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隨著本地房地產價格持續下跌，房屋貸款增長去年進一步減速，放慢至2007年以來最低水平。

分析師預計，由於房地產市場疲軟，加上利率開始攀升，接下來本地房貸增長將進一步放慢。

《聯合早報》根據新加坡金融管理局網站的房貸數據計算，2016年11月本地房貸同比增長3.7％至1912億元，是2007年3月以來最緩慢的增長。

新加坡最新房價走勢

據SRX新加坡房價指數估計，新加坡10月私人公寓房價繼續下滑，環比下滑0.7%，同比下滑1.1%。其他核心區價格價格環比增加1.5%，中央核心區價格與其它核心區價格環比均下滑0.8%與2.0%；10月成交量同比增加15.4%。

2016年10月私人公寓租金環比下滑0.4%，與去年同期下跌4.5%。

10月新加坡重點區域房價地圖

2016年10月，新加坡除去第1、14郵區以外，其餘郵區的均價都高於去年同期，其中D19郵區的漲幅為26%左右；其次是D9郵區，同比漲幅為17.5%。

同9月相比，第1、4、9、10、11、19郵區在9月價格走高，第19郵區均價環比增幅最高為29.7%。第14與15郵區均價則環比下跌明顯，下跌幅度分別為5%與2.7%。

查看2016年新加坡月度房價報告

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本文系居外網度獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

儘管新加坡房地產價格已經連續12個季度下滑，但政府在近期內不會放寬房地產降溫措施。

新加坡金融管理局在昨天公佈的《金融穩定評估》報告中，作出以上的暗示。

金管局指出，政府於2009年推出宏觀謹慎措施後，本地家庭的資產負債水平有所增強，房地產市場趨於穩定，「但要穩固這些進步還需要一段時間，這是為了讓本地家庭更好地應對利率上揚和收入下滑的衝擊。」

私宅交易量仍穩定

金管局表示，放寬降溫措施不僅取決房價下跌的幅度，也要考慮全球的宏觀情況。

例如目前全球利率仍然處於低水平，這可能會讓投資者承擔更高風險，並助長資產價格的泡沫。

報告指出，雖然新加坡私宅價格自2013年第三季開始累計下跌11％，但交易量保持穩定，轉售活動有所增加，一些新項目的認購率也相當高。這可能是因為利率依然處於低水平，以及買家和賣家之間的價格期望值更接近。

此外，在新加坡實施宏觀謹慎措施後，不少其他市場也相繼這麼做。目前本地房地產價格和其他市場相比仍然顯得相對便宜，如果政府放寬政策，可能會導致熱錢流入。

金管局提醒房地產投資者：「房地產的空置率正在上升，租金在下滑，利率也即將調高，這意味著投資者可能無法依靠租金收入來償還投資房地產的貸款。」

新加坡家庭淨財富同比增5.7%

報告指出，新加坡家庭擁有足夠的金融緩衝，能應對目前疲軟經濟和人力市場的影響。不過，考慮到接下來利率可能上揚，就業市場疲弱，國人仍然應該謹慎理財。

報告顯示，第三季本地家庭金融資產增長7.3％，主要是因為現金、存款和公積金存款推動增長，現金和存款增長6.6％，公積金存款則增加9.6％；股票資產第三季上揚2.1％，但過去一年股市表現不佳則使得股票資產期間平均下滑4.3％。

組屋則推動本地家庭的房地產資產於第三季增長2.8％，這是因為政府推出更多組屋單位，認購率良好，而且組屋價格穩定。

金管局指出，自從2009年推出一系列宏觀謹慎政策後，本地家庭持續降低負債率，家庭債務的增長放慢到更加可持續的水平，從過去五年平均6.9％，放慢到今年第三季的2.8％。其中，房屋貸款的增長從去年第三季的4.8％放慢到3.3％，房貸佔家庭債務的四分之三。

房貸償債率改善

此外，房貸的風險水平也改善，多數房貸的房貸與價值比率（Loan-to-valuation，簡稱LTV）不超過80％，房屋貸款超過資產價值的情況非常少。

償債情況也有所改善，例如，收入最低的20％家庭，償債率從2013年的22％下跌至2015年的17％；中位數收入的家庭，償債率從2013年的35％略降低至2015年的34％。

根據金管局的壓力測試，假設家庭收入下滑10％至20％，同時房貸利率提高三個百分點，中位數收入家庭的償債率仍然低於50％。「不過購買私宅的低收入家庭可能會面對壓力，房貸償債率會超過60％。」

金管局提醒，雖然整體償債率已改善，但國人仍然應在財務方面保持謹慎，在確保退休金充足的情況下控制負債。

此外，國人應該仔細評估自己的投資，避免把投資集中在單一的產品或市場。

考慮房地產投資的人士應該瞭解，房地產的空置率正在上升，租金則下滑，利率也即將調高，這意味著投資者可能無法依靠租金收入來償還房貸。

匯率的波動和外國經濟體貨幣政策的變化，也會影響海外房地產的貸款和租金回報。

最新10月房價報告

《最新報告》新加坡國立大學昨日發佈的房地產價格指數（SRPI）預估數據顯示，本地非有地私宅轉售價連續兩個月下滑後，指數10月報142.2，與9月的142.3大致上持平。

中央區單位與小單位轉售價分別環比上揚0.2％及0.1％，非中央區單位轉售價則下滑0.3％。

（據新加坡佳居網）

新加坡最新房價走勢

據SRX新加坡房價指數估計，新加坡9月私人公寓房價繼續下滑，環比下滑0.9%，同比下滑1.5%。中央核心區價格環比增長0.6%，其他核心區與非核心區價格環比均下滑；9月成交量環同比增加8.5%。

2016年9月私人公寓租金環比下滑0.6%，與去年同期下跌4.6%。9月新加坡重點區域房價地圖

2016年9月，新加坡第9、10、11、14、15郵區均價高於去年同期， 第1、4、19郵區公寓均價與去年同期相比則出現下跌。第9與14郵區銷售價相比去年同期增幅均超過10%。

同8月相比，第4、10、11、14、15、19郵區在8月價格走高，第15郵區均價環比增幅最高為7.9%。第1與9郵區均價則環比下跌明顯，下跌幅度分別為10.2%與6%。

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最近不少國內的網絡媒體都在唱衰新加坡，認為新加坡的經濟已經崩盤，一時聳人聽聞。新加坡經濟到底怎麼了？

昨天新加坡金管局發表的半年一度宏觀經濟評估報告可說是為市場提供了一個比較靠譜的一個依據。

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按以往的作風而言，新加坡政府是務實的，對經濟的預估向來也是比較實際及保守的。在過去的近20年幾次全球經濟滑坡時政府都採取了果斷的措施，包括降低營運成本、削減公積金繳交率甚至總理、部長帶領全體公務員削減薪資，財政特別撥款促進消費，提振經濟，等等。

但到目前為止，政府還沒採取任何全民措施，甚至還繼續管控外來人才的流入、房產降溫措施還沒任何要放鬆的動靜。可見新加坡的經濟還遠沒達到需要政府採取嚴厲措施來應對市場不景氣或被指的已經崩潰的經濟。

金管局報告解讀

這份宏觀經濟評估報告指出，今年的新加坡國內生產總值（GDP）預計會處於1％至2％預測範圍的低端，明年預計只會略高。

全球經濟明年預計會以「穩健但仍然平庸的步伐」增長。根據報告，全球經濟今年預計增長3.7％，明年則增長3.8％。

報告說，新加坡的主要出口市場需求參差不齊，而且有些貿易夥伴如美國的經濟增長主要會由國內消費支撐，這意味著進口量較低，可能會限制我國貿易相關行業的增長。

此外，全球價值鏈正在經歷結構上的改變，加上投資陷入低迷期，抑制全球貿易流，結構性阻礙預料仍會存在。

報告說，全球市場的一些領域表現欠佳，如石油相關與半導體領域，拖累了新加坡出口的表現；服務業則主要受交通、商業服務與旅遊領域影響。

現代服務業與對內行業將支撐我國經濟增長

金管局說：「支撐（新加坡）經濟增長的，主要會來自現代服務業與對內行業。」

它說，金融中介領域見底、資訊通信科技（ICT）服務的需求穩健，應該可以支撐現代服務業。此外，政府在醫藥保健與交通服務上的開支，將鞏固對內經濟活動。

根據報告，全球利率逐步正常化，加上本區域人口越來越富裕，這都有助於提振基金管理活動，使到拖累金融中介機構的因素逐漸消散。

此外，新加坡乃至區域企業趨於採納資訊通信科技服務，加上政府在資訊通信科技基建上的開支增加，資訊通信科技的需求預料會保持穩健。

華僑銀行經濟師林秀心認為，視經濟低迷的性質與嚴重性而定，政府可能透過明年的財政預算案實施財政政策。

她說，應急措施可能包含廣泛性質及針對行業的措施。「最近的政策說法是，在必要時，即如果新加坡經濟確實陷入衰退，政府已做好準備採取行動。」

物價料緩慢攀升

聯昌國際私人銀行經濟師宋生文提醒，政府開支起到的經濟提振作用有限，因為新加坡仍面臨人手短缺，行業如果要增長，多數必須聘請外國員工，這些員工可能回國消費，對新加坡消費只能起到一定的提振作用。「除非政府開支完全用於給本地居民創造工作，但這不太可能。」

在物價方面，金管局說，接下來幾個月，核心通貨膨脹率（core inflation）預計會繼續攀升，但步伐緩慢。

根據報告，國際原油價格見底後，能源相關物品會開始把通脹率推高，但由於少了整體需求導致物價上漲的壓力，核心通脹率只會緩慢攀升。

金管局預計，今年的核心通脹率約1％，明年則介於1％至2％。「中期內，新加坡的核心通脹率預計會趨向2％，但平均會稍微低於2％。」

金管局說，由於私人陸路交通費提高，包含住宿費與交通費的整體通脹率已經見底，今年第四季應該會呈正數，全年預計報負0.5％，明年預計報0.5％至1.5％。

它也說，整體通脹率去年與今年持續呈現負數，是新加坡有史以來最長的，但由於這「主要是供應方面所致，近期的物價下滑，並不屬於廣泛性質」。

相關資訊：新加坡 | 轉售價雖下滑 新加坡非有地私宅8月轉售量升5.3％

（據聯合早報）

近日新加坡國家發展部部長黃循財受媒體訪問談了幾個政策思路，可以說是政府最新的對房產相關問題的解答。

降溫措施仍須持續 以防投機者波動市場

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價格逐步回落，市場要求政府「撤辣」的呼聲越來越高。不過黃循財部長指出，實施房地產降溫措施，並不只是為了控制價格，更主要是「對非常獨特的全球背景與環境做出的回應」。

他說，金融危機後的貨幣寬鬆政策使全球陷入低利率環境，經濟增長非常疲弱，而市場卻有大量資金在尋找更高回報，這容易扭曲產業估值。

截至今年第三季，新加坡私宅價格已連續12個季度下跌，累計跌幅10.8％；組屋轉售價與2013年第二季的頂峰相比下滑9.8％。

黃循財在訪問中分析目前房地產市場時直言，大量的資金湧入引發房地產市場劇烈波動對投機者來說或許是好事，「但是我們不想成為一個房地產投機者的國家」。

他說，低利率、低增長和資金充裕的環境短期內不會改變，政府在思考是否調整現有降溫措施時，也會留意內部和外部的經濟局勢。

對於最近面市的私宅項目仍吸引不少買家。例如擁有519個單位的實龍崗森濤苑（Forest Woods）項目，推出首個週末就賣出了65%；淡濱尼The Alps Residences推出短短三天，也出售約45％單位。

黃循財部長認為，並非所有項目都表現出色，只是地點優越、定價合理的項目吸引大批買家，這顯示房地產市場依然有相當強勁需求，而買家或投資者在購買私宅時則更具選擇性。

「這並不是壞事，因為你希望人們在買房地產時更有意識地深思熟慮，而不是抱著『房地產穩賺』的想法。」

市中心組屋須制定全新買賣準則

黃循財部長談到政府有可能在未來的南部瀕水地區（Greater Southern Waterfront）興建組屋時坦言，比如達士嶺摩天組屋，在市區建造公共住屋並非想像中容易。

「抽中市區組屋的人非常幸運，等於發了一筆橫財，因為這些組屋會有很大的增值潛能，所以不可能在現有條例下在市區興建組屋，也不應該這麼做。但這是否意味著市區將不再建組屋？這也不是理想做法，因為會造成社會和地域分化。」

政府目前在研究如何以新的模式提供這類組屋，這包括縮短屋契、延長最低居住年限、提高轉售抽潤等，以確保屋主在轉售組屋時不會從中牟取過高利潤。

此外，政府也得確保售賣這類組屋時，買家所獲的津貼相近於其他地區組屋買家的津貼。黃循財指政府須考慮多方因素，找出最公平適當的做法。

短期房屋出租條例 暫不放寬先觀望

根據現有規定，無論私宅或組屋屋主都必須嚴守單位租約不能少過六個月的規定。

對於政府為何不完全禁止短期出租平台如AirBnB在本地運作，黃循財部長指出，在支持共享經濟模式及避免短期出租干擾居民生活的兩者間，必須求取平衡。

他認為，共享經濟肯定是未來的一部分，因此政府大力支持設施與資源共享，例如共用汽車、腳踏車和辦公空間等，但房屋就另當別論。

黃循財部長說，一般人是在居住的前提下購買房屋，若允許短期出租，將在本質上改變房子的用途。

「要是我在房子是用來居住的前提下買下它，突然條例改變把它變成共享空間，陌生人進出大樓使用我們的設施，這就不是共享，對很多人而言是違背了約定。這也是侵犯私人空間，相信許多人難以接受。」

市區重建局（URA）去年針對短期出租進行公開諮詢，收集到的意見極為廣泛，但是沒有明確共識。

黃循財表示可以理解人們對放寬短期出租條例的謹慎態度。

「我所認識的人當中，沒有人願意看到自己住家變成共享空間，所以我們的立場不是說不支持共享經濟，而是鑑於這裡的情況不同，我們得繼續檢討和研究。」

新加坡高度密集的居住環境也是另一個考量點

黃循財部長指新加坡的居住環境有別於其他歐美城市，幾乎每一戶人家都與鄰居住得很靠近，一旦允許短期出租，將改變整個居住環境，這是當局必須慎重考慮的。

與此同時，市建局也不願偏向另一個極端，完全禁止短期出租平台在本地營運，畢竟條例會隨著時代改變。

兩情況或使當局放寬條例

黃循財列出兩個有可能使當局放寬條例的情況:

第一是建造短期出租專用的房屋，第二是接到某座大樓的居民集體請願，要求政府允許他們短期出租房子。

部長說：「我們不僅檢討其他地方的做法，也研究短期出租平台本身的轉變。這類平台在接到用戶反饋後，或許會進行更嚴格的自我管制，所以隨著時代和情況不斷變化，也要考慮在某些情況下是否可允許短期房屋出租。」

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日本開放 中國香港投資人貸款投資日本房市

新加坡 | 國家發展部：目前無意撤除房地產降溫措施

（據新加坡佳居網）