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加拿大 | 不可小觑的“宅妝”Home Staging 投资回报率超300%！

房屋的卖家都会希望自己的房子可以在同类的房屋中脱颖而出，并能在最短的时间内卖出一个好价钱。那么如何才能让人们一见钟情于你的房屋，又甘愿为之掏空腰包就是一门值得研究的学问了。

在市场上房屋就好比是商场货架上的商品，想要在诸多同类商品中能过引人注目，精美考究的包装是关键，因为第一印象的好坏直接影响了人们对商品乃至房屋的直观感受，也很大程度上影响了人们最终的决定。其实对任何一件美的事物都难以抗拒的人们，在看到房屋的那一刻就已经对房屋有了自己的打分，印象分数高便能让人们更容易记住，也就能更容易的被高价买走。专业的 Home Staging其实为的就是包装您的房屋，使它能更完美的呈现给潜在买家，让更多买家为之倾心、打出高分，最终认定那是他未来的家，即使花重金购买也在所不惜。

Home Staging 如何帮助售房？

人靠衣装马靠鞍，房屋也要靠 Home Staging 来美化。售房前的 Home Staging 要换位思考买家的心理变化，以买家感受放在首位，要把自己的房屋假定成买家的房屋进行装饰改造。这种装饰如今有专业的 Home Staging 设计师进行设计，他们会根据您房屋的实际情况，合理布置您的家具摆设、装饰点缀；更换地板材料、窗帘和墙面色彩；修正花园草坪等等，从而突出房屋的优势、巧妙隐藏一些弱点，房屋也不再间间独立而是成为一个整体，使得人们会情不自禁从外到内的连连称好。

有相当充分的数据支持显示经过 Home Staging 装饰的房屋能够在更短时间内成功售出，平且价格也远高于没有进行 Home Staging 的普通房屋，因为购房者对于房屋的感受在进门几秒就有了判断，平且有超过半数以上都愿意为已经能够入住的房屋支付更高的价格。

Home Staging 现今已经成为房屋交易中的一个重要环节，被越来越多的人所接收，专业程度也与日俱增。这种发展也都归功于它实质性的利益回报，售房者对于Home Staging 的投资回报率平均超过 300%。

Home Staging 主要有哪些方面？

勤劳勇敢的中国人凡事喜欢亲力亲为，想要自己动手 Home Staging 一下自己的房屋可能没有专业人员来的那么高端大气上档次，但也能做到整整洁洁温馨的家。

外观养护——卖房前修剪草坪，让花园更有生机是非常重要的。人们进入房屋首先要走过门前车道和两旁的绿化带，要是这里脏乱不堪，可以想象买家的对房屋的期待将会降低不少。美丽的花卉和平整的草坪总是让人忍不住多看两眼，精心装扮的花园也能体现房主的生活情趣、个人品味。其实妆点房屋门前，让别人开始便能留下一个好印象既不会太昂贵也不会太费事。另外，有关外观方面还最好要检查一下外墙和烟囱情况，风吹雨打这些难免会有一些破损，让外观更美丽能给第一印象加分不少，粉刷一下房屋外墙面也能增色不少。

室内清洁——自家住着的房子东西爱怎么放就怎么放，为了方便什么都往能够得着看得见的地方摆，每每结果都是台面上、角落里零零散散放着各色的生活用品，有些不拘小节的人还放的东倒西歪。这种做法在售房时却是要非常注意，因为人们对于干净整洁的环境比较有好感，整洁的室内布置不仅能让房间明亮开阔，也让人们又亲切感，更容易让人潜意识认识到这会成为我的家，而不是别人的家。售房前给房屋来个大扫除，藏起过于破旧的物品，并将散落的生活物品归纳收入橱柜内，展现您对房屋的爱惜。

家具摆设——家具能体现屋主品味，也能传达房屋的格调，高档的家具、合理的布局总给人带来一种极强的视觉冲击。现实例子证明相当一部分买家由于过分喜爱室内家具会要求买房时能够将家具一并购入。即使没有高档的家具，您也可以自己根据房屋的实际情况调整家具的位置，把家具摆放在房屋内更合适的位置和角度，再放上一些装饰（比如花卉、布衣等），用充满巧思的软布置来包装一下，家具的材质虽不能改变，但质感可以无限提升。

地板更换——实木地板是家居装潢里的重要一关，更换实木地板能抬升售房价格的例子也实在是数不胜数。经过多年使用的地毯再清洗也难免有些肮脏感，要本就是容易显旧的颜色那掉价的感觉就更明显了，相反锃亮的实木地板的质感就显得高贵不少。如今市场上的实木地板种类繁多，美观又经济的选择也非常广，投资虽小，但卖房时您就会发现回报却是相当的好，所有如果有条件的话还是应该在售房前考虑更换地板。

墙面粉刷——住过几年的房屋墙壁总会有一些斑渍，有些质量不好的还会出现裂痕，售前粉刷墙面和天花板也是一项小投入大回报的工程。要是感觉整片整片的空旷墙面略显单调，适当的加一些绘画、镜面、铁艺也是不错的选择，一下会减低房屋空荡荡的冷清感，还会增加艺术气息。这里特别要提醒的是，如果您的墙面颜色太过个性或夸张也有必要做一下调整，毕竟不是每个买房者能够懂得了您的美感理念，想要吸引更多买家就要把房屋装饰的能符合更多人的审美。

售房者对于Home Staging 的投资回报率平均超过 300%

细节一个也不能少

为了提升房屋水准以便得到好价钱，填补裂缝、防水防漏、检修管道、检查卖房时一并出售的家电用品等等也不容忽视。有些聪明的卖家知道其中的玄机还会选择一次性投资重新装修还把老旧的家电换成全新的，“一分价钱一分货”大费周章的整修翻新之后往往都能卖上一个客观的价格。

房屋千万不能有异味。养宠物、吸烟、爱烹调的人家很可能会有一些“特殊”的味道。这些味道又往往会被人感到不适，让潜在买家一下失了兴趣。人们大都喜欢在淡雅芬芳的环境下生活，您可以在这些可能产生异味的地方着重点上一些带香味的蜡烛、放上香片，也可以喷洒一些空气清新剂。不论视觉还是嗅觉都要让看房的人们感受到温馨和怡人的家居舒适感。

避免一切带有个人色彩、宗教色彩的装饰，让房屋显得更中立，更“海纳百川”，更大程度的吸引来自不同地区、不同文化背景的买家。

Home Staging 的目的其实非常明确，就是要提高出售速度，增加出售价格。有时候小小的投资付出会带来意想不到的额外收益，相信只要合理巧妙的运用 Home Staging，您的售房过程将会获益更多。

江晓清专栏全集：

华人顶级经纪江晓清解析加拿大房产投资

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美国 | 2016年第二季度旧金山湾区房地产报告——硅谷

导言：旧金山湾区九县6月的中间房价再次打破纪录，涨至75.5万美元，反映出目前湾区的房市正处於“房价高丶供应少”的情况。就业强劲和超低利息的持续依然有力地支撑着房市，不过春季房市紧迫感减弱，买家变得更为挑剔和谨慎。因刚需买房意志坚定的购房者不再需要在市场上屡败屡战，现在通常很快就可以拿下满意的新居。让我们来逐一看看旧金山湾区各个区域的最新房市情况，本期介绍的是位於旧金山湾区南部，高科技事业云集的美国加州圣塔克拉拉谷，别称硅谷。

旧金山湾区地区分布

尽管第二季度硅谷地区的房价比去年有所增加，但市场体现出了逐渐正常化的迹象。价格战仍然是硅谷无法更改的事实，但具有吸引力且定价合理的房产普遍能获得两到四个报价，而去年春天这样的房产能吸引六个以上的报价。与前几个季度相比，购房者在报价时更加保守，很少会在房产一挂牌上市就蜂拥而上。卖家——特别是抱有不切实际价格期望的卖家——很少愿意解决其房产的问题。

尽管定价300万美元以下的房产能够很快售出，但高端房产市场的销售速度有所下降。高端房产——即2000万美元以上的房产——通常需要降价以吸引买家。

硅谷各个社区的房产年销售量有所下降，伍德赛德与波托拉谷的下降尤为明显。20%的房产没有在当地的房源共享系统（MLS）登记，较上一季度的30%有所下降。

硅谷房产中等销售价位（2015年6月—2016年6月）

硅谷月度可售房源量（2015年6月—2016年6月）

硅谷房产平均市场停留期（2015年6月—2016年6月）

硅谷线下交易的房源百分比（2015年6月—2016年6月）

硅谷房产销售价位与初始价格的百分比（2015年6月—2016年6月）

2015年与2016年第二季度硅谷房产就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

房市前景预期

在剩下的夏季时间内，该地区的销售活动将保持平稳，尤其是在最近房产储量有所增加的情况下。购房者度假归来，学校开学后，我们预计秋季市场将真正活跃起来。

马克•麦克劳林专栏全集

旧金山湾区房地产精英太平洋联合国际分享投资宝典

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英国 | 伦敦Luton卢顿机场停车位投资计划： 12年包租，净租金回报132%

8月4日，英国央行宣布降息至0.25%，这是英国2009年3月来的首次降息，也是英国央行32年以来的最低利率。消息一出，英镑兑美元等绝大多数外币应声跳水，对于海外房产投资者而言，最直接的影响是英镑兑美元等外币再次贬值，按美元、人民币等多数外币多数外币计价，更加便宜。

伦敦Luton卢顿机场停车位投资

12年包租，132%净租金回报，999独立产权
价格：25000英镑/个车位
开发商Park First 统一管理
投资门槛低，租金回报高，买到就是赚到

伦敦卢顿机场介绍

英国第7大机场，伦敦地区第4大机场，世界排名第137，全英人流最大的机场之一

2015年新增6家航空公司、20条新航线，包括纽约、哥本哈根和维也纳，从卢顿机场出行，可达174个目的地。全球第十大航空公司易捷航空总部，Monarch Thompson Airways 和 Ryanair的总部坐落伦敦卢顿机场。

机场周边交通

卢顿机场2小时车程内居住着英国1/3的人口，距离M1公路1oa路口仅3公里，22分钟车程即可到达伦敦市中心，项目距离机场仅4分钟车程，是距离卢顿机场最近的长期停车场，比机场官方停车场距离更近、更便捷。

机场客流量促进停车位需求

英国政府投入1.1亿英镑用于卢顿机场扩张计划，包括航站楼改造、优化客户体验，增加200%机场的购物面积，增强安保系统、增加高端贵宾室服务等。据卢顿机场相关数据显示，2015年卢顿机场客流量达1200万人次，2020年扩张计划完成后机场客流量预计将，增加50%，达1800万人次，每日人流量预计达到3.2万人次。

停车位供不应求，投资前景相当可观

极大的旅客流量，刺激机场车辆停放的需求，在2016年4月公布的，15亿卢顿城镇改造投资计划中显示，有55%的旅客驾车前往卢顿机场，日需停车位数量是17600个。目前卢顿机场停车位数量13000 个，仍然有4600个停车位的缺口，本项目总共有2000个停车位，在市场供不应求的情况下，意味着卢顿机场的停车位将水涨船高。物以稀为贵，占领机场停车位，就是占领伦敦未来置业新商机，未来投资前景相当可观。

投资门槛低、回报率高项目投资仅为25000英镑/个停车位，低于英国皇家测量学会（RICS）37500英镑/单个车位估值，成功避开英国房产投资印花税征收阈值，土地管理局登机买方名下的独立地契（交易完成后3-6个月），长达999年可独立土地所有权，让您畅享项目给您带来的优越条件。

6年包租66%回報率，6年包租期後，自動續租6年。購買無任何手續費，購買流程簡單，無需出境辦理，專業物業公司管理、業主無需打理，不限量購買

开发商Park First 提供12年包租，132%回报率，投资无风险

第1-2年租金回报达到10%
第3-4年租金回报达到11%
第5-6年租金回报达到12%

6年包租66%回报率，6年包租期后，自动续租6年。购买无任何手续费，购买流程简单，无需出境办理，专业物业公司管理、业主无需打理，不限量购买。多样的投资收入选择，降低项目投资风险，更为您带来无限的增值收益。

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加拿大｜为冷却温哥华房市卑诗省瞄准魁省投资移民

为冷却温哥华房市，卑诗省政府8月2日实施了对外国买家加税15%，但似乎还觉得不够，政府正考虑如何阻挡魁省投资移民流入温哥华。

每年搬去温哥华的魁省投资移民家庭数估计有1,400个。如每个家庭购买一栋房子，那这些交易将占当地房市销售量的5%

一周内实施对外国买家加税15%，已引起温哥华房市震动，不过，据《南华早报》报道，卑诗省长简蕙芝还瞄准了魁省投资移民计划，正在与魁省政府商讨修改措施，因为这些投资移民有加拿大永久居民身份，这15%的税对他们不适用。

简蕙芝对媒体的说法是，魁省政府希望投资移民留在本地，这是魁省投资移民计划的原意。“所以，他们在考虑怎样修改这计划，保证投资移民留在本省，在本地消费。”

卑诗省长甚至说，他们将与魁省政府合作，保证魁省投资移民计划是“为魁省的，而且只为魁省”。看起来，简蕙芝相信，魁省投资移民是温哥华房价高热的原因之一。

对于卑诗省的行动，多伦多资深移民顾问黄国为说：“因为房市的民怨越滚越大，要影响到移民政策了。”

投资移民对温哥华房市的潜在影响

据估计，加拿大之前的投资移民计划，自2002年以来吸引了超过6万富人去温哥华，其中很多是中国人。因为该计划被批评为花钱买身份，加上投资移民登录后的报税收入很低，联邦政府在2012年停止接收申请，后来干脆取消了该计划。

魁省保留了其投资移民计划，要求投资额增加到80万加元。新收的申请曾设了区域名额分布，比如目前一年的新申请为1,900个申请，其中1,330个（70%）给了中国大陆、中国香港及中国澳门。以前没限制时，90%的名额都被中国人占用。

在过去的这些年，魁省投资移民有三分之二去了温哥华，剩下的去了多伦多。按《南华早报》报道，每年搬去温哥华的魁省投资移民家庭数估计有1,400个，如每个家庭购买一栋房子，那这些交易将占当地房市销售量的5%。如他们买房的均价是250万，他们占的销售价值会是12%。但政府统计数据显示，投资移民在加拿大非公司名义的投资中，63.1%投在房地产上，就是说，他们其中很多人不止买一栋房子。

修改移民政策对魁省不一定有利

卑诗省政府对温哥华房市外国买家加税15%，是为改善本地人对居所的承受力，解决房市导致的民怨问题。温哥华移民律师李克伦（Richard Kurland）提出了一个建议：要求魁省投资移民必须在魁省报税，包括登录前3年及登录后5年，否则，他们的80万投资被没收，归魁省政府所有。

李克伦的解释是，这样做的话，魁省不用改计划，因为对守规矩的投资移民没影响；投资移民不会登陆后回原住国，从而不在加拿大缴税；不会再有投资移民从蒙特利尔搬去温哥华的问题。

加拿大很难通过法律限制投资移民不离开魁省，黄国为解释说，政府知道，90%以上的投资移民不留在魁省，因为按他们的驾驶证、健康保险及报税情况就会知道他们住在什么地方。政府一直没办法阻止他们离开魁省，是因为加拿大的人权宪章保障人们有自由迁移的权利。政府曾经讲过要从严执行移民政策，但都是吓唬人而已。

不过，黄国为认为，用投资移民的80万资金来保证他们留在魁省，不容易兑现，魁省政府会谨慎行事。他说，每个投资移民给了魁省政府5年80万无息贷款，联邦政府也会给相应的移民安置费，如果这些移民去了外省，魁省还节省了开支。而且，从理论上说，魁省政府不是必须要去配合卑诗省政府。

他说，很多魁省投资移民只付20多万利息就拿到了身份，那80万投资是基金公司借给他们的。魁省本可以要求他们必须自己拿出80万，但却没这样做。

卑诗省加税或鼓励投资移民

黄国为认为，温哥华房市对外国人增加了15%的税，会鼓励更多富人通过投资的方式移民加拿大。他说，目前的魁省投资移民，只需付20多万元的利息就拿到永久居民身份，如果他们去温哥华买了一栋200万的房子，就节省了30万元的税，这已经高于他们移民时付的20多万加元了。

“这是始料不及的。”他说，估计会有更多人想投资移民。中国投资者通常买高端的房子，他们会这样算这笔账的。

“因为人们喜欢在温哥华定居，所以，新政策会带旺所有省份的省提名企业家移民。”黄国为说，有些小省份，投入10多万加元，就可按企业家计划移民。另外，温哥华有了这15%的“挡火墙”后，房市这把火可能会烧到多伦多等城市。

已经有经济学家提议，多伦多房市也对外国购房者加税，安省和多伦多政府都表态要密切关注事态的发展。

据《赫芬顿邮报》报道，按国际货币基金组织（IMF）公布的信息，给钱就能获得身份的移民计划中，加拿大在世界上还不是最吃香，从要求的投资额看，排第一位的法国要求1,457万加元，加拿大的魁省排在第6位、爱德华王子岛（PEI）排在14位。

（据互联网报道）

美国 | 投资纽约期房要怎么买？了解新房“投机”的利与弊

在国内你可能会经常听人说起期房或买楼花，这也就是在房子还没有盖好之前先以合约买了下来。通常这种现象以公寓期房为多，一般的高层公寓建造期需要两年至三年，购买者提前买入一个单位的权利，支付款大约在百分之二十左右，等全部工程完工可以交房的时候买家才支付剩余的款项。在纽约购买期房的时候你必须考虑以下各种优点和缺点，因为期房是一个长久的投资不是每个人都适合：

期房增值率高但是…

自美国2008年的次贷风暴以来，纽约有很多开发商大量的收购土地以为将来房市复苏的时候推出更多房源来赚取利益。纽约的期房计划都必需向市政府申请，定价也必须被总检察长签署同意。开发商一般都考量期房的建造时间和未来房价来做预测。比方说期房在开盘时的价格为最低点，然后慢慢的向总检察长申请价格修订。纽约期房一般都会花上三到五年的时间建造，如果你在开盘时买入那你的增值率不久很乐观吗？但是，期房的投资门槛很高，在曼哈顿很多期房最低价格为一两百万起跳。

在曼哈顿很多期房最低价格为一两百万起跳

什么时候买期房更合适呢？

买期房，你只能看到图纸，沙盘，对于将来楼盘盖好后的质量，只能依赖你对开发商和计划的信任程度。期房是直接从开发商手里买，你可以选择自己喜欢的户型，楼层或朝向。不过，纽约的开发商会限量的推出房源，因为这样可以避免房源过剩导致房子在市场上挂太久。一般开发商会推出最容易卖出的新楼盘，如价格比较低，较小或朝向比较好的单位。只要开发商卖出15%的楼盘，他们可正式的向总检察长申请实行计划。在此之前，买家可向开发商议价因为开发商很有可能为了达标和让计划能顺利进行而给买家打折。不过，这种现象在纽约是罕见的因为开发商都只给朋友圈先购买。

买期房的时机仍依情况而定，在纽约房价飙升的时刻开发商都不愿意议价，而且也要你承担他们的一些费用（转让税和卖方律师费）。如果你在房市不景气的时候购买期房，你不但可以议价而且也可以豁免一些过户费用。纽约在2016年开始迈入期房高峰期，新楼盘已达五年的需求量，我也在今年成功的为客户向开发商议价，所以今年可能会是期房的投机时刻。

期房的建造风格有何差别？

在纽约很多开发商都用上了名设计师和建筑师。许多期房都有宽倘的格局和以简约风格为主，例如：开放式厨房配不锈钢的厨具，特大的玻璃窗和完善的大楼配套设施。这些期房的建造风格主要卖点是耐看，毕竟房子要在几年后才可入住，所以设计师必需用上最新最时尚的设计。有些期房是以旧楼翻新，开发商会保留房子的格局只做基本的装潢。

期房要在几年后才可入住，所以设计师必需用上最新最时尚的设计

买期房要如何支付？

当你选择购买期房后，每个开发商都会有不同的支付配套。一般都是在签合约时付10%，然后6个月后再付另外10%，剩余的款项可在交房时才付。此外，期房的合约都会说明不可有资金应急的条款（Financing Contingency）。这意识是不管在任何情况下你都必须在交易日当天付出完整的资金给开发商，不然开发商有权充公那20%的订金当毁约罚金。买家可向银行贷款不过开发商不会因为贷款没通过而让你解约，因为最终这样会提升开发商回收太多卖不出的房源的风险。

出租率会好吗？

当你完成交易后，你的房子可开始放租不过你可面对租凭市场的竞争。在过去这几年里，纽约有很多外国投资客买了期房做投资，这导致今年的出租房过剩和竞争激烈。单在同一栋新楼内就可看到很多新房源，为了减少损失惟有调整租金吸来引住客，不过这种现象都是暂时性的。纽约每年都有大量的学生和上班族因为工作调遣到纽约来，所以租凭市场是很活跃的。

期房可以转手吗？

如果你在房子完工之前想卖，法律上称之为合同转让，转让合同必须要得到发展商的书面同意才可以转让。有些开发商同意买家转让，但是他们会收取一定的费用；有些发展商不同意你转让，那你就必须要支付全款将房子买下来之后才可以出售，不过你必需计算所有的费用在内才可知道真正的盈利。

期房会有哪些过户费用？

期房的过户费用比买二手房来得高。以下的费用只供参考：

房权费用如：政府机构搜索费、登记费、豪宅税（只限于100万以上的房子）律师手续费和其他杂费。
付给开发商的费用：转让税和卖方律师费
大楼额外费用：驻楼经理住所的股份（这都需以开发商的计划而定，不是每栋楼都有驻楼经理居住在内。）和大楼周转资金（一般是两个月的物业费）。

在购买期房前，必须先了解开发商情况，观察周围的环境发展

在购买期房前，必须先了解开发商情况，观察周围的环境发展，还需要了解设计师情况如他以前设计的楼盘的特点。在看楼盘的宣传册时，判断真实性及开发商是否真的能够达到宣传册的效果。在购买时，找有经验房地产经纪提供你有利的数据和信息如现在期房周围的房价，新楼的均价，建成的时间，预测到建成时的价格和租金。要考虑通胀指数和过去几年的楼价上升情况。投资是目标预测，要比较现在和未来的价位，看看期房的定价是否合理。另外，还要详细了解房子的特点。聘请一位好的律师也很重要，有经验的律师虽然收费比较高不过他能够给你更大的保障而且也能为你提供完善的法律咨询，毕竟投资房地产不是小数目，千万不要因小失大。

太平洋联合公司继续为居外用户带来旧金山湾区房地产市场季度报告。经过几年急速的价格上涨与漫天要价，旧金山的市场在第二季度逐渐趋于正常化。销量仍然稳固，但房产在市场上的滞售时间比以往几个季度更长。尽管旧金山市场仍向卖家倾斜，但正在缓慢地向更加平衡的状态发展。【阅读原文】

Anthony Tam专栏全集

Anthony Tam开启您的纽约房地产之旅

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美国 | 2016年第二季度旧金山湾区房地产报告——旧金山

旧金山湾区地区分布

旧金山区域界定

旧金山区域细分

旧金山被划分为10个不同的区域，其中的每一个区域都包含几个不同的社区：

区域1: Inner Richmond, Central Richmond, Outer Richmond, JordanPark/Laurel Heights, Lake, Lone Mountain, Sea Cliff.

区域2: Outer Sunset, Central Sunset, Inner Sunset, Outer Parkside, Parkside, Inner Parkside, Golden Gate Heights.

区域3: Pine Lake Park, Merced Manor, Lake Shore, Lakeside, Stonestown, Merced Heights, Ingleside, Ingleside Heights, Oceanview.

区域4: Balboa Terrace, Diamond Heights, Forest Hill, Forest Hill Extension, Forest Knolls, Ingleside Terrace, Midtown Terrace, Miraloma Park, Monterey Heights, Mount Davidson Manor, Sherwood Forest, St. Francis Wood, Sunnyside, West Portal, Westwood Highlands, Westwood Park.

区域5: Buena Vista/Ashbury Heights, Clarendon Heights, Cole Valley/Parnassus Heights, Corona Heights, Duboce Triangle, Eureka Valley/Dolores Heights, Glen Park, Haight-Ashbury, Mission Dolores, Noe Valley, Twin Peaks.

区域6: Alamo Square, Anza Vista, Hayes Valley, Lower Pacific Heights, North Panhandle, Western Addition.

区域7: Cow Hollow, Marina, Pacific Heights, Presidio Heights.

区域8: Downtown, Financial District/Barbary Coast, Nob Hill, North Beach, North Waterfront, Russian Hill, Telegraph Hill, Tenderloin, Van Ness/Civic Center.

区域9: Bernal Heights, Central Waterfront/Dogpatch, Inner Mission, Mission Bay, Potrero Hill, South Beach, South of Market, Yerba Buena.

区域10: Bayview, Bayview Heights, Candlestick Point, Crocker Amazon, Excelsior, Hunters Point, Little Hollywood, Outer Mission, Mission Terrace, Portola, Silver Terrace, Visitacion Valley.

旧金山房产市场最新概况

经过几年急速的价格上涨与漫天要价，旧金山的市场在第二季度逐渐趋于正常化。销量仍然稳固，但房产在市场上的滞售时间比以往几个季度更长——特别是城市北部街区与广受欢迎的诺伊谷地区。主要原因是很多卖家抱有不切实际的期望，并相应地对房产定价过高。因此，相较于去年第二季度，今年的价格战有所减少，降价也更加普遍。

2016年第二季度的销售速度不像2015年第二季度一样繁忙，但变化程度并不明显。在高端房产市场，很多希望购买大房产的买家驻足观望，不确定其现有房产是否足以购买他们的目标房产。总之，尽管旧金山市场仍向卖家倾斜，但正在缓慢地向更加平衡的状态发展。

旧金山县单独家庭住宅中等销售价位（2015年6月—2016年6月）

旧金山县公寓中等销售价位（2015年6月—2016年6月）

旧金山县单独家庭住宅月度可售房源量（2015年6月—2016年6月）

旧金山县公寓月度可售房源量（2015年6月—2016年6月）

旧金山县单独家庭住宅平均市场停留期（2015年6月—2016年6月）

旧金山县公寓平均市场停留期（2015年6月—2016年6月）

旧金山县单独家庭住宅线下交易的房源百分比（2015年6月—2016年6月）

旧金山县公寓线下交易的房源百分比（2015年6月—2016年6月）

旧金山县单独家庭住宅销售价位与初始价格的百分比（2015年6月—2016年6月）

旧金山县公寓销售价位与初始价格的百分比（2015年6月—2016年6月）

2015年与2016年第二季度旧金山县区独立屋就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

2015年与2016年第二季度旧金山县区公寓就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

2015年与2016年第二季度旧金山县不同价格范围的独立屋就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

2015年与2016年第二季度旧金山县不同价格范围的公寓就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

旧金山房市前景预期

尽管旧金山的房地产需求旺盛，但我们预计在今年接下来的时间内，市场会更加趋于正常化，即使针对夏季末期典型的减速进行调整。全球经济的不确定性，包括英国公投脱离欧盟组织的负面影响与中国金融市场的紧缩，都可能导致这种平静趋势的节奏与深度扩大。

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英国 | 啃老族可不只中国有英国人 “父母银行”助子女买房

据《每日邮报》报道，一份研究显示，由于房价高昂，英国人也不得不开始“啃老”。为了帮助子女偿还房贷，英国父母给子女的财政援助平均达到25,090英镑，其中居住在首都伦敦的父母，给子女偿还房贷的金额尤其高，往往是其他地方的两倍，达到3.6万镑。

这份报告由保险商Aviva撰写，报告发现，45岁以上的成人给子女或孙子女在英国买房上面的财政援助金额，要取决于他们的居住地点。比如英格兰东部地区的父母，平均援助子女2万英镑，而伦敦的父母则援助3万6千英镑，其中大部分是现金。而伦敦也是全国房价最高的地区，平均房价接近60万英镑。

紧随伦敦之后的是中东部以及东北地区的父母，他们给子女的财政援助分别为32,500英镑和27,950英镑。英格兰东部地区的父母给予子女的财政援助平均来看最少。

各地父母给予子女财政援助的方式，也各有不同。有71%的父母利用储蓄和投资来帮助子女缴纳首付，有10%的父母则用自己的援助款项直接购买房产。还有10%的父母选择搬到小一点的住宅中去，以帮助他们的子孙后代登上房产阶梯。

据这项研究，约克郡与汉伯地区的“父母银行”最倾向于用他们的储蓄或其他投资产品来帮助子女缴纳首付。在该地区，有80%的父母表示他们会依照上述方式援助子女，而此方式在全国所占比率平均为71%。

而东北部地区的父母比其他地区的父母更倾向于利用自己的储蓄和投资产品，为子孙后代直接购买房产，在受访人群中，有四分之一的人已经或准备这么做。

同时，伦敦和中西地区的父母，倾向于搬到规模较小的住宅中去，以便用省下来的钱，帮子女缴纳首付。

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（据英中时报）

澳洲 | 资产折旧抵税系列（九）：破解第三大误解——“负现金流的物业或低收入投资者无需做折旧”

我曾遇见很多海外的投资人士来咨询，现在房租收入和其它非折旧的支出打平或还要自己额外支付费用。为何还要做资产折旧抵税报告？

我回答，首先房租收入会随着通货膨胀而逐年上涨，而房屋贷款利息等开支是相对固定的。今天打平或赔钱的投资物业，5-10年后一般会成为正现金流的物业。那时候，你会因为多打税而苦恼。如果现在做一份投资房折旧报告并每年上报抵税额度，虽然短期内没有经济利益，然而5-10年后这些多年累积的负值（相当于亏损）可在投资房产成为正现金流的物业以后发挥它们的作用，让您将来少交税。

低收入投资者将来也是有可能挣更多的钱。比如上文提到的在读的学生。如果您现在不做资产折旧抵税报告，白白放弃应有的税务利益，等到您将来接到国税局寄来的交税单时，才想把若干年前漏报的折旧抵税额找回来就难了（几乎是不可能的）。据统计，约有79%的投资者多交了税，究其原因，大多数都是忽略了资产折旧抵税报告。

此外，折旧可以影响到业主将来卖房时的增值税，投资房子上附加资产的折旧额是不用还回去的。这无疑是增加了拥有物业期间的成本，让业主少交增值税。若读者有相关疑问，敬请咨询专业人士。

我们经常会看到因为对折旧这一概念一无所知而承受不必要损失的投资者，十分痛心，希望在此告诫读者，做（折旧）比不做（折旧）要好，要做就尽早做并且要做出最大的结果。

每年的7月1日在税务上都是一个时间分隔点。我们希望大家告诉大家，如果您拥有投资房产而从来没有一份资产折旧抵税报告的话，过了7月1日，您有可能又白白损失了一整年的折旧抵税额度，从而要多交税了。为了您的税务利益最大化，请抓紧联系专业人士，在7月1日到来前，运筹帷幄，把握主动，早日实现个人的财务自由。

澳洲税法规定，资产折旧抵税报告只能由专业建筑估算师（Quantity Surveyor）出具，同时他必须是注册税务代理（Registered Tax Agent）。为了保护您的合法利益，请尽快联系专业估算师，他会最大化您每年的折旧抵税额度，并提供百万专业保险保障，让您投资好回报，无烦恼。

澳洲税务局规定，只有建筑估算师兼QS类别的注册税务代理才能出具房产折旧报告，其他任何人不能签发折旧报告。普通会计师持有的注册税务代理资格并不是QS类别的注册税务代理资格，两者的适用范围（前者是报税，后者是制作折旧报告）是有严格区别的，任何试图混淆这两个概念的行为都是不合法的。【阅读原文】

黄旭刚Lawrence专栏全集：

黄估算师传授资产折旧抵税秘笈

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英国 | 英国脱欧房市走势可能让你意想不到

2016年6月24日是历史性的一天，英国通过全民公投决定将退出欧盟。超过3千万投票者参与此次公投，退欧派最终得票51.9%，以微弱的优势获胜。正式结果还未公布，英镑已经大幅跳水，创造30年以来最低水平，对人民币跌破9元大关，最大跌幅超过10%。退欧结果公布后的数日内，欧美股市大幅震荡，各方避险情绪强烈，投资者纷纷选择避险能力更强的投资商品，金价与避险货币（例如日元）汇率都在近期飙升就是最好的例子。

除了黄金与外汇，许多投资者也都将目光放在房地产市场，希望抓住这千载难逢的英镑贬值机会，入手英国尤其是伦敦的房产。不过目前分析普遍对英国退欧后的房市走势并不乐观，认为盲目抄底英镑可能将损失更多。那么英国退欧后房市究竟会何去何从？趁汇率优势在英国买房又是否为一个明智的选择呢？

首先让我们对退欧前的英国整体经济与房市有一个大致了解。2005年至2007年间，英国经济增长维持在2.5%-3%，房价涨幅显著。 2008年金融危机影响下，英国GDP连续两年出现负增长，房价也在2009年初跌至谷底。经历了短暂的复苏， 2012年英国经济再次受美国次贷危机波及，英国房市也从反弹期进入瓶颈阶段。

2013年起随着全球经济复苏，英国经济增速明显加快，2014年增长率达到2005年后的最高水平。与此同时，房价开始飞速上涨，2014年下半年已经超越经融危机前的峰值水平。2016年4月，英国总体房价较2007年峰值已高出10%左右。而在房产供给严重不平衡的伦敦，2016年4月房价已经比2007年的峰值增长近60%，成为全球房价最高的城市之一。瑞银2015年全球房市泡沫报告中就将伦敦列为全球泡沫最高的房产市场。

决定退出欧盟后，英国经济形势必将产生改变。短期来看，退欧导致的市场波动与众多不确定因素会使大量资本出逃，英镑汇率将持续下跌。EIU（经济学人智库）预测2016年末英镑将比一年前贬值14%-15%。中长期来看，英镑贬值将会带来进口通胀，借贷成本将会增加，各行业盈利空间变小，企业生存难度加大。EIU认为英国失业率可能在未来几年增加，2018年预计达到6%。这对英国房市来说又意味着什么呢？

在无政府货币政策干预（或干预无效）的情况下，通胀增长，借贷成本增加，失业率增高，将带来本地市场需求的紧缩。除去刚需用房，其他类型的购房需求将显著减少，在一定时间内会给房价带来下行压力。然而另一方面，市场的波动与借贷成本的升高，又会将一些本土投资者与开发商挡在市场外，长期来看则会导致市场供给的减少，在一定程度上缓和减少的需求。

由此看来，退欧之后的英国房市，将先有一段减速或负增长之旅，但市场在中长期达到新的平衡。由于房产开发减缓，伦敦等热门市场供不应求的情况并没有得到本质的改变，加之英镑贬值对海外投资者的强大吸引力，房产价格依然会在市场稳定后回归上升通道。

当然，拥有成熟的市场体系与应急制度的英国政府很快会对市场进行干预。外汇干预稳定英镑汇率、创造更多工作机会、降息以刺激贷款与投资等政策都会尽量降低退欧对市场，包括房产市场的负面影响。只要政策正确有效，市场的发展趋势应该会比设想的走势更为平缓。此外，这次退欧引发的危机与市场调整也从出其不意的角度缓解。

了伦敦等热门房市季度供大于求的行情，有望降低房产市场存在的危险泡沫。

上表总结了英国退欧引发种种情况，不难发现导致房价下降的因素普遍存在于中短期。而从更长期的角度来看，房市将重新找到平衡并继续向上发展。这些种种市场因素带给中国买家的，既有风险也不乏机遇。英镑大幅贬值已经降低了中国买家在英国的购房成本。相比于公投前，同样的英国房产对中国买家而言已相当9折优惠。另外，本地购房需求减少将为房价带来下行空间，中国投资者有望进一步节省自己的投资成本。当然，只因汇率优势而盲目进行投资是不可取的。那么投资者们又该如何做出合理的投资选择呢？

投资建议：

明确投资目的：注重长期投资价值

退欧后，英国房市租售需求预计都将降低。在英国居住工作的其他国家公民有可能由于移民政策调整离开英国，出租市场将受较大打击。此时投资英国房市应首先考虑房产自身价值和长期升值空间，并做好接受较低租金回报率的准备。

选准投资目标：选择供给较少的区域与房型

决定房价走势的基本面始终是由市场供给关系与政府政策联合决定的。退欧之后，政府势必会出台一系列政策来刺激市场。作为投资者，则要把握市场刚需，选好投资地点与房型，确保所选房产在市场上不会出现供大于求的情况。例如市场对伦敦市区普通公寓的需求，远比英国东北部郊区豪华别墅的需求要稳定得多。

控制投资风险：选择市场主流价格范围

面临市场波动与不确定性，风险控制是投资者必须要考虑的环节。控制风险首先要控制价格范围。太昂贵或太便宜的房产由于受众面较小，在市场波动中都会面临较大的需求波动，在当下并不建议投资。市场主流价格范围的房产则是比较安全的选择。

量化成本与回报率：切不可贪低望高

在这段时间内，导致市场变化的因素十分复杂，降息等政策对房市的影响都会是两面性的，对房价的影响更是难以直接预测。投资者们应当将眼光放长远，不用纠结短期的波动。选择入场前，买家应当确认自己的预算（考虑汇率换算后），以免因一再等待更低的价格而错失入场机会。同时，投资者需要给自己设立一个盈利目标，一旦市场出现达到或接近目标的出手时机就应当机立断，无目标地等下一个高峰只会错过最佳盈利时机。

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加拿大 | Top 3城市供房、租房能力对比分析

加拿大的领土面积为998万平方公里，为全球面积第二大的国家，得天独厚的自然资源以及稳定发展的经济赋予了这个“枫叶之国”全球最富裕、经济最发达的国家之一的美誉。

安大略省（Ontario），魁北克省（Québec）以及不列颠哥伦比亚省（British Columbia，BC省）分别以她们的人口数量、经济水平和占地面积等优势占据了加国的前三大省份之位。而多伦多、蒙特利尔以及温哥华这三座其省内最大的城市凭借自身的种种优势和国际地位在加拿大的各个领域各领风骚，吸引着全世界的目光。这三座城市的楼市也是世人关注的焦点，而眼前最热点的当属BC省大温地区的“炒房热”。

2016年7月25日， BC 省政府忽然宣布了一项新税率政策：“自8月2日起，凡购买大温地区房屋的外国人均要额外征收15%的房地产转让税（Property Transfer Tax）”。省财政部长德容格（Mike de Jong）公布新法规时表示举例说，新法生效后，一栋售价两百万加元的住宅，如果是卖给外国公民，则需要加上30万加元的房地产转让税。也就是说，在新政下，未来所有非加拿大公民或居民，以及外资机构的准业主都会受到影响。上至BC省省长（Christy Clark），下到温哥华市市长（Gregor Robertson），都认为此新措施不但可以确保和帮助当地中产家庭能够在社区购买或租到合适的房屋，而且还能抑制全球投资带来的对温哥华地区的房产市场的过热影响。

究竟是政府决策者“杞人忧天”？还是温哥华的房产价格当真是高到“如临大敌”，造成了全民负担？下面笔者就将分析温哥华地区的房市给当地居民带来的压力，并与其他两个城市做个对比，以此来对加拿大三大城市居民供楼租房能力进行分析：

供房负担能力

去年九月，加拿大皇家银行RBC针对各城市的房市走向以及房产市场的居民负担能力分析进行了评估，评估报告显示温哥华与多伦多房市的持续火热已经严重影响到了居民“供楼负担能力”。温、多两市在房价飞涨方面的情况很像90年代房市崩溃前的不健康水平，虽今后的走向尚不可预期，但也到了需要谨慎投资的阶段。而加拿大以蒙特利尔为首的其它城市则属投资的健康等级。

皇家银行副总裁兼总经济师Craig Wright表示，温哥华房产市场的供楼能力负荷已经到达加国所有城市的最高水平。以目前房价计算，该地区中等收入水平家庭的税前收入的88.6%需要供给到房屋费用；而多伦多的情况趋于负担排行榜的第二名，占59.4%。蒙特利尔在下表中排名第三，仅仅37.2%。这说明在蒙特利尔进行购房置业的居民比温哥华的居民多出一半的可支配收入，买房者的供楼负担大大降低。

加拿大三大城市供房负担能力比较

然而，仅凭上表还不足以说明温哥华的房市让当地居民无法承受，因为所谓的“供楼能力”除了受房价因素影响外，也与当地收入有紧密的联系。若温哥华居民收入高到足以承担高房价也无妨，但根据统计数据显示却并非如此。且除了买房之外，租房开支也是衡量居民安居乐业的重要指数。因此，笔者又做了三城所在的省份关于法定最低工资与负担房租之间的研究。

租房成本比较

下面的表格摘自加拿大独立并且非盈利公共政策研究机构（Institut Fraser）于2016年4月推出一份加拿大各省最低工资统计分析报告，该系列对比数字可以让读者对加国这最大的三个省份的收入水平有个直观认识，从而更加深入地了解除供楼之外，租房成本上的差距。

加拿大各省最低工资统计分析报告【来源：加拿大统计局（Statistique Canada）、中小企业人员薪酬计算服务公司Nethris和加拿大房屋抵押贷款及住房保险公司（SCHL）】

由图所示，温哥华所属的不列颠哥伦比亚省的法定最低工资为10.45 $/H，在这三个大省里排到末尾，然而平凡家庭每月支付房租所需工作时数却为131个小时，占居三省之首。也就是说，如果一个人平均每周工作40小时，那么这个人的房租基本由他工作三个多周的工资来支付，剩下的一周左右的工资来负担他的生活费。

与之相比，魁省普通家庭每月支付房租所需工作时数是72小时，比起BC省少了足足59个小时,这个差距相当于魁省的一位普通工作者每月可以拥有比大温地区的工作者多一个半星期的工资储蓄，比安省的工人多将近一个星期的工资储蓄。所以，就需要租房的家庭而言，在魁省安居可以享受到更多的生活惬意与负债能力的轻松。

Jason专业点评

笔者凭借在海外多年从事房地产经纪的经验并结合多方数据，大胆的预测:第一，新政不会把大温地区的楼价问题完全清除，但是在一个阶段内多少遏制住了上涨的趋势。第二，魁北克省的房地产市场将自2016年起，在未来的几年甚至是十几年内，会是一匹黑马。在如今温哥华和多伦多在房产领域前途不明朗的今天，蒙特利尔作为加拿大第二大城市会突破重围，成为华人安家置业的首要选择。

大部分华人都有购房置业的投资习惯和梦想。这其中既有中国民间资本逐渐强盛的原因，更有中国人千百年不变的对土地田宅的依恋。不管是作为子女教育的敲门砖，还是应对国内通货膨胀实现财产保值，海外购房置业都是华人近些年来热衷的投资方式。上文仅探讨了在魁省、蒙市的安居优势，若再结合近年魁省移民的火热，和魁省广受称赞的高福利制度，不难推测出在魁省投资的巨大潜力。笔者会在今后的文章里为大家介绍更多魁省投资置业信息，也欢迎大家向我提出感兴趣的话题。

开年以来房价一路猛涨，每月的房地产报告数字体现了一个现象——“高”，不仅交易量“高”，价格也“高”。五月中大多地区共有12,870起交易，同比增长迅猛，销售量刷新了地产局往年五月的历史记录。各类房屋价格涨幅趋势非常明显，涨幅高达15.7%，这么高水准的回报率，买家疯狂的原因也可见一斑。【阅读原文】

郭释仁专栏全集：

郭释仁Jason解析加拿大蒙特利尔买房及投资置业密匙

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