姐聽了連連點頭，感嘆說：“是啊，沒找經紀以為自己可以搞定，其實真沒有想像中那樣簡單。”

買房要一個經紀幫你把把關，賣房是不是就可以不找經紀呢？
去年夏天剛放假，對門鄰居羅伯特家就掛出了“出售（à vendre）”的牌子。我們做鄰居7年多了，怎麽他們就賣房了呢？上門一打聽，才知道，羅伯特和夫人投資的公寓樓裏正好有一家房客搬家，他們算了算，一年中冬天半年住在美國，在魁省的夏天還經常開車出去野營，住在家裏的時間都不到180天，想想還不如搬到公寓住。於是老倆口決定賣房。看看我們這個區房子挺好賣的，他們先想自己賣吧。上網找了找附近房子的售價，老倆口定好價就坐等客人上門了。別說，來看的還真不少。當時還沒有經紀證的我就介紹了幾個朋友看。可是半年下來，沒有一個成功的。原來看得多可真正下OFFER的少，有意向的買家沒有錢，再就是他們經常外出，根本沒空安排看房，有時約好了他們等一天，可對方卻沒出現……總之麻煩比最初計劃得多得多。沒多久，他們找到了經紀插牌賣房，房源直接上了網，才短短兩個月，就掛出了“售出（VENDU）”的標誌。

再見他們是搬家的那天，羅伯特告訴我，有經紀確實省事多了，他們不用接電話、管看房，更重要的經紀幫房子打廣告，為潛在買家作篩選，大大提高了賣房的成功率，這錢還是花得值的。

買房賣房，畢竟和買衣服、買電腦不一樣，幾十萬、上百萬的投資買賣，一輩子也不會有幾次，謹慎點還有找個專業人士更為可靠吧。我們地產經紀有專業協會管理，可以將房源放在最大的房屋買賣網站上，提高房子的成交率，另外根據協會要求，我們每年要進行專業學習，同時交納不菲的專業保險費，在交易中出了問題，保險公司會為有關損失買單，也省去了費錢費時的打官司過程。

“讓專業人士做專業的事，才能取得事半功倍的效果”，現在越來越多的人接受這個觀點了。如果你有興趣在魁北克房產交易中找個經紀，可以加我的微信kejie-2013,也可以上魁北克地產經紀行業自律和監管機構OACIQ網站找所有經紀的名單，上面還也告訴大家買房、賣房的基本步驟，有興趣的朋友可以自己上網看看。

責任編輯：Adam Chen

 

經紀柯婕專欄全集：

柯婕魁北克談房說地

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。