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加拿大房產出租回報率實例分析

老王手上有一，二十萬閒錢，考慮買個房子出租，想知道出租投資房是否划算，諮詢身邊朋友和行業人士，得到的回饋卻各不相同，數據也五花八門，有的朋友告訴他投資房子出租是虧錢的，比存款還差，每月倒貼錢；有的說還可以，不算差，有6%以上吧；有的說至少每年有10%以上的回報，還有的說至少20%，到底出租物業的回報有多高呢?

加拿大房產出租回報率實例分析

要說請投資回報到底有多高，首先得搞清投資回報的定義，是指租金回報率還是首付款的淨資產回報率，是稅前回報還是稅後回報。計算回報假設的條件，貸款利率，首付款比例，租金水準，空置率，管理費高低，是否折舊等多種因數都會對出租物業的回報產生較大影響。因此，需要分不同情況，按照不同假設預期來分析。我這裏用內部收益率(IRR)法做個分析, 算是拋磚引玉。

老王要買的房子是學區房，有管理費的Townhouse,小學初中及高中都在安省名列前茅，房價約$55萬，租金約$2,100/月，管理費約$330 /月，包物業保險和維護,水費，剪草鏟雪等，地稅為$3,000/年, 維護費為$1,200/年,管理維護費和地稅每年增長3%, 租客支付電費，氣費，供暖費和租客保險。假設房產首付款比例為30%，持有期為10年，房租每年增長2%，空置率為5%，購房費用包括地產轉讓稅, 律師費等為房價的2%，房價每年平均增長為6%，貸款利率為4%，貸款攤還期為30年, 賣房費用為出售時房價的3.5%, 邊際稅率為40%，持有期間不提取折舊。

假設沒有貸款, 現金付款買房。採用內部收益率法(IRR),考慮投資期內的所有投入與收益、現金流等各方面因素,若10年後將房產賣出,10年的淨現金流(稅前)如下:

(561,000)   15,700   16,000    16,300    16,600   16,800   17,100   17,500   17,900   18,200   969,092

該投資的內部收益率IRR為7.84%(稅前),即你第一年投入的$561,000,加上每年取得現金流,到第10年買房收回$96,9092, 其年複利回報為7.84%,若考慮稅賦,年稅後複利回報為6.15%。

假設貸款比率為70%。採用內部收益率法(IRR),若10年後將房產賣出,10年的淨現金流(稅前)如下:

(176,000)   (6,400)   (6,100)   (5,800)   (5,500)   (5,300)   (5,000)   (4,600)   (4,200)   (3,900)   643,692

該投資的內部收益率IRR為12.13%(稅前),即你第一年投入的$176,000,加上每年付出現金流的年複利回報為12.13%, 若考慮稅賦,稅後IRR為10.50%。在有貸款的情況下, 投資回報增加較多, 這是因為使用了杠杆，房子增值6%是基於整個房價，而貸款只有房價的70%,貸款成本4%低於房子增值率6%。

考慮更保守的情況,假設房價每年上漲為3%, 貸款利率為5%,10年的淨現金流(稅前)如下:

(176,000)  (9,100)  (8,800)  (8,500)  (8,200)  (8,000)  (7,700)  (7,300)  (6,900)  (6,600)  393,884

該投資的內部收益率IRR為5.44%(稅前),即你第一年投入的$176,000,加上每年付出現金流,10年後收回$393,884,年複利回報為5.44%, 若考慮稅賦,稅後IRR為4.98%。可以看出, 在貸款利率高於房價增長率的前提條件下, 貸款杠杆可能是負向的, 投資回報可能不如現金購房的回報高。

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加拿大售房指南 保留租客利弊分析

很多客戶都曾問過我，賣房子是否可以保留租客？

首先，我個人體會，租客和房東的關係，無論處理的多好，從形式上，基本上可以說是“資本家和工人”的關係，或者，“剝削與被剝削”的關係。

其實不是這麼回事。房東買房出租，或者將自己的住處部分分租出去，錢上基本都很緊張。每個月的貸款，地稅及以後的修復工作，全靠著每個月的租金，而一旦租金斷了，那筆開銷是一筆巨大的額外支出。

房東和房客之間總是會或多或少的感覺有點兒彆扭。所以我自己的投資物業堅持整棟出租，篩選客戶時千挑萬選，不惜因此讓房屋空置。一旦租出，我不會經常去看，我希望可以讓房客住在裏邊有家的感覺。當然，這麼做的前提條件是，租客一定是嚴格篩選出來的AAA租客。

但是，對於客戶的出租物業，尤其是主人回國，或者外省工作，全權委託我照顧的出租單位，我會隔兩三個月去看看。我是作為地產經紀去看，這是我的工作，租客理解，自然不會有什麼自尊心上的情緒波動。房東不露面，大家都好說話。

好，言歸正傳，賣房期間，是否讓租客繼續住在裏邊？

加拿大售房指南 保留租客利弊分析

這個問題，如何回答，都是雙刃劍。

最佳選擇，租客搬走。這樣，房子空出來，好好佈置一下。不用的東西扔出去，家裏力求做到乾淨清爽。潛在的客人通常在看房時，不願意看到房子裏邊住著租客，即使這個買家本來就是要買來出租的。空置也不太好，除非空置的房子非常新，或者佈置的很溫馨，好像有人住著。最好是房子的主人住在裏邊，房子有人氣，這其實呼應了前邊的說法。

房子有租客住著，最不好出售。買來自住的買家尤其不願意看到房子被用來出租用。另外一個重要的原因是：根據“房東和租客法案”，有租客住著的房子，售房期間，預定展示必須要給租客24小時書面通知，展示時間不可以超過晚上8點。實際上也是如此。很多租客要求必須24小時提前通知，並且偶爾會以晚上招待客人為由拒絕展示。當然，也有一些租客比較配合，只需要3小時，甚至2小時提前通知即可。

租客不可以在合理時間段拒絕客人看房，房東可以據此對租客發出驅逐通知。

但租客可以選擇在潛在買家看房子時留在家裏，並且租客沒有責任和義務像主人賣屋時那樣總是將家裏收拾的窗明几淨。租客住的房子，不一定髒，亂是一定的。

租客住著的房子，出售期間不能做OPEN HOUSE ，除非租客同意。但是租客沒有責任和義務同意，通常也不會同意。想想看，做OPEN HOUSE的時候，要求主人事先將房子收拾好，洗手間的毛巾，臥室的床，擺放的恰到好處，然後在外邊停留至少兩個小時。即使是自己的房子出售，有時候都覺著很麻煩，何況是和你的房子收益沒有半毛錢關係的租客。

如果客人看房時租客在家，恰逢租客心情不好，或者和房東鬧彆扭，那麼，你無法保證你的租客會對潛在買家說些什麼。比如，社區不安全，夜裏過往車輛噪音影響睡眠，等等。

有的租客甚至向房東抱怨有人看房後東西丟失，要求賠償。

另外，租客如果簽的是一年的租約，房東要在租約到期前60天發出通知，請租客搬走。如果是月租，任何時間可以提前60天發出通知。如果房東的房子在租客還沒有到搬走日期前售出，房東要和買家簽署相關檔，保證租客到期搬出。或者，買家如果願意繼續將房子出租，並且願意接受現有租客，那麼，賣家需要提供他與租客簽的租房協議。

一般來說，買家通常都不願意接受租客繼續租住的條件，即使買家的目的也是買來這個物業出租。因為，作為買家，原來的租客並不是他親自挑選的，很多租客的事情並不瞭解，萬一遇到一個問題租客，得不償失。這就阻止了一部分潛在買家的購買欲，從而限制了房屋儘快並順利出售。

綜上所述，房屋出售期間，最好將租客請出物業。

凡事有利就有弊，租客搬走的弊端是什麼？ 不言自明，當然是財務上的損失。如果房子是在好賣的區域，空置時間短，一切好說。如果是比較難賣的CONDO單位，或者地段或區域不算上乘的物業，房屋也許要空置很久。先且不說保險方面的問題，但是這每個月的租金損失，就是很大一筆開銷。賣家要從其他管道來償付這個物業的貸款，地稅，保險，取暖或製冷等各項開支。尤其CONDO單位，每個月還要加上一大筆物業管理費。

我目前幫助銷售的一個CONDO物業就是這樣，理想狀態當然是租客搬出。我堅持的賣房理念也是租客搬出才可以上市出售。但是，由於市場大勢，我們的單位在上市一個月後，沒有售出。我的客戶堅持不住了，把這個單位短期分租給兩個學生。短住的租客更不愛護房子，衛生一團糟，年輕人熬夜不起早，買家看房子時中午12點，居然還在睡覺。

沒辦法，屋主經濟壓力太大，我也只好聽之任之。

可是，我心裏還是很焦急。這無異於飲鴆止渴：單位越亂就越不好出售，越不好出售就必須要靠租客打開銷，惡性循環。

所以，我的觀點是：只要經濟過得去，一定要把租客的問題在房屋上市出售前解決掉。就是說，讓房屋整齊，乾淨，靚麗的展示在所有買家面前，不要讓買家有任何不必要的由租客引起的擔心。

捨不得孩子套不得狼，這點魄力還是要有的。

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南素裏即將成為溫哥華下一站的房地產熱點

南素裏2015年上半年盤點:供求不匹配房市火熱

根據大溫地產局的統計數字，今年1到6月，南素裏賣出盤893個，同比增長19.51%；賣出盤平均價120萬0312元，同比增長12.98%。

南素裏即將成為溫哥華下一站的房地產熱點

從各個地區看，Crescent Beach Ocean Park賣出盤166個，同比增長30.71%；賣出盤平均價119萬1702元，同比增長13.17%。Elgin Chantrell賣出盤138個，同比增長42.27%；賣出盤平均價169萬6506元，同比增長1.77%；Grandview Surrey賣出盤93個，同比增長32.86%；賣出盤平均價128萬6817元，同比降低4.73%。King George Corridor賣出盤154個，同比增長28.33%；賣出盤平均價61萬8451元，同比增長10.28%。Morgan Creek賣出盤86個，同比增長36.51%；賣出盤平均價131萬148元，同比增長7.80%。Pacific Douglas賣出盤55個，同比降低30.38%；賣出盤平均價92萬3341元，同比降低2.82%。Sunnyside Park Surrey賣出盤104個，同比增長6.12%；賣出盤平均價95萬6409元，同比增長7.71%。White Rock賣出盤181個，同比增長27.46%；賣出盤平均價115萬6319元，同比增長9.04%。Hazelmere賣出盤9個，同比增長12.50%；賣出盤平均價166萬1776元，同比降低0.46%。

海洋森林高爾夫成亮點

Ocean Park是名副其實的海洋公園，位於Semiahmoo半島最西面，被Semiahmoo海灣和Boundary海灣所環繞，北接Crescent Beach，東鄰白石鎮，20世紀初，居住在北溫、西溫和新威斯敏的居民就來此建度假屋。現在該地區還保留著很多占地幾英畝以上的，位於森林深處的古屋，也有不少鄉村氣息的小房子。Elgin Chantrell以其獨特的歷史遺產和自然風景而聞名。很多背靠森林，面向溪流的豪宅都坐落在這個地區。靠近東面有不少城市屋，安全幽靜、舒適，很多退休老人居住在這裏。Sunnyside是一個比較新的社區，因為區域內的Sunnyside Park得名。這是南素裏的綜合運動型公園，有網球場、足球場、室外游泳池等。區內有兩個大型的購物中心South Pointe 和 Pennisula Village。有很多新建的城市屋、共管公寓和獨立屋。區內還有大型城市森林公園Sunnyside Acres Urban Forest。白石鎮擁有迷人海岸線，名字來源於海邊白色大石頭，據說是冰河時期的沉積物。既有很多適合普通人居住的公寓，也有很多依山面海的豪宅。開車15分鐘可以到達15家高爾夫球場。

性價比高享受鄉村氣息

King George Corridor-King George Corridor位於南素裏東面，通過99號公路很容易到達菲沙河谷地區和溫哥華市中心。這是發展中的新區，新型公寓、城市屋和高密集的獨立屋越來越多。該區房價便宜，20萬左右就可以買到一個公寓，60萬左右就可以買到獨立屋。Morgan Creek/Rosemary Heights-Morgan Creek以高爾夫球場聞名，著名的私校Southridge就坐落於這裏。西面的Rosemary Heights臨近河灣地帶。 因為靠近素裏南北重要的交通要道152街，深受上班族喜愛。據數字統計，Rosemary Heighst是大溫地區最富有的社區，居民收入是其他社區的兩倍；Grandview是最近10年才發展起來的新社區，現在是南素裏市中心。擁有占地55萬平方尺的大型零售購物中心。新建的豪華型獨立屋、城市屋和公寓吸引了投資者和自住者；Pacific Douglass和美國邊境相連，美加共同所有的和平門公園就位於Pacific Douglass的最南面。擁有廣闊的農場、馬場、高爾夫球場、森林，可以享受鄉村生活的寧靜和休閒。Hazelmere區內有著名的高爾夫鄉村俱樂部Hazelmere Country Club，南面是美加邊境，東面緊鄰蘭裏。土地遼闊，有很多供休閒娛樂的農場，大部分土地都是農業保留地。東南面的Campbell Valley Regional Park一帶有獨立屋住宅區。

生活方便景色優美

南素裏是素裏市南部社區的總稱，位於Boundary灣東南部的半島上，毗鄰白石鎮。由於南素裏與素裏的其他部分被大片的農地所分隔，從而形成了一個獨特的區域。具體可分為10個小小區，他們分別是Crescent Beach、Crescent Heights、Elgin、Chantrell Creek、Grandview Heights、Hazelmere、Johnson Heights、Morgan Creek、Ocean Park以及Sunnyside。

南素裏有多個成熟的購物中心，Semiahmoo Center、 Morgan Crossing、South Exchange Mall、Windor Square Shopping Centre。 還將新建Superstore和Costco。除此之外，南素裏距離美國邊界很近，去美國購物很方便。

南素裏白石鎮緊鄰大海，風景如畫，寧靜自然。市內有長達五公里的沙灘和海灣的溫暖淺海，這裏有兩個可以親水游泳的海灘。Crescent Beach 和 White Rock Beach、Crescent Beach是BC省重要的候鳥棲息地。White Rock Beach是加拿大久負盛名的海灘之一。

南素裏的房子或許沒有素裏另外幾個社區新，但這邊卻讓人感覺更有底蘊、更有韻味。街區寧靜、祥和，一派北美海邊度假小鎮的恬淡風情。當地居民以白人為主，即使是在非英語族裔中，德裔人士也是本區的第一大戶。而華人、印度人、韓國人在南素裏的人數差不多，所占的比例都不是很大。南素裏居民年平均收入超過10萬加幣，號稱素裏的富人區。

夏季平均氣溫為攝氏23度，冬季平均氣溫為攝氏6度。如果大溫菲沙穀是加拿大氣候最好的地段，南素裏白石就是他們的第一名。南素裏大大小小的花園也數不勝數。著名公園有Crescent Park、Centennial Park、Elgin Heritage Park、和平門公園。

南素裏擁有大約10535名長者居民，是素裏市擁有年齡超過60歲的長者居民密度最高的社區。根據2001年的人口普查數據，南素裏總人口是53980人。官方預計，南素裏的人口將在2046年達到近15萬。

名校多教育有優勢

南素裏的教育品質令華人滿意。南素裏地區中學、小學、公立私立一共十多所，有三所著名的公立中學：Semiahmoo Secondary School很受華人歡迎，主要是因為有IB班，附近居民多為中等收入者。特別值得一提的是這個學校的樂隊，在北美較有名氣，經常去國外參加比賽並獲獎；另一所 Earl Marriott Secondary School，白人多、華人相對較少，現在由於周邊房地產發展太快，已經人滿為患了，這個學校有冰球特殊專案，籃、排球、壘球、女子足球水準很高，學校的話劇小組在全國獲過獎，附近的居民藍領較多，該校ESL比例在南素裏和白石的三所中學中最低；第三所公立高中是Elgin Park Secondary School，2011-2012年在284所中學中，該校排名第44位。

南素裏還有一所頂尖的私立中學Southridge School，號稱是培養影響世界人物的學校。設有從學前班到12年級。其小學在全省850所學校中排名第一，中學全省274所學校連續10年排名前三名。由於附近家庭收入較高，所以入學門檻也比較高，家庭背景審查較嚴，學業上也比較突出。學費每年一萬多，贊助也自然是需要的。

商業工業發展生機勃勃

南素裏以獨立屋為主，152街是它主要的商業街。素裏市近年來還加大對南素裏的開發力度，計畫將該區打造成一個全新的“市中心”。 以其“名校”、“豪宅”、“低價”三大亮點，吸引了愈來愈多華裔移民及投資人。業內人士更以“下一站，南素裏”來形容該區的房產發展大勢。

南素裏還在進行Campbell Heights 工業園區的建設。該工業區位於南素裏東部，屬於輕工業和商業園區。占地面積1900英畝。目前一期工程已完工投入使用，有很多知名企業在那裏入住。二期正在建設當中。未來這個工業園能帶來2萬多個就業機會。

南素裏的交通越來越便利。99號省道跨越南素裏，向南直達美加邊境，並於和平門口岸連接5號州際公路交通方便；向北直通市區，貫穿Delta、列治文，並可連接91號公路。南北向的15號省道則連接1號省道以及另一個美加口岸。臨近兩個通往美國的海關關口，10分鐘即可到達美國；在16街與99號省道新修建了高架橋。

由於地緣關係，過往華裔移民置業大多集中在鄰近溫哥華國際機場的列治文及溫哥華西區，但隨著溫哥華西區屋價己大幅飆升；而列治文則因為華人過度密集，部分希望前來“避世”的中國富豪，已同時將眼光投向新開發的南素裏地區。

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柬埔寨金邊房價年漲2成 投資客蜂擁而進

近年來資金外流嚴重，不少民眾將手中熱錢轉往海外市場，力拚房地產高投報標，一名投資柬埔寨的民眾表示，許多人都在貸款後，直接用現金買下柬埔寨的房地產，因為房價幾乎每年成長10％～20％，十分吸引人。 柬埔寨房價成長力道十足，吸引多家建設公司前往推案，預計將於2018年提供萬戶新屋。

海外置產熱，位於東南亞的柬埔寨成為房市新寵。《理財週刊》報導，經營柬埔寨的經理人張耀仁分析，由於金邊精華區域的房價約為每坪25萬元，總價僅300～600萬元，不只大戶能「整層掃貨」，連小資族都能成功入手，房屋交易市況熱烈，蘋果日報報導更指出，目前到柬埔寨的只有四種人，「觀光客、投資客、代銷，以及開發商」。

房仲業者柬埔寨總部董事長Kuy Vat分析，柬埔寨的房市自從2012年起快速飆升，幾乎每年都有10～20％的成長，部分地區房價表現甚至更高，且近年仍持續維持這樣的漲幅。一名投資金邊房產的陳媽媽向蘋果日報透露，自己完全沒有去金邊，就已買下兩戶擁有河景的頂樓住宅；詹姓民眾更說明，由於在柬埔寨貸款的利率要7％～9％，因此很多人幹脆貸款，到柬埔寨直接現金買房。

不過Kuy Vat提醒民眾，由於柬埔寨有大量新屋正在興建，2018年前就將釋出萬戶新屋。因此預估將出現「轉手潮」，「已經有小部分紅單轉來轉去」。

《財訊》也指出，雖然柬埔寨買賣風氣盛行，但因柬埔寨采「人治社會」，投資容易因為政權轉變而翻轉，且當地已有供過於求的出租危機，「韓、日、中也在蓋大樓」，提醒民眾慎防完工期較晚的建物，將面臨供過於求的問題。

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國際酒店公寓投報高達6％　成海外投資新趨勢

出國買房是近年來海外投資主流，接下來，出國「買酒店」將成為新一波投資熱潮，尤其投資五星級以上的國際酒店級公寓，租金報酬率高達6％以上，因具備「高保值性、高投報率、高成長潛力」3高，讓全球頂端投資者趨之若鶩。

國際酒店公寓投報高達6％　成海外投資新趨勢
出國「買酒店」將成為新一波投資熱潮

私募基金積極買國際酒店國際頂級酒店公寓或 villa的投資，買主因為擁有產權，具備「可自住、可出租、可轉售」三大特色，買主可收取租金以換取長期投資收益，或出售賺取差價，因此國際城市的好地 段成為投資酒店級公寓的首要考量，市場上若有整棟酒店出售，馬上有投資財團、私募基金全棟收購，由此可見，全球投資眼光都聚焦亞洲國際酒店。

國際上，投資酒店公寓或villa已成趨勢，Villa型態的投資，包括有Banyan Tree悅榕集團頂級度假酒店、由SCDA規劃設計的巴里島 Alila Villas Soori蘇里區，以及WOHA規畫設計的Alila Villas Uluwatu烏魯瓦圖等。图片1

而酒店公寓方面，隨著全球飯店集團以及私募基金積極在中國併購酒店，這股熱潮正風行中國大陸主要城市，以北京、上海、中國香港、南京為主。

北京、上海、南京如火如荼開酒店式公寓中國經濟強權不容忽視，國際飯店集團看好中國一帶一路、亞投行與經貿優惠條款下，會帶來國際級商務人士往返中國城鎮洽商的頻率變高，進而產生龐大長期出差的居住需求，催生中國一二線城市酒店級公寓商機，包括：半島酒店、四季酒店、勵駿酒店及來自中國台灣的涵碧樓酒店等集團，分別部署在上海、中國香港、北京與南京，這股酒店級公寓商機也朝二線、三線城鎮開始拓展。

中國主要城市的酒店級公寓需求不斷攀升，系因酒店公寓采五星以上飯店服務，房型規格都是行政套房與總統套房的級別，並增加廚房空間和管家服務，提供跨國企業高管人才長期居住生活的酒店服務。

鄉林集團洞燭先機，已在中國各城鎮佈局涵碧樓酒店公寓、Villa和寫字樓（商辦），不僅在華人圈造成話題，涵碧樓集團的全球發展戰略如中國的「一帶一路」，計劃在全球開幕30家涵碧樓酒店，下階段即將進軍東南亞及歐美市場。

國內金控海外投資部高層表示，高資產族佈局海外投資要注意風險管理，已開發國家如日本、澳洲及中國，政策與產業發展穩健，較無風險性，反觀熱門的東南亞國家，如：馬來西亞、印尼不僅有排華暴動疑慮，執政黨變動容易造成政策擺動的隱憂，東南亞雖投資總額低、風險相對高。

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華人瘋狂買房推高房價:日本人哭了

中國人海外購房再現熱潮，曾一度掀起悉尼、溫哥華和美國房價攀升，如今因日元貶值和奧運等因素將眼光投向日本，促使日本當地房價上漲。

華人瘋狂買房推高房價:日本人哭了點擊查看更多日本房產

據報導，之前已經席捲悉尼、溫哥華和美國的中國人掃房熱潮如今又蔓延到了日本：一輛又一輛大巴滿載著來自中國的購房者絡繹不絕來到這裡，推動當地房價節節攀升。

據報導， 北京的房地產中介如今每月兩次組團進行為期三天的東京、大阪看房之旅，一團40人的看房團來這裡的目的就是要尋找海外投資的合適之地。中國房地產投資者開始心儀日本房產，一是因為日元現已跌至22年低點，二是因為看好2020年東京奧運，認定這一題材有望推高房價，複製2008北京奧運帶動當地房價上漲的輝煌。上海買房團不久也將啟動。

據不動產經濟研究所稱，東京的公寓價格現已漲至1990年代初以來的最高水平，兩年漲幅達到了11%，一定程度上，這要歸因於剛剛興起的中國人投資日本房地產的熱潮，不過對於當地人來說，這絕對不是一個好消息，因為房價高的他們難以承受。

中國房地產中介搜房的大阪代理人Zhou Yinan說，需求簡直就像井噴。

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空置即變廢墟 加拿大出租房投資須謹慎

夏季出行的人越來越多，房屋空置顯然不是個省錢的好主意。於是，許多加拿大家庭都紛紛在出行期間準備要出租自家的房屋。在享受旅行的同時還能賺錢，何樂而不為呢?

但是就像賺錢本身就是有風險的一樣，靠出租自家房屋來賺錢同樣隱藏著巨大的風險。

空置即變廢墟 加拿大出租房投資須謹慎

今年居住在卡爾加裏的一對夫婦Mark和Star King就遇到了讓他們頭痛不已的事情。他們在旅行期間出租了自家的獨立屋給4個自稱來小鎮參加婚禮的人，等到回家時卻發現，屋子整個像個爆炸現場，混亂不堪。

原來，在夫婦倆離開才幾個小時，租住的人就在屋子裏開起了一場極為瘋狂的聚會。住在附近的鄰居稱，其間來了一輛聚會的公車，將近100人參加了此次聚會。有鄰居甚至撥打了Mark的電話，告訴他們說員警已經來過他們家很多次了，因為附近的居民已經不堪噪音的滋擾了。

等到Mark和Star回到家，員警已經在他們家等著了。可是卻無法進入自己家，因為根據居住房屋的相關租賃法規，此時租住他們房屋的人仍然是受法律保護的租戶。Mark回憶說：“最終，在我們的多次請求下，他們才開了門讓我們進去，並把參加聚會的客人給疏散了。”

空置即變廢墟 加拿大出租房投資須謹慎

Mark和Star剛進屋子就差點被屋裏的濃煙給熏了出去，他倆和員警都震驚了。滿地的狼藉，地上堆滿了破碎的玻璃和陶瓷片，吃的包裝袋也到處都是，白色的沙發墊被隨意扔在過道上，還被染上了奇怪的顏色。甚至天花板上都沾上了燒烤醬，Mark鞋子裏出現了一個雞骨頭，櫥櫃上還遺留著沒有吃完的生日蛋糕。

員警當時對屋子的描述是藥物催化下的“狂歡”現場，屋子裏充滿著大麻和酒精。這場“狂歡”對屋子造成的損失將近10萬。而這場混亂的罪魁禍首，租賃Mark房屋的人僅僅被判損害罪，罰款5,000。 

空置即變廢墟 加拿大出租房投資須謹慎

所幸的是，Mark的保險公司Airbnb向他們提供了免費的清潔服務和臨時住宿，以幫助他們重新整修好房屋。Airbnb的發言人Jakob Kerr表示說，租住者已經上了Airbnb的黑名單，而且他們會在1百萬主人保證金政策內向租房者提供幫助，以補償其資產所有到的任何傷害，最高賠償款為1百萬。但並不是所有的保險公司都會對短期出租的房屋提供此類的保護，所以大家在出租房屋的時候最好能夠仔細地查看自家的保險細則，以確保已有保險能夠很好地保護房屋免受此類的意外事故傷害。

對此，專家建議出租之前最好通知你房屋的保險公司，並與保險專家確認是否對房屋的保險包含足夠的房屋保險保障;如果不提前通知，有可能保險公司會拒絕支付保額。值得注意的是，大多數的房屋保險只為意外破壞提供保險，而上文裏這種有意的破壞則不在保險的範圍內。另外，想要轉租房屋的人也需要仔細思考一下。因為通常的租客保險政策只能保障出租人的權益，不包括轉租人的權益。因此，大家在出租或者轉租房屋時需要格外小心。

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2015年上半年英國經濟盤點：投資有保障 繼續呈現復蘇勢頭

盤點2015年上半年英國經濟總體情況，大致可以看出英國經濟繼續呈現復蘇勢頭。與歐洲其他發達經濟體相比，英國經濟增長相對平穩；與此同時，作為中國的重要經濟夥伴，中英經貿和投資合作亮點不斷，並助力英國經濟繼續復蘇。

自2013年以來，英國經濟進入復蘇通道。2014年經濟增長更是稱冠七國集團，去年英國經濟出現高增長、低失業、低通脹的“壹高兩低”良好增長態勢。截至今年壹季度，英國國內生產總值（GDP）實現持續增長。

投資有保障 英國經濟繼續呈現復蘇勢頭

值得關註的是，英國就業狀況延續近年總體趨勢持續向好。最新官方統計顯示英國失業率下跌至當前的5.5％，預計在未來幾年繼續企穩，接近充分就業水平。

同時，英國國內出現低通脹環境，甚至出現小幅通縮。統計顯示，英國通脹率在4月份從上壹個月的0.0％降至－0.1％，是自1996年有官方數據以來首次出現通縮。但隨後英國5月通脹率為0.1％，返回至正值領域，表明英國經濟面臨的通縮壓力只是暫時的。

英國經濟復蘇得益於四大產業全線增長，且產業擴張更趨均衡。服務業是英國經濟增長的重要支柱，其產值占國內生產總值（GDP）的比重為78.4％。英國市場研究機構馬基特集團表示，英國服務業需求強勁，新增業務和就業率均持續增長。

為了促進經濟復蘇，英國政府在政策上多方面采取了寬松和扶持措施。目前，英國央行[微博]依然維持著低利率的政策。業界權威人士曾分析指出，英國經濟依賴消費支出和抵押貸款，對利率特別敏感。如果過早加息，不僅會給經濟帶來巨大風險，還會沖擊商業投資。

英國也利用稅務等方面的優惠政策積極吸引外國直接投資促進本國經濟發展。過去多年，英國的公司稅從超過30％下降到了目前的約20％，這與其他發達經濟體相比是較低的。

數據顯示，2014年英國的外國直接投資存量歷史上首次超過1萬億英鎊（約合1.58萬億美元），英國成為歐洲第壹大及全球第三大（僅次於美國與中國）外國直接投資目的國。

國際信用評級機構穆迪公司在其年度英國主權信用分析報告中表示，2015至2016年度英國經濟增長將保持穩定。

2015年上半年，中英經貿關系繼續維持良好的發展勢頭。去年中英貿易突破800億美元，增幅達15.3％。英國成為中國在歐盟內第二大貿易夥伴。

2015全球房產關注度排行榜前10名 西班牙三城市位居前五

全球知名房產信息網站於上週公佈 「全球各國城市置業關注度排行榜」，意大利的首都羅馬出乎眾人意料登上榜單第一位，成為了全球住房交易市場最受關注的城市。此外。西班牙的馬拉加連升3位，成為第二受歡迎的置業投資目的地。

據高緯國際最新發佈的《歐洲房地產貸款銷售市場報告》顯示，2015年第一季度英國商業房產貸款與住房交易額超過122億歐元，達到了一個驚人的高度。僅一季度的交易額就佔2012年全年交易總額的53%，顯示出近三年來歐洲房產銷售市場強勁的上升勢頭。其中，大部分房屋交易紀錄產生於英國、愛爾蘭、西班牙、德國、意大利這幾個歐洲主要的房產市場。報告同時強調，今年第一季度歐洲不僅見證了房產交易額的急速增長，其投資目的地的選擇和房屋交易類型也更加多元化。

今年第一季度歐洲不僅見證了房產交易額的急速增長，其投資目的地的選擇和房屋交易類型也更加多元化

 

高緯國際歐洲銷售主管蒙特羅表示，房產交易活動已經逐漸席捲整個歐洲地區，其中以意大利房產市場的復甦跡象最為明顯。蒙特羅特別提到：「就像我們先前預計的一樣，2015年第一季度意大利房產市場活躍度明顯增加，平倉房屋交易總額超過10億歐元，創造了新的記錄。」報告也指出，意大利今年第一季度的交易總額是2014年全年的2.5倍，龐大的交易量讓意大利在第一季度一躍成為歐洲房產市場第三大最具活力的國家。

2015年1月份歐盟大規模QE政策實施後，隨著歐元區經濟逐漸好轉與歐元急劇下跌，大量房產投資者在第一季度開始轉移「陣地」，將投資資金從傳統的美國、加拿大等傳統投資國家轉入歐洲主流房產市場。高緯國際作出了預測：2015年歐洲各地區房產銷售總額將超過600~700億歐元。

意大利房產投資關注度強勢登頂「兩牙」與希臘殺入前十

意大利的首都羅馬出乎眾人意料登上榜單第一位，成為了全球住房交易市場最受關注的城市

全球知名房產信息網站於上週公佈 「全球各國城市置業關注度排行榜」，意大利的首都羅馬出乎眾人意料登上榜單第一位，成為了全球住房交易市場最受關注的城市。The Move Chanel負責人表示，與西班牙一樣，意大利是從QE政策中獲益最多的國家之一。其在經濟強勁復甦的同時，平均房價僅為2009年高峰時期的70%。除了低房價引起了歐美投資者的興趣外，購房移民計劃也讓意大利成為了亞洲移民投資者的置業首選。

此外，西班牙的馬拉加連升3位，成為第二受歡迎的海外置業投資目的地；在前50名中，葡萄牙14個地區強勢入圍，成為2015第一季度最受歡迎的房產投資國家。分析師認為，葡萄牙自金融危機以來，於第一季度首次出現房價上升跡象，讓全球投資者信心倍增；同時，「兩牙」政府推出的黃金移民政策也吸引了大量的亞洲投資者前去「搶房」，關注度隨之驟增。


THEMOVECHANNEL 2015第一季度全球房產關注度排行榜

 

意大利房價到達「谷底」 租金收益抵達「高岸」

據全球知名獨立物業公司萊坊國際稱，隨著歐元兌英鎊匯率進入7年來最低谷，一些地區的房屋價格已經到達自金融危機以來的最低水平。因此，置業者投資信心由於低房價而顯著上漲。萊坊國際意大利部門主管福西特認為，現在正值傳統的春季銷售旺季，大量優質房屋已經進入交易市場，除了房產商為提高競爭力打起「價格戰」之外，意大利處於歷史低位的房價讓很多精明的投資者開始湧入意大利。

所以，2、3月份來自美國及英國的大量買家前來「抄底」，他們希望能在未來幾年內，從匯率上漲和租金收益中獲得更大的利潤。

福西特提到：「越來越多的人已經意識到意大利房屋價格已經到達曲線的底部，雖然短時間內房價不可能迅速回升，但隨著未來歐元的走強，『止跌回升』是一個必然趨勢，房價已經不可能再跌了。」

投資者在目前歐元匯率處於低谷時期買入意大利房產，可以節省投資成本的同時，也能在租金收益方面獲得豐厚的回報

另一方面，意大利租賃市場一直較為活躍，2014年租賃交易量漲幅超過5%，租金也隨之一路上漲。在房價處於低位但租金持續上漲的情況下，租金回報可達到最大值。在當前匯率及房價水平下，意大利投資回報率大約為5%~7%，如，意大利米蘭的綠色公寓，其投資回報率目前可達到6%。其中，22萬歐元以上的房屋可申請意大利投資移民項目。因此，建議投資者在目前歐元匯率處於低谷時期買入意大利房產，可以節省投資成本的同時，也能在租金收益方面獲得豐厚的回報。

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美國買房 各地售價和要價你清楚嗎？

在美國買房，地點最為關鍵。在某些房地產市場，購房者以不到上市價格的一半買到了房子，而在其他地方，售價則遠遠高於要價。

美國人買房的價錢只是要價的82%

據報導，RealtyTrac的數據顯示，平均而言，在全國範圍內，美國人買房的價錢只是要價的82%。在加州一些房地產火爆的地區，房屋的售價要高出售價的15%。但在佛羅里達州坦帕市，房屋基本上以掛牌價的53%的價格售出。

那麼，在哪些地區售價遠遠高於要價，而哪些地區相反呢？

美國各地的房價