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随着本地房地产价格持续下跌，房屋贷款增长去年进一步减速，放慢至2007年以来最低水平。

分析师预计，由于房地产市场疲软，加上利率开始攀升，接下来本地房贷增长将进一步放慢。

《联合早报》根据新加坡金融管理局网站的房贷数据计算，2016年11月本地房贷同比增长3.7％至1912亿元，是2007年3月以来最缓慢的增长。

新加坡最新房价走势

据SRX新加坡房价指数估计，新加坡10月私人公寓房价继续下滑，环比下滑0.7%，同比下滑1.1%。其他核心区价格价格环比增加1.5%，中央核心区价格与其它核心区价格环比均下滑0.8%与2.0%；10月成交量同比增加15.4%。

2016年10月私人公寓租金环比下滑0.4%，与去年同期下跌4.5%。

10月新加坡重点区域房价地图

2016年10月，新加坡除去第1、14邮区以外，其余邮区的均价都高于去年同期，其中D19邮区的涨幅为26%左右；其次是D9邮区，同比涨幅为17.5%。

同9月相比，第1、4、9、10、11、19邮区在9月价格走高，第19邮区均价环比增幅最高为29.7%。第14与15邮区均价则环比下跌明显，下跌幅度分别为5%与2.7%。

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本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

尽管新加坡房地产价格已经连续12个季度下滑，但政府在近期内不会放宽房地产降温措施。

新加坡金融管理局在昨天公布的《金融稳定评估》报告中，作出以上的暗示。

 金管局指出，政府于2009年推出宏观谨慎措施后，本地家庭的资产负债水平有所增强，房地产市场趋于稳定，“但要稳固这些进步还需要一段时间，这是为了让本地家庭更好地应对利率上扬和收入下滑的冲击。”

 私宅交易量仍稳定

金管局表示，放宽降温措施不仅取决房价下跌的幅度，也要考虑全球的宏观情况。

例如目前全球利率仍然处于低水平，这可能会让投资者承担更高风险，并助长资产价格的泡沫。 

报告指出，虽然新加坡私宅价格自2013年第三季开始累计下跌11％，但交易量保持稳定，转售活动有所增加，一些新项目的认购率也相当高。这可能是因为利率依然处于低水平，以及买家和卖家之间的价格期望值更接近。

此外，在新加坡实施宏观谨慎措施后，不少其他市场也相继这么做。目前本地房地产价格和其他市场相比仍然显得相对便宜，如果政府放宽政策，可能会导致热钱流入。

金管局提醒房地产投资者：“房地产的空置率正在上升，租金在下滑，利率也即将调高，这意味着投资者可能无法依靠租金收入来偿还投资房地产的贷款。”

新加坡家庭净财富同比增5.7%

报告指出，新加坡家庭拥有足够的金融缓冲，能应对目前疲软经济和人力市场的影响。不过，考虑到接下来利率可能上扬，就业市场疲弱，国人仍然应该谨慎理财。

报告显示，第三季本地家庭金融资产增长7.3％，主要是因为现金、存款和公积金存款推动增长，现金和存款增长6.6％，公积金存款则增加9.6％；股票资产第三季上扬2.1％，但过去一年股市表现不佳则使得股票资产期间平均下滑4.3％。

组屋则推动本地家庭的房地产资产于第三季增长2.8％，这是因为政府推出更多组屋单位，认购率良好，而且组屋价格稳定。

金管局指出，自从2009年推出一系列宏观谨慎政策后，本地家庭持续降低负债率，家庭债务的增长放慢到更加可持续的水平，从过去五年平均6.9％，放慢到今年第三季的2.8％。其中，房屋贷款的增长从去年第三季的4.8％放慢到3.3％，房贷占家庭债务的四分之三。

房贷偿债率改善

此外，房贷的风险水平也改善，多数房贷的房贷与价值比率（Loan-to-valuation，简称LTV）不超过80％，房屋贷款超过资产价值的情况非常少。

偿债情况也有所改善，例如，收入最低的20％家庭，偿债率从2013年的22％下跌至2015年的17％；中位数收入的家庭，偿债率从2013年的35％略降低至2015年的34％。

根据金管局的压力测试，假设家庭收入下滑10％至20％，同时房贷利率提高三个百分点，中位数收入家庭的偿债率仍然低于50％。“不过购买私宅的低收入家庭可能会面对压力，房贷偿债率会超过60％。”

金管局提醒，虽然整体偿债率已改善，但国人仍然应在财务方面保持谨慎，在确保退休金充足的情况下控制负债。

此外，国人应该仔细评估自己的投资，避免把投资集中在单一的产品或市场。

考虑房地产投资的人士应该了解，房地产的空置率正在上升，租金则下滑，利率也即将调高，这意味着投资者可能无法依靠租金收入来偿还房贷。

汇率的波动和外国经济体货币政策的变化，也会影响海外房地产的贷款和租金回报。 

最新10月房价报告

《最新报告》新加坡国立大学昨日发布的房地产价格指数（SRPI）预估数据显示，本地非有地私宅转售价连续两个月下滑后，指数10月报142.2，与9月的142.3大致上持平。

中央区单位与小单位转售价分别环比上扬0.2％及0.1％，非中央区单位转售价则下滑0.3％。

（据新加坡佳居网）

新加坡最新房价走势

据SRX新加坡房价指数估计，新加坡9月私人公寓房价继续下滑，环比下滑0.9%，同比下滑1.5%。中央核心区价格环比增长0.6%，其他核心区与非核心区价格环比均下滑；9月成交量环同比增加8.5%。

2016年9月私人公寓租金环比下滑0.6%，与去年同期下跌4.6%。9月新加坡重点区域房价地图

2016年9月，新加坡第9、10、11、14、15邮区均价高于去年同期， 第1、4、19邮区公寓均价与去年同期相比则出现下跌。第9与14邮区销售价相比去年同期增幅均超过10%。

同8月相比，第4、10、11、14、15、19邮区在8月价格走高，第15邮区均价环比增幅最高为7.9%。第1与9邮区均价则环比下跌明显，下跌幅度分别为10.2%与6%。

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最近不少国内的网络媒体都在唱衰新加坡，认为新加坡的经济已经崩盘，一时耸人听闻。新加坡经济到底怎么了？

昨天新加坡金管局发表的半年一度宏观经济评估报告可说是为市场提供了一个比较靠谱的一个依据。

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按以往的作风而言，新加坡政府是务实的，对经济的预估向来也是比较实际及保守的。在过去的近20年几次全球经济滑坡时政府都采取了果断的措施，包括降低营运成本、削减公积金缴交率甚至总理、部长带领全体公务员削减薪资，财政特别拨款促进消费，提振经济，等等。

但到目前为止，政府还没采取任何全民措施，甚至还继续管控外来人才的流入、房产降温措施还没任何要放松的动静。可见新加坡的经济还远没达到需要政府采取严厉措施来应对市场不景气或被指的已经崩溃的经济。

金管局报告解读

这份宏观经济评估报告指出，今年的新加坡国内生产总值（GDP）预计会处于1％至2％预测范围的低端，明年预计只会略高。

全球经济明年预计会以“稳健但仍然平庸的步伐”增长。根据报告，全球经济今年预计增长3.7％，明年则增长3.8％。

报告说，新加坡的主要出口市场需求参差不齐，而且有些贸易伙伴如美国的经济增长主要会由国内消费支撑，这意味着进口量较低，可能会限制我国贸易相关行业的增长。 

此外，全球价值链正在经历结构上的改变，加上投资陷入低迷期，抑制全球贸易流，结构性阻碍预料仍会存在。

报告说，全球市场的一些领域表现欠佳，如石油相关与半导体领域，拖累了新加坡出口的表现；服务业则主要受交通、商业服务与旅游领域影响。

现代服务业与对内行业将支撑我国经济增长

金管局说：“支撑（新加坡）经济增长的，主要会来自现代服务业与对内行业。”

它说，金融中介领域见底、资讯通信科技（ICT）服务的需求稳健，应该可以支撑现代服务业。此外，政府在医药保健与交通服务上的开支，将巩固对内经济活动。

根据报告，全球利率逐步正常化，加上本区域人口越来越富裕，这都有助于提振基金管理活动，使到拖累金融中介机构的因素逐渐消散。

此外，新加坡乃至区域企业趋于采纳资讯通信科技服务，加上政府在资讯通信科技基建上的开支增加，资讯通信科技的需求预料会保持稳健。

华侨银行经济师林秀心认为，视经济低迷的性质与严重性而定，政府可能透过明年的财政预算案实施财政政策。

她说，应急措施可能包含广泛性质及针对行业的措施。“最近的政策说法是，在必要时，即如果新加坡经济确实陷入衰退，政府已做好准备采取行动。”

物价料缓慢攀升

联昌国际私人银行经济师宋生文提醒，政府开支起到的经济提振作用有限，因为新加坡仍面临人手短缺，行业如果要增长，多数必须聘请外国员工，这些员工可能回国消费，对新加坡消费只能起到一定的提振作用。“除非政府开支完全用于给本地居民创造工作，但这不太可能。”

在物价方面，金管局说，接下来几个月，核心通货膨胀率（core inflation）预计会继续攀升，但步伐缓慢。

根据报告，国际原油价格见底后，能源相关物品会开始把通胀率推高，但由于少了整体需求导致物价上涨的压力，核心通胀率只会缓慢攀升。

金管局预计，今年的核心通胀率约1％，明年则介于1％至2％。“中期内，新加坡的核心通胀率预计会趋向2％，但平均会稍微低于2％。”

金管局说，由于私人陆路交通费提高，包含住宿费与交通费的整体通胀率已经见底，今年第四季应该会呈正数，全年预计报负0.5％，明年预计报0.5％至1.5％。

它也说，整体通胀率去年与今年持续呈现负数，是新加坡有史以来最长的，但由于这“主要是供应方面所致，近期的物价下滑，并不属于广泛性质”。

相关资讯：新加坡 | 转售价虽下滑 新加坡非有地私宅8月转售量升5.3％

（据联合早报）

近日新加坡国家发展部部长黄循财受媒体访问谈了几个政策思路，可以说是政府最新的对房产相关问题的解答。

降温措施仍须持续 以防投机者波动市场

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价格逐步回落，市场要求政府“撤辣”的呼声越来越高。不过黄循财部长指出，实施房地产降温措施，并不只是为了控制价格，更主要是“对非常独特的全球背景与环境做出的回应”。 

他说，金融危机后的货币宽松政策使全球陷入低利率环境，经济增长非常疲弱，而市场却有大量资金在寻找更高回报，这容易扭曲产业估值。

截至今年第三季，新加坡私宅价格已连续12个季度下跌，累计跌幅10.8％；组屋转售价与2013年第二季的顶峰相比下滑9.8％。

黄循财在访问中分析目前房地产市场时直言，大量的资金涌入引发房地产市场剧烈波动对投机者来说或许是好事，“但是我们不想成为一个房地产投机者的国家”。

他说，低利率、低增长和资金充裕的环境短期内不会改变，政府在思考是否调整现有降温措施时，也会留意内部和外部的经济局势。

对于最近面市的私宅项目仍吸引不少买家。例如拥有519个单位的实龙岗森涛苑（Forest Woods）项目，推出首个周末就卖出了65%；淡滨尼The Alps Residences推出短短三天，也出售约45％单位。

黄循财部长认为，并非所有项目都表现出色，只是地点优越、定价合理的项目吸引大批买家，这显示房地产市场依然有相当强劲需求，而买家或投资者在购买私宅时则更具选择性。

“这并不是坏事，因为你希望人们在买房地产时更有意识地深思熟虑，而不是抱着‘房地产稳赚’的想法。”

市中心组屋须制定全新买卖准则

黄循财部长谈到政府有可能在未来的南部濒水地区（Greater Southern Waterfront）兴建组屋时坦言，比如达士岭摩天组屋，在市区建造公共住屋并非想象中容易。

“抽中市区组屋的人非常幸运，等于发了一笔横财，因为这些组屋会有很大的增值潜能，所以不可能在现有条例下在市区兴建组屋，也不应该这么做。但这是否意味着市区将不再建组屋？这也不是理想做法，因为会造成社会和地域分化。”

政府目前在研究如何以新的模式提供这类组屋，这包括缩短屋契、延长最低居住年限、提高转售抽润等，以确保屋主在转售组屋时不会从中牟取过高利润。

此外，政府也得确保售卖这类组屋时，买家所获的津贴相近于其他地区组屋买家的津贴。黄循财指政府须考虑多方因素，找出最公平适当的做法。

短期房屋出租条例 暂不放宽先观望

根据现有规定，无论私宅或组屋屋主都必须严守单位租约不能少过六个月的规定。

对于政府为何不完全禁止短期出租平台如AirBnB在本地运作，黄循财部长指出，在支持共享经济模式及避免短期出租干扰居民生活的两者间，必须求取平衡。

他认为，共享经济肯定是未来的一部分，因此政府大力支持设施与资源共享，例如共用汽车、脚踏车和办公空间等，但房屋就另当别论。

黄循财部长说，一般人是在居住的前提下购买房屋，若允许短期出租，将在本质上改变房子的用途。

“要是我在房子是用来居住的前提下买下它，突然条例改变把它变成共享空间，陌生人进出大楼使用我们的设施，这就不是共享，对很多人而言是违背了约定。这也是侵犯私人空间，相信许多人难以接受。”

市区重建局（URA）去年针对短期出租进行公开咨询，收集到的意见极为广泛，但是没有明确共识。

黄循财表示可以理解人们对放宽短期出租条例的谨慎态度。

“我所认识的人当中，没有人愿意看到自己住家变成共享空间，所以我们的立场不是说不支持共享经济，而是鉴于这里的情况不同，我们得继续检讨和研究。”

新加坡高度密集的居住环境也是另一个考量点

黄循财部长指新加坡的居住环境有别于其他欧美城市，几乎每一户人家都与邻居住得很靠近，一旦允许短期出租，将改变整个居住环境，这是当局必须慎重考虑的。

与此同时，市建局也不愿偏向另一个极端，完全禁止短期出租平台在本地营运，毕竟条例会随着时代改变。

两情况或使当局放宽条例

黄循财列出两个有可能使当局放宽条例的情况:

第一是建造短期出租专用的房屋，第二是接到某座大楼的居民集体请愿，要求政府允许他们短期出租房子。

部长说：“我们不仅检讨其他地方的做法，也研究短期出租平台本身的转变。这类平台在接到用户反馈后，或许会进行更严格的自我管制，所以随着时代和情况不断变化，也要考虑在某些情况下是否可允许短期房屋出租。”

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新加坡 | 国家发展部：目前无意撤除房地产降温措施

（据新加坡佳居网）