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房產科技公司居外IQI拓展泰國版圖開設IQI Phuket

房地產科技巨頭之一居外IQI（Juwai IQI），今天宣布旗下子品牌、東南亞最大的房產中介網絡IQI Global，在普吉市（Phuket）的新辦公室正式開幕。

IQI早前在曼谷已有 IQI Bangkok分部，每年處理高達數千份的境外買家對泰國房產的咨詢。此次普吉新辦公室——IQI Phuket的開幕，也意味居外IQI越加重視前景可期的泰國市場。

根據居外IQI在2020年上半季度的報告，泰國是中國海外投資者最青睞的房地產投資市場，查詢數量位居榜首。

IQI Phuket副會長Nasupha Suwansri受訪指出，對於普吉的房地產市場而言，居外IQI具有三大優勢，即品牌、科技和國際形像。

“居外IQI在泰國很知名，在中國等國家更是如雷貫耳，其吸引的境外投資者也占了新項目相當部分的購買額。”

善用房產科技創造端到端解決方案

IQI Global董事總經理Daniel Ho表示，居外IQI善於科技促進房地產發展，這在2020年顯得尤為重要。

他自豪地指出，團隊正透過獨有平台ATLAS，一個完全整合中介管理、營銷、虛擬導覽、聊天機器人等功能的平台。

“我們的團隊中介在加入的首天，便能手握這項科技，提升整體效率。”

他指出，普吉辦公室在此為買家、賣家和發展商提供服務，同時居外IQI遍布亞太區的業務，也讓普吉市的潛能房產能進入海外投資者的目光。

“在普吉市部分公寓，外國買家占了90%。而我們能為發展商提供完整、端到端的配套，從線上銷售到成功售出，幾乎不需要考慮買家的實體位置。”

他認為，考慮到疫情影響，這在目前是非常重要且緊貼趨勢的發展。

居外IQI執行主席Georg Chmiel自信地指出，其科技、程序和國際團隊能協助IQI Phuket辦公室迅速發展，即使在市場略顯困難之時。

他說，疫情讓科技顯得更為重要，而恰好科技正是居外IQI的強項。

“透過拓展我們在泰國的業務，從曼谷到普吉市，我們覆蓋了當地兩大主要的房產銷售市場。”

他認為，普吉市的發展商今年的銷售放緩，這讓他們提供的端到端、接觸當地和國際買家的營銷及銷售方案，更具價值。

泰國普吉市前景可期

IQI首席執行長Kashif Ansari指出，對於如此強大團隊加入IQI網絡，並將品牌帶入泰國普吉市，感到非常興奮且期待。

“我們相信作為外籍人避風港和旅游勝地普吉市，具有光明的前景。普吉也是世界上最激動人心的區域之一，我們期待能成為當地2021年和未來發展及成功的一份子。”

除了新的IQI Phuket辦公室，IQI Global近期也進軍印度和巴基斯坦。此外，8月份拓展至新加坡市場也為IQI團隊新增約5000名房地產中介。

IQI團隊也在馬來西亞、澳洲、柬埔寨、加拿大、菲律賓、泰國、越南和阿聯酋擁有分行。

原文：IQI Global
責編：Zoe Chan

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泰國房產投資火爆，哪些人最適合泰國買房？

泰國房產成本低、稅費低、永久產權、回報率高、不受CRS稅制約束，吸引著全球投資者目光，早已成為新晉投資風口。根據2020年1月份居外網的數據顯示，泰國仍居中國買家詢盤數量第一。更有數據稱，中國人3年在泰國買了100億美元的房產！

一直以來，關於泰國房產就有不同的聲音，有一大波人追潮逐浪，盡管從未去過泰國卻打算直接投資買房；而另一波人極力阻止去泰國買房的人，喊著海外買房有多坑。

居外點評：任何事情都有兩面性，並非所有的泰國房產都萬無一失的好，也不是滿天滿眼的坑，而是要根據每個人不同的情況和置業需求來考慮是否要買？買哪裡？買什麼樣的房？找誰來買？

海外置業是一個行業，更是一個專業。不妨確認一下眼神，看看您適合去泰國買房嗎？

投資理財初期的職場青年

如果您是生活在一二線城市的白領或金領，工作繁忙、經常加班，有空掙錢沒空花錢，剛付首付買了一套剛需房或不打算買房，每個月收入足夠還房貸或養家糊口，手裡還剩了50-20萬元閑錢。想投資，但不敢投股市或P2P，同時也沒時間思考投資什麼更好，錢暫時都放在銀行理財和余額寶裡。

那麼居外建議您，可以購買曼谷的一套小公寓作為投資房。總價盡量不要超過100萬元，這樣首付30%左右，免息2-3年付尾款還是無壓力的。地段上，要盡量選擇曼谷BTS或者MRT沿線，距離地鐵最好不要超過1公裡，並且要選人口密度大，尤其是外來人口多的區域，這樣便於出租，投資收益有保證，性價比高。

居外推薦The Privacy S101項目，位於曼谷長安街素坤逸路101巷，Punnawithi核心區域。Punnawithi為東南亞最大數碼創新園區，站沿線公寓偏受年輕人、以及高科技產業的人群喜愛，出租率高達95%！項目距離BTS 450米，可快速抵達老牌商業區。一房面積26-30平方米，房價僅約¥ 62萬。

因為您很少有時間自己享受您買的房子，所以買曼谷的房子，把公寓長期租出去才最為妥當！

准備分散投資風險的理財者

如果您國內有好幾套房，平時輕松收租就完全可以養活自己或一家人，但眼看著房產稅來臨，或許要面對房市寒冬，擔心房價和房租下跌導致房子砸手裡，希望找到新的投資方向，手裡有活錢500萬元或以上。

如果您是這種情況，分散風險、保住資產價值最重要！現在樓市的情況風雨飄搖，一旦崩塌了，手裡的房子可能瞬間就不值錢，而且還要收房產稅！所以居外給您的建議是，選擇性的賣掉一些在國內地段一般、租金收益不佳的房子，在曼谷入一手好房。

您可以選擇距離曼谷軌道交通400米內的房子，區域可以選擇日本富人區通羅（Thong Lor），或者Rama9這樣新發展起來的CBD，總價不要超過250萬元。

M Thonglor 10是標志性的“M”系列公寓中的最新項目，由泰國最大的上市開發商之一興建。它理想地坐落於著名的Thonglor 10巷，曼谷最時尚別致的富人區域，許多精品商店、餐廳、咖啡廳和酒吧近在咫尺。2臥2衛面積58平方米，房價約¥ 215萬

這些地方仍然有價格窪地的房子，憑借發達的商圈，未來還有升值空間，租金收益也不會差！更重要的是，開始走出國門在國外收租，不僅洋氣，更分散了雞蛋放一個籃子裡的風險。

渴望滿足自住加投資的自由職業者

如果您不用坐班，是獨立設計師、自由撰稿人，或者網紅，只要提著電腦或帶著手機，在哪都可以賺錢，完全不受時間和空間的束縛。您沒有養家糊口的壓力，賺得多也花得多，手裡的現金雖然不多，但再賺也不難。世界那麼大，想多出去看看，還有一個面朝大海春暖花開的夢想。

那麼建議您，去泰國核心城市曼谷購買一個帶無邊際泳池的景觀房，或者去普吉島或者芭堤雅購買一套海景房，總價不超過150萬元。

為什麼？美景可以給您帶來創作的靈感，居住環境也更為舒適；更重要的是，海景房在短租市場非常火爆，出租收益率可以達到7-8%。想度假了就自己住，想賺錢了就出租，簡單愉快。

普吉島大多是全視野半山海景房，芭堤雅則大多是高層海景公寓，都非常漂亮。普吉島的出租收益和未來升值潛力都值得期待，海景令人贊嘆，不過價格上會比芭堤雅稍微貴一些。芭堤雅也有升值潛力極佳、性價比很高的海景房，也值得入手！

摩納哥裡維埃拉（The Riviera Monaco）項目，距離芭堤雅Jomtien海灘只有幾百米（步行5分鐘即可到達海灘）。40層海景公寓樓，共提供404個住宅單元，可以欣賞周圍360度的全景景觀，設施齊全，24小時安保服務。1臥1衛房價約¥ 100萬。

准備讓孩子讀國際學校的父母

如果您生活在一線城市並已為人父母，正在為孩子上學操碎了心。輔導小孩寫作業就已累得不行，還要討好老師防止孩子被穿小鞋，買學區房要掏空家底。好不容易弄到名額讓孩子進了國際學校，您會發現外籍老師也就那麼幾個，一個班35個小孩其中30個是中國人，一點也不國際化，學費還貴得要命。

那麼居外建議您，可以考慮送孩子去泰國的國際學校讀書。雖然很多人更傾向去歐美國家留學，但生活開銷較大，學費也高，孩子還得寄住在別人家。而泰國的國際學校，不僅學費比歐美國家低很多，甚至比國內一線城市的國際學校學費還要低，但教育質量卻是一流的。有很多國際知名的學校都在泰國開設了分校，學校老師也基本都是歐美人，學生來自30個以上的國家，課程都是多語種教學，是真正的國際化教育。

如果送孩子到泰國讀書，那麼在學校周邊買房可以達到兩個目的：第一，自己可以居住，也方便照顧孩子；第二，平衡收支情況，利用房子的出租和升值來補貼留學花銷。

曼谷有很多不錯的國際學校，可以根據個人需求進行挑選。因此，送孩子去泰國讀書=省了學費+省了學區房費+投資高價值不動產，怎麼看都是賺的。

相關實用文章：【居外百科︱泰國國際學校該怎麼選？】

Chapter One ECO Ratchada-Huaikwang項目，由泰國排名第一開發商Pruksa開發，項目位於曼谷四大商業繁華區之一的新興商圈拉差達區（Rachada），距離Regent’s曼谷國際學校450米、曼谷KIS international school 1.3公裡、曼谷新加坡國際學校2.5公裡、LFIB法國國際學校2.8公裡。項目均價約¥2.5萬/㎡。

尋找優質醫療資源的人群

如果您的父母即將退休或已經退休，您希望他們去一個空氣清新沒有霧霾，看病不需要排隊，醫療條件很好的地方生活，而您也有一定的經濟能力；或者您自己就是那個即將退休或已經退休的人，在國內您有房有車，孩子爭氣不啃老，有養老有醫保，攢了一生的積蓄足夠游山玩水。

那建議您可以買一套總價200萬元以下的泰國房產作為養老房，要注意的是，買的房子附近2-5公裡內，一定要有非常靠譜的國際醫院，這樣最適合老年人居住。

泰國北部養老勝地清邁的The Dynasty（Koolpunt Ville 9），位於清邁杭東區North hill 高爾夫球社區，12分鐘到達清邁中心醫院和清邁蘭醫院。經典蘭納建築風格的二層獨棟別墅，土地面積290平方米，帶有3臥3衛，房價約¥ 196萬。

泰國有國際頂尖水平的醫院，尤其是私立醫院，服務周到，還有中文一對一服務。在泰國看病也便宜，買個合適的國際醫療保險，就可以在泰國免費看病了！

泰國空氣質量很好，藍天白雲隨處可見，年平均氣溫為28攝氏度，這種氣候非常適合中老年慢性病的康復療養。閑時看看山和海、逛逛街，吃頓海鮮，老年生活非常滋潤。

疫情下的全球樓市變局：韓國首爾房價暴漲曼哈頓公寓遇冷

新冠肺炎疫情影響下，全球房地產市場出現不少意料外的新變化。疫情陰雲下，絕大多數行業都遭受巨大衝擊，企業破產、員工失業等情形並不鮮見，但許多城市特別是國際大都市房價卻不降反升。

韓國首爾房價暴漲

韓國首爾近期出現了一波漲價搶房潮。據韓聯社援引一份社會組織發布的報告，今年5月份，韓國首爾公寓售價從2017年5月的8.4億韓元，躍升至12.9億韓元，平均上漲4.5億韓元（約37.5萬美元），漲幅高達53%，為近30年來最高。

房價急劇上漲的同時，還伴隨著成交的大規模放量。韓國官方近日發布的數據顯示，7月份，韓國房產交易量達14.1萬套，較去年同期大幅增長110%。今年1-7月累計交易量更是高達76.2萬套，較去年同期近乎翻倍，月度交易量和累計交易量雙雙創下有數據統計以來的最高水平。

事實上，近3年來，韓國政府累計頒布了20餘項房產新政以抑制樓市過熱，但成效並不明顯。在居外網掛牌的韓國首爾王國地產（Kingdom Inc.）經紀人李鎮禹在接受中新社記者采訪時表示，近期的確感受到了首爾的恐慌性購房熱潮。在韓國，有錢人都想在首爾買房子。首爾樓市與中國部分中心城市一樣，房地產市場長期供不應求，加之，韓國政府的住宅供應政策方向與市場不適應，導致供求矛盾愈發突出。

由王國地產代理的韓國首爾市中心星級酒店在居外網上掛牌，建築面積達3523平方米，共20層，城市景觀。歡迎點圖了解詳情

一般而言，在城市化進程基本結束的發達國家，其房地產市場會漸趨平穩，如果沒有劇烈的外部刺激，房價難現急速漲跌。但韓國似乎並不符合這一規律。特別是疫情後，韓國首爾地區出現恐慌性購房潮，房價漲幅明顯。

全球性的流動性過剩被視為帶動包括韓國在內多國房價上漲的重要原因。新冠疫情以來，全球特別是發達國家貨幣史無前例大放水，多國利率下降至歷史最低水平，各國股票、房產、黃金等多種資產價格普遍上漲。

易居房地產研究院發布的一份報告顯示，二季度，包括紐約、洛杉磯、倫敦、東京、首爾、多倫多、新加坡、香港、北京和上海等全球10大都市房價指數連續兩個季度“逆勢”上行。大城市特別是國際大都市的房產成為資金的“避風港”。

紐約曼哈頓公寓遇冷

也有部分區域展現出不同的趨勢。作為美國乃至全球最繁華、最富有的區域之一，紐約曼哈頓的樓市卻遭遇寒流。

根據紐約地產評估公司Miller Samuel與房產中介巨頭Douglas Elliman的一份報告，7月份曼哈頓的合作公寓和公寓的簽約合同數量與一年前相比下降了約57%。高端市場受到的衝擊尤為嚴重，價格在400萬至1000萬美元的合作公寓跌幅超過75%。

Amy Wang是紐約知名高端地產公司Brown Harris Stevens的住宅銷售代理人。在接受中新社記者采訪時，Amy Wang表示，疫情影響下，曼哈頓住宅市場的確出現明顯的銷售下滑跡像。去年7月1日到8月24日，曼哈頓成交住宅1879套，而今年同期這一數字是860套，下降幅度約為54%。公寓售價也顯著下滑。不過，選擇降價拋售的業主並不多，許多房主仍在等待觀望。而外來人口減少被視為曼哈頓樓市遇冷的主要原因。

相較買賣，住房租賃市場受到的衝擊更為明顯，“租房市場非常疲軟，過去樓市最為依賴的外來人口很難進來，房租明顯下降，不少住宅租金下滑25%甚至更多”，Amy Wang表示。

中國買家可能在其中扮演了重要角色。亞洲最大房產科技集團居外IQI董事會執行主席Georg Chmiel對中新社記者表示，最新數據表明中國買家仍然是美國樓市最大的外國買家群體。居外網歷年的中國買家美國樓市詢盤趨勢顯示，華人買家在美國主要的購房地點就是西海岸的洛杉磯和東海岸的紐約。

此外，疫情防控和保持社交距離的要求可能也是導致曼哈頓樓市短期遇冷的重要原因。一個現像佐證了這一點：在曼哈頓樓市降溫的同時，紐約周圍的郊區樓市迎來一波上升行情。據當地媒體報導，漢普頓、紐約威徹斯特縣等區域7月份均出現住宅銷售倍增的情形。業內人士指出，新冠肺炎疫情大流行，數十萬富裕的紐約人逃離該市，前往人口不那麼稠密的郊區，帶動這些地方房地產成交量急速增長。

來源：新浪香港
責編：Zoe Chan

疫後時代，日本購房哪裡好？七個地點，高增長或高收益任您選

日本擁有世界第三大經濟體，是亞洲主要的增長引擎之一。在日本購買房產，就意味著您在全球城市化程度最高、發展最完善的國家之一投資。

日本是一個擁有超過1.2億居民的大國。因此，您可以在日本購買永久產權房產的地方有數百個。從東京和大阪這樣的特大城市，到幾十萬人口的中等城市，再到農村，應有盡有。

居外為您總結了日本房地產市場中最具有吸引力的城市和其他地點。

如果您追求的是高增長和穩定性…

東京

在任何投資組合中，東京和與之相鄰的兩個主要城市都是三個至關重要的部分。它們分別是日本第二大城市橫濱和小城市川崎，川崎是日本發展最快的城市之一。

雖然收益較高的房產少之又少，但偶爾還是可以獲得的，尤其是在2020年2月以來，由於新冠疫情爆發、隨後2020年東京奧運會推遲、入境旅游暫停等原因，價格一直在下跌。

東京市中心：新宿、澀谷、港區、千代田

在東京市中心擁有不動產的好消息是：無論是商業還是住宅，您可能不會受到任何需求不足的影響。

日本人口減少，對於供應稀缺的黃金地段、備受追捧的街區的房地產來說，是不成問題的。像新宿和千代田這樣的區，後者包括東京的“比佛利山莊”——六本木山，永遠不愁沒租客。

壞消息呢？東京中心區豪宅的租金收益率很低，而且要想買到“戰利品資產”，您得付出每平方米1萬美元以上的天價。

西區：中野區、杉並區

如果您想追求合理的價格和中心位置的組合，東京西區是合適的購房地點。

例如，中野區坐地鐵到新宿只需10分鐘。但是，價格卻只需要東京內區的一半左右。

東區：中央區、台東區

如果您經常去東京成田機場，中央區和台東區是特別好的地方。Skyliner京成電鐵是東京市中心和主要機場之間最快捷的交通方式，從位於台東區的上野站出發。

從上野站出發，比起市中心附近的任何地方，包括東京站等具競爭力的交通樞紐，出國旅行都要方便。

東京市中心以外的房產明顯更便宜，更容易買到。位於中央區的這套60.2㎡的兩居室公寓以6,800,000日元的價格出售。步行5分鐘即可到達地鐵站、醫院和超市。

南區：品川區、太田區

南區是東京都內另一個兼具經濟性和便利性的地區。與東京西部和東部一樣，在這裡購買房產的價格約為中心區的一半。

橫濱

橫濱市是高新技術產業和進出口中心，主導產業包括生物技術、半導體和航運。其最大的集裝箱港口在2013年被認定為世界上產量最高的港口。

橫濱的房地產價格比東京本土低很多。在橫濱，土地價值平均保持在每平方米25萬日元（2350美元）左右。相比之下，東京許多郊區的地價都超過50萬日元（4700美元）。

川崎

川崎市除了是日本最受矚目的住宅城市之一，也是重要的重工業和高科技發展中心。日本石油公司、日本電氣、東芝、日本戴爾、富士通、西格瑪等大型企業的總部都設在這裡。

京都

京都是日本僅次於東京的第二大熱門旅游目的地，也是一個以專業服務為導向的首都，與附近的大阪和幾乎具有同樣吸引力的鄰居神戶共同構成了日本中部/西部大陸的商業中心。

自新冠狀病毒大流行以來，它的價格也有所下降，盡管程度略低於東京、橫濱和川崎。

如果您打算投資京都房產，它可能是Airbnb（愛彼迎）租賃業務的理想城市。不幸的是，自2018年以來，日本的Airbnb租賃業務經營變得更加困難。政府現在要求所有的短期租賃都必須獲得酒店許可證。對於外國人，這並非完全不可能，但肯定是一個繁瑣的過程。

拋開一切不談，有很多人對京都及其古樸的日本帝國遺跡產生了獨特的吸引力。

福岡

福岡縣位於日本西部沿海，是日本九州島的中心都市，也是日本通往東南亞的主要門戶。與東京相比，福岡離韓國和中國更近，到中國台灣和東南亞也只有很短的飛行距離，地理位置十分優越。

縣城福岡市的人口約為160萬，正在急劇增加。主要原因是，2011年的大海嘯和大地震後，東京地區的居民陸續遷入福岡，以及福岡市被指定為全球最大規模的可再生能源項目基地。

這個城市的友善、熱情和輕松的氛圍對家庭具有吸引力，近年來還吸引了許多新成立的公司。作為日本第一個針對外國創業者推出創新“創業簽證”的城市，隨著當地政府不斷努力打造專業服務中心，穩步推動房價和人口增長都可與東京媲美。

如果您追求的是高收益率…

札幌

日本最北端的北海道島，以其國際知名的冬季度假村、滑雪場和令人嘆為觀止的自然風光而聞名。札幌市是北海道的首府，是日本第五大城市，冬季漫長而寒冷，人口數量穩定而停滯。

札幌市也是一個以白領產業為主的城市。作為日本的學術之都，教育和信息技術是該市的兩個主要產業部門，與旅游業和零售業並列。這裡是日本最受歡迎的旅游勝地之一，每年的游客數量往往超過數千萬人！

東京/大阪周邊的衛星城市

從東京和大阪市區乘火車30～60分鐘以內的小城市，由於是大城市的“臥室社區”，因此是一直很受歡迎的投資目的地。

換句話說，這些地方的繁榮是因為大量的公司員工在平日租用單位使用，然後在周末回到更遙遠的城市的家中。

由於價格較低，收益率和入住率較高，這些城市是非常可行和可靠的現金流來源。

更多【居外百科︱日本購房指南】

現在您已經了解了日本最適合投資的地方。請在下面提交咨詢，讓居外協助您開啟購房之旅。

作者：Zoe Chan

泰國精英簽證受寵？中國富豪買掉3000多份

幾年前把北京的房子賣了，去泰國曼谷長居的Bobby He沒想到自己會在疫情中成為“帶貨網紅”。

他帶的貨不是口紅，不是螺獅粉，也不是房產或火箭，而是泰國政府推出的精英簽證，又稱“泰國國家尊榮卡”。

“今年初國內疫情剛剛暴發時，我突然發現自己在Youtube上發的一條視頻播放量激增到了3萬。而那段時間，也成為了泰國精英簽證的銷售高峰期。”Bobby He說的視頻，是自己持精英簽證進入泰國的Vlog記錄。

意外幫泰國政府帶了貨的Bobby He，正是精英簽證的持有者——100萬泰銖（約合人民幣22萬元）買了一張20年的白金卡，可以享受20年在泰國長期居住且不限次數出入境，並在機場享受VIP通道和服務等。

從原先的北漂，到創業上市套現，賣了房子全球旅行的Bobby，這兩年在眾多國家中選擇了泰國。原因很典型，和不少歐美人選擇在泰國養老一樣，這位選擇提前“退休”的80後，也因為當地舒適的生活環境和還不錯的治安，動了久居的念頭。

不過，更主要也更私人的原因是，在泰國曼谷，他遇見了心愛的人。

Bobby算是誤打誤撞成了泰國精英簽證的帶貨人。

聽簽證中介機構的朋友告知，他們那段時間每天都有來自中國的客人。而免費代言的他，於2個月前，在機構的邀請下，成為了正式的代理銷售伙伴。

根據他的觀察，疫情讓越來越多的中國富人在海外尋求第二居所：可以隨時說走就走，並在他國長期居留的簽證。在他的賬號互動區裡，每天都有不少關於泰國簽證事宜的咨詢，一天能收到幾份申請，平均一天就能成功接到一個訂單。

在Bobby看來，6月疫情在北京的反復，也掀起了又一波小高潮，促使不少中國人申請在泰國長期居住。他們希望規避像疫情這樣突然被封鎖在一座城市的風險，也看中了泰國政府在此次防疫期間的表現。

亞洲房產科技集團居外IQI董事會執行主席Georg Chmiel表示，決定移居海外到泰國的人不在少數，他們覺得在泰國的生活安全且愉快。泰國是今年1月第二個確認新冠病例的國家，但成功避免了大規模的爆發。如今，泰國也已經有兩個月沒有出現一例國內傳播的病例。

數據顯示，泰國精英簽證的會員總數已經破萬。

根據一份內部文件，截至今年2月29日，泰國精英簽證的會員總數為9578人，和2018年底的6495人，增加了近50%。

“中國公民持有泰國精英簽證的比例最大，占總數的31%。日本人持有的簽證占全部簽證的8%，英國人、美國人、法國人各占6%。”Georg Chmiel認為，精英簽證的增長速度非常快。2014年僅發放了152個簽證，相比之下，僅去年就簽發了2100多張。

根據他的預測，在全球經濟危機的背景下，到2020年底，這個數字還可能會更高。

今年4月，泰國尊榮卡公共有限公司主席兼項目運營人Somchai Soongswang在接受泰國媒體采訪時表示，他們計劃在2020年再銷售2500張尊榮卡，收入約為15億泰銖（超過3.3億元人民幣）。

泰國政府於2003年首次推出精英簽證，旨在吸引高消費人群，為會員提供5至20年的泰國居留權。Bobby說，只要個人護照沒有被政府列入黑名單，20歲以上的成年人在網上提交護照首頁和個人照片，等待23～35天，就能輕松獲得。

精英簽證並非長期居住在泰國的唯一方式，但被不差錢的人視為最為便捷的方式，更確切的說，它是一種以非移民身份、享受長居和出入泰國便利特權的方式。

所以，這個簽證並不適合多數人，它不允許持有者在當地工作就業，也無法像移民那樣獲得醫療、教育等福利保障。

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用Bobby的話來說，泰國精英簽證並不適合想來泰國奮鬥或者希望獲得福利的人，而適合在泰國經商或希望在泰國長期旅行消費的有錢人。

Bobby舉例說，如果想讓孩子去泰國讀書，那麼，孩子最好辦理學生簽證，而陪同的母親建議辦理依親簽，父親則可以考慮辦精英簽證。

對Bobby來說，暫時沒有工作需求的他即使現在成為了泰國人的女婿，也不會放棄精英簽證——每次在曼谷出入境的漫長等待，讓他頗為享受VIP的快捷通道。更重要的是，並非移民國家的泰國，要想真的移民獲得永居權或國籍，極其復雜。

“泰國每年移民的名額只有200個，排隊排到老。辦理的難度，到了極其變態的地步。”Bobby這樣說。

他算了一筆賬，自己以前每年辦泰國簽證的費用就在8萬泰銖左右，那麼他一次性花100萬泰銖買了20年的多次簽證和長久居住權，相當於一年5萬泰銖，還是劃算的。

為了獲得泰國當地的醫療保障，Bobby每年需要飛回中國購買一次境外醫療商業保險。之所以要回國買，因為同類的保險在國內買的價格遠低於在泰國買。

來源：華人家族財富
責編：Zoe Chan

如何在日本獲得經營管理簽證？居外送上最全指南

想在日本進行房產投資的人最常問的一個問題是：“如果在日本買了房產，能不能申請日本的居留簽證？”很遺憾，答案是“不能”。但是，在日本開辦或經營投資日本房地產的企業，是可以獲得日本的居留簽證的。

本文將介紹通過設立公司投資日本房地產市場，申請投資經營簽證的實際流程、條件等實務：

什麼是日本經營管理簽證？
我應該在哪裡申請經營管理簽證？
申請日本經營管理簽證有什麼要求？
如何申請日本的經營管理簽證？
申請過程需要多長時間？
簽證期限有多長？
日本經營管理簽證FAQ

什麼是日本經營管理簽證？

日本經營管理簽證是為在日本投資或擔任高級管理職務的企業家而設的。

例如，被派往日本擔任外國公司日本子公司總裁的人，便很可能使用到這種簽證了。

投資經營簽證亦是那些希望在日本“自費”簽證的人最有可能使用的簽證類別。

這種簽證有幾個不同的中文名稱，通常被稱為“日本經營管理簽證”，或“日本投資經營簽證”。

我應該在哪裡申請經營管理簽證？

經營管理簽證的申請是在日本的入國管理局提交和處理的。因此，如果您居住在日本，您可以親自提交申請。

另一方面，如果您在海外申請，則需要有資格認證的移民官員協助您提交文件。

申請日本經營管理簽證有什麼要求？

如果您是自己創業，您需要：

–投資額（實收資本）至少500萬日元（約合32.6萬元人民幣）。投資額越大，在滿足其他條件的前提下，獲得投資簽證的幾率就越大。當公司注冊程序完成後，您便可以挪用所投資的資金於您的業務上。

–一份商業計劃書。您的業務性質應該是透明的、一致的，並符合日本現行法律。您的計劃書應證明您的業務是可操作的，並將產生業績和利潤。

-適當的營業執照。某些類型的業務，如酒店、賓館和餐館，都需要適當的牌照才能經營。

–投資者的專業背景和工作履歷。您需要在您想在日本設立公司的商業領域擁有至少三年的相關經驗。

–一個辦公室。辦公室必須是實際的營業用房。在日本的擔保人可以幫您租到合適的事務所。

–聯合創始人/聯合董事。公司的董事中需要有至少一位日本居民。這可以是日本人、永久居民或持有長期簽證的外國人。

如果您在申請設立公司時居住在日本以外的地方，則需要找到一名符合這一條件的聯合創始人/聯合董事。。

您的公司除了您本人之外，還必須聘請至少兩名全職員工，而且他們必須為日本居民。

如果您是管理現有的企業，您將需要：

-較少的投資。投資額可以減半至250萬日元（約合16.3萬元人民幣）。

-除您以外的一名日本居民全職員工。

-相當於或高於日本人同等職位的工資。

如何申請日本的經營管理簽證？

簡單來說，有兩個解決方案：

利用日本的移民官員“行政書士 Gyoseishoshi”。
自行申請（僅限日語水平較高者）

三個步驟：

1. 在申請經營管理簽證之前先成立公司。您可能需要聘請一名注冊移民專家和一名稅務會計師來幫您完成各種籌備工作。

2. 到入國管理局申請在留資格認定證明書（Certificate of Eligibility），等待確認。申請時不在日本的情況下，可由認證移民官代辦。

3. 在留資格認定證明書COE辦好後，到入國管理局領取。在日本大使館或領事館將COE換成投資人在留資格（Investor Status of Residence, SOR）。

居外溫馨提示：如果您身在日本，找事務所和聯合董事都比較容易。因此，您可以考慮先辦理為期4個月的創業簽證，來做好一切必要的准備。

申請過程需要多長時間？

成立一家公司可能是一個漫長的過程。這取決於許多因素，如尋找辦公室、任命一名聯合董事、完成所有行政工作等。

一般來說，獲得COE需要2-3個月的時間，而獲得SOR則需要兩周的時間。

簽證期限有多長？

經營管理簽證的期限分為1年、3年或5年，並且可以續簽。它的期限主要取決於您企業的業績和盈利能力。

值得注意的是，一旦您建立了公司，通常您只能獲得一年的投資者簽證；每次續簽時，也很可能每次只能延長一年。

但好消息是重復幾次後，您就可以申請永久居民簽證了。

日本經營管理簽證FAQ

聯合創始人可以同時獲得投資者簽證嗎？
快速的答案是肯定的。成功的關鍵在於您必須明確區分您在公司的角色，如CEO、COO或CFO，並詳細說明每個職位的描述。

我需要精通日語嗎？
這完全取決於你的業務性質和目標客戶。然而，至少在基本水平上能夠用日語進行交流，將在許多方面為您帶來便利和開拓機會。請記住，英語能力在日本並不那麼普遍。

我可以帶家人一起去日本嗎？
可以，您的配偶和孩子可以持家屬簽證來日本。

需要經營管理的房產類型有哪些？
酒店、日式旅館、旅店等旅游地產，以及對外開放的健身房、辦公室等，都可以視為經營管理型地產，非常適合投資者通過持有及經營這些地產來申請經營管理簽證。

開始申請的最佳方式是在下面填寫您的詳細資料，與我們的專業團隊交談。如果您符合條件，我們可以幫助您申請日本的經營管理簽證。

其他信息也可以在日本入國管理局的網站上找到。

作者：Zoe Chan

Juwai IQI和渣打銀行強強聯手掀開房產科技新一頁

東南亞房地產巨頭Juwai IQI 和渣打銀行（Standard Chartered）締結伙伴關系，預計將重新定義在銀行領域和房地產投資的客戶體驗，為房地產科技掀開新一頁。

Juwai IQI是近年快速崛起的房地產中介平台，旗下的子公司IQI Global在全球15個國家，擁有1萬名專業的房地產中介，為投資者和買房一族提供精確有效的房產咨詢服務；渣打銀行則在全球59個國家設有分行，兩方均是各自領域的佼佼者。

渣打銀行董事總經理兼首席執行長Abrar A. Anwar指出，作為分散投資的策略，房地產領域是客戶群重要資產之一。

“這次合作將讓Juwai IQI的客戶能全面了解渣打銀行的房貸和抵押貸款解決方案，幫助他們實現置產的夢想。”

Juwai IQI首席執行長Kashif Ansari指出，大部分房產投資者采用融資杠杆來獲取收益。

“投資者亦有各種理財需求，從私人轉賬、個人貸款到信用卡需求等；渣打銀行是世界級的銀行集團之一。”

“通過締結合作關系，我們能增進我們共同客戶的銀行和房地產領域的體驗，甚至為他們節省金錢支出。”

Kashif在昨日（8月11日）的簽約儀式上，這麼指出。他補充，在透過數據促進企業增長中，渣打銀行和Juwai IQI均是該領域領先者。

他說，渣打銀行和Juwai IQI的伙伴關系，將讓雙方共同客戶共享成功所需的資源和機會。

“透過結合雙方資訊，我們預期能讓現有服務更上一層樓，同時為客戶提供新的機遇。”

原文發佈於IQI Global

全球商業地產投資“斷崖式”下跌，下半年抄底機會來了嗎？

今年第二季度，受新冠肺炎疫情影響，全球商業地產市場遭遇了史上最嚴重的“寒流”。

美國商業房地產咨詢服務公司世邦魏理仕（CBRE）最新報告顯示，2020年第二季度，全球商業地產投資額同比下降了57%，至1090億美元，創下2010年以來的季度最低值。

其中，美洲地區的降幅最大，同比下降了70%，主要是因為大型投資組合交易的嚴重萎縮，同時實體交易（entity-level transactions）幾乎為零；亞太地區（美洲國家除外）和歐洲、中東和非洲（EMEA）地區同比降幅則相對較小，分別為46%和38%，主要是因為市場的不確定性和旅游限制政策阻礙了投資者的活動與投資情緒。

亞洲房產科技集團居外IQI執行董事長奇米爾（Georg Chmiel）也持類似看法。他對第一財經記者表示，居外IQI的統計數據顯示，中國買家對海外商業地產的咨詢量在今年二季度同比下降了27.1%，“許多投資者認為，如果他們暫時守住自己的資本，今年晚些時候或者明年就能以更好的條件進行投資。”

世邦魏理仕在這份報告中還把今年全球商業地產的投資額增速預測從-32%下調至-38%，原因是美洲地區的疫情惡化情況超出了此前的預期。

不過，隨著各國防疫封鎖措施的逐漸解除，二季度的萎靡不振可能標志著市場的最低點，2020年下半年開始逐步復蘇仍將是大概率事件。

美洲地區表現最差

世邦魏理仕的報告顯示，二季度美洲地區商業地產市場的投資總額僅為430億美元，創2010年以來的最低水平，僅約為去年同期的30%。美國是該地區的投資活動的主要目的地，約占所有投資活動的93%。

其中，酒店業的損失最為慘重，投資額暴跌了90%，零售類物業和辦公樓情況稍好，但也大跌了74%和72%，只有工業類地產在疫情背景下顯示出了較強的韌性，僅下跌了50%。

世邦魏理仕首席經濟學家巴克漢（Richard Barkham）表示，短期內，由於擔心感染，企業不太可能要求員工像以前一樣在辦公樓統一工作，不過一旦有效的治療手段或疫苗問世，辦公物業的情況將會明顯好轉。

上述報告還顯示，美洲城市的投資活動水平下降幅度與當地新冠肺炎疫情確診人數存在較大的相關性。二季度投資下降最大的幾個城市，比如西雅圖（-84%）、奧蘭多（-81%）、洛杉磯（-80%）與紐約（-71%）等，這些城市同時也是當前美國疫情最嚴重的區域。

此外，報告稱，南美的巴西也存在類似情況，新冠肺炎疫情確診人數的持續激增嚴重阻礙了當地的投資活動。

歐洲國家受影響較小

或許是因為至今為止，歐洲地區的疫情整體上並沒有出現明顯的“復燃”，因此投資活動的復蘇也較為穩定。

世邦魏理仕的數據顯示，二季度歐洲、中東和非洲地區的投資額同比下降了38%，至480億美元。其中表現最差的仍是酒店業，暴跌了83%，零售類物業（-23%）和工業類地產（-34%），則相對平穩。該公司分析部負責人林辛（Jan Linsin）稱：“我們看到許多投資者正在籌集資金，准備對歐洲地區的物流地產進行大規模投資。”

不過由於第一季度表現出色，2020上半年上述地區的商業地產投資實際上仍呈上升趨勢：同比增長了2%。

與美洲情況類似，歐洲地區的投資活動也與當地疫情的嚴重程度存在一定相關性。疫情控制相對較好的國家，比如德國（-20%）、荷蘭（-23%）和波蘭（-22%）等的下降幅度相比之下並不多，而瑞典（-45%）、英國（-56%）、法國（-57%）的情況則相反。

亞太地區差異較大

二季度，亞太地區商業地產的投資額同比下降了46%，降至不足180億美元，為2012年以來的季度最低值。酒店業、辦公樓和零售類物業的投資都面臨著大幅的下滑，只有工業類地產受影響較小，同比只下跌了17%。

從國家看，澳大利亞（-21%）和韓國（-36%）受影響較小，而日本（-48%）和新加坡（-57%）的跌幅則較大。

報告認為，由於日本、新加坡、澳大利亞的疫情反復，而印度的第一波疫情仍在不斷攀升，引發了投資者對該地區經濟復蘇前景的擔憂，並可能因此推後相應的投資計劃。

仲量聯行亞太區資本市場首席執行官克羅（Stuart Crow）表示，二季度投資活動的急劇下降反映出投資者對不確定性的憂慮。不過，流動性依然很高，因此他預計隨著經濟進一步復蘇，下半年交易活動有望反彈。

奇米爾也對第一財經記者表示，長期來看，商業地產的前景還是好的，即使收益率有所下降，它仍然能比其他大多數資產類別提供更好的回報，“隨著疫情得到控制、經濟逐漸復蘇，買家和賣家都會重回市場，市場趨勢也會變得更為清晰。”

奇米爾還認為，11月的美國大選，可能會是投資趨勢轉向的一個重要契機，一旦下任美國總統人選塵埃落定，投資者對市場不確定性的擔憂將減少。

關於居外IQI

居外IQI 是一家控股公司，擁有並運營 IQI Global和居外網。居外IQI由亞洲房地產業兩個超級品牌合並而成，旨在助力亞洲居民成為全球居民。居外IQI收錄並應用跨境購房趨勢數據，以促進交易達成，居外IQI還為經紀公司和開發商提供端到端及線上線下服務。居外IQI是東南亞及中東地區領先的房產經紀網絡，共有6000名房產經紀人，分布在15個國家的25個分行。居外網是領先的中文海外房產線上平台，擁有91個國家和地區的300萬條房源信息。歡迎點擊查看居外網上在售美國房源，或致電 400-041-7515 諮詢美國留學、移民或房產投資的機會。

來源：第一財經
責編：Zoe Chan

為什麼2020年仍是購買日本房地產的好時機？

對於很多精明的投資者來說，購買海外房產的目的往往有兩個：潛在的經濟收益固然很重要，但生活方式的因素也是必不可少的。這就是日本及其房產的優勢所在。

日本的社會穩定，生活質量高，氣候、文化、美食的多樣性很強… 日本擁有的優點多不勝數。

這也是它成為世界上增長最快的旅游目的地之一的部分原因，2019年到達日本的游客達到3190萬人次，連續七年創下新紀錄。

日本的經濟因素使其對購房者更具吸引力。即使新冠疫情在全球肆虐，日本的金融基礎仍然具有較強的抗疫能力：今年一季度日本的3.4%負增長年率，與同期美國的4.8%和中國6.8%的經濟萎縮相比，更勝一籌。

因此，我們總結出七大理由，讓您盡早考慮在日本投資房產。

1. 不封國而有效遏制疫情擴散

盡管日本毗鄰中國，老齡人口多，城市密度大，但還是成功地減輕了新型冠狀病毒爆發初期的災難性影響。

在報告首宗病例5個月後，日本的確診病例不到2萬例，死亡人數不到1000人。緊急狀態解除後，生活迅速恢復正常。

G7國家冠狀病毒相關死亡病例（截至2020年6月22日）

美國	119,975
英國	42,717
意大利	34,634
法國	29,643
德國	8,895
加拿大	8,482
日本	955

由日本網根據約翰-霍普金斯大學整理的數據創建

與一些西方國家一樣，日本政府也以價值近1萬億美元（相當於日本GDP的20%）的大規模救濟方案來挽救經濟，以幫助該國度過這個前所未有的艱難時期。

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2. 全球聚焦東京，直到2021年

鑒於新冠疫情，2020年東京奧運會將延至2021年夏天舉行。共有339個項目將在東京舉行，是現代奧運會歷史上最多的一次，大部分賽程和場館不變。

分析人士認為，延期對日本經濟短期內影響有限。

東京是《財富》500強企業的所在地，比世界上任何一個城市（除了北京）都要多。這對基礎設施以及房地產和建築項目的需求產生了重大影響。

根據房地產經濟研究所（Real Estate Economic Institute）2019年1月發布的數據，自2014年以來，東京23區新建公寓的銷售價格每年都在增長，2018年的每平方米的平均銷售價格更實現了27.6%的漲幅。

除了上述投資機會外，東京被認為是一個充滿活力、安全和獨特的宜居城市。

3. 穩定而強勁的經濟

日本的GDP排名世界第三，去年連續71個月增長，在日本投資，代表著踏足強大而穩定的經濟體。

從經濟規模來看，大東京所在的關東地區的GDP比巴西和意大利還大；北部的北海道、東國地區的GDP也接近土耳其的水平。

日本的房地產市場也很穩定和成熟。在過去的6年裡，無疑受益於首相 “安倍經濟學”的經濟政策，全國各地的住宅物業價格都在上漲。

4. 房產的負擔能力和融資能力

與紐約、倫敦、香港、上海等世界主要城市的房價相比，東京的房價還是很實惠的。

例如，在東京市中心，一套中檔公寓的價格約為每平方米1.5萬美元；而在香港，類似的房產價格要貴一倍。

東京公寓的面積也可能比您想像的要大：在大東京地區，新公寓的平均專用面積為66平方米（約710平方英尺）。

東京都立八木站附近73平方米的3居室公寓，售價約¥ 593萬。點擊查看居外房源詳情

此外，大華銀行、中國銀行、華僑銀行等銀行的抵押貸款，使日本的購房融資變得前所未有的容易。

5. 優秀的租賃機會

在東京的中心區，毛租金收益率從3.4%到5.4%不等。小型公寓在的投資回報上要更高一些，可是這些公寓往往需要更多的維護。

從2019年4月到2020年3月，東京23區公寓的平均月租金上漲了5.8%，從2012年年底的谷底開始，整整上漲了約30%。

這些都是令人鼓舞的數字。加上在東京中心區很容易找到長期、專業的租客，我們不妨來看看一些非常適合出租投資的公寓吧。

6. 對外國人友好的房產所有權法

所有的外國人都可以在日本擁有房產，不受任何限制。

購房者不需要擁有公民身份或居住權。與泰國、菲律賓等亞洲國家不同，日本對土地的所有權沒有任何限制。

而且，所有權沒有期限。財產可以在外國人之間自由買賣和繼承。

與加拿大、澳大利亞等國家不同，日本對外國買家也沒有額外的費用和稅金。外國人在購買房產時所繳納的稅金與日本人相同。

但是，需要注意的是，外國人在日本擁有房產並不會獲得居留簽證。

7. 這是一個適合度假，甚至養老的好地方！

日本一直以來都是熱門的旅游目的地，而近年作為世界各地外籍人士的養老地，日本也越來越受歡迎。

如果您想在日本購買房產，以旅客的身份享受各種文化和自然之美，日本提供了非常好的度假條件。擁有一套度假屋，您就有理由一次又一次地回來——而且每趟旅程都能為您帶來驚喜！

除了上述所有因素外，日本全國各地都有完善的醫療設施，在經合組織國家中，日本每1000人的醫院床位數排名第一。同樣，日本也是世界上壽命最長的國家，接近85歲。

它也被廣泛認為是一個非常和平的地方。在”2020年全球和平指數”中，日本在亞洲排名第二。

此外，日本在經合組織的 “美好生活指數”中表現良好，特別是在人身安全、收入和財富、住房、教育和環境質量方面。

在日本投資是否存在挑戰？對於外國人來說，日本的語言、文化、購房法、金融法規等都可能會變得很陌生，試圖獨自駕馭這些障礙難免會產生困難。好消息是，居外已准備好為您提供支援！您只需填寫下面的咨詢表格，就能夠免費獲得專業建議。

關於居外IQI

居外IQI 是一家控股公司，擁有並運營 IQI Global和居外網。居外IQI由亞洲房地產業兩個超級品牌合並而成，旨在助力亞洲居民成為全球居民。居外IQI收錄並應用跨境購房趨勢數據，以促進交易達成，居外IQI還為經紀公司和開發商提供端到端及線上線下服務。居外IQI是東南亞及中東地區領先的房產經紀網絡，共有6000名房產經紀人，分布在15個國家的25個分行。居外網是領先的中文海外房產線上平台，擁有91個國家和地區的300萬條房源信息。歡迎點擊查看居外網上在售日本房源，或致電 400-041-7515 諮詢日本留學、移民或房產投資的機會。

責編：Zoe Chan

全球第二季豪宅樓價升幅收窄馬尼拉漲近15%穩坐榜首

7月29日，萊坊推出2020年第二季全球城市豪宅指數，顯示截至2020年6月，受到疫情對經濟的衝擊影響，全球45個主要的豪宅市場的價格平均僅同比上漲0.9%，較2020年3月2.3%的按年升幅低，增幅為2009年第四季以來最弱。

該指數追蹤全球45個城市的豪宅樓價。根據全球地區分析豪宅樓價，截至2020年6月，澳大利亞和北美的豪宅樓價韌性最強。

指數又顯示，馬尼拉、東京和首爾是亞洲表現最好的豪宅市場。菲律賓馬尼拉的豪宅在過去一年價格漲幅最高，達到了14.4%；東京和斯德哥爾摩緊隨其後，價格分別上漲了8.6%和4.4%。斯德哥爾摩、日內瓦和巴黎的豪宅升幅在歐洲名列前茅。

居外精選馬尼拉大都會馬卡蒂區5臥6衛的豪宅，透過高層的落地窗，大都市的美景盡收眼底，步行至所有高端酒店和零售店亦僅需數分鐘。

第二季度中國香港豪宅樓價與上一季相比下跌了1.6%，較第一季2.6%的按季跌幅略為收窄。

萊坊大中華區研究及咨詢部副董事王兆麒指出，盡管在今年第二季市場有些不利因素，但香港的豪宅樓價仍然保持相對穩定。在低息口環境下，中國香港仍然是全球豪宅住宅物業交易最活躍的市場之一，買家繼續尋求較實惠的交易。由於市場供應有限，而現有業主持貨力強，該行預期豪宅樓價將保持堅挺。

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來源：觀點地產網
責編：Zoe Chan

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