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今年新售出公寓單位中位數面積止降回升，但依然遠低於轉售和租賃市場的面積需求。

近幾年新公寓的面積越建越小，這似乎已是公開的秘密。自從2009年全球金融危機結束以來，房價的一路攀升致使越來越多的新公寓買家開始接受更小的單位面積。

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根據新加坡房地產聯合交易網（SRX）提供的數據，包括執行共管公寓（EC）在內，2014年發展商售出的新公寓單位中位數面積僅為850平方英呎，較2009年的中位數面積1195平方英呎縮水達28.9%。

有八年從業經驗的Huttons地產經紀王偉雄（34歲）受訪時說：「公寓越賣越小的一部分原因是發展商要保證單位總價能令買家負擔得起。但從另一方面來講，面積減小並不代表實用性下降。相反地，比起幾年前，近兩年出售的新項目多數縮小了陽檯面積，而且不再帶有凸窗（bay window），因此設計更高效，實用性更好，同時也幫買家省了錢。」

雖然新私宅市場趨向「小戶型」，但在轉售市場，買家卻似乎沒有在面積上讓步。去年轉售公寓的中位數面積為1249平方英呎，與2009年持平。

對比新私宅和二手私宅買家的面積要求，兩者之間差距從2009年的4.3%拉大至2014年的31.9%。

私宅租賃市場方面，去年租出的公寓中位數面積是1141平方英呎。因此，去年新售出公寓的中位數面積也比租賃市場的預期小了25.5%。

受訪分析師表示，較小的面積也意味著當這些公寓未來進入轉售或租賃市場時將面臨壓力。

更多買家傾向轉售市場

ERA產業主要執行員林東榮說：「我們已經看到更多買家傾向於轉售市場，尤其是對於買來自己居住的買家來說，他們更喜歡較寬敞的轉售單位。」

欣樂國際（SLP）執行董事麥俊榮也表示：「在價格一樣的情況下，如果同一地點有一個新的小型單位和一個幾年前建的相對寬敞的單位，越來越多租客傾向於後者。」

但麥俊榮同時指出，小型公寓單位是否有投資潛力和地點有很大關係。「如果公寓靠近地鐵站和商場，上班和生活都很方便的話，相信還是有租客或買家心儀。反之，如果地點很不方便，就算價格較低可能也會無人問津。」

然而，今年的新私宅市場出現轉折。截至5月21日，今年新售出私宅的面積中位數反彈至990平方英呎，較去年上升16.5%，也是2010年以來的最高值。這一數據是基於1953宗新私宅交易得出。

麥俊榮表示新售私宅面積變大的原因有兩點。首先今年有更多EC項目推出市場，而EC單位的面積通常比純粹的私宅來得大。在今年銷售業績前六名的項目中有三個屬於EC，分別是裕廊西的LakeLife，榜鵝的The Terrace和盛港的百麗軒（Bellewaters）。其中LakeLife售出單位的中位數面積達1194平方英呎，The Terrace和百麗軒的中位數面積則分別為1173和1098平方英呎，它們都對整體市場的中位數面積上升有推動作用。

其次，他認為一些買家的確擔心市場上的小型單位有供應過剩的可能性，因而在出手時更加謹慎。

在租賃市場，今年以來租出公寓的中位數面積則較去年繼續縮水3.6%，降至1100平方英呎。

隨著更多小型單位的竣工，林東榮認為未來租出的公寓面積還將進一步縮小。

在轉售公寓的中位數面積保持穩定的情況下，新私宅的面積雖有反彈，但依然比轉售市場的面積需求低了20.7%。

雖然一手和二手市場之間的面積差距依然很大，但分析師認為開發商的首要目標還是保持總價可以被買家消化，因此他們不太可能向以前一樣推出太多大型單位。

麥俊榮提醒投資者，在出手購買小型單位之前必須換位思考，把自己想像成租客，反問自己是否喜歡居住在這裡、地點是否足夠方便。

近期的新加坡私宅市場，整體上面對銷售疲軟、房價逐步下滑的局面，因為自新加坡政府推出總債務償還比率（Total Debt Servicing Ratio，簡稱TDSR）框架以來，買家的買房意欲持續被壓抑著。

儘管轉售私宅（也稱二手房）的價格，比發展商推出的新私宅單位（也稱一手房）來得低，但買家更喜歡在總償債率限制之內選購後者，因為新房的設計總是更加新穎。

然而，在新私宅推出市場中，買家對價格十分敏感。在當下這種淡靜的市場中，房子如果沒有什麼獨特的賣點，買家就會猶豫不決。

最近開盤的兩個新私宅項目——義順的北園公寓（North Park Residences）、巴特禮的綠盛邨（Botanique@Bartley）能取得很不凡的交易水平，因為前者的賣點是其綜合發展概念、後者的賣點是典雅別緻的居住氛圍。

比起購買轉售單位，人們從發展商手中購房可要被動很多。購買轉售單位時，買家經常需要細心地搜尋物有所值的目標，並積極反覆地商談價格。但購買新推出單位時，買家只能接受或拒絕發展商的定價。

在市場低迷不振的時候，發展商為了挽留顧客，要麼得一次過削低所有單位的售價，要麼就得進行批量的降價。

這種根據發展商制定標準價格，來售賣所有單位的做法已實行了幾十年。然而，買家的偏好和要求如今已變得更加多元和易變，發展商或許是時候重新思考它們定價的機制。

市場走低時，推出新房的發展商或可考慮，騰出一部分的單位讓買家討價還價，而這部分的單位可佔總單位的大約15％。

這些單位可以是整個項目中的「最弱一環」，發展商或許可預先設定一個底價。有興趣的買家可自行出價，發展商可在一個星期後通知買家，接不接受買家的出價。此前，任何一方都不必正式簽約。

其他以標準價位購買更優質單位的買家，或許能接受這種方案，因為畢竟他們購買的單位，在轉售價和投資潛力方面都將有更好的表現。

這個策略的好處在於，它讓買者更積極地參與買房洽談，發展商也更可能在淡市中達到最低的銷售指標，而「最弱一環」的單位也能以具競爭力的價格售出，又不會影響到其他單位的標準價位。當然，這其中還有很多事項需要制定，但這個建議值得深思。

新加坡的房地產降溫措施近期內解除的可能性相當小。不過，如果這些措施能微調的話，或許轉售私宅市場與新私宅市場應當加以區別對待，因為轉售市場的需求和價格都受到重挫。

降溫措施和貸款限制的出發點是確保大眾買房時要量入為出。一間轉售私宅的價位可比新房低20％，買家的資金經常已籌措到位，所以他們的買房決定一般很謹慎。當轉售交易完成時，他們幾乎馬上就得開始全面融資。相對而言，新私宅的買家會選擇漸進式的付款方式。

有鑑於此，當局可考慮針對已建成的二手房銷售，放寬條規。譬如，縮短目前轉售時需支付的賣方印花稅的四年持有期。

對於直接向發展商購買新房的轉售買賣，持有期仍可以是四年。但購買轉售單位的買家要脫售房子時，該期限可降至兩年。新加坡公民在轉售私宅市場中購買第二套房子時，亦可免去額外的買方印花稅。

總償債率限制自2013年6月施行至今，已近兩年。期間，市場中已積累了一些潛在需求。與其購買新推出私宅，那些融資備足的自住型買家或許可以考慮近幾年落成的轉售單位。

這是因為，在更多新項目今明兩年落成的大趨勢下，這些已落成單位的轉售價格，會變得更有吸引力。不過，那些純粹是為了投資而想購買新落成單位的買家可要止步了，因為租賃市場中的競爭將加劇。

其實，2013年或那之後落成的私宅公寓都擁有現代化的設計和很不錯的設施。相對而言，自去年起亮相的一批新項目，其實並沒有什麼更優越的設計。這是因為總償債率限制自2013年年中實行後，發展商得壓低成本，以好價格吸引顧客。另外，精明的轉售房地產買家，會注意到大量的住宅仍待出租，並可依此進一步把價格壓低。

房地產買家近年來覺得99年地契的新私人公寓售價，已逐漸逼近永久地契的新私人公寓。

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萊坊（KnightFrank）數據顯示，全國99年租賃地契與永久地契公寓之間的整體價格差距，在2012年跌破30％。一些特定地區，如歐南園一帶的租賃地契和永久地契公寓的價格差距，也從2011年至2012年的55％，顯著縮小至2013年至2014年的12％。

針對永久或近永久地契和99年地契新公寓的價格差距為何縮小，仲量聯行（JLL）研究與諮詢部新加坡董事王德輝說：「這主要是因為新推出的永久地契公寓減少，使到99年租賃地契新公寓成為常態，尤其是在中央區以外的地點。」

「這是一種買家別無選擇的情況，尤其是接近組屋區的郊區地點，推出的新項目幾乎清一色是99年租賃地契項目。」

世邦魏理仕（CBRE）東南亞研究部主管沈振倫表示，買家一般還是傾向於購買永久地契新公寓，但如今租賃地契新公寓成為常態，他們就更容易接受價格差別不太大的後者。

他表示，永久地契和99年租賃地契新公寓的價格差距，過去五到10年裡正以更快的速度縮小，以前的差距可能有20％至30％，現在可能僅10％。

在核心中央區（CCR），永久地契新項目「6 Derbyshire」在5月份的每平方英呎中位尺價為1876元。該項目位於第11郵區，靠近諾維娜地鐵站，預計於2017年落成。

同樣位於核心中央區的99年地契新項目「蘇菲雅山莊」（Sophia Hills）在5月份的每平方英呎中位尺價則為1846元。該項目位於第9郵區，靠近烏節和多美歌地鐵站，也將於2017年落成。

儘管在新推出市場方面，永久地契和99年地契的價格差距似乎有所拉近，但受訪分析師表示，就整體市場而言，兩者之間的差距也視房地產的落成年份和所在地點而定。萊坊諮詢與研究部主管陳姳潓說：「比起地契，地點仍是最重要的因素。」

她提供的數據顯示，全國99年租賃地契與永久地契非有地私宅的整體價格差距，去年回彈至47％（見圖表）。然而，各地區內部的價格差距情況很不一樣。

核心中央區去年的價格差距僅為14％，其他中央區（RCR）的則顯著上升至61％；中央區以外（OCR）的則顯著滑落至負5.7％，意味著當地的租賃地契公寓反而比永久地契公寓更貴。

剩約30年租賃地契住宅價值只是新住宅的20％

戴德梁行（DTZ）研究部副主管李乃佳提供的數據則顯示，中央區以外、落成不超過十年的租賃地契非有地私宅與永久地契非有地私宅的價格差距，過去六年沒有改變（見圖表）。

王德輝指出，永久地契公寓和99年地契公寓的最主要分別在於，就算永久地契公寓的建築本身已老舊得不值分文，其地皮始終擁有價值；但租賃地契房地產價值卻會逐年不斷下滑。

他說：「有交易顯示，只剩約30年的租賃地契住宅，價值只是新99年租賃地契住宅的20％，但新99年租賃地契公寓的購買者，並不會為此忐忑不安，畢竟他們的租賃地契還很新，地契年份縮短帶來的相關問題只會在數十年後浮現，屆時他們早已提升並搬離房子。」

李乃佳指出，租賃地契公寓過了一定時間，約20年至30年，其價值會越跌越快，因為它們的房貸選擇會遞減，造成買房成本遞增。反觀永久地契公寓可重新發展，但有數十年屋齡的租賃地契公寓卻沒這種選擇。

李乃佳也表示，租賃地契公寓通常比永久地契公寓更容易負擔，在總償債率框架（TDSR）和額外買家印花稅（ABSD）措施下，總售價更低的租賃地契公寓也就更吸引人。此外，租賃地契公寓的租金回報率通常也比永久地契公寓來得高。

《全球房地产指南Global Property Guide》针对94个国家主要城市提出投资研究报告，在日本、马来西亚、柬埔寨等国人热中海外置产的国家裡，大马首都吉隆坡以四颗星拿下长期投资评比的冠军。

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该报告显示，日本东京的租金收益虽然有 5.02％，但长期投资评比却只有两颗星。主因为90年代经济泡沫化之后，日本便陷入失落的十年、二十年，首相安倍晋三为挽救日本经济所发的三支箭，纵然 稍微挽救经济，却依旧欲振乏力。加上日本政府公佈的人口老年化资料指出，截自2014年10月1日，每4位日本人中，至少就有1人超过65岁，也增添外国 人置产的隐忧。

三国中租金收益最高（5.33％）、GDP快速成长的柬埔寨金边，长期投资评比也仅获得两颗星。以现况来看，柬埔寨逐步走向自由市场经济，然而该国宪法规 定只限本国人能拥有土地所有权，外国人只能买二楼以上的公寓，加上政府财政收入依赖外国援助，经济体系容易受到外部因素影响，外资进场必须考虑风险。

评比拿下四颗星的马来西亚吉隆坡，租金收益（4.57％）反而不如其他两地亮眼，业者分析领先原因，马来西亚人均GDP在东协国家位居第三，仅次于新加 坡、汶莱，另外人口平均年龄仅25.1岁，有人口红利强劲支撑，未来发展潜力较大；不过租金收入税赋较高，是国人投资前不能忽略的重点。

亚太国际地产分析师张汉超表示，2014年中國台湾法人、个人海外投资不动产的金额高达740亿，今年更有机会叩关千亿。「钱」进海外除了要安全获利、租金报 酬率，建议还要比较长期的投资效益。