Category: Finance News US

海外房產投資現在越來越流行，而美國房產投資是所有海外房產投資中的大熱門，本文就為大家介紹一下在美國買房的13條建議，希望對您的美國房產投資與置業有所幫助。

13條建議助你成功投資美國房產，推薦房源：美國紐約新建公寓「公園廣場30號」

1、進行數據分析。制訂組合一個財務計劃，以確定你是否真的能夠負擔買房的費用。畢竟，僅僅因為目前是購買住房的好時機並不意味著它對你來說就是一個買房的好時機。重要的是要瞭解你能負擔得起多少錢的住房以及購置房產是否可能會妨礙你解決生活中其它的重要的財務問題。

2、存下20%錢用於支付首付。我並不是存下低於該金額的首付款的支持者（雖然聯邦住房管理局（FederalHousing Administration）允許如此）。確保你的首期付款資金是現金或現金等值賬戶的形式，這樣，市場變動就不會妨礙你的計劃。

3、使用相關媒體提供的非常好的「租房對比買房」計算器。租房在你的生活範圍裡可能仍然是一個更好的交易。

4、做一位知情買家。你不會只是因為房子的漂亮的照片被發布到網上就打算購買這所房子，但你還可以進行更多的價格研究。這就是說，再沒有什麼比和房屋附近的鄰居們聊聊以獲得「實地」情報更好的了。

5、索取一份你的信用報告的副本。如果你在過去的一段時間以來都沒有這樣做的話，請打開相關網站並申請獲得你的信用報考的免費副本。重要的是，在你開始進行按揭流程之前要先糾正報告中存在的任何錯誤。

6、獲得按揭貸款的預先核准。預先核準是一個對你的購房價格範圍的很好的全面檢查。銀行將會給任何有心跳的人提供資金的日子已經一去不復返了。著手進行此事的最佳方法是從請朋友轉介抵押貸款經紀人到對銀行和信用合作銀行貨比三家。請確保是在同等條件下進行比較，並詢問經紀人交易結束時的總成本。

你也應該知道，一旦你真正找到了房子，按揭貸款流程讓人痛苦的程度和牙根管治療的程度是一樣的，只是它需要更多的耐心，並且也沒有奴佛卡因（Novocain，譯者註：局部麻醉劑）。你將需要進行大量的文書工作和提前通知–當你距離交易結束越近時，將會出現越多的提供甚至更多的文件的要求。最終，你將需要其中詳細說明了你的貸款審批的條款的「承諾書」。

7、找一位代理人。差不多每個人都會對房地產經紀人有所抱怨，但我仍然認為獨自一人完成房屋購買的流程是很困難的。在一些市場上，買方經紀人是存在的，但是，經濟人們最重要的素質是誠實、經驗豐富、與其它代理人有良好的關係以及來自喜歡你的買家的良好推薦。請記住，大多數的代理人代表的是賣方，而不是買方。

8、聘請一位房地產律師。這你的生活中的一項重大交易，因此，當涉及到法律費用時，不要試圖省錢。即使你的抵押貸款公司提供了一位律師，你也要自己聘請一位以幫助你起草所有的文件並確保你的利益在流程的每一步中都獲得維護。

9、進行評估。評估將決定房產的市場價值，並最終將會被你的貸款人用來確定你的貸款金額。你擁有獲得一份評估報告副本的合法權利，並且也需要一份副本以供備案。

10、預約驗房。認為你已經找到了自己理想的房子？也許吧，但是，除非有一位工程師和你一起排查這所房屋，否則你可能會在一兩年後就要翻新房屋。如果在檢查房子的過程中出現了問題，不要被嚇壞；它往往可以通過簡單的價格調整而被解決。保護好自己是必須的，所以不要漏掉這重要的一步。

11、從一個合理的報價開始。該報價應該基於附近的在過去的六個月內售出的近似房屋的價格而制定。你的代理人將會在過程中為你提供幫助，但該報價應該包括你願意為這座房子所支付的價格，你的貸款條件以及比如特指如果在檢查過程中出現了任何問題會發生什麼事的不可預見的費用。

12、購買房屋業主保險。如果你是一名終身承租人，成本方面可能是一件令人驚奇的事情。請確保你瞭解投保結構和投保內容之間的差異。如果你正要購買一處靠近水源的房產，請確保你有一家可以幫助你加入國家洪水保險計劃的代理人。

13、在完成交易之前核對住房和城市發展部的聲明文件。政府文件提供了關於有關各方的基本細節以及大量的數字。難免會出現一些錯誤，這也就是為什麼讓你核對該聲明並確認一切是正確的至關重要的。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之美國，瞭解美國房產投資獨家專業解讀。

借著奧巴馬醫改的東風，美國有更多老人能負擔得起養老院的費用，這也使得養老類商業地產(Senior Housing)供不應求。某些地區的養老社區甚至壹直“滿員”，需要排隊等待入住。地產開發商也將此視作是新的投資機會。隨著基金公司、私募進入市場，養老類地產價格走高，回報率從之前的兩位數跌落至7%-9%。

美國養老類地產已發展35年 體系與法規完善

養老類地產自1980年在美國初具雛形以來，已經歷了35個年頭。這35年的發展也使其成立了壹套完整的體系與法規。按照服務專業程度的不同，美國的養老類地產可以分為五種類型。

第壹類是Active Adult Communities and Senior Apartments，這類型養老地產主要以公寓為主，要求入住老人在55歲以上。主要提供的服務有日常娛樂活動，豐富老人的生活。

第二類主要為老年人提供家政服務，三餐和交通，叫做Independent Living Facilities，簡稱為ILFs，也被稱作congregatecare facilities。這類地產大多是出租的為主。

第三類是比ILFs提供更多服務的Assisted Living Facilities，簡稱為ALFs，主要群體有奧茲海默(老年癡呆癥)患者等沒有生活自理能力的老年人。

第四類可提供最高等級服務的社區，Skilled Nursing Facilities，即SNFs，必須獲得州政府的許可才能營業。主要為老人提供日常的醫療服務，出院後護理、恢復。這類社區的支出大部分由美國社會醫療保險承擔(Medicare/Medicaid)。

第五類可以提供“壹站式”服務，可以說是以上4種類型的綜合體，叫做Continuing Care Retirement Communities，簡稱為CCRCs。社區內既提供醫療服務，也提供家政、三餐服務等，可以算作是養老類地產中的“頂配”。

投資不足 美國養老類地產供不應求

1990年之後，養老類地產的供給就壹直處於下滑狀態。到2002年，新建養老地產較1999年下滑了近80%，這壹現象主要歸結於投資者目標轉移，資本輸入減少。在過去的幾年裏，開發商重新重視養老類地產，新開工項目如雨後春筍。然而，這些新項目仍不能完全滿足需求。

在需求方面，自2000年以來，65歲以上人口就壹直處於與穩步增長狀態。數據顯示，每年約有50萬人加入“65+大家庭”。根據美國統計局預測：2030年，美國65歲以上老人將占總人口的20%左右。人口老齡化也為養老類地產提供了發展契機，該市場將會從幕後走到臺前，成為主流地產開發項目之壹。

老年人口眾多 美國養老類地產市場潛力巨大

在1964年之前出生的人口已步入老年，這些都將使養老需求產生巨大的缺口，美國養老類地產的潛力巨大。

首先是二戰後的嬰兒潮，也就是1946年-1964年出生的人口，為美國貢獻了8千多萬人口，是美國有史以來持續出生人口最多的壹代。根據美國統計局數據顯示，這類人群占總人口的16.7%，每年支出達到2萬億美元。

然後是沈默的壹代，大約有5千萬人出生在1925-1945年的大蕭條時代，他們其中的大多數已經退休。

最偉大的壹代也就是1945年之前出生的人口，這壹代人屬於“二戰老人”，他們中的大多數都經歷過戰爭的洗禮。由於年事已高，這壹代人需要更專業的護理。

開發養老類地產需層層審批 存在運營、市場滲透風險

中國投資者進入該市場最大的挑戰就是獲得審批。養老類地產對專業要求相當之高，需要獲得聯邦、州政府的層層審批。其工作人員也必須有相關從業資格，因此初入市場的投資者往往會應接不暇。

此外，美國醫保政策也與該行業息息相關。前文所提到SNFs和CCRCs主要的收入來源就是政府醫療補助，因此他們也面臨諸多政策限制。

其他風險還包括運營風險、市場滲透風險等。投資者在涉足該市場之前壹定要做足功課。

建立品牌化老年公寓勢在必行

NAREIG商業地產部調查數據顯示，盡管養老類地產供不應求，但是大多數老人還是傾向於高服務質量的品牌社區。同時，在家庭年收入超過$75000美元的城市圈，老年公寓更受歡迎。在壹些中低收入地區，大多數老人仍然與子女居住，或者獨居。這點也從側面顯示出中產階級老人更願意、也更有經濟實力負擔老年公寓。因此，建立品牌化老年公寓勢在必行。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之美國，了解美國房產投資獨家專業解讀。

美國房價在過去的100多年中的年平均增長率約為3%，略高於美國的通脹率（2.8%）。如果漲幅遠高於通脹率，後面就會沒有增長，或下跌。

這個規律是如此的精準，以至於在這100年中只有1943-1947是唯壹的明顯跑贏通脹又沒有跌回去的階段。這個規律不僅適用於美國平均，而且適用於壹線 城市。到2013年，美國的平均房價已經超過扣除通脹後的歷史平均，並不是便宜貨，意味著將來房價的年平均漲幅應該會低於3%。這個回報率是否足夠高，是 否能達到分散投資的目的，見仁見智。但是中國投資者應該知道這個規律。

根據美國最權威的凱西·席勒房價指數（席勒是2013年諾貝爾經濟學獎獲得者），從1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的（占 23%），95年是上漲的（占77%）。其中跌得最深的是2008年，即金融危機最糟糕的壹年，跌幅達18%。連續下跌達到5年的只有兩次，第壹次是 1929-1933年的大蕭條時代，累積跌幅達26%；第二次是2006-2011年的由房地產泡沫破滅引發的金融危機，累積跌幅達33%。

那麽美國的房價在壹個正常的年份漲得會有多快？在過去的123年中，美國房價平均內生（幾何）增長率為3.07%。這個數字的邏輯是從哪裏來的？在同樣的 123年中，美國CPI通脹率為2.82%。如圖壹，美國的房價以高於通脹率千分之2.5%的速度漲了壹百多年。壹般的常識是房地產是抗通脹的，此言不 虛。在扣除通脹率後，房價就基本不漲了。

如果我們看10年的累積漲幅，美國過去123年中發生過3次十年累積漲幅超過100%的階段，分別是在1938-1954之間，1969-1986之間，和1995-2007之間。

1938-1954之間的地產大牛市是因為1943-1947年間由於二戰帶來的工業和消費需求，這5年的年均漲幅為17%，扣除通脹後的平均漲幅仍然有10%；其余年份的平均漲幅只有2%，扣除通脹後是負增長。

1969-1986之間的大牛市主要發生在1974-1979之間，平均年增長為11%，但扣除通脹後年增長只有2%；其余年份的平均增長率為5%，扣除通脹率後為負增長。

1995-2007之間的大牛市主要發生在1999-2005年間，年平均漲幅為11%，扣除通脹後仍然有8%。這個超越通脹的漲幅後來被證明是泡沫，房價從2006年開始下跌，引發次貸危機，到2011年，美國房價在扣除通脹後已經低於壹個多世紀以前的1895年。

總結壹下，美國過去壹百多年曾經發生過三次房產牛市。70年代的牛市完全是被同時代的通脹驅動，90年代末到金融危機前的牛市展示的是壹個泡沫的形成，即假牛市。真正是由需求拉動的、超過通脹的增長只有1943-1947。長期來說，美國房價的漲幅基本是美國通脹率。

美國房價會漲多快？

圖壹表現出美國房市的兩個規律。第壹，美國房價的長期增長率為3.07%，略高於美國通脹率。第二，如果房價變動偏離這條軸線，無論太高或太低，其後的趨勢可以預測，即會回到這條軸線。

這條軸線也告訴我們，截止到2013年，美國的房價在經歷了2006-2011的下跌，和2012-13的上漲後，已經回到、甚至略高於扣除通脹後的歷史平 均價位。這表明美國的房價在將來的漲幅不會高於歷史平均（3%）。其他可以考慮的因素包括由於美國退出量化寬松帶來的融資成本的上升，以及美國經濟回暖； 這兩個因素對房價的影響是相反的。

除了看通脹調整後的房價，另外壹個公認的衡量房價貴賤和預測房價走勢的重要指標是房租對房價的比率。其邏輯是房租代表了真實的需求（而非投資價值），相對於這個需求的房價就可以衡量房價的貴賤。

如圖二所示，在1960年第壹季度到2013年第壹季度之間，美國平均房租對房價比率為4.98%。21世紀初的房地產泡沫，表現在房租對房價比率從1999年初的4.8%下降到2006年第壹季度的2.98%，下降比率達38%。

如果房租對房價比率遠遠低於歷史平均水平，就像壹只市盈率很高的股票，要麽相對於房價來說房租太低，意味著房租會上漲得很快，要麽相對於房租來說房價太高，意味著房價會下跌，或者房租漲房價不漲。

那麽到底是通過房租上升還是房價下跌來讓房租對房價的比率回到歷史平均呢？2007年，美國三位經濟學家（Davisa,Lehnertb,和 Martinb）發表了壹篇研究美國整體房租對房價比率的文章。文章的摘要，現在讀起來讓人凜然心驚，這樣寫道：“根據美國1960年以來數據我們構建了 房租對房價比率的時間序列。我們發現在1960到1995年之間美國的房租對房價比率在5%到5.5%之間，但是1995年後很快下降。到2006年末， 房租對房價比率已經到了3.5%的歷史低位。如果房租對房價比率要在今後五年回到歷史平均，房價可能會下降很多。”

後來的故事，如圖二所示，是房租對房價比率的大幅度上升，接近歷史平均。這個調整是通過房價的下降來完成的，包括在2008年發生的美國過去100多年最大的單年跌幅。

個別城市的房價歷史

那麽美國的壹線城市是否會遵循不同的房價規律呢？現在讓我們來回顧壹下美國壹些大城市在80年代末以來的房價歷史。

洛杉磯和舊金山從80年代末到2013年的扣除通脹後的實際房價。如果把紐約房價在1988年初的房價折成壹塊錢，那麽到2013年紐約房價在扣除美國通脹 後剛好是0.99元；換句話說，紐約過去25年的房價增長率非常準確，正好是美國通脹率；其間經歷了90年代房價大幅度下滑，包括三菱地產於1996年宣 布洛克菲勒中心項目破產，以3.08億美元的價格，加上8億美元的債務，賣回給包括洛克菲勒家族在內的美國人；紐約房價在21世紀初開始大幅度上漲，到 2006年達到頂點的1.5元，到2013年跌回0.99元，完成了25年的輪回。

類似的，如果在1988年初把波士頓的房價折成1元，那麽到2013年漲到1.08元，相當於扣除通脹後以每年0.3%的速度增長，其間也經歷了和紐約壹樣 的漲跌周期。如果在1988年初把洛杉磯的房價折成1元，那麽到2013年漲到1.12元，相當於扣除通脹後以每年0.46%的速度增長；如果在1988 年初把舊金山的房價折成1元，那麽到2013年漲到1.29元，相當於扣除通脹後以每年1%的速度增長。舊金山的房價漲幅是最大的，壹個重要原因是矽谷造 富的驅動。

結語

希望讀者能夠記住這樣幾個規律：

美國的房價在過去的100多年中的年平均增長率約為3%，略高於美國的通脹率（2.8%）。如果漲幅遠高於通脹率，後面就會沒有增長，或下跌。

這個規律是如此的精準，以至於在這100年中只有1943-1947是唯壹的明顯跑贏通脹又沒有跌回去的階段。這個規律不僅適用於美國平均，而且適用於壹線 城市。到2013年，美國的平均房價已經超過扣除通脹後的歷史平均，並不是便宜貨，意味著將來房價的年平均漲幅應該會低於3%。這個回報率是否足夠高，是 否能達到分散投資的目的，見仁見智。但是中國投資者應該知道這個規律。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之美國，了解美國房產投資獨家專業解讀。